LA DEMANDA Y LA OFERTA DE
LA VIVIENDA
DE LA TEORIA A LA REALIDAD
Jessica Marcos Esther Garcia Eva Garballo Microeconomia AvI GRUPO 51LA CURVA DE DEMANDA
LA CURVA DE DEMANDA
LA DEMANDA DE LA VIVIENDA
LA DEMANDA DE LA VIVIENDA
• DEPENDE DEL PRECIO Y DE LA CANTIDAD • PENDIENTE NEGATIVA • INELASTICADE QUE DEPENDE LA
DE QUE DEPENDE LA
DEMANDA DE LA VIVIENDA
DEMANDA DE LA VIVIENDA
• FACTORES DEMOGRAFICOS Y SOCALES
– MIGRACION
– CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA FAMILIAR – INVERSION EXTRANJERA EN ESPAÑA
– INVERSION EN 2ª RESIDENCIA
• FACTORES ECONOMICOS
– EL PARO
– EL NIVEL DE RENTA – EL TDI
FACTORES SOCIALES
FACTORES SOCIALES
Y DEMOGRAFICOS
LA MIGRACION
LA MIGRACION
• LOS FLUJOS MIGRATORIOS HACEN VARIAR LA CANTIDAD DEMANDA DE VIVIENDAS. • LA ENMIGRACION HACE DISMINUIR LA CANTIDAD DEMANDADA • LA INMIGRACION HACE AUMENTAR LA CANTIDADLA INMIGRACION
LA INMIGRACION
LA INMIGRACION
LA INMIGRACION
• El cuadro muestra como se compone la poblacion extranjera en
Barcelona de 1991 al 2006.
• Latino americanizacion es el elemento mas importante en la
variación.
• A partir de 1996 es mas importante la entrada de las mujeres Æ
CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA
CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA
FAMILIAR
FAMILIAR
• LA DIVISION DEL NUCLEO FAMILIAR HACE AUMENTAR LA CANTIDAD DE VIVIENDAS DEMANDADAS.CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA
CAMBIOS EN LA ESTRUCTURA
FAMILIAR
FAMILIAR
• El divorcio ▲ demanda de casas pequeñas. • Hogares unipersonales: 8% (2000) a 25-30% en 2004.INVERSION EXTRANJERA EN
INVERSION EXTRANJERA EN
ESPA
ESPA
Ñ
Ñ
A
A
• Euro Æ compra
vivienda y dejar hoteles
• 1 de cada 3 viviendas • Turismo residencial es un negocio en expansion • En el 2000 Æ 52000 • En el 2002 Æ 90000 • ProblemaÆ ▲precio de la costa (18%)
INVERSION EN 2
INVERSION EN 2
ª
ª
RESIDENCIA
RESIDENCIA
• Interes de ahorro fiscal
y salida dinero negro.
• En Cataluña: 500000 y el 42% en zona litoral. • 1 de cada 3 familias dispone de 2ª residencia. • Pirineo: 90% de las viviendas son 2ª residencia.
FACTORES
FACTORES
ECONOMICOS
LA RENTA
LA RENTA
• ▲ DEL PRECIO DE LA VIVENDA EN UN %
MUCHO MAYOR QUE EL PRECIO DE LA RENTA
EL NIVEL DE RENTA
EL NIVEL DE RENTA
• SE HA MODIFICADO SU FUNCION DE UTILIDAD DE LOS INDIVIDUOS, DEDICANDOAHORA MAS PARTE DE SU CESTA A LA ADQUISICION DE LA VIVIENDA.
EL PARO
EL PARO
• UNA ▼ DE LA TASA DE PARO ▲ Q → DESPLAZA LA CURVA DE DEMANDA A LA DERCHA → ▲ EL PRECIO.EL PARO
• LA TASA DE PARO VARIA DE MANERA INVERSA AL PRECIO DE LA VIVIENDA.EL TDI
EL TDI
• UN ▲ DEL TDI NOS
HACE ▼ NUESTRA RENTA, CREANDO UN EFECTO RENTA Y NOS HACE DEMANDAR BIENES COMPLEMENTARIOS, CREANDO EL EFECTO SUBSTITUCION
EL TDI
EL TDI
• LA ▼ DEL TDI Y EL ▲ DE LOS PLAZOS DE LOS
CREDITOS HA HECHO ▲ MUCHO EL ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS
Periodo Importe
medio Plazo Tipo deinterés largo de la vida delPagos totales a lo préstamo Intereses pagados intereses% de 1990 44.786 12 16,72 104.023,5 59.237,5 56,9% 1992 48.790 14 15,02 117.085,2 68.295,2 58,3% 1994 45.000 16 10,42 92.614,9 47.614,9 51,4% 1996 47.378 18 9,45 98.751,1 51.373,1 52,0% 1998 55.887 20 5,65 93.412,8 37.526,0 40,2% 2000 69.063 22 5,76 122.015,1 52.951,7 43,4% 2002 85.458 24 4,80 144.016,5 58.558,5 40,7% 2004 110.226 25 3,19 160.030,0 49.804,3 31,1% 2006 137.114 26 3,76 215.057,3 77.943,0 36,2%
EL TDI
EL TDI
• EN EL ULTIMO AÑO EL CICLO A CAMBIADO
Y LOS TDI HAN PASADO A IR AL ALZA LO QUE A CREADO UN PARO EN LA DEMANDA DE VIVIENDAS
LOS CREDITOS HIPOTECARIOS
LOS CREDITOS HIPOTECARIOS
• UNA MAYOR FACILIDAD HIPOTECARIA PARA LA ADQUISICION DE LA VIVIENDA HA HECHO AUMENTAR LA DEMANDA Y LOS PRECIOS DE ESTA
EL PRECIO DEL PIB Y LOS TDI
EL PRECIO DEL PIB Y LOS TDI
• LA VARIABLE QUE HA TENIDO MAS
IMPORTANCIA EN LA SUBIDA DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA HA SIDO LA BAJADA DEL TDI
LA CURVA DE OFERTA
LA CURVA DE OFERTA
OFERTA DE LA VIVIENDA
OFERTA DE LA VIVIENDA
• Características generales: - creciente - inelástica a c/pCANTIDAD OFRECIDA
Aumento espectacular del número de
CANTIDAD OFRECIDA
CANTIDAD OFRECIDA
OFERTA DE VIVIENDA
OFERTA DE VIVIENDA
La oferta de vivienda esta sujeta a las
variables siguientes:
X
Costes de construcción:
- costes de producción
- costes del suelo
- costes de financiación
X
Ingresos:
COSTE DE CONSTRUCCION
COSTE DE CONSTRUCCION
COSTE DE PRODUCCION
COSTE DE PRODUCCION
• Coste mano de obra • Coste materiales
(cemento, hierro, plomo, etc)
PRECIO DEL SUELO
PRECIO DEL SUELO
PRECIO DEL SUELO
PRECIO DEL SUELO
•
Suelo urbano en manos de:
– Ayuntamientos:
• Subastas (tienen necesidad de
financiación)
• Recalificación del suelo
• Protección de espacios verdes
– Particulares y empresas:
COSTE DE FINANCIACION
COSTE DE FINANCIACION
BENEFICIARIOS
BENEFICIARIOS
• Promotoras
• Inmobiliarias
U
volumen negocios
• Ayuntamientos
• Proveedores
• Ayuntamientos
especulación
• Vendedores particulares
LA OFERTA Y LA DEMANDA DE
LA OFERTA Y LA DEMANDA DE
LA VIVIEDA
LA VIVIEDA
U demanda = U oferta U demanda > U oferta
EVOLUCI
EVOLUCI
Ó
Ó
N DE LOS PRECIOS
N DE LOS PRECIOS
DE LA VIVIENDA
EVOLUCI
EVOLUCI
Ó
Ó
N DE LOS PRECIOS
N DE LOS PRECIOS
DE LA VIVIENDA
DE LA VIVIENDA
PRECIO MEDIO EN ESPAÑA:
EVOLUCI
EVOLUCI
Ó
Ó
N DE LOS PRECIOS
N DE LOS PRECIOS
DE LA VIVIENDA
LA ESPECULACI
LA ESPECULACI
Ó
Ó
N
N
• UNA DE LAS CAUSAS DEL
AUMENTO DE LA DEMANDA DE LA VIVIENDA SON LAS FUERTES ESPECTATIVAS DE RENTABILIDAD EN UN MERCADO QUE SE CREIA MUCHO MAS SEGURO QUE LA BOLSA. LOS AÑOS DE AUMENTO DE DEMANDA DE LA VIVIENDA
CORRESPONDEN A LOS DE BAJADA DE RENTABILIDAD DE LA BOLSA.
