BTG PACTUAL RENTA COMERCIAL FONDO DE INVERSIÓN
Estados Financieros Intermedios al 30 de septiembre de 2019 y 2018 y al 31 de diciembre de 2018
Contenido:
Estados de Situación Financiera Estados de Resultados Integrales Estados de Cambios en el Patrimonio Estados de Flujos de Efectivo
Notas a los Estados Financieros
$ : Cifras expresadas en pesos chilenos
M$ : Cifras expresadas en miles de pesos chilenos UF : Cifras expresadas en unidades de fomento
Nota N°
de 2019 2018
M$ M$
Activos corrientes
Efectivo Y Equivalentes Al Efectivo 7 59.870.028 73.891.425
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados - -
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados Integrales - -
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados Entregados En Garantía - -
Activos Financieros A Costo Amortizado - -
Cuentas Y Documentos Por Cobrar Por Operaciones - -
Otros Documentos Y Cuentas Por Cobrar - -
Otros Activos - -
Total activos corrientes 59.870.028 73.891.425
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados - -
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados Integrales - -
Activos Financieros A Costo Amortizado 9 189.819.969 144.910.971
Cuentas Y Documentos Por Cobrar Por Operaciones - -
Otros Documentos y Cuentas Por Cobrar - -
Inversiones Valorizadas Por El Método De La
Participación 8 247.568.715 175.493.812
Propiedades De Inversión - -
Otros Activos - -
Total activos no corrientes 437.388.684 320.404.783
Total de Activos 497.258.712 394.296.208
Las notas adjuntas forman parte integral de los presentes estados financieros.
N° M$ M$
Pasivos
Pasivos corrientes
Pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados - -
Préstamos - -
Otros pasivos financieros 10 387.654 57.282
Cuentas y documentos por pagar por operaciones - -
Remuneraciones sociedad administradora 11 5.233.490 9.939.901
Otros documentos y cuentas por pagar 12 5.260 3.354.240
Ingresos anticipados - -
Otros pasivos - -
Total pasivos corrientes 5.626.404 13.351.423
Pasivos no corrientes
Préstamos - -
Otros pasivos financieros 10 69.878.866 68.628.225
Cuentas y documentos por pagar por operaciones - -
Otros documentos y cuentas por pagar - -
Ingresos anticipados - -
Otros pasivos - -
Total pasivos no corrientes 69.878.866 68.628.225
Total Pasivos 75.505.270 81.979.648
Patrimonio
Aportes 269.899.356 172.348.373
Resultados acumulados 140.581.854 102.682.044
Resultado del ejercicio 18.955.373 51.139.701
Dividendos provisorios (7.683.141) (13.853.558)
Total Patrimonio 421.753.442 312.316.560
Las notas adjuntas forman parte integral de los presentes estados financieros.
M$ M$ M$ M$
Ingresos/Perdidas de la Operación
Intereses Y Reajustes 21 7.653.167 6.829.594 2.806.091 2.351.714
Ingresos Por Dividendos - - - -
Diferencias De Cambios Netas Sobre Activos
Financieros A Costo Amortizado - - - -
Diferencias De Cambios Netas Sobre Efectivo Y
Efectivo Equivalentes - - - -
Resultados En Venta De Instrumentos Financieros 1.363.430 282.459 407.749 277.165 Resultado En Inversiones Valorizadas Por El Método
De La Participación 8 8.838.585 7.909.946 1.937.983 1.746.602
Otros 8 3.013.832 437.728 - (1.565)
Total ingresos /(perdidas) netos de la operación 20.869.014 15.459.727 5.151.823 4.373.916
Gastos
Remuneraciones Del Comité De Vigilancia (1.938) (1.892) (836) (544)
Comisión De Administración (696.081) (501.416) (309.028) (239.164)
Honorarios Por Custodia Y Administración (1.108) (542) (463) (235)
Costos De Transacción - - - -
Otros Gastos De Operación (178.263) (24.579) (70.927) (9.392)
total gastos de operación 22 (877.390) (528.429) (381.254) (249.335)
Utilidad/perdidas de la operación 19.991.624 14.931.298 4.770.569 4.124.581
Costos Financieros (1.036.251) (396.698) (349.997) (396.698)
Estado de Resultados Integrales 2109 2018 2019 2018
M$ M$ M$ M$
Ganancia (pérdida) 18.955.373 14.534.600 4.420.572 3.727.883
Componentes de otro resultado integral, antes de
impuesto - - - -
Ganancias (pérdidas) por diferencias de cambio de
conversión - - - -
Diferencias de cambio por conversión - - - -
Ganancias (pérdidas) por coberturas de flujos de
efectivo, antes de impuestos - - - -
Coberturas del flujo de efectivo - - - -
Impuesto a las ganancias relacionado con coberturas
de flujos de efectivo de otro resultado integral - - - -
Impuestos a las ganancias relacionados con
componentes de otro resultado integral - - - -
Otro resultado integral - - - -
Resultado Integral Total 18.955.373 14.534.600 4.420.572 3.727.883
30 de septiembre de 2019 Aportes M$ Otras Reservas Varias M$ Resultados Acumulados M$ Resultado del Ejercicio M$ Dividendos Provisorios M$ Total M$ Saldos al 31/12/2018 172.348.373 - 139.968.187 - - 312.316.560 Traspaso de resultado - - - - Sub Total al 01/01/2019 172.348.373 - 139.968.187 - - 312.316.560 Aportes 97.550.983 - - - - 97.550.983 Repartos de patrimonio - - - - Repartos de dividendos - - - - (7.683.141) (7.683.141)
Resultados del ejercicio - - - 18.955.373 - 18.955.373
otros resultados integrales - - - -
Otros movimientos - - 613.667 - - 613.667
Saldo Final 269.899.356 - 140.581.854 18.955.373 (7.683.141) 421.753.442
30 de septiembre de 2018 Aportes M$ Reservas Varias M$ Resultados Acumulados M$ Resultado del Ejercicio M$ Dividendos Provisorios M$ Total M$ Saldos al 31/12/2017 140.292.459 - 102.597.464 - - 242.889.923 Traspaso de resultado - - - - Sub Total al 01/01/2018 140.292.459 - 102.597.464 - - 242.889.923 Aportes 32.055.914 - - - - 32.055.914 Repartos de patrimonio - - - - Repartos de dividendos - - - - (7.271.532) (7.271.532)
Resultados del ejercicio - - - 14.534.600 - 14.534.600
otros resultados integrales - - - -
Otros movimientos - - - -
Saldo Final 172.348.373 - 102.597.464 14.534.600 (7.271.532) 282.208.905
Las notas adjuntas forman parte integral de los presentes estados financieros.
Flujos de efectivo originados por actividades de la operación
Venta Activos Financieros (+) - -
Interés, Diferencias De Cambios Y Reajustes Recibidos (+ O -) 1.363.434 282.459
Liquidación De Instrumentos Financieros Derivados (+ O -) - -
Cobranza De Cuentas Y Documentos Por Cobrar (+) - -
Pago De Cuentas Y Documentos Por Pagar (-) (5.747.391) (695.471)
Otros Gastos De Operación Pagados (-) - -
Otros Ingresos De Operación Percibidos (+) - -
Flujo Neto Originado Por Actividades De La Operación (4.383.957) (413.012)
Flujo De Efectivo Originado Por Actividades De Inversión
Compra De Activos Financieros (-) 9 (40.744.602) -
Venta De Activos Financieros (+) - -
Cobranza De Cuentas Y Documentos Por Cobrar (+) 9 4.830.255 4.703.747
Dividendos recibidos (+) 8 6.588.720 3.390.820
Pago De Cuentas Y Documentos Por Pagar (-) -
Otros Gastos De Inversión Pagados (-) (66.197.543) (29.773.007)
Otros Ingresos De Inversión Percibidos (+) - -
Flujo Neto Originado Por Actividades De Inversión (95.523.170) (21.678.440)
Flujo Originado Por Actividades De Financiamiento
Otros pasivos financieros obtenidos (+) - 68.628.466
Pago de préstamos (-) - -
Pagos de otros pasivos financieros (-) 10 (657.857) -
Aportes (+) 97.550.983 32.055.914
Repartos de dividendos (-) 14 (11.007.396) (10.114.312)
Otros - (738.201)
Flujo Neto Originado Por Actividades De Financiamiento 85.885.730 89.831.867
Aumento Disminución Neto De Efectivo Y Efectivo
Equivalente (14.021.397) 67.740.415
Saldo Inicial De Efectivo Y Efectivo Equivalente 73.891.425 3.009.722 Diferencias De Cambio Netas Sobre Efectivo Y Efectivo
Equivalente - -
El Fondo de Inversión BTG Pactual Renta Comercial Fondo de Inversión (en adelante el “Fondo”) es un Fondo domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección registrada de sus oficinas es avenida Costanera Sur N°2730 Piso 19, Torre B, Las Condes, Santiago.
El Fondo tiene como objetivo invertir en todo tipo de negocios inmobiliarios destinados a la renta no habitacional, principalmente en Chile, a través de la inversión en acciones y otros valores emitidos por sociedades por acciones o sociedades anónimas, sean cerradas o abiertas. Sin perjuicio de lo anterior, y en menor medida, el Fondo podrá invertir en los referidos negocios en Perú y Colombia.
POLITICA DE INVERSION
El Fondo no tiene un objetivo de rentabilidad garantizado ni se garantiza nivel alguno de seguridad de sus inversiones.
Para el cumplimiento de su objetivo de inversión, el Fondo invertirá sus recursos principalmente en los valores e instrumentos que se establecen a continuación, siempre con un límite global para todas estas inversiones no inferior a un 70% del activo total del Fondo:
/i/ Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Comisión, emitidos por sociedades chilenas, siempre que la entidad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Comisión.
/ii/ Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda emitidos por sociedades anónimas abiertas chilenas.
/iii/ Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda de entidades emisoras extranjeras, cuya emisión no haya sido registrada como valor de oferta pública en el extranjero, siempre que la entidad emisora cuente con estados financieros dictaminados por auditores externos de reconocido prestigio.
Para efectos de calcular el límite antes establecido se deberá considerar el mayor valor que contablemente hayan generado las inversiones en los instrumentos referidos en los literales /i/, /ii/ y /iii/ precedentes.
Sin perjuicio de lo anterior, al menos un 95% de la cartera de inversiones del Fondo deberá estar compuesta por acciones o títulos de deuda emitidos por las sociedades referidas en los literales /i/ y /ii/.
Adicionalmente, el Fondo podrá invertir sus recursos en los siguientes valores y bienes, sin perjuicio de las cantidades que mantenga en caja y bancos y siempre con un límite global para todas estas inversiones no superiores a un 30% del activo total del Fondo.
/i/ Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor hasta su total extinción.
/ii/ Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizados por éstas.
/iii/ Letras de crédito emitidas por Bancos e Instituciones Financieras.
/iv/ Cuotas de fondos mutuos nacionales y extranjeros, respecto de los cuales no se exigirán límites de inversión ni de diversificación.
/v/ Mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7 de la Ley General de Bancos u otros otorgados por entidades autorizadas por Ley, pudiendo otorgarse también con recursos del propio Fondo.
Para el cumplimiento de su objetivo de inversión, el Fondo podrá concurrir a la constitución de todo tipo de sociedades, tanto chilenas como extranjeras, en cuyos estatutos deberá establecerse que sus estados financieros anuales serán dictaminados por auditores externos de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Comisión, en caso de las sociedades chilenas y aquellas dictaminadas por auditores externos de reconocido prestigio, en el caso de sociedades extranjeras.
Como política el Fondo no hará diferenciaciones entre valores emitidos por sociedades anónimas que no cuenten con el mecanismo de Gobierno Corporativo descrito en el artículo 50° Bis de la Ley N°18.046, esto es, Comité de Directores. El Fondo podrá invertir sus recursos en cuotas de fondos mutuos administrados por la Administradora o por personas relacionadas a ella, de conformidad con lo señalado en el artículo 61° de la Ley.
En estos casos, el porcentaje máximo de gastos, remuneraciones y comisiones que podrá ser cargado al Fondo por su inversión en cuotas de fondos mutuos administrados por la Administradora y sus personas relacionadas no podrá exceder, en cada ejercicio, de un 0,2 % del patrimonio del Fondo.
Las cuotas del Fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el Nº325 de fecha 27 de julio de 2011. El Fondo entró en operaciones el 8 de septiembre de 2011.
Con fecha 25 de julio de 2011, según Resolución 437, la Comisión para el Mercado Financiero aprobó el reglamento interno del Fondo.
Con fecha 6 de noviembre de 2014 se efectuó el depósito del texto refundido del Reglamento Interno del Fondo en el Registro que para el efecto lleva la Comisión para el Mercado Financiero. Las modificaciones incorporadas en el texto del Reglamento Interno entraron en vigencia a partir del día 18 de noviembre de 2014, por acuerdo de la unanimidad de las cuotas suscritas y pagadas del Fondo en Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo de fecha 28 de octubre de 2014.
El plazo de vencimiento original del Fondo era el día 25 de julio de 2017. Dicho plazo se prorrogó anticipadamente en Asamblea Extraordinaria de Aportantes del día 10 de mayo de 2017 por 8 años a contar del mismo día 25 de julio de 2017. Con fecha 7 de abril de 2016, se celebró una Asamblea Extraordinaria de Aportantes de BTG Pactual Renta Comercial Fondo de Inversión, en la cual se modificó el numeral en particular (i) el numeral 3.7 del número TRES del Título II, en relación con la valorización económica de las inversiones del Fondo; y (ii) el Título III, referido a la Política de Liquidez del Fondo.
Con fecha 3 de junio de 2016, se celebró una Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo, en la cual se acordó la modificación al Reglamento Interno del Fondo, consistente en la incorporación del numeral 3.8 al número TRES. del Título VI. del Reglamento Interno del Fondo, relativo a los Gastos de cargo del Fondo
Con fecha 6 de abril de 2017, se celebró una Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo, en la cual se acordó la modificación del párrafo 2.1 de la sección DOS del título VI del Reglamento Interno del Fondo, en lo referido a la base sobre la cual se calculará la remuneración fija de la administración.
El día 8 de junio de 2017 venció el plazo para manifestar la intención de ejercer el derecho a retiro originado a raíz del acuerdo de prórroga en el plazo de duración del Fondo BTG Pactual Renta Comercial FI. Ninguno de los Aportantes del Fondo manifestó su intención de ejercer su derecho a retiro.
Con fecha 13 de septiembre de 2017, se celebró la Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo en la cual se adoptaron, entre otros, los siguientes acuerdos:
- Fusionar por incorporación del Fondo con BTG Pactual Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión, en conformidad a lo establecido en el artículo 74 letra e) de la Ley Nº 20.712, en razón de lo cual el Fondo Absorbente adquiriría todos los activos y pasivos del Fondo Absorbido y le sucedería en todos sus derechos y obligaciones.
- Aprobar una nueva emisión de cuotas del Fondo, con el objeto de materializar la fusión indicada.
- Facultar ampliamente al Directorio de la Administradora para proceder con la materialización de la fusión y el canje de las cuotas correspondiente, el cual se llevaría a cabo 30 días después de depositado el nuevo texto de reglamento interno.
-Modificar el Reglamento Interno del Fondo en las siguientes materias:
(a) La Política de Inversión y Diversificación, a fin de incorporar la posibilidad de invertir en cuotas de fondos de inversión privados que cuenten con una política de inversión consistente con el objeto del Fondo;
(b) La Política de Endeudamiento, con el objeto de incluir la posibilidad que el Fondo contraiga endeudamiento mediante la emisión de bonos; y
(c) La Remuneración Variable.
(d) Aumentar el capital del fondo continuador, mediante la emisión de 6.000.000 de cuotas a ser colocadas en una o más parcialidades dentro del plazo de 60 meses desde la fecha de la asamblea, de conformidad a lo establecido en el número UNO del Título X. del Reglamento Interno del Fondo.
Con fecha 23 de octubre de 2017 se materializó y perfeccionó la fusión del Fondo con BTG Pactual Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión. Como resultado de lo anterior, el número de cuotas suscritas y pagadas del Fondo aumentó en 1.973.186, por lo que al inicio del día 23 de octubre las cuotas del Fondo ascendieron a 5.984.800.
Con fecha 31 de agosto de 2018 se depositó el nuevo texto del reglamento interno del Fondo el cual contenía las modificaciones acordadas en la asamblea celebrada el 30 de mayo de 2018, en lo referido al cambio de nombre del Fondo, pasando a denominarse BTG Pactual Renta Comercial Fondo de Inversión a partir del día 13 de septiembre de 2018.
Con fecha 24 de septiembre de 2018 la Bolsa de Comercio de Santiago autorizó que las cuotas del fondo comenzaran a cotizarse bajo un nuevo nemotécnico, a saber, CFIBTGRCA.
Los presentes estados financieros fueron autorizados para su emisión por el Directorio de la sociedad administradora el 20 de noviembre de 2019.
Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación.
2.1 Bases de preparación
Los estados financieros de BTG Pactual Renta Comercial Fondo de Inversión al 30 de septiembre de 2019 y 2018 y al 31 de diciembre de 2018, han sido preparados de acuerdo con las normas de impartidas en la Circular Nº1998 y complementarios basado en Normas Internacionales de Información Financiera. Dichas normas difieren de las NIIF por lo siguiente:
De acuerdo a lo señalado en el Oficio Circular N°592, a las inversiones en sociedades en las que el Fondo posee el control directo, indirecto o por cualquier otro medio, no les es exigible la presentación de estados financieros consolidados requerida por NIC 27. En este sentido la valorización de la inversión en dichas sociedades está bajo el método de la participación.
Los estados financieros han sido preparados bajo la convención de costo histórico, modificada por la revaloración de activos financieros y pasivos financieros (incluidos los instrumentos financieros derivados) a valor razonable con efecto en resultados y propiedades de inversión. La preparación de estados financieros en conformidad con NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contable críticas. También necesita que la administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del Fondo, en áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o en áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros.
2.2 NUEVAS NORMAS, INTERPRETACIONES Y ENMIENDAS
2.2.1 Las siguientes nuevas normas e interpretaciones han sido adoptadas en estos estados financieros. Su adopción, en caso de ser aplicable, no ha tenido un impacto significativo en los montos reportados en estos estados financieros, sin embargo, podrían afectar la contabilización de futuras transacciones o acuerdos:
Nuevas NIIF Fecha de aplicación obligatoria
NIIF 16, Arrendamientos Periodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2019.
Enmiendas a NIIF Fecha de aplicación obligatoria
Características de prepago con
compensación negativa (enmiendas a NIIF 9)
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2019.
Participaciones de largo plazo en Asociadas y Negocios Conjuntos (enmiendas a NIC 28)
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2019.
Mejoras anuales ciclo 2015-2017 (enmiendas a NIIF 3, NIIF 11, NIC 12 y NIC 23)
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2019.
Modificaciones al plan, reducciones y liquidaciones (enmiendas a NIC 19)
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2019.
Nuevas Interpretaciones Fecha de aplicación obligatoria CINIIF 23 Incertidumbre sobre tratamiento de
impuesto a las ganancias
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2019.
La aplicación de estas enmiendas no ha tenido un efecto significativo en los montos reportados en estos estados financieros, sin embargo, podrían afectar la contabilización de futuras transacciones o acuerdos.
NIIF 9 “Instrumentos Financieros”
En julio de 2014, el IASB emitió la versión final de la NIIF 9 Instrumentos Financieros, que reemplaza la NIC 39 “Instrumentos Financieros: Reconocimiento y Medición”. Esta norma reúne las tres fases del proyecto del IASB sobre instrumentos financieros: clasificación y medición, deterioro y contabilidad de cobertura.
El Fondo adoptó la nueva norma en la fecha de vigencia requerida y no reformulará la información comparativa.
Durante el 2017, el Fondo realizó una evaluación de impacto detallada de los tres aspectos de la NIIF 9. Como resultado de este estudio y en base a la información actualmente disponible, el Fondo ha determinado que la NIIF 9 no tiene impactos en sus estados financieros de acuerdo a lo siguiente:
(a)Clasificación y medición
La Norma NIIF 9 contiene un nuevo enfoque de clasificación y medición para los activos financieros que refleja el modelo de negocios en el que los activos son gestionados y sus características de flujo de efectivo.
La Norma NIIF 9 incluye tres categorías de clasificación principales para los activos financieros: medidos al costo amortizado, al valor razonable con cambios en otro resultado integral, y al valor razonable con cambios en resultados. La norma elimina las categorías existentes de la Norma NIC 39 de mantenidos hasta el vencimiento, préstamos y partidas por cobrar y disponibles para la venta.
Los préstamos, pagarés y las cuentas por cobrar comerciales se mantienen para cobrar los flujos de efectivo contractuales y se espera que generen flujos de efectivo que representan únicamente pagos de capital e intereses. El Fondo analizó sus flujos de efectivo contractuales, las características de esos instrumentos y su modelo de negocio y concluyeron que cumplen los criterios para la medición del costo amortizado bajo la NIIF 9, por lo tanto, no se requiere reclasificación para estos instrumentos.
(b)Deterioro
La Norma NIIF 9 reemplaza el modelo de “pérdida incurrida” de la Norma NIC 39 por un modelo de “pérdida crediticia esperada” (PCE). Esto requerirá que se aplique juicio considerable con respecto a cómo los cambios en los factores económicos afectan las PCE, lo que se determinará sobre una base promedio ponderada.
El Fondo aplicó el enfoque simplificado descrito en la norma y registrará los deterioros de los activos a costo amortizado y de las cuentas por cobrar comerciales en referencia a las pérdidas esperadas durante toda la vida del activo. Luego de efectuar un análisis cualitativo, y de la naturaleza de las cuentas por cobrar comerciales se ha concluido que el riesgo crediticio es poco significativo para estas partidas debido a lo siguiente:
Los Activos financieros a costo amortizado, en menor medida que lo descrito anteriormente, corresponden a préstamos vía pagarés que el Fondo efectúa a sus vehículos de inversión, a modo de financiamiento para llevar a cabo el objetivo para los que fueron creados, los que tienen una vigencia y un interés de mercado, y que serán cancelados a su fecha de vencimiento.
(c) Contabilidad de cobertura
El Fondo no mantiene relaciones de cobertura a la fecha de aplicación de esta norma. Por lo anterior, la Administración señaló que la aplicación de los requerimientos de contabilidad de cobertura de NIIF 9 no tuvo efecto en los estados financieros consolidados del Fondo.
NIIF 15 “Ingresos procedentes de Contratos con Clientes”
El IASB emitió en mayo de 2014 la NIIF 15, norma aplicable a todos los contratos con clientes, con algunas excepciones, que reemplaza todos los requisitos actuales de reconocimiento de ingresos y cuya fecha de aplicación obligatoria fue el 1 de enero de 2018. Esta norma establece un modelo de cinco pasos para contabilizar los ingresos derivados de contratos con clientes, indicando que los ingresos se reconocen en una cantidad que refleja la contraprestación a la que una entidad espera tener derecho a cambio de la transferencia de bienes o servicios a un cliente.
Los cinco pasos del modelo de reconocimiento de ingresos ordinarios son:
• Identificar el contrato con el cliente
• Identificar las obligaciones de desempeño contenidas en el contrato.
• Determinar el precio de la transacción.
• Asignar el precio de la transacción a las obligaciones de desempeño separadas.
• Reconocer los ingresos ordinarios como la entidad satisface la obligación de desempeño.
Muchos de los requisitos de revelación en la NIIF 15 son nuevos, sin embargo, la Administración ha evaluado que el impacto no es significativo.
2.2.2 Normas, Enmiendas a NIIF e Interpretaciones que han sido emitidas pero su fecha de aplicación aún no está vigente:
Nuevas NIIF Fecha de aplicación obligatoria
NIIF 17, Contratos de Seguros Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2021.
Enmiendas a NIIF Fecha de aplicación obligatoria
Venta o Aportación de activos entre un Inversionista y su Asociada o Negocio Conjunto (enmiendas a NIIF 10 y NIC 28)
Fecha de vigencia aplazada indefinidamente
Definición de un negocio (enmiendas a NIIF 3) Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2020.
Definición de Material (enmiendas a NIC 1 y NIC 8) Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2020.
Marco Conceptual para el Reporte Financiero Revisado Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2020
2.3 Período cubierto
Los Estados de Situación Financiera fueron preparados al 30 de septiembre de 2019 y al 31 de diciembre de 2018, los Estados de Resultados Integrales, los Estados de Cambios en el Patrimonio y los Estados de Flujo de Efectivo por los períodos terminados al 30 de septiembre de 2019 y 2018.
2.4 Conversión de moneda extranjera
a) Moneda funcional y de presentación
Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir, ya sea directa o indirectamente, en sociedades inmobiliarias rentistas con el fin de obtener beneficios de largo plazo. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La administración considera el Peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Es importante destacar que tanto los activos principales en los que invierte el Fondo como los ingresos provenientes de su explotación, están indexados a la Unidad de Fomento. Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo.
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en unidades de fomento son convertidas a la moneda funcional utilizando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos financieros en moneda extranjera son convertidos a la moneda funcional utilizando el tipo de cambio vigente a la fecha del estado de situación financiera.
FECHA UF
30/09/2019 $28.048,53
31/12/2018 $27.565,79
2.5 Activos y pasivos financieros
Los activos financieros y pasivos financieros son reconocidos cuando la Sociedad se convierte en una parte de las cláusulas contractuales del instrumento. Los activos financieros y pasivos financieros son medidos inicialmente a valor razonable.
Los costos de transacción que son directamente atribuibles a la adquisición o emisión de activos financieros y pasivos financieros (distintos de los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados) son agregados o deducidos del valor razonable de los activos financieros y pasivos financieros, según sea apropiado, en el reconocimiento inicial. Los costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición de activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados son reconocidos inmediatamente en resultados.
Activos financieros
Todas las compras o ventas convencionales de activos financieros son reconocidas y dadas de baja en la fecha de contratación. Las compras o ventas convencionales de un activo financiero son compras o ventas bajo un contrato cuyas condiciones requieren la entrega del activo durante un periodo que generalmente está regulado o surge de una convención establecida en el mercado correspondiente.
Todos los activos financieros reconocidos son posteriormente medidos en su totalidad, ya sea, a costo amortizado o a valor razonable, dependiendo de la clasificación de los activos financieros.
Clasificación de activos financieros
a) Activos financieros que cumplen las siguientes condiciones son posteriormente medidos a costo amortizado:
• El activo financiero se conserva dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo es mantener los activos financieros para obtener los flujos de efectivo contractuales; y
• Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos del principal e intereses sobre el importe del principal pendiente.
b) Activos financieros que cumplen las siguientes condiciones son posteriormente medidos a valor razonable con cambios en otro resultado integral (VRCCORI):
• El activo financiero se mantiene dentro de un modelo de negocio cuyo objetivo se logra obteniendo flujos de efectivo contractuales y vendiendo activos financieros; y
• Las condiciones contractuales del activo financiero dan lugar, en fechas especificadas, a flujos de efectivo que son únicamente pagos del principal e intereses sobre el importe del principal pendiente.
Todos los otros activos financieros que no cumplen con las condiciones anteriores son posteriormente medidos a valor razonable con cambios en resultados (VRCCR).
No obstante, lo anterior, la Sociedad puede realizar las siguientes elecciones irrevocables en el momento del reconocimiento inicial de un activo financiero:
• La Sociedad podría irrevocablemente elegir presentar los cambios posteriores en el valor razonable en otro resultado integral para inversiones en instrumentos de patrimonio que, en otro caso, se medirían a valor razonable con cambios en resultados;
• La Sociedad podría irrevocablemente designar un activo financiero que cumple los criterios de costo amortizado o valor razonable con cambios en otro resultado integral para medirlo a valor razonable con cambios en resultados si haciéndolo elimina o reduce significativamente una incongruencia de medición o reconocimiento.
Deterioro de activos financieros
La Sociedad reconoce una corrección de valor por pérdidas crediticias esperadas (“PCE”) sobre activos financieros que se miden a costo amortizado o a VRCCORI.
Política de castigo
La Sociedad castiga un activo financiero cuando existe información que indica que la contraparte está en dificultades financieras severas y no existe una perspectiva realista de recupero, por ejemplo, cuando la contraparte ha sido puesta en liquidación o ha entrado en procedimientos de bancarrota, o en el caso de cuentas comerciales por cobrar, cuando los importes han estado morosos por más de dos años, lo primero que ocurra primero. Los activos financieros castigados podrían todavía estar sujetos a actividades de cumplimiento bajo los procedimientos de recupero de la Sociedad, teniendo en consideración asesoría legal cuando fuere apropiado. Cualquier recupero realizado se reconoce en resultados.
Medición y reconocimiento de pérdidas crediticias esperadas
La medición de las pérdidas crediticias esperadas es una función de la probabilidad de incumplimiento, la severidad (es decir, la magnitud de la pérdida si existe un incumplimiento) y la exposición al incumplimiento. La evaluación de la probabilidad de incumplimiento y la severidad está basada en datos históricos ajustados por información futura como se describió anteriormente. En cuanto a la exposición al incumplimiento para activos financieros, esta está representada por el valor en libros bruto de los activos a la fecha de reporte; para compromisos de préstamos y contratos de garantía financiera, la exposición incluye el importe que se dispondrá en el futuro en la fecha de incumplimiento determinada sobre la base de tendencias históricas, el entendimiento de la Sociedad de las específicas necesidades financieras futuras de los deudores, y otra información futura relevante.
Para los activos financieros, la pérdida crediticia esperada se estima como la diferencia entre todos los flujos de efectivo contractuales que se adeudan a la Sociedad en conformidad con el contrato y todos los flujos de efectivo que la Sociedad espera recibir, descontados a la tasa de interés efectiva original. Para cuentas por cobrar por arrendamiento, los flujos de efectivo utilizados para determinar las pérdidas crediticias esperadas son consistentes con los flujos de efectivo utilizados al medir la cuenta por cobrar por arrendamiento en conformidad con NIC 17 Arrendamientos.
Bajas en cuentas de activos financieros
La Sociedad da de baja un activo financiero solamente cuando expiran los derechos contractuales sobre los flujos de efectivo del activo financiero, o cuando transfiera el activo financiero y sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del activo a un tercero. Si la Sociedad no transfiere ni retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad y continúa controlando el activo transferido, la Sociedad reconoce su interés retenido en el activo y un pasivo asociado por los importes que podría tener que pagar. Si la Sociedad retiene sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad de un activo financiero transferido, la Sociedad continúa reconociendo el activo financiero y también reconoce un préstamo garantizado por los importes recibidos.
Pasivos financieros e instrumentos de patrimonio Clasificación como deuda o patrimonio
Los instrumentos de deuda y patrimonio emitidos por una entidad de la Sociedad se clasifican como pasivos financieros o como patrimonio de conformidad con la sustancia del acuerdo contractual y las definiciones de pasivo financiero e instrumento de patrimonio.
Instrumentos de patrimonio
Un instrumento de patrimonio es cualquier contrato que evidencie un interés residual en los activos de una entidad después de deducir todos sus pasivos. Los instrumentos de patrimonio emitidos por una entidad de la Sociedad se reconocen por los importes recibidos, neto de los costos directos de emisión. La recompra de instrumentos de capital propio de la Sociedad se reconocen y se deducen directamente en patrimonio. No se reconoce ninguna ganancia o pérdida en resultados en la compra, venta, emisión o cancelación de los instrumentos de patrimonio propio de la Sociedad.
Pasivos financieros
Todos los pasivos financieros son posteriormente medidos a costo amortizado usando el método de interés efectivo o a VRCCR.
Sin embargo, los pasivos financieros que se originan cuando una transferencia de un activo financiero no califica para darlo de baja o cuando aplica el enfoque de involucramiento continuo, contratos de garantía financiera emitidos por la Sociedad, y compromisos emitidos por la Sociedad para otorgar un préstamo a una tasa de interés por debajo del mercado son medidos en conformidad con las políticas contables específicas establecidas más adelante.
Baja en cuentas de pasivos financieros
La Sociedad da de baja los pasivos financieros si, y solo si, las obligaciones de la Sociedad se cumplen, cancelan o han expirado. La diferencia entre el valor en libros del pasivo financiero dado de baja y la contraprestación pagada y por pagar se reconoce, incluyendo cualquier activo transferido diferente del efectivo o pasivo asumido, se reconoce en resultados.
2.6 Efectivo y efectivo equivalente
El efectivo y efectivo equivalente incluye banco y fondos mutuos de corto plazo de alta liquidez utilizada para administrar su caja.
2.7 Aportes (Capital pagado)
Las cuotas suscritas y pagadas se clasifican como patrimonio. El valor cuota del Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas.
AUMENTOS DE CAPITAL
Podrán efectuarse nuevas emisiones de Cuotas por acuerdo de una Asamblea Extraordinaria de Aportantes del Fondo, en la medida que sigan existiendo en el mercado alternativas de inversión con las características definidas en el presente Reglamento.
En caso de acordarse un aumento de capital del Fondo, deberá darse cumplimiento al derecho preferente de suscripción de Cuotas contemplado en el artículo 36° de la Ley, por un plazo que no podrá ser inferior a 10 días ni superior a 30 días corridos, según lo determine la Administradora, junto con lo dispuesto en el presente número y tomando siempre en consideración lo acordado por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes que acuerde el referido aumento de capital.
Para lo anterior, se deberá enviar una comunicación a todos los Aportantes del Fondo informando sobre el proceso, la extensión que la Administradora haya determinado que tendrá el período de opción preferente según lo antes dispuesto, y en particular el día a partir del cual empezará dicho período de opción preferente.
Dicha comunicación deberá ser enviada con al menos 5 días hábiles de anticipación a la fecha de inicio del respectivo período de opción preferente y tendrán derecho a participar en la oferta preferente los Aportantes a que se refiere el artículo 36 de la Ley, en la prorrata que en el mismo se dispone. El derecho de opción preferente aquí establecido es esencialmente renunciable y transferible.
Sin perjuicio de lo anterior, la misma Asamblea Extraordinaria de Aportantes que acordó el aumento de capital, por unanimidad de las Cuotas presentes, puede establecer que no habrá oferta preferente alguna.
Para los efectos de la colocación de Cuotas, la Administradora podrá celebrar con cada Aportante contratos de promesa de suscripción de Cuotas y suscripciones de cuotas propiamente tales, con el objeto de permitir a la Administradora contar con la flexibilidad necesaria para disponer de recursos en la medida que encuentre posibilidades de inversión en instrumentos de aquellos definidos en el presente Reglamento y que correspondan al objetivo de inversión principal del Fondo.
DISMINUCIONES DE CAPITAL
Disminuciones de capital por decisión de la Administradora
i. El Fondo podrá realizar disminuciones de capital, por decisión de la Administradora y sin necesidad de acuerdo alguno de una Asamblea de Aportantes, por hasta el 100% de las cuotas suscritas y pagadas del Fondo, o bien del valor de las Cuotas del Fondo, a fin de restituir a todos los Aportantes la parte proporcional de su inversión en el Fondo, en la forma, condiciones y plazos que a continuación se indican, siempre y cuando la Administradora determine que existen excedentes suficientes para cubrir las necesidades de caja del Fondo y cumplir con los compromisos y obligaciones del Fondo no cubiertos con otras fuentes de financiamiento.
ii. Las disminuciones de capital señaladas en el presente artículo se efectuarán mediante la disminución del número de Cuotas del Fondo que acuerde la Administradora, o bien mediante la disminución del valor de cada una de las Cuotas del Fondo, en razón del monto con que el Fondo cuente en caja.
iii.Las disminuciones de capital se informarán oportunamente por la Administradora a los Aportantes, mediante los medios establecidos en el presente Reglamento Interno, indicando a los Aportantes con derecho a ella, su monto, fecha y lugar o modalidad de pago, con a lo menos 5 días hábiles de anticipación a la fecha de pago.
iv.Las disminuciones de capital se podrán materializar en cualquier tiempo, en la medida que, ya sea en una o más oportunidades, la Administradora determine que existen los recursos necesarios para ello en los términos que se indican en el presente numeral.
v. El pago de cada disminución de capital efectuada de conformidad al presente artículo deberá efectuarse en la misma moneda en que se lleve la contabilidad del Fondo, y se pagará en efectivo, cheque o transferencia electrónica.
vi.En caso que la Administradora decida realizar una disminución de capital mediante la disminución del número de cuotas, el valor de la Cuota se determinará tomando el valor Cuota vigente a la fecha de pago de la respectiva disminución de capital, determinado dicho valor como el que resulte de dividir el patrimonio del Fondo, determinado de conformidad con lo establecido en el artículo 10° del Reglamento de la Ley.
vii.Sin perjuicio de lo anterior, para efectos de materializar y pagar una disminución de capital por el 100% de las Cuotas suscritas y pagadas del Fondo o por el 100% del valor Cuota de las mismas, de conformidad con los términos establecidos en el presente numeral, previamente la Administradora deberá convocar a una Asamblea Extraordinaria que deberá acordar la liquidación del Fondo y designar al liquidador, fijándole sus atribuciones, deberes y remuneración. Los términos y el plazo en que se pagará la citada disminución de capital, así como la liquidación del Fondo, serán los que en definitiva acuerde la Asamblea Extraordinaria de Aportantes convocada por la Administradora de acuerdo con lo antes señalado.
Disminuciones de capital por derecho a retiro
En el caso de operar la prórroga del plazo de vigencia del Fondo, según lo establecido en el número DOS del Título IX del presente Reglamento Interno, los Aportantes disidentes podrán ejercer su derecho a retiro. Este derecho a retiro de los Aportantes se efectuará en conformidad a lo dispuesto en las normas de la Ley de Sociedades Anónimas, Ley N°18.046 y a su Reglamento, Decreto Supremo de Hacienda N°702, en todo lo que no se oponga a las disposiciones legales y reglamentarias que rigen a los fondos de inversión y salvo también a lo que respecta a las siguientes materias:
Generado este derecho a retiro, se deberá acordar una disminución de capital para los efectos de restituirles a los Aportantes disidentes que ejercieren su derecho a retiro el valor de sus cuotas. Esta disminución de capital se acordará en la misma Asamblea en la cual se haya adoptado el acuerdo que generó el derecho a retiro, y considerará un número determinable de cuotas con un máximo equivalente al número de cuotas que representen los Aportantes disidentes. El número de cuotas definitivo en el que se entenderá disminuido el capital del Fondo, se determinará por el Directorio de la Administradora dentro del plazo de 30 días contados desde
el vencimiento del plazo para ejercer el derecho a retiro y según el número de cuotas que representen los Aportantes que efectivamente hubieran ejercido este derecho, situación que se informará a los Aportantes dentro del plazo de 3 días de adoptado el acuerdo respectivo, a través de los medios indicados en el presente Reglamento Interno. El valor de las Cuotas de los Aportantes que ejerzan el derecho a retiro, se pagará dentro del plazo de 180 días contados desde la celebración de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes en la que se tomó el acuerdo que da origen al derecho de retiro, o bien, dentro del plazo mayor que fije la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, el cual no podrá ser superior a 360 días. El valor de la Cuota para los efectos de lo señalado en este numeral, se determinará tomando el valor cuota contable vigente a la fecha de pago, calculado de conformidad con lo establecido en el artículo 10° del Reglamento de la Ley.
2.8 Ingresos financieros o ingresos por dividendos
Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el Fondo.
Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago.
2.9 Dividendos por pagar
El Fondo tiene definida la siguiente política de distribución de dividendos: El Fondo distribuirá anualmente como dividendo un 100% de los beneficios netos percibidos por el Fondo durante el ejercicio, salvo que el Fondo presente pérdidas acumuladas, caso en el cual dichos beneficios deberán ser destinados para absorber las pérdidas acumuladas del Fondo, siempre en una cantidad límite que permita de todas formas repartir al menos el 30% de los beneficios netos percibidos por el Fondo durante el ejercicio. Para estos efectos, se considerará por “Beneficios Netos Percibidos” por el Fondo durante un ejercicio, la cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidas en dicho ejercicio, el total de pérdidas y gastos devengados en el período. El reparto de dividendos deberá efectuarse dentro de los 180 días siguientes al cierre del respectivo cierre anual, sin perjuicio de los dividendos provisorios
que el Fondo haya distribuido con cargo a tales resultados de conformidad a lo establecido en el presente Reglamento Interno.
La Administradora podrá distribuir dividendos provisorios del Fondo con cargo a los resultados del ejercicio correspondiente. En caso que los dividendos provisorios excedan el monto de los beneficios susceptibles de ser distribuidos de ese ejercicio, los dividendos provisorios pagados en exceso deberán ser imputados a beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a utilidades que puedan no ser consideradas dentro de la definición de Beneficios Netos Percibidos.
Para efectos del reparto de dividendos, la Administradora informará, mediante los medios establecidos en el presente Reglamento Interno, el reparto de dividendos correspondiente, sea éste provisorio o definitivo, su monto, fecha y lugar o modalidad de pago, con a lo menos 5 días hábiles de anticipación a la fecha de pago.
La Administradora podrá distribuir dividendos provisorios del Fondo con cargo a los resultados del ejercicio correspondiente. En caso que los dividendos provisorios excedan el monto de los beneficios susceptibles de ser distribuidos de ese ejercicio, los dividendos provisorios pagados en exceso deberán ser imputados a beneficios netos percibidos de ejercicios anteriores o a utilidades que puedan no ser consideradas dentro de la definición de Beneficios Netos Percibidos, de acuerdo a lo señalado en el artículo N°80 de la Ley N°20.712.
2.10 Tributación
El Fondo está domiciliado en Chile. Bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo.
2.11 Propiedades de inversión
2.12 Inversiones valorizadas por el método de la participación (subsidiarias y asociadas)
La inversión del Fondo en asociadas se registra de acuerdo al método de la participación. El mismo tratamiento contable, si es aplicable, es utilizado para las subsidiarias del Fondo por instrucciones de la CMF, mediante oficio circular 592.
Asociadas o coligadas son todas las entidades sobre las cuales el Fondo ejerce influencia significativa pero no tiene el control, lo cual generalmente está acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto. Las inversiones en asociadas o coligadas se contabilizan por el método de la participación e inicialmente se reconocen por su costo. La inversión del fondo en asociadas o coligadas no incluye el menor valor (goodwill o plusvalía comprada) identificada en la adquisición, y la presenta separada como Otros Activos, neta de cualquier pérdida por deterioro acumulada.
La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus subsidiarias se reconoce en resultados y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas de patrimonio (y se reflejan según corresponda en el estado de resultados integrales).
La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus coligadas o asociadas se reconoce en resultados, y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas del patrimonio (y se reflejan según corresponda en el estado de resultados integrales).
Cuando la participación del Fondo en las pérdidas de una coligada o asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el fondo no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que haya incurrido en obligaciones o realizado pagos en nombre de la coligada o asociada, de acuerdo a lo señalado en la NIC 28.
Las ganancias no realizadas por transacciones entre el Fondo y sus filiales, coligadas o asociadas se eliminan en función del porcentaje de participación del Fondo en éstas. También se eliminan las pérdidas no realizadas, excepto si la transacción proporciona evidencia de pérdida por deterioro del activo que se transfiere. Cuando es necesario para asegurar su uniformidad con las políticas adoptadas por el Fondo, se modifican las políticas contables de las asociadas.
2.13 Segmentos
De acuerdo a la línea de negocios del Fondo, no se ha clasificado en segmentos ya que toda su línea corresponde a rentas inmobiliarias.
3. CAMBIOS CONTABLES
Al 30 de septiembre de 2019, el Fondo no ha registrado cambios contables respecto del ejercicio anterior.
4. POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO
El Fondo no tiene un objetivo de rentabilidad garantizado ni se garantiza nivel alguno de seguridad de sus inversiones.
Para el cumplimiento de su objetivo de inversión, el Fondo invertirá sus recursos principalmente en los valores e instrumentos que se establecen a continuación, siempre con un límite global para todas estas inversiones no inferior a un 70% del activo total del Fondo:
/i/ Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Comisión, emitidos por sociedades chilenas, siempre que la entidad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la Comisión.
/ii/ Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda emitidos por sociedades anónimas abiertas chilenas.
/iii/ Acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda de entidades emisoras extranjeras, cuya emisión no haya sido registrada como valor de oferta pública en el extranjero, siempre que la entidad emisora cuente con estados financieros dictaminados por auditores externos de reconocido prestigio.
Para efectos de calcular el límite antes establecido se deberá considerar el mayor valor que contablemente hayan generado las inversiones en los instrumentos referidos en los literales /i/, /ii/ y /iii/ precedentes.
Sin perjuicio de lo anterior, al menos un 95% de la cartera de inversiones del Fondo deberá estar compuesta por acciones o títulos de deuda emitidos por las sociedades referidas en los literales /i/ y /ii/.
Adicionalmente, el Fondo podrá invertir sus recursos en los siguientes valores y bienes, sin perjuicio de las cantidades que mantenga en caja y bancos y siempre con un límite global para todas estas inversiones no superiores a un 30% del activo total del Fondo.
/i/ Títulos emitidos por la Tesorería General de la República, por el Banco Central de Chile o que cuenten con garantía estatal por el 100% de su valor hasta su total extinción.
/ii/ Depósitos a plazo y otros títulos representativos de captaciones de instituciones financieras o garantizados por éstas.
/iii/ Letras de crédito emitidas por Bancos e Instituciones Financieras.
/iv/ Cuotas de fondos mutuos nacionales y extranjeros, respecto de los cuales no se exigirán límites de inversión ni de diversificación.
/v/ Mutuos hipotecarios endosables del artículo 69 número 7 de la Ley General de Bancos u otros otorgados por entidades autorizadas por Ley, pudiendo otorgarse también con recursos del propio Fondo.
Para el cumplimiento de su objetivo de inversión, el Fondo podrá concurrir a la constitución de todo tipo de sociedades, tanto chilenas como extranjeras, en cuyos estatutos deberá establecerse que sus estados financieros anuales serán dictaminados por auditores externos de aquellos inscritos en el Registro que al efecto lleva la Comisión, en caso de las sociedades chilenas y aquellas dictaminadas por auditores externos de reconocido prestigio, en el caso de sociedades extranjeras.
Como política el Fondo no hará diferenciaciones entre valores emitidos por sociedades anónimas que no cuenten con el mecanismo de Gobierno Corporativo descrito en el artículo 50° Bis de la Ley N°18.046, esto es, Comité de Directores. El Fondo podrá invertir sus recursos en cuotas de fondos mutuos administrados por la Administradora o por personas relacionadas a ella, de conformidad con lo señalado en el artículo 61° de la Ley.
En estos casos, el porcentaje máximo de gastos, remuneraciones y comisiones que podrá ser cargado al Fondo por su inversión en cuotas de fondos mutuos administrados por la Administradora y sus personas relacionadas no podrá exceder, en cada ejercicio, de un 0,2 % del patrimonio del Fondo.
5. ADMINISTRACIÓN DEL RIESGO
Los riesgos asociados a la administración del Fondo se pueden clasificar en cuatro tipos: Riesgos Financieros, Riesgo de Capital, Estimación del Valor Razonable y Riesgos Operacionales. Estos distintos tipos de riesgo descansan entre los distintos niveles en los cuales está dividida la administración. A continuación, se describen estos cuatro tipos de riesgo.
(a) Gestión de Riesgo Financiero
Las actividades del Fondo lo exponen a diversos riesgos financieros los cuales deben ser administrados y monitoreados constantemente. El área encargada de esto es el área de riesgo, la cual trabaja conjuntamente con el Administrador del Fondo en la definición de políticas y en el seguimiento de los indicadores. Este fondo al igual que la mayoría de los fondos está expuesto a tres tipos de riesgos financieros: riesgo de mercado, que se subdivide en riesgo de vacancia, riesgo de precios y riesgo de tasas de interés; riesgo de crédito; y riesgo de liquidez, todos los cuales se describen a continuación.
a.1) Riesgos de mercado
• Riesgo de vacancia
El riesgo de vacancia para los distintos tipos de ubicaciones e inmuebles de propiedad de las inmobiliarias en las que el Fondo tiene participación (en adelante, los “Vehículos”) surge cuando en el mercado se produce un desequilibrio entre la oferta y la demanda por arriendo de espacios de oficinas, centros comerciales, estacionamientos y bodegas. Para mitigar este riesgo, el Fondo mantiene una gestión activa de los contratos de arriendo a través de empresas especializadas, gestionando con anticipación los próximos vencimientos y manteniendo cánones de arriendo competitivos en el mercado. Al 30 de septiembre de 2019 la tasa de vacancia consolidada de los Vehículos es de 5,5% medida por superficie y de 7,1% medida por ingresos.
• Riesgo de precios
Los valores de los activos inmobiliarios en los que invierten los Vehículos están sujetos a variaciones por dinámicas propias del mercado inmobiliario, lo que podría tener efectos positivos o negativos en los activos de los Vehículos. Como forma de mitigar este riesgo, el Fondo apunta a diversificar la ubicación geográfica y de submercados de sus activos inmobiliarios, así como las clases de activo inmobiliarios en que invierte, pudiendo distinguir entre oficinas, centros comerciales, bodegas y estacionamientos. Al mismo tiempo, la administración sigue una política de privilegiar contratos de arriendo de largo plazo, los que a su vez se encuentran indexados a la UF, traduciéndose en una mayor estabilidad de los flujos, al tiempo que éstos están cubiertos contra la inflación.
• Riesgo de tasa de interés
El riesgo de tasas surge a partir de los eventuales efectos que una fluctuación en las tasas de interés podría tener tanto en el valor razonable
de los activos como de los pasivos financieros. Para mitigar este riesgo, el Fondo procura mantener un equilibrio entre deudas de largo plazo y contratos de leasing a tasa fija sobre la UF, junto con obligaciones de menor duración.
En general, podemos decir que estos riesgos se encuentran acotados considerando, entre otros factores, la buena calidad de los activos, su excelente ubicación, su diversificación geográfica y de actividad, y el plazo promedio de los contratos de arriendo, tal como se observa en los siguientes gráficos:
Adicionalmente se contratan seguros contra incendio, sismos, responsabilidad civil y otro tipo de desastres naturales que permiten recuperar el valor de la propiedad en caso de siniestro.
a.2.) Riesgo de crédito
El riesgo crediticio al cual está expuesto el Fondo, es principalmente la incapacidad de los arrendatarios de los Vehículos de cumplir con sus obligaciones (contratos de arriendo). Este riesgo es mitigado manteniendo contratos con contrapartes de buena calidad crediticia y que a su vez están atomizados con respecto al total de ingresos. En efecto, el Fondo cuenta actualmente con más de 500 contratos de arriendo y los arrendatarios se encuentran bien distribuidos en rubros de la economía:
a.3) Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez es el riesgo asociado a la posibilidad de que el Fondo o sus Vehículos no sean capaces de generar suficientes recursos de efectivo para liquidar sus obligaciones en su totalidad cuando llega su vencimiento. El Fondo y sus Vehículos provisionan fondos en caja que permiten cubrir las obligaciones en caso de aumentar los niveles de vacancia.
Perfil de flujos de pago de pasivos Al 30 de septiembre de 2019 Menos de 10 días 10 días a 1 mes 1-12 meses Más de 12 meses Remuneración sociedad administradora - 103.300 - 5.130.190
Otros documentos y cuentas
por pagar - - 5.260 -
Otros pasivos financieros
(corrientes) - - 387.654 -
Otros pasivos financieros (no
corrientes) - - - 69.878.866
Perfil de flujos de activos Al 30 de septiembre de 2019 Menos de 10 días 10 días a 1 mes 1-12 meses Más de 12 meses
Efectivo y efectivo equivalente - - 59.870.028 -
Otros Activos - - - -
Activos financieros a costo
amortizado - - - 189.819.969
Inversiones valorizadas por el
Adicionalmente, en el siguiente gráfico se presenta la Evolución de Cobertura de Servicio de Deuda. Dicho indicador se ha mantenido en niveles holgados en los últimos 13 meses:
(b) Gestión de Riesgo de Capital
El patrimonio del Fondo no varía de manera significativa diariamente ya que el Fondo no está sujeto a suscripciones y rescates diarios a discreción de los partícipes de cuotas, por lo que, dado el reglamento interno del fondo, este riesgo está acotado.
• Políticas de Aporte y Rescate
Como una manera de salvaguardar el correcto funcionamiento del fondo se han definido políticas relativas a aportes y rescates con el fin de controlar la liquidez y velar por una correcta liquidación de activos poco líquidos.
(c) Estimación del Valor Razonable
Para la obtención del valor razonable de los activos del fondo, estos se llevan a valor de mercado a través de tasaciones realizadas a los activos inmobiliarios de sus vehículos de inversión (realizadas por tasadores
autorizados y auditados) con una periodicidad anual. Esto se realiza a través del nivel jerárquico 3.
(d) Riesgos Operacionales
El riesgo operacional se presenta como la exposición a potenciales pérdidas debido a la falla de procedimientos adecuados para la ejecución de las actividades del negocio del Fondo, incluidas las actividades de apoyo correspondientes.
Entre las actividades principales se encuentra el cumplimiento del plan de inversiones de los Vehículos acorde al objeto de inversión del Fondo, el control de gestión de las inversiones, la divulgación oportuna y fidedigna de información al mercado y el cumplimiento de la legislación y normativa vigente.
El proceso de inversión del Fondo cuenta con dos instancias formales en su proceso de evaluación: el Comité de Inversiones AGF, instancia en la cual se pueden aprobar inversiones por hasta UF400.000, y el Comité de Inversiones Senior Management, en aquellos casos en que la inversión sea mayor a UF400.000.
A su vez, el control de gestión del Fondo se divide en control externo e interno. El control externo se refiere a la supervisión de las labores de los administradores de los activos de los Vehículos, tanto desde el punto de vista operacional (visita a los activos e informe semanal de status operacional) como del comercial (reuniones bimensuales de revisión de status comercial e informe mensual por activo con detalle de ingresos, morosidad y vencimientos). Por otra parte, el control interno comprende los ya mencionados Comités de Inversiones AGF y Senior Management, con periodicidad semanal y mensual respectivamente, en los cuales además de aprobar nuevas inversiones en los Vehículos se revisa el status de las inversiones actuales (ingresos, vacancias y actividad comercial). Cabe mencionar que todas las ofertas de nuevos contratos de arriendo son revisadas y aprobadas por el equipo de inversiones. Adicionalmente, todos los cheques y contratos son firmados por dos miembros del equipo de inversiones, de acuerdo con la estructura de poderes del Fondo y los Vehículos.
6.1 Estimaciones contables críticas
La administración hace estimaciones y formula supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables restantes, por definición, rara vez van a ser equivalentes a los resultados reales relacionados. Las estimaciones y supuestos que tienen un riesgo significativo de causar ajustes importantes a los valores contables de activos y pasivos dentro del próximo ejercicio financiero se describen a continuación:
a) Valor razonable de instrumentos financieros derivados.
El Fondo no mantiene instrumentos financieros que sean cotizados en mercados activos, tales como derivados extrabursátiles.
b) Valor razonable de instrumentos que no cotizan en un Mercado activo o sin presencia bursátil.
6.2 Juicios importantes al aplicar las políticas contables
El Fondo no mantiene instrumentos financieros que no sean cotizados en mercados activos.
Moneda funcional
La administración considera el peso chileno como la moneda que más fielmente representa el efecto económico de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. El peso chileno es la moneda en la cual el Fondo mide su rendimiento e informa sus resultados, así como también la moneda en la cual recibe suscripciones de sus inversionistas. Esta determinación también considera el ambiente competitivo en el cual se compara el Fondo con otros productos de inversión en pesos chilenos.
