Del régimen de propiedad horizontal Un estudio del manual de convivencia como sistema alternativo de solución de conflictos

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(1)DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. UN ESTUDIO DEL MANUAL DE CONVIVENCIA COMO SISTEMA ALTERNATIVO DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS ÁNGELA CONSTANZA RAMÍREZ GUERRERO* UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA. RESUMEN La Ley 675 de (2001) regula la forma especial de dominio, denominado propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y las demás áreas y bienes comunes. El alcance jurídico legal que ha tenido en los últimos tiempos la propiedad horizontal ha sido fundamental para el desarrollo legal y jurisprudencial por parte de la Corte Constitucional en donde ha subsanado vacíos jurídicos para resolver los conflictos de manera rápida, efectiva y legitima con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad. Es así como el manual de convivencia del régimen de propiedad horizontal permite establecer normas y parámetros para dirimir los diferentes tipos de conflictos que se presentan en la propiedad horizontal. Para dirimir estos el mismo manual provee sus propios mecanismos y solo en defecto de ellos se podrá acudir a los mecanismos alternos de solución de conflictos para asuntos transigibles, desistibles y/o conciliables. Palabras Clave: Propiedad horizontal, mecanismos alternativos de solución de conflictos (MASC), Régimen de propiedad horizontal – Ley 675 de 2001. ABSTRACT The Law 675 of 2001 regulates the special form of domain, named a horizontal property, in which rights of exclusive property meet on private goods and rights of co-ownership on the area and other areas and common goods. The legal juridical scope that has had in the last times the horizontal property has been fundamental for the legal and jurisprudential development on the part of the Constitutional Court where it has corrected juridical gaps to solve the conflicts of a rapid, effective and legitimate way in order to guarantee the safety and the pacific coexistence in the real estate submitted to her, as well as the social function of the property. It is as well as the manual of coexistence of the diet of horizontal property allows to establish norms and parameters to dissolve the different types of conflicts that appear in the horizontal property. To dissolve these the same manual provides its own mechanisms and only in their defect it will be possible to come to the alternate conflict resolution mechanisms for matters transigibles, desistibles and/or reconcilable. Key words: Condo, alternative dispute resolution mechanisms, horizontal property regime - Law 675 of 2001.. *. Egresada de la Facultad de Derecho 2010, Universidad Católica de Colombia. Diplomado Primera Jornada de Derecho Privado, Derecho de Daños, Universidad Católica de Colombia, Bogotá 24 de Abril de 2015. Tercer Congreso Internacional de Derecho Privado Universidad Militar Nueva Granada, Bogotá 6 y 7 de Mayo de 2015. Congreso Internacional de Derecho Privado Constitucional. Universidad de La Sabana. Octubre 7 de 2015. E. mail: [email protected].

(2) 2. SUMARIO Introducción. I. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. II. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. III. LA CONVIVENCIA. EN. LA. PROPIEDAD. HORIZONTAL.. IV.. MECANISMOS. ALTERNOS A LA SOLUCIÓN DE CONFLICTOS (MASC) EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CONCLUSIONES. Referencias.

(3) 3.

(4) 4. INTRODUCCIÓN. La Propiedad Horizontal se ha convertido en un tema de actualidad por cuanto ha cambiado la forma de habitar. Si nos remontamos a la época de los años cuarenta, nuestro país comenzó una etapa acelerada de asentamiento en las grandes ciudades producida por varios factores políticos y sociales, que han producido el desplazamiento del campo, por un lado, y el arribo a la ciudad de centenares de personas, por el otro; llevo a que la estructura arquitectónica de las que hasta ese momento, pequeñas y simples urbes, fuera sufriendo una serie de modificaciones consistentes básicamente en la construcción de inmuebles de varias plantas, los cuales brindarían una solución a tanta necesidad de vivienda a la vez se fueron generando una gran variedad de relaciones interpersonales cuya característica era la dificultad de solucionar conflictos que traía el convivir con otras familias de diferentes formas de pensar y de actuar.. Es así, que el Estado se vio en la necesidad de regular los comportamientos colectivos, lo cual lo hizo a través de decretos como leyes, de ahí que se empieza a hablar de una normatividad inmobiliaria del Decreto 1286 de (1948) y la Ley 82 de (1948) las cuales constituyen el origen de lo que posteriormente conoceríamos como régimen de propiedad horizontal. Este sistema jurídico se caracterizó, desde sus inicios, por configurar una normatividad que incluso hasta el día de hoy sigue generado debates, debido a que involucra derechos de propiedad sobre unos bienes. denominados. privados. y. derechos. de. copropiedad. sobre. otros. denominados comunes así como al deseo de todos los ciudadanos de participar en las decisiones a través de mecanismos constitucionales de la participación comunitaria para así asumir los derechos y deberes con la mayor responsabilidad. La gestión de la propiedad horizontal y el diseño del plan estratégico pueden servir como herramienta administrativa de apoyo para incrementar la eficacia y eficiencia bajo situaciones de incertidumbre y en conflicto en organizaciones de propiedad horizontal (Solano, 2011). La convivencia implica el cumplimiento de una serie de.

(5) 5. parámetros enmarcados en buscar el bienestar general garantizando así una serie de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armonía. La Constitución Política de Colombia de (1991) establece en el “Capítulo II de los Derechos sociales, económicos y culturales, Articulo 58:. Se garantizan la propiedad privada y los demás derechos adquiridos con arreglo a las leyes civiles, los cuales no pueden ser desconocidos ni vulnerados por leyes posteriores. Cuando de la aplicación de una ley expedida por motivos de utilidad pública o interés social, resultare en conflicto los derechos de los particulares con la necesidad por ella reconocida, el interés privado deberá ceder al interés público o social. La propiedad es una función social que implica obligaciones. Como tal, le es inherente una función ecológica el Estado protegerá y promoverá las formas asociativas y solidarias de propiedad (p. 33).. La importancia del presente trabajo, radica en analizar si el Manual de Convivencia establecido en el régimen de propiedad horizontal brinda las herramientas idóneas y efectivas para la solución de los múltiples conflictos que se presentan en las copropiedades; o si por el contrario, es necesario dar soluciones jurídicas a través de fallos jurisprudenciales con el fin de garantizar la solución de múltiples conflictos que se presentan las relaciones de los ciudadanos en las copropiedades. El Objetivo es establecer la importancia del Manual de Convivencia dentro del Régimen de la Propiedad Horizontal como mecanismo que contribuye al mejoramiento de la calidad de vida de los individuos a través de herramientas jurídicas y legales que permitan tanto al individuo como a la colectividad hacer valer sus derechos bajo mínimos comportamientos de respeto y tolerancia enmarcados siempre hacia el bienestar de todos. I. PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. La Propiedad viene del latín propietas, es el derecho de usar, gozar y disponer libremente de la cosa de uno de la manera más absoluta, sin otras restricciones.

(6) 6. que las impuestas por la Ley. Como regla puede fijarse que el derecho de propiedad es perpetuo, y por serlo es trasmisible. “Aun cuando se ha dicho que el derecho de propiedad da, no solo el uso, sino hasta el abuso de la cosa de uno, cabe consignar sobre este extremo que el abuso no puede llegar más allá de ciertos límites ya que, donde comienza el abuso, el derecho termina” (Cabanellas, 1946.p.308). La propiedad horizontal pertenece por esencia al derecho de dominio o propiedad, Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es el titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero (Valencia, 1967). En este sentido, el régimen de propiedad horizontal puede imponer limitaciones al ejercicio de la propiedad que se tiene sobre el bien con el objeto de conservar la armonía en la comunidad (Guio, 2009).. El artículo 665 del Código Civil (2010) se clasifica dentro de los derechos reales. Por lo anterior se afirma que la propiedad horizontal en Colombia es “una forma de propiedad sobre inmuebles constituida voluntariamente por su propietario, sometida a una normatividad legal específica, cuyo funcionamiento implica la existencia de bienes particulares. o exclusivos con matricula inmobiliaria. independiente y de bienes de utilización común o colectiva (Velázquez, 1998, p. 11). Hay que tener en cuenta los principios de consagración legal que orientan el régimen de copropiedad, los cuales se concretan en:. a. El cumplimiento de la norma vigente en materia urbanística para proteger el medio ambiente y la función social de la copropiedad. b. El respeto por el ser humano, entendido como ser digno y a su vez ser social y comunitario. c. La prevalencia de la solución de conflictos por la vía conciliadora..

(7) 7. d. El derecho de todos los miembros de la copropiedad al debido proceso. e. La libre iniciativa empresarial, entendida dentro de los límites del bien común (Velázquez, 1998, p. 11).. De acuerdo con Pabón (1995):. La propiedad horizontal cuenta con tres características fundamentales lo cual lo hace un régimen especial, en primer lugar tiene un aspecto político que consiste en que a través de la propiedad horizontal el Estado cumple uno de sus fines esenciales cual es el de dar la prevalencia del interés general; en segundo lugar un aspecto social en donde la propiedad horizontal permite que haya más cantidad de personas viviendo dignamente porque regula la construcción de grandes edificaciones o conjuntos residenciales, además es un medio idóneo para canalizar de mejor manera el ahorro nacional, contribuye a proporcionarles casa propia a las familias, elimina los problemas entre arrendadores e inquilinos y promueve la constitución de sociedades que orientadas hacia una finalidad eminentemente social y no solo de carácter especulativo, pueden destinar sus iniciativas y a capitales a levantar grandes bloques de viviendas económicas; y por ultimo un aspecto económico que consiste en que el costo de la construcción se distribuye entre los propietarios de las unidades resultando menor a lo que costaría en la construcción a una sola persona de una casa de una o dos plantas. Estos aspectos conllevan al desarrollo interno y el bienestar para los habitantes (p. 83).. 1.1 PRINCIPALES NORMAS QUE INCIDEN EN LA REGULACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. Las normas que regula la propiedad horizontal en Colombia, son el régimen de propiedad horizontal, establecido por la Ley 95 de (1890), Ley 746 de (2002), Ley 675 de (2001) La Ley 142 de (1994), Código Civil (2010), Código de Comercio (1971) , Código nacional de la Policía, la así como las disposiciones municipales o Distritales (Beltrán, 2011)..

(8) 8. 1.1.1 El Código Civil. En el cual se presentan las situaciones de carácter civil que se pueden dar entre los colombianos. Se encuentra estipulado el Artículo 2142 del Libro 4 en el Título XVIII, señala El Mandato, y lo define como “un acuerdo mediante el cual una persona confía la gestión o administración de uno o más negocios a otra que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la primera. La persona que concede el encargo se llama comitente o mandante, y la que lo acepta apoderado, procurador y en general el mandatario”. (CC, 2010, p. 297. ). La norma señala además de la responsabilidad del mandatario, la remuneración, responsabilidad del mandatario hasta por culpa leve y límites, entre otros.. 1.1.2 Código de Comercio. El Código de Comercio, expedido por medio del Decreto 410 de (1971) se establecen entre otras las características y obligaciones de los comerciantes, así como los procedimientos en la realización de asambleas de socios, etc., aspectos que interesan de manera integral a la propiedad horizontal, como una persona jurídica, que establecerá relaciones comerciales con otras personas. Define, igualmente, de manera específica, en su título V, capítulo I, El contrato de seguro, de vital importancia para la propiedad horizontal en atención a lo reiterado en el artículo 15 de la Ley 675 de (2001), “señalarla obligación de toda propiedad horizontal adquirir una póliza de seguros que cubra los riesgos de incendio y terremoto de los bienes comunes”(p. 3).. El contrato de. seguro se define como un acto solemne, bilateral, oneroso, aleatorio y de ejecución sucesiva, el cual se perfecciona desde el momento en que se suscribe la póliza. Este contrato se establece entre el tomador y el asegurador con el propósito de cubrir los riesgos que se puedan presentar y atender, de ser contratados, sobre un objeto asegurado o beneficiario. 1.1.3 Ley 95 de 1890. Esta ley, que también es conocida como “sobre reformas civiles”, establece para los propietarios comunes (“comuneros”), el procedimiento para la elección de un administrador, el cual deberá ser nombrado por una “junta general” (asamblea general), así como la participación de los propietarios.

(9) 9. comunes, fijación de la remuneración del administrador y las garantías de este último en su calidad de mandatario y manejador de los bienes comunes de la persona jurídica que representará. Por último señala la explotación económica de un bien común establece la obligación de llevar registros de los propietarios comunes, sus cuotas en relación con los derechos sobre los bienes comunes, coeficiente de propiedad. 1.1.4 Código de Policía (Decreto 1355 4, agosto de 1970) . El reglamento de propiedad horizontal contempla deberes de los propietarios de unidades privadas, tendientes a la convivencia pacífica de los moradores del inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, deberes que deben estar enmarcados dentro de las normas generales, previstas en las leyes, normas y demás disposiciones legales de carácter municipal o Distrital, como el Código de Policía. La Ley 675 de (2001) prevé en el artículo 61, que el administrador para la ejecución de las sanciones no pecuniarias, previstas en la ley o en el reglamento, podrá acudir a la autoridad policial competente si es del caso. En los eventos en que el propietario de una unidad privada efectúe “actos que comprometan la seguridad, o solidez de la copropiedad, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública” o en los casos en que el propietario cambie el uso de su unidad privada, previsto en el reglamento, la policía y autoridades competentes está obligada a acudir de manera inmediata ante el llamado del administrador o cualquiera de los copropietarios.. En cuanto a los comportamientos que favorecen las relaciones de vecindad se señala la reparación de averías o daños de la vivienda para evitar afectar a los demás, limpieza de las áreas comunes -en cuyo caso son responsables las administraciones de copropiedades-, respetar el derecho a la intimidad familiar y personal, prevenir los daños de menores de edad, personas con discapacidad y personas de tercera edad sobre si, o los vecinos o contra bienes de estos, prevenir el daño de animales domésticos; en cuanto a mascotas caninos ajustarse.

(10) 10. a las disposiciones de la Ley 746 de (2002) uso adecuado de electrodomésticos para que no se afecten a los vecinos, cumplir con el reglamento de copropiedad (artículo 12 numeral 13), no agredir física o verbalmente a los vecinos, no ocupar espacio ajeno o de áreas comunes sin los permisos respectivos, no desarrollar actividades que puedan contaminar el ambiente, ocasionar olores y ruidos que perturben la tranquilidad. 1.1.5 Ley 746 de 2002. Esta le regula la tenencia y registro de perros potencialmente peligrosos, señalando las circunstancias de tenencia, los riesgos que debe asumir el propietario y en general las condiciones de manejo, transporte, disposición en general en cuanto a la tenencia de estos animales, además de la creación del “Censo de Perros Potencialmente Peligrosos”.. 1.1.6 Normas municipales. Cada municipio o Distrito ha promulgado, en desarrollo de su plan de ordenamiento, normas urbanísticas que son pertinentes en cada caso para la conformación de la propiedad horizontal, señalando requerimientos necesarios, usos de los suelos por sectores de la ciudad o municipio, previstos en la licencia de construcción. Es conveniente y para realizar una correcta comprensión del marco legal presentado, como lo menciona Legis, señalar que las normas tienen un nivel jerárquico y que cada nivel se debe enmarcar dentro de las disposiciones del anterior, en este caso se puede determinar desde la norma de normas, la Constitución Política de Colombia de (1991) hasta las decisiones y mandatos de la Asamblea general de copropietarios, así: I.. Constitución Política de Colombia. II.. Ley 675 de 2.001.. III.. Decretos reglamentarios. IV.. Acuerdos municipales o Distritales. V.. Reglamentos de propiedad horizontal de la copropiedad.

(11) 11. VI.. Disposiciones y mandatos de la asamblea general de propietarios de cada inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal.. Figura 1. Propiedad Horizontal. Conceptos básicos. LEY 675 DE 2001 PROPIEDAD HORIZONTAL.

(12) 12. Fuente. ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. INSTITUTO PARTICIPACIÓN Y ACCIÓN COMUNAL. ESCUELA DE PARTICIPACIÓN Y GESTIÓN SOCIAL EN BOGOTÁ. (2008). Cartilla Propiedad Horizontal. Conceptos básicos. Bogotá D.C. El Autor. p.. 51. 1.2 ACCIONES LEGALES EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Las principales acciones legales que puede iniciar o debe atender las administraciones de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal.. 1.2.1 La tutela. La Constitución Política de Colombia de (1991) contempla en su artículo 86 la acción de tutela como un mecanismo de protección de los derechos constitucionales fundamentales, señalando además que toda persona podrá ejercer la acción de tutela ante los jueces, en cualquier momento y lugar, para reclamar la protección inmediata de sus derechos constitucionales fundamentales cuando considere que estos resulten vulnerados o amenazados por la acción u omisión de cualquier autoridad pública o de particulares en los casos previstos en la ley. Esta acción se desarrolla mediante un procedimiento preferente y sumario, a título personal o por quien actúe en su nombre 1.2.2. Derecho de Petición. Se hace ante autoridad pública o privada con. funciones de administración, además un aparte específico sobre el derecho de.

(13) 13. petición ante empresas de servicios públicos, las querellas ante las inspecciones de policía, retomamos la impugnación de actas de asamblea y los procesos ejecutivos para la recuperación de las cuotas en mora por parte de los propietarios de unidades privadas.. 1.2.3 Acción de Policía. La acción de policía se define en el artículo 203 del Código de Policía de Bogotá D.C., como la acción que puede iniciarse ante una autoridad de policía como consecuencia de una “violación o inobservancia de una regla de convivencia ciudadana”, la cual puede iniciarse de oficio o a petición en interés dela comunidad, o mediante querella de parte en interés articular. Los deberes previstos en el Código de Policía para las autoridades de policía, se refieren a impedir las vías de hecho y actos perturbatorios que alteren la posesión o mera tenencia sobre inmuebles y el ejercicio de las servidumbres, además de restablecer y preservar la situación cuando haya sido alterada o perturbada.. Es importante anotar que de acuerdo con lo establecido en el Código de Policía en los procesos de Policía no se puede reclamar indemnización de perjuicios por violación a las reglas de convivencia ciudadana, así como tampoco son sujeto de los mecanismos alternos de solución de conflictos MASC- los actos en los cuales este comprometido el interés general y los asuntos no transigibles. II. ANÁLISIS JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA. Dentro del desarrollo jurisprudencial en torno a la Ley 675 de (2001) es posible mencionar las siguientes sentencias relevantes proferidas por la Corte Constitucional. La Corte Constitucional en Sentencia T-035 DE (1997) señala “La propiedad horizontal es una forma de dominio sobre los inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, además,.

(14) 14. comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero” (p. 8).. La Corte Constitucional ha establecido en Sentencia C-153 de (2004):. La propiedad horizontal está en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad (p. 14).. 2.1. SENTENCIAS. CORTE. CONSTITUCIONAL. SOBRE. CONVIVENCIA,. TENENCIA DE ANIMALES DOMÉSTICOS. El derecho a tener animales en el lugar de habitación del propietario -aún cuanto este sea una unidad residencial sometida al régimen de propiedad horizontal, es una expresión del derecho constitucional al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar. 2.1.1 Sentencia T-035 de (1997) M.P. Hernando Herrera Vergara.. Para la Sala no hay duda sobre el estrecho vínculo que presenta la tenencia de un animal doméstico con el ejercicio de derechos por parte de su propietario o tenedor, los cuales deben ser objeto de protección y garantía jurídica. Frente a esta situación, los derechos fundamentales que en forma diáfana se relacionan son los relativos al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar. (……)..

(15) 15. La tenencia de animales domésticos constituye un ejercicio de los derechos fundamentales al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad, con las limitaciones que imponen los derechos de los demás. Dentro del régimen de propiedad horizontal el mantenimiento de animales en el lugar de habitación se sujeta a condiciones mínimas de convivencia señaladas en el reglamento de copropiedad o por la asamblea de propietarios. Los conflictos que se originen con ocasión de la tenencia de animales, y que den lugar a perturbaciones, se resolverán por las autoridades de policía, y a través de la tutela cuando las decisiones de aquellas constituyan vías de hecho o se demuestre la existencia de un agravio constitucional irreparable, así como ante la vulneración o amenaza de un derecho fundamental. (pp. 3-4).. Considero que cada persona, es libre de decidir si puede tener a su cuidado una mascota y de todo lo que ello implica brindarle los cuidados adecuados de acuerdo a sus necesidades y a su vez, tener en cuenta que es importante que cada propietario y/o tenedor del animal cumpla con normas de comportamiento y ello implica que se le entrene y se le enseñe a manejarse en las áreas comunes o en la calle, para así evitar malos entendidos con los vecinos o transeúntes.. 2.1.2 Sentencia T-119 de 1998. Fabio Morón Díaz.. Es imposible y absurdo pretender que los animales se abstengan de ladrar o generar algún tipo de sonido, como quiera que es de su propia naturaleza y que ello hace parte de los sonidos que normalmente se derivan de la vida en común y que son propios de la ciudad o los campos, como los producidos por los vehículos, los equipos de TV o radio y los mismos seres humanos: (….). Carece de soporte la pretensión de prescindir de los animales para eliminar de tajo cualquier percepción de sus ladridos, pues esa solicitud responde a una concepción tan radical del derecho a la intimidad que comporta necesariamente el sacrificio total del derecho. No se trata de impedir que cualquier emanación de sonidos llegue al oído de quien no quiere percibirla en lo más mínimo, sino de la interdicción de.

(16) 16. emanaciones sonoras que al traspasar ciertos límites se convierten en ruidos insoportables. Propio de la naturaleza de los perros es ladrar y no es razonable exigirle a sus dueños que lo impidan, que estén pendientes del momento en que lo hacen o de regular la intensidad de los ladridos (pp. 10-11),. Sentencia T-155. de (2012) M.P. María Victoria Calle Correa.. Uno de los. problemas de convivencia más común de las copropiedades gira en torno a las mascotas, frente a su tenencia la Corte Constitucional ha expresado lo siguiente:. La tenencia de un animal doméstico en un lugar de residencia es una decisión personal, familiar que obedece a diferentes necesidades y proyectos de vida, y que por tanto en principio debe ser respetada y protegida por el Estado. Desde sus inicios esta Corporación ha sostenido que las personas cuentan con el derecho a tener animales domésticos, en tanto se trata del ejercicio de varios derechos fundamentales entre los que se ha mencionado el libre desarrollo de la personalidad y la intimidad personal y familiar. Con relación al primero la jurisprudencia constitucional ha destacado que es un derecho de status activo que exige el despliegue de las capacidades individuales sin restricciones ajenas no autorizadas por el ordenamiento jurídico. Se configura una vulneración de este derecho cuando a la persona se le impide, de forma arbitraria, alcanzar o perseguir aspiraciones legítimas de vida o valorar y escoger libremente las circunstancias que dan sentido a su existencia. En relación con el segundo, la intimidad personal y familiar implica el derecho a no ser molestado a fin de resguardar un espacio de privacidad personal y familiar, libre de cualquier intromisión de otros, sin el consentimiento de su titular (p. 5).. Por tal razón la propiedad horizontal, no puede a través de sus órganos directivos prohibir la tenencia de mascotas dentro de la copropiedad, sin embargo, la Corte Constitucional sostiene que la copropiedad en cabeza de la asamblea puede estipular sanciones y si dentro de ellas se decide incluir, de acuerdo con los procedimientos establecidos para ello una que faculte la administración para.

(17) 17. excluir el animal potencialmente peligroso del conjunto. Es decir para sancionar con la expulsión de una mascota se debe sin duda garantizar al copropietario el debido proceso y cumplir con una serie de requisitos legales so pena de violar la Constitución y los derechos de los ciudadanos, quedando entonces tal decisión como no valida.. Un derecho imperante en la sociedad es el libre desarrollo a la personalidad, así como a la intimidad (personal y familiar), todos los habitantes de este país son libres y tienen derecho a su intimidad y a la escogencia de sus propiedades y así mismo a la adquisición de sus animales domésticos o también llamados mascotas que en muchas familias estos son considerados un miembro más de ésta. El derecho a tener animales en apartamentos o viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal, es de naturaleza constitucional y es exigible siempre y cuando se trate bien al animal, no se exagere su número y se tenga una conducta responsable que impida a la mascota causar daños. III. LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Se entiende por convivencia la acción de convivir en un sentido amplio. Convivir está relacionado con vivir en compañía de otro u otros armónicamente, reconociendo y respetando los derechos que cada persona tiene. La Ley 675 de (2001) que regula el régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, define este como un régimen especial de dominio, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes; con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, hace el señalamiento expreso en el artículo segundo sobre la convivencia pacífica y solidaridad social que se exige para todas aquellas personas que residan en inmuebles sometidos a él: “los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender a el establecimiento de.

(18) 18. relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores” Esa convivencia, establecida en la ley 675 de (2001) hace exigible la prevalencia de la dignidad humana frente a cualquier otro interés que pudiese alegarse.. Vivir dentro del régimen de la propiedad horizontal requiere de los residentes y/ o copropietarios el cumplimiento de algunas normas que permiten ejercitar plenamente los derechos individuales, sin vulnerar los derechos. ajenos. Gran. parte de los conflictos que se presentan entre vecinos, y entre estos y la administración son ocasionados por el incumplimiento de estas normas de convivencia (Montejo, 2002). 3.1 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. El conflicto es considerado como una situación determinada que evidencia la existencia de un problema o dificultad y que pueden desencadenar posteriormente enfrentamientos entre dos o más partes que defienden un punto de vista, o que simplemente. ven vulnerados sus valores o intereses, o se encuentran en. situaciones opuestas. Es por esto que es necesario contar con herramientas que permitan la puesta en marcha de unos parámetros y reglas que se traduzcan en la observancia de una convivencia sana, pacífica y armoniosa. La Ley 675 de (2001) establece el régimen de propiedad horizontal y que tiene como principios rectores los siguientes:. Artículo 2o. Principios Orientadores de La Ley. Son principios orientadores de la presente ley: 1. Función social y ecológica de la propiedad. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán respetar la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, deberán ajustarse a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente..

(19) 19. 2. Convivencia pacífica y solidaridad social. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán propender al establecimiento de relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. 3. Respeto de la dignidad humana. El respeto de la dignidad humana debe inspirar las actuaciones de los integrantes de los órganos de administración de la copropiedad, así como las de los copropietarios para el ejercicio de los derechos y obligaciones derivados de la ley. 4. Libre iniciativa empresarial. Atendiendo las disposiciones urbanísticas vigentes, los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, así como los integrantes de los órganos de administración correspondientes, deberán respetar el desarrollo de la libre iniciativa privada dentro de los límites del bien común. 5. Derecho al debido proceso. Las actuaciones de la asamblea o del consejo de administración, tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deberán consultar el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. (p. 2).. A su vez es indispensable que toda copropiedad cuente con un Manual de Convivencia herramientas que permite fijar parámetros y directrices claras para una armoniosa convivencia. La Ley faculta la creación de Comités de Convivencia dentro de los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal y fija parámetros dentro de los cuales puede y debe actuar con el único fin de propender y salvaguardar la sana convivencia entre los individuos que componen la copropiedad.. Según el artículo 58 de la Ley 675 de (2001). Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación o interpretación de esta ley y del reglamento de.

(20) 20. propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: 1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en edificios de uso residencial, su solución se podrá intentar mediante la intervención de un comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en la presente ley, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem. 2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia (pp. 11-12).. El Comité de Convivencia es un órgano de constitución estatutaria que hacen los mismos propietarios en su reglamento interno y su finalidad es la de intentar solucionar controversias o conflictos mediante propuestas de arreglo que surgen a raíz de la convivencia entre propietarios, residentes, administradores , consejo de administración., y revisor fiscal con el fin de dirimir dichas controversias y fortalecer las relaciones de vecindad.. En la. propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita “ejercer plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos” (A.I.P.H.Ltda., 1997, p. 1). La función principal del Comité de Convivencia es fortalecer las relaciones de vecindad y está orientada a proponer fórmulas de arreglo que conduzcan a la solución del conflicto.. Según la Ley 675 de (2001) uno de los objetivos que persigue la creación de este comité es generar conciencia entre los copropietarios de la necesidad de fortalecer las relaciones de vecindad, tan deterioradas en las grandes ciudades; en otras palabras este órgano estatutario debe generar fórmulas de arreglo que permitan.

(21) 21. dirimir dichas controversias. Al respecto el proyecto original del Gobierno hasta primer debate en la Cámara de representantes se consagraba que el comité de convivencia actuaria con las atribuciones de un amigable componedor según lo cual implicaba que tendría que decidir con fuerza vinculante para las partes (Ley 446 de 1998 arts.130-131). Posteriormente en segundo debate en la Cámara se elimina dicha expresión y se cambia por el cual intentara presentar fórmulas de arreglo.. En síntesis, su labor en ningún caso es imponer una solución a las. controversias, sino ser una especie de mediador que acerque a las partes y proponga soluciones viables, dejando a los directamente involucrados en el conflicto la opción de acogerlas o no. Igualmente hay que contemplar que en la misma ley, el acudir al comité de convivencia no es un requisito de procedibilidad para luego acudir a la justicia ordinaria.. El Manual de Convivencia condensa las más mínimas y elementales normas a que debe someterse cualquier comunidad o sociedad organizada, además del respeto por y hacía los demás, en aras de hallar la tranquilidad, solidaridad y reciprocidad, tan necesarias en nuestra convulsionada sociedad. Para vivir en comunidad, es necesario entender que no todos somos iguales, la diferencia hace que las formas de pensar y de concebir la vida no sean las mismas. Se requiere acatar unas normas mínimas basadas fundamentalmente en el respeto y la tolerancia. Es importante invitar a todas las personas a resolver pacíficamente las diferencias y conflictos, a no hacer justicia con mano propia, a cumplir las normas mínimas de convivencia para así propiciar la confianza entre vecinos. Para crear un ambiente agradable y armónico en el régimen de propiedad horizontal es indispensable promover ante todo la convivencia pacífica a través de la enseñanza.. La persona humana tiene la capacidad de interrelacionarse con otros, de allí que por la misma naturaleza del hombre es necesario estar acompañados de otras personas, formando lo que se conoce como sociedades. La sociedad conformada por seres humanos, cuenta con una característica esencial y es un elemento.

(22) 22. distintivo denominado cultura. Sociedad y Cultura son conceptos que difieren entre sí, ya que el primero se refiere a la forma básica de agrupación de personas o entidades poblacionales, mientras que el segundo hace referencia a todos aquellos aspectos o rasgos transmitidos a través del tiempo de generación en generación, incluyendo costumbres, lenguas, creencias y religiones, arte, ciencia, etc.; que caracterizan o identifican esa agrupación o entidad poblacional. En el transcurrir del tiempo, como cultura se entenderá la formación de la mente, es decir, designa el estado de la mente humana, que desarrolla el conocimiento y lo afirma por medio de su capacidad intelectual, esta condición le permite relacionarse con las demás personas o grupos a través de una comunicación permanente, permitiéndole convivir con ellas.. En régimen de propiedad horizontal todos y cada uno de los copropietarios y residentes deben someterse a un ordenamiento que les permita ejercer plenamente los derechos individuales sin vulnerar los derechos ajenos, por lo cual las normas deben estar contenidas en leyes, decretos y reglamentos que tengan como fin garantizar la convivencia armónica y pacífica en la comunidad. Resulta evidente que la mayoría de los conflictos entre residentes se originan por el incumplimiento de normas básicas contenidas en el manual de convivencia. Es por ello que es fundamental que todas las personas sometidas al régimen requieran procesos de reflexión y educación para mejorar la calidad de vida de los asociados a ella..

(23) 23. Cuadro 1. Diferencias que existen entre el reglamento de propiedad horizontal y el manual de convivencia. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.  Es elaborado por el constructor o propietario del inmueble  Reglamenta y determina la propiedad de los bienes comunes. MANUAL DE CONVIVENCIA  Nace de los aspectos sociales, económicos y culturales de las personas que habitan el bien inmueble   Reglamenta los comportamientos que hacen agradables las relaciones entre las personas que habitan el inmueble..  La ley establece requisitos mínimos que debe contener el reglamento de propiedad horizontal. Artículo 5 de la Ley 675 de 2001..  Los componentes para elaborar el manual de convivencia son relaciones y comportamientos entre humanos..  Se requiere elevarlo a escritura pública, es solemne, debe ser registrado en la oficina de instrumentos públicos..  No requiere ser elevado a escritura publica.  En su elaboración se tiene en cuenta las normas urbanísticas, la ley de propiedad horizontal normas ambientales y demás concordantes con la materia..  En su elaboración se tiene en cuenta la personalidad de quienes habitan el inmueble, las problemáticas surgidas, la previsión de conflictos , las relaciones y reacciones de las partes, su cultura, el emisor y el receptor del dialogo..  En su contenido se refleja el trabajo de profesionales en áreas de construcción, arquitectura, ingeniería, derecho..  En su contenido se refleja el trabajo de sociólogos, psicólogos, trabajadores sociales y mediadores..  Apunta a la determinación del bien..  Apunta a la convivencia pacífica, a la solidaridad humana, al entorno cordial y agradable de los seres humanos. Fuente. LAVERDE, María Inés. (2015). Mecanismos alternativos de solución de conflictos. Mecanismos alternativos de solución de conflictos. Notas de clase. Docente. Facultad de derecho. Universidad Católica de Colombia, Bogotá D.C.

(24) 24. IV.. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS (MASC) EN. LA PROPIEDAD HORIZONTAL. El Estado debe proporcionar herramientas efectivas que permitan establecer cualquier tipo de transgresión recibida y que se constituya una violación de derechos y que conduzca a un fin que es el bien común. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos. La Sentencia C-893 de (2001) señala: “Los mecanismos alternativos de solución de conflictos no deben ser interpretados solamente como una manera de descongestionar el aparato de justicia sino también, y principalmente, como una forma de participación de la sociedad civil en los asuntos que los afectan” (p. 2). En este sentido, es incuestionable su estirpe democrática, en la medida en que generan espacios de intervención de la comunidad en el desarrollo de la función jurisdiccional evitando la conflictivización de la sociedad y logrando, por ende, el fortalecimiento de la legitimidad del aparato de justicia estatal en la medida en que éste puede. dedicarse a resolver aquellos asuntos que son de verdadera. trascendencia social.. Los MASC, están legitimados por la ley para dar solución de conflictos de carácter transigible.. Cuadro 2. Clasificación de los Mecanismos Alternos de Solución de Conflictos (MASC) Clasificación Masc Autocompositivos Transacción Mediación Conciliación. Heterocompositivos Arbitraje Amigable Composición Jueces de Paz.

(25) 25. 4.1 MECANISMOS DE CARÁCTER AUTOCOMPOSITIVOS. Los mecanismos de carácter Autocompositivos como lo son la transacción, la mediación y la conciliación, las partes son llamadas a suscribir el acuerdo haciendo uso de la autonomía de voluntades, no son de carácter vinculante; los mecanismos de carácter heterocompositivos como lo son el arbitraje, la amigable composición y la justicia de paz, las fórmulas de arreglo son expuestas por un tercero y son de carácter vinculante (Cámara de Comercio de Bogotá, 1997).. 4.1.1 La Transacción. Conforme a lo expuesto por el artículo 2469 del Código Civil (2010) “Mediante la transacción pueden las partes dar por terminado extrajudicialmente un litigio pendiente o precaver un litigio eventual, lo que implica que al celebrar ese acto jurídico las partes recíprocamente renuncian parcialmente a un derecho respecto del cual puede surgir o se encuentra en curso un litigio” (p. 344). 4.1.2 La mediación. Se entiende como mediación la intervención en una disputa, negociación o conflicto, de un tercero aceptable (reconocido por las partes), imparcial y neutral que carece de un poder autorizado de decisión para ayudar a las partes en disputa a alcanzar voluntariamente un arreglo aceptable para ambos. Es necesario que haya una negociación para poder hablar de mediación, en el caso de las copropiedades, será necesario que el Comité de Convivencia, reconocido por las partes, conozca de manera precisa, y por solicitud de una de las partes y aceptación de la otra, el conflicto sobre el cual va a intervenir. La mediación exige el conocimiento de los procesos de negociación por parte de un tercero que, además, puede ayudar a las partes en conflicto a coordinar sus actividades y a ser más eficaces en su disputa.. En el mecanismo de la medicación, las partes resuelven el conflicto por si mismas con la ayuda de un tercero imparcial que actúa como favorecedor y conductor de la.

(26) 26. comunicación. En la misma las partes buscan las posibles alternativas de solución y controlan el proceso La meta del proceso de mediación es ayudar a las partes a examinar el futuro y sus intereses o necesidades, y a negociar al intercambio de promesas y relaciones que serán mutuamente satisfactorias y se ajustaran a las normas de equidad. El mediador carece de poder de decisión autorizado (Díaz &. Echeverri, 2005). La mediación es un proceso que trasciende la solución inmediata del conflicto puntual. De acuerdo con Wills (2003) los objetivos de las misma incluyen: Favorecer la solución pacifica de los conflictos; propiciar mantener la paz entre los actores divergentes; Facilitar el dialogo y el entendimiento; aclarar o disolver divergencias.. Así mismo, otros objetivos centrales de la mediación como sistema eficaz para la construcción de nuevas reglas y vínculos sociales basado en el respeto de las diferencias en el marco de la cultura son las siguientes: Resignificar el conflicto como agente trasformador de las relaciones humanas; conocer e investigar la naturaleza técnica de la medicación; formar mediadores con competencias; promover una cultura de paz a través del dialogo y tolerancia (Gómez, 2001). 4.1.3 La Conciliación. Es un mecanismo de solución de conflictos a través del cual, dos o más personas gestionan por sí mismas la solución de sus diferencias, con la ayuda de un tercero neutral y calificado, denominado conciliador. La conciliación es un procedimiento con una serie de etapas, a través de las cuales las personas que se encuentran involucradas en un conflicto desistibles, transigible o determinado como conciliable por la ley, encuentran la manera de resolverlo a través de un acuerdo satisfactorio para ambas partes. Además de las personas en conflicto, esta figura involucra también a un tercero neutral e imparcial llamado conciliador que actúa, siempre habilitado por las partes, facilitando el dialogo entre ellas y promoviendo fórmulas de acuerdo que permitan.

(27) 27. llegar a soluciones satisfactorias para ambas partes ( Ministerio del Interior y de Justicia, 2014). Desde una perspectiva diferente además de ser un procedimiento, la conciliación es un acto jurídico en el cual intervienen sujetos con capacidad jurídica y distintos intereses y en donde su consentimiento y voluntad están dirigidos directamente a dar por terminada una obligación o una relación jurídica, a modificar un acuerdo existente o a crear situaciones o relaciones jurídicas nuevas que beneficien a ambas partes. Los conflictos vecinales se presentan como “un campo abandonado para la medicación, con frecuencia la practica demuestra como ante las desavenencias, a veces, es más fácil llegar a un acuerdo con un familiar, vecino o compañero de trabajo que con un extraño” (Navarro,2007, p. 1).. Es importante detenerse en los efectos del acuerdo conciliatorio con el fin de hacer claridad sobre sus alcances: En primer lugar, el acta de conciliación hace tránsito a cosa juzgada, es decir que los acuerdos adelantados ante los respectivos conciliadores habilitados por ley, aseguran que lo consignado en ellos no sea de nuevo objeto de debate a través de un proceso judicial o de otro mecanismo alternativo de solución de conflictos. El efecto mencionado busca darle certidumbre al derecho y proteger a ambas partes de una nueva acción o una nueva sentencia, es la renovación de la autoridad del acuerdo conciliatorio que al tener la facultad de no volver a ser objeto de discusión, anula todos los medios de impugnación que puedan modificar lo establecido en él.. De otra parte el acta de conciliación presta mérito ejecutivo dentro de los términos de los artículos 78 del Código Procesal del Trabajo (Ley 2158 de1948) y Art. 66 de la Ley 446 de (1998) esto es, que cuando el acta de conciliación contenga una obligación clara, expresa y exigible, será de obligatorio cumplimiento para la parte.

(28) 28. que se imponga dicha obligación. En caso de incumplimiento total o parcial de lo acordado por parte de uno de los conciliantes, la autoridad judicial competente podrá ordenar su cumplimiento conforme a lo dispuesto en la Ley 446 de (1998) dando efectividad a los acuerdos.. En general la conciliación se presenta como una oportunidad que la ley otorga a las partes para que restablezcan los conflictos a través de una figura que puede ser de carácter judicial o extrajudicial y a la que voluntariamente se someten a raíz de un conflicto con el fin de darle existencia a un acto siempre que los derechos sean susceptible de transacción, desistimiento o conciliación (Azula, 1999) 4.1.3.1 La conciliación aplicada en la propiedad horizontal. Los conflictos en propiedad horizontal se han hecho recurrentes debido a diferentes factores, entre los que se encuentran: El pago de los arrendamientos de las zonas comunes, los daños a terceros y la convivencia, afectada por causa del ruido y las mascotas. Por esta razón, y para darles solución a estos conflictos más allá de la vía jurídica tradicionales, están los métodos alternativos de solución de conflictos, entre los cuales los más utilizados en el sector inmobiliario es el arbitraje y la conciliación. Para Jorge Enrique Gómez, presidente de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, dice que “en los arbitrajes las partes se someten a la decisión de un tribunal compuesto por un número impar de árbitros”. Mientras que, “en las conciliaciones los implicados llegan a un mutuo acuerdo con la intermediación de un experto” ((El Tiempo.com, 2015, p. 1). Por otro lado, Rafael Bernal, vicepresidente del Consejo de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Bogotá, comenta que “estos procesos son más ágiles, y representan menos costos económicos y menor inversión de tiempo y esfuerzo” (Portafolio.com. p. 1). Ya que “Los procesos desarrollados dentro del marco de la justicia tradicional pueden tardar entre siete y catorce años” (p.1) señala el directivo. Mientras que, los arbitrajes pueden demorarse de seis meses hasta dos años, dependiendo de la dimensión del problema. Mientras que las conciliaciones pueden tardar de 45 minutos a una.

(29) 29. semana. Es por esta razón que el método más utilizado para dirimir conflictos es la conciliación porque evita tanto desgaste físico y del aparato judicial. De Roux (2001) al respecto de la Conciliación en su obra “Hacia una política de formación para la convivencia” (p. 99) dice que es necesario educar para recomponer la capacidad de los sujetos, interactuar en armonía y tramitar de manera adecuada sus desavenencias. En tal sentido, se puede entrever que la conciliación tiene que ver con la educación y la enseñanza de los valores los cuales si son aprehendidos y puestos en práctica serian la base para crear una cultura que traiga consigo la solución de conflictos. Según Mojica (2012) “Colombia, no ha sido una excepción a la regla general de instaurar mecanismos de solución de conflictos, en parte para responder a la necesidad de justicia y también para procurar la descongestión judicial” (51) Se pretende dar solución a conflictos en el país mediante mecanismos eficaces, como bien lo expresa Robayo (2003) “Conflicto: es una realidad permanente de la vida que obstaculiza o perturba las normales relaciones entre las personas y es percibido, por quienes participan en la acción social desde ámbitos opuestos, como un obstáculo para la realización de sus propósitos” (p. 98).. Por tal razón, en la Ley de Propiedad Horizontal se encuentra establecido un comité de conciliación que, en primera instancia, es el que debe asumir las diferencias entre los residentes por usos y abusos, entre otros conflictos. Este mecanismo interno tiene los mismos efectos y el mismo proceso que una conciliación desarrollada por un centro.. Como dato adicional, se tiene en cuenta que para procesos de menor envergadura, las conciliaciones pueden costar desde 200 mil hasta 500 mil pesos. Es importante resaltar que esta labor también la realizan otras entidades como la Procuraduría General de la Nación, los consultorios jurídicos de las universidades,.

(30) 30. las superintendencias, entre otros organismos avalados y certificados por el Ministerio del Interior y de Justicia. 4.2 MECANISMOS DE CARÁCTER HETEROCOMPOSITIVOS. 4.2.1 Arbitraje. Es un mecanismo alternativo de solución de conflictos mediante el cual las partes defieren a árbitros la solución de una controversia relativa a asuntos de libre disposición o aquellos que la ley autorice. El arbitraje está regulado por la (Ley 1563 del 2012). El arbitraje se rige por los principios y reglas de. imparcialidad,. idoneidad,. celeridad,. igualdad,. oralidad,. publicidad. y. contradicción. En los tribunales en que intervenga una entidad pública o quien desempeñe funciones administrativas, si las controversias han surgido por causa o con ocasión de la celebración, desarrollo, ejecución, interpretación, terminación y liquidación de contratos estatales, incluyendo las consecuencias económicas de los actos administrativos expedidos en ejercicio de facultades excepcionales, el laudo deberá proferirse en derecho (Cristancho, 2002). 4.2.1.1. Pacto arbitral. Es un acto jurídico de carácter bilateral y contractual a través de las cuales las partes de forma libre expresan su voluntad de someter a un tribunal de arbitramiento cualquier posible diferencia que sobrevenga con la suscripción, ejecución o terminación de algún negocio jurídico suscrito válidamente.. La cláusula compromisoria del pacto arbitral, es un acto jurídico de naturaleza contractual constituido por la voluntad de los contratantes destinado a producir un efecto jurídico que es el otorgar una jurisdicción especial a los árbitros para que diriman controversias presentes o futuras.. 4.2.2 Amigable composición. La Ley 1563 de (2012) define a la amigable composición como un mecanismo alternativo de solución de conflictos, por medio.

(31) 31. del cual, dos o más particulares, un particular y una o más entidades públicas, o varias entidades públicas, o quien desempeñe funciones administrativas, delegan en un tercero, denominado amigable componedor, la facultad de definir, con fuerza vinculante para las partes, una controversia contractual de libre disposición.. 4.2.3 Jueces de paz. La Ley 497 de (1999) da como objeto de la jurisdicción de paz “lograr la solución integral y pacífica de los conflictos comunitarios o particulares que voluntariamente se sometan a su conocimiento, administrando justicia en equidad, esto es conforme a los criterios de justicia propia de la comunidad. Y en su Art.14 define la figura de los jueces de paz: “Los jueces de paz […] son particulares que administran justicia en equidad, de acuerdo con lo establecido por la Constitución y la presente ley”. (p. 2) . Así, pues, el juez de paz es un particular con funciones públicas y responsabilidad disciplinaria, obligado a obrar con rectitud, eficiencia y equidad para cumplir con el objetivo para el que fue instituido: construir tejido social mediante el tratamiento pacífico de los conflictos que se susciten al interior de una comunidad determinada.. El juez de paz debe administrar justicia en equidad; es éste, pues, su más esencial principio rector. “La expresión equidad –proviene del latín aequitas, de aequus (igual), y se designa como igualdad de ánimo, templanza habitual, propensión a dejarse guiar por el sentimiento del deber o de la conciencia más bien que por prescripciones legales, justicia natural, por oposición a la letra de la ley positiva” (Robayo, 2003, p. 98). Dicho de otro modo, fallar en equidad significa tanto un estado de ánimo de quien está llamado a ejercer justicia mediante la conciliación – estado en el que la virtud dominante es la templanza–, como la capacidad de atender a las costumbres y formas de vida propias de la comunidad en la que se presenta el conflicto, antes que a los códigos.. Según el artículo 9º de la Ley 497 de (1999), los jueces de paz pueden conocer los conflictos “que versen sobre asuntos susceptibles de transacción, conciliación.

(32) 32. o desistimiento y que no sean sujetos a solemnidades de acuerdo con la Ley” (p. 1) siempre y cuando no superen los cien salarios mínimos legales vigentes. Para acudir al juez de paz es suficiente el acuerdo de las partes en litigio, y su fallo cuenta con una segunda instancia de apelación o revisión ante los jueces de reconsideración (también ciudadanos del común con arraigo en una comunidad). Por último, los litigantes pueden acudir al juez de paz del lugar en que residan, al del lugar donde ocurrieron los hechos o al que las partes designen de común acuerdo. Polanco Quintero, (2015), Juez de Paz de la UPZ. 110 Ciudad Salitre en. Entrevista con el Periódico de Ciudad Salitre comenta acerca de la Reforma integral del régimen de Propiedad Horizontal:. En 2015 se han presentado en el Congreso de la Republica dos proyectos de Ley de iniciativa parlamentaria para reformar el Régimen de Propiedad Horizontal o Ley 675 de 2001, sin tener en cuenta el desarrollo jurisprudencial y técnico que ha tenido, ni los vacíos que se han presentado hasta la fecha, donde el Estado no ejerce control y vigilancia sobre directivos y propietarios bajo el Régimen de Propiedad Horizontal y la problemática se viene incrementando en forma exponencial. Es conveniente que la reforma sea integral, con la participación de directivos y propietarios de las unidades privadas y con el liderazgo del gobierno nacional en cabeza del Ministro de Vivienda, mediante la realización de foros y debates en torno a estas reformas comenzando por Bogotá, como la capital, donde los inmuebles de propiedad horizontal superan el 70% y solamente tienen a sus propietarios para pagar impuestos, dejando de lado la inversión social, todo en el cuanto de que es privada, además que tampoco intervienen cuando se presenta problemas Entre las propuestas para una futura reforma Integral de la Ley 675 de (2001) se encuentran: 1. Capacitar por parte del Estado y los constructores a los futuros propietarios y residentes en temas de propiedad horizontal, participación y solución de.

(33) 33. conflictos, para evitar la problemática existente y fortalecer relaciones de vecindad. 2. Crear el cargo de mediador, amigable componedor o conciliador de conflictos capacitado por el Estado en temas de justicia y solución de conflictos, eliminando al comité de convivencia, al cual lo convirtieron en organizador de los eventos sociales (p. 18).. CONCLUSIONES. Durante los últimos años las grandes ciudades, están presentando procesos de crecimiento y dispersión urbana, gracias a los conjuntos residenciales, unifamiliares o multifamiliares que aparecen como referentes de seguridad, homogeneidad y calidad de vida. De acuerdo a diferentes estudios sobre conjuntos residenciales Borsdorf e Hidalgo (2005) el crecimiento de estas formas de vivienda está asociado a la necesidad de construir en altura y el otro a las percepciones de seguridad y bienestar.. La propiedad horizontal es mucho más que un régimen de propiedad en sí mismo, está asociado a un modelo de hacer ciudad que cada vez va tomando mayor fuerza, ligado a procesos de densificación pero también de dispersión urbana y fundamentalmente, ligado a nuevas formas de vida y convivencia en las ciudades.. Para fomentar la construcción de relaciones armónicas en toda la comunidad y minimizar los conflictos y brindar un mejor nivel de vida a sus integrantes es conveniente desarrollar cursos de capacitación en la materia, organizar espacios de discusión e involucrar a toda la comunidad para que ellos mismo sean los quienes exija a sus vecinos respetos por las normas.. Es importante responder a una pregunta: ¿Es necesario educar a la comunidad en los edificios de Propiedad Horizontal? Naturalmente que sí. No importa el.

(34) 34. estrato socio. económico, ni el nivel cultural de los habitantes, siempre. encontraremos, en mayor o menor grado, personas que por falta de cultura o información incumplen las normas, y solo una labor paciente y perseverante de educación logrará que cambien sus hábitos.. Con base en lo anterior estableceré. parámetros de acuerdo a principios de. convivencia que deben tenerse en cuenta dentro del Manual de Convivencia como herramienta pacifica, rápida y eficaz que conlleve a una convivencia armónica dentro de toda propiedad horizontal como solución alternativa de conflictos.. Principios de Convivencia. i.. Identidad:. Cooperación. y Solidaridad, Cordialidad,. Responsabilidad,. Civismo, Tolerancia, Diálogo y Concertación, Decisiones Concertadas, Integración ii.. Respeto a la Dignidad Humana: El respeto de la dignidad humana, debe guiar todas y cada una de nuestras actuaciones, respetando las diferencias, siendo tolerantes ante la diversidad y procurando mantener el ánimo conciliatorio en todas nuestras relaciones.. iii.. Derecho al Debido Proceso: Las actuaciones de la Asamblea, del Consejo de Administración o Comité de Convivencia tendientes a la imposición de sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, deben regirse al debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación.. Parámetros para aplicarlos al Manual de Convivencia de Propiedad Horizontal den Colombia. Aprendizajes Básicos para la Convivencia Social. Para Todos los Días.. 1. Aprender a No Agredir al Otro:.

(35) 35.  Discuta y defienda su punto de vista sin herir al otro.  Sea fuerte sin perder la calma y la compasión por el otro.  Reconozca que los demás son diferentes y pueden ser su complemento o su opositor, pero no su enemigo.. 2. Aprender a Comunicarse. Exprese sus puntos de vista, pero también escuche el de los otros, así habrá reconocimiento mutuo.  El medio básico del reconocimiento es la conversación.  Una sociedad que aprende a comunicarse aprende a convivir.. 3. Aprenda a Interactuar.  Todos somos extraños hasta que aprendemos a interactuar  Acérquese a los otros.  Comuníquese con los otros, reconociendo los sentimientos y los mensajes de ellos y logrando que se reconozcan los suyos.  Comparta con los otros aceptando que ellos están con usted en el mundo, buscando y deseando ser felices y aprendiendo también a ponerse de acuerdo y a disentir, sin romper la convivencia.. 4. Aprender a Decidir en Grupo.  Logre la decisión de grupo a través de la concertación. La concertación es la selección de un interés compartido, que al ubicarlos, fuera de cada uno de nosotros, hacemos que nos oriente y nos obligue a todos los que lo seleccionamos.  Busque la participación directa o indirecta de todos a los que va a comprometer la decisión.  El grado de convivencia de una sociedad depende de su capacidad de concertar intereses de una forma participativa..

(36) 36. 5. Aprender A Cuidarse.  Proteja y respete su vida y la de sus semejantes.  Preocúpese por cuidar el bienestar físico y psicológico de sí mismo y de los otros.  Rechace los actos violentos contra sí mismo y los demás.  No haga justicia por mano propia.. 6. Aprender a Cuidar el Entorno.  Preserve y haga buen uso de los recursos naturales. Cuide los lugares donde vive, trabaja y se divierte.  La convivencia social implica también aprender que para nosotros no es posible sobrevivir si el planeta muere, y el planeta tierra no puede sobrevivir como “nuestra casa” sin nuestro cuidado.. Referencias. A.I.P.H. Ltda. (1997). La normas de convivencia en la propiedad horizontal. Recuperado de http://www.aiphltda.com/conviven.html. ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. INSTITUTO PARTICIPACIÓN Y ACCIÓN COMUNAL.. ESCUELA DE PARTICIPACIÓN Y GESTIÓN SOCIAL EN. BOGOTÁ. (2008). Cartilla Propiedad Horizontal. Conceptos básicos. Bogotá D.C. El Autor.. AZULA CAMACHO, Azula J. (1999). La audiencia preliminar y de conciliación. Bogotá D.C. Temis. BELTRÁN AMORTEGUÍ, Álvaro.(2011). Manual práctico en Administración de la Propiedad Horizontal. (6ªed.). Medellín, Colombia: Librería Señal Editora.

(37) 37. BORSDORF, Axel. & HIDALGO, Rodrigo. (2005). Los mega diseños residenciales validados en las perisferias de las metrópolis latinoamericanas y el el advenimiento de un nuevo concepto de ciudad. Revista electrónica de geografía y ciencias sociales universidad de Barcelona.. CABANELLAS DE TORRES, Guillermo. (1946). Diccionario de derecho usual. Buenos Aires: Argentina: Atalay.. CAMACHO, Álvaro. (2013). Administración de la propiedad horizontal. (8ª ed.). Bogotá Colombia. Legis.. CÁMARA DE COMERCIO DE BOGOTÀ. (1997). Arte de Conciliar: Habilidades, técnicas y estrategias. Bogotá D.C :El Autor.. CÓDIGO CIVIL COLOMBIANO.(2010). Ley 57 de 1887. (24ªed). Bogotá: Legis, Colección Códigos Básicos.. CÓDIGO DE COMERCIO DE COLOMBIA.(27, marzo,1971). Decreto 410. Bogotá D.C., Legis.. CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE COLOMBIA (1991). Actualizada y revisada. Bogotá: Leyer. CRISTANCHO MOYA, Juan. Pablo. (2002) La conciliación y los mecanismos. alternativos de solución de conflicto. Bogota D.C. Colombia. Ediciones Librería del profesional.. DE ROUX, Gustavo. (2000). Hacia una politica de formacion para la convivencia. Medellin, Antioquia. Gobernación de Antioquía..

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