PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

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PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA

DOCUMENTO DE ORDENACION

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA

INDICE:

1. CARÁCTER Y FUNCION DEL ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO ...2

1.1.INTRODUCCION... 2

1.2.EL ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO COMO INSTRUMENTO DE REVISIÓN ... 3

1.3.NUEVAS ACTUACIONES QUE PLANTEA EL P.G.O.U. ... 3

2. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES...4

2.1.OBJETIVO DEL ANÁLISIS: INGRESOS Y GASTOS ... 4

2.1.1. Presupuesto General 2009 (euros)... 4

2.1.2. Presupuesto General EVOLUCION 1995-2009 (euros) ... 5

2.2.LOS INGRESOS LIQUIDABLES ... 5

2.2.1. Evolucion por capitulos ... 6

2.2.2. Porcentajes por Capitulos ... 7

2.3.LOS GASTOS LIQUIDABLES ... 8

2.3.1. Cuadro Evolución por capítulos ... 9

2.3.2. Cuadro Evolución por capítulos porcentaje ... 9

3. ANÁLISIS DE LAS POSIBILIDADES FINANCIERAS DE LA HACIENDA MUNICIPAL ...12

3.1.CRITERIOS DE CRECIMIENTO DEL PRESUPUESTO ... 12

3.2.INGRESOS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO 15% DE CESION ... 12

3.2.1. Valores del Suelo de cesión 15% ... 12

4. EVALUACIÓN ECONOMICA DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS POR EL PLAN,

EQUIPAMIENTOS, INFRAESTRUCTURAS, ETC. sistemas generales. ...16

4.1.INFRAESTRUCTURAS DE RED VIARIA ... 16

5. EVALUACIÓN ECONOMICA DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS POR EL PLAN,

actuaciones privadas...17

6. VIABILIDAD DE LAS ACTUACIONES DE EJECUCIÓN PRIVADA...19

En Bilbao, 4 de febrero de 2011

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1. CARÁCTER Y FUNCION DEL ESTUDIO ECONOMICO Y FINANCIERO

1.1. INTRODUCCION

El Ar.- 62 de la L 2/2006, establece como documento integrante del Plan General el Estudio de viabilidad económico-financiera, debiendo establecer el programa de desarrollo y ejecución de la ordenación urbanística y señalamiento del límite temporal al que han de entenderse referidas al conjunto de sus previsiones. Así, en la programación del desarrollo del Plan se coordinarán las actuaciones e inversiones públicas y privadas de acuerdo con los planes y programas

El presente Estudio Económico-Financiero, tiene como finalidad principal, asegurar la realización de las previsiones de la ordenación urbanística, justificando, que la distribución de cargas y beneficios sea viable y se ajuste a las determinaciones establecidas por la normativa urbanística y la situación del mercado inmobiliario.

Se trata especialmente de destacar que las Áreas, al valor actual y previsible de mercado inmobiliario, así como la inversión pública y la procedente de otras fuentes, pueden financiar adecuadamente los “sistemas” (infraestructuras, indemnizaciones, urbanización y dotaciones de carácter colectivo) necesarios para el desarrollo urbano.

La evaluación económica del Estudio Económico Financiero, se refiere:

♣ A la previsión por el planeamiento de los servicios mínimos y de ejecución de las obras de urbanización que se proyectan a cargo del Ayuntamiento, en orden a garantizar y evidenciar la viabilidad de las mismas y la capacidad de dicho Ayuntamiento de llevar a cabo lo previsto en ellas.

♣ A la viabilidad de las Áreas propuestas para el desarrollo urbanístico

A pesar de que el Estudio Económico-Financiero es un documento orientativo, y no vinculante, y que es un documento (ajeno al diseño de los Plazos para la Ejecución), siempre surge un equilibrio entre inversiones previstas y disponibilidad de recursos financieros. Al margen de los aspectos formales de los Estudios Económico-Financieros el riesgo que conllevan es muy acusado ya que todo aquello que significa “previsión a futuro”, suele considerarse bastante aventurado en cuanto a la obtención de los resultados que se esperan en el horizonte de análisis.

Por todo ello, la razón básica del Estudio Económico-Financiero es confirmar teóricamente que aquello que se pretende realizar en el capítulo inversor dentro del P.G.O.U., es posible realizarlo en un marco ya definido de previsiones presupuestarias. La realidad, de forma bastante contundente, confirma las diferencias entre las previsiones iniciales y los datos que efectivamente se generan al final del período.

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1.2. EL ESTUDIO ECONOMICO-FINANCIERO COMO INSTRUMENTO DE REVISIÓN

Siguiendo cronológicamente con el trabajo a realizar, referido al análisis de la actividad económica y financiera en sí, se va a elaborar un análisis que sea fundamentalmente práctico, esperando que el cumplimiento de las previsiones aquí emanadas se ajuste de la forma más adecuada a la realidad futura.

El mayor riesgo que se corre a la hora de elaborar un Estudio Económico-Financiero, es que sus predicciones se hacen para un horizonte de 8 años. El hacer en sí las predicciones no entraña más problema que la toma de decisión, y sobre todo, partir de un punto que defina, con cierta garantía, que lo que se vaya a estimar tenga una base de análisis fuerte.

Sin embargo los riesgos son muy amplios, ya que los presupuestos, generalmente, suelen modificarse bastante al estar sujetos a decisiones de carácter político que condicionan gravemente, en muchas ocasiones, las correctas intenciones que desde el punto de vista técnico se vierten.

1.3. NUEVAS ACTUACIONES QUE PLANTEA EL P.G.O.U.

El contenido del Estudio Económico Financiero se desarrolla de la forma siguiente:

a) La evaluación económica de la ejecución de las obras de urbanización

correspondientes a los sistemas generales.

b) La implantación de los servicios, incluidos en los plazos para el suelo

urbano.

c) La determinación del carácter, público ó privado, de las inversiones a

realizar para la ejecución de las previsiones del Plan General, con especificación suficiente de las obras y servicios que se atribuyen al sector público y privado, e indicación, en el primer caso, de los Organismos o Entidades públicas que asumen el importe de la inversión.

Para el cálculo de los costes públicos, se ha tenido en cuenta que todas las superficies de suelos para dotaciones públicas serán aportados por los propietarios de las unidades de ejecución definidas en el suelo urbano. Asimismo, será responsabilidad de los de los agentes privados la urbanización interior de las unidades y de conexión con los sistemas generales.

Por otra parte, los costes de Saneamiento, agua, Gas, Electricidad y Redes de comunicaciones, serán sufragados en parte por las compañías suministradoras y por los urbanizadores de los sectores, sin que su implantación suponga ningún coste para el municipio.

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2. ANÁLISIS DE LOS PRESUPUESTOS MUNICIPALES

2.1. OBJETIVO DEL ANÁLISIS: INGRESOS Y GASTOS

El objetivo de este capítulo es el análisis de la situación económica municipal, determinando las posibilidades del Ayuntamiento para financiar el programa urbanístico plurianual.

El análisis realizado ha tomado como base los presupuestos liquidados de los ejercicios 1995 a 2.009. La información ha sido recogida del Ministerio de Administraciones Publicas. Así, se han tomando las partidas correspondientes a los derechos y obligaciones liquidadas, que como se justifica posteriormente representan de forma más fiable la situación económica del Ayuntamiento.

2.1.1. PRESUPUESTO GENERAL 2009 (EUROS)

INGRESOS

Capitulo Importe (€) %

Impuestos directos 101.680,34 € 9.38%

Impuestos indirectos 30.000,00 € 2.77%

Tasas y otros ingresos 62.870,00 € 5.80%

Transferencias Corrientes 641.918,58 € 59.23%

Ingresos Patrimoniales 35.603,44 € 3.29%

Enajenación Inver. reales 151.650,00 € 13.99%

Transferencias de capital 0,00 € 0.00% Activos financieros 0,00 € 0.00% Pasivos financieros 60.000,00 € 5.54% Total 1.083.722,36 € 100% GASTOS Capitulo Importe(€) % Gastos personal 175.843,25 € 16.23%

Gastos bienes y servicios 209.308,00 € 19.32%

Gastos financieros 0,00 € 0.00%

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Inversiones reales 670.036,85 € 61.86%

Transferencias de capital 0,00 € 0.00%

Activos financieros 0,00 € 0.00%

Pasivos financieros 0,00 € 0.00%

Total 1.083.222,36 € 100%

2.1.2. PRESUPUESTO GENERAL EVOLUCION 1995-2009 (EUROS)

INGRESOS GASTOS

ejercicio Importe (€) Evolución% Importe (€) Evolución % 2009 175.843,25 € 2.86% 296.432,64 € 102,59% 2008 170.955,91 € 5.80% 288.955,91 € 125,81% 2007 161.580,00 € 7.99% 229.682,00 € 11,94% 2006 149.625,25 € 6.21% 1.924.170,45 € 849,15% 2005 140.882,86 € 8.39% 226.599,06 € 174,34% 2004 129.978,81 € 19.80% 129.978,81 € 8,68% 2001 108.494,71 € 13.20% 1.496.954,13 € 1561,81% 2000 95.847,51 € 15.98% 95.847,51 € 115,98% 1999 82.639,16 € 13.64% 82.639,16 € 2,28% 1998 72.722,46 € 0.00% 3.628.134,67 € 4989,02% 1997 72.722,46 € 13.11% 72.722,46 € 3,39% 1995 64.293,64 € 2.145.530,23 €

Como puede comprobarse, la evolución es difícil de detectar por ser muy irregular, por lo que la evolución de crecimiento no la podemos deducir de la información disponible.

De los datos anteriores se deduce que el Ayuntamiento en algunos ejercicios tiene dificultades para equilibrar los ingresos y los gastos anualmente.

2.2. LOS INGRESOS LIQUIDABLES

En el apartado siguiente se va a analizar la composición de los ingresos liquidados y su evolución. La captación de recursos municipales en el

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Ayuntamiento de Ajangiz, como en todos los municipios se realiza por los siguientes capítulos.

1.- Impuestos directos. 2.- Impuestos indirectos. 3.- Tasas y otros ingresos 4.- Transferencias corrientes. 5.- Ingresos patrimoniales.

6.- Enajenación de inversiones reales. 7.- Transferencias de capital.

8.- Variación de Activos Financieros. 9.- Variación de Pasivos Financieros

En el cuadro 2.2.1., podemos ver la evolución de estos capítulos de 1.995 a 2.009 en euros, y posteriormente se hace un análisis de la importancia relativa de los capítulos dentro del total del presupuesto.

2.2.1. EVOLUCION POR CAPITULOS

INGRESOS

ejercicio 2009 2008 2007 2006 2005 Impuestos directos 101.680,34 € 97.000,00 € 98.500,00 € 90.500,00 € 87.000,00 €

Impuestos indirectos 30.000,00 € 30.000,00 € 40.100,00 € 45.000,00 € 30.000,00 €

Tasas y otros ingresos 62.870,00 € 47.120,00 € 22.950,00 € 69.027,00 € 21.030,00 €

Transferencias Corrientes 641.918,58 € 470.789,00 € 398.710,00 € 313.572,73 € 282.937,83 €

Ingresos Patrimoniales 35.603,44 € 20.655,36 € 13.401,00 € 11.737,60 € 8.881,84 €

Enajenación Inver. reales 151.650,00 € 151.650,00 € 0,00 € 0,00 € 421.000,00 €

Transferencias de capital _{0,00 €} _{0,00 €} _{167.552,00 €} _{245.397,00 €} _{88.733,09 €} Activos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € Pasivos financieros 60.000,00 € 57.353,27 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € INGRESOS ejercicio 2004 2001 2000 1999 1998 Impuestos directos 88.000,00 € 76.929,55 € 85.944,73 € 75.126,51 € 69.116,39 € Impuestos indirectos 30.000,00 € 18.030,36 € 42.070,85 € 21.035,42 € 12.020,24 €

Tasas y otros ingresos _{42.670,03 €} _47.491,98 _{44.414,79 €} _{67.313,36 €} _{31.084,35 €} Transferencias Corrientes 274.009,48 € 251.731,56 € 229.759,77 € 197.199,57 € 177.905,59 €

Ingresos Patrimoniales 24.780,00 € 32.755,16 € 22.838,46 € 9.616,19 € 9.616,19 €

Enajenación Inver. reales 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Transferencias de capital 318.133,03 € 179.089,59 € 134.646,12 € 117.798,37 €€ 71.187,56 € Activos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € Pasivos financieros 100.000,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € INGRESOS ejercicio 1997 1995 Impuestos directos 69.116,39 € 40.075,56 € Impuestos indirectos 12.020,24 € 12.020,24 €

Tasas y otros ingresos 31.084,35 € 14.093,73 €

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Ingresos Patrimoniales 9.616,19 € 12.429,65 €

Enajenación Inver. reales 0,00 € 0,00 €

Transferencias de capital 71.187,56 € 66.111,33 €

Activos financieros 0,00 € 0,00 €

Pasivos financieros 0,00 € 0,00 €

2.2.2. PORCENTAJES POR CAPITULOS

INGRESOS

ejercicio 2009 2008 2007 2006 2005 Impuestos directos 4.83% -1.52% 8.84% 4.02% -1.14%

Impuestos indirectos 0.00% -25.19% -10.89% 50.00% 0.00%

Tasas y otros ingresos 33.43% 105.32% -66.75% 228.23% -50.71%

Transferencias Corrientes 36.35% 18.08% 27.15% 10.83% 3.26%

Ingresos Patrimoniales _72.37% _54.13% _14.17% _32.15% _-64.16% Enajenación Inver. reales _0.00% 100.00%

Transferencias de capital 100.00% -31.72% 176.56% -72.11% Activos financieros Pasivos financieros 4.61% 100.00% INGRESOS ejercicio 2004 2001 2000 1999 1998 Impuestos directos _14.39% _10.49% _14.40% _8.70% _0.00% Impuestos indirectos 66.39% -57.14% 100.00% 75.00% 0.00%

Tasas y otros ingresos -10.15% 6.93% -34.02% 116.55% 0.00%

Transferencias Corrientes 8.85% 9.56% 16.51% 10.85% 0.00%

Ingresos Patrimoniales -24.35% 43.42% 137.50% 0.00% 0.00%

Enajenación Inver. reales 0.00% 0.00% 0.00%

Transferencias de capital 77.64% 33.01% 14.30% 65.48% 0.00% Activos financieros Pasivos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € INGRESOS ejercicio 1997 1995 Impuestos directos 72.47% Impuestos indirectos 0.00%

Tasas y otros ingresos 120.55%

Transferencias Corrientes _20.21% Ingresos Patrimoniales _-22.64% Enajenación Inver. reales 0,00 €

Transferencias de capital 7.68%

Activos financieros Pasivos financieros

1. Los impuestos directos, varían con pequeños altibajos pero con tendencia ascendente, suponiendo alrededor de un 13% sobre el total.

2. Los impuestos indirectos.- Con una menor importancia, pero con

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3. Las tasas y otros ingresos.- Son gravámenes municipales

provenientes de prestaciones de servicios locales, tales como recogida de basura, licencias urbanísticas, etc., las tasas tuvieron su punto álgido en 2006 y 1999. En 2009, han representado el 6% de los ingresos.

4. Las transferencias corrientes.- Los capítulos analizados con

anterioridad mantenían una relación directa con la recaudación y los ingresos directamente devengados por los municipios en las arcas municipales. Este capítulo constituye una transferencia de fondos de las Administraciones Supramunicipales (fundamentalmente la Diputación Foral) a las Haciendas Locales como consecuencia de una participación en impuestos directos e indirectos de carácter Foral, y es el de mayor peso del presupuesto. Las transferencias corrientes han venido experimentando un aumento progresivo sin experimentar disminución alguna. Las transferencias corrientes procedentes de la Diputación es un ingreso fijo del Ayuntamiento.

5. Los ingresos patrimoniales.- se trata de ingresos derivados del

patrimonio municipal, su cuantía es reducida y su significación en términos relativos es escasa.

6. Enajenación de inversiones reales.- Se entiende por este capítulo los

ingresos derivados de la venta parcial o total del patrimonio municipal. Este capítulo se produce si hay continuidad anual, y en el caso de Ajangiz es nulo hasta el 2004 y en algunos ejercicios también, pero cuando existen son de gran importancia.

7. Transferencia de capital.- Se trata de subvenciones de particulares o

de la Administración Pública para la realización de inversiones concretas. Dentro de estas transferencias están los fondos del Plan Foral. Su importancia relativa varía mucho dependiendo de los años, por tanto su evolución es bastante errática. En los años considerados en este análisis su importancia ha ido creciendo hasta colocarse el último año, en el 45,09%, del presupuesto municipal.

8. Variación de activos financieros.- Devolución de los créditos que

concede la Hacienda Municipal a entidades públicas, privadas ó particulares. Este capítulo no existe en Ajangiz.

9. Variación de pasivos financieros.- Préstamos concedido a la

Hacienda Municipal por parte de la Banca Pública o Privada, u otro tipo de entidad. El nivel de endeudamiento de la Hacienda Municipal, ha sido históricamente el 0%, salvo en 2004.

2.3. LOS GASTOS LIQUIDABLES

Al igual que ocurre con los ingresos liquidados, existe un capítulo de gastos cuyo contenido se ha explicado con anterioridad, siendo los capítulos los siguientes. 1.- Personal 2.- Compras corrientes 3.- Intereses 4.- Transferencias corrientes 6.- Inversiones reales

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9.- Variación de Pasivos Financieros

La participación relativa y cuantía se expresan en Euros corrientes y su evolución en Euros corrientes y constantes en los gráficos 2.3.1. y 2.3.2.

2.3.1. CUADRO EVOLUCIÓN POR CAPÍTULOS

GASTOS GASTOS

ejercicio 2009 2008 2007 2006 2005 Gastos personal _{175.843,25 €} _{170.955,91 €} _{161.580,00 €} _{149.625,25 €} _{140.882,86 €} Gastos bienes y servicios _209.308,00€ 206.118,40 € 169.850,00 € 163.085,39 € 180.785,80 €

Gastos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € Transferencias Corrientes 28.034,26 € 24.948,51 € 32.180,00 € 33.286,13 € 42.285,12 € Inversiones reales 670.036,85 € 472.544,81 € 377.603,00 € 429.237,56 € 575.628,98 € Transferencias de capital 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € Activos financieros 1.000,00 € 1.000,00 € 1.000,00 € 1.000,00 € 1.000,00 € Pasivos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € GASTOS GASTOS ejercicio 2004 2001 2000 1999 1998 Gastos personal 129.978,81 € 108.494,71 € 95.847,51 € 82.639,16 € 72.722,46 €

Gastos bienes y servicios _{244.213,38 €} _{203.652,95 €} _{202.517,04 €} _{146.977,51 €} _{139.164,35 €} Gastos financieros 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € Transferencias Corrientes 47.286,27 17.249,05 € 32.380,85 € 11.839,94 € 20.752,23 € Inversiones reales 456.114,08 € 276.631,50 € 228.929,32 € 237.515,46 € 92.369,30 € Transferencias de capital 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € Activos financieros Pasivos financieros 9.117,35 € GASTOS GASTOS ejercicio 1997 1995 Gastos personal 72.722,46 € 64.293,64 €

Gastos bienes y servicios 139.164,35 € 64.761,73 €

Gastos financieros 0,00 € 34.233,65 € Transferencias Corrientes 20.752,23 € 0,00 € Inversiones reales 92.369,30 € 129.435,12 € Transferencias de capital 0,00 € 0,00 € Activos financieros Pasivos financieros

2.3.2. CUADRO EVOLUCIÓN POR CAPÍTULOS PORCENTAJE

GASTOS GASTOS

ejercicio 2009 2008 2007 2006 2005 Gastos personal 2.86% 5.80% 7.99% 6.21% 8.39%

Gastos bienes y servicios 1.55% 21.35% 4.15% -9.79% -25.97%

Gastos financieros

Transferencias Corrientes -2.85% 76.54% 48.92% -54.66% 8.80%

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Transferencias de capital Activos financieros Pasivos financieros GASTOS GASTOS ejercicio 2004 2001 2000 1999 1998 Gastos personal 19.80% 13.20% 15.98% 13.64% 0.00%

Gastos bienes y servicios 19.92% 0.56% 37.79% 5.61% 0.00%

Gastos financieros Transferencias Corrientes 29.43% 3.56% 13.40% -11.72% -14.68% Inversiones reales 64.88% 20.84% -3.61% 157.14% 0.00% Transferencias de capital Activos financieros Pasivos financieros 100.00% GASTOS GASTOS ejercicio 1997 1995 Gastos personal 13.11%

Gastos bienes y servicios 114.89%

Gastos financieros 100.00% Transferencias Corrientes -1.80% Inversiones reales _-28.64% Transferencias de capital Activos financieros Pasivos financieros

1.- Personal.- El capítulo de personal está constituido por los gastos de personal. Su participación es importante en algunos ejercicios con respecto al total, mientras que en algunos ejercicios no llega a ser más del 7% del total. 2.- Gastos bienes y servicios.- Las compras corrientes incluyen todos gastos de mantenimiento del propio municipio, la tendencia de estos gastos es oscilante pero creciente. La participación alcanzada, en el año 2009, corresponde al 26,67%, estando casi diez puntos por encima de los gastos de personal.

3.- Gastos Financieros.- En este apartado se incluyen los gastos relacionados con los pagos de intereses de la deuda emitida, así como el pago de intereses de los créditos recibidos, pero no las amortizaciones, incluidas en el capítulo de Variación de pasivos. El ayuntamiento no tiene deuda, y por tanto este capítulo es nulo salvo en el ejercicio 1995.

3.-Transferencias Corrientes.- Este capítulo se constituye por las diferentes subvenciones que la Hacienda Municipal realiza a entidades de la Administración con carácter municipal.

6.- Inversiones Reales.- Las inversiones reales son gastos en este concepto realizados por la Corporación. La evolución de las inversiones es más errática que los otros capítulos. Dependen básicamente de las transferencias de capital obtenidas como ingresos por parte del Ayuntamiento, y lo que se detraiga sobre del presupuesto de gastos corrientes. Es el capítulo con mayor peso.

8.- Variación de Activos Financieros.- Este capítulo está constituido por los préstamos que concede la Hacienda Municipal a entidades públicas, privadas o particulares. La cuantía de este concepto es nula.

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9.- Variaciones de Pasivos Financieros.- Amortizaciones de los préstamos concedidos al Ayuntamiento por parte de entidades de tipo público o privado. El endeudamiento del Ayuntamiento hasta ahora, ha sido moderado o nulo.

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3. ANÁLISIS DE LAS POSIBILIDADES FINANCIERAS DE LA HACIENDA MUNICIPAL

3.1. CRITERIOS DE CRECIMIENTO DEL PRESUPUESTO

En una primera aproximación al cálculo de la capacidad financiera del Ayuntamiento, aun no previendo un crecimiento importante, la capacidad de endeudamiento es superior a la actual por cuanto se prevé un crecimiento progresivo, dada la coyuntura económica del municipio con el documento de Plan General de Ordenación Urbana, a desarrollar en los próximos años a los efectos de edificación y licencias.

La cesión del 15% de la edificabilidad ponderada definida.

Teniendo en cuenta las premisas anteriores y las opiniones del Ayuntamiento, se han establecido los siguientes criterios de crecimiento de los presupuestos, tanto de ingresos como de gastos.

3.2. INGRESOS DERIVADOS DEL PLANEAMIENTO 15% DE CESION

La Ley 11/2008, de 28 de noviembre, por la que se modifica la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, se establece que:

Art.27 Para materializar la participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística de los entes públicos, los propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente al 15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del ámbito de ejecución. En actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la unidad de ejecución

Por tanto, los beneficios derivados del desarrollo del Plan en el suelo urbano no consolidado se establecen en la cesión del 15% de la edificabilidad ponderada. En los cuadros siguientes se muestra el suelo edificable propuesto por el Desarrollo Urbanístico de la Revisión del Plan.

3.2.1. VALORES DEL SUELO DE CESIÓN 15%

3.2.1.1. VALOR DEL SUELO:

Para el cálculo del valor residual del suelo, consideraremos el precio de la vivienda característica en cada tipo de suelo.

La fórmula que utilizaremos para calcular el valor del suelo: V = 1,18 (Vs + Vc) S

donde,

o V = Valor mínimo atribuible del producto inmobiliario, expresado en Euros. Valor en venta

o Vs = Valor del suelo, en Euros/m².

(13)

o S = Superficie construida del objeto. Despejando de la fórmula, el valor del suelo:

Vs = ( V / 1,18 ) - Vc

En la que, V es el valor en venta del producto inmobiliario según mercado, Vc es el valor de la construcción y Vs es el valor del suelo urbanizado.

El valor de la construcción Vc, es el resultado de sumar al coste de la ejecución, los beneficios de contrata, los honorarios profesionales y el importe de los tributos que gravan la construcción.

El beneficio industrial y gastos generales se considera es el 19% del presupuesto de ejecución material.

Los honorarios técnicos por redacción de proyectos y direcciones de obra, para una edificación de estas características, suponen un 12% del presupuesto de ejecución material.

El impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, es el 5% del coste de ejecución material de la obra.

El valor de la construcción Vc, sería pues, el obtenido de la suma de los anteriores conceptos.

VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO URBANIZADO. METODO DEL VALOR RESIDUAL

Unifamiliar de 250 m2 construidos cada 1000 m2 de suelo bruto

Valor en venta de vivienda unifamiliar tipo V 774.880,00

Coste de ejecución material (IVA incluido) PEM 209.807,50 Beneficio industrial y gastos generales 19% PEM 39.863,43

Honorarios técnicos 12% PEM 25.176,90

Impuesto municipal por licencia de obras 4% PEM 8.392,30 Valor de la construcción de vivienda unifamiliar tipo Vc 283.240,13

Beneficio de promoción 20% 154.976,00

Valor de repercusión del suelo urbanizado por vivienda 218.461,84

Repercusión costes de urbanización 68.000,00

Valor del suelo bruto en Euros/m2 150,46

Bifamiliar o Adosada de 250 m2 construidos cada 1000 m2 de suelo bruto Valor en venta de vivienda unifamiliar tipo V 668.055,56

Impuesto municipal por licencia de obras 4% PEM 8.392,30 Valor de la construcción de vivienda unifamiliar tipo Vc 283.240,13

Valor de repercusión del suelo urbanizado por vivienda 149.297,54

Repercusión costes de urbanización 57.800,00

Nave industrial 300m2

(14)

Impuesto municipal por licencia de obras 4% PEM 4.200,00 Valor de la construcción de nave industrial tipo Vc 141.750,00

Valor de repercusión del suelo urbanizado por nave industrial 110.758,47

Repercusion costes de urbanizacion 39.800,00

Nave industrial 300m2 T3

Valor en venta de nave industrial tipo V 1.857.142,86 Coste de ejecución material (IVA incluido) PEM 665.000,00 Beneficio industrial y gastos generales 19% PEM 126.350,00

Impuesto municipal por licencia de obras 4% PEM 26.600,00 Valor de la construcción de nave industrial tipo Vc 897.750,00

Valor de repercusión del suelo urbanizado por nave industrial 304.671,31

Edificio oficinas 300m2 T3

Valor en venta de edificio oficinas tipo V 2.290.000,00 Coste de ejecución material (IVA incluido) PEM 1.004.900,00 Beneficio industrial y gastos generales 19% PEM 190.931,00

Impuesto municipal por licencia de obras 4% PEM 40.196,00 Valor de la construcción de edificio oficinas tipo Vc 1.356.615,00

Valor de repercusión del suelo urbanizado por edificio oficinas 126.062,97

3.2.1.2. VALOR DEL 15% DEL SUELO DE CESIÓN

De la aplicación de los precios obtenidos, calculamos el valor del beneficio que el Ayuntamiento obtendría por la cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico.

AREAS DE ACTUACIÓN AISLADA

Tipologia Superficie total Sistemas Generales adscritos Nº viviendas Precio suelo urbanizado Valor 15% m2 m2 AAI-R1 Residencial 2.832 0 2 298.595,08 € 44.789,26 € AAI-S1 Servicios 5.274 0 0 63.031,48 € 9.454,72 €

(15)

AAI-I1 Industrial 6.973 0 0 152.335,65 € 22.850,35 €

TOTAL 15.079 2 513962,22 77.094,33 €

Podemos estimar que el beneficio que puede obtener el Ayuntamiento, de ejecutarse el 100% de lo previsto, por la cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico es de: 77.094,33 Euros. Solo con esta entrada de recursos económicos el Ayuntamiento de Ajangiz está en disposición de acometer algunas actuaciones urbanísticas necesarias.

3.2.1.3. INGRESOS POR LICENCIAS.

De la aplicación de los precios obtenidos, calculamos el valor del beneficio que el Ayuntamiento obtendría por licencias:

AREA DE ACTUACIÓN INTEGRADA Tipologia Superficie total Sistemas Generales adscritos Nº viviendas Ingresos por licencias m2 m2 AAI-R1 Residencial 2.832 0 2 3.189,07 € AAI-S1 Servicios 5.274 0 0 7.637,24 € AAI-I1 Industrial 6.973 0 0 5.054,00 € TOTAL 15.880,31 €

SUELO NO URBANIZABLE NÚCLEO RURAL Tipologia Superficie total Sistemas Generales adscritos Nº viviendas Ingresos por licencias NÚCLEOS RURALES Residencial 21.067 0 28 60.273,5 € Ingresos por licencias VALOR EJECUCION SUELO URBANO Y SUELO NO

URBANIZABLE 76.153,81 €

Los recursos totales, estarían constituidos, además de por la cesión del 15% de la edificabilidad urbanística, para ocho años previstos de desarrollo del Plan, por las licencias, y por la capacidad que tiene el propio Ayuntamiento, para contratar nuevos créditos para obras e inversiones, conforme a su presupuesto y capacidad de ahorro.

Por tanto,

Con solo considerar los ingresos a obtener de la cesión del 15% del aprovechamiento urbanístico, y las licencias, que ascienden a la cantidad de

169.128,46 Euros, podemos observar que holgadamente puede asumir los costos

de las inversiones necesarias para el desarrollo de lo planteado en el documento de Plan General, por lo que la viabilidad del mismo, en lo que a la inversión pública se refiere, queda garantizada en su propia ejecución.

(16)

4. EVALUACIÓN ECONOMICA DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS POR EL PLAN,

EQUIPAMIENTOS, INFRAESTRUCTURAS, ETC. SISTEMAS GENERALES.

En el presente capítulo se establece la evaluación económica de las diferentes actuaciones, contempladas en el Plan General, que no se prevé sean ejecutadas a cargo de los particulares o entidades públicas o privadas distintas del Ayuntamiento de Ajangiz.

4.1. INFRAESTRUCTURAS DE RED VIARIA

SISTEMA GENERAL DE RED VIARIA: Compuesto por los proyectos sobre: 1. Las carreteras forales.

Serán evaluadas y desarrolladas por el Departamento correspondiente de la Diputación Foral.

Para la valoración del suelo a expropiar, se tomarán como referencia los valores calculados en el presente Estudio Económico-Financiero. Éste estará compuesto por el necesario para ejecutar la infraestructura y por las parcelas integras que sitas en el suelo urbano, resulten in-edificables, de la aplicación de las alineaciones impuestas en la Orden Foral de Aprobación Definitiva.

2. Los caminos vecinales públicos de conexión peatonal de núcleos: Constituidos por:

♣ Camino Mentzeta-Kanpantxu... 83.283 Euros

♣ Camino Kanpantxu ... 40.240 Euros Financiación Municipal... 123.520 Euros

3. Las redes de saneamiento y abastecimiento de agua es competencia del Consorcio de Aguas, por lo que no es un gasto que deba asumir el Ayuntamiento.

Bajo estas hipótesis se han realizado los cálculos, dando como resultado que el total de costes de dotaciones y servicio es de 123.520 Euros, cuyo coste correrá a cargo del Ayuntamiento.

Ahora bien, hay que tener en cuenta, que la ejecución de las actuaciones integradas en suelo urbano, van a generar unos ingresos por licencias de obras y por cesión del 15% de edificabilidad lucrativa, y las nuevas viviendas autorizadas en suelo no urbanizable de núcleo rural suponen también un ingreso debido a las licencias. Estos ingresos que cubren los costes que debe asumir el Ayuntamiento en sistemas generales, dotaciones, suministros etc.

El Plan, establece unos plazos para la ejecución privada, que en cualquier caso debe estar completada en los 8 años de vigencia, período para el que se hacen las previsiones, plazo en el que se han de obtener los ingresos aquí calculados.

(17)

5. EVALUACIÓN ECONOMICA DE LAS ACTUACIONES PREVISTAS POR EL PLAN,

ACTUACIONES PRIVADAS.

En el presente capítulo se establece la evaluación económica de las diferentes unidades de ejecución, Actuaciones aisladas, implantación de infraestructuras, servicios, equipamientos, etc., con indicación expresa de la entidad privada ó pública, encargada de la ejecución de dicha Actuación Urbanística.

SUELO URBANO Elizalde

No consolidado AAI-R1

Superficie total m2 2.832

Sistemas Generales adscritos m2

Edificabilidad física sobre rasante (0,25 m2/m2) m2 5.380.800 Edificabilidad física bajo rasante (0,05 m2/m2) m2 354

Nº nuevas viviendas previstas 2

Dotaciones

Red de sistemas locales m2 901

Red viaria local m2 444

Zonas verdes y espacios libres m2 457

Costos de urbanizacion Vias 79.920,00

EL 41.130,00

Costos de urbanizacion euros 121.050,00

Repercusión por m2 edificable euros/m2 0,02

Precio de venta medio del m2 construido euros/m2 2.419,00 Repercusión en precio de venta de las cargas de

urbanización

0,00%

SUELO URBANO

No consolidado AAI-S1

Edificabilidad física sobre rasante (0,25 m2/m2) m2 1.546 Edificabilidad física bajo rasante (0,05 m2/m2) m2

Nº nuevas viviendas previstas

Dotaciones

Red de sistemas locales m2 3.115

Red viaria local m2 1.460

Zonas verdes y espacios libres m2 1.655

EL 148.950,00

Precio de venta medio del m2 construido euros/m2 2.872,64

Repercusión en precio de venta de las cargas de

urbanización

(18)

SUELO URBANO

No consolidado AAI-I1

Edificabilidad física sobre rasante (0,25 m2/m2) m2 1.900 Edificabilidad física bajo rasante (0,05 m2/m2) m2

Nº nuevas viviendas previstas

Dotaciones

Red de sistemas locales m2 4.268

Red viaria local m2 2.225

Zonas verdes y espacios libres m2 2.043

EL 183.870,00

Precio de venta medio del m2 construido euros/m2 2.872,64

Repercusión en precio de venta de las cargas de

urbanización

(19)

6. VIABILIDAD DE LAS ACTUACIONES DE EJECUCIÓN PRIVADA

Podemos observar que holgadamente, la iniciativa privada, puede asumir los costos de las cargas necesarias para el desarrollo de lo planteado en el documento de Plan General, por lo que la viabilidad del mismo, en lo que a la inversión privada se refiere, queda garantizada en su propia ejecución.

En Bilbao, 4 de febrero de 2011 LOS ARQUITECTOS