Reglamento Urbanístico y de edificación
Art. 1° NORMAS
Las normas especiales que constituyen el presente código de edificación, regirán para toda obra de edificación a realizarse dentro del Club de Campo Pingüinos, ubicado en los partidos de Ituzaingó y Merlo, provincia de Buenos Aires, sin perjuicio de que se cumplan también las disposiciones Provinciales, de las Municipalidades de Ituzaingó y Merlo según corresponda, de Obras Sanitarias de La Nación, Agua y Energía, o la entidad que corresponda en lo referente a electricidad, Gas del Estado u otro ente competente.
Art. 2° DIVERGENCIAS
Por cualquier divergencia emergente del presente Código de Edificación, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de la Capital Federal, constituyendo domicilios especiales los mencionados en el boleto de compra-venta o escritura de dominio.
Art. 3° AUTORIDAD DE APLICACION
La Sociedad “Club de Campo Los Pingüinos SA” o quien ésta designe, hará cumplir el presente Reglamento a través de la Comisión de Arquitectura.
Independientemente del cumplimiento del Reglamento, la vendedora se reserva el derecho de aprobación del proyecto de construcción.
La Comisión de Arquitectura estará constituida por tres personas, de las cuales por lo menos una, deberá ser arquitecto. Esta Comisión será renovada anualmente; la designación la efectuará el Directorio de la Sociedad “Club de Campo Los Pingüinos SA” pudiendo ser reelectos.
Art. 4° DESTINOS
Las construcciones que se levantarán dentro del lote adquirido, deberán asegurar el carácter exclusivamente residencial de la zona. No podrán establecerse locales de comercio, pensiones, hoteles ni otras actividades lucrativas.
Art. 5° APROBACION
Los planos de construcción, previo a su presentación municipal deberán ser aprobados por la vendedora y por la Sociedad “Club de Campo Los Pingüinos SA”
o por quien ésta designe.
A fin de que los planos puedan ser considerados por la Comisión de Arquitectura para su aprobación, el “Comprador” se compromete a presentar: firma profesional de Arquitecto o Ingeniero, y la siguiente documentación en tres copias:
A ) Planta de conjunto 1:100, indicando:
- Nombre del propietario - Nombre del profesional - N° del lote
- Factor de ocupación FOT y FOS (máximo 0,4 ambos) - Orientación
- Ubicación de pozo absorbente y de pozo captador de agua .
- Pileta e natación, si la hay –respetando las reglamentaciones vigentes.
B) Plantas: Cortes y vistas (4) en escala 1:50 (planos de obra)
- Las cotas de nivel deberán referirse al nivel 0.00 del pavimento en el eje del lote o de superficie de terminación de la calle.
C) Perspectiva exterior
D) Planilla de locales, carpintería metálica, etc.
Las autorizaciones otorgadas por la Comisión de Arquitectura para comenzar la obra tendrá un año de validez. Transcurrido ese lapso desde la fecha de aprobación, deberá hacerse una nueva presentación.
Una vez aprobados los planos por la Comisión de Arquitectura y como requisito previo a la iniciación de la obra se presentará un juego de copias de los planos aprobados por la Municipalidad que corresponda, y que quedará archivado en el Club, con el resto de la documentación de la obra. Queda aclarado que ninguna obra podrá comenzarse sin la previa autorización Municipal de competencia.
Art. 6°: CONSTRUCCION PERMITIDA
Solamente serán permitidas las construcciones de mampostería de primera calidad con parámetros revocados, o terminados con ladrillos a la vista con juntas tomadas o enrasadas. También podrá la Comisión de Arquitectura autorizar otros materiales, si a su juicio reúnen las condiciones arquitectónicas y de seguridad indispensables, y son permitidos por la Municipalidad de competencia.
Art.7°: TECHOS
Los techos deberán ser de teja cerámica, pizarra, o chapa, asentados sobre estructura de madera o losa, o de cualquier otro material que apruebe la Comisión de Arquitectura y sea permitido por la Municipalidad de competencia.
Art.8°: MATERIALES
En el ámbito del Country solo se permiten construcciones con materiales tradicionales. En caso de tratarse de materiales no tradicionales, deberán previamente someterse a la aprobación de la Comisión de Arquitectura. No se permite bajo concepto alguno, la instalación de las denominadas viviendas prefabricadas o premoldeadas y/o aquellas que no se ajusten a los códigos de construcción; se permitirá su utilización cuando los ensayos de aptitud del prototipo ya sea por razones arquitectónicas, estéticas, estructurales, higiene, seguridad, etc., den resultados satisfactorios y sean aprobados por la Comisión de Arquitectura del Country. El ingreso de todo material no podrá ser en camiones de más de 5.000 (cinco mil) kilogramos por eje. Queda aclarado que en cualquier caso los materiales a utilizar deben ser permitidos por la municipalidad de competencia.
Art.9°: SUPERFICIE EDIFICABLE
Se deberán respetar a los indicadores urbanísticos establecidos por los Municipios de competencia: F.O.T. 0.40 y F.O.S. 0.40
La edificación no podrá cubrir una superficie menor de 150mts cuadrados, ni su superficie total ser mayor que el 40% de la superficie total del lote adquirido, computándose a los efectos de este cálculo las superficies en la forma que indica la Ley 8912. No se computará la superficie de pileta de natación que pudiere construirse. En caso de ser una misma persona propietaria de más de un lote, y que estos se encuentren ubicados en forma contigua, la superficie autorizada a construir será el 40% del total de los dos lotes, debiéndose adjuntar el englobamiento de los lotes considerados, los que no podrán ser subdivididos en el futuro. Esto es válido asimismo en el caso de ampliaciones y/o nuevas construcciones.
Art.10°: CANTIDAD DE VIVIENDAS PERMITIDAS
Dentro del ejido del Club de Campo Los Pingüinos, se permitirá únicamente la construcción de una sola vivienda por lote, salvo en aquellos destinados para viviendas multifamiliar.
No podrá incluirse dentro de la franja de retiro ningún tipo de construcción y/o elemento auxiliar (lavaderos, tendederos, parrilla, etc.)
Art.11°: ALTURA DE EDIFICACION
No podrá edificarse en el lote adquirido más de Planta baja, un piso alto y buhardilla, siempre que no supere los 9 mts. de altura. Se considera como nivel 0.00 el eje de la superficie circulatoria del pavimento, correspondiente al lote, en coincidencia con el frente del mismo. Por encima de la altura máxima indicada solo se permitirá que sobresalga hasta un metro y medio, antenas de radio y T.V., chimeneas y conductos de ventilación y tanques de agua, tratados arquitectónicamente, acorde con el resto de la obra.
Art.12°: LINEA DE EDIFICACION DEL FRENTE Y EJES DIV ISORIAS
a) De frente
La línea de edificación del frente deberá respetar una franja de terreno libre delante de la construcción, de 6 metros de profundidad como mínimo, por todo el ancho del terreno. La misma disposición rige para los lotes en esquina, que deberán dejar en cada frente la franja libre de 6 mts como mínimo. En los lotes con frente a la calle Toledo y en los dos primeros a continuación frente a la calle Pujol, la franja libre delante de la construcción será como mínimo de 10 metros por todo el ancho del terreno. Esta disposición rige exclusivamente para los frentes sobre Toledo y Pujol y no para las calles laterales en los casos de terrenos en esquina, en que sobre el otro frente el retiro será de 6 mts mínimo. La Comisión de Arquitectura podrá autorizar franjas libres de 5 mts. en los casos de lotes con frente a 3 calles ó netamente atípicos.
b) De ejes divisorios laterales
En los lotes en que la semi suma de las medidas de su frente y contrafrente alcance o supere los 32 metros, las líneas de edificación laterales deberán respetar dos franjas libres de terreno de 4,50 mts. todo a lo largo de cada eje divisorio. En los lotes en que la semi suma de dichas medidas no alcance los 32 mts. las franjas laterales libres de edificación se reducirán a los 4 mts. La Comisión de Arquitectura podrá autorizar retiros menores de ejes divisorios laterales reduciéndolos hasta 3 mts. en los casos de lotes con fondo y costado a canchas de polo y/o superficies de esparcimiento y/o con líneas de retiro de fondo de 10 mts.
c) De ejes divisorios de fondo
En los lotes entre ejes divisorios laterales en que la semi suma de las medidas de esos ejes laterales alcance o supere los 60mts. la línea de edificación deberá respetar una franja libre de 10 mts. desde el divisorio de fondo; igual disposición regirá en los lotes en esquina cuando la semi suma de uno de sus frentes y el eje divisorio de contrafrente del mismo alcance o supere los 60mts.
Cuando las semi sumas indicadas no alcancen los 60 mts. la línea de edificación en el fondo deberá respetar una franja libre de edificación desde los ejes divisorios de fondo de 4,50 mts. por todo el ancho del fondo.
d) De canchas de polo
En los lotes cuyos costados laterales y/o fondo linden a canchas de polo la línea de edificación respectiva deberá respetar una franja de terrenos libre de 8 mts.
desde su costado lateral o fondo a la cancha de polo.
e) De superficies de esparcimiento
En los lotes cuyos costados laterales linden a superficies de esparcimiento, la edificación deberá respetar una franja de terreno libre de 12 mts. a contar desde ese costado. La Comisión de Arquitectura podrá autorizar respetar menores franjas de terrenos (hasta 8 mts.) sobre los costados laterales de lotes a dichas superficies cuando el ancho de frente y fondo lo justifiquen.
En los lotes cuyos fondos linden a superficies de esparcimientos sus fondos deberán respetar una franja libre de edificación de 15 mts. a contar desde el límite de fondo.
f) La Comisión de Arquitectura es la encargada de arbitrar el detalle de los retiros (franjas libres de edificación) en los casos netamente atípicos, que ella determinará, o en donde se planteen dudas sobre la aplicación de este artículo. El propósito que ha llevado al Club de Campo Los Pingüinos a disponer franjas libres de edificación mayores que las indicadas en la ley de uso del suelo, ha sido inspirado en el espíritu de dicha ley, teniendo en cuenta las generosas medidas de los lotes que constituyen la superficie edificatoria de este Club de Campo.
A fin de prever eventuales redes de servicio (gas, teléfono, iluminación, etc.), queda prohibido a los propietarios plantar arboles o arbustos en la zona de vereda.
Art.13°: PLAZO DE EJECUCION DE LAS OBRAS
Se establece como plazo máximo para la ejecución de las obras iniciadas el de 15 (quince) meses. Dicho plazo sólo podrá ser ampliado a pedido de “El comprador ”, si acreditase que la demora respondiera a causas justificadas.
En caso de suspensión de los trabajos por más de sesenta días corridos, se exigirá que el comprador se obligue a mantener el lote totalmente libre de materiales, enseres y equipos, como así también efectuará las tareas de limpieza, corte de césped, cierre de la obra y retiro del obrador.
Art.14°: AMPLIACIONES
Toda ampliación o modificación de la construcción autorizada deberá someterse al mismo trámite de aprobación establecido en el art. 5°.-
Art.15°: DESTINO DE LAS CONSTRUCCIONES
La construcción a efectuarse en el lote adquirido, será destinada exclusivamente a Habitación Familiar.
Art.16°: OBRADOR
Durante la ejecución de la construcción en el lote adquirido, será obligatorio construir una casilla y un gabinete sanitario para el uso del personal obrero. Está terminantemente prohibida la utilización de las calles o espacios comunes y lotes linderos para la guarda o depósito de los materiales de construcción o equipos de trabajo.
Art.17° SEGURIDAD
Cuando por la naturaleza de los trabajos se efectúen excavaciones con profundidades mayores que para cimentación, por ejemplo, pozos negros o similares, el responsable deberá tomar medidas de seguridad para evitar accidentes, al finalizar cada jornada laboral, procederá a cubrir con tablones, maderas, chapas, etc., la excavación que se estuviera realizando, y dejar convenientemente señalizada la misma.
El personal de la obra no podrá permanecer en ningún caso de noche, ni días sábados fuera de hora de trabajo, ni domingos, excepto el personal designado en función de sereno, o aquellas personas debidamente autorizadas por la Comisión de Arquitectura o Intendente del Club.
Las infracciones a estas disposiciones implicará la aplicación de una multa de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 28 del presente reglamento, la que ingresará a la cuenta de la Sociedad “Club de Campo Los Pingüinos S.A.”
El propietario elevará la nómina del personal empleado en su obra, indicando sus datos personales a fin de proceder al control de acceso. Queda facultada la autoridad de aplicación para prohibir el ingreso al Club de personal de obra que a su juicio no resultare conveniente. No se podrá arrojar a las cunetas tierra, ni ningún material de construcción ni basura de ninguna clase, debiéndose mantener limpias y libres de obstrucciones. No se podrá acceder a las obras con vehículos a través de lotes vecinos y /o linderos, ni tampoco por el alambrado perimetral.
Queda prohibido al personal de obra utilizar las instalaciones del Club.
Art 18: RESPONSABILIDAD
Serán responsables solidariamente el Propietario, Director de Obra y Constructor por el cumplimiento de las siguientes normas, durante la ejecución de la obra.
a) Mantener la limpieza de calle y predios linderos.
b) Impedir que el personal de obra se introduzca en las dependencias del Club.
c) Impedir que se descarguen materiales o se preparen mezclas fuera de los límites propios del terreno en el que se construye.
Art.19: INSTALACIONES COMPLEMENTARIAS a) Provisión de agua
Será por cuenta de los propietarios y se efectuará independientemente para cada unidad mediante pozo a la segunda napa (semisurgente), debidamente encamisado y con filtros. Las perforaciones para agua potable deberán hacerse dentro de la superficie de los mismos, no pudiendo efectuárselos en las zonas de retiros obligatorios de frente, laterales y fondo. En cualquier caso deberá alejárselos como mínimo 4,50 mts los ejes divisorios. Deberán realizarse análisis bacteriológicos periódicos del agua extraída y someterlos al Club de Campo ó a la autoridad de control pertinente.
b) Desagües cloacales
La evacuación de los líquidos negros de cualquier naturaleza se hará en forma independiente para cada unidad por cámara séptica y pozo que deberán ser construidos con su perímetro como mínimo a 3 mts del los ejes divisorios y línea de frente a la calle. Queda terminantemente prohibido desagotar líquidos negros de cualquier naturaleza por los desagües pluviales.
c) Electricidad
Los pilares para medidores de electricidad se ubicarán sobre la línea de frente y se construirán conforme al plano tipo entregado por el Club de Campo Los Pingüinos S.A. A partir del pilar de conexión, la prolongación dentro del predio será exclusivamente subterránea. En el caso de agregarse grupos electrógenos, deberán colocarse en recintos cerrados, respetando los retiros indicados en el art.
12 y deberán contar con un pozo de absorción de ruidos para no alterar la tranquilidad de los vecinos.
Art.20: LAVADEROS
El o los lavaderos deberán tener cerramientos en los cuatro costados que impidan su visualización desde los terrenos vecinos o desde el frente; igual norma rige para los tendederos de ropa.
Art.21: PARRILLA
Está permitida la construcción de una parrilla, dentro del lote adquirido únicamente después que haya sido construida la vivienda y obtenido su aprobación y habilitación definitiva. Antes de esa fecha está prohibida la construcción o instalación de la parrilla. La parrilla o quincho debe guardar la misma línea y estilo que la construcción principal. No está permitida la construcción de quincho de paja.
Art.22: GUARDA COCHE
Se deberá prever un área del lote para el estacionamiento descubierto de por lo menos dos vehículos.
Art. 23: PUBLICIDAD
Está prohibido en los predios residenciales, colocar carteles publicitarios, exceptuándose únicamente, el cartel de obra, en el cual se deberán indicar los nombres de los profesionales actuantes y contratistas, mientras dure la construcción. El mencionado cartel no podrá exceder de 2 (dos) metros cuadrados.
Queda prohibido, cualquier publicidad en terrenos baldíos, estando exceptuados de esta prohibición la vendedora y las empresas autorizadas mientras dura la venta de los terrenos.
Art 24: CERCOS
Los limites del lote adquirido, podrán materializarse si así lo decidiera el comprador o si las circunstancias así lo requieren.
En este caso, solo se podrán plantar en las líneas divisorias entre predios especies vegetales diversas de una altura no mayor en su máximo desarrollo de un metro con ochenta (1,80 mts.) no permitiéndose la elevación de muros de material o la implantación de alambrados. El sentido de este tipo de cerco es el de que constituya una separación virtual estética evitando cercos uniformes aunque fueran vegetales.
Art.25: ILUMINACION
La iluminación frente a las calles se ajustará a las normas que fije el Club de Campo Los Pingüinos S.A.
Art.26: CUNETAS
Las cunetas serán de bordes suaves y curvos, que permitan el desplazamiento de las máquinas cortadoras de pasto y libres de materiales u objetos.
Para todos los desagües pluviales de terrenos planos o inclinados se tendrán que ajustar a las disposiciones vigentes de Obras Sanitarias de La Nación. Las alcantarillas tendrán como objetivo, el facilitar el acceso a los predios y no el de tapar o disimular las cunetas exteriores, manteniéndose así el aspecto general del Country y asegurando el drenaje pluvial. Estas serán construidas por el adquiriente del lote según plano tipo, entregado por el Country Club.
Art.27: CONSTRUCCION DE PILETAS, CANCHAS DE TENIS, PADDLE, ETC.
Los planos de construcción y la planta con sus dimensiones y ubicación deberán ser presentados a la Comisión de Arquitectura para su aprobación, rigiendo sobre este particular las restricciones en cuanto a retiros de frente, costados y ejes divisorios indicados en la cláusula 12. Las piletas deberán contar con filtros y sistemas de recirculación apropiados. Queda prohibido el desagote de las piletas a las cunetas de las calles, o a los vecinos, a las superficies de esparcimiento y canchas de polo.
Todas contarán con pozo absorbente para desagote y se deberá presentar a la Comisión de Arquitectura una memoria indicando que proporción va de riego, y que proporción va a pozo.
La Comisión de Arquitectura, librado a su exclusivo criterio, podrá contemplar o no excepciones a las prescripciones de la cláusula 12, que le hayan sido solicitadas por los propietarios, en relación con este tipo de obras. Antes del comienzo de la obra deberá haberse obtenido la aprobación Municipal del plano de la pileta y el permiso de iniciación de su construcción.
Art.28: INCUMPLIMIENTO
En caso de incumplimiento por parte de “El comprador” de las obligaciones resultantes de estas normas, las autoridades del Country Club o cualquier interesado, tendrá derecho a exigir su cumplimiento por la vía judicial o extrajudicial, así como la demolición de lo construido o realizado en contravención a este código, más los daños y perjuicios que correspondieren, sin perjuicio de la imposición o cobro de las multas y otras sanciones que pudieran caber.
La Comisión de Arquitectura a través del Gerente del Club o a quien designare, suspenderá toda obra que se construya sin tener concedido el permiso o las que teniéndolo no se ejecuten de acuerdo con los documentos aprobados.
Cuando no se acate la orden de suspensión, La Comisión hará la denuncia formal, con los fundamentos del caso, ante la entidad oficial correspondiente, la que procederá por la fuerza pública.
Además, la Comisión se reserva los derechos de aplicar las penalidades indicadas a continuación.
En el caso de transgresiones al presente reglamento, por parte del propietario, contratista, personal de obra, proveedores, etc. la Comisión de Arquitectura podrá solicitar la aplicación de la siguientes penalidades, previa citación del profesional actuante a cargo de la dirección de la obra, corresponsable con propietario y contratista de las transgresiones.
a) Multa diaria, cuyo importe fijará el Directorio, la que cesará una vez cumplido lo dispuesto por la Comisión de Arquitectura.
b) Paralización de obra con impedimento de acceso a lote, de materiales, contratistas y personal, y denuncia a la Municipalidad correspondiente.
c) Decomisio de los materiales depositados en la vía pública (transcurrido el plazo de intimación) y cargo de los gastos directos e indirectos para despejar la vía pública y /o los terrenos invadidos.
d) Prohibición de acceso al personal infractor.
e) Corte de los servicios hasta tanto no se solucionen las infracciones cometidas.
Art.29: TERRENO SIN CONSTRUIR
Hasta tanto se realice la construcción en el lote adquirido, “El Comprador” deberá mantenerlo libre de basuras y en perfecto estado de mantenimiento el césped del lote y de la cuneta en la parte que da frente al mismo.
Art. 30: PAGO DE DERECHOS MUNICIPALES
Una vez aprobados los planos por la Comisión de Arquitectura, deberá el Comprador presentarlos a la Municipalidad correspondiente para aprobación y pago de los derechos. En caso de infracción se suspenderá la construcción y notificará a la Municipalidad para que tome las medidas pertinentes.
Art.31: RECOLECCION DE RESIDUOS
Los residuos provenientes de la vivienda serán dejados diariamente dentro de bolsas de polietileno en receptáculos elevados del suelo y colocado cerca de la calle dentro del terreno. En horario que determinará el Club, personal destinado a esa tarea, sacará las bolsas de los limites del Club, depositándolas en lugares habilitados por la Comuna para la recepción de residuos.
Art.32: HECHOS EXISTENTES
Quedarán exceptuados del cumplimiento de las disposiciones indicadas en la cláusulas 12 todas aquellas construcciones, piletas de natación, canchas de tennis, etc., existentes con anterioridad a la vigencia del reglamento.
Art.33: INSPECCIONES
Independientemente de las inspecciones municipales de rigor, la vendedora y la autoridad de aplicación, inspeccionará las obras en ejecución, resultando su intervención inapelable con respecto a las disposiciones de este código, y en cuanto a razones de seguridad y estabilidad de las obras en construcción se refiere.
Art. 34: CANONES DE EDIFICACION
La sociedad Club de Campo Los Pingüinos podrá fijar canones por aprobación de planos y derechos de edificación por servicios que preste con motivos de las construcciones que se realicen en los lotes.
31 0016 86
COLEGIO DE ARQUITECTOS
PCIA DE BUENOS AIRES LEY 10405 FECHA
26 DIC 1986
ARQ. JORGE A.GOMEZ
CONSEJERO DISTRITO III
