Oficio 2189 DAP/DT 1

Oficio 2189 DAP/DT Itagüí, Octubre 19 de 2004.

Doctor

JOSE EVELIO PEREZ ARBOLEDA Presidente

Honorable Concejo Municipal Municipio de Itagüí

Asunto: EXPOSICIÓN DE MOTIVOS, PROYECTO DE ACUERDO POR MEDIO DEL CUAL SE ADOPTAN LAS NORMAS BÁSICAS URBANÍSTICAS Y DE CONSTRUCCIÓN PARA EL USO RESIDENCIAL.

De conformidad con la facultad otorgada por la Carta Constitucional de 1.991, corresponde a los municipios ordenar el desarrollo de su respectivo territorio y para tal propósito, la Ley 388 de 1997 ordenó a las administraciones locales la adopción de un Plan de Ordenamiento Territorial conformado por un conjunto de normas estructurales que constituyen las bases y lineamientos para la expedición de normas generales, referidas estas a los tratamientos y procedimientos de parcelación, urbanización y construcción, otorgando derechos e imponiendo obligaciones a los propietarios de los terrenos y a sus constructores, de forma tal que contribuyan eficazmente a los objetivos del desarrollo urbano y rural, y a la construcción colectiva de la ciudad.

En cumplimiento del compromiso legal, el municipio de Itagüí adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial, Decreto 259 de junio 21 de 2000, el cual requiere la expedición de normas generales que lo desarrollen y complementen, entre ellas, las urbanísticas y de construcción, que a la fecha se suplen de manera transitoria por el Estatuto de Ordenamiento Urbano, Acuerdo 040 de 1994, según lo dispuesto en el mismo Plan.

Hoy es indudable la necesidad de un replanteamiento sistemático de la normativa vigente no solo en desarrollo de los principios constitucionales y legales que rigen la materia, sino como resultado de la situación urbana de nuestro municipio que jalona su transformación y requiere además del

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direccionamiento adecuado de su

desarrollo, así como el encuadramiento dentro de los cauces legales, de las conductas generales que consolidan en gran medida la caracterización física de nuestra territorialidad. Por tal razón la normativa contenida en el presente proyecto, ha sido elaborada por el Departamento Administrativo de Planeación con fundamento en las experiencias obtenidas a través de 10 años de aplicación del Estatuto de Ordenamiento Urbano, contando con la participación y valiosos aportes de los Curadores Urbanos de nuestro municipio, quienes cuentan con amplio conocimiento en materia de planeación urbana.

Honorables Concejales; dada la importante labor de aprobación de las normas de urbanismo y construcción que por la Constitución y la Ley les ha sido encomendada, pongo a su consideración el presente proyecto de Acuerdo que contempla las normas básicas urbanísticas y de construcción para el uso residencial en el municipio de Itagüí, por ser la vivienda una de las necesidades básicas más sentida de la comunidad;

posibilitando con tales disposiciones la transformación de la ciudad, direccionada al crecimiento en altura, liberación de áreas con destino a incrementar el espacio público existente, dotación de zonas verdes y equipamiento urbano; todo en procura de proporcionar una mejor calidad de vida individual y colectiva a nuestros habitantes.

Cordialmente,

CARLOS ARTURO BETANCUR CASTAÑO Alcalde

JOSE EVELIO PEREZ ARBOLEDA 2

INDICE

Capitulo 1 Disposiciones generales.

ARTÍCULO 1o. DISPOSICION PREVIA.

ARTÍCULO 2o. EXIGENCIAS BASICAS.

ARTÍCULO 3o. NORMAS BASICAS PARA TODO PROCESO DE DESARROLLO.

ARTÍCULO 4o. DE LOS ESTUDIOS TECNICOS PREVIOS.

ARTÍCULO 5o. REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS ARTÍCULO 6o. VINCULACION A LA MALLA VIAL.

ARTÍCULO 7o. TRAZADO DE LAS VIAS.

ARTÍCULO 8o. VIAS OBLIGADAS.

ARTÍCULO 9o. VIAS DE SERVICIO A LO LARGO DE VIAS TRONCALES Y REGIONALES .

ARTÍCULO 10o. UBICACION Y ACCESO A PARQUEADEROS.

ARTÍCULO 11o. DISEÑO DE VIAS COLECTORAS ADICIONALES.

ARTÍCULO 12o. DE LOS ELEMENTOS DE UNA VIA PÚBLICA.

ARTÍCULO 13o. ACCESO DIRECTO A LOS LOTES.

ARTÍCULO 14o. CESION DE ÁREAS AL MUNICIPIO.

ARTÍCULO 15o. CONDICIONES Y REQUISITOS BÁSICOS PARA EL DESARROLLO DE URBANIZACIONES Y CONJUNTOS CERRADOS.

JOSE EVELIO PEREZ ARBOLEDA 3

ARTÍCULO 16o. SOBRE LA SEÑALIZACIÓN DE LA URBANIZACIÓN.

ARTÍCULO 17o. NORMAS AMBIENTALES.

ARTÍCULO 18o. PROTECCIÓN Y UTILIZACIÓN DE SITIOS TRADICIONALES.

ARTÍCULO 19o. LOTES SIN EDIFICAR.

ARTÍCULO 20o. TRATAMIENTO DE MUROS.

ARTÍCULO 21o. CONSTRUCCIONES Y DEMOLICIONES.

ARTÍCULO 22o. PARTICION DE LOTES.

ARTÍCULO 23o. LOTES RESIDUALES.

ARTÍCULO 24o. DOTACION DEL ESPACIO PÚBLICO.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO.

ARTÍCULO 26o. SOBRE FACILIDADES PARA LIMITADOS FISICOS.

ARTÍCULO 27o. REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS.

ARTÍCULO 28o. SOBRE ACCESOS EN GENERAL.

ARTÍCULO 29o. NORMAS SISMO-RESISTENTES.

Capítulo 2. De las normas para cada área del Municipio.

ARTÍCULO 30o. NORMAS PARA EL ÁREA RURAL.

ARTÍCULO 31o. NORMAS PARA EL ÁREA SUBURBANA.

ARTÍCULO 32o. NORMAS PARA EL ÁREA URBANA.

Capítulo 3. Normas Específicas ARTÍCULO 33o. RADIOS DE OCHAVA.

ARTÍCULO 34o. CONSTRUCCION DE VOLADIZOS.

ARTÍCULO 35o. CONSTRUCCION DE MARQUESINAS.

ARTÍCULO 36o. CONSTRUCCION DE TAPASOLES.

ARTÍCULO 37o. SOBRE ILUMINACION Y VENTILACION NATURALES DE LOS PATIOS.

ARTÍCULO 38o. ASCENSORES.

ARTÍCULO 39o. ESCALERAS.

ARTÍCULO 40o. RAMPAS, SÓTANOS Y SEMISÓTANOS.

ARTÍCULO 41o. PARQUEADEROS.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 4

ARTÍCULO 42o. FACHADAS SEMICERRADAS.

ARTÍCULO 43o. PORTERÍA Y ÁREAS DE MANTENIMIENTO.

ARTÍCULO 44o. TANQUES DE AGUA.

ARTÍCULO 45o. DUCTOS.

ARTÍCULO 46o. REMATE DE CUBIERTA.

Capítulo 4. Sección primera. De las Urbanizaciones ARTÍCULO 47o. DISPOSICION GENERAL.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO.

Sección segunda. De las urbanizaciones de vivienda unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar

ARTÍCULO 49o. LOTEO MÍNIMO.

ARTÍCULO 50o. DE LOS PARQUEADEROS.

ARTÍCULO 51o. ÁREA VERDE LIBRE MINIMA.

ARTÍCULO 52o. ÁREAS PARA SERVICIOS COMUNALES.

ARTICULO 53o. ÁREA MÍNIMA CONSTRUIDA.

ARTICULO 54o. VIVIENDA DE INTERES SOCIAL.

Sección tercera. De las urbanizaciones de vivienda multifamiliar ARTÍCULO 55o. DE LOS PARQUEADEROS

ARTÍCULO 56o. SOBRE ÁREAS DE PARQUEO EN USOS MIXTOS ARTÍCULO 57o. SOBRE ÁREAS LIBRES.

Sección cuarta. De la construcción de edificaciones multifamiliares ARTICULO 58o. ÁREA MÍNIMA CONSTRUIDA.

ARTICULO 59o. VIVIENDA DE INTERES SOCIAL.

ARTÍCULO 60o. RETIROS MINIMOS ENTRE FACHADAS.

ARTÍCULO 61o. NORMAS DE CIERRE EN ÁREAS LIBRES Y RETIROS A MEDIANERIAS.

ARTÍCULO 62o. LOCALES COMERCIALES EN EDIFICACIONES MULTIFA−MILIARES.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 5

Sección quinta De los locales comerciales en edificaciones residenciales ARTÍCULO 62o. LOCALES COMERCIALES.

Sección sexta. Del diseño y construcción de aparta-estudios ARTÍCULO 63o. ÁREA HABITACIONAL UTIL.

ARTÍCULO 64o. LOCALIZACION.

ARTÍCULO 65o. APLICACION DE OTRAS NORMAS.

Capitulo 5. De las especificaciones técnicas.

ARTÍCULO 66o. RELACION DE LA VIVIENDA CON EL TRANSPORTE PÚBLICO.

ARTÍCULO 67o. PENDIENTES VIALES.

ARTÍCULO 68o. DE LAS CALLES O VIAS SIN SALIDA.

Capitulo 6. Normas básicas sobre preservación

ARTÍCULO 69o. SISTEMAS DE ALMACENAMIENTO COLECTIVO DE BASURAS.

ARTÍCULO 70o. ESTUDIOS GEOLÓGICOS Y GEOTECNICOS.

Capitulo 7. De las normas sobre zonas de manejo especial.

ARTÍCULO 71o. DE LAS RESTRICCIONES AL USO, POR RAZONES DE APTITUD GEOLOGICA.

ARTÍCULO 72o. DE LAS ZONAS CON RESTRICCIONES GEOLOGICAS LEVES (Zona A).

ARTÍCULO 73o. DE LAS ZONAS CON RESTRICCIONES GEOLOGICAS MODERA−DAS (Zona B).

ARTÍCULO 74o. DE LAS ZONAS CON RESTRICCIONES GEOLOGICAS ALTAS. (Zona C).

ARTÍCULO 75o. DE LAS RESTRICCIONES AL USO, POR RAZON DE RIESGOS HIDROLOGICOS. (Zona D).

Capitulo 8. De la legalización de urbanizaciones, asentamientos y barrios y el reconocimiento de sus construcciones

ARTÍCULO 76o. DE LAS CONDICIONES PARA LA LEGALIZACIÓN DE URBANIZACIONES, ASENTAMIENTOS O BARRIOS.

ARTÍCULO 77o. PROCEDIMIENTO.

ARTÍCULO 78o. RECONOCIMIENTO DE CONSTRUCCIONES.

ARTÍCULO 79o. IMPUESTOS.

ARTÍCULO 80o. MULTAS Y SANCIONES.

Capitulo 9. Disposiciones finales ARTICULO 81o. COMPENSACIONES.

Sección quinta De los locales comerciales en edificaciones residenciales 6

ARTICULO 82o. PLUSVALÍA.

ARTICULO 83o. COMITÉ DE TRÁMITES ESPECIALES.

ARTÍCULO 84o. VIGENCIA Y DEROGATORIAS.

ACUERDO No 017 Itagüí, Diciembre 07 de 2004.

POR MEDIO DEL CUAL SE ADOPTAN LAS NORMAS BÁSICAS URBANÍSTICAS Y DE CONSTRUCCIÓN PARA EL USO RESIDENCIAL.

El Honorable Concejo Municipal de Itagüí, en uso de sus facultades Constitucionales y legales, especialmente las conferidas por el artículo 313 de la Constitución Política Nacional, las Leyes 136 de 1994 y 388 de 1997, el Decreto 259 de Junio 21 de 2000 y demás disposiciones sobre la materia,

ACUERDA:

NORMAS BÁSICAS DE URBANIZACIÓN Y CONSTRUCCIÓN PARA EL USO RESIDENCIAL

CAPITULO 1 Disposiciones generales

Capitulo 6. Normas básicas sobre preservación 7

ARTÍCULO 1o. DISPOSICION PREVIA.

Las normas urbanísticas y de construcción referentes a proyectos de vivienda tales como urbanizaciones, conjuntos residenciales, multifamiliares ya sean abiertos o cerrados y en general la construcción de viviendas en el Municipio de Itagüí, se ceñirá a la normatividad contemplada en el presente Acuerdo

ARTÍCULO 2o. EXIGENCIAS BASICAS.

Conforme con lo dispuesto por las normas vigentes, todo proyecto de urbanización habrá de incluir en sus estudios prioritarios la forma en que habrá de resolver la preservación, restauración y mejora de las condi−ciones ambientales.

Para tal propósito, además de las disposiciones aplicables, deberá establecer específicamente lo relacionado con aspectos tales como retiros y protección a corrientes naturales de agua, arborización natural, nativa o exótica localizada dentro del terreno definido para el proyecto, el control sobre los movimientos de tierra que ha de efectuar durante la ejecución de las obras, en especial los que se realicen cerca a las corrientes naturales de agua, la captación y derrame de las aguas servidas, el obligado engramado y arborización de las zonas verdes y reti−ros de quebradas y demás aspectos que tiendan a preservar el entorno bajo condiciones de calidad de vida.

El Departamento Administrativo de Planeación vigilará cuidadosamente la observancia de las exigencias aquí señaladas, y en caso de contravención podrá solicitar la suspensión de las respectivas obras de urbanización y construcción o negar el recibo de la urbanización y de las edificaciones comprometidas.

ARTÍCULO 3o. NORMAS BASICAS PARA TODO PROCESO DE DESARROLLO.

Todo proyecto de urbanización que haya de localizarse en zonas por desarrollar, así como aquellos que no estén vinculados a la malla urbana, requieren del análisis previo del terreno seleccionado, para efecto de verificar si satisface las siguientes condiciones mínimas:

1. Que ofrezca condiciones adecuadas en cuanto a higiene, salubridad, estabilidad del terreno y defensa frente a inundaciones y que no genere elementos contaminantes.

2. Que proporcione accesibilidad y posibilidad de instalación de servicios públicos de acueducto, alcantarillado, energía, gas, aseo y recolección de basuras.

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3. Que reserve áreas para zonas verdes, servicios colectivos comunitarios y la construcción de vías vehiculares y peatonales, en la forma prevista en este Acuerdo.

4. Que prevea las fajas de terreno necesarias para los retiros laterales de las corrientes de agua y zonas de conservación forestal, en caso de que éstas existan, de conformidad con lo dispuesto sobre esta materia en la normatividad vigente.

5. Que armonice con los usos previstos en el Plan de Ordenamiento Territorial y en sus normas complementarias.

6. Que exista suficiente garantía de que no se construirán sistemas de tratamiento de aguas residuales que se infiltren en el terreno natural o que afecten su estabilidad.

ARTÍCULO 4o. DE LOS ESTUDIOS TECNICOS PREVIOS.

Todo interesado en adelantar un proyecto de urbanización debe presentar ante las Curadurías Urbanas un estudio urbanístico, que contemple las relaciones e incidencias del programa propuesto con respecto al barrio o sector dentro del cual se localizarán las edificaciones o insta−laciones. Dicho estudio debe incluir la siguiente información:

1. Estudio geológico-geotécnico del terreno donde se ubicará el proyecto urbanístico; deberá observar los lineamientos, alcances, restricciones y recomendaciones consignados en el artículo 70 de este Acuerdo

2. Disponibilidad en la prestación de servicios públicos.

En lo relativo a captación de aguas, tratamiento y vertimiento de aguas residuales, debe ceñirse a lo establecido en las disposiciones pertinentes.

Las áreas ubicadas dentro del perímetro urbano con pendientes superiores al treinta por ciento (30%) y que según los estudios requeridos o realizados sean geológicamente inestables, no podrán ser

consideradas en los proyectos de vivienda como área útil para ser ocupada con edificaciones.

ARTÍCULO 5o. REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS

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Todo proyecto urbanístico ha de prever la construcción de redes de servicios públicos, en lo posible por áreas públicas o áreas que han de destinarse al uso público, caso en el cual habrán de efectuarse debidamente las cesiones respectivas, o por áreas comunes o privadas, evento en el cual se deberá prever que estén libres de toda construcción y constituir ante la entidad administradora del servicio el gravamen de servidumbre correspon−diente.

Salvo que dicha entidad haya construido tales redes, el interesado deberá entenderse con ella para su adecuación y entrega en forma satisfactoria.

ARTÍCULO 6o. VINCULACION A LA MALLA VIAL.

Todo proyecto de urbanización comprendido dentro del área urbana y los desarrollos que se autoricen en las áreas rural y suburbana del municipio, se ceñirán a las disposiciones del sistema vial contenidas en este Acuerdo, en el Plan de Ordenamiento Territorial y en las Planos 512 hasta 614, escala 1:1.000 (Vías Obligadas del Departamento Administrativo de Planeación).

Cuando las áreas por desarrollar no estén dentro de terrenos urbanizados y las redes de servicio público y vías de acceso a la urbanización no estén construidas, el urbanizador tendrá que construir las redes y vías principales necesarias para su vinculación. El urbanizador deberá presentar el proyecto correspondiente ante Empresas Públicas y el Departamento Administrativo de Planeación del municipio respectivamente, para su aprobación.

Conforme con lo previsto por el artículo 93o. del Estatuto Metro−politano del Ambiente, cuando las áreas por desarrollar no estén dentro de terrenos urbanizados, y las redes de servicio público tales como alcantarillados de aguas lluvias y aguas residuales, acueducto, gas, teléfonos, energía y alumbrado público y vías de acceso a la urbanización no estén construidas, el interesado habrá de adecuar las redes y vías principales necesarias para su vinculación.

El solicitante deberá presentar el proyecto respectivo ante el Departamento Administrativo de Planeación.

PARAGRAFO 1o. En caso de requerirse sistema de bombeo para lograr la vinculación del alcantarillado de una urbanización con las redes de la entidad competente, no se permitirá ningún tipo de estructura hidráulica en tal sistema, que posibilite la descarga de aguas residuales directamente en las corrientes de agua. Estos bombeos deberán ser sometidos a aprobación por parte de la entidad administradora del servicio.

PARAGRAFO 2o. El interesado, que teniendo un sistema de tratamiento de aguas residuales o un acueducto particular quiera vincularse a las redes de la entidad competente, deberá tramitar el respectivo certificado de factibilidad de prestación de tales servicios.

PARAGRAFO 3o. En el caso de que el interesado no pueda garantizar la vinculación del proyecto a la malla vial urbana o la prestación de servicios básicos, no se autorizará el correspondiente desarrollo urbanístico.

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PARAGRAFO 4o. Los eventos en que por razón de la cota de los respectivos inmuebles no sean posibles las descargas por gravedad, serán analizados y autorizados por la autoridad competente, ante la cual se podrán proponer sistemas alternativos tales como bombeos de aguas residuales o soluciones individuales que satis−fagan plenamente las exigencias legales vigentes.

ARTÍCULO 7o. TRAZADO DE LAS VIAS.

Las vías del sistema vial de servicio serán proyectadas por el urbanizador; las demás del Plan Vial Metropolitano serán proyec−tadas por el Área Metropolitana y las municipales serán proyectadas por el municipio para ser incorporadas como vías obligadas.

Cuando las condiciones físicas del terreno lo permitan, en el trazado de las vías de una urbanización prioritariamente se dará continuidad a las existentes en los sectores adyacentes.

ARTÍCULO 8o. VIAS OBLIGADAS.

Toda vía consagrada en el Plan Vial Metropolitano, en el Plan de Ordenamiento Territorial y en los Planos 512 hasta 614, escala 1:1.000, tendrá el carácter de vía obligada, y el Departamento Administrativo de Planeación suministrará la información planimétrica necesaria al interesado para el diseño de su proyecto urbanístico.

ARTÍCULO 9o. VIAS DE SERVICIO A LO LARGO DE VIAS TRONCALES Y REGIONALES .

Cuando una vía de los sistemas troncal o regional atraviese o limite una urbanización, se deben diseñar y construir por parte del urbanizador vías de servicios paralelas con sus respectivos empalmes con la troncal o regional.

ARTÍCULO 10o. UBICACION Y ACCESO A PARQUEADEROS.

En ningún caso se admitirán parqueaderos adyacentes a la calzada de las vías arterias, dispuestos en forma de bahía para estacionamiento a nivel en cualquier ángulo. Sólo se admite la entrada y salida directa a parqueaderos a nivel o en altura, a vías colectoras y de servicio. El diseño específico de los accesos deberá ser sometido a la aprobación por parte del Departamento Administrativo de Planeación.

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ARTÍCULO 11o. DISEÑO DE VIAS COLECTORAS ADICIONALES.

Las vías colectoras y las de servicio, para efectos de desarrollo urbanístico, serán propuestas y proyectadas por el urbanizador bajo el criterio de mantener al máximo la mejor continuidad vial del sector donde se localice el proyecto.

ARTÍCULO 12o. DE LOS ELEMENTOS DE UNA VIA PÚBLICA.

En toda zona pública deben estar ubicados fundamentalmente los siguientes elementos: calzadas, andenes, zonas verdes, islas, separadores, bahías destinadas a paradero de buses o estacionami−ento, etc.

En la zona privada de uso restringido estarán incluidos los antejardines o zonas de protección ambiental.

ARTÍCULO 13o. ACCESO DIRECTO A LOS LOTES.

Para cada uno de lotes comprendidos en el proyecto de urbanización deberá preverse el acceso directo desde una vía pública o privada.

Cuando los terrenos comprendidos en el proyecto estén ubicados frente a vías para las que se haya programado alguna ampliación, el urbanizador ejecutará las obras que sean necesarias para una adecuada accesibilidad vial.

ARTÍCULO 14o. CESION DE ÁREAS AL MUNICIPIO.

El urbanizador o el propietario deberá ceder en favor del munici−pio, a título gratuito y mediante escritura pública debidamente registrada, las áreas requeridas para vías públicas tanto peaton−ales como vehiculares según la reglamentación vigente sobre la materia y si fuere el caso, el área requerida para retiros obli−gatorios; estas cesiones deberán iniciarse ante el Departamento Administrativo de Planeación antes de obtener el respectivo permiso de ventas.

Del mismo modo, en urbanizaciones abiertas se deberán ceder todas aquellas áreas libres destinadas a zonas verdes y recreativas y las destinadas para servicios colectivos, que han de ser de uso público junto con los equipamientos que se construyan sobre éstas, de conformidad con las normas mínimas establecidas por el presente Acuerdo, salvo en los casos expresos en que por disposición de este mismo

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Acuerdo no se exija su cesión.

En las urbanizaciones cerradas se deberá ceder el cincuenta por ciento (50%) de las obligaciones por fuera de la urbanización y vinculada directamente a la vía pública para facilitar el acceso de la comunidad en general. En el caso en el cual esta obligación no pueda ser cumplida en los términos anteriores, podrá ser compensada de conformidad con el artículo 81 del presente Acuerdo.

Las zonas verdes correspondientes a la sección pública de las vías no se contabilizarán dentro de las áreas libres destinadas a zonas verdes y recreativas, aunque deberán cederse como parte integral de la vía pública.

PARAGRAFO 1o. Para los distintos tipos de urbanizaciones y dentro de los límites establecidos por las normas mínimas en el presente Acuerdo, el Departamento Administrativo de Planeación Municipal, definirá la localización y características de las áreas a ceder por el urbanizador, para zonas verdes, y las áreas para servicios colectivos, buscando que las zonas señaladas sean útiles y adecuadas para los fines recreativos o de servicios a que hayan de destinarse y que además se ajusten al planeamiento urbanístico más conveniente para el sector, bajo el criterio fundamental de que la población que ha de habitar o trabajar en la urbanización y aquella de los sectores aledaños, debe gozar de un adecuado espacio público para su realización como ser humano.

PARAGRAFO 2o. El urbanizador deberá ejecutar las obras de engramado, arborización, senderos peatonales, las de deportes y recreación y sus complementarias en las áreas proyectadas para zonas verdes, así como las edificaciones proyectadas para servicios colectivos, de acuerdo con los diseños que para el efecto presentará conjuntamente con los planos correspondientes a la urbanización, los cuales serán sometidos a la consideración del Departamento Administrativo de Planeación.

A R T Í C U L O 1 5 o . C O N D I C I O N E S Y R E Q U I S I T O S B Á S I C O S P A R A E L D E S A R R O L L O D E URBANIZACIONES Y CONJUNTOS CERRADOS.

Las urbanizaciones y conjuntos cerrados deben cumplir con los siguientes requisitos como mínimo:

1. Área máxima de cerramiento. El área máxima de cerramiento es de 1.5 hectáreas, pero cuando por necesidades de un desarrollo residencial se requieran cerrar áreas mayores, se podrán autorizar previo estudio del caso por parte de del Departamento Administrativo de Planeación.

2. Tipo de cerramiento. El cerramiento externo deberá ser transparente de forma tal que permita la integración visual de los espacios privados y edificaciones al espacio público circundante o con los paramentos o fachadas de las edificaciones.

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El cerramiento se podrá ubicar por el límite o lindero entre la propiedad pública y la privada siempre y cuando se disponga de distancia mínima de tres (3) metros entre el cerramiento y los paramentos de las edificaciones, salvo la exigencia de mayores retiros de paramentos por normas y proyectos viales vigentes en la zona.

El muro de soporte para el cerco de cerramiento podrá tener una altura máxima de sesenta (60) centímetros, pero en terrenos pendientes por efectos del desnivel del terreno, podrá aumentarse dicha altura.

Los cerramientos internos deberán hacerse de tal manera que no generen registros hacia predios colindantes.

3. Áreas que podrán ser englobadas dentro del cerramiento. Podrán ser englobadas dentro del cerramiento todas aquellas áreas libres privadas tales como: Jardines, retiros a quebradas, áreas de servicios colectivos y recreacionales, vías vehiculares y peatonales de distribución interna a las edificaciones, retiros privados de antejardín con frente a las vías públicas. Los cercos de estas áreas deberán ser claramente delimitados sobre los planos de la urbanización para su debida aprobación.

4. Áreas que deberán permanecer sin cerramiento. Deberán permanecer sin cerramiento todas las áreas de uso público y de servicios colectivos que se ceden por escritura pública al municipio. Para este tipo de áreas, una vez dispuestas y definidas claramente sobre el plano de urbanización o de conjunto aprobado legalmente y previamente construidos, el Departamento Administrativo de Planeación municipal y las Curadurías Urbanas no podrán autorizar el cerramiento de ellas en ningún modo ni bajo ninguna forma de tenencia y deberá exigirse la cesión por escritura pública si el urbanizador no lo hubiere hecho antes de otorgar el respectivo permiso de ventas y/o acta de recibo de la urbanización

5. Obligaciones de los copropietarios de urbanizaciones y conjuntos cerrados. Los copropietarios de urbanizaciones y conjuntos cerrados estarán obligados al cuidado y sostenimiento de las áreas libres privadas y de las edificaciones de servicios colectivos englobados por el cerramiento de la urbanización o del conjunto. Asimismo, deberán mantener las vías vehiculares y peatonales privadas internas y las redes de servicios de acueducto, alcantarillado, energía, alumbrado y teléfono que queden dispuestas en su interior; organizar y recolectar internamente, las basuras, pues este servicio sólo se prestará hasta aquellos sitios previamente dispuestos en la urbanización para la concentración de las basuras. Además deberán pagar los impuestos, tasas y contribuciones correspondientes sobre el total del área libre interna que incluya zonas verdes, vías privadas y edificaciones de uso exclusivo de los propietarios o residentes de la urbanización.

PARAGRAFO. En este tipo de urbanizaciones y conjuntos, el urbanizador está obligado a proyectar un sitio para la concentración de las basuras que sea de fácil acceso para los vehículos recolectores.

ARTÍCULO 16o. SOBRE LA SEÑALIZACIÓN DE LA URBANIZACIÓN.

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Toda urbanización y conjunto cerrado deberá dotarse de una señalización clara y visible con el número y nomenclatura de los edificios, localización de parqueaderos para visitantes, servicios comunales y salidas de emergencia.

Contará además con sistema de seguridad contra incendios y salidas auxiliares de emergencia hacia vías públicas.

ARTÍCULO 17o. NORMAS AMBIENTALES.

Todo proyecto de urbanización y los desarrollos que se autoricen, se ceñirán a las disposiciones ambientales vigentes.

ARTÍCULO 18o. PROTECCIÓN Y UTILIZACIÓN DE SITIOS TRADICIONALES.

Toda urbanización o construcción que se pretenda desarrollar en el territorio del Municipio y en cuyos terrenos por urbanizar existan edificaciones tradicionales de conformidad con lo establecido en el Plan de Ordenamiento Territorial, deberán ser localizadas en el plano urbanístico del terreno, conservadas y restauradas para entregarlas como equipamientos colectivos que el urbanizador debe ceder al municipio, con el propósito de preservarlas como patrimonio arquitectónico y cultural, para el bien común.

PARAGRAFO. Como incentivo para el urbanizador por al cumplimiento de lo dispuesto en el presente artículo, el Departamento Administrativo de Planeación podrá proporcionar la oportunidad de construir un número adicional de viviendas, en porcentaje no mayor al dos por ciento (2%) del número de viviendas resultantes de la aplicación de las normas mínimas establecidas para desarrollos residenciales sobre el terreno por urbanizar, o un dos por ciento (2%) más de área construida si se trata de otro tipo de desarrollos no residenciales.

Dicho incentivo será determinado por medio de resolución motivada que hará parte del expediente de la respectiva urbanización y mediante acta de compromiso de cumplimiento suscrita con el urbanizador. El no cumplimiento de lo convenido por parte del urbanizador será motivo suficiente para no expedir el permiso de ventas y el recibo de la urbanización.

ARTÍCULO 19o. LOTES SIN EDIFICAR.

Todo lote sin edificar ubicado dentro del perímetro urbano y con vías y paramentos definidos sobre sus costados, debe construir un muro de cierre con una altura de 2.50 metros. Dicho muro podrá ser construido en ladrillo o material similar, con acabados de fachada, respetando el o los paramentos de construcción definidos para el sector por los alineamientos determinados por el Departamento

ARTÍCULO 18o. PROTECCIÓN Y UTILIZACIÓN DE SITIOS TRADICIONALES. 15

Administrativo de Planeación o por quien haga sus veces.

ARTÍCULO 20o. TRATAMIENTO DE MUROS.

Los muros laterales o posteriores que sean medianeros, divisorios o de cierre y que resalten a nivel de las vías o en altura sobre otras edificaciones deberán tener un tratamiento de fachada acorde con el resto de la edificación y con las edificaciones colindantes.

ARTÍCULO 21o. CONSTRUCCIONES Y DEMOLICIONES.

Toda construcción o demolición proyectada dentro del municipio tiene la obligación de garantizar la circulación vial y peatonal a través de elementos de protección, así como la seguridad de los colindantes, mediante protecciones y cierres adecuados.

ARTÍCULO 22o. PARTICION DE LOTES.

1. Loteo máximo. Se permitirán particiones que generen un número máximo de cinco (5) lotes; para loteos mayores, se requerirá licencia de urbanismo.

2. Accesibilidad. En todo caso los lotes resultantes deberán tener acceso directo a una vía pública.

3. Vías obligadas. En caso de existir vías obligadas que pasen por el predio, estas deberán cederse al municipio a titulo gratuito mediante escritura pública debidamente registrada.

4. Tipologías aplicables. A los lotes resultantes de la partición, les será aplicable la normativa contemplada en el artículo 49 del presente Acuerdo respecto a las especificaciones mínimas de neta útil de los lotes, teniendo en cuenta las diferentes tipologías residenciales permitidas en los polígonos establecidos por el Plan de Ordenamiento Territorial.

ARTÍCULO 23o. LOTES RESIDUALES.

Todo lote residual existente con anterioridad a la vigencia de este Acuerdo, y que no cumpla con las dimensiones mínimas establecidas, puede ser desarrollado según la asignación del uso y la sección vial

ARTÍCULO 18o. PROTECCIÓN Y UTILIZACIÓN DE SITIOS TRADICIONALES. 16

contemplada en el artículo 32 de este Acuerdo.

ARTÍCULO 24o. DOTACION DEL ESPACIO PÚBLICO.

El urbanizador está obligado a construir en su totalidad los andenes, calzadas, zonas verdes, antejardines, la infraestructura vial en general, iluminación, señalización, y el mobiliario urbano exigido por el Departamento Administrativo de Planeación en cada caso particular.

En lotes independientes con frente a vías públicas, el constructor deberá adecuar los andenes, zonas verdes y antejardines de conformidad con los diseños de bulevar establecidos en el artículo 25 del presente Acuerdo.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO.

1. Toda construcción de andenes y zonas verdes sobre vías que se desarrollen en el espacio público del municipio deberá contar con las siguientes especificaciones técnicas:

Altura máxima con respecto a la calzada: 0.17 m

1.

Ancho: Acorde con la tarjeta de alineamiento expedida por el Departamento Administrativo de Planeación.

2.

Materiales: Adoquín con fajas de ladrillo bocadillo, según diseño suministrado por el Departamento Administrativo de Planeación

3.

Jardineras: se deben ubicar cada diez (10) metros con altura máxima de 0.50 metros.

4.

Arborización: la arborización se hará con especies nativas de conformidad con los lineamientos que establezca el Departamento Administrativo de Planeación.

5.

Vados: las pendientes longitudinales deberán ser del 12% máximo y las transversales del 2%

máximo, el desnivel entre la calzada y el vado no puede ser superior a 2 centímetros; el ancho mínimo del vado será de 0.90 metros.

6.

Escalas: no se permitirá desniveles con escalones sobre andenes.

7.

2. Toda calzada que se desarrolle sobre espacio público deberá ser construida en pavimento flexible (carpeta asfáltica).

ARTÍCULO 26o. SOBRE FACILIDADES PARA LIMITADOS FISICOS.

La construcción de edificaciones destinadas a servicios al público deberán adecuar rampas, cabinas y elementos sanitarios convenientes para el uso de los limitados físicos.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 17

ARTÍCULO 27o. REDES DE SERVICIOS PÚBLICOS.

Las redes de servicios públicos domiciliarios deberán ser construidas por el urbanizador en la extensión requerida para garantizar la prestación de los servicios públicos a cada vivienda.

ARTÍCULO 28o. SOBRE ACCESOS EN GENERAL.

Las áreas para servicios colectivos y los parqueaderos de una misma urbanización o de un mismo conjunto, deberán ser de libre y fácil acceso de todos los núcleos o unidades que hayan de encerrarse o deberán ser dispuestos en forma tal que cada núcleo o unidad sea autosuficiente en este tipo de áreas.

ARTÍCULO 29o. NORMAS SISMO-RESISTENTES.

Toda edificación en altura debe cumplir con todas las normas que fija el Código Colombiano de Construcciones Sismo-resistentes y las de seguridad contra incendios y fenómenos naturales.

CAPÍTULO 2.

De las normas para cada área del Municipio.

ARTÍCULO 30o. NORMAS PARA EL ÁREA RURAL.

Las normas para el área rural del Municipio son las siguientes:

- Densidad Máxima: Una vivienda por una (1) hectárea (la cual no incluye los retiros a corrientes y nacimientos de agua), sujeta a los retiros sobre las corrientes de agua y al cuidado de las zonas de bosque nativo localizadas en el área según lo establecido por la normatividad ambiental vigente.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 18

- Vías: Las vías proyectadas sobre el sector, pueden alcanzar una pendiente máxima del 16% y las respectivas construcciones deben guardar un retiro de seis con cincuenta (6.50) metros, con respecto al eje de la vía.

- Retiros a Quebradas: Se debe conservar un retiro debidamente arborizado de 100 metros alrededor de los nacimientos de agua, además de los retiros estipulados en el Plan de Ordenamiento Territorial a los cauces de las quebradas.

PARÁGRAFO: Las áreas de reserva forestal definidas en el Plan de Ordenamiento Territorial, no podrán ser objeto de desarrollos residenciales.

ARTÍCULO 31o. NORMAS PARA EL ÁREA SUBURBANA.

Las normas para el área suburbana del Municipio son las siguientes:

Lote Mínimo: 105 Metros Cuadrados

•

•

•

•

ARTÍCULO 32o. NORMAS PARA EL ÁREA URBANA.

Para el área urbana municipal, se exigirá la observancia de las siguientes normas:

Norma general:

1. En toda el área urbana, excepto el polígono ZU-MA-01 en lotes con áreas iguales o mayores a los 2.000 metros cuadrados se aplicará una densidad máxima de150 viviendas por hectárea.

Para el polígono ZU-MA-01 se permitirá una densidad máxima de 170 viviendas por hectárea.

2. En toda el área urbana, excepto en el polígono ZU-MA-01 en lotes con áreas mayores o iguales a 500 metros cuadrados y menores a 2000 metros cuadrados se aplicarán índices de ocupación y construcción

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 19

de la siguiente manera:

Índice de ocupación máximo 80%

Índice de Construcción máximo 2.5

Para el polígono ZU-MA-01 se aplicarán los siguientes índices:

Índice de ocupación máximo 80%

Índice de Construcción máximo 3.5

3. En toda el área urbana, excepto en el polígono ZU-MA-01 en lotes con áreas menores a 500 metros cuadrados se aplicarán las siguientes alturas de conformidad con la sección vial, teniendo en cuenta las alturas máximas permitidas en cada polígono según la tipología definida para el mismo:

a. Para secciones viales existentes completamente consolidadas y de menos de 7 metros, dos (2) pisos sin posibilidad de retiro para incrementar la altura y con cubierta en teja de barro o similar.

b. Para secciones viales entre 7 metros y 12 metros, tres (3) pisos sin posibilidad de retiro para incrementar la altura, y con cubierta en teja de barro o similar.

c. Para secciones viales entre 12 metros y 22 metros, cinco (5) pisos, terminados en teja de barro o similar.

d. A partir de 22 metros de sección vial, se permitirán mayores alturas.

Para el polígono ZU-MA-01 se permitirá un máximo de ocho (8) pisos para lotes inferiores a quinientos (500) metros cuadrados, siempre y cuando respete un retiro mínimo de nueve (9) metros a eje de vía; de lo contrario se permitirá una altura máxima de cinco (5) pisos.

Para urbanizaciones ya aprobadas y construidas no se permitirá redensificar en alturas.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 20

PARÁGRAFO 1o. No se tendrá en cuenta la pendiente del terreno para definir la altura de una edificación.

Para este efecto, la altura se determinará por el número de pisos utilizados total o parcialmente para actividades principales tales como: vivienda, comerció, oficinas y será la resultante de la aplicación de las normas específicas sobre índices y volumen de edificaciones.

PARÁGRAFO 2o. Para lotes mayores de quinientos (500) metros cuadrados la altura de la edificación será la resultante de la aplicación de los criterios de densidad, índice de ocupación e índice de construcción según el caso y deberán cumplir con las tipologías de vivienda multifamiliar (RM-1 y RM-2) definidas para cada polígono por las fichas de usos del suelo.

PARÁGRAFO 3o. En las edificaciones residenciales hasta los cinco (5) pisos de altura, se permitirá un 50%

de cubierta en losa ubicada en la parte posterior; en alturas mayores, se permitirá la totalidad de la cubierta en losa.

PARÁGRAFO 4o. Se permitirán mansardas integradas espacialmente a los últimos pisos de las edificaciones, con un cubrimiento máximo del 30% de la planta del respectivo piso.

CAPÍTULO 3.

Normas Específicas

ARTÍCULO 33o. RADIOS DE OCHAVA.

El radio de ochava mínimo para vivienda será de 1.50 metros y se requerirá tanto en primero como en segundo piso. Cuando existan antejardines en la sección de vía, no se requerirá de radio de ochava.

ARTÍCULO 34o. CONSTRUCCION DE VOLADIZOS.

En las edificaciones, cualquiera que sea su uso, se permitirá la construcción de balcones o espacios cerrados en voladizo a partir del paramento y de la losa cubierta del primer piso sobre antejardines, en la forma siguiente:

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 21

1. Frente a vías o servidumbres con sección inferior a siete (7) metros, no se permitirán voladizos.

2. Frente a vías o servidumbres con sección superior a siete (7) metros, las edificaciones podrán volar hasta 0.30 metros con fachada cerrada y 0.80 con fachada abierta o balcón.

3. Los voladizos cerrados tendrán una dimensión máxima de treinta (30) centímetros sobre andenes y de 0.80m sobre antejardines. El voladizo cerrado conservará su carácter sea que disponga o no de ventanería.

4. Los voladizos cerrados superiores a treinta (30) centímetros podrán ocupar un máximo del cincuenta (50%) por ciento de la longitud de la fachada.

5. Los voladizos abiertos tendrán una dimensión máxima de ochenta (80) centímetros sobre andenes y uno con cincuenta (1.5) metros sobre antejardines.

6. La distancia mínima de seguridad entre el punto más externo de la edificación y la proyección vertical del conductor de fase de energía más cercano, será de uno con cincuenta (1.50) metros.

7. Los voladizos deberán quedar a una altura no inferior a un piso con respecto al nivel del andén y su dimensionamiento se hará con respecto al paramento fijado para el primer piso de la edificación. En terrenos con pendiente la altura mínima se tomará en el extremo correspondiente a la cota más alta, medida al nivel del andén.

8. Con el fin de evitar registros sobre los predios vecinos, los balcones que estén a menos de un (1) metro del lindero deberán construir un muro de aislamiento mínimo de dos (2) metros de altura.

9. En ningún caso la distancia entre el borde de la calzada y la proyección del voladizo podrá ser inferior a cincuenta (50) centímetros.

ARTÍCULO 35o. CONSTRUCCION DE MARQUESINAS.

En cuanto hace relación con la adecuación de marquesinas habrán de atenderse las siguientes exigencias:

1. Se permiten únicamente cubriendo el andén o el acceso a las edificaciones.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 22

2. La altura mínima sobre el nivel del andén en zonas comerciales e industriales será como mínimo tres metros con cincuenta (3.50) metros; en zonas residenciales será la del primer piso.

3. Cubrimiento: hasta un setenta y cinco por ciento (75%) del ancho del andén, con un máximo de dos con cincuenta (2.50) metros.

4.Iluminación mediante lámparas colocadas dentro de la marquesina.

5. Construcción en voladizo, de manera que forme parte de la edificación sin soportes verticales.

ARTÍCULO 36o. CONSTRUCCION DE TAPASOLES.

La construcción de tapasoles se permitirá sólo con la observancia de los siguientes requisitos:

1. Cubriendo el andén: se permiten en zonas residenciales, comerciales e industriales, en locales aprobados. Podrán sobresalir al paramento hasta dos (2) metros, con un máximo del setenta y cinco por ciento (75%) de la dimensión del andén.

2. Sobre antejardín: En zonas residenciales, comerciales e in−dustriales, podrán cubrir el antejardín.

3. En sectores residenciales, en vivienda, podrán colocarse para cubrir terrazas o espacios privados en áreas de ocupación y en retiros frontales adicionales, en cuyo caso se incluirá para el cobro de los impuestos de construcción.

4. La altura mínima a la cual deben colocarse es de dos con cincuenta (2.50) metros, en relación con el nivel del piso.

PARAGRAFO. Las marquesinas y tapasoles no podrán tener soportes verticales, ni podrán ser utilizadas como balcón o terraza en su parte superior y no tendrán acceso a las edificaciones. Las marquesinas, tapasoles o elementos similares no podrán utilizarse para soportar avisos o mercancías, ni tendrán elemento alguno que impida la libre circulación o la transparencia sobre la zona que llegue a adecuarse con cubierta. Por consiguiente, no se admitirán desniveles, rampas o gradas ni cerramientos laterales o frontales, ya sea en construcciones estables o desmontables incluyendo vidrieras, cortinas, setos, etc.;

además el nivel del piso deberá quedar al mismo nivel del andén.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 23

ARTÍCULO 37o. SOBRE ILUMINACION Y VENTILACION NATURALES DE LOS PATIOS.

Toda construcción que se proyecte en el Municipio deberá disponer de espacios de iluminación y ventilación naturales directas, a través de fachadas, patios, vacíos de patios o exteriores.

Dimensiones mínimas de los patios o retiros:

1. En viviendas de uno o dos pisos, el lado mínimo será de dos con cincuenta (2.50) metros y el área mínima seis con veinticinco (6.25) metros cuadrados.

2. En las edificaciones de vivienda con alturas entre tres (3) y cinco (5) pisos y en las destinadas a usos diferentes, el lado mínimo del patio o retiro será de tres (3) metros y el área mínima de nueve (9) metros cuadrados. Las dimensiones resultantes del patio deberán respetarse desde el nivel que comienza éste.

3. Las edificaciones de más de cinco (5) pisos, para los efectos de que trata el presente artículo, se considerarán como proyectos especiales y las exigencias normativas serán superiores a las señaladas en el numeral anterior.

4. Si la vivienda se realiza mediante el proceso de adición hasta cinco (5) pisos, se permitirá que la dimensión mínima del patio se cumpla en cada piso independientemente; en casos en los cuales se construya simultáneamente más de un piso, la dimensión mínima del patio será la mayor para todos los niveles.

PARAGRAFO 1o. Cuando el respectivo proyecto arquitectónico re−sulte sensiblemente afectado por razón de la aplicación de lo previsto aquí, se permitirá la reducción de uno de los lados del patio a una dimensión mínima de dos (2) metros, siempre que ello se compense con el incremento de otro lado del patio hasta obtener un área de patio igual a la que resultaría de la aplicación de la norma para cada piso.

PARAGRAFO 2o. Se permitirá la utilización del vacío de un mismo patio para la iluminación y ventilación de espacios pertenecientes a más de una unidad de vivienda, ubicadas en el mismo nivel o a niveles diferentes de la misma edificación, si la distancia entre sus ventanas es superior a tres (3) metros , ó siempre y cuando mediante el diseño de la ventanería se pueda garantizar que no se producirán registros entre las diferentes viviendas, tal como ventanas no enfrentadas y adicionalmente retrasadas o con ángulos diferentes. En ningún caso se permitirán distancias menores a tres (3) metros entre ventanas.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 24

PARAGRAFO 3o. El área mínima del patio en el nivel en que se desarrolle, podrá dividirse como área privada de viviendas contiguas con un muro cuya altura máxima será la de este piso; en los pisos superiores el área de vacío obligatorio no podrá fraccionarse.

PARAGRAFO 4o. En caso de reconocimientos de edificaciones que estén construidas y que no sobrepasen los cinco (5) pisos de altura se podrán aceptar como caso excepcional, previo estudio, patios que no cumplan las dimensiones mínimas contempladas en este Acuerdo, siempre y cuando garanticen condiciones mínimas de iluminación y ventilación.

PARAGRAFO 5o. La distancia mínima a la cual puede estar una ventana, balcón o terraza del lindero, sea paralela o forme ángulo con él, es de tres (3) metros; cuando la distancia es menor, el patio o retiro deberá cerrarse con un muro hasta el nivel de enrase de la edificación.

Si la distancia es mayor de tres (3) metros pero igual o inferior a seis metros, la fachada se tratará como semicerrada y el muro de cerramiento en el lindero tendrá una altura mínima de tres (3) metros. Si la separan más de seis (6) metros, la fachada podrá ser abierta y el cerramiento subirá tres (3) metros mínimo.

ARTÍCULO 38o. ASCENSORES.

Toda edificación multifamiliar en altura, que exceda de cinco (5) pisos contados a partir del acceso, deberá estar dotada del servicio de ascensor.

En edificaciones multifamiliares con alturas mayores de diez (10) pisos se requerirá de un mínimo de dos (2) ascensores con capacidad mínima de ocho (8) personas.

ARTÍCULO 39o. ESCALERAS.

La construcción de escaleras de acceso exterior sobre zonas de antejardín sólo se permitirá, si las condiciones topográficas del terreno lo exigieren y el primer piso de la construcción quedare a diferente nivel con respecto al andén público; cuando la mayor altura del primer piso sea causada por la construcción de semisótanos, las escaleras de acceso al primer piso deberán quedar del paramento de construcción hacia el interior del lote y en ningún caso sobre la zona de antejardín. Sobre ésta se podrán proyectar escaleras para descender al nivel del primer piso si es el caso o al nivel de semisótano o sótano.

Toda edificación en altura, que contemple más de ochocientos (800) metros cuadrados de área construida por piso, requerirá de dos unidades de circulación vertical con escaleras adecuadamente separadas.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 25

Las escaleras en edificios de altura tendrán que cumplir además, las siguientes especificaciones:

1. La pendiente máxima será determinada por la formula: dos (2) contrahuellas + una (1) huella = sesenta y cuatro (64) centímetros. Contrahuella máxima = dieciocho (18) centímetros.

2. El ancho mínimo de la escalera será de un (1) metro, sea ésta diseñada en uno o en varios tramos.

3. En todo caso los descansos y las circulaciones mantendrán la misma sección de las escaleras.

4. Cuando las unidades de destinación se hallen ubicadas sobre el área de circulación vertical, sus puertas de acceso estarán localizadas sobre los descansos.

5. Las escaleras abiertas al exterior, en ningún caso podrán proyectarse sobre zonas de antejardín o retiro adicional exigido.

6. Las escaleras generales internas serán dotadas de pasamanos y deberán tener ventilación e iluminación directa proveniente del exterior o de patios interiores, pero no de buitrón.

7. No se permitirán escaleras tipo caracol, para conectar diferentes unidades de vivienda.

8. Para tramos de escalas con cambio de dirección de 90 grados o mas, se requerirá de una plataforma de descanso de todo el ancho de la escalera, de tal manera que entre los dos tramos conectados no exista mas de una contrahuella.

ARTÍCULO 40o. RAMPAS, SÓTANOS Y SEMISÓTANOS.

Cuando se proyecte una construcción en altura provista de semisótano, las rampas o escaleras para el acceso al primer piso en ningún caso podrán desarrollarse sobre zonas de antejardín. De igual manera, la cubierta del semisótano no podrá sobresalir en relación con la zona de antejardín y el retiro frontal obligatorio, pues los voladizos se admiten únicamente a partir del nivel de la losa de cubierta de la primera planta efectiva del edificio. La pendiente máxima en rampas será del veinte por ciento (20%).

PARAGRAFO. Cuando se dé el caso de sótanos o semisótanos que sobresalen a la superficie por la pendiente que presenta el terreno o lote, el área libre se contabilizará sobre la cubierta de dichos sótanos o semisótanos.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 26

ARTÍCULO 41o. PARQUEADEROS.

El diseño y construcción de parqueaderos en general (públicos y privados, en altura o superficie), deberá tener en cuenta los siguientes criterios básicos:

1. Accesos y salidas: No se permitirán accesos a parqueaderos en forma directa por vías arterias, excepto en casos específicos que a juicio del Departamento Administrativo de Planeación no interfiera considerablemente sobre la circulación vehicular. Debe existir una sana relación entre el número de accesos y la capacidad del parqueadero. Los accesos deben conservar una distancia mínima de quince (15) metros respecto de las intersecciones que permita una maniobrabilidad segura. Los accesos deben ofrecer una adecuada visibilidad sobre el andén y la calzada. Todo parqueadero debe ofrecer accesos, tanto para uso vehicular como peatonal.

Los accesos a los parqueaderos no pueden modificar el alineamiento horizontal y vertical de los andenes.

2. Parqueaderos cubiertos: Deberán tener dimensiones mínimas de cinco (5) metros por dos con cincuenta (2.50) metros, Circulación mínima de cinco con cincuenta (5.50) metros cuando se trate de crujía a un solo costado y seis (6) metros cuando las crujías se ubiquen en ambos costados.

3. Parqueaderos descubiertos: Deberán tener dimensiones mínimas cinco (5) metros por dos con treinta (2.30) metros, circulación mínima de (5.50) metros cuando se trate de crujía a un solo costado y seis (6) metros cuando las crujías se ubiquen en ambos costados.

ARTÍCULO 42o. FACHADAS SEMICERRADAS.

En las fachadas semicerradas hacia vacíos internos comunes, deberá tenerse como altura mínima de sillar uno con veinte (1.20) metros sobre el nivel de cada piso. La ventana deberá ser en vidrio fijo y opaco, y podrá tener celosías a partir de uno con ochenta (1.80) metros de altura.

ARTÍCULO 43o. PORTERÍA Y ÁREAS DE MANTENIMIENTO.

En las edificaciones en altura de más de cinco (5) pisos o en aquellas que tengan más de diez (10) unidades de vivienda, se deberá disponer en sus áreas comunes privadas distintas a la de antejardín, de un espacio de portería próximo al acceso y dotado de mobiliario indispensable para el desempeño de dicha actividad, de un servicio sanitario completo para uso del personal requerido para el mantenimiento y de cuartos de aseo con su implementación a razón de uno (1) como mínimo cada tres (3) pisos del edificio, localizados preferiblemente en los descansos de las escaleras.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 27

ARTÍCULO 44o. TANQUES DE AGUA.

Toda edificación de más de tres pisos de altura, deberá estar dotada con tanques para almacenamiento de agua a razón de quinientos (500) litros por cada unidad de vivienda o por cada cuatrocientos (400) metros cuadrados de área construida para comerció, oficinas y/o servicios.

ARTÍCULO 45o. DUCTOS.

En toda edificación en altura que tenga más de cinco (5) pisos, se debe contemplar la instalación de ductos de basura, de modo que se permita su fácil retiro por los servicios municipales de aseo.

ARTÍCULO 46o. REMATE DE CUBIERTA.

La cubierta final o remate de toda edificación de diez (10) o más pisos de altura, debe rematar con un tratamiento en terraza o azotea en una proporción mínima del cincuenta por ciento (50%) del área de la cubierta final de la edificación. Dicha terraza o azotea debe tener fácil acceso por escaleras desde el interior de la edificación y permanecer libre de obstáculos. La estructura de la terraza será calculada en forma tal, que permita su utilización como posible helipuerto en casos de emergencia.

ARTÍCULO 25o. CONSTRUCCIÓN DE ESPACIO PÚBLICO. 28

CAPÍTULO 4.

Sección primera

De las Urbanizaciones

ARTÍCULO 47o. DISPOSICION GENERAL.

Sección primera 29

No se permitirá la construcción de vías peatonales en el área urbana del municipio; cuando por razones de pendiente del terreno sean necesarias, tendrán la misma sección de una vía vehicular de servicio trece (13) metros, con andenes laterales de uno con cincuenta (1.5) metros.

En las urbanizaciones cerradas se podrán permitir vías mínimas con secciones de doce (12) metros, con calzada de seis (6) metros.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO.

Todo desarrollo de que sobrepase las 250 unidades de vivienda, deberá disponer como mínimo de una vía colectora para trasporte público colectivo. Dicha vía tendrá una sección de vía pública mínima de dieciséis (16) metros distribuidos así: calzada de siete (7) metros, zonas verdes de uno con cincuenta (1.5) metros y andenes de tres (3) metros.

Si una urbanización residencial plantea quinientas (500) o más unidades de vivienda, deberá disponer de un área de terreno para terminal de buses para la prestación del servicio de transporte público.

Sección segunda

De las urbanizaciones de vivienda unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar.

ARTÍCULO 49o. LOTEO MÍNIMO.

Según la modalidad, las especificaciones mínimas de área neta útil de lote son las siguientes:

1. Para vivienda unifamiliar construida en uno (1) o en dos (2) pisos:

Área de lote = setenta y ocho (78) metros cuadrados Frente de lote = seis (6) metros lineales

2. Para vivienda bifamiliar construida en dos (2) pisos: A razón de una familia por piso

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 30

Área de lote = ciento cinco (105) metros cuadrados.

Frente de lote = siete (7) metros lineales.

3. Para vivienda trifamiliar construida en tres (3) pisos: A razón de una familia por piso.

Área de lote = ciento cinco (105) metros cuadrados Frente de lote = siete (7) metros lineales.

4. Para lotes urbanizados con servicios y dispuestos para su enajenación o venta rigen los mismos estándares anteriores.

5. Para lotes destinados a vivienda de interés social con tipologías uno y dos se permitirá un mínimo del 90% de las áreas reglamentadas en éste artículo.

PARÁGRAFO 1o. Para urbanizaciones abiertas, las áreas mínimas netas de lote no contemplan el retiro de antejardín entre la edificación y el andén respectivo. Para el dimensionamiento de dichos retiros el urbanizador y proyectista deberán incrementar las áreas de lote indicadas en este artículo, consultando los retiros exigidos para las diversas jerarquías del sistema vial previstas en el Plan de Ordenamiento Territorial y los planos viales escala 1:1000 que reposan en el Departamento Administrativo de Planeación.

PARAGRAFO 2o. Para la modalidad contemplada en el literal 4), el urbanizador o promotor estará obligado a indicar sobre planos la modalidad de vivienda a la cual está dirigida el loteo, e informar a los interesados en adquirir las posibilidades de construcción sobre los mismos.

PARÁGRAFO 3o. Los lotes con servicios solo se permiten en la modalidad de urbanización cerrada y sus obligaciones urbanísticas deberán ser construidas y cedidas a titulo gratuito al municipio de conformidad con el artículo 14 del presente Acuerdo, antes de la expedición del permiso de ventas.

PARÁGRAFO 4o. Otras soluciones de vivienda diferentes a las establecidas en el presente artículo, quedan expresamente prohibidas.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 31

ARTÍCULO 50o. DE LOS PARQUEADEROS.

Toda unidad residencial cuyo lote corresponda a áreas mayores o iguales a 500 metros cuadrados y menores a 2.000 metros cuadrados, deberá cumplir como mínimo con una (1) celda de parqueo por cada dos (2) unidades de vivienda.

Los lotes con áreas mayores o iguales a 2000 metros cuadrados deberán cumplir con una celda de parqueo para residentes por unidad de vivienda y una celda de parqueo para visitantes por cada seis (6) unidades de vivienda, dispuestas en forma tal que su funcionamiento no cree conflictos vehiculares sobre las calzadas de las vías públicas.

PARAGRAFO Cuando se trate de urbanización de lotes con servicios para su enajenación o venta, el urbanizador deberá indicar sobre el plano a qué tipología de vivienda va dirigido el loteo (unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar) y con base en esta destinación será calculado el número de celdas de parqueo de que trata el presente artículo.

ARTÍCULO 51o. ÁREA VERDE LIBRE MINIMA.

Los nuevos desarrollos residenciales unifamiliares, bifamiliares, y trifamiliares a desarrollar en lotes mayores o iguales de 2000 metros cuadrados, deben disponer de área verde libre mínima a razón de treinta y cinco (35) metros cuadrados por unidad de vivienda. Para lotes menores a 2000 metros cuadrados, se deberá compensar el equivalente al 10% del área del lote de conformidad con lo establecido en el artículo 81 del presente Acuerdo.

PARÁGRAFO 1o. Cuando se trate de urbanización de lotes con servicios para su enajenación o venta, el urbanizador deberá indicar sobre el plano a qué tipología de vivienda está dirigido el loteo (unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar) y con base en esta destinación serán calculadas las áreas de que trata el presente artículo.

PARÁGRAFO 2o. Los retiros a corrientes de aguas definidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, no se contabilizarán como áreas libres.

ARTÍCULO 52o. ÁREAS PARA SERVICIOS COMUNALES.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 32

Toda urbanización residencial unifamiliar, bifamiliar o trifamiliar a desarrollar en lotes mayores o iguales a 2.000 metros cuadrados, deberá cumplir con un mínimo de diez (10) metros cuadrados de área para servicios comunales por cada unidad de vivienda contemplada en el proyecto. Sobre ella el urbanizador deberá construir edificaciones para equipamientos a razón de dos (2) metros cuadrados de área construida cubierta por cada unidad de vivienda.

Cuando se trate de la modalidad de urbanización de lotes con servicios para su enajenación o venta, será exigible el área con destino a servicios comunales y la construcción de las edificaciones correspondientes.

PARÁGRAFO 1o. El tipo y destinación de las edificaciones de que trata el presente artículo deberá acordarse con el Departamento Administrativo de Planeación Municipal, de conformidad con las necesidades de la población que ha de ocupar la nueva urbanización y la población residente en los alrededores del nuevo desarrollo.

PARÁGRAFO 2o. Las áreas para servicios comunales no cubiertas, se computarán a razón de (2) dos metros cuadrados construidos por metro cuadrado de obligación urbanística. Las áreas destinadas a juegos infantiles no serán tenidas en cuenta como obligación urbanística.

ARTICULO 53o. ÁREA MÍNIMA CONSTRUIDA.

El Área mínima construida de las tipologías unifamiliar, bifamiliar y trifamiliar será de sesenta (60) metros cuadrados por unidad de vivienda.

PARÁGRAFO. Para reconocimiento de construcciones, se podrán aceptar áreas mínimas de cuarenta (40) metros cuadrados por unidad de vivienda.

ARTICULO 54o. VIVIENDA DE INTERES SOCIAL.

Para Viviendas de Interés Social (VIS) contempladas en el Plan de Ordenamiento Territorial y gestionadas por entidades públicas o privadas sin animo de lucro, se aplicarán las normas establecidas anteriormente, pudiéndose aprobar un área mínima por unidad de vivienda de cuarenta y ocho metros (48) metros cuadrados y en el área restante según tipología, se permitirán futuras ampliaciones, siempre que se ajusten a la licencia de construcción aprobada y se respeten las densidades contempladas en la licencia urbanística.

Las obligaciones mínimas de parqueaderos se cumplirán a razón de dos (2) unidades de parqueo por cada tres (3) unidades de vivienda.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 33

Sección tercera

De las urbanizaciones de vivienda multifamiliar

ARTÍCULO 55o. DE LOS PARQUEADEROS.

Toda unidad residencial cuyo lote sea inferior a los quinientos (500) metros cuadrados y su lado mínimo sea igual o mayor a los once (11) metros, deberá disponer de parqueaderos a razón de un (1) parqueadero por cada dos (2) unidades de vivienda, o el área del lote en sótano, semisótano o primer piso como parqueadero.

Toda unidad residencial cuyo lote corresponda a áreas mayores o iguales a 500 metros cuadrados y menores a 2.000 metros cuadrados deberá cumplir como mínimo con una celda de parqueo por cada dos unidades de vivienda.

Los lotes con áreas mayores a 2000 metros cuadrados deberán cumplir con una celda de parqueo para residentes por unidad de vivienda y una celda de parqueo para visitantes por cada seis (6) unidades de vivienda, dispuestas en forma tal que su funcionamiento no cree conflictos vehiculares sobre las calzadas de las vías públicas.

Los parqueaderos podrán disponerse en superficie o dentro de las edificaciones (en sótanos, semisótanos o en altura) de acuerdo con las normas técnicas establecidas en este Acuerdo. Los parqueaderos deben estar dispuestos en forma tal que no causen conflictos en las vías públicas.

PARAGRAFO 1o. Los parqueaderos para visitantes serán de fácil y libre acceso y tendrán la señalización apropiada según las normas de tránsito.

PARAGRAFO 2o. Los parqueaderos construidos en superficie para residentes o para visitantes, podrán disponer de cubierta pero sin muros de cierre; esta área así tratada se considerará únicamente como área de ocupación.

PARAGRAFO 3o. El área cubierta destinada a parqueaderos no se computará dentro del área construida para efectos del control de volumen de construcción, pero se tendrá en cuenta para los fines de liquidación

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 34

del impuesto de construcción según las tarifas respectivas.

ARTÍCULO 56o. SOBRE ÁREAS DE PARQUEO EN USOS MIXTOS.

Si la urbanización multifamiliar contemplare áreas destinadas a la actividad comercial o de servicio, debe disponer del área de parqueo necesaria de conformidad con lo establecido en el pre−sente Acuerdo para dichas actividades.

ARTÍCULO 57o. SOBRE ÁREAS LIBRES.

Toda urbanización multifamiliar a desarrollar en lotes mayores o iguales de 2000 metros cuadrados, debe disponer de áreas libres en general, a razón de treinta y cinco (35) metros cuadrados por unidad de vivienda para áreas verdes libres recreacionales y diez (10) metros cuadrados de área por unidad de vivienda para servicios comunales; en esta última se deben construir edificaciones para dichos servicios a razón de dos (2) metros cuadrados por cada unidad de vivienda contemplada en el proyecto.

Para lotes con área menor a quinientos (500) metros cuadrados se deberá compensar el equivalente al 5%

del área del lote; y para lotes con área mayor a quinientos (500) metros cuadrados y menor a dos mil (2000) metros cuadrados, se deberá compensar el equivalente al 10% del lote, de conformidad con lo establecido en el artículo 81 del presente Acuerdo.

PARÁGRAFO 1o. Para los efectos de este artículo, entiéndase como "área construida útil destinada a vivienda", aquella área de las viviendas, dispuesta para la venta como propiedad privada, es decir, no se contabilizarán las áreas comunes de las edificaciones. Estas áreas deberán estar relacionadas en los cuadros informativos que el urbanizador está obligado a presentar en los planos del proyecto para los trámites de aprobación del mismo.

PARÁGRAFO 2o. Para el cómputo de las áreas libres reglamentadas en el presente artículo no se tendrá en cuenta el área destinada a parqueaderos.

PARÁGRAFO 3o. Los retiros a corrientes de aguas definidos por el Plan de Ordenamiento Territorial, no se contabilizarán como áreas libres.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 35

Sección cuarta

De la construcción de edificaciones multifamiliares

ARTICULO 58o. ÁREA MÍNIMA CONSTRUIDA.

El Área mínima construida de la tipología multifamiliar será de sesenta (60) metros cuadrados por unidad de vivienda.

PARÁGRAFO. Para reconocimiento de construcciones de vivienda se podrán aceptar unidades con áreas mínimas construidas de cuarenta (40) metros cuadrados.

ARTICULO 59o. VIVIENDA DE INTERES SOCIAL.

Para Vivienda de interés social (VIS) contempladas en el Plan de Ordenamiento territorial y gestionadas por entidades públicas o privadas sin animo de lucro, se aplicarán las normas establecidas anteriormente, pudiéndose aprobar un área mínima por unidad de vivienda de cincuenta y dos (52) metros cuadrados.

Las obligaciones mínimas de parqueaderos se cumplirán a razón de una (1) unidad de parqueo por cada tres (3) unidades de vivienda.

ARTÍCULO 60o. RETIROS MINIMOS ENTRE FACHADAS.

En toda nueva agrupación de edificios multifamiliares la separación o retiro mínimo entre fachadas abiertas será de doce (12) metros, y entre fachadas abiertas y semicerradas o entre fachadas semicerradas será de seis (6) metros.

ARTÍCULO 48o. VIAS DE TRANSPORTE PÚBLICO. 36

El retiro mínimo entre fachada abierta y medianería o entre fachada semicerrada y medianería será de seis (6) metros.

Las fachadas cerradas no requieren de retiro de medianería en edificaciones con alturas menores a seis (6) piso, para alturas superiores se exigirá un retiro mínimo de seis (6) metros.

Los retiros de medianería no se aplican cuando el área libre en referencia se contempla como patio, para lo cual es requisito indispensable que los muros divisorios con otras propiedades tengan la misma altura de la edificación general.

ARTÍCULO 61o. NORMAS DE CIERRE EN ÁREAS LIBRES Y RETIROS A MEDIANERIAS.

En los edificios multifamiliares, cuando se deje un retiro entre seis (6) y doce (12) metros, se requiere para los muros medianeros una altura mínima de seis (6) metros. Empero, si el retiro sobrepasa los doce (12) metros, no se requerirá la altura de seis (6) metros en el muro medianero; y si se trata de patios, el muro divisorio deberá tener la misma altura del edificio multifamiliar, conforme se establece en el artículo anterior.

Sección quinta

De los locales comerciales en edificaciones residenciales

ARTÍCULO 62o. LOCALES COMERCIALES.

Los locales comerciales en edificaciones unifamiliares, bifamiliares, trifamiliares y multifamiliares se permitirán de la siguiente manera:

1. En las edificaciones residenciales que se desarrollen en lotes menores a quinientos (500) metros cuadrados, se permitirá la construcción en primer piso de locales comerciales y de servicios.

2. En las edificaciones residenciales que se desarrollen en lotes mayores a quinientos (500) metros cuadrados, se permitirá hasta un diez por ciento (10%) de locales comerciales o de servicios, en relación con el área construida; y los parqueaderos para la tipología comercial y de servicios autorizados en estas edificaciones serán exigidos en los siguientes términos:

a. Para locales comerciales: Una (1) celda de parqueo para visitantes por cada local con área menor a cincuenta (50) metros cuadrados; para locales con área igual ó mayor a cincuenta (50) metros cuadrados se dispondrá se una (1) celda de parqueo por cada cincuenta (50) metros cuadrados del área total

Sección quinta 37

destinada a este tipo de locales.

b. Para oficinas: Una (1) celda de parqueo para visitantes por cada cien (100) metros cuadrados de oficina y una celda de parqueo privado por cada oficina menor a cincuenta (50) metros cuadrados. Para oficinas mayores a cincuenta (50) metros cuadrados, se deberá disponer de una (1) celda de parqueo por cada cincuenta (50) metros cuadrados del área total destinada a oficina.

Sección sexta

Del diseño y construcción de aparta-estudios

ARTÍCULO 63o. ÁREA HABITACIONAL UTIL.

Los aparta-estudios tendrán un área habitacional mínima construida de treinta y cinco (35) metros cuadrados. En urbanizaciones multifamiliares se permitirá un máximo del (5%) de numero de viviendas en la modalidad de aparta-estudios.

ARTÍCULO 64o. LOCALIZACION.

Las edificaciones desarrolladas en la modalidad de aparta-estudios se podrán localizar únicamente en los polígonos ZU-MA-01, ZU-CC-01, ZU-CM-01, ZU-CM-02 Y ZU-CM-03 y en los corredores de sistemas de transporte masivo.

ARTÍCULO 65o. APLICACION DE OTRAS NORMAS.

Todas las edificaciones destinadas a aparta-estudios deberán cumplir con las demás disposiciones sobre urbanismo, construcción y seguridad establecidas por el presente Acuerdo.

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CAPITULO 5.

De las especificaciones técnicas.

ARTÍCULO 66o. RELACION DE LA VIVIENDA CON EL TRANSPORTE PÚBLICO.

Todo urbanización debe estar ubicada a una distancia máxima sobre la vía pública de 250 metros, con especificaciones aptas para soportar el transporte público colectivo, con el fin de ofrecer la mejor accesibilidad posible al usuario.

De los locales comerciales en edificaciones residenciales 39