PROMOTOR: MALILLA 2000, S.A. ANEJO 1.2.1 Página | 1 1.2. ANEJOS A LA MEMORIA
1.2.1. CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO
ÍNDICE DEL ANEJO 1.2.1: CARACTERÍSTICAS DEL PROYECTO
1. ANTECEDENTES_________________________________________________________________ 3 2. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO __________________________________________________ 3 3. PARÁMETROS URBANÍSTICOS ____________________________________________________ 4 4. CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES EXISTENTES EN EL ÁREA. ELEMENTOS SINGULARES
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4.1. ALQUERÍAS __________________________________________________________________ 7 4.2. CEBERAS O SECADEROS DE CEBOLLAS _________________________________________ 8 4.3. ACEQUIAS ___________________________________________________________________ 8 4.4. ARBOLADO __________________________________________________________________ 9
PROMOTOR: MALILLA 2000, S.A. ANEJO 1.2.1 Página | 3 1. ANTECEDENTES
El presente Proyecto de Urbanización desarrolla la Unidad de Ejecución nº1 de la Homo- logación y Plan Parcial del Sector 6 de Malilla Norte del PGOU de Valencia, aprobada definitivamente por Resolución de la Conselleria de Territorio y Vivienda de 11 de noviem- bre de 2004, del conseller de Territorio y Vivienda. Y publicado en el BOP nº18 de fecha 22-1-2005.
El documento aprobado consta de plan parcial —que incluye memoria informativa y justificativa, planos de información y ordenación y normas urbanísticas— y documento anexo de homologación.
La documentación aprobada forma parte de la Alternativa Técnica del programa para el desarrollo de la Unidad de Ejecución número 1 delimitada en el plan parcial, presentada por la mercantil Malilla 2000, S.A.
También se tiene en cuenta en este proyecto la modificación de la ordenación de las manzanas M9 y M10, modificación de plan parcial y proyecto de urbanización aprobada en fecha 29 de abril de 2011.
El objeto del proyecto de urbanización es ejecución de las obras necesarias para desarro- llar la Ordenación Pormenorizada del suelo urbanizable programado correspondiente al Sector R-6 Malilla Norte del Plan General de Ordenación Urbana de Valencia, según la alternativa presentada por la sociedad Malilla 2000, S.A., modificada por Acuerdo del pleno del Excelentísimo Ayuntamiento de Valencia, de 28 de febrero de 2003.
2. SITUACIÓN Y EMPLAZAMIENTO
Se trata de un sector de 244.700 m² de superficie —según la ficha del Plan General— que linda al norte con suelo urbano consolidado, al este con la calle Juan Ramón Jiménez y avenida Ausias March, al sur con la Ronda Sur y al oeste, con la Carrera de Malilla y terre- nos calificados como Sistema General Ferroviario.
- Límite sur: Bulevar sur
- Límite este: Calle Juan Ramón Jiménez, calle pianista Martínez Carrasco, calle mú- sico Manuel izquierdo, avenida Ausias March
- Límite norte: Calle Ayelo de Malferit, calle ingeniero Joaquín Benlloch, calle pea- tonal , calle Bernat Descoll
- Límite oeste. Calle río Eresma
3. PARÁMETROS URBANÍSTICOS
El Plan General de Valencia establece con cargo a este sector la obtención de 49.575 m² correspondiente al Sistema General Viario Ronda Sur, correspondiente al exceso de apro- vechamiento del sector, con respecto al aprovechamiento medio del cuatrienio. Ade- más, califica dentro de su ámbito una reserva de parque público del sistema general de 70.264 m² de superficie, que no adscribe a su desarrollo.
Estas modificaciones se cuantifican, de forma comparativa con lo previsto en el plan ge- neral, en el siguiente cuadro:
PG Homologación Diferencia
S. computable sector 244.700 m² 341.252 m²* + 96.552 m²
SG/RE adscrita 49.575 m² 51.132 m² + 1.557 m²
Índice Edif. 0,90 m²t/m²s 0,90 m²t/m²s —
Edificabilidad total 220.230 m²t 307.127 m²t + 86.897 m²t
Indice Edif. R. 0,78 m²t/m²s 0,80 m²t/m²s + 0,02 m²t/m²s
Indice Edif. T 0,12 m²t/m²s 0,10 m²t/m²s – 0,02 m²t/m²s
Número viviendas 1.590 2.313** + 723
Densidad 65 viv/Ha 67,75 viv/Ha + 2,75 viv/Ha
Altura VI plantas XIV plantas + VIII plantas
* Incluye la superficie de 70.264 m² del Parque de Malilla y 11.300 m² de suelo urbano do- tacional escolar.
** 607 viviendas corresponderían a viviendas sometidas a protección pública.
La ordenación pormenorizada establece las reservas dotacionales, a que se refiere el artículo 17 del anexo al Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, y se concretan en el siguiente cuadro:
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PP 341.252 m² 0,90 m²/m² 0,80 m²/m² 45.338 49.348 108.466
RPCV 341.252 m² 0,90 m²/m² 0,80 m²/m² 40.950 54.600 95.551 m²
La calificación del suelo, así como la ordenación urbanística de los terrenos, viene defini- da en la correspondiente documentación gráfica, en cuyos planos aparecen definidos:
— Los límites del sector establecido por la homologación sectorial modificativa de las de- terminaciones del plan general, a la Ley 6/94, de 15 de noviembre, de la Generalitat Va- lenciana, Reguladora de Actividad Urbanística (LRAU).
— La estructura general, con el trazado de la red viaria y sus conexiones.
— El sistema de equipamientos y dotaciones públicas interiores al sector, tanto de la red primaria básica estructural como de la secundaria de carácter local.
— Las manzanas edificables privadamente, con expresión de los usos asignados y defini- ción de sus principales parámetros físicos de la ordenación en planta y en altura.
Para las manzanas de edificación privada de uso dominante residencial plurifamiliar, el presente plan distingue dos sub-calificaciones dentro de la genérica del sector, con la denominación de «edificación abierta» (EDA) que afectan a las manzanas consolidadas denominadas M-5 y M-7; «edificación abierta tipo 1» (EDA-Tl) para la manzana M-I; y de
«edificación abierta tipo 2 y tipo 3» (EDA-T2 y EDA-T3), para las manzanas M-6, M- 8, M-11, M-12, M-13, M-14, cuyas respectivas condiciones de uso y edificabilidad se describen a continuación.
Para las manzanas de edificación privada de uso dominante terciario (TER), el presente plan distingue tres sub-calificaciones dentro de la genérica del sector, con la denomina- ción de «tipo 1, tipo 2 y tipo 3» que afectan a las manzanas denominadas M-7, M-9 y M- 10, cuyas respectivas condiciones de uso y edificabilidad se describen a continuación.
Las condiciones de la edificación correspondiente a cada manzana o unidad urbana equivalente de destino privado son las que se incluyen en el cuadro siguiente:
Unidad urbana Calificación Superf.
(m²s)
Ed. Res.
(m²t)
Ed. Ter.
(m²t)
Ed. Total (m²t)
Núm. total plantas Máx.
M-1 EDA.T-1 1.998 17.028 1.998 19.026 10
M-5* EDA 977 7.291 — 7.291 8
M-5 EDA. 799 5.593 799 6.392 8
M-5 EDA. 245 1.715 245 1.960 8
M-6 EDA.T-2 1.506 10.507 781 11.288 14
M-7.1* EDA 1.230 8.429 — 8.429 8
M-7.2 TER.T1 1.690 — 1.690 1.690 1
M-8.1 EDA T-2 1.808 12.613 938 13.551 14
M-9 TER. T2 5.576 — 6.506 6.506 6
M-10 TER. T3 3.256 — 3.256 3.256 2
M-11.1 EDA.T-3 7.176 50.063 3.727 53.790 14
M-12.1 EDA.T-2 2.599 18.132 1.347 19.479 14
M-12.2 EDA.T-2 2.599 18.132 1.347 19.479 14
M-12.3 EDA.T-3 8.131 56.725 4.225 60.950 14
M-13.1 EDA.T-2 1.838 12.823 953 13.776 14
M-13.2 EDA.T-2 1.835 12.802 952 13.754 14
M-14.1 EDA.T-3 4.624 32.259 2.402 34.661 14
(*) Nota: En las manzanas M-5 y M-7 se incluyen los datos correspondientes a la edifica- ción existente.
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4. CONSTRUCCIONES Y EDIFICACIONES EXISTENTES EN EL ÁREA. ELEMENTOS SINGULARES La zona de Malilla se ubica al sur de la ciudad de Valencia, siendo una de las escasas zonas que quedan por urbanizar dentro del casco municipal y que, por tanto, conserva todavía todas y cada una de las características tradicionales de la huerta de Valencia.
Esto es, pequeñas parcelas agrícolas de regadío cultivadas, en general, para autocon- sumo, alquerías de mayor o menor entidad, acequias e, incluso, árboles que pueden considerarse singulares.
En el ámbito de esta UE-1 del Sector Malilla Norte, existen alrededor de 15 ó 16 construc- ciones que podrían considerarse como alquerías, encontrando también otras edificacio- nes de menor entidad o que, por sus características constructivas, no pueden clasificarse de esta manera.
4.1. ALQUERÍAS
La alquería típica valenciana consiste en una edificación residencial vinculada a la explo- tación de terrenos agrícolas, en este caso, de regadío.
La tipología edificatoria se basa en la agrupación de rectángulos: uno principal de mayor entidad, a los que se adosan otros de menor dimensión a medida que van cambiando las necesidades. Es raro encontrar plantas o composiciones irregulares. Las fachadas son lisas, acabadas con enlucidos de cemento y, usualmente, encaladas. Las cubiertas son a dos aguas y de teja árabe.
En cuanto a la distribución, lo habitual es encontrar en la planta baja la vivienda propia- mente dicha y en la andana el almacén destinado a guardar las cosechas; lugar que también se destinaba antiguamente a la cría de gusanos de seda, dada la importancia de Valencia como productora de esta materia.
En alquerías de dos plantas, la planta primera podía tener las estancias nobles.
Alquerías valencianas, ubicadas en la zona del parque de Malilla.
4.2. CEBERAS O SECADEROS DE CEBOLLAS
Se trata de una edificación tradicional de la huerta valenciana, que servía para secar, guardar y conservar la cebolla. Es una edificación que está desapareciendo del paisaje y las pocas que quedan se encuentran en mal estado.
Son construcciones rectangulares realizadas en madera, con unos pilares de madera gruesa por todo el perímetro separados entre ellos entre un metro y metro y medio. El te- jado se encuentra recubierto de tejas, y las paredes están hechas también con listones separados entre ellos unos cinco centímetros para poder dejar pasar y correr el aire por dentro de la construcción.
El suelo de las ceberas está sobreelevado con respecto a la tierra, de diez a veinte cen- tímetros, para poder aislar las cebollas de la humedad de la tierra y que así estas puedan secarse.
4.3. ACEQUIAS
La red de acequias que aún se conserva en la zona es de pequeña entidad, destacando un partidor de aguas que se encuentra en el borde sur del sector, en la vía de servicio del Bulevar Sur. La mayoría de ellas se encuentra en estado deficiente, estando, no obstante, una parte en servicio.
Acequia en servicio Acequia en desuso
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No se encuentra en esta zona cultivos de árboles de regadío, ya que todo el suelo agríco- la está destinado a productos hortícolas. Lo que encontramos son árboles que pueden considerarse como “ornamentales” ubicados junto a las alquerías. Es el caso de algunas palmeras y moreras, así como pinos, laureles y algún ficus.
Valencia, febrero 2015
Fdo. Victoria E. Pérez Gálvez Arquitecta colegiada COACV nº 11.516
