CELFIN RENTAS INMOBILIARIAS FONDO DE INVERSION Estados Financieros Intermedios por el periodo de 9 meses terminado al 30 de septiembre de 2012 y 2011, y el año terminado al 31 de diciembre de 2011.
CELFIN RENTAS INMOBILIARIAS FONDO DE INVERSION
CONTENIDO
Estado de Situación Financiera Intermedios. Estados de Resultados Integrales Intermedios. Estados de Flujos de Efectivo Intermedios.
Estados de Cambio en el Patrimonio Intermedios. Notas a los Estados Financieros Intermedios.
$ : Cifras expresadas en pesos chilenos
M$ : Cifras expresadas en miles de pesos chilenos UF : Cifras expresadas en unidades de fomento USD: Cifras expresadas en dólares estadounidenses
ACTIVOS Nota Al 30 de septiembre de 2012 Al 31 de diciembre de 2011 M$ M$ Activos corrientes
Efectivo Y Equivalentes Al Efectivo 7 668.769 1.664.881 Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados 0 0
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados Integrales 0 0
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados Entregados En Garantía 0 0
Activos Financieros A Costo Amortizado 0 0 Cuentas Y Documentos Por Cobrar Por Operaciones 0 0 Otros Documentos Y Cuentas Por Cobrar 9 1.200 1.200
Otros Activos 0 0
Total activos corrientes 669.969 1.666.081
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados 0 0
Activos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados Integrales 0 0
Activos Financieros A Costo Amortizado 0 0 Cuentas Y Documentos Por Cobrar Por Operaciones 0 0 Otros Documentos Y Cuentas Por Cobrar 9 35.771.615 35.352.109 Inversiones Valorizadas Por El Método De La Participación 8 27.023.493 24.060.753
Propiedades De Inversión 0 0
Otros Activos 0 0
Total activos no corrientes 62.795.108 59.412.862
PATRIMONIO Y PASIVOS Nota Al 30 de septiembre de 2012 Al 31 de diciembre de 2011 M$ M$ Pasivos Pasivos corrientes
Pasivos Financieros A Valor Razonable Con Efecto En
Resultados 0 0
Prestamos 0 0
Otros Pasivos Financieros 0 0
Cuentas Y Documentos Por Pagar Por Operaciones 0 0 Remuneraciones Sociedad Administradora 10 187.712 59.713 Otros Documentos Y Cuentas Por Pagar 11 1.271 968.749
Ingresos Anticipados 0 0
Otros Pasivos 0 0
Total pasivos corrientes 188.983 1.028.462
Pasivos no corrientes
Prestamos 0 0
Otros Pasivos Financieros 0 0
Cuentas Y Documentos Por Pagar Por Operaciones 0 0 Otros Documentos Y Cuentas Por Pagar 0 0
Ingresos Anticipados 0 0
Otros Pasivos 0 0
Total pasivos no corrientes 0 0
Total Pasivos 188.983 1.028.462
Patrimonio
Aportes 52.932.681 52.932.681
Otras Reservas 0 0
Resultados Acumulados 7.117.800 1.094.661 Resultado Del Ejercicio 4.480.128 7.813.174 Dividendos Provisorios -1.254.515 -1.790.035
Total Patrimonio 63.276.094 60.050.481
Estado de Resultados Nota septiembre M$ septiembre M$ Septiembre Julio-M$ Julio-Septiembre M$ 2012 2011 2012 2011 Ingresos/Perdidas de la Operación Intereses Y Reajustes 2.050.120 1.712.464 466.573 514.841
Ingresos Por Dividendos 0 0 0 0
Diferencias De Cambios Netas Sobre Activos
Financieros A Costo Amortizado 0 0 0 0
Diferencias De Cambios Netas Sobre Efectivo Y
Efectivo Equivalentes 0 0 0 0
Cambios Netos En Valor Razonable De Activos Financieros Y Pasivos Financieros A Valor
Razonable Con Efectos En Resultados 0 0 0 0
Resultados En Venta De Instrumentos Financieros 36.256 43.193 12.915 27.385
Resultados Por Ventas De Inmuebles 0 0 0 0
Ingreso Por Arriendo De Bienes Raíces 0 354.399 0 119.363
Variaciones En Valor Razonable De Propiedades De
Inversión 0 0 0 0
Resultado En Inversiones Valorizadas Por El Método
De La Participación 2.962.740 2.011.950 956.163 995.204
Otros 0 0 0
Total ingresos /(perdidas) netos de la operación 5.049.116 4.122.006 1.435.651 1.656.793
Gastos
Depreciaciones 0 0
Remuneraciones Del Comité De Vigilancia -2.029 -1.951 -453 -440
Comisión De Administración -554.610 -409.533 -187.712 -170.337
Honorarios Por Custodia Y Administración -958 -483 -326 -174
Costos De Transacción 0 0 0 0
Otros Gastos De Operación -11.391 -187.018 -6.643 -63.731
total gastos de operación 21 (568.988) (598.985) (195.134) (234.682) Utilidad/perdidas de la operación 4.480.128 3.523.021 1.240.517 1.422.111
Estado de Resultados Integrales Septiembre M$ Septiembre M$ Julio-Septiembre M$ Julio-Septiembre M$ 2012 2011 2012 2011 M$ M$ M$ M$ Ganancia (pérdida) 4.480.128 3.523.021 1.240.517 1.422.111
Componentes de otro resultado integral, antes de
impuesto 0 0 0
Ganancias (pérdidas) por diferencias de cambio de
conversión 0 0 0 0
Diferencias de cambio por conversión 0 0 0 0
Ganancias (pérdidas) por coberturas de flujos de
efectivo, antes de impuestos 0 0 0 0
Coberturas del flujo de efectivo 0 0 0 0
Impuesto a las ganancias relacionado con coberturas
de flujos de efectivo de otro resultado integral 0 0 0 0
Impuestos a las ganancias relacionados con
componentes de otro resultado integral 0 0 0 0
Otro resultado integral
Resultado Integral Total 4.480.128 3.523.021 1.240.517 1.422.111
0 0 0 0
Resultado integral atribuible a
Resultado integral atribuible a los propietarios de la
controladora 4.480.128 3.523.021 1.240.517 1.422.111
Resultado integral atribuible a los participaciones no
controladas 0 0 0 0
DE FLUJOS DE EFECTIVO - METODO INDIRECTO sep-12 sep-11
("Expresado en miles de Pesos ")
Flujos de efectivo originados por actividades de la operación
Resultado del ejercicio (+ ó -) 4.480.128 3.523.021
Ajuste por:
Intereses, diferencias de cambio y reajustes devengados no realizados (+ ó -) -974.871 -1.068.077
Ingresos por dividendos no realizados (-) 0 0
Resultado en inversiones valorizadas por el método de la participación (+ ó -) -2.962.740 -2.011.950 Diferencias de cambio no realizadas sobre efectivo y efectivo equivalente (+ ó -) 0 0
Depreciaciones (+) 0 0
Otras variaciones de resultados, no realizadas (+ ó -) -461.221 -644.387
Subtotal (+ ó -) -4.398.832 -3.724.414
Aumento/(disminución) neta de cuentas y documentos por pagar por operaciones (+ ó -) 758.432 351.539 (Aumento)/disminución neta de cuentas y documentos por cobrar por operaciones (+ ó -) -1.296.129 589.318 Subtotal Efectivo originado en operaciones (+ ó -) -537.697 940.857 Flujo neto originado en actividades de la operación (+) -456.401 739.464 Flujos de efectivo originados por actividades de inversión
Venta de activos financieros (+) 36.256 43.193
Intereses, diferencias de cambio y reajustes recibidos (+ ó -) 0 0
Liquidación de instrumentos financieros derivados (+ ó -) 0 0
Dividendos recibidos (+) 0 0
Cobranza de cuentas y documentos por cobrar (+) 1.893.248
Pagos de cuentas y documentos por pagar (-) -262.595 -7.390.862
Otros gastos de inversión pagados (-) 0 -10.339.490
Otros ingresos de inversión percibidos (+) 0 0
Flujo neto originado por actividades de inversión (+ ó -) 1.666.909 -17.687.159 Flujos de efectivo originados por actividades de financiamiento
Aportes (+) 0 18.297.449
Repartos de patrimonio (-) 0 0
Repartos de dividendos (-) -2.206.620 0
Otros (+ ó -) 0 0
Flujo neto originado por actividades de financiamiento (+ ó -) -2.206.620 18.297.449 Aumento (disminución) neto de efectivo y efectivo equivalente (+ ó -) -996.112 1.349.754
Saldo inicial de efectivo y efectivo equivalente (+) 1.664.881 910.172
Diferencias de cambio netas sobre efectivo y efectivo equivalente (+ ó -) 0 0 Saldo final de efectivo y efectivo equivalente (+ ó -) 668.769 2.259.926
30 de septiembre de 2012 Aportes Conversión Otras Reservas Otras Varias
Total Otras
Reservas Acumulados Resultados
Resultado del Ejercicio Dividendos Provisorios Total Saldo Inicial 01/01/2012 52.932.681 0 0 0 0 -695.374 7.813.174 0 60.050.481 Cambios Contables 0 0 0 7.813.174 -7.813.174 0 0 Sub Total 52.932.681 0 0 0 7.117.800 0 0 60.050.481 Aportes 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Repartos de patrimonio 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Repartos de dividendos 0 0 0 0 0 0 0 -1.254.515 -1.254.515
Resultados del ejercicio 0 0 0 0 0 0 4.480.128 0 4.480.128
otros resultados integrales 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Otros movimientos 0 0 0 0 0 0 0 0 0
30 de septiembre de 2011 Aportes Conversión Otras Reservas Otras Varias
Total Otras
Reservas Acumulados Resultados
Resultado del Ejercicio Dividendos Provisorios Total Saldo Inicial 01/01/2011 34.635.233 0 0 0 0 -44.449 0 0 34.590.784
otros resultados integrales 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Sub Total 34.635.233 0 0 0 0 -44.449 0 0 34.590.784
Aportes 18.297.449 0 0 0 0 0 0 0 18.297.449
Repartos de patrimonio 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Repartos de dividendos 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Resultados del ejercicio 0 0 0 0 0 0 3.523.021 0 3.523.021
otros resultados integrales 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Otros movimientos 0 0 0 0 0 1.139.110 0 0 1.139.110
CELFIN RENTAS INMOBILIARIAS FONDO DE INVERSION
1. INFORMACIÓN GENERAL
Fondo de Inversión Celfin Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión (en adelante el “Fondo”) es un fondo domiciliado y constituido bajo las leyes chilenas. La dirección registrada de sus oficinas es avenida Apoquindo N°3721 oficina 191, Las Condes, Santiago.
El objetivo de inversión del Fondo será la participación, a través de sociedades anónimas cerradas, sociedades por acciones o fondos de inversión privados, en proyectos inmobiliarios destinados a la renta tanto en Chile como en el extranjero, cuyas propiedades estén ligadas a contratos de arriendo de largo plazo, en los cuales la mayor parte de la rentabilidad esté asociada a las rentas contratadas y no a la plusvalía de la propiedad. De acuerdo a su política de inversión y diversificación, detallado en el artículo 10º del Reglamento Interno, el Fondo invertirá sus recursos principalmente en bienes raíces ubicadas en Chile y en el extranjero cuya renta provenga de su explotación como negocio inmobiliario. Además de Mutuos Hipotecarios Endosables, Acciones, Bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la SVS, cuotas de Fondos de Inversión Privados, acciones inscritas en el Registro de Valores de la SVS, títulos de deuda de corto plazo, títulos de deuda de securitización, cuotas de derechos en comunidades sobre bienes muebles e inmuebles, acciones de sociedades participantes de concesiones de obras de infraestructura de uso público, cuotas de Fondos de Inversión constituidos en el extranjero e instrumentos financieros no registrados como valores de oferta pública en el extranjero. Sin perjuicio de lo anterior, el Fondo podrá mantener hasta un 30% de su activo invertido en Títulos de la Tesorería General de la República, Banco Central de Chile que tengan garantía estatal por el 100% de su valor hasta su extinción, Depósitos a Plazo, Letras de Crédito Bancarias, Cuotas de Fondos Mutuos y otros valores o instrumentos de oferta pública autorizados por la SVS para la inversión de los Fondos de Inversión regulados por la Ley Nº 18.815
De acuerdo a la nueva Ley de Mercado de Capitales II, los Fondos de inversión, no pueden mantener en su cartera de inversiones, activos de tipo inmobiliarios. De existir este tipo de instrumentos, el Fondo de inversión entra automáticamente en liquidación, por lo que el fondo modificó su reglamento interno en lo relativo a la política de inversión de sus recursos.
Las cuotas del fondo de inversión fueron inscritas en el Registro de Valores bajo el Nº 252 de fecha 06 de julio de 2009.
Con fecha 23 de junio de 2009, según Resolución 387, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó el reglamento interno del Fondo.
Con fecha 24 de agosto de 2012, según Resolución 336, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó las modificaciones al reglamento interno del Fondo, según se describe en la nota Nº4.
La Administradora es Celfin Capital S.A. Administradora General de Fondos.
2. RESUMEN DE CRITERIOS CONTABLES SIGNIFICATIVOS
Los principales criterios contables aplicados en la preparación de estos estados financieros se exponen a continuación.
2.1 Bases de preparación
Los estados financieros del Celfin Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión al 30 de septiembre de 2012, han sido preparados de acuerdo con las normas de impartidas en la Circular Nº1998 y complementarios basado en Normas Internacionales de Información Financiera. Dichas normas difieren de las NIIF por lo siguiente:
De acuerdo a lo señalado en el Oficio Circular N°592, las inversiones en sociedades en la que el Fondo posee el control directo, indirecto o por cualquier otro medio, no le es exigible la presentación de estados financieros consolidados requerida por NIC 27. En este sentido la valorización de la inversión en dichas sociedades está bajo el método de la participación.
La preparación de estados financieros en conformidad con NIIF requiere el uso de ciertas estimaciones contable críticas. También necesita que la administración utilice su criterio en el proceso de aplicar los principios contables del Fondo. Estas áreas que implican un mayor nivel de discernimiento o complejidad, o áreas donde los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros, se presentan en Nota 7.
2.2 Nuevos Pronunciamientos contables
Pronunciamientos contables con aplicación efectiva a contar del 1 de enero de 2011
Enmiendas NIIF Aplicación obligatoria para
ejercicios iniciados a partir de NIC 24
Revelación de partes relacionadas 01 de enero de 2011 NIC 32
Instrumentos Financieros presentación 01 de enero de 2011 CINIIF 19
Cancelación de pasivos financieros con
instrumentos de patrimonio 01 de enero de 2011 CINIIF 14
Pagos anticipados de la obligación de
mantener un nivel mínimo de financiación 01 de enero de 2011
Las siguientes nuevas Normas e Interpretaciones han sido emitidas pero su fecha de aplicación aún no está vigente:
Normas NIIF Aplicación obligatoria para ejercicios iniciados a partir de
NIIF 9
Instrumentos Financieros Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2015
NIIF 10
Estados Financieros Consolidado Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013
NIIF 11
Acuerdos Conjuntos Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013
NIIF 12
Revelaciones de Participaciones en Otras Entidades
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013
NIC 27 (2011)
Estados Financieros Separados Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013
Normas NIIF Aplicación obligatoria para ejercicios iniciados a partir de
NIC 28 (2011)
Inversiones en Asociadas y Negocios
Conjuntos Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013 NIIF 13
Mediciones de Valor Razonable Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013
NIC 1
Presentación de Estados Financieros – Presentación de Componentes de Otros Resultados Integrales.
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de julio de 2012
NIC 12
Impuestos diferidos - Recuperación
del Activo Subyacente Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2012 NIC 19
Beneficios a los empleados (2011) Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013
NIC 32
Instrumentos Financieros: Presentación – Aclaración de requerimientos para el neteo de activos y pasivos financieros
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2014
NIIF 1 (Revisada)
Adopción por primera vez de las Normas Internacionales de Información Financiera – (i) Eliminación de Fechas Fijadas para Adoptadores por Primera Vez – (ii) Hiperinflación Severa
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de julio de 2011.
NIIF 7
Instrumentos Financieros: Revelaciones – (i) Revelaciones – Transferencias de Activos Financieros – (ii) Modificaciones a revelaciones acerca de neteo de activos y pasivos financieros
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de julio de 2011 (para transferencias de activos financieros).
Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013 (para modificaciones a revelaciones acerca de neteo).
CINIIF 20
Costos de Desbroce en la Fase de
Producción de una Mina de Superficie. Períodos anuales iniciados en o después del 1 de enero de 2013. La administración del fondo, estima que la futura adopción de las normas e interpretaciones antes descritas no tendrá un impacto significativo en los estados financieros del fondo.
2.3 Período cubierto
Los presentes estados financieros bajo NIIF cubren el período comprendido entre el 30 de septiembre del 2012 y el 31 de diciembre de 2011 y los resultados de las operaciones, los cambios en el patrimonio neto y los flujos de efectivos por los periodos de nueve meses terminados al 30 de septiembre de 2012 y 2011.
2.4 Conversión de moneda extranjera
a) Moneda funcional y de presentación
Los inversionistas del Fondo proceden principalmente del mercado local, siendo los aportes de cuotas denominados en pesos chilenos. La principal actividad del Fondo es invertir, ya sea directa o indirectamente, en propiedades comerciales, de equipamiento o industriales y entregarlas en arrendamiento o leasing a clientes de categoría con el fin de obtener rentas de largo plazo. El rendimiento del Fondo es medido e informado a los inversionistas en pesos chilenos. La administración considera el peso chileno como la moneda que representa más fielmente los efectos económicos de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. Es importante destacar que tanto los activos principales en los que invierte el Fondo como los ingresos provenientes de su explotación, están indexados a la Unidad de Fomento.
Los estados financieros son presentados en pesos chilenos, que es la moneda funcional y de presentación del Fondo.
b) Transacciones y saldos
Las transacciones en unidades de fomento son convertidas a la moneda funcional utilizando los tipos de cambio vigentes en las fechas de las transacciones. Los activos y pasivos financieros en moneda extranjera son convertidos a la moneda funcional utilizando el tipo de cambio vigente a la fecha del estado de situación financiera.
FECHA US$ UF
30/09/2012 473,77 22.591,05
2.5 Activos y pasivos financieros 2.5.1 Clasificación
El Fondo clasifica sus inversiones en instrumentos de deuda y de capitalización, e instrumentos financieros derivados, como activos financieros a valor razonable con efecto en resultados y ciertas inversiones en instrumentos de deuda son clasificadas como Activos financieros a costo amortizado.
2.5.2 Activos financieros a valor razonable con efecto en resultados Un activo financiero es clasificado a valor razonable con efecto en resultados si es adquirido principalmente con el propósito de su negociación (venta o recompra en el corto plazo) o es parte de una cartera de inversiones financieras identificables que son administradas en conjunto y para las cuales existe evidencia de un escenario real reciente de realización de beneficios de corto plazo. Los derivados también son clasificados a valor razonable con efecto en resultado.
2.5.3 Activos financieros a costo amortizado
Los activos financieros a costo amortizado son activos financieros no derivados con pagos fijos o determinables o vencimiento fijo, sobre los cuales la administración tiene la intención de percibir los flujos de intereses, reajuste y diferencias de cambio de acuerdo con los términos contractuales del instrumento.
2.5.4 Reconocimiento, baja y medición
Las compras y ventas de inversiones en forma regular se reconocen en la fecha de la transacción, la fecha en la cual el fondo se compromete a comprar o vender la inversión. Los activos financieros y pasivos financieros se reconocen inicialmente al valor razonable. Los costos de transacción se imputan a gasto en el estado de resultados cuando se incurre en ellos en el caso de activos y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados, y se registran como parte del valor inicial del instrumento en el caso de activos a costo amortizado y otros pasivos.
Los costos de transacciones son costos en los que se incurre para adquirir activos o pasivos financieros. Ellos incluyen honorarios, comisiones y otros conceptos vinculados a la operación pagados a agente, asesores, corredores y operadores.
Los activos financieros se dan de baja contablemente cuando los derechos a recibir flujos de efectivo a partir de las inversiones han expirado o el Fondo ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios asociados a su propiedad.
Con posterioridad al reconocimiento inicial, todos los activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultado son medidos al valor razonable. Las ganancias y pérdidas que surgen de cambios en el valor razonable de la categoría “Activos financieros o pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados” son presentadas en el estado de resultados integrales dentro del rubro “Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efecto en resultados” en el período en el cual surgen.
Los ingresos por dividendos procedentes de activos financieros a valor razonable con efecto en resultados se reconocen en estado de resultados integrales dentro de “Ingresos por dividendos” cuando se establece el derecho del Fondo a recibir su pago. El interés sobre títulos de deuda a valor razonable con efecto en resultados se reconoce en el estado de resultado integrales dentro de “Intereses y reajustes” en base al tipo de interés efectivo.
Los dividendos por acciones sujetas a ventas cortas son considerados dentro de “Cambios netos en valor razonable de activos financieros y pasivos financieros a valor razonable con efectos en resultados”.
Los activos financieros a costo amortizado y otros pasivos se valorizan, después de su reconocimiento inicial, a base del método de interés efectivo. Los intereses y reajustes devengados se registran en la cuenta “Intereses y reajustes” del estado de resultados integrales.
El método de interés efectivo es un método para calcular el costo amortizado de un activo financiero o pasivo financiero y para asignar los ingresos financieros o gastos financieros a través del período pertinente. El tipo de interés efectivo es la tasa que descuenta exactamente pagos o recaudaciones de efectivos futuros estimados durante toda la vigencia del instrumento financiero, o bien, cuando sea apropiado, un período más breve, respecto del valor contable del activo financiero o pasivo financiero. Al calcular el tipo de interés efectivo, el Fondo estima los flujos de efectivo considerando todos los términos contractuales del instrumento financiero, pero no considera las pérdidas por crédito futuras. El cálculo incluye todos los honorarios y puntos porcentuales pagados o recibidos entre las partes contratantes que son parte integral del tipo de interés efectivo, costos de transacción y todas las otras primas o descuentos.
2.5.5 Estimación del valor razonable
El valor razonable de activos y pasivos financieros transados en mercados activos (tales como derivados e inversiones para negociar) se basa en precios de mercados cotizados en la fecha del estado de situación financiera. El precio de mercado cotizado utilizado para activos financieros mantenidos por el Fondo es el precio de compra; el precio de mercado cotizado apropiado para pasivos financieros es el precio de venta (en caso de existir precios de compra y venta diferentes). Cuando el Fondo mantiene instrumentos financieros derivados que se pagan por compensación utiliza precios de mercado intermedios como una base para establecer valores razonables para compensar las posiciones de riesgo y aplica ese precio de compra o venta a la posición neta abierta, según sea apropiado.
El valor razonable de activos y pasivos financieros que no son transados en un mercado activo (por ejemplo, derivados extrabursátiles) se determina utilizando técnicas de valoración. El Fondo utiliza una variedad de métodos y formula supuestos que están basados en condiciones de mercado existentes a cada fecha del estado de situación financiera. Las técnicas de valoración empleadas incluyen el uso de transacciones entre partes independientes comparables recientes, la referencia a otros instrumentos que son sustancialmente similares, el análisis de flujos de efectivo descontados, los métodos de precios de opciones y otras técnicas de valoración comúnmente utilizados por participantes de mercado, que aprovechan al máximo los “inputs” (aportes de datos) del mercado y depende lo menos posible de los “inputs” de entidades específicas.
Al 30 de septiembre de 2012 y 31 de diciembre 2011 el Fondo no posee instrumentos financieros derivados.
2.6 Inversiones valorizadas por el método de la participación (subsidiarias y asociadas)
El Fondo ha optado por no presentar estados financieros consolidados requeridos por NIC 27, de acuerdo a las disposiciones establecidas en el Circular Nº 1998, por lo que las inversiones en sociedades sobre las cuales se mantiene el control directo o indirecto, se valorizan utilizando el método de la participación.
La inversión del fondo en subsidiarias incluye el menor valor (goodwill o plusvalía comprada) identificada en la adquisición, neto de cualquier pérdida por deterioro acumulada.
La participación del fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus subsidiarias se reconoce en resultados y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas de patrimonio (y se reflejan según corresponda en el estado de resultados integrales).
Asociadas o coligadas son todas las entidades sobre las cuales el Fondo ejerce influencia significativa pero no tiene el control, lo cual generalmente está acompañado por una participación de entre un 20% y un 50% de los derechos de voto. Las inversiones en asociadas o coligadas se contabilizan por el método de la participación e inicialmente se reconocen por su costo. La inversión del fondo en asociadas o coligadas incluye el menor valor (goodwill o plusvalía comprada) identificada en la adquisición, neto de cualquier pérdida por deterioro acumulada.
La participación del Fondo en las pérdidas o ganancias posteriores a la adquisición de sus coligadas o asociadas se reconoce en resultados, y su participación en los movimientos patrimoniales posteriores a la adquisición que no constituyen resultados, se imputan a las correspondientes reservas del patrimonio (y se reflejan según corresponda en el estado de resultados integrales).
Cuando la participación del fondo en las pérdidas de una coligada o asociada es igual o superior a su participación en la misma, incluida cualquier otra cuenta a cobrar no asegurada, el fondo no reconoce pérdidas adicionales, a no ser que haya incurrido en obligaciones o realizado pagos en nombre de la coligada o asociada.
Las ganancias no realizadas por transacciones entre el fondo y sus coligadas o asociadas se eliminan en función del porcentaje de participación de la sociedad en éstas. También se eliminan las pérdidas no realizadas, excepto si la transacción proporciona evidencia de pérdida por deterioro del activo que se transfiere. Cuando es necesario para asegurar su uniformidad con las políticas adoptadas por la sociedad, se modifican las políticas contables de las asociadas.
2.7 Propiedades de inversión
Las propiedades de inversión son activos mantenidos para generar ingresos por arrendamientos y se valorizan inicialmente al costo de adquisición.
La administración del fondo ha elegido como política contable para las valorizaciones subsecuentes de estos activos el modelo del valor razonable, mediante el uso de tasaciones efectuadas por expertos independientes calificados
2.8 Presentación neta o compensada de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros son compensados y el monto neto es así informado en el estado de situación financiera cuando existe un derecho legal para compensar los importes reconocidos y existe la intención de liquidar sobre una base neta, o realizar el activo y liquidar el pasivo simultáneamente.
2.9 Deterioro de valor de activos financieros a costo amortizado
Se establece una provisión por deterioro del valor de montos correspondientes a activos financieros a costo amortizado, cuando hay evidencia objetiva de que el Fondo no será capaz de recaudar todos los montos adeudados por el instrumento. Las dificultades financieras significativas del emisor o deudor, la probabilidad de que el mismo entre en quiebra o sea objeto de reorganización financiera, y el incumplimiento en los pagos son considerados como indicadores de que el instrumento o monto adeudado ha sufrido deterioro del valor.
Una vez que un activo financiero o un grupo de activos financieros similares haya sido deteriorado, los ingresos financieros se reconocen utilizando el tipo de interés empleado para descontar los flujos de efectivo futuros con el fin de medir el deterioro del valor mediante la tasa efectiva original.
Al término del cierre de los estados financieros no se ha realizado provisión por este concepto.
2.10 Obligaciones por leasing
Los contratos, de leasing financiero, se contabilizan reconociendo la obligación total de los intereses sobre la base de lo devengado.
2.11 Efectivo y efectivo equivalente
El efectivo y efectivo equivalente incluye caja, fondos mutuos y otras inversiones de corto plazo de alta liquidez utilizadas para administrar su caja. 2.12 Aportes (Capital pagado)
Las cuotas suscritas y pagadas se clasifican como patrimonio. El valor cuota del Fondo se obtiene dividiendo el valor del patrimonio por el número de cuotas pagadas.
El Fondo podrá efectuar disminuciones voluntarias y parciales de su capital, en la forma, condiciones y plazos que señala el reglamento interno del Fondo, el cual se establece en su Artículo 46° y 47º indicando lo siguiente: La Asamblea Extraordinaria de Aportantes podrá acordar disminuciones de capital para restituir a los Aportantes que opten por concurrir a la devolución de capital, durante la vigencia del Fondo, la proporción que les corresponda en la citada disminución de capital, en la forma, condiciones y plazos que a continuación se indican:
(1) Las disminuciones de capital se efectuarán mediante la disminución del número de Cuotas del Fondo que acuerde la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, a proposición de la Administradora.
(2) Las disminuciones de capital serán por un número de Cuotas cuya determinación final se efectuará con posterioridad a la respectiva Asamblea, en función del número de Cuotas respecto de las cuales se ejerciere el derecho a concurrir a la disminución de capital, conforme a lo estipulado en los numerales siguientes, quedando no obstante limitadas al número máximo de Cuotas que establezca la Asamblea Extraordinaria de Aportantes.
(3) Cada uno de los Aportantes del Fondo tendrá derecho a optar por la devolución de capital a prorrata del número de Cuotas de que sea titular a la fecha de la Asamblea Extraordinaria de Aportantes en que se acuerde la disminución de capital.
(4) Dentro de los dos días siguientes a aquél en que la Asamblea Extraordinaria de Aportantes acuerde disminuir el capital del Fondo, la Administradora publicará un aviso destacado en el diario a que se refiere el presente Reglamento Interno y remitirá una comunicación a los Aportantes, informando respecto de la disminución de capital acordada, el plazo para optar a la devolución de capital y la fecha de pago del valor de las Cuotas.
(5) Los Aportantes dispondrán de un plazo de 20 días corridos contado desde la publicación del aviso indicado en el numeral anterior, plazo que se prorrogará hasta el siguiente día hábil si el mismo venciera un día sábado, domingo o festivo, para notificar a la Administradora su voluntad de optar por la devolución de capital, por la totalidad o por una parte de las Cuotas que les corresponda. Aquellos Aportantes que opten por la devolución de capital por el total de Cuotas que les correspondan, podrán además manifestar su intención de ejercer su derecho respecto del número de Cuotas de la disminución de capital que no fueren ejercidas por los Aportantes con derecho a ello, en cuyo caso podrán indicar la cantidad máxima adicional de Cuotas respecto de las cuales opten por la devolución de capital. En caso que más de un aportante ejerciere este último derecho, las Cuotas de la disminución de capital que quedaren disponibles se distribuirán entre ellos a prorrata del número de Cuotas de que cada uno de ellos sea titular en el Fondo. Aquellos Aportantes que no manifiesten su voluntad de concurrir a la disminución de capital en el plazo indicado, se entenderá que optan por no concurrir a la misma.
(6) Si una vez concluido el procedimiento antes indicado, los Aportantes no hubieren manifestado su intención de ejercer su derecho a la devolución de capital por el total de las Cuotas acordadas por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, la respectiva disminución de capital se entenderá limitada al número de Cuotas respecto de la cual la misma se hubiere ejercido. Para estos efectos, la determinación del número de Cuotas en que en definitiva se disminuirá el capital del Fondo, será efectuada por el Directorio de la Administradora conforme a lo señalado en este mismo numeral, dentro de los 30 días siguientes al vencimiento del plazo establecido en el Nº 5 anterior para los efectos de que los Aportantes manifiesten su voluntad de ejercer su derecho a concurrir a la disminución de capital. La Administradora informará a la Superintendencia y enviará una comunicación a los Aportantes en tal sentido, dentro de los 3 días siguientes de adoptado el acuerdo de Directorio.
(7) El pago a los Aportantes del valor de las Cuotas a las cuales tengan derecho en la disminución de capital, según lo indicado en los números anteriores, deberá efectuarse en dinero efectivo o mediante cheque nominativo, previa entrega, por parte del respectivo Aportante, del título en que consten las Cuotas respecto de las cuales se ejerza el derecho a la devolución de capital o en su defecto del correspondiente certificado emitido por el Depósito Central de Valores S.A., a contar de la fecha que fije la Asamblea Extraordinaria de Aportantes en la que se adopte el acuerdo de disminución de capital, el cual no podrá ser superior a 180 días contados desde la celebración de dicha Asamblea. (8) El valor de la Cuota para los efectos de lo señalado en este artículo, se
determinará tomando el valor Cuota del día inmediatamente anterior a la fecha fijada para el pago por la Asamblea Extraordinaria de Aportantes, determinado dicho valor como el que resulte de dividir el patrimonio del Fondo, determinado de conformidad con lo establecido en el artículo 28 del Reglamento, por el número de Cuotas pagadas a esa fecha.
2.13 Ingresos financieros o ingresos por dividendos
Los ingresos financieros se reconocen a prorrata del tiempo transcurrido, utilizando el método de interés efectivo e incluye ingresos financieros procedentes de efectivo y efectivo equivalente, títulos de deuda y otras actividades que generen ingresos financieros para el Fondo.
Los ingresos por dividendos se reconocen cuando se establece el derecho a recibir su pago.
2.14 Dividendos por pagar
El Fondo deberá distribuir anualmente como dividendo en dinero líquido efectivo, a lo menos, un 30% de los beneficios netos percibidos durante el ejercicio, en los términos contemplados en el artículo 31º del Reglamento de la Ley Nº18.815 y la Circular Nº1.060 de la Superintendencia de Valores y Seguros.
Sin perjuicio de lo anterior, el Fondo tiene definida la siguiente política de distribución de dividendos expresada en el artículo 29º del reglamento interno del Fondo:
Artículo 29º: El Fondo distribuirá anualmente como dividendo un 100% de los Beneficios Netos Percibidos durante el ejercicio, entendiéndose por tales, de acuerdo a lo dispuesto por la Ley, la cantidad que resulta de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidas durante el respectivo ejercicio, el total de las pérdidas y gastos devengados en el período.
No obstante lo anterior, si el Fondo tuviere pérdidas acumuladas los beneficios se destinaran primeramente a absorberlas de conformidad con la normativa aplicable. Por otra parte, en el caso que hubiere pérdidas en el ejercicio, éstas serán absorbidas con utilidades retenidas, de haberlas.
El reparto de beneficios deberá hacerse dentro de los 30 días siguientes de celebrada la Asamblea Ordinaria de Aportantes que apruebe los estados financieros anuales, sin perjuicio que la sociedad administradora efectúe pagos provisorios con cargo a dichos resultados. Los beneficios devengados que la sociedad administradora no hubiere pagado o puesto a disposición de los Aportantes, dentro del plazo antes indicado, se reajustarán de acuerdo a la variación que experimente la Unidad de Fomento entre la fecha que éstos se hicieron exigibles y la de su pago efectivo y devengarán intereses corrientes para operaciones reajustables por el mismo Período.
2.15 Tributación
El Fondo está domiciliado en Chile; bajo las leyes vigentes en Chile, no existe ningún impuesto sobre ingresos, utilidades, ganancias de capital u otros impuestos pagaderos por el Fondo.
2.16 Segmentos
Los segmentos operacionales son informados de una manera compatible con la presentación de información interna proporcionada por el responsable de la toma de decisiones operacionales. Este último, quien es responsable de asignar recursos y evaluar el desempeño de los segmentos operacionales, ha sido identificado como el comité de inversiones que toma las decisiones estratégicas.
De acuerdo a la línea de negocios del Fondo, no se ha clasificado en segmentos ya que toda su línea corresponde a rentas inmobiliarias, lo que significa que la asignación de recursos es otorgada de acuerdo a evaluaciones de proyectos aprobados por un comité y luego por la asamblea de aportantes.
3 CAMBIOS CONTABLES
Al 30 de septiembre de 2012, el fondo no presenta cambios contables.
4 POLÍTICA DE INVERSIÓN DEL FONDO
La política de inversión vigente se encuentra definida en el reglamento interno del fondo, aprobado por la Superintendencia de Valores y Seguros, según Resolución Exenta Nro. 387 de fecha 23 de junio de 2009, el que se encuentra disponible en nuestras oficinas ubicadas en Av. Apoquindo 3721 piso 19, Las Condes, Santiago. Con fecha 24 de agosto de 2012, mediante Resolución Exenta Nº336, la Superintendencia de Valores y Seguros aprobó la modificación al reglamento interno del Fondo, en lo referente a (i) La política de inversión de los recursos del fondo (artículos 8º; 9º; 12, 13, 14); (ii) Los gastos de cargo del fondo (artículo 25) y (iii) La información obligatoria a proporcionar a los aportantes (articulo 30).
5 ADMINISTRACIÓN DE RIESGOS
La administración de los riesgos del fondo Celfin Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión se encuentra dentro de una estructura de gobiernos corporativos, esta consta de unidades independientes entre ellas que realizan controles y políticas, las cuales se detallan a continuación.
En Celfin Capital S.A. Administradora General de Fondos las políticas de riesgo se enmarcan en las políticas de riesgo definidas para las empresas del grupo Celfin Capital S.A., sin embargo cuenta con autonomía y políticas internas para la administración del riesgo del fondo. En particular, la administradora cuenta con un área de riesgo encargada de definir indicadores y monitorear los niveles de riesgo de cada uno de sus fondos. Estas políticas son definidas por comités de inversiones de la administradora y validadas por el comité de auditoría, donde participan directores independientes.
Los riesgos asociados a la administración del fondo se pueden clasificar en cuatro tipos, Riesgos Financieros, Riesgo de Capital, Estimación del Valor Razonable y Riesgos Operacionales. Estos distintos tipos de riesgo descansan entre los distintos niveles en los cuales está dividida la administración. A continuación se describen estos cuatro tipos de riesgo y se indica quien o quienes son los encargados de monitorearlo.
(a) Gestión de Riesgo Financiero
Las actividades del Fondo lo exponen a diversos riesgos financieros los cuales deben ser administrados y monitoreados constantemente. El área encargada de esto es el área de riesgo, la cual, trabaja conjuntamente con el administrador del fondo en la definición de políticas y en el seguimiento de los indicadores.
Este fondo al igual que la mayoría de los fondos está expuesto a tres tipos de riesgos financieros; riesgo de mercado, riesgo de crédito y riesgo de liquidez, los cuales se describen a continuación.
(i) Riesgos de mercado
El riesgo de mercado tienen que ver en como las fluctuaciones del valor de cada uno de los activos y pasivos del fondo influyen en el patrimonio total. Estas fluctuaciones en el valor de cada activo son producto de la variabilidad de la oferta y la demanda y de los ciclos propios de la economía.
Este fondo, por estar ligado al negocio de renta inmobiliaria se sustenta principalmente en la estabilidad de los flujos en el tiempo, provenientes de los contratos de arriendo derivados del arriendo de oficinas, locales comerciales y estacionamientos. Lo anterior se asocia con los riesgos propios de este segmento inmobiliario, los cuales se pueden agrupar en 2 grandes riesgos: i) los niveles de vacancia que existen en el mercado, originado por la oferta y demanda del mercado de renta inmobiliaria ii) el valor del inmueble, el cual puede estar sujeto a cambios, principalmente por fluctuaciones de la economía, por la capacidad de generar flujos que tiene el inmueble (por contratos de arriendo) y por desastres naturales.
Ambos riesgos son minimizados y monitoreados por el portfolio manager. Para mantener la estabilidad de los flujos y evitar aumentar los niveles de vacancia, se contratan empresas especializadas en gestionar la cobranza de los contratos de arriendo (evitar morosidad), realizar las gestiones comerciales para colocar la superficie vacante (evitar vacancia) y velar por el correcto uso de los inmuebles. Adicionalmente se contratan seguros contra incendio, sismos, responsabilidad civil y otro tipo de desastres naturales que permiten recuperar el valor de la propiedad en caso de siniestro
(ii) Riesgo de crédito
El riesgo crediticio al cual está expuesto el fondo, es principalmente la incapacidad de los arrendatarios de cumplir con sus obligaciones (contratos de arriendo). Para minimizar lo anterior, el fondo tiene un mix diversificado y
atomizado de arrendatarios que permiten que el fondo pueda cumplir con sus obligaciones aún teniendo morosidad.
(iii) Riesgo de liquidez
El riesgo de liquidez es el riesgo asociado a la posibilidad de que el Fondo no sea capaz de generar suficientes recursos de efectivo para liquidar sus obligaciones en su totalidad cuando llega su vencimiento. El fondo provisiona fondos en caja que permiten cubrir las obligación en caso de aumentar los niveles de vacancia
(b) Gestión de Riesgo de Capital
El patrimonio del fondo no varía de manera significativa diariamente ya que el Fondo no está sujeto a suscripciones y rescates diarios a discreción de los partícipes de cuotas. Por lo que este riesgo esta acotado, dado al reglamento interno del fondo.
Políticas de Aporte y Rescate
Como una manera de salvaguardar el correcto funcionamiento del fondo se han definido políticas relativas a aportes y rescates con el fin de controlar la liquidez y velar por una correcta liquidación de activos poco líquidos.
(c) Estimación del Valor Razonable
Para la obtención del valor razonable de los activos del fondo, estos se llevan a valor de mercado a través de tasaciones (realizada por tasadores autorizados y auditados) con una periodicidad anual. Esto se realiza a través del nivel jerárquico 3.
(d) Riesgos Operacionales
Es la probabilidad de que ocurra un evento interno operativo no deseado en alguno de los inmuebles de los vehículos de inversión del fondo y que impacte significativamente en la valorización de éste. La monitorización de estos riesgos es llevada por empresas especializadas en la administración de activos inmobiliarios que cuentan con las áreas de soporte y técnicas que permiten controlar los riesgos operacionales. Los riesgos operacionales más relevantes se relacionan a i) Falla en el funcionamiento del inmueble y ii) Desastres naturales.
Falla en el funcionamiento del inmueble: Está asociado principalmente a fallas técnicas en el inmueble como por ejemplo en los ascensores, sistemas
de climatización, filtraciones, derrumbes, etc. y que en algunos casos pueden significar un gasto importante de fondos para reparar el problema. En algunos casos podría imposibilitar al arrendatario de ejercer su derecho de utilizar el inmueble en las condiciones mínimas arrendadas. Para evitar estas fallas existen contratos de mantención con empresas especializadas para cada caso, que con una frecuencia alta, se preocupan de que los inmuebles estén en correctas condiciones, anticipándose a una falla
Desastres naturales: Está asociado a siniestros del tipo incendios, terremotos, atentados u otro accidente ajeno al propio inmueble no determinable, que pueda alterar significativamente el valor del inmueble, imposibilitando el uso de este. En la mayoría de los casos son eventos poco predecibles. Para lo anterior existen pólizas de seguro que permiten cubrir el inmueble ante este tipo de siniestros
Una de las principales fuentes de ocurrencia de eventos de riesgo operacional, es la inadecuada o la falta de identificación de todos los procesos que las distintas instancias de la organización tienen a cargo, así como también, la identificación de los riesgos inherentes de cada proceso. Uno o más procesos mal definidos, puede derivar en que sus riesgos inherentes no puedan ser identificados adecuadamente y como consecuencia, no puedan ser medidos adecuadamente, dando pie, a la probabilidad de ocurrencia de un evento de riesgo operacional.
La compañía, de acuerdo a su política de riesgo operacional, ha desarrollado y puesto en práctica un proceso de auto evaluación de control de riesgo de procesos el cual ha permitido realizar desde al año 2008 una evaluación a la ejecución de los controles identificados para cada proceso previamente levantados en la compañía.
Este proceso está en una constante evolución, derivando en la actualidad en la autoevaluación de controles claves, para los procesos cuyos riesgos inherentes han sido evaluados como de alto impacto.
Se emite un reporte trimestral a la gerencia de operaciones y al comité de riesgo de operaciones, reportando el resultado del proceso de evaluación, quienes a la vez revisarán y comunicaran al directorio.
A la fecha, los resultados de este proceso trimestral, han sido satisfactorio, permitiendo establecer que la compañía, en términos de aspectos de riesgo operacional, opera bajo un ambiente de control razonable.
Circular 1869
Desde el año 2008 la compañía dispone de un Manual de Control Interno y Gestión de Riesgos, tal como lo indica la circular 1869. Este manual establece un conjunto de políticas, procedimientos y controles que tienen como propósito controlar y minimizar eficazmente los riesgos que enfrenta la administradora en las distintas fases de su quehacer, tal como es señalado por las instrucciones de la citada circular.
6 JUICIOS Y ESTIMACIONES CONTABLES CRÍTICAS
6.1 Estimaciones contables críticas
La administración hace estimaciones y formula supuestos respecto del futuro. Las estimaciones contables restantes, por definición, rara vez van a ser equivalentes a los resultados reales relacionados. Las estimaciones y supuestos que tienen un riesgo significativo de causar ajustes importantes a los valores contables de activos y pasivos dentro del próximo ejercicio financiero se describen a continuación:
a) Valor razonable de instrumentos financieros derivados
El Fondo no mantiene instrumentos financieros que sean cotizados en mercados activos, tales como derivados extrabursátiles.
b) Valor razonable de instrumentos que no cotizan en un Mercado activo o sin presencia bursátil.
El Fondo no mantiene instrumentos financieros que sean cotizados en mercados activos.
6.2 Juicios importantes al aplicar las políticas contables Moneda funcional
La administración considera el peso chileno como la moneda que más fielmente representa el efecto económico de las transacciones, hechos y condiciones subyacentes. El peso chileno es la moneda en la cual el Fondo mide su rendimiento e informa sus resultados, así como también la moneda en la cual recibe suscripciones de sus inversionistas. Esta determinación también considera el ambiente competitivo en el cual se compara el Fondo con otros productos de inversión en pesos chilenos.
7 EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO
La composición del rubro efectivo y efectivo equivalente, comprende los siguientes saldos:
Efectivo y Equivalentes septiembre Al 30 de diciembre Al 31 de
al Efectivo de 2012 de 2011
M$ M$
Efectivo 464 463.723
Fondos Mutuos en pesos 668.305 1.201.158
Total 668.769 1.664.881
Conciliación del efectivo y
efectivo equivalente Saldos al Saldos al
con el estado de flujo 30.09.2012 31.12.2011
M$ M$
Sobregiro bancario utilizado para la
gestión del efectivo 0 0
Otros 0 0
Total partidas de conciliación 0 0
Total efectivo y efectivo equivalente 668.769 1.664.881
Efectivo y efectivo equivalente
En estado de situación financiera 668.769 1.664.881
8 INVERSIONES VALORIZADAS POR EL MÉTODO DE LA PARTICIPACIÓN Información financiera resumida de subsidiarias y asociadas
31/12/2011
Inversión en País de Origen Funcional Moneda Porcentaje de Participación Corrientes Activos Activos No Corrientes Total Activos Corrientes Pasivos Pasivos No Corrientes Total Pasivos Patrimonio Ingresos Gastos del Ejercicio Resultado
Inmobiliaria Vitacura 2670 S.A. chile $ 99,96 655.687 83.903.758 84.559.445 1.578.118 64.322.117 65.900.235 18.659.210 10.653.466 -7.357.088 3.296.378 Inmobiliaria CR S.A. chile $ 99,90 2.205 20.066.499 20.068.704 1.280 14.653.015 14.654.295 5.414.409 2.802.665 -658.720 2.143.945 Total 657.892 103.970.257 104.628.149 1.579.398 78.975.132 80.554.530 24.073.619 13.456.131 -8.015.808 5.440.323 30/09/2012 Inversión en País de Origen Moneda Funcional Porcentaje de Participación Activos Corrientes Activos No
Corrientes Total Activos
Pasivos Corrientes
Pasivos No
Corrientes Total Pasivos Patrimonio Ingresos Gastos
Resultado del Ejercicio Inmobiliaria Vitacura 2670 S.A. chile $ 99,96 1.382.039 131.435.469 132.817.508 3.705.070 107.897.044 111.602.114 21.215.394 6.200.922 -3.644.750 2.556.172 Inmobiliaria CR S.A. chile $ 99,90 1.909 21.599.867 21.601.776 847 15.778.522 15.779.369 5.822.407 1.270.928 -862.930 407.998 Total 1.383.948 153.035.336 154.419.284 3.705.917 123.675.566 127.381.483 27.037.801 7.471.850 -4.507.680 2.964.170
a) Participación en subsidiarias y asociadas
2012
Participación
Inversión en RUT País de
Origen
Moneda Funcional
Porcentaje de
Participación Patrimonio Resultados Inversión Resultado
Inmobiliaria Vitacura 2670 S.A. 76.127.450-3 chile $ 99,96% 21.215.394 2.556.172 21.206.908 2.555.150 Inmobiliaria CR S.A. 76.030.901-k chile $ 99,90% 5.822.407 407.998 5.816.585 407.590 Total 27.037.801 2.964.170 27.023.493 2.962.740 2011 Participación
Inversión en RUT País de Origen Funcional Moneda Porcentaje de Participación Patrimonio Resultados Inversión Resultado Inmobiliaria Vitacura 2670 S.A. 76.127.450-3 chile $ 99,96% 18.659.210 469.515 18.651.758 469.045 Inmobiliaria CR S.A. 76.030.901-k chile $ 99,90% 5.414.409 24.473 5.408.995 24.448 Total 24.073.619 493.987 24.060.753 493.493
9 OTROS DOCUMENTOS Y CUENTAS POR COBRAR Y POR PAGAR a) Otros documentos y cuentas por cobrar corriente
Composición del saldo:
Otras Cuentas por Cobrar septiembre Al 30 de diciembre Al 31 de
de 2012 de 2011
M$ M$
Fondos Por Rendir 1.200 1.200
Total 1.200 1.200
b) Otros documentos y cuentas por cobrar no corriente
Al 30 de septiembre de 2012 y al 31 de diciembre de 2011, la composición del saldo es el siguiente:
Concepto Tasa septiembre Al 30 de diciembre Al 31 de
% de 2012 de 2011
M$ M$
Inmobiliaria A y R Ltda. 5,94 321.195 304.264
Inmobiliaria Vitacura S.A. 2670 5,94 12.224.540 12.826.347
Inmobiliaria CR S.A. 6,09 6.180.799 5.844.995
Inmobiliaria Vitacura S.A. 2670 5,97 5.242.104 5.424.991
Inmobiliaria A y R Ltda. 5,85 118.266 112.049
Inmobiliaria CR S.A. 6,00 9.172.638 8.660.831
Inmobiliaria Vitacura S.A. 2670 6,00 2.179.972 2.121.999
Inmobiliaria CR S.A. 5,00 275.468 0
Inmobiliaria A y R Ltda. 0,00 56.633 56.633
10 REMUNERACION SOCIEDAD ADMINISTRADORA a) Remuneración Sociedad Administradora
Al 30 de septiembre de 2012 y al 31 de diciembre de 2011, la composición del saldo es el siguiente:
Remuneración Soc.
Administradora septiembre Al 30 de diciembre Al 31 de
de 2012 de 2011
M$ M$
Remuneración por pagar 187.712 59.713
Total 187.712 59.713
Corresponde a la comisión que el fondo debe cancelar a la sociedad administradora por el servicio prestado.
11 OTROS DOCUMENTOS Y CUENTAS POR PAGAR, CORRIENTES Otros Doc. Y Cuentas Por
Pagar septiembre Al 30 de diciembre Al 31 de
de 2012 de 2011
M$ M$
Cuentas por pagar auditores 1.271 2.452
Cuentas por pagar a terceros 0 14.192
Dividendos por pagar 0 952.105
Total 1.271 968.749
Corresponde a la provisión de dividendos a repartir, provisión de gastos operaciones y provisión de auditoría devengados a la fecha.
12 CUOTAS EMITIDAS
Las cuotas emitidas del Fondo ascienden a 10.000.000 de cuotas al 30 de septiembre de 2012 y 31 de diciembre de 2011. Las cuotas suscritas y pagadas a dichas fecha tienen un valor de $26.581,1886 y $25.226,1647 por cuota, respectivamente.
a) 30.09.2012
El detalle de las cuotas vigentes es el siguiente: Emisión Vigente Total Cuotas Emitidas Cuotas
Suscritas Pagadas Cuotas 27/07/2011 10.000.000 2.380.484 2.380.484 b) 31.12.2011
El detalle de las cuotas vigentes es el siguiente: Emisión Vigente Total Cuotas Emitidas Cuotas
Suscritas Pagadas Cuotas 27/07/2011 10.000.000 2.380.484 2.380.484 13 REPARTO DE BENEFICIOS A LOS APORTANTES
Durante el periodo terminado al 30 de septiembre de 2012 se cancelaron beneficios a los aportantes por un monto de M$2.206.620, de los cuales, M$952.105 quedaron provisionados al 31 de diciembre de 2011 y M$1.254.515 corresponden a dividendos provisorios del presente período.
14 RENTABILIDAD DEL FONDO 2012
Tipo de
Rentabilidad Periodo Actual 12 Meses Últimos 24 Meses Últimos Real 5,3715% 9,9491% 17,9131% Nominal 5,3715% 9,9491% 17,9131%
2011 Tipo de
Rentabilidad Periodo Actual 12 Meses Últimos 24 Meses Últimos Real 13,5836% 13,5836% N/A Nominal 13,5836% 13,5836% N/A
15 INVERSIÓN ACUMULADA EN ACCIONES O EN CUOTAS DE FONDOS DE INVERSIÓN
Durante el Período analizado, el Fondo no ha tenido inversiones del tipo solicitado en esta nota.
16 EXCESOS DE INVERSIÓN
Durante el período analizado, el Fondo no ha presentado excesos de inversión.
17 GRAVÁMENES Y PROHIBICIONES
Los bienes y valores que integren el activo del Fondo no podrán estar afectos a gravámenes y prohibiciones de cualquier naturaleza, salvo que se trate de garantizar obligaciones propias del Fondo, o de prohibiciones, limitaciones o modalidades que sean condición de una inversión. Para garantizar deudas de sociedades en que el Fondo tenga participación, la Asamblea Extraordinaria de Aportantes deberá acordarlo para cada caso.
En todo caso, estos eventuales gravámenes y prohibiciones no podrán exceder del 49% del activo total del Fondo.
18 CUSTODIA DE VALORES (NORMA DE CARÁCTER GENERAL Nº235 DE 2009) De acuerdo a lo establecido en las normas de carácter general de la SVS Nº 235 de 2009 y Nº 260 de 2009, el Fondo mantiene valores en custodia DCV, fondos mutuos.
19 PARTES RELACIONADAS
Se considera que las partes están relacionadas si una de las partes tiene la capacidad de controlar a la otra o ejercer influencias significativas sobre la otra parte al tomar decisiones financieras u operaciones, o si se encuentran comprendidas por el artículo 100 de la Ley de Mercado de Valores.
a) Remuneración por administración
El fondo es administrado por Celfin Capital S.A. Administradora General de Fondos (la “administradora”), una sociedad administradora de fondos constituida en Chile. La sociedad administradora recibe a cambio de remuneración sobre la base el patrimonio neto del fondo, pagadera mensualmente utilizando la siguiente forma de cálculo:
Comisión Fija
Como comisión Fija Mensual la Administradora percibirá por la administración del Fondo y con cargo a éste, una comisión que corresponderá a un doceavo del 1,19% del monto que resulte mayor entre el valor total de los aportes efectivamente enterados al Fondo y el valor total del patrimonio del Fondo, ambos valores determinados de conformidad con las cifras del Fondo al último día del mes correspondiente.
La Comisión Fija Mensual se devengará en forma mensual y se pagará mensualmente, por períodos vencidos, dentro de los primeros cinco días hábiles del mes siguiente a aquel en que se hubiere devengado.
Comisión Variable
Como comisión Variable la Administradora recibirá una comisión que se provisionará anualmente y se deducirá y calculará de conformidad con lo establecido en los párrafos siguientes. El pago de la Comisión Variable procederá en la medida que se cumplan los supuestos establecidos en las letras A) y B) siguientes.
En caso que el Monto Distribuible represente un monto igual o superior al 8% de los Aportes del Fondo, corresponderá deducir por concepto de comisión variable provisoria un monto ascendente al 23,8% del Exceso Distribuible. Una vez calculada la Comisión Variable Provisoria del año correspondiente, corresponderá que el monto íntegro de la misma sea mantenido en una cuenta especial del Fondo, debiendo invertirse las cantidades de dicha cuenta en los instrumentos señalados en los números (1) al (5) del artículo 10° precedente.
Para efectos de determinar si la Administradora tendrá derecho o no a percibir Comisión Variable, se deberá distinguir entre los siguientes escenarios:
a) Liquidación del Fondo: En caso que se acuerde proceder con la liquidación del Fondo, en la misma fecha en que se adopte dicho acuerdo, deberá procederse a calcular la Comisión Variable que corresponda por el período del año transcurrido hasta esa fecha, de conformidad con lo señalado en los párrafos anteriores.
Una vez efectuado el cálculo señalado en el párrafo precedente, y luego de haberse liquidado la totalidad de los activos del Fondo, se deberá determinar la tasa interna de retorno anualizada del Fondo, la que se calculará tomando en consideración (i) la totalidad de los aportes efectuados al Fondo, (ii) el monto de los repartos efectuados tanto por disminuciones de capital como por distribuciones de dividendos y (iii) el monto resultante de la liquidación de todos los activos del Fondo cuyo producto no haya sido aún distribuido.
En caso que la tasa interna de retorno anualizada del Fondo sea inferior a un 8%, la Administradora no tendrá derecho a percibir Comisión Variable, debiendo en consecuencia procederse a restituir la totalidad del monto correspondiente a Comisiones Variables Provisorias que el Fondo haya acumulado hasta esa fecha.
Por el contrario, en caso que la tasa interna de retorno anualizada del Fondo sea igual o superior a un 8%, la Administradora tendrá derecho a percibir la Comisión Variable que corresponda. Una vez liquidada la totalidad de los activos del Fondo, y antes de proceder a su reparto, deberá determinarse el valor presente en Unidades de Fomento de las cantidades señaladas en los literales (i), (ii) y (iii) del segundo párrafo de la presente letra A), de conformidad con el valor de la UF a la fecha en que se efectuó el aporte, reparto o liquidación correspondiente, descontados a una tasa igual al 8% anual. Los valores presentes referidos en este literal serán calculados a partir de la fecha de la primera suscripción de cuotas del Fondo. Al monto resultante del cálculo del referido valor presente, deberá aplicarse el 23,8%, correspondiendo su resultado a la “Comisión Variable Efectiva”. La Administradora tendrá derecho a percibir por concepto de Comisión Variable, una cantidad equivalente a la Comisión Variable Efectiva, la que se pagará con cargo a las Comisiones Variables Provisorias acumuladas por el Fondo y al producto de la liquidación de los activos del Fondo, en caso que lo acumulado no fuere suficiente.
b) Valorización de los Activos del Fondo; En caso que se acuerde (i) prorrogar el plazo de duración del Fondo, deberá calcularse la Comisión Variable que corresponda por el período del año transcurrido hasta esa fecha, en los mismos términos establecidos en la letra A) precedente, debiendo procederse asimismo en los demás aspectos correspondientes en los términos señalados en dicha letra A) para efectos del cálculo y pago de la Comisión Variable a que en definitiva tendrá derecho la Administradora, reemplazándose para esos efectos el resultante de la liquidación de los activos del Fondo por el monto resultante de la valorización referida en el párrafo precedente.
La Comisión Variable se pagará a la Administradora dentro de los 15 días hábiles siguientes a la fecha en que se haya determinado el monto a pagar de conformidad con lo establecido en los párrafos precedentes. El total de remuneración por administración cargada a resultados por los períodos comprendidos entre el 01 de enero y 30 de septiembre de 2012 y 2011 ascendió a M$554.610 y M$409.533, respectivamente. La deuda por concepto de comisión por administración al 30 de septiembre de 2012, y al 31 de diciembre de 2011 es de M$187.712 y M$59.713, respectivamente.
