NORMAS URBANÍSTICAS GENERALES
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES
CAPÍTULO I. OBJETO, ÁMBITO Y NATURALEZA DEL PLAN GENERAL 6 CAPÍTULO II. EFECTOS, VIGENCIA Y REVISIÓN DEL PLAN GENERAL 9
CAPÍTULO III. CONTENIDO DEL PLAN GENERAL 20
TÍTULO II. NORMAS GENERALES SOBRE OTROS INSTRUMENTOS
DE PLANEAMIENTO Y COMPLEMENTO DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES 28
CAPÍTULO II. OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO 31
TÍTULO III. RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO Y DE LAS
EDIFICACIONES
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES 50
CAPÍTULO II. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO 53
CAPÍTULO III. EL DEBER DE CONSERVACIÓN Y REHABILITACIÓN 60
CAPÍTULO IV. LA PARCELACIÓN URBANÍSTICA 74
CAPÍTULO V. LA INFORMACIÓN URBANÍSTICA 77
TÍTULO IV. NORMAS GENERALES SOBRE LA EJECUCIÓN DE LA
PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES DE LA ACTIVIDAD DE EJECUCIÓN
82
CAPÍTULO II. LAS ACTUACIONES SISTEMÁTICAS 86
CAPÍTULO IV. LA EXPROPIACIÓN FORZOSA POR RAZÓN DE URBANISMO 102 CAPÍTULO V. LA EJECUCIÓN URBANÍSTICA DE LA DOTACIONES 104 CAPÍTULO VI. LA EJECUCIÓN EN ÁREAS DE GESTIÓN INTEGRADAS 106 CAPÍTULOVII. LA INTERVENCIÓN PREVENTIVA DE LOS ACTOS DE
EDIFICACIÓN
106
TÍTULO V. INSTRUMENTOS DE POLÍTICA DE SUELO Y
VIVIENDA
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES 131
CAPÍTULO II. DETERMINACIONES RELATIVAS A GARANTIZAR EL SUELO SUFICIENTE PARA VIVIENDAS DE PROTEGIDAS
138
TÍTULO VI. LA CALIFICACIÓN URBANÍSTICA
CAPÍTULO I. DETERMINACIONES GENERALES SOBRE LA ASIGNACIÓN DE LOS USOS
142
CAPÍTULO II. CONDICIONES COMUNES A TODOS LOS USOS 149
CAPÍTULO III. USO RESIDENCIAL 152
CAPÍTULO IV. USO DE ACTIVIDADES PRODUCTIVAS 159
CAPÍTULO V. USO TERCIARIO 167
CAPÍTULO VI. USO DOTACIONAL 179
CAPÍTULO VII. SISTEMAS LOCALES Y SISTEMAS GENERALES 202
TÍTULO VII. NORMAS GENERALES DE EDIFICACIÓN.
CAPÍTULO I. APLICACIÓN, TIPOS DE OBRAS DE EDIFICACIÓN Y CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN
209
CAPÍTULO II. CONDICIONES DE LA PARCELA 214
CAPITULO III. CONDICIONES DE SITUACIÓN Y FORMA DE LOS EDIFICIOS 219
TÍTULO VIII NORMAS DE URBANIZACIÓN.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES 246
CAPÍTULO II. PROYECTOS DE URBANIZACIÓN Y DE OBRAS ORDINARIAS 246 CAPÍTULO III. LA URBANIZACIÓN DE LOS ESPACIOS VIARIOS 254 CAPÍTULO IV. LAS INFRAESTRUCTURAS URBANAS BÁSICAS 269
CAPITULO V. MEDIDAS DE SEGURIDAD 278
TÍTULO IX. NORMAS GENERALES DE PROTECCIÓN DEL MEDIO
URBANO Y NATURAL.
CAPITULO I. DISPOSICIONES GENERALES 282
CAPITULO II. CONDICIONES DE PROTECCIÓN AMBIENTAL 285 CAPITULO III. PROTECCIÓN DEL SUELO, DE LOS RECURSOS
HIDROLÓGICOS, DE LA VEGETACIÓN Y DE LA FAUNA
293 CAPÍTULO IV. PROTECCIÓN DE LOS RECURSOS PAISAJÍSTICOS 301 CAPITULO V. NORMAS DE PROTECCIÓN DE LOS BIENES DEMANIALES 323
TÍTULO X. NORMAS DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO
HISTÓRICO Y ARQUITECTÓNICO.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES 327
CAPÍTULO II. NORMAS DE PROTECCIÓN DEL CASCO HISTÓRICO DE EL CASTILLO DE LAS GUARDAS
329
CAPÍTULO III. NORMAS DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO EDIFICADO 335 CAPÍTULO IV. NORMAS DE PROTECCIÓN DE ESPACIOS PÚBLICOS Y LUGARES
DE INTERÉS ETNOLÓGICO
352
CAPITULO V. NORMATIVA DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO ARQUEOLÓGICO
NORMAS URBANÍSTICAS PARTICULARES
TÍTULO XI. RÉGIMEN DEL SUELO URBANO.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES 362
CAPITULO II. RÉGIMEN JURÍDICO DEL SUELO URBANO 370
TÍTULO XII. CONDICIONES PARTICULARES DE LAS DISTINTAS
ZONAS DE ORDENANZA DEL SUELO URBANO.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES PRELIMINARES 386
CAPÍTULO II. CONDICIONES PARTICULARES PARA LAS DISTINTAS ZONAS DE ORDENANZAS DE SUELO URBANO
389
TÍTULO XIII. RÉGIMEN DEL SUELO URBANIZABLE
CAPÍTULO I. EL SUELO URBANIZABLE CON DELIMITACIÓN DE SECTORES: ORDENADO Y SECTORIZADO
409
CAPÍTULO II. EL SUELO URBANIZABLE NO SECTORIZADO 421
TÍTULO XIV. RÉGIMEN DEL SUELO NO URBANIZABLE.
CAPÍTULO I. NORMAS GENERALES DEL SUELO NO URBANIZABLE 426 CAPÍTULO II. REGULARIZACIÓN DE LOS USOS Y LA EDIFICACIÓN 438 CAPITULO III. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO NO
URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN
456
CAPITULO IV. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN
463
CAPITULO V. CONDICIONES PARTICULARES DEL SUELO NO URBANIZABLE DE ESPECIAL PROTECCIÓN
467
DISPOSICIONES FINALES DISPOSICIÓN ADICIONAL 473 DISPOSICIONES TRANSITORIAS 474 DISPOSICIÓN DEROGATORIA 475
NORMAS URBANÍSTICAS. ÁMBITO GENERAL
TÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
CAPÍTULO I. OBJETO, ÁMBITO Y NATURALEZA DEL PLAN GENERAL.
Artículo 1. Objeto del Plan General de Ordenación Urbanística de El Castillo de las Guardas.
1. Constituye el objeto del presente Plan General de Ordenación Urbanística el establecimiento de la ordenación urbanística integral del término municipal de El Castillo de las Guardas, adaptada a la vigente Ley de Ordenación Urbanística.
La ordenación urbanística que se contiene en este Plan General, y la que posteriormente se apruebe en desarrollo del mismo, se configura como una función pública no susceptible de transacción que organiza y define tanto el uso del territorio como del suelo, de conformidad con las directrices que vienen marcadas por el interés general, determinando las facultades y los deberes del derecho de propiedad del suelo de acuerdo al destino de éste.
Asimismo, el presente Plan General viene a establecer las determinaciones precisas para organizar la gestión de su ejecución, según el ordenamiento jurídico vigente.
2. El presente Plan General de Ordenación Urbanística de El Castillo de las Guardas sustituye a los precedentes instrumentos de planeamiento general del municipio, en concreto, a las Normas Subsidiarias de Planeamiento Urbanístico aprobadas por la Comisión Provincial de Urbanismo con fecha 22 de Julio de 1.994, que quedan íntegramente sustituidas y derogadas de pleno derecho a la entrada en vigor del presente Plan; sin perjuicio de la transitoriedad que en este Plan expresamente se prevén, o que resulten procedentes de conformidad con la legislación vigente en materia de urbanismo.
Quedan sin efecto, asimismo, los instrumentos de planeamiento y gestión que fueran aprobados en desarrollo de las referidas Normas Subsidiarias, con excepción hecha de aquellos expresamente incorporados al presente Plan General, según lo establecido en las Normas Particulares y en las Disposiciones Transitorias.
Artículo 2. Ámbito Territorial.
El presente Plan de Ordenación Urbanística de El Castillo de las Guardas es de aplicación a la totalidad del término municipal de El Castillo de las Guardas.
Artículo 3. Naturaleza jurídica del Plan General de Ordenación Urbanística
1.El Plan General de Ordenación Urbanística tiene naturaleza jurídica reglamentaria; y ello, debido a la remisión normativa que la vigente legislación urbanística aplicable en la Comunidad Autónoma andaluza efectúa en él, para completar el estatuto jurídico concreto de la propiedad inmobiliaria.
2.El Plan General de Ordenación Urbanística de El Castillo de las Guardas es el instrumento de planeamiento que establece la ordenación urbanística en la totalidad del término municipal y organiza la gestión de su ejecución, de conformidad con la legislación urbanística vigente. Define los elementos básicos de la estructura general y orgánica del territorio, clasifica la totalidad del suelo y establece los regímenes jurídicos correspondientes a cada clase y categoría del mismo. Asimismo, el Plan General delimita las facultades urbanísticas propias del derecho de propiedad del suelo y especifica los deberes que condicionan la efectividad y ejercicio legítimo de dichas facultades.
Artículo 4. Finalidades y Principios Directores de la Ordenación Urbanística
Son fines de la actividad urbanística que establece el presente Plan General de Ordenación Urbanística, así como de los instrumentos urbanísticos que lo desarrollen, los de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivos los mandatos constitucionales contenidos en los artículos 45, 46 y 47 de la Constitución Española, en consonancia con el contenido del artículo 3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
a.Promover un desarrollo sostenible y cohesionado entre los núcleos de población y el territorio en términos sociales, culturales, económicos y ambientales, con el objetivo fundamental de mantener y mejorar las condiciones de calidad de vida de quienes lo habitan. El Plan, para ello, desde una ordenación que procura el uso racional de los recursos naturales, garantiza suficiente superficie de suelo tanto para que las dotaciones y equipamientos urbanos resulten los adecuados como para que todos los residentes puedan acceder a una vivienda digna.
b.Vincular los usos del suelo a la utilización racional y sostenible de los recursos naturales, garantizando un medio ambiente urbano y natural para ser disfrutado, manteniendo y mejorando las condiciones de calidad de vida de sus ciudadanos.
Por ello, son determinadas zonas excluidas del proceso de transformación urbanística, bien pos sus valores ambientales o naturales, bien por resultar innecesarias para atender a las demandas de usos urbanos.
c.Conservar el patrimonio histórico, cultural y artístico del municipio.
d.Proteger el paisaje del término municipal de El Castillo de las Guardas.
e.Subordinar los usos del suelo y de las construcciones, edificaciones e instalaciones, sea cual fuere su titularidad, al interés general definido por la ordenación urbanística que el presente Plan General contiene, evitando la especulación al delimitar el contenido del derecho de propiedad desde la óptica de su función social y utilidad pública.
f. Garantizar la adecuada participación de la comunidad en las plusvalías que se generen por la acción urbanística en materia de clasificación, calificación del suelo y en la ejecución de obras o actuaciones de los entes públicos que impliquen mejoras o repercusiones positivas para la propiedad privada.
vivienda digna y adecuada, especialmente a través de la calificación de suelo para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, y la constitución de patrimonios públicos de suelo.
h.Garantizar la justa distribución de beneficios y cargas entre quienes intervengan en la actividad transformadora y edificatoria del suelo.
CAPÍTULO II. EFECTOS, VIGENCIA Y REVISIÓN DEL PLAN GENERAL.
Artículo 5. Entrada en vigor y efectos de la aprobación del Plan General
1. El Plan General de Ordenación Urbanística alcanzará su vigencia una vez publicada su aprobación definitiva en la forma prevista en el Art. 70.2 de la Ley 7/1.985 de 2 de abril, según modificación de la Ley 39/1.994 de 30 de diciembre, y haya transcurrido el plazo previsto en el Art. 65.2 de la Ley Reguladora de las Bases de Régimen Local.
2. La entrada en vigor del presente Plan General producirá los efectos de Publicidad, Ejecutoriedad y Obligatoriedad, tanto para los particulares como para las Administraciones Públicas, de acuerdo con lo previsto en el artículo 34 de la LOUA:
a. Publicidad, supone que cualquier ciudadano tiene el derecho a consultarlo por sí mismo, o a recabar del Ayuntamiento en cualquier momento información escrita sobre su contenido y aplicación.
b. Ejecutividad, implica la posibilidad real de emprender la realización de los proyectos y las obras que en el Plan estén previstos y, en general, la habilitación al Ayuntamiento para el ejercicio de las funciones enunciadas por la Ley y por el propio Plan en lo que sea necesario para el cabal cumplimiento de sus determinaciones.
c. Obligatoriedad, acarrea el deber, legalmente exigible, del cumplimiento exacto de todas y cada una de sus determinaciones, tanto por parte del Ayuntamiento y los demás
particulares, siendo nula cualquier reserva de dispensación.
Artículo 6. Carácter público del planeamiento
1. El planeamiento viene sujeto al principio de publicidad, con objeto de facilitar a los propietarios el cumplimiento de sus deberes legales, mediante el cabal conocimiento de la situación urbanística a que están sometidas sus fincas, lo que se hace efectivo mediante los siguientes mecanismos:
a. Consulta directa b. Consultas previas c. Informes urbanísticos d. Cédulas urbanísticas
2. Igualmente serán públicos los Registros regulados en el presente Plan, así como los que se pudieren establecer en desarrollo del Plan General, que estarán sometidos al mismo régimen que el establecido para los instrumentos de planeamiento; es decir, cualquier persona tendrá derecho a que se le manifiesten los libros y a obtener certificación de su contenido.
Artículo 7. Vinculación, obligatoriedad y coordinación entre Administraciones
1. La aprobación del presente Plan General, así como la del resto de instrumentos de planeamiento que lo desarrollen, vincula los terrenos, las instalaciones, las construcciones y las edificaciones al destino que resulte de su clasificación y calificación, así como al régimen urbanístico que les sea de aplicación.
2. El Plan General y su posterior desarrollo obligan por igual a cualquier persona física o jurídica, pública o privada, siendo nulas cualesquiera reservas de dispensación.
El cumplimiento estricto de sus términos y determinaciones será exigible por cualquier ciudadano, mediante el ejercicio de la acción pública.
3. Los Planes que desarrollen las entidades supralocales con incidencia territorial en el municipio y que contengan determinaciones no previstas en el Plan de Ordenación del
Territorio de Andalucía o en el Plan de Ordenación del Territorio de ámbito Subregional, deberán ser objeto de informe por parte del Ayuntamiento, con objeto de evaluar su coherencia con los objetivos y determinaciones del presente Plan General. Si no fuera emitido en el plazo de un mes desde la remisión de la documentación completa por el órgano que lo formule, se entenderá favorable. La resolución de las discrepancias que pudieran plantearse se realizará de común acuerdo, para lo cual se podrán constituir comisiones mixtas de concertación.
4. Los proyectos de obras públicas ordinarias y los de implantación de infraestructuras y servicios que fueren promovidos por Administraciones de distinto ámbito, cuando la legislación sectorial establezca un procedimiento especial de armonización o compatibilización, así como las amparadas y definidas en Planes Especiales supramunicipales, deberán ser remitidos al Ayuntamiento para consulta y concertación de sus contenidos por plazo nunca inferior a un mes. Hasta tanto no se acuerden los términos de la ejecución de las obras, no podrá darse inicio a las mismas.
5. En los demás casos, los actos promovidos por las Administraciones Públicas o sus entidades adscritas o dependientes precisarán licencia de obras, dejando a salvo los supuestos en los que concurra un excepcional o urgente interés público, en los que podrá seguirse el procedimiento previsto en el artículo 170.3 de la Ley 7/2002 de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Artículo 8. Ejecución del Plan y Declaración de utilidad pública
1. La gestión y ejecución del presente Plan la llevará a cabo el Ayuntamiento de El Castillo de las Guardas, a quien legalmente vienen encomendadas las competencias municipales en materia de urbanismo.
2. La aprobación del presente Plan General, y de los instrumentos que lo desarrollen, llevará consigo la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los terrenos, las instalaciones, las construcciones y los edificios correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres, cuando se prevean obras públicas ordinarias o se delimiten unidades de ejecución para cuya ejecución sea precisa la expropiación. En cualquier caso, se entenderán incluidos los terrenos precisos para las conexiones exteriores con las redes,
Artículo 9. Régimen de los edificios y usos de Fuera de Ordenación
1. Las instalaciones, construcciones y edificaciones erigidas con anterioridad a la aprobación definitiva del presente Plan General, que resulten disconformes con las determinaciones de uso, ocupación, altura, volumen o alineación, de la nueva ordenación, serán calificadas como fuera de ordenación, que podrá ser integral, diferida o tolerada.
2. Tendrán la consideración de "fuera de ordenación integral", aquellos edificios o instalaciones que presenten una incompatibilidad total o manifiesta con el Plan, bien porque se hallaren actualmente con un uso prohibido que sea preciso eliminar de manera urgente por razones medioambientales o bien porque éste prevea en los terrenos un destino público de espacios libres, equipamiento, red viaria o sistemas de infraestructuras. No viene afectada por este régimen la disconformidad parcial por afección de unas alineaciones públicas cuya ejecución no venga programada en los cinco primeros años de su vigencia.
En los edificios, construcciones e instalaciones afectos a este régimen no podrán realizarse obras de aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación; pero sí las obras de reparación, consolidación y conservación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización de conformidad con su destino. Cualesquiera otras obras, excepto las de demolición, serán ilegales y, en ningún caso, podrán dar lugar a incremento del valor de las expropiaciones.
En los inmuebles considerados fuera de ordenación de carácter integral no se permitirá el cambio de los usos existentes en el momento de la aprobación del Plan, salvo corrección de la disconformidad con las previsiones del presente Plan.
3. El mismo régimen previsto en el apartado inmediatamente anterior será de aplicación a las edificaciones susceptibles de ser declaradas en ruina que, además, fueran disconformes con el uso o alineación establecida o tuvieran una altura o volumen mayores que los máximos señalados en concreto en el presente Plan, en los correspondientes planos o fichas.
con las alineaciones, alturas o usos previstos en el Plan, que se encuentran en aceptable estado de conservación y no se hallen catalogados, cuando no estuviese prevista la expropiación o demolición de la finca en el plazo de cinco años; todo ello atendiendo a razones sociales o económicas. En ellos podrán realizarse las obras de conservación y consolidación, permitiéndose incluso las de restauración y mejora siempre que, en este último caso, de forma simultánea se realicen las alteraciones oportunas, obras de adaptación, supresión o sustitución de dichos elementos disconformes, para que el edificio recupere o adquiera las condiciones suficientes de adecuación a las determinaciones y al grado de protección exigibles por las presentes Normas.
En el régimen de fuera de ordenación diferida podrán, incluso, ser autorizados nuevos usos, siempre que los mismos sean permitidos de acuerdo con la calificación asignada a los terrenos por el Plan. Además, podrán ser autorizadas obras que resulten imprescindibles para la adaptación del local, previa renuncia expresa del mayor valor que el cambio de uso pudiera generar a efectos de expropiación.
Transitoriamente se considerarán en situación de fuera de ordenación diferida las edificaciones e instalaciones emplazadas en cualquier clase de suelo que hubieren sido implantadas sin licencia o con licencia declarada ilegal, y que no hayan sido legalizadas de conformidad con las determinaciones de las presentes Normas, concurriendo los requisitos para ello.
5. Vendrán afectos al régimen de fuera de ordenación tolerada aquellos edificios que, siendo conformes con las alineaciones exteriores, altura y usos previstos por el Plan General, resulten disconformes en lo que respecta a las condiciones de ocupación, edificabilidad o de parcela mínima según el contenido de las normas particulares de la zona en la que se encontraren situados, y no resulten necesarios para la ejecución de ninguna de las determinaciones que el presente Plan contiene. En dichos edificios podrán realizarse todos los tipos de obras de conservación, consolidación y rehabilitación del edificio en cuestión. Incluso podrán ser admitidas obras de reforma y redistribución, siempre que no se genere con ello un aumento del volumen y se renuncie al incremento de su valor de expropiación.
Si la divergencia con las presentes Normas únicamente derivada del incumplimiento de la separación o retranqueo de la edificación al lindero podrán ser admitidas obras de rehabilitación, reforma y redistribución, incluso en el supuesto de que supongan aumento de volumen en los supuestos en los que no haya sido agotada la edificabilidad de la parcela y se renuncia el incremento de su valor de expropiación.
En los edificios afectos a este régimen podrán ser autorizados nuevos usos, siempre que resulten los mismos permitidos conforme a la calificación asignada a los terrenos por el Plan.
Asimismo, serán considerados en situación de fuera de ordenación tolerada aquellos edificios e instalaciones que se encuentren en suelo urbano no consolidado que, a pesar de contar con licencia no declarada ilegal se encuentren localizados en ámbitos o sectores que el presente Plan delimite como Áreas de Regularización o Incrementos de Aprovechamientos Urbanísticos incorporados en Áreas de Reparto.
6. En aquellos sectores o áreas de reforma interior del suelo urbano no consolidado, a ejecutar de forma sistemática, que tengan por finalidad su renovación integral señalados en las Normas Particulares, en los que a la entrada en vigor del Plan se estén desarrollando mayoritariamente actividades económicas, hasta tanto no se inicie la actividad de ejecución se permitirá el normal desenvolvimiento de la actividad, pudiéndose realizar en las edificaciones existentes obras de conservación y consolidación, incluso las de mejora siempre que vayan encaminadas a la dotación de medidas de seguridad en los procesos productivos y no generen aumento de volumen.
7. Tendrán la consideración de fuera de ordenación formal, las partes de las edificaciones o elementos impropios que no resulten conformes con las consideraciones genéricas de las Normas de orden estético, higiénico o de seguridad y usos pormenorizados; o porque alguno de los elementos añadidos (marquesinas, celosías, materiales, colores, publicidad, decoraciones, etc.), sean disconformes con dichas condiciones. En ellos podrán ser realizadas obras de conservación y consolidación, permitiéndose incluso las de rehabilitación y mejora con incremento de volumen, en los casos permitidos, siempre que de forma simultánea se realicen las alteraciones oportunas, obras de adaptación, supresión o sustitución de dichos elementos disconformes, para que el edificio recupere o adquiera las condiciones suficientes de adecuación al ambiente y a su grado de protección exigible por las presentes Normas.
8. Quien enajenare terrenos susceptibles de edificación según las Normas o edificios o industrias fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas calificaciones en el correspondiente título de enajenación.
9. En ningún caso, las situaciones que el presente artículo tolera podrán ser consideradas “reservas de dispensación” en la obligatoriedad y ejecutoriedad de las presentes Normas, pues están objetivamente previstas de modo general para preservar y mejorar el patrimonio urbano edificado; sin perjuicio de que, cuando resultare inevitable la declaración en estado ruinoso de las construcciones, la nueva edificación prevista o su reedificación se realiza con plena conformidad con el contenido de las presentes Normas.
Artículo 10. Vigencia del Plan General
El Plan General de Ordenación Urbanística de El Castillo de las Guardas tendrá vigencia indefinida, adquiriendo la misma desde el día siguiente a aquél en el que se proceda a publicar la aprobación definitiva del mismo.
Artículo 11. Innovación del Plan
1. En cualquier momento, el Ayuntamiento de El Castillo de las Guardas podrá verificar la oportunidad o conveniencia de proceder a la innovación del presente Plan General, dando de este modo lugar a la revisión o modificación del mismo. Cualquier innovación del Plan deberá ser establecida por la misma clase de instrumento de planeamiento, observando iguales determinaciones y procedimiento regulados para su aprobación, publicidad y publicación, y teniendo idénticos efectos.
A los efectos de valorar el alcance de las eventuales innovaciones del Plan General, se entenderá que son elementos y sistemas fundamentales de la estructura general y orgánica de la ordenación integral del territorio, aquellas partes estructurantes que propone el presente Plan como constituyentes del modelo, de la estrategia, de los objetivos o de las directrices del desarrollo territorial. La sustantividad de estos elementos, sistemas, partes o determinaciones urbanísticas es de tal entidad que la eventual alteración de los criterios de intensidad, diseño, extensión y calidad de la clasificación o calificación del suelo en que se consagra aquella estructura general y orgánica, implicará una revisión anticipada del Plan.
2. La innovación se producirá conforme a las reglas particulares de ordenación, documentación y procedimiento que vienen establecidas en el artículo 36.2 de la Ley de
3. Sin perjuicio de lo anterior, la Consejería competente en materia urbanística, previa audiencia al municipio, podrá imponerle al Ayuntamiento la obligación de proceder a la pertinente innovación del presente Plan para la adaptación de sus determinaciones a las de la planificación territorial en los términos que éstas prevean. Todo ello en la forma prevista en el artículo 36.3 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
Artículo 12. Revisión del Plan General
1. Se entiende por revisión del Plan General la alteración integral de la ordenación establecida por el mismo y en cualquier caso la alteración sustancial de la ordenación estructural.
2. Constituyen motivos de revisión:
a. La aprobación y entrada en vigor de una Ley que implique la modificación sustancial de los criterios normativos sobre los que se fundamenta el presente Plan.
b. La aprobación de un Plan de Ordenación del Territorio de Ámbito Subregional que así lo disponga o lo haga necesario, de conformidad con lo dispuesto en el Art 23 de la Ley 1/1994, de 11 de Enero, de Ordenación del Territorio de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Lo anterior se entenderá sin perjuicio de la inmediata prevalencia de aquellas determinaciones del Plan de Ordenación del Territorio que sean de aplicación directa.
c. La adopción de nuevos criterios respecto de la estructura general y orgánica del territorio o de la clasificación del suelo y de sus determinaciones que vengan motivadas, bien por la elección de un modelo territorial distinto, bien por la aparición de circunstancias sobrevenidas y excepcionales de carácter demográfico o económico, que incidan sustancialmente sobre la ordenación, bien por el agotamiento de la capacidad del Plan General.
d. La aparición de otras circunstancias sobrevenidas de análoga naturaleza e importancia que lo justifiquen, porque afecten a los criterios determinantes de la estructura general y orgánica del territorio del municipio o a las determinaciones sustanciales que la caracterizan; asimismo, en caso de urgencia o excepcional interés público.
3. En cualquier caso, se procederá a la revisión cuando:
a. Se haya urbanizado la totalidad del Suelo Urbanizable previsto en el presente documento, y se haya alcanzado un 70 % de su ocupación por las edificaciones previstas.
b. Sobrevengan actuaciones de tal carácter que no pueda la estructura actual del Plan contemplarlas ni asumirlas, toda vez que el establecimiento de las mismas, supondría el desajuste de todas las previsiones de crecimiento del municipio de El Castillo de las Guardas.
Artículo 13. Modificaciones del Plan General.
1. Constituye modificación de elementos del Plan General aquella alteración de sus determinaciones que no suponga revisión conforme a lo dispuesto en estas Normas y, en general, las que puedan aprobarse sin reconsiderar la globalidad del Plan o la coherencia de sus previsiones, porque no afecten a la estructura general y orgánica del territorio o a la clasificación del suelo. La modificación podrá tener lugar en cualquier momento, y, en cualquier caso, vendrá convenientemente motivada y justificada.
2. En cualquier momento, el municipio podrá redactar y aprobar, mediante acuerdo de su Ayuntamiento Pleno, versiones completas y actualizadas o textos refundidos de los instrumentos de planeamiento que hayan sido objeto de modificaciones. Su redacción y aprobación será preceptiva cuando, por el número o alcance de las modificaciones, resulte necesaria para el adecuado e idóneo ejercicio por cualquier persona del derecho de consulta sobre el instrumento de planeamiento íntegro.
ejemplares de los mismos en el registro administrativo del correspondiente Ayuntamiento y en el de la Consejería competente en materia de urbanismo cuando corresponda a instrumentos de planeamiento cuya aprobación definitiva le competa, o tengan que ser objeto de informe por parte de la misma, previo a su aprobación definitiva.
3. No se consideran, en principio, modificaciones del Plan General:
a. La delimitación de Unidades de Ejecución y la de áreas de reserva de terrenos para el Patrimonio Municipal de Suelo, no previstas expresamente en el Plan General.
b. La modificación o sustitución de los Sistemas de Actuación previstos en el Plan, en los términos que plantea la legislación urbanística vigente.
c. Las alteraciones que puedan resultar del margen de concreción que la Ley y que el propio Plan General reserva al planeamiento de desarrollo, según lo previsto en estas Normas.
En particular, tendrán tal consideración los meros ajustes puntuales en la delimitación de los instrumentos de planeamiento y de gestión, para adecuarlos a la realidad física del terreno, siempre que no impliquen reducción de los sistemas generales o de los espacios libres y equipamientos públicos, ni supongan un incremento de la edificabilidad.
Igualmente, se incluyen en este supuesto las alteraciones de las determinaciones no vinculantes del Plan General establecidas por el planeamiento de desarrollo.
d. La alteración de las determinaciones no básicas de las ordenanzas de edificación contenidas en este Plan General, que se tramitarán de conformidad a lo previsto para las ordenanzas municipales.
Ordenanzas Especiales, para el desarrollo o aclaración de aspectos concretos y específicos del Plan, previstas o no en estas Normas.
f. La mera corrección de los errores materiales, aritméticos o de hecho, de conformidad con la legislación aplicable.
g. La determinación y concreción de los plazas máximos de ejecución del planeamiento que vienen dispuestos, siempre que se lleve a efecto conforme a la previsión de la normativa urbanística.
h. La inclusión de algún elemento en el Catálogo de Protección.
4. En cualquier caso, la modificación deberá justificar expresamente la necesidad de la alteración propuesta, así como el mantenimiento del modelo territorial del Plan y su incidencia sobre éste. Asimismo habrá de justificarse la posibilidad de proceder a la misma sin necesidad de revisar el Plan.
5. Cuando la modificación del Plan General pueda afectar al aprovechamiento medio de una o varias Áreas de Reparto, la Memoria deberá justificar la incidencia de tal modificación en relación con el valor del aprovechamiento medio del resto de las Áreas de Reparto.
En suelo urbanizable, en el supuesto de que se disminuya el aprovechamiento medio, el cálculo excluirá los sectores que cuenten con aprobación definitiva. El incremento del Aprovechamiento Medio, no podrá derivar de un incremento de la edificabilidad total.
CAPÍTULO III. CONTENIDO DEL PLAN GENERAL. Artículo 14. Documentación.
1. Toda la documentación del Plan General integra una unidad coherente cuyas determinaciones deberán aplicarse en la forma regulada en el presente artículo e interpretarse de acuerdo con lo dispuesto en el artículo siguiente.
2. El Plan General está integrado por los siguientes documentos:
a. Memoria General. Este documento señala los objetivos generales, informa, expresa y justifica los criterios seguidos para adoptar las determinaciones que el Plan contiene. Se configura, pues, como un instrumento básico para la interpretación del Plan en su conjunto, útil para resolver los conflictos interpretativos que pudieran plantearse a la luz del cotejo de los distintos documentos o determinaciones del Plan.
b. Documentación Gráfica del Plan General.
c. Normas Urbanísticas, que incluyen tanto las Normas Generales como las Normas Urbanísticas Particulares. Contienen un articulado que establece y regula el régimen jurídico al que quedan sometidas las distintas clases de suelo. Asimismo, incorpora fichas reguladoras de los ámbitos de planeamiento y Áreas de Reparto que prevalecen sobre los restantes documentos del Plan para todo lo que en ellas se establece sobre desarrollo, gestión y ejecución del planeamiento y en cuanto al régimen jurídico propio de las distintas clases o categorías de suelo y los aprovechamientos admisibles sobre el mismo.
Como anexo a las mismas se incluyen las correspondientes Fichas para Ámbitos de Planeamiento Específico.
d. Catálogo.
e. Estudio de Impacto Ambiental
3. Todos y cada uno de los anteriores documentos serán igualmente vinculantes, en virtud del alcance de sus propios contenidos y con el grado explícito que se señale para cada uno de ellos.
En el supuesto de que las propuestas explícitas contenidas en cualquiera de los documentos de ordenación, resultaren contradictorias con sugerencias o propuestas explícitas contenidas en los documentos informativos, habrá de considerarse que las primeras tienen prevalencia sobre estas últimas. En cualquier caso, se entenderán de aplicación aquellas indicaciones explícitas que aparezcan en cualquiera de los documentos y no tuviesen contradicción con las propuestas de los demás, entendiéndose el Plan como un todo coherente articulado y complementario en cada uno de sus documentos.
Artículo 15. Interpretación del Plan General
1. La interpretación del Plan General corresponde al Ayuntamiento de El Castillo de las Guardas en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, sin perjuicio de las facultades de revisión que vienen atribuidas a la Administración Autonómica y a las funciones jurisdiccionales propias del Poder Judicial, de conformidad con las leyes vigentes.
2. Los distintos documentos del Plan General integran una unidad cuyas determinaciones deben aplicarse según el sentido propio de su literatura, que prevalecerá sobre los planos, siempre en relación con el contexto y con los antecedentes históricos y legislativos, en aras al mejor cumplimiento de los objetivos generales del propio Plan, atendida la realidad social del momento en que se apliquen.
3. Las determinaciones del Plan General se interpretarán con arreglo al valor de sus documentos, en razón a sus contenidos, conforme a lo señalado en el párrafo anterior, y a sus fines y objetivos, expresados en la Memoria de Ordenación.
No obstante, si a pesar de la aplicación de estos criterios interpretativos, subsistiera imprecisión en sus determinaciones o contradicción entre ellas, prevalecerá la interpretación del Plan más favorable al mejor equilibrio entre aprovechamientos edificatorios y equipamientos urbanos, a los mayores espacios libres, al menor deterioro del medio ambiente natural, a la menor transformación de los usos y actividades tradicionales existentes, y al interés de la colectividad.
Los datos relativos a las superficies de los distintos ámbitos de planeamiento y gestión en Suelo Urbano y urbanizable han de entenderse aproximados.
En el supuesto de no coincidencia entre dicha medición y la real del terreno comprendido dentro de los ámbitos referidos, el instrumento de planeamiento o gestión que se formule en esos ámbitos para el desarrollo pormenorizado de las previsiones del Plan General, podrá corregir el dato de la superficie, aumentándolo o disminuyéndolo, siempre a la vista de la pertinente documentación justificativa (básicamente planos topográficos oficiales) sin que ello
4. Los actos realizados al amparo del texto de una norma del presente Plan General que persigan un resultado prohibido o contrario a dicho Plan o al ordenamiento urbanístico en general se considerarán ejecutados en fraude de ley y, en ningún supuesto, impedirán la debida aplicación de la norma que se hubiera tratado de eludir.
5. Cuando la aplicación de criterios interpretativos de las determinaciones o normas del Plan tengan especial relevancia y supongan aclaración importante de la normativa del Plan o de sus Ordenanzas, los mismos serán publicados para general conocimiento por el medio que el Ayuntamiento considere más apto para tal fin.
Artículo 16. Determinaciones del Plan General. Carácter de las mismas.
1. El presente Plan General de Ordenación Urbanística desarrolla las determinaciones precisas para establecer el modelo territorial por el que se ha optado, de conformidad con la habilitación contenida en la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
2. De acuerdo con la anterior habilitación, el presente Plan General de Ordenación contiene determinaciones estructurales, pormenorizadas preceptivas y pormenorizadas potestativas.
Artículo 17. Determinaciones del Plan General de carácter estructural.
1. El presente Plan General establece la ordenación estructural del término municipal, constituida por la estructura general y orgánica y por las directrices definitorias del modelo territorial y de desarrollo urbano adoptado, con objeto de organizar de modo coherente la ocupación del territorio conforme a la evolución urbana, atendiendo a criterios de sostenibilidad que garanticen la conservación del medio ambiente natural y urbano.
2. La Ordenación Estructural viene establecida mediante las siguientes determinaciones:
a. El Plan clasifica la totalidad del suelo del término municipal delimitando las superficies adscritas a cada clase y categorías de suelo; previendo el crecimiento urbano necesario para garantizar el desarrollo de la ciudad a medio plazo. Las clases de suelo que establece el Plan son: Suelo Urbano, Suelo No Urbanizable y Suelo Urbanizable. En los correspondientes Planos de Ordenación de cada uno de los núcleos son
convenientemente identificados los terrenos destinados a sistemas generales de ámbito local. En cualquier caso, las categorías que se distinguen dentro de cada clase de suelo son las que siguen:
En el Suelo Urbano:
• Suelo Urbano No Consolidado, aquellos terrenos que adscritos a esta clase de suelo concurren alguna de las siguientes circunstancias:
a) Carecer de urbanización consolidada por:
1. No comprender la urbanización existente todos los servicios, infraestructuras y dotaciones públicos precisos, o unos u otras no tengan la proporción o las características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir.
2. Precisar la urbanización existente renovación, mejora o rehabilitación que deba ser realizada mediante actuaciones integradas de reforma interior, incluidas las dirigidas al establecimiento de dotaciones.
b) Formar parte de áreas homogéneas de edificación, continuas o discontinuas, a las que el instrumento de planeamiento les atribuya un aprovechamiento objetivo considerablemente superior al existente, cuando su ejecución requiera el incremento o mejora de los servicios públicos y de urbanización existentes.
• Suelo Urbano Consolidado, aquellos terrenos urbanos no comprendidos en el apartado anterior y que adscritos a esta clase de suelo.
• Suelo No Urbanizable de Especial Protección por legislación específica.
• Suelo No Urbanizable de Especial Protección por la planificación territorial o urbanística.
• Suelo No Urbanizable de carácter Natural o Rural. • Suelo No Urbanizable del Hábitat Rural Diseminado.
En el Suelo Urbanizable:
• Suelo Urbanizable Ordenado, es aquel integrado por los terrenos que forman los sectores para los que el Plan establece directamente la ordenación detallada.
• Suelo Urbanizable Sectorizado, que viene integrado por aquellos terrenos que se consideran suficientes y más idóneos para absorber los crecimientos que el Plan prevé.
• Suelo Urbanizable No Sectorizado, integrado por los restantes terrenos adscritos a esta clase de suelo y que no se consideran necesarios para el logro de los objetivos y fines del presente Plan en los años de programación inicialmente previstos para su ejecución.
b. El Plan General, asimismo, establece las disposiciones oportunas para garantizar el suelo suficiente destinado a la construcción de viviendas de protegidas, de acuerdo con las necesidades previstas en el Plan, de conformidad con el contenido de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, mediante su distribución cuantitativa entre los diferentes sectores previstos en el Plan.
c. El Plan reserva los terrenos y construcciones de tipo dotacional públicos que constituyen la red de Sistemas Generales para asegurar la racionalidad y coherencia del desarrollo urbanístico y garantizar la calidad y funcionalidad de los principales espacios de uso colectivo. Las reservas darán cumplimiento a los mínimos que vienen establecidos en el artículo 10.1A)c) de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
d. El Plan determina los usos, densidades y edificabilidades globales para cada Área y Sector del Suelo Urbano y Urbanizable Ordenado. Se establecen estas determinaciones en los Planos de Ordenación, en las presentes Normas Urbanísticas y en las fichas anexas sobre Sectores y Áreas de Reforma Interior en el apartado correspondiente a las edificabilidades máximas establecidas para cada uno de ellos.
e. El Plan establece, para el Suelo urbanizable Sectorizado, la regulación de los usos incompatibles y las condiciones para proceder a su sectorización así como aquéllas para garantizar la adecuada inserción de dichos terrenos en la estructura urbana que propone el Plan.
f. El Plan delimita y establece el aprovechamiento medio de cada Área de Reparto.
g. El Plan establece los elementos y espacios urbanos objeto de especial protección por su singular valor arquitectónico, histórico o cultural, fijando para los mismos las oportunas determinaciones de protección.
h. El Plan dispone las normas para las categorías del Suelo No Urbanizable de Especial Protección, identificando los elementos y espacios de valor histórico, natural o paisajístico más relevantes. Asimismo, delimita e identifica los ámbitos del Hábitat Rural Diseminado y establece las medidas para evitar la formación de nuevos asentamientos.
3. En ningún caso, las determinaciones estructurales podrán ser modificadas por instrumento de planeamiento de desarrollo.
Artículo 18. Determinaciones de la Ordenación Pormenorizada del Plan General de carácter preceptivo.
tiene por objeto la ordenación precisa y en detalle de ámbitos determinados, o la definición de criterios y directrices para la redacción de la ordenación detallada en los mismos.
2. Son determinaciones de la ordenación pormenorizada preceptiva:
a. En el Suelo Urbano Consolidado, la ordenación urbanística detallada y el trazado pormenorizado de la trama urbana, sus espacios públicos y dotaciones comunitarias, complementando la ordenación estructural. Esta ordenación determina los usos pormenorizados y las ordenanzas de edificación para legitimar directamente la actividad de ejecución sin necesidad de planeamiento de desarrollo.
b. En el Suelo Urbano No Consolidado, la delimitación de las áreas de reforma interior; las cuales, precisan planeamiento de desarrollo para establecer su ordenación detallada, así como la definición de sus objetivos y asignación de usos, densidades y edificabilidades globales para cada área.
Asimismo, se delimitan las áreas de reparto y se determinan sus aprovechamientos medios.
c. La normativa de aplicación a las categorías de Suelo No Urbanizable que no tienen el carácter de estructural, y al Suelo Urbanizable No Sectorizado.
d. La definición de los elementos o espacios que requieren especial protección por su valor urbanístico, arquitectónico, histórico, cultural, natural o paisajístico, que no tienen el carácter de estructural.
e. La previsiones de programación y gestión de la ejecución de la ordenación regulada en este apartado.
Artículo 19. Determinaciones de la Ordenación Pormenorizada del Plan General de carácter potestativo.
1. Las determinaciones de la ordenación pormenorizada no incluidas en el artículo precedente, tienen la consideración de potestativas por no venir exigidas como necesarias por la legislación urbanística vigente para los Planes Generales.
2. Las determinaciones de la ordenación detallada potestativa en suelo urbano no consolidado ordenado y urbanizable ordenado tendrán el carácter de normas de aplicación directa y vinculante.
En el supuesto de que en el ejercicio de la potestad de planeamiento la Administración acordara la formulación de un Plan Parcial o Especial no previsto, cuyo objeto fuera modificar, para su mejora, la ordenación pormenorizada establecida con carácter de potestativa en el presente Plan General, dichas determinaciones potestativas pasarían a tener el carácter de recomendación para el instrumento de planeamiento de desarrollo; el cual, únicamente podría apartarse de ellas previa justificación de que la nueva solución propuesta se adapta de manera más conveniente a la realidad existente, sirviendo adecuadamente a los intereses generales.
3. Las determinaciones potestativas contenidas en el presente Plan General tendrán la consideración de recomendación para el posterior planeamiento de desarrollo en lo que se refiere al suelo urbanizable y urbano no consolidado sin ordenación pormenorizada. De conformidad con el carácter de recomendación que se les atribuye habrán de entenderse como indicativas, salvo que expresamente se establezcan como vinculantes incorporándose en ese caso como uno de los criterios y objetivos de la ordenación, las soluciones concretas que sobre disposición de volúmenes y trazados viarios secundarios se incorporan en los Planos de Ordenación en el suelo urbanizable sectorizado y en el suelo urbano objeto de planeamiento de desarrollo, sin que por éstos puedan ser alterados a no ser que pueda justificarse que la solución adoptada incorpora mejoras y se ajusta a los criterios y objetivos definidos para la ordenación detallada del sector.
TÍTULO II. NORMAS GENERALES SOBRE LOS INSTRUMENTOS QUE HABRÁN DE COMPLEMENTAR Y DESARROLLAR LA DE LA ORDENACIÓN DEL PLAN GENERAL.
CAPÍTULO I. DISPOSICIONES GENERALES.
Artículo 20. Instrumentos de complemento y desarrollo del Plan General.
1. Para el desarrollo y ejecución del Plan General la legislación urbanística prevé los siguientes instrumentos:
a. Instrumentos de Ordenación, que son aquéllos cuya finalidad es desarrollar o complementar las determinaciones del Plan General o del Planeamiento Territorial:
• Otros Instrumentos de Planeamiento General: -Plan de Sectorización
• Planeamiento de Desarrollo: - Plan Parcial - Plan Especial - Estudio de Detalle
b. Instrumentos de Gestión, o de ejecución jurídica del planeamiento, cuya finalidad es hacer posible el reparto equitativo de los beneficios y cargas derivados de la ordenación urbanística, rescatar las plusvalías correspondientes a los entes públicos, posibilitar la obtención de los terrenos destinados a dotaciones públicas y, en su caso, distribuir la carga que se derive de las obras de urbanización necesarias:
• De Gestión Integrada o Sistemáticos, así denominados los que forman parte de alguno de los sistemas de actuación integrados por la legislación urbanística aplicable, mediante la delimitación de Unidades de Ejecución. En
función del sistema elegido, el instrumento de gestión será - Proyecto de Compensación
- Proyecto de Reparcelación - Proyecto de Expropiación
• De Gestión Simple, aquéllos que para el cumplimiento de los deberes urbanísticos en suelo urbano, no forman parte de ninguno de los sistemas de actuación, excluidos justificadamente de las Unidades de Ejecución.
• Directos. Para la ejecución de los sistemas generales o de algunos de sus elementos
Son instrumentos de Gestión Simple y Directos: - Proyectos de Expropiación
- Expedientes de Distribución de Cargas, que incluyen entre otros las Contribuciones Especiales
- Proyectos de Parcelación - Los Convenios Urbanísticos - Las Obras Ordinarias
- Las Áreas de Gestión Integradas
c. Instrumentos de Ejecución, que vienen referidos a todos aquellos proyectos técnicos, cuyo objeto es posibilitar la realización de las actividades de uso, urbanización o edificación de los terrenos.
• Proyectos Técnicos:
- De edificación
- Proyectos de Actuación de Interés Público en Suelo No Urbanizable
- De actividades o instalaciones - De modificación del uso
d. Instrumentos de Protección, así denominados aquéllos cuya finalidad es la protección, conservación y regulación del patrimonio histórico y arquitectónico, del medio físico o natural y del medio urbano. Son instrumentos de protección los Planes Especiales elaborados con tal fin y los Catálogos.
2. El presente Plan General no prevé la formulación de Planes de Ordenación Intermunicipales. No obstante lo cual, si llegara a redactarse alguno al amparo de lo dispuesto en el artículo 11.2.c. de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, será requisito para su válida aprobación que sus determinaciones respeten la estructura general y orgánica que el presente Plan General establece, sin que su contenido pueda constituir, en ningún caso, revisión total o parcial del Plan General.
CAPÍTULO II. OTROS INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO.
SECCIÓN PRIMERA. FIGURAS DE PLANEAMIENTO GENERAL.
Artículo 21. El Plan de Sectorización.
1. Los Planes de Sectorización tienen por objeto el cambio de categoría de terrenos de Suelo Urbanizable No Sectorizado a Suelo Urbanizable Sectorizado u Ordenado, innovando el presente Plan General y complementando la ordenación que por éste viene establecida, incorporando todas las determinaciones estructurales y pormenorizadas preceptivas con objeto de garantizar su adecuada inserción en la estructura general y orgánica definida por el Plan.
2. En el acuerdo de formulación del Plan de Sectorización deberá justificarse expresamente la procedencia y oportunidad de su redacción y tramitación; atendiendo, para ello, a la evolución de los procesos de ocupación y utilización del suelo y la previsible evolución de éstos en el medio plazo, tomando para ello en consideración la tendencia observada desde la aprobación del presente Plan General, el modelo de desarrollo urbano propuesto por éste, el grado de ejecución de los sectores del suelo urbanizable delimitados así como los criterios que el presente Plan General establece respecto a la sectorización. Por lo tanto, habrá de ser motivada la procedencia de su formulación y aprobación atendiendo a la insuficiencia a medio plazo del suelo urbanizable sectorizado y ordenado para atender adecuadamente a las necesidades del municipio, bien por agotamiento de las posibilidades edificatorias de éstos bien por imposibilidad de la implantación de los usos o tipologías demandados en los mismos.
3. En ningún caso podrá tramitarse un Plan de Sectorización que no contenga las cédulas expresivas de las certificaciones técnicas de los órganos competentes respecto de la suficiencia de las infraestructuras, servicios, dotaciones y equipamientos para garantizar los servicios públicos que la propuesta demande, así como la ejecución, mejora o reforzamiento de las redes de infraestructuras exteriores afectadas por la nueva actuación.
4. A la solicitud de tramitación del Plan de Sectorización inexcusablemente serán acompañados los compromisos y garantías para la ejecución de la urbanización, que serán
como mínimo del 10% del coste total de las obras.
5. El Plan de Sectorización tendrá que garantizar:
a. La coherencia de sus determinaciones con las estrategias globales regionales y municipales, con objeto de que la utilización del suelo resulte razonable y sostenible.
b. La viabilidad de la transformación de los terrenos según su adecuación al modelo de crecimiento urbano, así como el cumplimiento de las condiciones y previsiones para proceder a la sectorización.
c. La integración de la nueva propuesta respecto de la ordenación estructural establecida por el Plan General de Ordenación Urbanística.
6. El Plan de Sectorización tendrá el siguiente contenido sustantivo, sin perjuicio del que pudiere resultar necesario tras el futuro desarrollo reglamentario de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía:
a. La delimitación del sector o sectores que serán objeto de transformación, según los criterios básicos contenidos en el Plan General, incorporando los sistemas generales incluidos o adscritos con objeto de garantizar la integración de la actuación en la estructura general municipal y, en su caso, supramunicipal.
b. Las determinaciones relativas a la definición del aprovechamiento medio, de conformidad con lo establecido en el artículo 10.1.A) f) de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
el artículo 10.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía.
d. Las determinaciones de ordenación estructural y pormenorizada propias de los Planes Generales de Ordenación Urbanística para el suelo urbanizable sectorizado o, en su caso, ordenado.
e. Las determinaciones relativas a la organización de su gestión y programación de la totalidad de su ámbito, estableciendo los plazos para el cumplimiento de todos los deberes urbanísticos, incluido el de formulación de los planes e instrumentos de ejecución. En especial, deberán detallarse las previsiones relativas a la ejecución y financiación de los sistemas generales y dotaciones locales de los distintos sectores y obras de infraestructuras y servicios exteriores precisas para el correcto funcionamiento del ámbito y su adecuada integración en la estructura general del presente Plan.
7. En los supuestos en que el Plan de Sectorización proceda a categorizar el suelo urbanizable como ordenado, de modo que establezca su ordenación pormenorizada para que resulte directamente ejecutivo, las determinaciones previstas en el apartado anterior habrán de ser integradas y complementadas con las dispuestas para los Planes Parciales por el presente Plan.
8. El vencimiento de los plazos máximos contemplados para el cumplimiento de las correspondientes actuaciones habilitará al municipio para:
a. Prorrogar de forma justificada los plazos previstos para su ordenación y ejecución, previo informe de la Consejería competente en materia de urbanismo.
b. Proceder a la expropiación de los terrenos para restituirlos al estado físico y jurídico en el que se encontraban o para proseguir su transformación, en cualquier caso con pérdida de la fianza prestada.
SECCIÓN SEGUNDA. DISPOSICIONES GENERALES PARA LAS FIGURAS DE PLANEAMIENTO DE DESARROLLO
Artículo 22. Iniciativa en la Redacción del Planeamiento de Desarrollo.
1. El planeamiento de desarrollo podrá ser redactado a iniciativa del Ayuntamiento de El Castillo de las Guardas, de otras administraciones públicas competentes, y a iniciativa particular.
2. El Plan General determina, respecto a los distintos ámbitos que precisan instrumentos de desarrollo para el establecimiento de la ordenación pormenorizada o en detalle, a quién le corresponde la iniciativa para la redacción de la respectiva figura de planeamiento.
En aquellos supuestos en que no se indique nada, estos podrán ser redactados indistintamente a iniciativa pública o privada.
3. Los particulares tienen derecho a formular consulta previa en materia de planeamiento y a iniciar la tramitación de los instrumentos de ordenación que formulen, siempre que presenten la documentación necesaria en cada caso, cuyo contenido resulte conforme a derecho y, en particular, a las disposiciones del Plan General.
4. En aquellos supuestos en los que el planeamiento de desarrollo no sea redactado a iniciativa municipal, el Ayuntamiento, además del necesario control de legalidad, habrá de ejercer un control de oportunidad con relación a las determinaciones y criterios adoptados por el redactor. A tal efecto, y con la finalidad de desarrollar los objetivos y directrices de ordenación que vienen establecidos en el presente Plan General, podrá adoptar justificadamente aquellos criterios de oportunidad sobre la ordenación pormenorizada que mejor satisfagan el interés general.
5. Cada instrumento de planeamiento que sea elevado para su tramitación y aprobación, deberá ser complementado con un ejemplar del mismo en soporte informático. Tal exigencia será igualmente aplicable a los instrumentos de gestión urbanística y Proyectos de Urbanización que sean redactados a iniciativa particular.
Artículo 23. Planeamiento a Iniciativa Particular.
1. El planeamiento que se redacte y ejecute a iniciativa particular, además de las determinaciones propias de éstos conforme a la legislación urbanística y de acuerdo con el presente Plan General, habrán de recoger las siguientes:
A. Estructura de la propiedad y demás derechos afectados, conforme al Registro de la Propiedad e información catastral, adjuntando notas simples registrales de las distintas fincas afectadas o, en su caso, título del que provengan los derechos y cargas, así como nombre, apellidos y dirección de los propietarios y titulares de derechos afectados. La relación que a tal efecto se elabore vendrá avalada con documentación planimétrica.
B. Modo de ejecución de las obras de urbanización y previsión sobre la futura conservación de las mismas.
C. Estudio económico financiero relativo a la viabilidad económica de la actuación, aún cuando ello no fuere parte integrante de la documentación del plan de que se trate. Compromisos en orden a:
a. La conservación de las obras de urbanización, dotaciones e instalaciones de servicios públicos en ejecución en tanto que las mismas no sean recibidas por el Ayuntamiento y, en su caso, a su conservación una vez recepcionadas las mismas.
b. En la publicidad que se realice con relación a la ventas de inmuebles, será obligatorio expresar con claridad si el planeamiento ejecutivo o preciso se encuentra aprobado y, en caso de estarlo, la fecha de aprobación definitiva del Plan y del proyecto de reparcelación. La no constancia en la publicidad de tales extremos será sancionada como infracción en los
términos previstos en la legislación urbanística.
c. En su caso, otros compromisos asumidos con ocasión de la suscripción de convenios urbanísticos.
2. Con carácter previo a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva, deberá presentarse garantía, en cualquiera de las formas admitidas por la legislación local, por importe del 6% del coste que resulte para la implantación de los servicios y ejecución de las obras de urbanización, de conformidad con la evaluación económica o estudio económico financiero del Plan.
Artículo 24. Concreción de los Aprovechamientos Resultantes por los Instrumentos Encargados de la Ordenación Detallada y Regularización de los Excesos y Defectos.
1. De conformidad con el contenido del artículo 61.5 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía, el instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada precisa para desarrollar la actividad de ejecución en el área urbana o sector correspondiente, deberá fijar y concretar, respetando los criterios del Plan General, el aprovechamiento urbanístico objetivo total resultante en cada ámbito, en función de la concreta distribución de usos y tipologías que finalmente se haya adoptado en el Plan Parcial, Plan Especial o, en su caso, en el Estudio de Detalle para el reparto de la máxima edificabilidad asignada por el Plan General para cada sector o área de reforma interior, dentro de los límites establecidos.
2. A tal fin, el instrumento de planeamiento que establezca la ordenación detallada precisa para la ejecución procederá a ajustar el aprovechamiento urbanístico objetivo total que consume la concreta distribución de edificabilidades entre los usos y tipologías admitidos llevada a cabo por aquellos instrumentos de desarrollo entre las posibilidades y límites admitidas por este Plan General, mediante el sumatorio de los distintos metros cuadrados edificables multiplicados por sus respectivos coeficientes de uso y tipología; sin perjuicio de la aplicación del coeficiente de costes de urbanización atribuido por el Plan General al ámbito.
Parciales, Especiales o Estudios de Detalle para distribuir, dentro de unos límites, en unos usos y tipologías determinadas por el presente Plan la total edificabilidad asignada por este Plan al ámbito de ordenación, pueda derivarse un perjuicio para la Administración, dando lugar a un resultado final que origine en unos menores excesos o en unos mayores defectos de aprovechamientos objetivos que los previstos en el presente Plan General para cada uno de los sectores o áreas. De igual forma, tampoco se admitirá que del ejercicio de la citada potestad se derive un beneficio injustificado para los propietarios de la Unidad, concretado en la adquisición de un aprovechamiento subjetivo superior al 90% del Aprovechamiento Medio del Área de Reparto.
4. Si tras la aplicación de los coeficientes de ponderación de usos y tipologías a la concreta distribución que el planeamiento de desarrollo realizase de la edificabilidad total atribuida por este Plan, se produjera alguna alteración del total del aprovechamiento urbanístico objetivo asignado al ámbito de ordenación en el cálculo del Aprovechamiento Medio del Área de Reparto realizado en el presente Plan y resultasen excesos de aprovechamiento superiores a los inicialmente previstos en el citado cálculo, éstos pertenecerán a la Administración para ser destinados preferentemente a la adquisición de dotaciones en suelo urbano consolidado o no urbanizable o bien para la ampliación del Patrimonio Municipal del Suelo. En ningún caso, podrá derivarse de la aplicación de las distintas tipologías o usos admitidas, un incremento de la edificabilidad asignada al ámbito, ni una alteración del aprovechamiento objetivo total superior a un 10% asignado por el Plan.
5. Sin perjuicio de lo anterior, el instrumento de la ordenación detallada podrá completar el cálculo de los aprovechamientos a los efectos de las operaciones redistributivas internas en el ámbito de las distintas unidades reparcelables mediante el establecimiento de coeficientes en los que se reflejen las diferencias de situación y características urbanísticas dentro del espacio ordenado.
Artículo 25. Reservas Dotacionales y Criterios de Ordenación del Planeamiento de Desarrollo.
Tanto los sectores del Suelo Urbanizable Sectorizado, como las áreas de reforma interior que precisan Plan Especial, se ordenarán con arreglo a las determinaciones y parámetros particulares que se definen para cada uno de ellos en las fichas individualizadas así
como con los criterios de ordenación definidos en los planos y con los que se enumeran a continuación:
1. Las reservas de terrenos de carácter local para parques y jardines públicos, zonas deportivas públicas y de recreo y expansión, centros culturales o docentes, asistenciales y viales , a establecer por el planeamiento de desarrollo en los sectores respetarán los mínimos establecidos en el artículo 17 de la LOUA así como en los Criterios y Objetivos que para cada ámbito de ordenación se reflejan en las Normas Particulares del presente Plan. Sin perjuicio de lo anterior, el Plan General podrá delimitar los ámbitos en los que el instrumento de desarrollo podría llegar a justificar la exención parcial de los mismos prevista en el apartado 2 del mencionado precepto por apreciarse la concurrencia del supuesto previsto en su párrafo segundo. De igual modo, en las áreas de reforma interior se respetarán por el Plan Especial las reservas de terrenos que se establecen como mínimas en los Criterios y Objetivos que para cada ámbito se reflejan en las Normas Particulares; en el supuesto de que no se estableciera parámetro alguno se entenderá que son exigibles las dotaciones que establece el artículo 17.1 de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía con carácter general para los sectores.
2. Los elementos más significativos del paisaje (modelado del terreno, agrupaciones de árboles, elementos morfológicos e hidrológicos, etc.) se conservarán, procurando su integración en el sistema de espacios públicos, especialmente en el caso de masas arbóreas homogéneas.
3. El sistema de espacios libres se diseñará distribuido de tal forma que ofrezca una accesibilidad y centralidad adecuada para sus usuarios, dimensionándolo y configurándolo de modo tal que favorezca las relaciones vecinales y satisfagan las necesidades de suelo para desarrollar un conjunto diverso y complejo de actividades al aire libre.
4. Todas las reservas dotacionales tendrán destino de uso y dominio público.
5. Se cuidarán expresamente las condiciones de borde con el Suelo Urbano y con el Suelo No Urbanizable, asegurando la unidad y continuidad paisajística con ellos.
