UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN
GRUPO “GIGA”
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ESTUDIO PARCIAL DEL VALOR DEL SUELO DE LA LOCALIDAD DE KENNEDY
TRABAJO DE GRADO MODALIDAD DE INVESTIGACION
JENNIFER JULIETH RIVAS URREA YENY PAOLA ANGEL GAMBOA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA
PROYECTO CURRICULAR DE INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ - COLOMBIA
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ESTUDIO PARCIAL DEL VALOR DEL SUELO DE LA LOCALIDAD DE KENNEDY
TRABAJO DE GRADO MODALIDAD DE INVESTIGACIÓN
JENNIFER JULIETH RIVAS URREA 20082025076 YENY PAOLA ANGEL GAMBOA 20012025060
DIRECTOR HERNANDO ACUÑA Ing. Catastral y Geodesia
Coordinador Especialización en Avalúos Director del grupo GIGA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERÍA
PROYECTO CURRICULAR DE INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA BOGOTÁ - COLOMBIA
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Contenido
1. INTRODUCCIÓN ... 4
2. OBJETIVOS ... 5
3. MARCO TEORICO ... 6
4. MONOGRAFÍA ... 14
5. METODOLOGÍA DEL PROYECTO ... 21
6. ESTUDIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL ... 31
7. ASPECTOS GENERALES ENCONTRADOS. ... 42
8. CONCLUSIONES ... 55
9. BIBLIOGRAFIA ... 59
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1. INTRODUCCIÓN
El estudio del valor del suelo en la localidad de Kennedy de la ciudad de Bogotá,
es el resultado de este proyecto de investigación del grupo Giga. El trabajo se
desarrolló para un área parcial de la localidad de Kennedy, con 219.933 unidades
prediales encontradas en el área objeto de estudio, correspondiente al 8,65% de
unidades prediales totales para la cuidad de Bogotá. Mediante la creación de
zonas homogéneas físicas y geoeconómicas, se determinó el valor del suelo a
través de los avalúos comerciales de los distintos puntos muestra para cada una
de las zonas con características particulares en su uso, actividad, norma, servicios
públicos, entre otros. El análisis se realizó mediante las metodologías valuatorias
vigentes para Colombia, principalmente mediante el método de comparación o de
mercado, que en conjunto con los métodos de depreciación, permiten la
determinación del valor del suelo de las zonas estudiadas.
Debido a la constante dinámica inmobiliaria existente en la ciudad de Bogotá y a
las perspectivas de valorización en la zona, el presente estudio de valor del suelo se desarrolló para el año 2016 – 2017, con ofertas comerciales encontradas en la
zona, en campo y en portales de internet (1.020 ofertas en este caso).
Para los inmuebles que se encuentran bajo reglamento de propiedad horizontal
(predios que se acogen a la Ley 675 de 2001), el presente estudio determinó los
valores de área privada construida encontradas en la zona mediante el método de
comparación de mercado, método relacionado por la resolución 620 de 2008 del
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2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
Realizar el estudio parcial del valor del suelo para la Localidad de Kennedy.
2.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS
Realizar las zonas Homogéneas Físicas del área de estudio parcial de la Localidad de Kennedy.
Partiendo de las zonas Homogéneas Físicas, determinar las Zonas Homogéneas Geoeconómicas del área de estudio parcial de la Localidad
de Kennedy.
Realizar el estudio del valor del área privada en propiedad horizontal para la zona de estudio.
Alimentar el aplicativo web geoespacial que se encuentra en la red de la Universidad Distrital Francisco José de Caldas, con los datos del valor del
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3. MARCO TEORICO
3.1 ÁREAS HOMOGÉNEAS
“Son espacios de la superficie terrestre que presentan características y/o
cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material
litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad
productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico denominado
Valor Potencial (VP) "1
3.2 ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS
“Son espacios geográficos con características similares en cuanto vías,
topografías, servicios públicos, uso actual del suelo, norma del suelo, tipificación
de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permiten diferenciar estas áreas de las adyacentes.”2
3.3 ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS
Se entiende por zona homogénea geoeconómica, a “los espacios geográficos
determinados a partir de zonas homogéneas físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.”3
3.4 MÉTODOS DE AVALÚOS
Se utilizaron las siguientes métodos para la realización de los avalúos comerciales
urbanos, según la resolución 620 del 2008. Por la cual se establecen los
procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de
1997 según lo establecido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC);
3.4.1 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.
“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir
del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser
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clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial.”4
3.4.2 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS.
“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a
partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles
semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación,
trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas
en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés.”5
3.4.3 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN.
“Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de
estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le
debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará la siguiente fórmula:”6
Vc = { Ct -D } + Vt
En donde:
Vc = Valor comercial
Ct = Costo total de la construcción
D = Depreciación
Vt = Valor del terreno
3.4.4 MÉTODO (TECNICA) RESIDUAL.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el
terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de
construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad
con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.
8
Para encontrar el valor total del terreno se debe descontar, al monto total de las
ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto
constructivo. Es indispensable que además de la factibilidad técnica y jurídica se
evalúe la factibilidad comercial del proyecto, es decir la real posibilidad de vender
lo proyectado.7
3.5 DESCRIPCIÓN GENERAL DE UN SIG
Es un sistema de hardware, software y procedimientos diseñados para soportar la
captura, administración, manipulación, análisis, modelamiento de datos u objetos
referenciados espacialmente, para resolver problemas complejos de planeación y
administración
3.6 COMPONENTES DE LOS SIG.
Ilustración 1 componentes de los SIG
Fuente: Componentes de un SIG. FUENTE: (Geoinfo.cl
3.6.1 EQUIPOS (HADWARE)
Es donde opera el SIG. Hoy por hoy, los programas de SIG se pueden ejecutar en
una amplia gama de equipos, desde servidores hasta computadores personales
usados en red o en forma personal.
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3.6.2 PROGRAMAS (SOTWARE)
Los programas de SIG proveen las funciones y las herramientas necesarias para
almacenar, analizar y desplegar la información geográfica. Los principales
componentes de los programas son:
Herramientas para la entrada y manipulación de la información geográfica.
Un sistema de manejador de base de datos (DBMS)
Herramientas que permitan búsquedas geográficas, análisis y visualización. Interface gráfica para el usuario (GUI) para acceder fácilmente a las
herramientas.
3.6.3 DATOS
Probablemente la parte más importante de un sistema de información geográfico
son sus datos. Los datos geográficos y tabulares pueden ser adquiridos por quien
implementa el sistema de información, así como por terceros que ya los tienen
disponibles. El sistema de información geográfico integra los datos espaciales con
otros recursos de datos y puede incluso utilizar los manejadores de base de datos
más comunes para manejar la información geográfica.
3.6.4 MÉTODOS
Para que un SIG tenga éxito, este debe operar de acuerdo a un plan bien
diseñado y estructurado y acorde con las reglas de la empresa o institución, que
son los modelos y prácticas operativas características de cada organización.
3.7 FUNCIONES DE LOS SIG.
“Un SIG almacena la información en capas temáticas que pueden enlazarse
geográficamente. Este concepto simple pero altamente poderoso y versátil ha
probado ser crítico en la resolución de muchos problemas que van desde el
rastreo de vehículos de reparto, registrando los detalles de la aplicación de planificación hasta el modelamiento de la circulación atmosférica global.”8 como se
observa en la imagen Capas temáticas de un SIG:
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Ilustración 2 funciones de los SIG
Fuente: (Servicio de Sistemas de Información Geográfica y Teledetección (SIGTE) - Universidad de Girona; 2007)
3.8 APLICACIÓN WEB
Las aplicaciones web son aquellas herramientas que los usuarios pueden utilizar
accediendo a un servidor web a través de Internet o de una intranet mediante un
navegador. En otras palabras, es una aplicación software que se codifica en un
lenguaje soportado por los navegadores web en la que se confía la ejecución al
navegador. Las aplicaciones web son populares debido a lo práctico del
navegador web como cliente ligero, a la independencia del sistema operativo, así
como a la facilidad para actualizar y mantener aplicaciones web sin distribuir e
instalar software a miles de usuarios potenciales. Existen aplicaciones como los
webmails, wikis, weblogs, tiendas en línea y la propia Wikipedia que son ejemplos
bien conocidos de aplicaciones web. Es importante mencionar que una página
Web puede contener elementos que permiten una comunicación activa entre el
usuario y la información. Esto permite que el usuario acceda a los datos de modo
interactivo, gracias a que la página responderá a cada una de sus acciones, como
por ejemplo rellenar y enviar formularios, participar en juegos diversos y acceder a
gestores de base de datos de todo tipo.
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3.8.1 ESTRUCTURA DE LAS APLICACIONES WEB
“En su forma más común, el navegador web ofrece la primera capa, y un motor
capaz de usar alguna tecnología web dinámica (ejemplo: PROPIEDAD
HORIZONTALP, Java Servlets o ASP, ASP.NET, CGI, ColdFusion, embPerl,
Python (programming language) o Ruby on Rails) que constituye la capa
intermedia. Por último, una base de datos constituye la tercera y última capa. El
navegador web manda peticiones a la capa intermedia que ofrece servicios
valiéndose de consultas y actualizaciones a la base de datos y a su vez proporciona una interfaz de usuario.”9
Ilustración 3 Esquema de una aplicación web
Fuente: Instituto Politécnico Nacional
3.9 CECAD
“El Centro de Computación de Alto Desempeño es un laboratorio creado por la
Universidad Distrital "Francisco José de Caldas", para fomentar el desarrollo de la
investigación y transferencia de conocimiento en las áreas de la ingeniería, las
ciencias sociales y en general de todas las divisiones de la Universidad que
participan en el desarrollo de la comunidad académica, institucional y nacional
para el crecimiento de la industria local, regional y nacional, que redunde en el
bienestar de la sociedad.
El CECAD es un centro de computación de alto desempeño que potenciará las
áreas de investigación de estudiantes de Doctorado, Postgrado y Pregrado en
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todas las áreas de la ciencia que requieran de una herramienta con alta capacidad de cálculo y de almacenamiento de información.” 10
3.10. MARCO NORMATIVO
LEY 14 DEL 6 DE JULIO DE 1983.
“Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones.”
ACUERDO 6 DEL 8 DE MAYO DE 1990.
“Por medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones.”
RESOLUCIÓN 070 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011
“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral”.
DECRETO 190 DE 22 JUNIO DE 2004
“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos
Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial-POT.”
RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008
“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.”
DECRETO 429 DEL 28 DE DICIEMBRE 2004
“Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 46, CASTILLA, ubicada en la Localidad de Kennedy.”
DECRETO 308 DEL 27 DE SEPTIEMBRE DE 2004
“Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 47,
KENNEDY CENTRAL, ubicada en la localidad de Kennedy, y se incorpora un sector al tratamiento de Renovación Urbana.”
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DECRETO 467 DEL 20 DE NOVIEMBRE DE 2006
Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 48, TIMIZA, ubicada en la localidad de Kennedy.”
DECRETO 425 DEL 25 DE SEPTIEMBRE DE 2011
"Por el cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de Planeamiento Zonal
(UPZ) No. 44 AMÉRICAS, ubicada en la Localidad de Kennedy".
DECRETO 682 DEL 30 DE DICIEMBRE DE 2011
"Por medio del cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de Planeamiento
Zonal (UPZ) No. 45, CARVAJAL, ubicada en la Localidad de Kennedy"
DECRETO 67 DEL 18 DE FEBRERO DE 2013
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4. MONOGRAFÍA
4.1 UBICACIÓN DE LA LOCALIDAD
La localidad Kennedy está ubicada al sur occidente de la ciudad de Bogotá. Limita
al norte con la localidad de Fontibón por medio del río Fucha y la Calle 13; al sur
con las localidades Bosa y Tunjuelito por medio de la Autopista Sur, y el río
Tunjuelo y la Avenida Calle 40 sur; al oriente, con la localidad Puente Aranda por
medio de la Avenida 68, y al occidente con el municipio de Mosquera río Bogotá
de por medio.
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4.2 CARACTERIZACIÓN GEOGRÁFICA.
La localidad se encuentra ubicada sobre dos terrazas de diferentes niveles: la
parte alta que corresponde a la zona oriental y la parte baja, conocida como El
Tintal, que forma parte del valle natural de inundación del río Bogotá. La localidad
es atravesada por los ríos Bogotá, Fucha y Tunjuelo y cuenta con los humedales
de Techo, El Burro y La Vaca. Tiene un total de 3.855,45 ha (11,12 % del área
total de la Ciudad, por lo que se ubica en el tercer puesto en extensión), el 98,1 %
del área de la localidad corresponde a área urbana y 1,8 % es área rural, dentro
del área total el 11,12% son áreas protegidas (428.96 ha), la localidad tiene una
población de 1.208.980 habitantes, siendo la segunda más poblada del Distrito,
después de suba.
4.3 SECTORES CATASTRALES.
Dentro de la Localidad de Kennedy encontramos 12 UPZ, cuya tipología es la
siguiente:
2 son de tipos residencial consolidado.
3 son de tipo 1: residencial de urbanización incompleta 2 son de tipo 4: de desarrollo
1 es de tipo 8: predominante dotacional 1 es de tipo 7: de predominio industrial 1 es de tipo 5: centralidad urbana.
El área de estudio se conforma por 8 UPZ que cuentan con un total de 65 sectores
catastrales.
CODIGO
CATASTRAL Localidad
NOMBRE
LOCALIDAD NOMBRE SECTIOR EN CARTOGRAFIA
006529 8 KENNEDY EL VERGEL ORIENTAL
004543 8 KENNEDY ALQUERIA LA FRAGUA
004596 8 KENNEDY ALQUERIA LA FRAGUA II
004542 8 KENNEDY ALQUERIA LA FRAGUA NORTE
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004516 8 KENNEDY BOITA
004601 8 KENNEDY CALANDAIMA
004537 8 KENNEDY CASABLANCA
006506 8 KENNEDY CASTILLA
004545 8 KENNEDY CATALINA
004540 8 KENNEDY CATALINA II
004509 8 KENNEDY CIUDAD KENNEDY
004511 8 KENNEDY CIUDAD KENNEDY CENTRAL
004514 8 KENNEDY CIUDAD KENNEDY NORTE
004508 8 KENNEDY CIUDAD KENNEDY OCCIDENTAL
004510 8 KENNEDY CIUDAD KENNEDY ORIENTAL
004507 8 KENNEDY CIUDAD KENNEDY SUR
006531 8 KENNEDY CIUDAD TECHO II
006501 8 KENNEDY COOPERATIVA DE SUB-OFICIALES
004536 8 KENNEDY EL RUBI
006533 8 KENNEDY EL TINTAL III
006534 8 KENNEDY EL TINTAL IV
006528 8 KENNEDY EL VERGEL
004627 8 KENNEDY GALAN
205221 8 KENNEDY GALAN RURAL
004501 8 KENNEDY HIPOTECHO
004502 8 KENNEDY HIPOTECHO OCCIDENTAL
004551 8 KENNEDY HIPOTECHO SUR
004517 8 KENNEDY JACQUELINE
004506 8 KENNEDY LA CAMPINA
004532 8 KENNEDY LA CECILIA
006524 8 KENNEDY LA MAGDALENA
006511 8 KENNEDY LA PAMPA
004544 8 KENNEDY LAS DELICIAS
006508 8 KENNEDY LAS DOS AVENIDAS
006509 8 KENNEDY LUSITANIA
004531 8 KENNEDY MANDALAY
006502 8 KENNEDY MARSELLA
17
006507 8 KENNEDY NUEVO TECHO
105203 8 KENNEDY OSORIO II
006518 8 KENNEDY OSORIO III
004525 8 KENNEDY PASTRANA
006505 8 KENNEDY PIO XII
004504 8 KENNEDY PROVIVIENDA
004505 8 KENNEDY PROVIVIENDA OCCIDENTAL
004613 8 KENNEDY PROVIVIENDA OCCIDENTAL
004503 8 KENNEDY PROVIVIENDA ORIENTAL
004582 8 KENNEDY RENANIA URAPANES
004534 8 KENNEDY ROMA
004584 8 KENNEDY SANTA CATALINA
004548 8 KENNEDY TECHO
004512 8 KENNEDY TIMIZA
004518 8 KENNEDY TIMIZA A
004530 8 KENNEDY TIMIZA B
004581 8 KENNEDY TIMIZA C
006516 8 KENNEDY TINTALA
004565 8 KENNEDY TOCAREMA
004515 8 KENNEDY TUNDAMA
006515 8 KENNEDY VALLADOLID
105105 8 KENNEDY VEREDA EL TINTAL RURAL
205101 8 KENNEDY VEREDA EL TINTAL URBANO
006512 8 KENNEDY VILLA ALSACIA
006510 8 KENNEDY VILLA ALSACIA II
006503 8 KENNEDY VISION DE ORIENTE
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4.4 SISTEMAS GENERALES.
Los sistemas generales son las redes que relacionan y soportan funcionalmente
las actividades urbanas. Están constituidos por las infraestructuras urbanas, los
espacios libres y los equipamientos, y definen el soporte funcional para el
adecuado funcionamiento de la ciudad. Los sistemas generales son:
. Sistema vial
. Sistema de transporte
. Sistema de acueducto
. Sistema de saneamiento básico
. Sistema de espacio público construido
4.5 SISTEMA VIAL.
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SISTEMA VIAL DE LA LOCALIDAD DE KENNDEY
NOMBRE TIPO SUBSISTEMA
AVENIDA DE LAS AMÉRICAS V – 0 RED METROPOLITANA
AVENIDA MANUEL CEPEDA VARGAS V – 0 RED METROPOLITANA
AVENIDA CENTENARIO V - 1 RED METROPOLITANA
AVENIDA CIUDAD DE QUITO V – 1 RED METROPOLITANA
AVENIDA CIUDAD DE VILLAVICENCIO V – 1 RED METROPOLITANA
AVENIDA CIUDAD DE CALI V – 1 RED METROPOLITANA
AVENIDA BOSA V - 2 RED METROPOLITANA
AVENIDA PRIMERA DE MAYO V – 2 RED METROPOLITANA
AVENIDA DEL CONGRESO EUCARÍSTICO V – 2 RED METROPOLITANA
AVENIDA DEL FERROCARRIL DEL SUR V – 3 RED METROPOLITANA
AVENIDA LONGITUNIDAL DE OCCIDENTE V – 0 CIUDAD REGIÓN
AVENIDA BOYACÁ V - 1 CIUDAD REGIÓN
AVENIDA DEL SUR V – 1 CIUDAD REGIÓN
AVENIDA CASTILLA V - 2 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA POPORO QUIMBAYA V - 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA DEL RIO V – 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA AGOBERTO MEJIA CIFUENTES V – 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA DE LA CONSTITUCIÓN V – 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA SANTAFE V – 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA DE LOS MUISCAS V – 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA ALSACIA V – 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
AVENIDA TINTAL V – 3 MALLA ARTERIAL COMPLEMENTARIA
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4.6 SISTEMA DE ACUEDUCTO
Este servicio público cuenta con una cobertura total del 100% para la localidad, al
igual que los servicios de alcantarillado y recolección de basuras que cuentan con
cobertura del 100%.
4.7 CENTRALIDADES
Una centralidad es un espacio donde se concentran una gran actividad económica
o de servicios a la comunidad. Estas facilitan o mejoran la integración
internacional, nacional, con la región o entre diferentes sectores de la ciudad
El área de estudio se beneficia por la presencia de algunas centralidades, la
centralidad Américas11, ubicada en la UPZ Américas a la cual pertenece el sector
comercial y de servicios del corredor de la avenida primera de mayo, desde lo normado en el Plan de Ordenamiento Territorial – POT, Decreto 190 de 2004.
Adicionalmente se ve afectada por la cercanía a las centralidades Delicias
Ensueño y Corabastos ubicada en la misma localidad.
Vale la pena mencionar que el comercio por departamentos correspondientes a
los almacenes Easy y Éxito (ubicados en la esquina de la Avenida de Las
Américas con AK 68) presenta una dinámica de usos de acuerdo a la cercanía con la centralidad Salitre – Zona Industria, que aunque esta fuera del área de estudio
presenta una gran influencia en las dinámicas del sector.
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5. METODOLOGÍA DEL PROYECTO
5.1 DETERMINACIÓN ZONAS HOMOGENEAS FISICAS GEOECONÓMICAS
Para el presente proyecto de investigación: “ESTUDIO PARCIAL DEL VALOR DEL SUELO EN LA LOCALIDAD DE KENNEDY”, se realizaron diversas
actividades cuyo procedimiento se explica en el siguiente esquema.
Ilustración 6: Esquema ZHFG Fuente: Elaboración Propia
La determinación de zonas homogéneas físicas está trazada por tres etapas
básicas que determinan 3 subzonas identificadas con un código que corresponde
a características en común de la zona. Para la determinación de dichas zonas es
indispensable realizar trabajo de campo y trabajo de oficina.
Para la determinación de la primera subzona está marcada por una distribución de
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porcentaje a trabajo de campo, que es necesario para validar la información
obtenida en el trabajo de oficina. En el trabajo de oficina se debe realizar la
búsqueda de información por cada UPZ de su normatividad vigente, planes
integrales y datos geográficos que se destaquen.
Para la consulta de la normatividad se debe tener en cuenta:
Ubicar el predio o sector en el AREA DE REGLAMENTACION.
Ubicar el polígono que reglamenta el predio o sector ó para el caso de las
UPZ los planos de uso y edificabilidad.
Con la codificación del polígono consultar:
o NORMAS ESPECIFICAS aplicables a los predios o predio en
particular.
o NORMAS GENERALES O COMUNES que rigen para todos los
predios ubicados en el tratamiento correspondiente.
- De Conservación y de Actualización para toda la ciudad.
- De Estacionamientos.
- De usos urbanos y los demás que se apliquen.
La correcta identificación de la norma de uso, es el punto base para una
correcta asignación de valores.
A partir de este estudio se identifican las variables clase de suelo, área de
actividad y tratamiento urbanístico, obteniendo como resultado la primera subzona
denominada: DESTINACION ECONOMICA, la destinación es la que regula el
uso, la ocupación y aprovechamiento del suelo y define la naturaleza y las
consecuencias de las actuaciones urbanísticas.
La segunda y tercera subzonas se determinan luego del trabajo de campo, a partir
del recorrido por las UPZ objeto de estudio, UPZ 44-AMERICAS, UPZ
45-CARVAJAL, UPZ 46-CASTILLA, UPZ 47-KENEDY CENTRAL, UPZ 48 TIMIZA,
23
nota de las variables: topografía, Existencia de Servicios Públicos y tipo de
servicios, clasificación estado e influencia de las vías, actividad económica y tipo
actividad económica del inmueble, además de la toma de registro fotográfico que
soporte la información.
Luego de terminar el trabajo de campo se vuelve a realizar un trabajo de oficina en
el cual se consolida toda la información recolectada en campo.
Para la determinación de la segunda subzona se realiza la unión de las variables
topografía, Existencia de Servicios Públicos y tipo de servicios, clasificación
estado e influencia de las vías por medio de un SIG, dando como resultado la
segunda subzona denominada ADECUACION AL SUELO URBANO.
Este proceso se repite para la tercera subzona teniendo en cuenta las variables
actividad económica y tipo actividad económica del inmueble y se obtiene así la
tercera y última subzona denominada USOS DE LOS INMUEBLES.
Tabla 3 Variables Destinación económica
Fuente: Elaboración Propia
Tabla 4 Variables Adecuación al uso urbano Fuente: Elaboración Propia
24
La unión de esta información es representada por medio de un SIG, y su
interpretación consiste en un numero de 13 dígitos el cual dependiendo de su
posición y su valor numérico corresponde a una característica determinada en el
manual de Zonas Homogéneas Físicas Y Geoeconómicas urbano de la unidad
administrativa de catastro distrital.
Tabla 6 Variables Zonas Homogéneas Físicas Fuente: Elaboración Propia
Ilustración 7 Zonas Homogéneas físicas vigentes a 2016, variables normativas
25
Ilustración 8 Zonas Homogéneas físicas vigentes a 2016, variables normativas
26
5.1.1 ZONAS HOMOGÉNEAS FISICAS
Después del procesamiento de la información resultante y teniendo en cuenta el
manual de Zonas Homogéneas Físicas Y Geoeconómicas urbano de la unidad
administrativa de catastro distrital, del año 2016. Se logra determinar que en la
localidad de Kennedy hay 691 Zonas Homogéneas Físicas.
Ilustración 9 ZHF, Área de estudio Fuente: IDECA - Elaboración Propia
De las ZHF a continuación se hará una breve descripción de las Zonas más
Representativas. El resto de descripciones de Zonas Homogéneas Físicas se
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5.1.2 ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA 6713115452432
6713115452432 VARIABLE CODIGO DESCRIPCIN
DESTINACIÓN ECONÓMICA
CLASE DE SUELO 6 Urbano no protegido ÁREA DE ACTIVIDAD 7 Industrial
TIPO ÁREA DE ACTIVIDAD 1 Industrial
TRATAMIENTO 3 Renovación Urbana TIPO TRATAMIENTO 1 De redesarrollo
ADECUACIÓN AL USO URBANO
TOPOGRAFÍA 1 Plana
SERVICIOS PÚBLICOS 5 Básicos más tres complementarios CLASE DE SERVICIOS PÚBLICOS 4 Básicos más tres complementarios CLASE DE VIA 5 Vehiculares pavimentadas
ESTADO DE VÍA 2 Regular
INFLUENCIA DE LA VÍA 4 Arterial básico o principal
USO DE LOS INMUEBLES ACTIVIDAD ECONÓMICA 3
Industrial
TIPO ACTIVIDAD ECONÓMICA 2
Industria Transformadora
Tabla 7: Descripción ZHF Fuente: Elaboración Propia
Esta zona homogénea corresponde al 4,76% del total del área de estudio, está
ubicada en la UPZ 113 Bavaria, cuenta con vías principales pavimentadas
aunque en regular estado y es netamente industrial, se encuentra ubicada entre la
28
5.1.3 ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA 5746610110003
5746610110003 VARIABLE CODIGO DESCRIPCION
DESTINACIÓN ECONÓMICA
CLASE DE SUELO 5 Urbano protegido ÁREA DE ACTIVIDAD 7 Suelo de protección
TIPO ÁREA DE ACTIVIDAD 4 reserva para construcción plantas de tratamiento TRATAMIENTO 6 Suelos de protección
TIPO TRATAMIENTO 6 Zona para la construcción de plantas de tratamiento
ADECUACIÓN AL USO URBANO
TOPOGRAFÍA 1 Plana
SERVICIOS PÚBLICOS 0 Sin servicios CLASE DE SERVICIOS PÚBLICOS 1 Ausencia de servicios
CLASE DE VIA 1
Sin vías
ESTADO DE VÍA 0 Sin vías INFLUENCIA DE LA VÍA 0 Sin vías
USO DE LOS INMUEBLES
ACTIVIDAD ECONÓMICA 0 No edificado
TIPO ACTIVIDAD ECONÓMICA 3
No urbanizable
Tabla 8: Descripción ZHF Fuente: Elaboración Propia Tabla
Esta zona homogénea corresponde al 4,26% del total del área de estudio, está
ubicada en la UPZ 78 Tintal Norte, no cuenta con vías debido a que es área de
manejo especial para el tratamiento del río Bogotá, se encuentra ubicada en la
parte norte del área de estudio entre la Calle 6D y la Calle 15, sobre la carrera
29
5.1.4ZONA HOMOGÉNEA FÍSICA 6030215410001
6030215410001 VARIABLE CODIGO DESCRIPCION
DESTINACIÓN ECONÓMICA
CLASE DE SUELO 6 Urbano no protegido ÁREA DE ACTIVIDAD 0 Múltiple
TIPO ÁREA DE ACTIVIDAD 3 Múltiple
TRATAMIENTO 0 Tratamiento de actualización TIPO TRATAMIENTO 2 Tratamiento de actualización
ADECUACIÓN AL USO URBANO
TOPOGRAFÍA 1 Plana
SERVICIOS PÚBLICOS 5 Básicos más tres complementarios CLASE DE SERVICIOS
PÚBLICOS 4 Básicos más tres complementarios
CLASE DE VIA 1
Sin vías
ESTADO DE VÍA 0 Sin vías INFLUENCIA DE LA VÍA 0 Sin vías
USO DE LOS INMUEBLES
ACTIVIDAD ECONÓMICA 0 No edificado
TIPO ACTIVIDAD ECONÓMICA 1
Urbanizable no urbanizado
Tabla 9: Descripción ZHF Fuente: Elaboración Propia
Esta zona homogénea corresponde al 4,12% del total del área de estudio, está
ubicada en la UPZ 78 Tintal Norte, no cuenta con vías debido a que es área de
manejo especial para el tratamiento del río Bogotá, se encuentra ubicada entre la
30
5.2 ZONAS HOMEGENEAS GEOECONOMICAS
De acuerdo a la definición de la resolución 070 del 2011, las zonas homogéneas
son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas
con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del
mercado inmobiliario.
Para la elaboración de las zonas homogéneas geoeconómicas se siguieron las
etapas consignadas en el manual de procedimiento para la determinación de
zonas homogéneas Geoeconómicas urbanas y rurales de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, para las cuales existen diez etapas y son
las siguientes:
1. Determinación del tamaño de la muestra y definición de los puntos de
investigación.
2. Visita a cada uno de los puntos definidos.
3. Recopilación de la información de ofertas.
4. Predios susceptibles de realizar Avalúos especiales.
5. Investigación económica.
6. Métodos de avalúo.
7. Procesamiento estadístico de la información.
8. Diseño de zonas homogéneas geoeconómicas.
9. Sustentación de avalúos.
10. Reporte de las zonas homogéneas geoeconómicas
Se realizaron dos tipos de procedimientos uno en campo y otro en oficina. En
campo se realizó toda la recolección de información, registros fotográficos, captura
de ofertas, identificación de las zonas comparables dentro de área de estudio.
Para el trabajo de oficina, luego de la respectiva captura de la información en
campo, se procesó y analizo la información obtenida, se determina el valor de
terreno para cada zona mediante la metodología valuatoria aplicada en este caso,
método comparación o de mercado y método de costo de reposición. Finalmente
31
geoeconómicas con base a las zonas homogéneas físicas, generando la
respectiva cartografía final con ayuda de un SIG.
Ilustración 10 ZHG, Área de estudio Fuente: IDECA - Elaboración Propia
De las zonas homogéneas geoeconómicas a continuación se hará una breve
descripción:
ZONA 1: 1.000.000 a 1.250.000:
La zona homogénea corresponde a predios ubicados principalmente en el sector
de Catalina, Roma, Carimagua, entre otros, predios desarrollados por
autoconstrucción con tipología constructiva baja o unifamiliar VIS. Las zonas
presentan generalmente vías pavimentadas, sin embargo el estado de
conservación y mantenimiento se considera deficiente. Corresponde
32
con acabados sencillos. Tiene accesos a los servicios públicos básicos y
complementarios en su mayoría. El valor por m2 analizado se encuentra
principalmente al sur de la localidad.
ZONA DE 2 1.251.000 a 1.500.000:
Hace referencia principalmente a los sectores de Ciudad Kennedy Occidental,
Central, Sur y Oriental, Salvador Allende, Santa Engracia, en su mayoría predios
de uso residencial con edades de construcción superior a los 30 años, predios
desarrollados por autoconstrucción, presenta actividad comercial sobre los
primeros pisos en las avenidas principales de acceso al sector. Presenta algunos
parques recreacionales que complementan el uso residencial, se considera que
presenta vías en buen estado de conservación y mantenimiento. Las
construcciones en su mayoría presentan 3 pisos de altura. El valor por m2 se
encuentra distribuido en la zona centro de la localidad principalmente. De igual
forma en el sector El Ferrol, se encuentra en la zona de industria con bodegas de
doble y triple altura con construcciones de 20 a 30 años de vetustez.
ZONA 3: 1.501.000 a 1.750.000:
Comprende en su mayoría los predios ubicados en el sector de Provivienda
Oriental, Carvajal, San Lucas, Marsella, Visión de Colombia, construcciones
residenciales estrato 3, con vías pavimentadas en regular estado de conservación
y mantenimiento, resultado del uso diario de vehículos de la zona. Corresponde a
una zona consolidada de uso residencial con vetustez mayor a 30 años, en su
mayoría con 3 pisos de altura. La tipología constructiva hace referencia a
edificaciones de tipo unifamiliar medio, principalmente el uso es residencial y
presenta áreas comerciales de tipo local que abastecen las necesidades de la
zona. El valor por m2 de terreno está distribuido principalmente al oriente del
municipio y sobre vías principales como la avenida primero de Mayo.
ZONA 4: 1.751.000 a 2.000.000:
Para esta zona geoeconómica su concentración es menor a las 3 zonas
33
de Américas Occidental, El Condado y parte del sector de Castilla. Hace
referencia a predios de uso residencial consolidados, con construcciones
superiores a los 30 años de vetustez. Los acabados corresponden a tipologías
constructivas unifamiliar medio con buenas vías de acceso y zonas verdes en sus
alrededores. Predios con estratificación 3 y 4, las construcciones presentan
remodelaciones parciales en sus acabados lo que permite su mantenimiento
acorde a la zona.
ZONA 5: 2.000.001 a 2.250.000
Corresponde a la zona del sector Catastral de Villa Alsacia, zona de uso
residencial, con zonas verdes, parques, iglesias, sector consolidado
urbanísticamente, con construcciones de hasta 3 pisos y edades construidas de
20 a 30 años de edad. Es un sector desarrollado principalmente por
autoconstrucción pero presenta buenos acabados, correspondiente a una tipología
constructiva medio – alto. Predios en estrato residencial 3 y 4. Presenta buen
acceso a la zona, por encontrarse cerca de la avenida Boyacá principalmente.
ZONA 6. 2.251.000 a 2.500.000
Hace referencia al sector de Pio X y parte del sector catastral Ciudad Kennedy
Central, la característica principal de estos sectores es el uso residencial
consolidado, el área comercial en primeros pisos sobre las vías de acceso al
sector, tipología constructiva tipo unifamiliar medio alta, estratificación 3 y 4, con
remodelaciones sobre las construcciones existentes, presenta áreas verdes y
corredores arborizados.
ZONA 7: 2.501.000 a 2.750.000:
Sector residencial correspondiente al barrio Pío XII, sector de uso netamente
residencial, con ubicación cercana a la avenida de las Américas y la avenida
Ciudad de Cali. Presenta áreas comerciales en sus proximidades, sobre los
34
ZONA 8: 2.750.001 a 3.000.000
Corresponde a predios de uso comercial cerca de la zona comercial de plaza de
las américas, predios que fueron adoptados con locales comerciales para la venta
complementaria a la actividad del centro comercial, uno de los más antiguos de
Bogotá. La vía de acceso se considera en buen estado de conservación, el sector
goza de gran afluencia de personas de manera diaria en la zona.
ZONA 9: 3.000.001 a 3.250.000
Hacen referencia a los predios ubicados principalmente sobre la vía principal de la
avenida Primero de Mayo. Predios que ahora presentan una mutación a uso
comercial por encontrarse sobre una zona de alto flujo peatonal, con un comercio
de tipo zonal y local. Los sectores hacen referencia principalmente a Ciudad
Kennedy Central y Sur, con almacenes comerciales de marcas reconocidas, con
vías de acceso en buen estado de conservación y mantenimiento.
ZONA 10: 3.250.001 a 3.500.000
Predios ubicados en la zona rosa del sur de Bogotá, predios acondicionados como
discotecas y bares, que presentan mayor actividad en horas nocturnas en la zona.
Presenta construcciones tipo bodega, acondicionadas a la concentración de
público en eventos de entretención. Se encuentra ubicado cerca de la avenida
Primero de Mayo y de la avenida Boyacá, vías en buen estado de conservación y
mantenimiento.
ZONA 11: 800.000 a 1.000.000
Corresponde al sector de Calandaima, un sector de uso residencial con áreas
prediales pequeñas, vías que se encuentran en regular estado de conservación y
mantenimiento, no se encuentran pavimentadas razón por la cual se considera de
esta forma. El desarrollo de los predios es por autoconstrucción, presenta
acabados sencillos generalmente, el ancho de vía es pequeño a comparación de
35
corresponde a 3 pisos, con una tipología constructiva correspondiente a unifamiliar
36
6. ESTUDIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL
6.1INTRODUCCIÓN
Complementado el trabajo de investigación del estudio parcial del uso del suelo en
la localidad de Kennedy, se desarrolló un estudio para los inmuebles que se
encuentra bajo reglamento de propiedad horizontal (predios acogidos a la ley 675
de 2001).
Para lo cual se realizó un trabajo similar al de las zonas homogéneas
geoeconómicas con la diferencia en la determinación de los valores, ya que para
este estudio se establecieron valores de área privada construida, los valores
fueron determinados mediante el método de comparación de mercado, método
relacionado por la resolución 620 de 2008 del IGAC.
6.2 NORMATIVIDAD
LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001
“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”
6.3MARCO CONCEPTUTAL
La ley 675 de 2001, define algunos conceptos que serán necesarios en el análisis
de la propiedad horizontal en Bogotá:
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al
régimen de propiedad horizontal.
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas
para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de
37
propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y
por bienes comunes.
Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y
utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias
unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.
Las zonas con mayor representación de inmuebles sometidos a régimen de
propiedad horizontal son las la UPZ Calandaima, Tintal Norte, Castilla y Kennedy
central.
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la
normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de
conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas,
de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo,
integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal,
38
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de
bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.
6.4 RESULTADOS PROPIEDAD HORIZONTAL
Ubicación de los predios que se encuentran sometidos al régimen de propiedad
horizontal en el área de estudio de la localidad de Kennedy:
Ilustración 11 PROPIEDAD HORIZONTAL RESIDENCIAL, Área de estudio Fuente: IDECA - Elaboración Propia
De acuerdo a la ilustración los predios sometidos al régimen de propiedad
39
mayor presencia en las UPZ Tintal Norte y Calandaima, lo cual se comprueba con
la tabla de unidades prediales por UPZ.
UPZ
Predios PROPIEDAD HORIZONTAL
AMERICAS 17.892
KENNEDY CENTRAL 23.104
CASTILLA 31.124
BAVARIA 72.120
CALANDAIMA 144.240
TINTAL NORTE 288.480
TIMIZA 14.356
CARVAJAL 4.019
Tabla 10: Unidades prediales PROPIEDAD HORIZONTAL por UPZ, Área de estudio Fuente: Elaboración Propia
Ilustración 12 Unidades prediales PROPIEDAD HORIZONTAL por UPZ, área de estudio
40
Ilustración 13 VALOR M2 DE ÁREA PRIVADA EN PROPIEDAD HORIZONTAL RESIDENCIAL, Área de estudio
Fuente: IDECA - Elaboración Propia
De los valores de M2 de área privada a continuación se hará una breve
descripción de los valores más representativos encontrados en el área de estudio:
ZONA 1: 1.900.000 a 2.000.000
Corresponde principalmente al sector de Galán, Osorio y Calandaima, predios
ubicados en propiedad horizontal en apartamentos y casas con unidades
residenciales cerradas. Las vías se encuentran en regular estado de conservación
y mantenimiento. La tipología constructiva corresponde a multifamiliar tipo VIS,
con áreas promedio de 50 a 70 m², desarrollados por constructoras de máximo 6
pisos, sin ascensor para los apartamentos y casas de hasta 3 pisos con
41
referencia de 10 a 15 años, con acabados sencillos acorde a la tipología
constructiva.
ZONA 5 2.200.000 a 2.300.000
Es el valor de área privada más representativo en la zona de estudio, está ubicado
al noroccidente de la localidad, en el sector de Tíntala, el promedio de edad es de
5 a 10 años, con tipología constructiva multifamiliar VIS, con vías en buen estado
de conservación y mantenimiento. Corresponde a apartamentos principalmente
con 6 pisos de construcción con buenos acabados, sin ascensor y bahías
comunales, la estructura en su edificación corresponde principalmente a
mampostería estructural, con cubiertas en teja de fibrocemento y fachadas con
ladrillo a la vista. Las áreas están en un rango de 50 a 70 m² de área privada y se
considera que presenta una valorización positiva en la zona. De igual forma
existen casas en PH con aproximadamente las mismas áreas pero se encuentran
distribuidos en 3 pisos.
ZONA 18 3.800.000 a 3.900.000
Hace referencia a los apartamentos ubicados en el sector de Marsella III, en la
unidad residencial Américas 68, una unidad residencial desarrollada sobre la
avenida carrera 68, con tipología constructiva multifamiliar medio, construidos en
edificios de 17 pisos, con áreas privadas de 76 a 83 m² aproximadamente, con dos
ascensores por torre y una dotación comunal completa para el uso residencial que
se realiza en la zona. Presenta sótanos para los parqueaderos con condiciones de
uso privado. El estrato socioeconómico corresponde al 4. Los apartamentos
presentan una vetustez menor a los 2 años y presentan prima de altura. Las vías
42
7. ASPECTOS GENERALES ENCONTRADOS.
7.1 ESTADISTICAS DEL ÁREA DE ESTUDIO NUMERO DE LOTES
Lotes Bogotá 917.745
Lotes Kennedy 108.208
Lotes área de estudio 83.684
Tabla 11: Numero de lotes Fuente: Elaboración Propia
Clasificación de lotes para estudio:
Para la complementación de este estudio se avanzó una la investigación sobre la
distribución predial en cuanto PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO PROPIEDAD
HORIZONTAL.
LOTES ÁREA DE ESTUDIO 83.684
TIPO NUMERO DE LOTES % ÁREA DE ESTUDIO
NO PROPIEDAD HORIZONTAL 75.994 90,81%
PROPIEDAD HORIZONTAL 7.690 9,19%
Tabla 12: tipo de lotes Fuente: Elaboración Propia
El área de estudio cuenta con 7.690 predios sometidos a régimen de Propiedad
Horizontal de uso residencial, los cuales representan el 9,19% del total de lotes del
43
Ilustración 14: Tipo de lotes
Fuente: Elaboración Propia
El área de estudio cuenta con 75.994 lotes de tipo No Propiedad horizontal, los
cuales se pueden clasificar según su uso en residenciales y no residenciales.
LOTES NO PROPIEDAD
HORIZONTAL ÁREA DE ESTUDIO
75.994
NO PROPIEDAD HORIZONTAL
RESIDENCIAL 55.632 73,21%
NO PROPIEDAD HORIZONTAL NO
RESIDENCIAL 20.362 26,79%
44
Ilustración 15: Lotes NO PROPIEDAD HORIZONTAL
Fuente: Elaboración Propia
De la ilustración 15 se logra determinar que de los lotes NO PROPIEDAD
HORIZONTAL del área de estudio, el 27% tienen uso no residencial, lo que indica
que el área de estudio es primordialmente residencial.
Los predios NO PROPIEDAD HORIZONTAL se encuentran espacializados en la
45
Ilustración 16: Especialización Lotes NO PROPIEDAD HORIZONTAL
Fuente: Elaboración Propia.
Teniendo en cuenta la primera clasificación de lotes realizada, donde se determinó
que el 91% del área de estudio corresponde a lotes en NO PROPIEDAD
HORIZONTAL y el 8% a PROPIEDAD HORIZONTAL, se realizó una
discriminación más detallada de los mismos, según su ubicación por UPZ como se
muestra en la tabla 14:
46
UPZ Lotes Lotes NO PROPIEDAD
HORIZONTAL
Lotes PROPIEDAD HORIZONTAL
AMERICAS 15.131 13.199 1.932
KENNEDY CENTRAL 10.643 10.466 177
CASTILLA 8.627 8.304 323
BAVARIA 34.401 31.969 2.432
CALANDAIMA 68.802 63.938 4.864
TINTAL NORTE 137.604 127.876 9.728
TIMIZA 18.329 17.874 455
CARVAJAL 23.551 19.154 4.397
TOTAL 317.088 292.780 24.308
Tabla 14: lotes por UPZ, Área de estudio Fuente: Elaboración Propia
Ilustración 17: Lotes por UPZ, Área de estudio
47
La ilustración 17 plasma el mismo comportamiento del régimen de propiedad
horizontal vs No Propiedad Horizontal tanto a nivel UPZ como a nivel general del
área de estudio, representando un mayor porcentaje de lotes en NO PROPIEDAD
HORIZONTAL en todos los escenarios del área de estudio.
De igual manera se realizó estadística de unidades prediales existentes en el área
de estudio, expresadas en la tabla 15:
UNIDADES PREDIALES ÁREA DE
ESTUDIO
219.933
NO PROPIEDAD HORIZONTAL 69.784 31,73%
PROPIEDAD HORIZONTAL 150.149 68,27%
Tabla 15: Unidades prediales, Área de estudio Fuente: Elaboración Propia
Ilustración 18:Unidades prediales, área de estudio
48
En contexto con lo analizado previamente se determina que a pesar de que el
91% del área de estudio está compuesta por lotes en No propiedad Horizontal, el
68% de las unidades prediales del área de estudio se encuentran bajo el régimen
de Propiedad Horizontal, lo que indica que el desarrollo del área está encaminado
a este régimen de propiedad.
Por lo que es interesante realizar el análisis de unidades prediales por UPZ para la
confrontación a nivel puntual de las unidades prediales del área de estudio, como
se plasma en la tabla 16
UPZ Predios
Predios NO PROPIEDAD HORIZONTAL
Predios PROPIEDAD HORIZONTAL
AMERICAS 27.847 9.955 17.892
KENNEDY CENTRAL 33.597 10.493 23.104
CASTILLA 39.501 8.377 31.124
BAVARIA 100.945 28.825 72.120
CALANDAIMA 201.890 57.650 144.240
TINTAL NORTE 403.780 115.300 288.480
TIMIZA 32.265 17.909 14.356
CARVAJAL 19.768 15.749 4.019
TOTAL 859.593 264.258 595.335
49
Ilustración 19:Unidades prediales por UPZ, área de estudio
Fuente: Elaboración Propia
Teniendo en cuenta que el 68% de unidades prediales del área de estudio se
encuentra bajo el régimen de propiedad horizontal, vale la pena destacar que el
mayor aporte es realizado por la UPZ Tintal Norte seguida por la UPZ Calandaima,
mientras que en la UPZ Carvajal es en donde encontramos menos unidades
50
8.2 CLASIFICACION DEL SUELO
Debido a que el área de estudio se encuentra ubicada al sur de la ronda del rio
Bogotá, esta área cuenta con suelos protegidos, los cuales corresponden al 10%
del área de estudio como lo muestra la ilustración 21
Ilustración 20:Clase de suelo, área de estudio
51
8.3 ESTADISTICAS PUNTOS MUESTRA
Ilustración 21:Estrato puntos muestra
Fuente: Elaboración Propia
En la gráfica anterior se puede observar que el estrato más representativo en el
área de estudio de la localidad de Kennedy corresponde al estrato 3, como se
observó en campo, en el área de estudio la mayoría de viviendas presenta
tipología constructiva unifamiliar medio alto, desarrolladas por autoconstrucción y
52
Ilustración 22:Tipo puntos muestra
Fuente: Elaboración Propia
En esta grafica se observa el porcentaje de predios en PROPIEDAD
HORIZONTAL vs NO PROPIEDAD HORIZONTAL, para este caso el 62%
representa los predios No Propiedad horizontal y el 38% los predios en propiedad
horizontal los cuales fueron avaluados para así poder determinar los respectivos
valores utilizados en las zonas homogéneas geoeconómicas y en la determinación
de valor de área privada construida.
Para el respectivo cálculo de los valores unitarios de terreno en NO PROPIEDAD
HORIZONTAL y valores de área privada construida se realizaron un total de 170
avalúos, los cuales están sustentados con un total de 1.020 ofertas, en la
53
Ilustración 23: Puntos muestra Vs Ofertas Fuente: Elaboración Propia
El estrato más representativo en el área de estudio es el estrato 3, esto se
evidencia tanto para los puntos muestra de NO PROPIEDAD HORIZONTAL, como
los puntos muestras PROPIEDAD HORIZONTAL, esta relación se puede observar
54
Ilustración 24:Estrato en PROPIEDAD HORIZONTAL
Fuente: Elaboración Propia
Ilustración 25:Estrato en NO PROPIEDAD HORIZONTAL
55
9. CONCLUSIONES
Se realizó el estudio parcial del valor del suelo de la localidad de Kennedy y como resultado se obtuvo una base de datos con la información física y
económica parcial de la Localidad, además del estudio del valor del área
privada construida en predios sometidos el régimen de propiedad horizontal Tras la investigación realizada para el área parcial de la Localidad de
Kennedy de los valores del suelo, se obtiene una visión general de las
diferentes zonas de valor que se presentan en el área parcial de la
Localidad, disponibles para que usuarios o interesados en consultar la
información puedan entender las tendencias que se presentan en precios
según el entorno del predio objeto de consulta.
Para un correcto análisis y determinación de Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas es indispensable, el trabajo de campo
y el trabajo de oficina, siendo el primero la base fundamental para la
identificación y caracterización de los predios, para posteriormente realizar
la ejecución del trabajo de oficina según la experiencia adquirida en el
desarrollo del estudio que se realizó en la Localidad de Kennedy.
El trabajo de Investigación y determinación de los valores del suelo y valores del área privada construida de predios sometidos propiedad
horizontal, de la localidad de Kennedy, se realizó para continuar con la
labor académica que viene desarrollando el grupo GIGA, dando
cumplimiento a un requisito para poder obtener el título de Ingeniero
Catastral y Geodesta, con pleno conocimiento de que el desarrollo de este
proyecto no pretende obtener lucro, ni ningún tipo de remuneración
económica ni de ningún otro tipo.
Los valores más relevantes en las zonas homogéneas geoeconómicas se encontraron en las zonas: ZONA 11: 800.000 a 1.000.000 Corresponde al sector de Calandaima, un sector de uso residencial con áreas prediales
56
mantenimiento, no se encuentran pavimentadas razón por la cual se
considera de esta forma. El desarrollo de los predios es por
autoconstrucción, presenta acabados sencillos generalmente, el ancho de
vía es pequeño a comparación de las demás vías que se encuentran en la
localidad. Siendo este el valor más bajo encontrado en el área de estudio.
ZONA 10: 3.250.001 a 3.500.000: Predios ubicados en la zona rosa del sur de Bogotá, predios acondicionados como discotecas y bares, que
presentan mayor actividad en horas nocturnas en la zona. Presenta
construcciones tipo bodega, acondicionadas a la concentración de público
en eventos de entretención. Se encuentra ubicado cerca de la avenida
Primero de Mayo y de la avenida Boyacá, vías en buen estado de
conservación y mantenimiento. Siendo este el valor más alto encontrado en
el área de estudio.
Las tipologías constructivas en general para el sector de estudio, corresponden a tipologías clase media, para estratos 2 y 3 principalmente.
Los predios en NO PROPIEDAD HORIZONTAL hacen referencia en su
mayoría a desarrollos por autoconstrucción, mientras que los predio en
PROPIEDAD HORIZONTAL corresponden en su mayoría a edificios de 6
pisos sin ascensor desarrollados con mampostería estructural.
En la actualidad se observa que se están realizado construcciones de viviendas multifamiliares con buenas especificaciones técnicas y
arquitectónicas, las construcciones de este tipo de inmuebles tiene una
gran presencia en las UPZ del Tintal Norte, Calandaima y Castilla.
Debido a la situación del área de estudio en el entorno urbano y al actual nivel de oferta y demanda en la zona objeto de estudio, es de esperar un
continuo proceso moderado de revalorización de la misma, las perspectivas
de valorización a medio plazo son medio-altas.
No fue posible alimentar el aplicativo web geoespacial del grupo GIGA, dado que el CECAD, área encargada del almacenamiento de proyectos de
investigación, borro el aplicativo web realizado para el grupo, por lo que no
57
investigación GIGA, para la consolidación de valores del estudio del suelo
de las localidades que componen el área de Bogotá D.C., como base de
estudios futuros de diversos actores que puedan estar interesados en
58
RECOMENDACIONES
En el grupo de investigación se han realizado estudios del valor del suelo en las localidades de Suba, Engativa, Antonio Nariño y Kennedy con el fin
de tener una base de datos actualizable con respecto a los valores de
metro cuadrado de terreno, se espera el apoyo de la universidad para la
realización en las localidades faltantes y así lograr completar la base de
datos para que los próximos estudios sean actualizados y no deban realizar
nuevamente.
El aplicativo web geográfico permitía ver los valores de metro cuadrado de terreno las localidades de suba, Engativa y Antonio Ñarino, se sugiere que
el Grupo de investigación realice un nuevo aplicativo Web donde se puede
tener un mejor control de la información que se genera en este tipo de
proyectos y que son de uso académico.
Se debe realizar en los futuros proyectos un plan de contingencia para que no ocurra lo sucedido en este proyecto, donde se perdió información que
era de importancia para el grupo de investigación y no se logró cumplir con
59
10. BIBLIOGRAFIA
.
https://www.dane.gov.co/files/investigaciones/poblacion/proyepobla06_20/7 Proyecciones_poblacion.pdf
«Estimación y proyección de población nacional, departamental y municipal
total por área 1985-2020» (XLS). DANE,
http://www.dane.gov.co/files/investigaciones/poblacion/proyepobla06_20/Mu
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http://www.dane.gov.co/index.PROPIEDAD
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GOMEZ, F. (s.f.). ANALISIS DE DATOS GEOGRÁFICO PARA EL ESTUDIO DE VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA, PLAN
PILOTO LOCALIDAD DE SUBA. BOGOTA, COLOMBIA.
GOMEZ, F. (s.f.). APLICATIVO WEB GEOGRÁFICO DEL ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTA PLAN PILOTO
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http://sinupot.sdp.gov.co/
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60
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LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001, BOGOTA, COLOMBIA. LEY 14 DEL 6 DE JULIO DE 1983. BOGOTA, COLOMBIA. ACUERDO 6 DEL 8 DE MAYO DE 1990. BOGOTA, COLOMBIA.
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RESOLUCIÓN 620 DEL 23 DE SEPTIEMBRE DE 2008. BOGOTA, COLOMBIA.
DECRETO 429 DEL 28 DE DICIEMBRE 2004. BOGOTA, COLOMBIA. DECRETO 308 DEL 27 DE SEPTIEMBRE DE 2004. BOGOTA,
COLOMBIA.
DECRETO 467 DEL 20 DE NOVIEMBRE DE 2006. BOGOTA, COLOMBIA. DECRETO 425 DEL 25 DE SEPTIEMBRE DE 2011. BOGOTA,
COLOMBIA.
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11. ANEXOS
Los anexos de este proyecto Modalidad de investigación, “ESTUDIO PARCIAL DEL VALOR DEL SUELO DE LA LOCALIDAD DE KENNEDY” se encuentran
adjuntos en el CD, en el que se encuentra:
1. Avalúos Localidad de Kennedy
2. Normatividad Localidad de Kennedy
3. Anexo 1 Zonas Homogéneas Físicas área parcial Localidad de Kennedy
4. Anexo 2 Descripción Zonas Homogéneas Físicas área parcial Localidad de
Kennedy
5. Anexo 3 Zonas Homogéneas Geoeconómicas área parcial Localidad de
Kennedy.
6. Anexo 4 Estudio valor área privada PROPIEDAD HORIZONTAL, área
parcial Localidad de Kennedy.
