LA VIVIENDA ES ACCESIBLE?
Pepa García Jaén. Geógrafa UrbanistaPREGUNTAS que faciliten la comprensión del fenómeno alcista de los precios de las viviendas, sus efectos entre los ciudadanos/demandantes y la repercusión de las políticas públicas en esta materia.
A). Son las viviendas accesibles para todos los ciudadanos? Quién puede comprarlas, con qué esfuerzo y en cuánto tiempo?. Cuales es el umbral de endeudamiento que puede asumirse?.
B). Porqué siguen en alza los precios?. Cuales son las causas desencadenantes?. Es el valor del suelo el que determina el precio final que se paga por la vivienda? Qué se puede hacer para desacelerar este proceso? C). Las viviendas se pueden construir y vender a precios mas accesibles a los ciudadanos?. Qué lazos existen entre los diferentes agentes que “intervienen” en los precios de la vivienda?. Qué trascendencia pueden llegar a tener determinadas actuaciones de las administraciones públicas en los procesos de especulación del suelo y de la vivienda? (Planes urbanísticos, de vivienda...)
Panorama inmobiliario
El mercado inmobiliario en España se ha caracterizado en los últimos años por sus tendencias expansionistas y alcistas, lo que ha incidido especialmente en la economía familiar de la mayoría de los ciudadanos.La construcción de viviendas ha seguido una curva creciente alcanzando máximos históricos hasta llegar a contabilizar, según las estadísticas de los visados de arquitectos, 800.000 unidades en el año 2005, las mismas que se han construido en Francia, Alemania y el Reino Unido. De estas, el 90% eran viviendas nuevas y más del 50% se destinan a la vivienda “especulativa”. Se construye no solo para satisfacer la demanda de vivienda habitual, sino también para satisfacer la demandainversión, es decir aquella que se revende antes de ser escriturada, que puede ser o no usada temporalmente o con la que se especula dentro del mercado del alquiler en determinadas zonas turísticas. Los beneficios del sector tienen mucho que ver con las condiciones ofrecidas por los agentes financieros y con la escasa representatividad de las viviendas construidas por el sector público. Efectivamente, la bajada de los tipos de interés y el aumento del número de años en los plazos de amortización de las deudas hipotecarias, han favorecido las ventas y con ello el endeudamiento generalizado, que en el último año creció un 14,8%. Por otro lado, de la totalidad de las viviendas que se construyen, el sector público representa entre un 8 y un 10 por ciento. Mientras, el mercado del alquiler ha
bajado en los últimos años de un 10 a un 7 por ciento, frente a países de la comunidad europea que superan el 30%.
Los precios de las mismas han subido un 150 % en los últimos 7 años, con un ritmo de crecimiento interanual del 14 por ciento, mientras los salarios lo han hecho a un ritmo del 3,1 %. La adquisición de una vivienda para residencia habitual supone un endeudamiento hipotecario medio que oscila entre los 94.000 y los 150. 000 euros. El esfuerzo en el pago de las hipotecas es cada vez mayor y ha pasado de suponer 5,6 años de salario medio bruto en el año 2001, a 7,5 años en el 2004.
Las viviendas son cada vez mas caras y el esfuerzo que se
exige a los compradores es cada vez mayor y más arriesgado.
Esta carga financiera se acentúa mas entre los mas jóvenes. Según un estudio del Consejo de la Juventud de España, entre los menores de 35 años, con un salario medio de 14.926 euros al año, el pago de la hipoteca puede llegar a suponer entre el 45 y el 50,8% de sus ingresos, cuando lo “asumible” es que no debe superar el 30% de los ingresos medios familiares.
En esta escalada de precios, cada vez mas altos, intervienen un conjunto de factores y agentes que actuando al unísono, determinan e interfieren en los mismos y sin cuya complicidad, esta realidad sería muy distinta.
No se venderían las viviendas cada vez más caras si no existieran líneas de créditos hipotecarios, a un interés bajo, que se “acomoda” a las necesidades de cada cliente. Si la vivienda cuesta mucho dinero el banco le ofrece “ hipotecas a la carta”, plazos cada vez más amplios y la deuda contraída puede alcanzar los 30, 35 y hasta los 40 años. Las estadísticas nos confirman que en estos últimos años, la evolución de los precios ha sido paralela al incremento del numero de años en los plazos de las hipotecas concedidas. En estas circunstancias, parece lógico admitir que si el sistema de financiación no se hubiera “acomodado” a las exigencias del mercado inmobiliario, el ritmo actual de las ventas no se hubiera producido o estas hubieran sido menos espectaculares. La consecuencia más inmediata de este proceso es el endeudamiento cada vez mayor de amplias capas sociales, que alcanza cuotas nunca imaginadas y que entraña riesgos muy elevados para la economía doméstica. En Sevilla, el fenómeno expansionista y la escalada de los precios de las viviendas han seguido fielmente las tendencias marcadas por la dinámica del mercado internacional y nacional, aunque presenta características propias. El precio de la vivienda en Sevilla ha crecido en los últimos 5 años el 120%. En el año 1998 el metro cuadrado de vivienda usada obtenía un valor medio de 615 euros y en el año 2003 se alcanzó la cifra de 1.351 euros ( fuente TINSA. En los últimos dos años el precio medio de la vivienda ha aumentado el 21,38 % desde junio del 2004 a junio del 2005 y en un 24,8% en la muestra de
noviembre del 2004 a noviembre del 2005. El precio medio ha pasado de 1.925 euros el metro cuadrado a 2.462 euros. ( Fuente: Observatorio y Control de Procesos). la vivienda en Sevilla ha experimentado un aumento de su precio en los últimos siete años ligeramente por encima del 150%. El precio del dinero A partir del año 1998, el precio de la vivienda crece sin interrupciones, el interés se mantiene mas o menos estable, hasta alcanzar el 6% en el año 2001, como respuesta a este incremento de los precios de las viviendas, los préstamos amplían los plazos de devolución, la media de 11 a 15 años del periodo anterior va dejando paso a los escalones de 15 a 20 y de 20 a 25 años. El capital concedido crece en un 64,6 % y el coste medio también lo hace proporcionalmente. Desde el año 2001 y hasta el 2003 se produce otra bajada significativa de los tipos de interés medio que pasan del 6 al 4,75%. El valor medio del metro cuadrado de las viviendas crece en un 40%, el número de operaciones se multiplica y aumenta, exponencialmente, el coste medio de las operaciones que crece en un 108%, pasando de 60.000 euros en el año 2000 a 123.000 en el año 2003. Aumentan los plazos de 25 a 30.... Lo que se paga por el suelo
En los precios que pagamos por las viviendas, el valor del suelo determina en un alto porcentaje el precio final, en algunos casos llega a representar hasta el 50%. Pero lo que de verdad justifica su valor no es tanto
su escasez, cuanto la
retención especulativa
que se haga del mismo, y en este proceso, el papel que juegue la Administración, sobretodo a través de sus ayuntamientos, es clave en la medida en que pude incidir decisivamente en la aceleración o desaceleración de los precios, si interviene con políticas urbanísticas, de suelo y vivienda, en las que el sector público adquiera tal protagonismo que pueda hacer valer su peso relativo dentro del mercado.La experiencia nos dice que es precisamente en estos suelos, grandes bolsas en manos de pocos propietarios, en los que se produce la retención especulativa durante años, es decir hasta que las condiciones del mercado inmobiliario aseguran las ventas y garantizan la inversión previa en urbanización necesaria para su puesta en valor.
Por tanto, el valor de los suelos tiene mucho que ver con las posibilidades que se le conceden de ser urbanizado y construido y más todavía si su destino final es el residencial y la edificabilidad asignada es alta. Pero el valor del suelo también está ligado a la posición que tiene en la ciudad, central o periférica, a la buena o mala accesibilidad, a la proximidad o no con los medios de transportes etc.. La capacidad de endeudamiento
La accesibilidad a la vivienda está directamente relacionada con la capacidad de endeudamiento que tengamos. Es decir con la cantidad de dinero que podamos pagar mensualmente, con las cuotas de alquiler o con las cuotas de la hipoteca.
Por esta razón es tan importante conocer los precios a los que se venden las viviendas como la capacidad adquisitiva de la que se dispone para poder comprarla. Y este ejercicio es necesario porque así podremos establecer el umbral de los que pueden acceder al mercado en condiciones “ optimas”; el umbral de los que pueden hacerlo con grandes esfuerzos en la economía familiar y asumiendo grandes riegos, nos referimos a los colectivos formados por los jóvenes menores de 35 años, con altos índices de inestabilidad laboral y salarios más precarios. Y por último llegamos a establecer el umbral de los que no pueden hacerlo de ninguna manera y están condenados eternamente al alquiler o al sueño de que les toque ser adjudicatarios de una vivienda protegida.
Con esta escala de rentas y sabiendo el coste medio de las hipotecas que se conceden alcanza una media de unos 123.259 euros, podríamos calcular, sobre la hipótesis de un interés fijo del 4% y con 30 años de amortización del préstamo, el grado de accesibilidad con el que cuentan los residentes en los distintos barrios de la ciudad. Concluimos que dado los precios medios alcanzados por las viviendas, las condiciones exigidas por las entidades bancarias, y considerando las rentas declaradas del trabajo, hoy por hoy, las viviendas resultan inaccesibles para una amplia mayoría de los residentes en las ciudades.
La alternativa para todas estas personas “excluidas” del mercado actual, pasa por aspirar a conseguir una vivienda dentro del sector público. Pero las ofertas siempre son escasas, difícilmente representan mas allá del 10% sobre la totalidad y, con este margen, es imposible satisfacer esa demanda creciente. Solo si la iniciativa privada asumiera masivamente la construcción de viviendas del sector protegido podría paliarse en parte la demanda no satisfecha. Pero esta decisión, en épocas de bonanza y esplendor de la construcción y con los amplios márgenes de beneficios que hoy les reportan las ventas de la viviendainversión, parece utópico, a no ser que el sector empiece a padecer síntomas de recesión en las ventas, lo que no es previsible a corto plazo.
