PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

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SAN JUAN DE AZNALFARACHE

Documento de Avance

ANEXO 2

Previsión de la viabilidad económica

Fe

br

ero 2.008

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DOCUMENTO DE AVANCE

AVANCE

PREVISIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

SAN JUAN DE AZNALFARACHE

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AVANCE Anexo II – PREVISIÓN DE LA VIABILIDAD ECONÓMICA

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA

Febrero 2.008 DOCUMENTO DE AVANCE 1

ÍNDICE DE LA DOCUMENTACIÓN DEL AVANCE

1 APROXIMACIÓN A LAS PREVISIONES DE RECURSOS FINANCIEROS Y A LA VIABILIDAD

ECONÓMICA DE LAS PROPUESTAS ...2

1.1 APROXIMACIÓN ECONÓMICA DEL AVANCE...2

1.2 TIPOS DE ACTUACIONES A VALORAR ...2

1.2.1 ACTUACIONES DE CARÁCTER PÚBLICO ...3

1.2.2 ACTUACIONES DE CARÁCTER PRIVADO ...4

1.2.3 ACTUACIONES DE CARÁCTER MIXTO ...5

2 CUANTIFICACIÓN APROXIMADA DE LA FINANCIACIÓN ...6

2.1 ACTUACIONES A FINANCIAR ...6

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1 APROXIMACIÓN A LAS PREVISIONES DE RECURSOS FINANCIEROS

Y A LA VIABILIDAD ECONÓMICA DE LAS PROPUESTAS

1.1 APROXIMACIÓN ECONÓMICA DEL AVANCE

Formando parte del Documento de AVANCE del Plan General se realiza un primer estudio económico donde se valora la viabilidad de las actuaciones propuestas para medir la coherencia entre la idea original y las posibilidades de su consecución final.

Esta aproximación económica de las determinaciones del plan se refiere a las actuaciones previstas en suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado y suelo no urbanizable para el horizonte de vigencia del Plan General, estimado en diez años, ocho de vigencia –repartida en dos cuatrienios- y dos más iniciales para completar de tramitación.

La metodología seguida durante el proceso de valoración se ajusta la normativa recogida en la Legislación Urbanística y sus Reglamentos, diferenciando entre actuaciones correspondientes a la estructura general del territorio (Sistemas Generales), y las que se refieren a la implantación de servicios en cada ámbito local o sectorial (Sistemas Locales).

La aproximación económica del AVANCE del Plan General contempla la actuación de diferentes agentes, públicos y privados, sobre los que se cifra la responsabilidad de la ejecución del Programa. Estos agentes son, principalmente:

- Ayuntamiento de San Juan de Aznalfarache.

- Diputación Provincial de Sevilla.

- Junta de Andalucía (Consejerías de Obras Públicas y Transportes, Educación, Salud

y Servicios Sociales, Cultura, Innovación Y Tecnología, Empleo, y Medio Ambiente).

- Empresas públicas (Emasesa) y sociedades privadas responsables de Servicios

Urbanos.

- Particulares (Propietarios de suelo, Promotoras Inmobiliarias, etc.).

Con este esquema financiero, el Documento de AVANCE del PGOU de San Juan se adecua al pliego de Prescripciones Técnicas para la redacción de Planes Generales de Ordenación Urbanística aprobado por la Consejería de Obras Públicas y Transportes, determinando “con suficiente especificación de las obras y Servicios que se distribuyen al sector público y privado y con indicación, en el primer caso, de los Organismos o Entidades Públicas que asumen el importe de la inversión”.

1.2 TIPOS DE ACTUACIONES A VALORAR

Las valoraciones incluidas en esta aproximación económica se refieren a las actuaciones específicas propuestas en función de la naturaleza de los agentes promotores y el tipo de intervención que se pretende llevar a cabo. El objetivo fundamental es garantizar la viabilidad de las propuestas, tanto privadas como públicas. Así, podemos distinguir:

- Actuaciones de carácter Público - Actuaciones de carácter Privado - Actuaciones mixtas

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1.2.1 ACTUACIONES DE CARÁCTER PÚBLICO

Son aquellas actuaciones con intervención pública, en los distintos niveles: local, provincial o regional. Están encaminadas a la obtención de suelos para sistemas generales cuya concreción material en el futuro redundarán en beneficio de toda la población de San Juan.

Dependiendo de la naturaleza de la actuación pública podemos distinguir

Intervenciones para la obtención de Espacios Libres y Equipamientos

En estas actuaciones se habrá de valorar los costes de adquisición de los suelos de uso público y de las expropiaciones, o indemnizaciones de edificaciones existentes, cuando éstas sean precisas, además de los costes de urbanización y demoliciones necesarias sobre dichos suelos.

• Parques Urbanos A obtener con actuación de la administración local, y financiados

parcial o totalmente mediante las cargas económicas y reservas de suelo asociadas a las actuaciones de carácter privado.

Podemos distinguir las actuaciones en:

- Urbanización del Parque Central sobre la Autovía de Coria - Parque de la Vaguada de Mairena

- Cornisa Sur del Monumento, incluyendo en este proceso la actuación de reordenación urbana -3.8 Cornisa Sur-.

- Paseo fluvial del río Guadalquivir en sus tres tramos: Norte (en la ribera de los naranjales), la zona urbana de San Juan Bajo, y la ribera de la Vega Sur.

• Parques Metropolitanos A gestionar directamente por la administración autonómica, pudiendo en algunos casos participar la administración estatal y comunitaria, siendo las principales actuaciones:

- Ribera Norte del Río Guadalquivir, al norte de la autovía de circunvalación SE-30.

- Cornisa Norte del Monumento, reintegrando la continuidad con el cerro donde actualmente se ubica el Hotel Alcora. - Cornisa de Simón Verde, integrándose en un frente común

con los municipios aledaños de Mairena y Gelves.

• Zonas de Protección A gestionar y conservar directamente por los actuales propietarios del

suelo.

• Equipamientos A conseguir, análogamente a los Parques Urbanos, con actuación de

la administración local, y financiados parcial o totalmente mediante las cargas económicas y reservas de suelo asociadas a las actuaciones de carácter privado.

Equipamiento Deportivo

- Polideportivo Central en la Vaguada de Mairena

- Instalaciones y Pabellón Cubierto entre la barriada de Julián Besteiro y la subida a la barriada del Monumento.

- Polideportivo Norte en los suelos libres ubicados entre los enlaces a la autovía SE-30

Equipamiento Educativo y S.I.P.S.

Obteniéndose estas dotaciones a partir de las reservas de suelo facilitadas por el planeamiento en las actuaciones de desarrollo.

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Intervenciones de Rehabilitación Integral de Barrios

Es aquí donde se precisan acuerdos básicos entre todas las administraciones, desde la local a la comunitaria, facilitando también la participación ciudadana y de inversores privados, para dar una respuesta coherente y global a las problemáticas de las distintas barriadas pues presentan en muchos casos una realidad compleja que habrá de ser afrontada desde un enfoque multidisciplinar: urbanístico, social, económico, etc.

Desde el AVANCE del Plan General se han señalado tres sectores donde se propone la Rehabilitación Integral:

- Barriada de Santa Isabel - Barriada del Monumento

- Zona Sur de la Barriada de Lepanto en el Barrio Alto

1.2.2 ACTUACIONES DE CARÁCTER PRIVADO

Son aquellas cuyos promotores serán por lo general particulares, y estarán encaminadas al desarrollo de los sectores de suelo urbano no consolidado que se han definido o para completar los tejidos de suelo urbano consolidado.

Estas intervenciones llevan asociadas un modelo tipológico edificatorio en función de su uso, vinculado a la idea de ciudad que se pretende conseguir, conllevando por lo general un aumento de la edificabilidad existente.

Este incremento de la edificabilidad, residencial o terciaria, generará aprovechamiento a los promotores, una vez valorados los costes e ingresos que se producirán. Consideramos oportuno que estas intervenciones participen en la financiación de la ejecución de los sistemas generales, con costes asociados adicionales.

Estas actuaciones serían Suelo Urbano Consolidado

Actuación Nombre Uso característico

1.2 VISTAHERMOSA ESTE RESIDENCIAL-TERCIARIO

1.3 CORNISA AZUL RESIDENCIAL

1.5 SANTA RITA RESIDENCIAL-TERCIARIO

2.1 MIRADOR DE SEVILLA TURÍSTICO

2.2 CORNISA NORTE TERCIARIO

2.3 LORETO TERCIARIO

3.6 JULIÁN BESTEIRO TERCIARIO

3.7 ANTIGUA FÁBRICA RESIDENCIAL

4.3 HUERTA DEL CAMARÓN TERCIARIO

4.5 APEADERO NORTE TERCIARIO

4.6 CARRETERA PALOMARES TERCIARIO

4.7 AVENIDA DE PALOMARES TERCIARIO

5.1 POLIDEPORTIVO 1º de MAYO TERCIARIO

5.3 ICA TERCIARIO

6.1 HOTEL ALCORA TERCIARIO

Suelo Urbano No Consolidado

1.1 VISTAHERMOSA OESTE RESIDENCIAL-TERCIARIO

1.4 CAMARÓN-CARREFOUR TERCIARIO

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3.2 ARROCES HERVÁS RESIDENCIAL-TERCIARIO

3.3 RAMÓN Y CAJAL (Antigua UA-9) RESIDENCIAL

3.4 NARANJALES (Antiguo Sector-9) RESIDENCIAL-TERCIARIO

3.5 GUADALAJARA RESIDENCIAL

4.1 LOS PITUFOS RESIDENCIAL-TERCIARIO

4.2 CERVANTES RESIDENCIAL-TERCIARIO

5.2 VEGA DE GELVES RESIDENCIAL-TERCIARIO

Así, el incremento de edificabilidad que se dé en cada intervención deberá valorar los costes de materialización que pueda tener (gastos generales de construcción, tasas, honorarios técnicos, etc.) y el posible precio de venta de mercado del incremento de aprovechamiento, realizando de esta manera una estimación aproximada del beneficio neto de cada actuación que verá aumentado por un porcentaje para participar en la financiación de la ejecución de los sistemas generales, que estimamos sea del 8%.

1.2.3 ACTUACIONES DE CARÁCTER MIXTO

También procederán de promotores particulares pero llevarán implícito la tramitación de expropiaciones para conseguir la regeneración deseada del tejido urbano, por lo que llevarán asociada la participación de la administración local.

La ordenación propuesta para cada sector tendrá un significativo aumento de la edificabilidad para generar el aprovechamiento necesario que haga viable la operación para poder sufragar todos los gastos asociados, no solo de expropiación y obtención de suelos, pudiendo quedar exentos de la participación de la financiación de la ejecución de los sistemas generales.

Estas actuaciones serían

A-3.3 RAMÓN Y CAJAL (Antigua UA-9) RESIDENCIAL

A-3.5 GUADALAJARA RESIDENCIAL

A-4.1 LOS PITUFOS RESIDENCIAL-TERCIARIO

A-4.2 CERVANTES RESIDENCIAL-TERCIARIO

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2 CUANTIFICACIÓN APROXIMADA DE LA FINANCIACIÓN

2.1 ACTUACIONES A FINANCIAR

Para valorar por cuanto puede ser las necesidades de financiación de los sistemas generales donde interviene directamente la administración local tenemos que tomar como punto de partida los precios estimativos que da el Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla para valoraciones iniciales presupuestarias actualizadas al año 2008.

Así, en función de la superficie sobre la que se va a intervenir, ya sea para la consecución de Parques, zonas deportivas o edificios de interés de usos públicos, podemos valorar apriorísticamente cuanto costarán su materialización directa, a la que habrá de sumar el importe de los distintos soterramientos cubrimientos de los sistemas de infraestructuras metropolitanos, que valorados comparativamente con la obra civil de la plataforma sobre la autovía de Coria que une los barrios Alto y

Bajo de San Juan, finalizada en este mismo año, ascienden aproximadamente a 6,00 € /m2

A los respectivos costes de los módulos unitarios y a la módulo real de costes de soterramiento y adecuación habrá que sumar el incremento medio del 19% por beneficio industrial y gastos generales, al que habrá que añadir el respectivo IVA del 16%, ascendiendo en cada caso a:

PEM (€/m2c) Contrata (19%) IVA Global Construcción

Parques

Urbanos Urbanización 106,00 € 20,14 € 20,18 € 146,32 €

Movimientos de Tierras 32,00 € 6,08 € 6,09 € 44,17 €

Soterramientos 810,00 € 153,90 € 154,22 € 1.118,12 €

Deportivos Polideportivos Abiertos 79,00 € 15,01 € 15,04 € 109,05 €

Polideportivos

Cubiertos 715,00 € 135,85 € 136,14 € 986,99 €

Soterramientos 810,00 € 153,90 € 154,22 € 1.118,12 €

SIPS Edif. Uso Público 795,00 € 151,05 € 151,37 € 1.097,42 €

Así la valoración global ascendería a

m2c financiación €/m2c costes global

Parques Urbanos Urbanización 217.703 146,32 € 31.854.815,32 €

Movimientos de Tierras 21.770 44,17 € 961.654,80 €

Soterramientos 10.885 1.118,12 € 12.170.943,59 €

44.987.413,71 €

Deportivos Polideportivos Abiertos 49.012 109,05 € 5.344.837,02 €

Polideportivos Cubiertos 6.735 986,99 € 6.647.350,71 €

Soterramientos 2.500 1.118,12 € 2.794.876,17 €

14.787.063,90 €

SIPS Edif. Uso Público 17.998 1.097,42 € 19.751.785,56 € 19.751.785,56 €

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2.2 FORMAS DE FINANCIACIÓN

La financiación de la ejecución de los sistemas generales vendrá ligada a las actuaciones que con carácter privado vayan a generar un aumento de edificabilidad y por tanto de aprovechamientos, quedando exentas las actuaciones mixtas, pues su aprovechamiento quedará vinculado a los procesos asociados de expropiación y obtención de suelos.

Esta financiación asociada depende de los aprovechamientos netos de cada sector, descontando las reservas de suelo oportuno así como los destinados a vivienda protegida, que significarán al menos el 30% del total residencial.

El incremento neto de la edificabilidad, una vez descontado las capacidad actual del planeamiento no materializada, podemos resumirla en el siguiente cuadro.

Residencial m2c

Vivienda Protegida Vivienda Libre Total Terciario m2c

SU Consolidado 5.916 13.803 19.718 59.151

SU No Consolidado 33.645 78.506 112.152 91.500

Para valorar por cuanto puede ser la capacidad de financiación nos tenemos que basar en parámetros reales como son los precios oficiales de venta de vivienda protegida que estima la Junta de Andalucía a través de la Consejería de Obras Públicas y Transportes, actualizados ambos para el año 2008

Así el precio máximo de venta para la vivienda protegida de régimen general en el municipio de

San Juan de Aznalfarache asciende a 1.212,80 €/m2_{útil. Sabiendo que la relación máxima entre metros}

cuadrados construidos y metros cuadrados útiles es de 1,15, podemos estimar el precio de referencia

para la vivienda protegida en 1.394,72 €/m2_construido.

Este dato nos sirve de partida para valorar el módulo base para la vivienda libre, que será la que participe en la financiación de los sistemas generales.

Suponiendo un valor de mercado base para las viviendas libres un 20% mayor al de la vivienda

protegida, 1.673,66 €/m2_{c, y aplicando los respectivos gastos asociados como los de gestión,}

tramitación y licencia honorarios técnicos así como el beneficio del promotor, podemos obtener un primer valor real de mercado.

Mercado

(€/m2c) Beneficio (15%) Gestión (8%) Honorarios (3%) Licencias (3%) Repercusión (25%) 1er Valor Mercado

1.673,66 € 251,05 € 133,89 € 50,21 € 50,21 € 418,42 € 2.577,44 €

A todo ello habrá que sumar el valor de construcción que se obtiene de los presupuestos estimativos que fija el Colegio Oficial de Arquitectos de Sevilla para la tipología media propuesta por el

AVANCE: viviendas plurifamiliares en bloque aislado: 530 €/m2

c,

Este presupuesto de ejecución material se verá incrementado en el presupuesto de contrata una media del 19% entre beneficio industrial y gastos generales, 100,70 €/m2c, al que habrá que añadir el respectivo IVA global del 16%, 110,91 €/m2c, por lo que el valor final de la construcción de las viviendas libres ascendería a 736,61 €/m2c.

Así el precio de referencia para la vivienda libre sería de 3.309,05 € / m2_construidos.

Consideramos adecuado equiparar el valor de referencia del terciario al de la vivienda libre,

3.309,05 € / m2_{construidos debiendo ser objeto para el Documento del Plan General de un análisis}

más pormenorizado, pues sus valores variarán en función de la tipología edificatoria, posición, comunicaciones, etc.

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sistemas generales sobre el precio de referencia de la vivienda libre y terciario para la, 165,45 €/mc,

obtenemos una aproximación para la capacidad final de financiación del Plan General

Vivienda Libre m2c financiación €/m2c SU Consolidado 13.803 4.567.448,30 € SU No Consolidado 78.506 330,91 25.978.103,44 € 30.545.551,74 € Terciario m2c financiación €/m2c SU Consolidado 59.151 19.573.388,63 € SU No Consolidado 91.500 330,91 30.277.783,04 € 49.851.171,67 €