Q Buenos Aires Reporte del Mercado de Oficinas

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Buenos Aires

Reporte del Mercado de

Oficinas

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Se estima que la economía argentina durante 2017 creció a una tasa superior al 2,5 %, principalmente impulsada por un aumento del consumo, el crédito (al consumo, sector privado, hipotecarios, etc.) y la buena performance de sectores como la construcción y las importaciones de bienes y servicios. Por otro lado, la inflación superó la estimación expresada en el Presupuesto, alcanzando un valor entre el 23 y el 25 % (cuando se había previsto un 17 %). Asimismo, hacia los últimos días del año, se observó un incremento en la cotización del tipo de cambio, en tanto superó los ARS 19 por dólar, luego de varios meses de estabilidad en torno a los ARS 17,5 y ARS 18,0 por dólar. Además, aún persisten algunos problemas macroeconómicos vinculados al déficit fiscal y comercial y al volumen de emisión de deuda pública, entre otros, que probablemente concentren gran parte de la agenda económica los próximos años.

En materia política, la coyuntura electoral fue el aspecto de mayor relevancia en el año. En efecto, las expectativas por los resultados de las elecciones legislativas de octubre afectaron gran parte de las discusiones y decisiones, no solo políticas sino también económicas. Éstas se resolvieron de modo favorable para el gobierno, permitiendo que sus candidatos se impusieran en la mayoría de las grandes ciudades del país.

Con respecto a los indicadores propios al sector de la construcción, el Indicador Sintético de la Actividad de Construcción (ISAC), realizado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INDEC), registró durante noviembre de 2017 (último mes disponible) una suba del 21,6 % en la comparación con el mismo período de 2016. Para el acumulado anual de los primeros once meses del año, este indicador registra un aumento del 12,6 %, si se lo compara con la misma época de 2016.

Información económica

Población del país (Millones)1 _40,1

Población del Área Metropolitana de Buenos Aires (Millones)1 _12,8

Tasa de desempleo (%)2 _8,3

PBI (Millions USD)3 _720.000

PBI per capita - PPA (USD) 11.500

Inflación anual (%) 24,8

Inversión extranjera directa (Millones de USD)4 _5.745

Tipo de cambio (Pesos por USD)5 _18,6

Introducción

Reporte de Mercado de Oficinas de Buenos Aires 3

Fuente: JLL con base en:

1 _{INDEC: información oficial según Censo 2010.}

2 _{Ministerio de Hacienda: información oficial al Q3 2017}

3 _{INDEC: información oficial al Q3 2017 (YoY).}

4 _{CEPAL: información oficial al 2016.}

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El inventario del mercado de oficinas corporativas se ubicó en 1.414.000 metros cuadrados durante 2017. Este valor implica un crecimiento interanual del 3 % (cuando el promedio histórico registrado desde 2000 se ubica en 6 %) y supone la incorporación de 40.000 metros cuadrados de nueva superficie, distribuida en dos inmuebles. El primero de ellos ingresó en el primer semestre del año, en el submercado Macrocentro Norte y el otro en la segunda mitad, en el submercado Catalinas.

En términos de vacancia, en 2017 se consolidó la tendencia a la baja registrada desde 2016. En efecto, en el último trimestre de 2017, este indicador se ubicó en 4,5 %, el valor más bajo observado desde 2009. Estos espacios disponibles se distribuyen en 40 inmuebles (11 clase A y 29 clase AB) y solo en 6 de ellos la superficie en oferta excede los 3.000 metros cuadrados, lo cual demuestra las restricciones del mercado corporativo de Buenos Aires para dar respuesta a los requerimientos de las empresas que buscan grandes superficies en una sola ubicación.

Para los próximos dos años, se prevé la incorporación de 307.000 metros cuadrados de nueva oferta, los cuales se distribuirán un 58% en inmuebles clase A y el restante 42 % en edificios clase AB. Los submercados Zona Norte GBA y Zona

Oferta

Gráfico 2 Evolución del stock y producción (m2₎

200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000 1,800,000 2,000,000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 _2018F _2019F Stock Producción 4.5% 6.3% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16% 20 10Q 1 20 10Q 2 20 10Q 3 20 10Q 4 20 11Q 1 20 11Q 2 20 11Q 4 20 12Q 1 20 12Q 2 20 12Q 3 20 12Q 4 20 13Q 1 20 13Q 2 20 13Q 3 20 13Q 4 20 14Q 1 20 14Q 2 20 14Q 3 20 14Q 4 20 15Q 1 20 15Q 2 20 15Q 3 20 15Q 4 20 16Q 1 20 16Q 2 20 16Q 3 20 16Q 4 20 17Q 1 20 17Q 2 20 17Q 3 20 17Q 4

CBD No CBD General Promedio histórico

Norte CABA concentrarán la mayor cantidad de estos metros (un 59 % del total).

Asimismo, el Gobierno Nacional y el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires han comenzado a vender terrenos que podrán ser utilizados para el desarrollo de oficinas, lo cual seguramente redundará en un aumento significativo en la cantidad de proyectos para los próximos años. Esta iniciativa permitirá no solo el crecimiento de los desarrollos sino además el surgimiento de nuevos submercados (Catalinas II, Catalinas Sur, etc.) que revitalizarán las características actuales de la oferta de Buenos Aires.

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Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 5 Existente Proyecto En construcción

Ciudad de

Buenos Aires

CBD

Zona Norte

70% 30% CBD Non CBD

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En 2017 se registró una absorción neta de 45.000 metros cuadrados, valor que se encuentra en línea con el promedio observado en los últimos 10 años. Sin embargo, con el propósito de poder dimensionar el alcance de esta cifra, corresponde aclarar que del total de metros cuadrados absorbidos, 35.000 pertenecen a un solo inmueble que ingresó completamente ocupado en el submercado Catalinas. Por otro lado, teniendo en cuenta el desempeño de este indicador durante 2016 y 2017, Catalinas ha logrado confirmar su relevancia dentro del mercado, en tanto ha ocupado superficies por un total de 90.000 metros cuadrados. En 2017, los submercados que lo han seguido en materia de absorción han sido Zona Norte GBA y Plaza Roma. Por otro lado, en Zona Norte CABA y Puerto Madero se han registrado los valores más bajos, con liberación neta de espacios por un total de 1.900 y 1.600 metros cuadrados, respectivamente.

Al finalizar 2017, el precio promedio de alquiler solicitado aumentó un 5,6 % comparado con igual período de 2016 (USD 26,8 por metro cuadrado en 2017 y USD 25,6 en 2016). De este modo, continúa la tendencia al alza en los valores que se viene observando desde 2016, la cual se explica principalmente por la escasa oferta, que provoca que los precios de los espacios disponibles tiendan a subir, y la reciente incorporación de inmuebles con precios que exceden los promedios históricos.

Para los inmuebles categoría A, se registró un precio promedio de alquiler de USD 31,9 por metro cuadrado (máximo valor desde 2009). Este precio representa un aumento del 5,6 % con respecto al observado un año atrás (USD 30,2 por metro cuadrado). En los inmuebles clase AB, el valor promedio fue de USD 24,3 (el mayor de los últimos cuatro años), es decir, un aumento de 3,8 % con relación a idéntico período de 2016 (USD 23,4 por metro cuadrado). El submercado Plaza Roma fue el mejor cotizado en 2017 (USD 29,0 por metro cuadrado), seguido por Catalinas (USD 28,9 por metro cuadrado). Zona Norte CABA ha presentado el precio promedio más bajo, con USD 22,8 por metro cuadrado.

Demanda

Precios

-60,000 -30,000 30,000 60,000 90,000 120,000 150,000 180,000 210,000 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17 Producción Absorción

Gráfico 4 Evolución de producción y absorción neta (m2₎

Gráfico 5 Evolución de precios (USD/m2_{) y vacancia (%)}

33.4 24,5 4,5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 5 10 15 20 25 30 35 40 20 00 20 01 20 02 20 03 20 04 20 05 20 06 20 07 20 08 20 09 20 10 20 11 20 12 20 13 20 14 20 15 20 16 20 17

Clase A Clase AB Vacancia

1,350,457 63,751

Superficie ocupada (m²) Superficie disponible (m²)

Gráfico 6 Área ocupada / disponible y tasa de vacancia (%)

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Submercado Stock (m2₎ _disponibleSuperficie (m2₎ Tasa de vacancia (%) Precios (USD /m2 /mes) Absorción Neta

Q4 (m2₎ Absorción neta _acumulada

(m2₎ Producción (m2₎ Catalinas 299.000 13.000 4,4% 21,0 - 35,0 31.000 28.000 35.000 Macrocentro Norte 100.000 4.000 2,2% 24,0 - 28,0 200 600 0 Macrocentro Sur 110.000 6.500 6,0% 24,0 - 26,0 4.000 4.000 0 Microcentro 70.000 5.500 3,5% 25,0 - 29,0 1.000 4.000 5.500 Plaza Roma 120.000 1.800 1,6% 24,0 - 30,0 4.000 6.000 0 Puerto Madero 290.000 19.000 6,3% 24,0 - 35,0 -200 -2.000 0 Zona Norte CABA 100.000 2.000 1,8% 25,0 - 29,0 400 -2.000 0 Zona Norte GBA 325.000 17.000 5,4% 23,0 - 31,0 -100 6.000 0

Total 1.414.000 64.000 4,5% 24,0 - 32,0 41.000 45.000 40.500

Reporte del Mercado de Oficinas de Buenos Aires 7

Indicadores 4Q17

Stock

1,41 M

m

2

Tasa de vacancia

4,5%

Absorción neta

45.000 m

2

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Catalinas

Este submercado está compuesto por seis edificios Clase A y seis Clase AB, ubicados en el primer distrito pensado exclusivamente para oficinas. Estas doce torres de oficinas, sumadas a un nuevo edificio actualmente en construcción, exhiben muy buena calidad de construcción y una excelente imagen corporativa, ideal para usuarios corporativos. Los inquilinos de Catalinas provienen de diversas industrias, yendo desde banca, servicios financieros, seguros y servicios de salud hasta manufactureras.

Plaza Roma

Está estratégicamente situado casi en el corazón del distrito financiero de Buenos Aires. La mayoría de los edificios Clase A se ubican en torno a la Plaza Roma, con vista a Puerto Madero y el Río de la Plata. Alta calidad constructiva junto con excelente imagen corporativa se combinan con la cercanía a otros submercados y gran cantidad de medios de transporte.

Puerto Madero

Esta zona relativamente nueva, que aloja edificios imponentes, es el segundo submercado en tamaño,

representando alrededor del 22% del total de stock de Clase A y AB de Buenos Aires. Puerto Madero se ha desarrollado sobre el antiguo puerto de la ciudad, re-urbanizado con una orientación hacia oficinas corporativas de alta calidad y residencias de lujo. En la última década, este submercado fue un semillero de desarrollos residenciales y de oficinas. Actualmente existen allí cuatro proyectos de oficinas en ejecución, siendo uno de ellos un complejo multiuso (oficinas, residencias y hotel).

Microcentro

Es el submercado de oficinas más antiguo, radicado en una zona de protección histórica alrededor de Plaza de Mayo, el corazón político y social de la ciudad. La mayoría de los edificios datan de más de 50 años. Este área se destaca por sus numerosas instituciones financieras y bancarias. incluyendo la Bolsa de Comercio de Buenos Aires.

Submercados

Macrocentro Norte

Definido por la franja entre Av. Corrientes y Av. del Libertador, incluye espacios de oficina sobre la Av. 9 de Julio y Plaza San Martín. Esta zona goza de una muy buena imagen corporativa, aunque la calidad de construcción y las

especificaciones técnicas de los edificios no cumplen con los estándares de Clase A. Se trata, entonces, de un mercado casi exclusivamente de Clase AB.

Macrocentro Sur

Macrocentro Sur es el submercado más grande en superficie del distrito financiero, aunque las opciones viables de Clase A y AB son escasas. Comprende zonas de protección histórica, con limitaciones constructivas, y edificios reformados.

Zona Norte

Zona Norte es el submercado más nuevo y ha registrado un crecimiento exponencial en los últimos años. Se trata del submercado con la mayor concentración de espacios de oficina corporativos en Buenos Aires, surgido como opción gracias a sus grandes edificios sobre lotes de tierra más económica, lejos del centro congestionado. Este submercado comprende la porción más al norte de Buenos Aires y sus suburbios, enfocándose en dos corredores: Av. del Libertador y la Autopista Panamericana.

Gráfico 6 Stock (m2_{) por submercado (%)}

20.6% 8.3% 20.2% 4.6% 7.4% 7.0% 7.1% 22.4% 0 100,000 200,000 300,000 400,000 Catalinas Plaza Roma Puerto Madero Microcentro Macrocentro Sur Macrocentro Norte Zona Norte CABA Zona Norte GBA

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Precios de alquiler en desaceleración

Precios de alquiler en baja

Precios de alquiler

en aceleración Precios de alquileren nivel más bajo

Monterrey Cali Colombia Caribe Medellín Caracas San Jose

Lima, Rio de Janeiro Santiago

Bogotá

Quito, Ciudad de Panamá San Juan, Guayaquil

Ciudad de Guatemala Santo Domingo

Buenos Aires

Montevideo San Pablo

Guadalajara Ciudad de México

Latin America

Office Clock

Q3 2017

Submercados

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General

Unidad de medida Metros cuadrados

Rentas USD/ m2_{/ mes}

Tiempo típico de contratos 3-5 años

Frecuencia típica de pago de contratos Mensual, por adelantado Depósito de alquiler típico (expresado como x

meses de alquiler) Caso por caso, típicamente 2-3 meses de alquiler. Otras opciones son Póliza de seguro de caución, Carta aval de casa matriz Derechos de los inquilinos Solo durante la duración del alquiler, no hay derechos más allá del plazo original del arrendamiento ¿El inquilino tiene derechos legales de

renovación? No, a menos que se especifique una opción en el contrato de alquiler Derechos de asignación y subarrendamiento del

inquilino Sí, sujeto a la aprobación del propietario. El subarrendamiento de inquilinos es más común que los derechos de asignación, ambos están sujetos a la aprobación del propietario y, por lo general, el inquilino principal permanece como garante

Aumentos de alquiler o revisión de renta Caso por caso, aunque la indexación explícita está prohibida por la ley. Alquiler pre-escalado y ajustes arbitrados son típicos

Frecuencia de revisión de rentas Caso por caso

Período de gracia 1-3 meses. El período de gracia no es una práctica estandirazada en el mercado pero ocurre con asiduidad. El plazo es negociado por las partes y es uno de los factores (si es que existe alguno) que determinan el nivel de mejoras provistas al inquilino.

Estacionamiento CABA: 1 cada 100 m2

Buenos Aires: Vicente López, 1 cada 60 m2_{; San Isidro, 1 cada 20 m}2

Honorarios inmobiliarios 5 % del valor total del arrendamiento (si ambas partes tienen un representante, los honorarios de se dividen en 50-50); años adicionales son negociables

Honorarios legales (a cargo del propietario /

inquilino) Cada parte es responsable de sus propios costos legales

Responsabilidad por expensas, arreglos y seguros

Expensas / honorarios de gestión Adicional al precio de alquiler y pagable mensualmente por adelantado

Servicios Electricidad, teléfono, aire acondicionado, etc. a cargo del inquilino, según consumo (a veces medidos por separado, otras veces abonados según porcentaje de ocupación)

Áreas internas (espacio del inquilino) Inquilino Áreas comunes (recepción, ascensor, escaleras,

etc.) Propietario (cobrado a través de cargos por servicios) Áreas externas / estructurales Propietario

Seguro del edificio Inquilino / espacio común a cargo del propietario Impuestos locales a la propiedad Depende de la jurisdicción

IVA sobre cargos por alquiler & servicios 21%, a cargo del inquilino

Prácticas de mercado

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