Modelo de evaluación para vivienda unifamiliar

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(1)INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY CAMPUS MONTERREY. ESCUELA DE INGENIERÍA PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA. TECNOLÓGICO DE MONTERREY® MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR. TESIS PRESENTADA COMO REQUISITO PARCIAL PARA OBTENER EL GRADO ACADÉMICO DE. MAESTRO EN CIENCIAS CON ESPECIALIDAD EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN POR: ALBA DANIELA QUEZADA LÓPEZ. MONTERREY, N. L. DICIEMBRE 2010.

(2) INSTITUTO TECNOLÓGICO Y DE ESTUDIOS SUPERIORES DE MONTERREY CAMPUS MONTERREY. ESCUELA DE INGENIERÍA PROGRAMA DE GRADUADOS EN INGENIERÍA Los miembros del comité de tesis recomendamos que el presente proyecto de tesis presentado por la Arq. ALBA DANIELA QUEZADA LÓPEZ sea aceptado como requisito parcial para obtener el grado académico de:. Maestro en Ciencias con especialidad en Administración de la Construcción Comité de tesis:. Dr. Jorge Limón Robles Director de Posgrado y Extensión Escuela de Ingeniería y Tecnologías de Información DICIEMBRE 2010.

(3) AGRADECIMIENTOS A Dios por acompañarme en cada momento de esta trayectoria académica, A mis Padres, a quienes debo todo lo que soy, A Miguel, por darme la dicha de caminar juntos por la vida, Y a todos los miembros de la Cátedra de Vivienda, por su apoyo en la elaboración de esta tesis..

(4) DICIEMBRE MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR ALBA DANIELA QUEZADA LÓPEZ En el entorno actual, el sector de la vivienda en México continúa en vías de desarrollo, tratando paulatinamente de proporcionar las herramientas para facilitar la adquisición de vivienda a la población. Pero, mientras se siguen construyendo desarrollos habitacionales en todo México, la calidad del producto no siempre es la esperada. En respuesta a esto, los organismos de vivienda comienzan a darle importancia a este aspecto creando metodologías de evaluación, pero hasta ahora no existe un modelo integral que permita a los compradores e incluso a los desarrolladores, comparar viviendas con . 2010 . TESIS:. características diferentes, con el objetivo de seleccionar la mejor opción y promover mejores prácticas. . . En base a lo anterior, a continuación se presenta un modelo de evaluación de vivienda fundamentado en cinco parámetros: Diseño Arquitectónico, Costo, Calidad, Seguridad Estructural y Sustentabilidad; los cuales que de acuerdo a la investigación realizada, determinan el ciclo de vida de la vivienda así como la huella ecológica que representa dicha edificación. La investigación aquí presentada desglosa cada uno de los cinco parámetros en indicadores, los cuales por medio de preguntas califican el nivel alcanzado; todo esto en base a una ponderación generada con el soporte de especialistas y una amplia investigación bibliográfica. Una vez definido el modelo de evaluación, el modelo fue implementado en proyectos ganadores del premio Obras Cemex, con el objetivo de calibrar la ponderación en proyectos sobresalientes previamente evaluados por expertos. El tener un modelo de evaluación como el aquí propuesto, es una herramienta de medición objetiva que promueve el mejoramiento del sector de la vivienda. El modelo facilitará la evaluación de viviendas estableciendo los indicadores y sus rangos mínimos aceptables a considerar al momento de realizar el diseño. En consecuencia, se obtendrá una herramienta que vaya más allá del típico control de calidad a la hora de la entrega, sino que promoverá el aseguramiento de la calidad a lo largo del ciclo de vida de la vivienda, y promoverá la reducción de la huella ecológica que deja el sector de la vivienda. . I N S T I T U T O T E C N O L Ó G I C O Y D E E S T U D I O S S U P E R I O R E S D E M O N T E R R E Y , I T E S M C A M P U S M O N T E R R E Y .

(5) MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR . . ÍNDICE . MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR . . . CAPÍTULO 1: Planteamiento del problema . 1.1 Antecedentes …………………………………………………………………………………….………………… 9 1.2 Definición del problema …………………………………………………….…………………………………….... 10 1.3 Objetivo ……………….…………………………………………………………………………………….………. 10 1.3.1 Objetivos específicos………………………………………………………………….…………………………... 10 1.4 Línea de investigación………………………………………………………………..…………………….……….. 10 1.5 Justificación ……………….………………………………………….…………………………………….…….… 10 1.6 Metodología ……………………...………….………………………………………………………………………13 . . CAPÍTULO 2: Marco teórico . . . 2.1 Introducción ………..………………….………………………………………………….……………………….…14 2.2 La vivienda ……………….…………………………………………………………………………………………..15 2.2.1 Evolución de la vivienda.…………………………………………………………………………………………..15 2.2.2 La vivienda en México.………………………………………………………………….………..……………… 16 2.3 Metodologías de evaluación ……………………………………………………….……………………………….17 2.3.1 Metodologías a nivel internacional………………………………………………………………………………..17 2.3.1.1 Post Occupancy Evaluation (POE)……………………………………………………………………...……..17 2.3.1.1 Estructura de Evaluación POE………………………………………………………………….……….…..15 2.3.2 Leadership in Energy and Environmental Design (LEED) ……………………………………………….…………….18 2.3.1.2.1 Estructura de Evaluación……………………………………………………………….………….….…21 2.3.3 Code for Sustainable homes……………………….………………………………………….……………….. 21 2.3.1.3.1 Estructura de Evaluación…………………….…………………………………………….…………….. 22 2.3.2 Metodologías a nivel nacional…………………………………………….…………………………….……….…23 2.3.2.1 Índice de calidad de la vivienda (ICAVI)…………………………………………………………….……….……23 2.3.2.1.1 Estructura y escala de puntuación…………………….……………………………………….………………23 2.3.2.2 Índice de satisfacción residencial…………………………………………………………….…………….….27 2.3.2.2.1 Estructura y escala de puntuación……………………………………………………….………………...27 2.3.2.3 Índice de Precios SHF…………………………….……………………………………….……………….....28 2.3.2.3.1 Atributos de evaluación ……………………….……………………………………….….…………………….28 2.3.2.4 Sistema para Calificación de Edificación Sustentable (SICES) ……………….……………………………….……...29 2.3.3 Investigación de la cátedra en desarrollo e Innovación de procesos y tecnologías de vivienda …………………...29 . . 2.3.3.1 Diseño accesible para personas con discapacidad, dentro de los géneros de edificación y vivienda de interés social (Karime Grajales) …………………………………………………………………………….……29 2.3.3.2Modelo de evaluación para vivienda social, bajo los parámetros de diseño universal zonificación y flexibilidad (Paola Medrano)………………………………..……………………………………….…..…...…30 2.3.3.2.1 Estructura de evaluación ……………………………………………………………..………...…………..……... 30 2.3.3.3Confort térmico como medida de evaluación experimental y analítica en la vivienda de interés social (Denisse Terrón) ………………………………………………..……..………………………………..…..… 31 2.3.3.4Evaluación del sistema constructivo tecnovivienda, con base en herramientas de construcción sin pérdidas y mejora continua (Miguel Davis) ……………………………….………..………………………. 31 2.3.3.4.1 Estructura de evaluación……………………………………………………………………………………….….31 . ALBA DANIELA QUEZADA LÓPEZ . 2.

(6) MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR . CAPÍTULO 3: Propuesta de parámetros para modelo de evaluación de vivienda . 3.1 Introducción …………………………………………………….…………………….……..…………………………….. 34 3.2 Parámetros de evaluación …………………..…………………………….…………………………………………………36 3.3 Análisis de los parámetros de evaluación …………………..…………………………………….…………….………... 36 3.3.1 Diseño Arquitectónico…………………………………….………..………………………………...………….……..….37 3.3.1.1 Diseño formal ……………………..…………………………………………….…….…………………….……..….37 3.3.1.1.1 Emplazamiento del edificio………………………...……………………………………………….….…….. 38 3.3.1.1.2 Patios………………………………….…………..………..……………………………………………………38 3.3.1.1.3 Estacionamientos ..……..…………….…………………………..……………………………………..…..……38 3.3.1.1.4 Fachada ….……..……………………………….………………..………………………….…………..…..…...39 3.3.1.1.5 Iluminación y Ventilación……………………………..…..……………………………………………..……..…39 3.3.1.1.6 Área mínima de espacios……..…………………………………………………..……………………..………..39 3.3.1.1.7 Altura mínima de espacios……..…………….……………………………..…..………………………….....… 40 3.3.1.1.8 Dimensiones de escaleras…………………………...……..………….………………………………..……...…41 3.3.1.1.9 Superficies útiles en baños……..…………………………………………………………………………..…… 42 3.3.1.2Funcionalidad.………….………………………………..…………………………………………………………...…42 3.3.1.2.1 Zonificación ……………………………...……………………………………..………………………………….42 3.3.1.2.2 Circulaciones ……………………………………………………………………..………………………………..45 3.3.1.3.3 Funcionalidad en la vivienda ………………………………………..…………………………………………….46 3.3.1.3Flexibilidad ………………………..………………………………….……………..…………………………………..46 3.3.1.3.1 Componentes de la flexibilidad ………………..…………………………………………….…………………....47 3.3.1.3.2 Diseño flexible ……………………………………………..…………………………………..…………………48 3.3.1.4 Diseño bioclimático ……..…………………………….……………………………………………………………….48 3.3.1.4.1 El clima y la Arquitectura ………………………………….…………..…………………………………………..49 3.3.1.4.1 Factores del clima ………………….………………………………………………..……………………….50 3.3.1.4.2 Bienestar térmico humano ……………………………….………...………………………………………50 3.3.1.4.3 Orientación y emplazamiento …………..………………………………………………..…………………52 3.3.1.4.4 Control solar ………………………………..………………………….……………………………………53 3.3.1.4.5 El viento y la Arquitectura ………………………………………………..………………………………...55 3.3.1.4.5.1 Ventilación ………………………………………………………………………………………..…..56 3.3.1.4.6 Iluminación ………………………………..……………………………..…………………………………..58 3.3.1.4.7 Vegetación ………………………………………………….……………...……………………………….. 59 3.3.1.5 Accesibilidad …..…………..……………………………………………………………………….…………………60 3.3.1.5.1 Accesibilidad en México……………………………. ………………..………………………………………...…60 3.3.1.5.2 Antropometría de las personas con discapacidad..……….…………………………………………………….. 61 3.3.1.5.3 Diseño para la accesibilidad …..……………………...……………………………………………………….…..62 3.3.1.5.3.1 Consideraciones generales ………………………………...………………...……………………………62 3.3.1.5.3.2 Espacios exteriores …..…………………………………………………………………..………..………63 3.3.1.5.3.3 Espacios interiores …..………………………………..……………………………………………..…….63 3.3.2 Calidad ………………………..…………………………………………………………………………..…….……………. 65 3.3.2.1 Evaluación de la calidad .……………………………...……………….…………………………………………...…. 66 3.3.2.2Acabados …………………....………..……………………………………………..………………………………….67 3.3.2.2.1 Muros …………………....……………………………………………………………………………………..….67 3.3.2.2.1.1 Muros exteriores .…………………………….....…..……………………………………………………68 3.3.2.2.1.2 Muros interiores .....…………………………………………………………...………………………….69 3.3.2.2.1.3 Muros divisorios .……………………………...………………………………………………………….69 3.3.2.2.2 Techos …………………..…………………………………………………………...…………………………….70 3.3.2.2.2.1 Acabados exteriores en techos ……………………………….………………....……………………….70 3.3.2.2.2.2 Acabados interiores en techos …………………....……………………………………….…………….. 71 3.3.2.2.3 Pisos …………………....……………………………………………..…………………………..………………. 71 3.3.2.2.3.1 Acabados exteriores en pisos ……………………………………….………....…..…………………….. 71 3.3.2.2.3.2 Acabados interiores en pisos ……………………………………...……....………………….…………. 72 . ALBA DANIELA QUEZADA LÓPEZ . 3.

(7) MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR . . . 3.3.2.3 Instalaciones …………...…….…………..………………....………………………………………………………….73 3.3.2.3.1 Instalaciones sanitarias ……………….…………..…….…………………....………………..…….…………….73 3.3.2.3.2 Instalaciones hidráulicas ……….……………………………….………….......…………………….……………74 3.3.2.3.3 Calidad de los materiales ……….…………………....…………………….……………….………….…………75 3.3.2.3.4 Instalaciones eléctricas …………….………….……….…………………....…..………….……….…………….76 3.3.3 Costo …..……………..………………....…………………………….………….……..…………….……….…………….77 3.3.3.1 Costo VS valor …..………………....……………………………………………………….………….….…………….78 3.3.3.2 Costo de construcción ……………….…………...………………....………...………………………….……………78 3.3.3.3 Mantenimiento …..………………....………………………….…………...…………………………….…………….79 3.3.4 Seguridad estructural…..………..………....…...………………………………………….……………….……………..80 3.3.4.1 Elementos estructurales …..…………….………...…………..…………………………………………………….…81 3.3.4.1.1 Cimentaciones …..………....……………………………….………...……………………………………….…. 82 3.3.4.1.1.1 Tipos de cimentaciones …..………………....……………………………….………...…………….……82 3.3.4.1.1.2 Especificaciones para cimentaciones ……………….……….....………………....…………..…….……82 3.3.4.1.2 Muros …..………………....………………………………………………………………….………..…...……….……83 3.3.4.1.2.1 Tipos de muros de mampostería …………….………...…..………………....…………………….…….84 3.3.4.1.2.2 Especificaciones para muros …..………………....………………….………...………………….……...84 3.3.4.1.3 Losas …..………………………….………...…....……………………………………………………………………….85 3.3.4.1.3.1 Tipos de muros de losas …..……………….………...……………....……………………………………86 3.3.4.1.3.2 Especificaciones para losas …..………………....………………….……….……………………………86 3.3.5Sustentabilidad…..…..……………....……………………………………………………………………….……….…….89 3.3.5.1 Situación actual en México …..………………….……….…………....…………….…………………………………89 3.3.5.2 Consumo energético .…..………………....…………………………….………....………………………………...…90 3.3.5.2.1 Materiales de construcción …..………………....…...………………………………….………..……………… 91 3.3.5.2.2 Acondicionamiento interior ……………….………...………………......…………………………………...… 92 . CAPÍTULO 4: Propuesta del modelo de evaluación de vivienda . 4.1 Introducción ………………..…..………………...…………….………...…………………………………………………….93 4.2 Descripción de la evaluación …..………...…..………………....………………….………...………………….………...…93 . . 4.2.1.1E valuación del diseño Arquitectónico..………………....………………...……………..…………….……...…...…94 4.2.1.1 Evaluación del diseño formal ……………….………...………………....………………..…………………………94 4.2.1.2 Evaluación del diseño funcional …..………………...…………….………..…….…………………………………95 4.2.1.3 Evaluación de la flexibilidad …..………………....……………………………………….…………………………97 4.2.1.4 Evaluación del diseño bioclimático ……………….………..………………………………………………………99 4.2.1.5 Evaluación del diseño para la accesibilidad .………....………………….……...………………………………..100 . 4.2.2 Evaluación de la calidad ..….………....………………………………………………………….……….……...…102 4.2.2.1 Evaluación de los acabados………………….……...………....………………………………………………...…102 4.2.2.2 Evaluación de las instalaciones…..………....…………………….……...……………………………………..… 102 4.2.3 Evaluación del costo…..………………...………………………………………………….……...……………………103 4.2.3.1 Evaluación del terreno ..…………………….……..………………………………………………………………103 . . 4.2.3.2 Evaluación del equipamiento....………………………………….……..…………………………………………105 4.2.3.3 Evaluación del mantenimiento .……………………………………………………….……..……………………105 4.2.3.4 Evaluación del costo de construcción…………....…….………………………………………………….……..106 4.2.4 Evaluación de la seguridad estructural……………….……...………………………………………………………107 4.2.5 Evaluación de la sustentabilidad …………....……………………………….……...……………….……………..…109 4.2.5.1 Evaluación de los materiales de construcción…………....…………………….……………..…………………109 4.2.5.2 Evaluación del consumo energético de la vivienda...…….……………….……………………………….…….112 4.2.5.3Evaluación de la demolición de la vivienda ……..….……………..…..…..…………....………………………..………115 4.3 Ponderación del modelo de evaluación …………....……………………….……………..….………….…………………115 4.3.1 Descripción del modelo y su ponderación…….……....……………..…………………….……………..….……….115 4.3.2 Ponderación de los parámetros para evaluación final …………………………………………………………….117 . ALBA DANIELA QUEZADA LÓPEZ . 4.

(8) MODELO DE EVALUACIÓN PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR . CAPÍTULO 5: Estudio de sensibilidad del modelo de evaluación . 5.1 Introducción ……………………………………….…………….………………………………………………………………124 5.2 Selección de proyectos ……………….……………………………………………………………………………………….125 5.3 Implementación del modelo ………………………….………………………………………………………………………127 5.3.1 Evaluación de proyecto La Huasteca …………………………….………………………………………………………127 5.3.2 Evaluación de proyecto Fraccionamiento VIDA ………………….………………….………………………………...…139 5.3.3 Análisis del estudio de sensibilidad ……………………………………………………………………..………………… 151 . . CAPÍTULO 6: Evaluación experimental, análisis de resultados . 6.1 Introducción …………………………………………………………………………………………………………….……….153 6.2 Implementación del modelo …………………...…………………………………………………………………….………154 6.3 Análisis de los resultados de la evaluación .…………………..……………………………………………………………165 . CAPÍTULO 7: Conclusiones y recomendaciones . 7.1 Conclusiones ………………………….………………………………………………………………………………….......... ..167 7.2 Recomendaciones ………………………………………..…………………………………………………………………….169 BIBLIOGRAFÍA …………………………………………………………………………..…………………………………..…………170 ANEXO 1 ………………………………………………………………………….….………………………………………………....173 ANEXO 2 ……………………….……………………………………………………………………………………………..……….. 175 ANEXO 3 ………………………………………….………………………………………………………………………………..…..177 ANEXO 4 ……………………………………………………………………………………………………………………………….179 ANEXO 5 ……………………………………………………………………………….…………………………………..…………..185 . . . ALBA DANIELA QUEZADA LÓPEZ . 5.