TRABAJO 3

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UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DEL PERÚ

PUNTOS A REALIZAR:

I. ANÁLISIS DE MERCADO EN BASE A LA INFORMACIÓN DE INMOBILIARIAS QUE PUBLICAN POR INTERNET

II. PLAN DE MÁRQUETIN DE LA TESIS DE LA ENTREGA PASADA

INTEGRANTES

• Mendoza Calienes Carlos Alonso (100%)

• Luis Ángel Febres García (100%)

• Erik Elton Lozada Valero (100%)

Informe que como parte del curso de “Administración y Organización de Empresas Constructoras” presentan los alumnos:

Ingeniería Civil AREQUIPA - 2022

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1. INVESTIGACIÓN DE MERCADO AREQUIPA

El proyecto inmobiliario que analizaremos se desarrolla en la ciudad de Arequipa, en el distrito de Cerro Colorado. A continuación, se presenta información actualizada al año actual (2022) de:

1.1. SITUACIÓN ECONÓMICA

1.1.1. EN EL PERÚ

Durante 2020, el PBI de Perú sufrió una contracción de -11.1% en términos reales, en el contexto de la crisis originada por la pandemia del Covid-19.

Nota. PBI = VAB + Derechos de Importación y Otros Impuestos

En el primer trimestre del año 2022, el Producto Bruto Interno (PBI) aumentó en 3,8% (S/ 563 000 millones) al compararlo con similar trimestre del año 2021 (S/ 542 000 millones), explicado

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principalmente por el desempeño positivo del consumo de las familias) así como, el aumento de las exportaciones de bienes y servicios. Con este resultado, la economía peruana acumuló cinco trimestres de crecimiento continuo; así lo dio a conocer el Instituto Nacional de Estadística e informática (INEI) en el informe técnico Comportamiento de la Economía Peruana.

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1.1.2. EN AREQUIPA

Arequipa registra un PBI alto de S/ 40 000 millones de soles y un PBI per cápita de S/ 31 000 soles, con tendencia de crecimiento de PBI cercano al 8.2% en el primer trimestre del año 2022.

1.1.2.1. VAB

Esto es, el valor del conjunto de bienes y servicios que se producen en un país durante un periodo de tiempo, descontando los impuestos indirectos y los consumos intermedios.

Cuadro Nº 1

Arequipa: Valor Agregado Bruto

por Años, según Actividades Económicas

Valores a Precios Constantes de 2007 (Miles de soles)

1

Actividades 2018 2019P/ 2020P/ 2021E/

Agricultura, Ganadería, Caza y Silvicultura 1 800 677 1 763 842 1 767 288 1,776,937

Pesca y Acuicultura 31 133 40 443 12 913 17,023

Extracción de Petróleo, Gas y Minerales 11 540 557 10 955 199 8 448 107 9,238,544

Manufactura 3 323 927 3 374 838 2 844 232 3,495,406

Electricidad, Gas y Agua 302 127 303 514 298 580 308,816

Construcción 2 436 108 2 434 834 1 950 671 2,565,634

Comercio 2 926 744 2 998 682 2 554 697 3,031,892

Transporte, Almacen., Correo y Mensajería 1 591 094 1 638 336 1 211 212 1,394,962

Alojamiento y Restaurantes 622 931 649 393 319 046 455,141

Telecom. y Otros Serv. de Información 1 112 326 1 197 028 1 276 093 1,357,234 Administración Pública y Defensa 949 813 995 693 1 029 344 1,064,122

Otros Servicios 4 869 381 5 052 541 4 769 991 5,191,613

Valor Agregado Bruto 31 506 818 31 404 343 26 482 174 29 897 324

Fuente: Instituto Nacional de Estadística e Informática Con información disponible al 15 de diciembre del 2021

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Conformando parte de la región con mayor incremento de PBI debido al crecimiento del sector minero en la región sur, como consecuencia de la entrada en producción del proyecto Las Bambas y la ampliación de Cerro Verde.

La inversión minera en Arequipa tuvo su punto máximo en 2014 y 2015, producto de las actividades de ampliación del proyecto minero Cerro Verde. A partir de ese momento, el monto de inversiones anuales se ha mantenido similar a periodos anteriores a 2014 y en 2020 sufrió una caída, producto principalmente de las restricciones relacionadas con el COVID-19.

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1.1.2.2. ÍNDICE DE CONFIANZA DEL CONSUMIDOR DE LA CIUDAD DE AREQUIPA (ICCA)

Recoge la valoración de la población de Arequipa metropolitana sobre la situación económica (de la persona) y del país, considerando la percepción del presente y las expectativas del futuro

El ICCA se obtiene de los resultados de una encuesta a la población adulta de Arequipa metropolitana, a partir de ocho preguntas referidas a la percepción del presente y las expectativas del futuro con relación a la situación económica personal, la situación económica del país, las posibilidades de compra de bienes de consumo duradero–muebles y electrodomésticos– y las posibilidades de encontrar empleo.

La encuesta del Índice de Confianza del Consumidor de la ciudad de Arequipa (ICCA) recoge también las expectativas de comprar, construir o remodelar una vivienda o lote, las respuestas favorables alcanzan el 10%, con una disminución de 7 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, en los próximos 12

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meses, los Niveles Socioeconómicos (NSE) A/B registra un 24% de respuestas afirmativas, manteniéndose invariable respecto al trimestre anterior, y una disminución de 8 puntos porcentuales con relación al tercer trimestre de 2015.

En el NSE C, el 7% de los encuestados señala planes de construir o remodelar, lo cual representa una caída de 7 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior y de 21 puntos porcentuales respecto al tercer trimestre de 2015. En el NSE D, el 3% de los encuestados afirma tener planes de construir o remodelar, lo que representa una disminución de 15 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior y de 8 puntos porcentuales respecto al tercer trimestre de 2015.

El ultimo ICCA fue en el tercer trimestre de 2017

1.2. SECTOR INMOBILIARIO – OFERTA

Bajo la información dado por el IV Estudio “El Mercado de edificaciones Urbanas en la provincia de Arequipa”, edición mayo 2016. Arequipa en el año 2016 reporto 1 478 unidades para fines comerciales de las cuales 1 447 eran departamentos y solo 31 eran casas, Ver Tabla 4 y Grafico 16.

Siendo un número menor en relación a la oferta en el año 2014 con 1 997 unidades (1 877 departamentos y 120 casas).

El ultimo “ESTUDIO DE MERCADOS DE EDIFICACIONES URBANAS EN LA PPROVINCIA DE AREQUIPA” fue en el tercer trimestre de 2017

UNIDADES %

VIVIENDAS 31 2.10%

DEPARTAMENTOS 1447 97.90%

TOTAL 1478 100%

OFERTA TOTAL UNIDADES EN OFERTA

(11)

•

En departamentos, el 38.01% (550 unidades) comprenden áreas entre 81 m2 a 100 m2.

•

Los sectores de mayor oferta son los distritos de Cerro Colorado,

seguido de José Luis Bustamante y Rivero, Arequipa y Cayma en orden correlativo

•

Los precios altos por m2 se localiza a los distritos de Cayma y Yanahuara, con un promedio de S/ 4 300 soles, seguido de distritos como Arequipa, Sachaca, Cerro Colorado y Bustamante y Rivero con una oferta promedio de S/3 500 soles.

YANAHUARA

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JOSE LUIS BUSTAMANTE Y RIVERO

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2. COMPETENCIA

La Competencia es definida como todo aquel producto inmobiliario que nuestro público objetivo, NSE B, podría elegir como alternativa de compra.

(IPSOS)

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Dividimos a la competencia en dos grupos:

1) Competencia Directa

Conformado por edificios multifamiliares que ofertan entre 10 a 25 departamentos, con productos de iguales características a nuestro producto inmobiliario en estudio, edificios entre 5 a 7 pisos, con departamentos de 80 a 100 m2 y que se encuentran dentro de un radio de influencia de 20 min en vehículo siendo nuestro punto de origen el terreno elegido.

2) Competencia Indirecta

Conformado por productos de mayor densidad como los conjuntos multifamiliares que ofertan entre 40 a 61 departamentos, que si bien son de mayor densidad al producto inmobiliario en estudio.

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ENCONTRANDO ASÍ

• Este: Edificio Cronos, Casa Parque II, Recoleta Residencial.

• Oeste: Villa Verde II, Villa Verde III, Proyecto inmobiliario.

COMPETENDIA DIRECTA 1. EDIFICIO CRONOS 2. CASA PARQUE II

3. PROYECTO INMOVILIARIO

COMPETENDIA INDIRECTA 4. RECOLETA RESIDENCIAL 5. VILLA VERDE II

6. VILLA VERDE III

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COMPETENCIA DIRECTA

En un radio de 20 minutos tomando como punto de origen el terreno del proyecto en estudio, se identificaron 03 proyectos inmobiliarios de características muy similares al producto en estudio ofertado.

▪ Proyecto Inmobiliario, INMOVILIARIA URBANIA

▪ Edificio Residencial Cronos, INMOVILIARIA CRONOS

▪ Casa Parque II, INMOVILIARIA NEXO

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COSTO DE DISEÑO ARQUITECTONICO

• Área diseñada = 3743.12 m2

• Costo por m² = S/ 17.25

• Costo total = S/ 64 596.89

COSTO DE DISEÑO DE INGENIERÍA

• Área diseñada = 3743.12 m2

• Costo por m² = S/ 21.00

• Costo total = S/ 78 951.75

24 otros

Estacionamientos 24

Área a Construir 3743.12 m²

Depósitos Área Habitaciones

Bloques 2

Pisos

Precio (m²)

9

S/100 a S/150 3 71 m² a 84 m²

< $/1360 Tipologías

Cuotas de mantenimiento

Unidades (depa) 24

2 a 3 TORRE ÉBANO CARACTERISTICAS

2018 2022

PRECIO DE VENTA (m²) S/4,127

S/ 4 250.00 TORRE ÉBANO AÑO

2018 2022 AÑO

ESTUDIO DE MERCADO

PRECIO DE VENTA (m²) S/ 3 250 a S/ 4 225.

S/ 3 400 a S/ 4 350.00

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E D I F I C

I O

R E S I D E N C I A L

C R O N O S

Esta a 19 minutos en carro de la Torre Ébano

Características generales

- Cerca de centros financieros, centros Educativos, Universidades y centro de La ciudad.

- Ubicado en una zona tranquila y segura, Frente a un parque.

- Edificio moderno, con diseño innovador Y vanguardista

1

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Tipos de departamentos

E D I F I C I O

C R O N O S

N° de unidades 22

Departamentos 92 y 96 m2

Precio promedio x m2 – S/ (92 m2) S/ 4,312.50 Precio x departamento – S/ (92 m2) S/ 396,750 Precio promedio x m2 – S/ (96 m2) S/ 4,312.50 Precio x departamento – S/ (96 m2) S/ 414,000

Fecha de entrega Septiembre 2023

Distrito Cercado

1

(20)

1

2 C A S A

P A R Q U E

I I

TORRE ÉBANO

CASA PARQUE S/ 4,100.00

EDIFICIO CASA PARQUE PRECIO DE VENTA (m²)

4,250.00 S/

otros

Área a Construir 4500 m²

Estacionamientos 32

Depósitos

Área 75 M²

Precio (m²) S/ 4 100

7

Unidades (depa) 31

Habitaciones 3

Tipologías 1 Y 2

CASA PARQUE CARACTERISTICAS

Bloques 2

Pisos

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P R O Y E C T O

I N M O V I L I A R I

O ^otros

Área a Construir 1800 m²

Estacionamientos NO CUENTA

Depósitos

Área 80 m²

Precio (m²) S/ 4 250

5

Unidades (depa) 20

Habitaciones 3

Tipologías 1

PROYECTO INMOVILIARIO

CARACTERISTICAS

Bloques 2

Pisos

3

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COMPETENCIA INDIRECTA

En la zona de estudio y en distritos cercanos de posible migración del target secundario, encontramos 04 Conjuntos Multifamiliares, que son:

▪ Villa Verde 2, INMOBILIARIA CUMBRES

▪ Villa Verde 3, INMOBILIARIA CUMBRES

▪ Recoleta Residencial, INMOBILIARIA By Alfersa

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R E C O L E T A

• Ubicado en una zona céntrica, a 4 cuadras de la plaza de armas.

• Cercano a muchos servicios

• Presenta áreas verdes y de relajación

• Rodeado de calles tradicionales y tranquilas.

• Comodidad y acabados de calidad.

N° de unidades 187

Departamentos de 60 – 99m2

Precio promedio x m2 – S/ 4,996.99

Precio x departamento – S/ 339,795

Fecha de entrega 3° trimestre 2023

Distrito Cercado

4

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Edificios de 10 pisos

Departamentos desde 70m2 a 130m2 Precio promedio: $ 103 700

Precio x m2: $1037

3 Habitaciones 2 Baños 1 Lavandería 1 Cocina 1 Comedor 1 Sala

Es un condominio privado con más de 1000m2 de áreas verdes.

V I L L A

V E R D E 3

5

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V I L L A

V E R D E 2

9 edificios de 8 pisos

Departamentos desde 99.54m2 a 118.72m2

Precio promedio: $125 500 Precio promedio x m2: $1 150

3 Habitaciones 3 Baños 1 Lavandería 1 Cocina 1 Comedor 1 Sala

Además, accede a un exclusivo CLUB HOUSE donde disfrutarás de 2 piscinas temperadas, una moderna sala de proyección, salón de juegos para adultos, sauna, gimnasio, sala de steps, bar y un extenso parque de 6000 m²Además, accede a un exclusivo CLUB HOUSE donde disfrutarás de 2 piscinas temperadas, una moderna sala de proyección, salón de juegos para adultos, sauna, gimnasio, sala de steps, bar y un extenso parque de 6000 m²

6

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3. CONCLUSIONES SOBRE LA COMPETENCIA

➢ Se identificó 6 Proyectos inmobiliarios, entre los distritos de Cerro Colorado, y Cercado de Arequipa.

• El 50% es Competencia Directa comprendidos en Edificios multifamiliares, con oferta de 20 a 31 departamentos.

• El otro 50% es Competencia Indirecta o Conjuntos multifamiliares de gran envergadura, con oferta entre 80 a 100 departamentos, con productos sustitutos a la necesidad de vivienda y posibles opciones de compra.

➢ El precio promedio por metro cuadrado de la Competencia Directa es de S/ 4 200, siendo el mínimo ofertado de S/ 4 100 y el máximo de S/ 4 300 En la competencia indirecta el promedio es de S/ 4 581

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PLAN DE MÁRQUETIN DE LA TESIS

(INTERPRETACIÓN)

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1. SEGMENTACIÓN

Para la segmentación se analiza el mercado de consumidores de departamentos y se elabora considerando como objetivo la venta de unidades inmobiliarias del edificio que se construirá en la Urb. Santa Teresa, Sector Challapampa, distrito de Cerro Colorado.

Segmentación demográfica Segmentación socioeconómica Segmentaciones psicográficas

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a) El producto inmobiliario se enfoca en un NSE B, tiene como propósito que el mercado objetivo sea un público capaz de reconocer la calidad del producto, que encuentre en el diseño un valor diferenciador y que cuente con los medios económicos suficientes como para acceder al crédito hipotecario sin problema.

b) Así mismo el cliente final tiene una procedencia primaria de los distritos aledaños: Cayma, Yanahuara; y una procedencia secundaria de otros distritos como Umacollo, Alto Selva Alegre y José Luis Bustamante y Rivero (afluencia de clientes progresistas).

2. DESARROLLO DE LA MARCA

Estos 03 atributos se manejan como valores inherentes de la marca, permitiéndonos la diferenciación ante la competencia.

Considerar en el diseño general como en los detalles elementos de la arquitectura arequipeña (configuración de los espacios y el uso de materiales).

En el diseño se incorpora el uso de la energía solar, y en futuros proyectos se procurará el uso de otras fuentes de energía renovables.

Se garantiza la calidad de los acabados y se busca la mejora continua de los estándares de calidad desde el proceso constructivo hasta la post-venta.

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3. TARGETING

Se Define el targeting como “Aquel segmento de mercado que la empresa decide captar, satisfacer y/o servir, dirigiendo hacia él su programa de marketing; con la finalidad, de obtener una determinada utilidad o beneficio".

Entonces el targeting es la selección de los clientes que son atractivos para la inmobiliaria y van a permitir la rentabilidad del proyecto. Para la elección del mercado meta del proyecto inmobiliario de la Torre Ébano se tomó en consideración tres variables de segmentación.

A. DEMOGRAFICA / B. SOCIOECONOMICA / C. PSICOGRAFICA:

MERCADO META O TARGET PRINCIPAL

- NSE A/B

- Provenientes de Yanahuara y Cayma - Profesionales o empresarios

- Estilo de vida ascendentes - 35 – 35 años

MERCADO META SECUNDARIO - Familias jóvenes

- Provenientes de JLB y R y Cercado - Jóvenes empresarios

- 25 – 35 años

- Ascendentes y optimistas

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4. POSICIONAMIENTO

FUENTES DE INFORMACIÓN

➢ https://nexoinmobiliario.pe/proyecto/venta-de-departamento-1904- casaparq-cerro-colorado-ii-cerro-colorado-arequipa-arequipa- cissac

➢ https://cumbres.pe/proyectos

➢ https://zembrar.com.pe/

➢ https://issuu.com/ucsp/docs/confianza-del-consumidor-de- arequip_aba878f7f0e94d/1

➢ https://m.inei.gob.pe/estadisticas/indice-tematico/pbi-de-los- departamentos-segun-actividades-economicas-9110/

➢

DETERMINANTES DEL PRECIO DE LAS VIVIENDAS A TRAVÉS DEL MÉTODO DE PRECIOS HEDÓNICOS EN EL DISTRITO DE

MIRAFLORES - AREQUIPA, AÑO 2018

POSICIONAMIENTO

COMPETENCIA DIRECTA

TIPOLOGÍAS 2 a 3 habitaciones

CLUB HOUSE

COMPETENCIA INDIRECTA

IDENTIDAD

ESTILO DE VIDA MODERNO

CARACTERISTICAS

IMPORTANTES

UBICACIÓN

ESTATUS

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