Proyecto de inversión para la construcción de una residencia universitaria en la ciudad de Quito y la demanda insatisfecha

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UNIVERSIDAD REGIONAL AUTÓNOMA DE LOS ANDES “UNIANDES” - IBARRA

FACULTAD DE DIRECCIÓN DE EMPRESAS

MAESTRÍA EJECUTIVA EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS

PROYECTO DE EXAMEN COMPLEXIVO PREVIO A LA OBTENCIÓN DEL GRADO ACADÉMICO DE MAGISTER EJECUTIVO EN DIRECCIÓN DE

EMPRESAS CON ÉNFASIS EN GERENCIA ESTRATÉGICA

TEMA:

PROYECTO DE INVERSIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA RESIDENCIA UNIVERSITARIA EN LA CIUDAD DE QUITO Y LA DEMANDA

INSATISFECHA

AUTOR: Ing. Zambrano Escobar Efrén Eduardo

ASESORA: Ing. Montes De Oca Sánchez Jimena Elizabeth, MBA.

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CERTIFICACIÓN DE LA ASESORA

Yo, Ing. Jimena Montes De Oca. MBA., en calidad de Asesora del examen complexivo designado por disposición del Rectorado de UNIANDES, certifico que el Ingeniero Efrén Eduardo Zambrano Escobar, alumno de la FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN DE DIRECCIÓN DE EMPRESAS, ha culminado con su trabajo de examen complexivo previo la obtención del título de MAGISTER EN DIRECCIÓN DE EMPRESAS, con el tema “PROYECTO DE INVERSIÓN PARA LA CONSTRUCCIÓN DE UNA RESIDENCIA UNIVERSITARIA EN LA CIUDAD DE QUITO Y LA DEMANDA INSATISFECHA” quien ha cumplido con todos los requerimientos exigidos por lo que se aprueba el mismo.

Es todo cuanto puedo decir en honor a la verdad, facultando a los miembros hacer uso de la presente, así como también se autoriza la presentación para la evaluación por parte del jurado respectivo.

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AUTORÍA DE EXAMEN COMPLEXIVO

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DEDICATORIA

Dedico este nuevo logro profesional y personal a:

A mis padres Galud y Jorge por haberme dado la vida, por ser pilares fundamentales para ser lo que soy, siendo siempre ejemplo de lucha y constancia frente a la adversidad, por tener siempre una palabra de aliento a lo largo de toda mi vida, apoyando y motivando mi formación académica.

A mi esposa Sandry por sacrificar su tiempo para que yo pudiera cumplir con este proyecto profesional, por ser mi compañera y amiga, por su confianza en mi capacidad y por sus consejos para hacer de mí una mejor persona.

A mis preciosos hijos Samy y Kevyn que son parte esencial de mi vida, por su ejemplo, apoyo y preocupación, porque tengo la certeza que este logro profesional servirá de inspiración para que lleguen a ser personas de bien y profesionales de calidad.

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AGRADECIMIENTO

Al finalizar este trabajo de grado, quiero expresar mi eterna gratitud a quienes han formado parte de mi crecimiento profesional y personal:

A Dios y La Madre Dolorosa del Colegio quienes con su infinita bondad, me han dado la sabiduría y la capacidad de discernimiento para tomar el camino más adecuado para cumplir este nuevo reto.

A mi esposa por ser el complemento ideal de mi vida, por su incondicional amor y todo el apoyo brindado durante mi carrera de posgrado.

A mis hijos quienes son mi mayor fuente de inspiración para ser mejor cada día y por amarme hasta el infinito y más allá.

A mis Padres por estar siempre conmigo a pesar de la distancia, brindándome siempre su apoyo, comprensión y amistad incondicional, sin esperar nada a cambio.

A la Universidad Regional Autónoma de los Andes UNIANDES por ser el templo del saber que me ha dado la oportunidad de obtener este importante título académico.

A mi tutora Ing. Jimena Montes De Oca quien con su conocimiento, experiencia, confianza y apoyo, ha logrado ser parte de fundamental de este trabajo de grado.

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RESUMEN EJECUTIVO

Las residencias universitarias en la ciudad de Quito y específicamente en el sector de la Floresta perteneciente a la parroquia La Mariscal, prácticamente no existen a pesar de que en el sector se aglomeran los principales campus universitarios de la ciudad. En la actualidad son aproximadamente 78.873 estudiantes universitarios que pertenecen a estos centros de educación superior, quienes pueden requerir una vivienda en arrendamiento ya sea porque no residen en Quito o por querer estar ubicados más cerca de su centro educativo.

Siendo conscientes de esta realidad, el presente trabajo pretende aprovechar esta oportunidad creando la Residencia Universitaria SAKEZA para cubrir una parte de esta importante demanda.

Para ello, en un inicio se describe los Antecedentes, así como la propuesta de creación de una Residencia Universitaria en el sector de La Floresta de la parroquia La Mariscal, los objetivos tanto generales como específicos, hasta la metodología a emplear en la presente investigación. Luego, como algo muy importante considera el Marco Teórico de los proyectos de factibilidad, en la propuesta se describe el Estudio de Mercado. A continuación se describe el Tamaño del Proyecto, aquí se determina el macro entorno en el cual la Residencia Universitaria puede desarrollarse, en función de su ubicación, los servicios que ofrece y sus característica físicas. Posteriormente, se describe los aspectos legales del proyecto para la implementación de la Residencia Universitaria ubicada en el sector de La Floresta. Al final se describe las Inversiones y el Financiamiento del Proyecto, haciendo una descripción técnica sobre los recursos que se utilizarán para el desarrollo del proyecto. También es importante considerar las Conclusiones y Recomendaciones de la presente investigación.

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EXECUTIVE SUMMARY

The university dorms in the city of Quito and specifically in “La Floresta” neighborhood which belongs to the Mariscal parish, don’t even exist although the area is surrounded by the principal university campus of the city. Nowadays there are about 78873 university students in those campus, who may need a rental house because they don’t live permanently in Quito o just because they want to be located in the near of their studies’ place.

Being conscious with this reality, the present work tries to take advantage by creating the University Dorm SAKEZA to cover one part of this important demand.

In order to do that, at the beginning the background will be described, as well as the proposal of the University Dorm creation in “La Floresta” neighborhood of the Mariscal parish, the general and specific objectives, even the methodology that will be used in the present investigation. Then, as a very important thing, this work considers the teory of the feasibility projects. In the proposal, the Market Study is described. After that, the size of the project is described; this is the moment when it will be determined the macro environment in which the University Dorm can develop, depending on its location, the services that it offers and its physical characteristics. Later, the legal aspects of the project will be described. Finally, the investments and money for the project will be described, giving a technical description of the resources that will be used for the work’s development. It is also important to consider the conclusions and recommendations of the present investigation.

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ÍNDICE DE CONTENIDOS

Contenidos Pág.

Portada……… Certificación de la asesora………. Autoría del examen complexivo……… Dedicatoria………. Agradecimiento……….. Resumen ejecutivo………. Executive summary……… Índice de contenidos………...

Introducción………

Problema que se va a investigar………. Antecedentes Investigativos………... Situación Problemática………... Problema Científico……… Identificación de la Línea de Investigación……… Delimitación del Problema………. Justificación de la necesidad, actualidad e importancia del tema……….. Objetivos………. Objetivo general………. Objetivos específicos……….. Ideas a Defender………. Variables de la Investigación……….. Fundamentación teórica – conceptual de la propuesta………... Estudio de Mercado……… Estudio Técnico……….. Análisis Financiero………. Análisis Económico……… La metodología………... Modalidad de la Investigación………

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Métodos……….. Tipos de Investigación……… Técnicas de Investigación………... Instrumentos de la Investigación……… Población y Muestra………... Cálculo de la Muestra ………. Tabla de Tabulación y Resultados……….. Propuesta………. Estudio de Mercado……… Ingeniería del proyecto o Estudio Técnico……….... Estudio Financiero……….. Evaluación Económica………... Conclusiones………... Recomendaciones………

Investigación Bibliográfica y Lincográfica……… Datos personales……….

Anexos………

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INTRODUCCIÓN

Problema que se va a investigar

Antecedentes Investigativos

La educación superior a través de las universidades e institutos superiores en los últimos años, ha tenido un importante crecimiento en cuanto a la cantidad de estudiantes que cursan este nivel educativo. Específicamente Quito, ha tenido un crecimiento vertiginoso por ser la ciudad con la mayor cantidad de instituciones en el país, porque cuenta con una variada oferta académica y finalmente por las distintas oportunidades que brinda el gobierno ecuatoriano.

Dentro del Distrito Metropolitano de Quito en la parroquia La Mariscal, el barrio La Floresta se ubica en el lado oriental de lo que hoy es el sector centro norte de la ciudad, tradicional por su patrimonio arquitectónico y por su estratégica ubicación al estar cerca de las principales instituciones financieras, de importantes cadenas hoteleras, pero sobre todo por albergar dentro de su perímetro a seis de las principales instituciones de educación superior de Quito y el país:

 Universidad Politécnica Nacional

 Universidad Católica Del Ecuador

 Universidad Politécnica Salesiana

 Universidad Andina Simón Bolívar

 Instituto American College

 Instituto Metropolitano de Diseño

Adicionalmente, a escasos metros del sector están ubicadas otras instituciones de educación superior, como son:

 Universidad De Las América (UDLA – Campus Colón)

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2  Universidad Central del Ecuador

Esta cercanía, con todas las mencionadas universidades e institutos de educación superior, ha generado que este barrio de La Floresta se convierta en un sector de muy alta plusvalía.

De acuerdo a las últimas estadísticas la mayoría de los estudiantes de educación superior de Quito, no son residentes permanentes de la ciudad, lo cual les obliga a buscar alguna solución habitacional de arrendamiento para esta etapa de estudios que en promedio dura entre 4 y 5 años. Una primera opción es la de adquirir una vivienda, para lo cual se deberá contar con los suficientes recursos económicos, sin embargo la relación costo - beneficio puede resultar muy onerosa y no viable financieramente considerando que el uso del bien será temporal, además deben buscar una vivienda que se encuentre ubicada en un sector cercano a la institución educativa de tal forma que evite un gasto adicional de movilización. Una segunda opción, de seguro la más utilizada, es la de arrendar un bien inmueble que puede ser un departamento, suite o cuarto. Finalmente una tercera opción es arrendar de forma mensual la habitación de alguna hostal del sector. Estas dos últimas opciones sin lugar a dudas serán las mejores desde un punto de vista financiero. Como antecedentes para la investigación planteada, se han podido revisar en la biblioteca de la universidad los siguientes temas:

 Creación de una Empresa Hotelera “Inti Rumipamba”, en la Ciudad de Ibarra, Provincia de Imbabura.

Objetivo General:

Cubrir con las exigencias de los estudiantes universitarios extranjeros en cuanto a servicios hoteleros y turísticos comunitarios y de aventura, en la dinámica de creación del paquete a razón de sus motivaciones particulares.

Objetivos Específicos:

1) Fundamentar teóricamente los aspectos técnicos para el análisis de un perfil de turista extranjero y sus requerimientos, la creación de empresas: diagnóstico, estudio de mercado estudio técnico, estudio financiero, impactos.

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3 Conclusiones:

- De manera general se puede decir que el presente proyecto generará fuentes de empleo directo e indirecto, dando un énfasis en la dinamización de la economía local.

- En la microlocalización del proyecto no se tiene mucho nivel de competencia, la infraestructura turística es casi nula, lo cual permite avizorar un horizonte de desarrollo. - El estudio económico señala que financieramente si es factible el presente proyecto.

 Desarrollo del Plan Turístico para Hostería Natabuela para el Aprovechamiento de Recursos en Temporadas de Baja Demanda.

Objetivo General:

Elaborar un plan de desarrollo turístico para promover la afluencia de estudiantes universitarios en temporada baja, para la Hostería Natabuela, provincia de Imbabura.

Objetivos Específicos:

1) Sustentar teóricamente planes de desarrollo turístico.

2) Diagnosticar el nivel de atención y servicios turísticos de Hostería Natabuela por parte del turista local.

3) Diseñar una propuesta basada en el desarrollo de las potencialidades y recursos turísticos de Hostería Natabuela, mediante la presentación de estrategias de marketing y servicios.

4) Socializar a los propietarios de la Hostería Natabuela la propuesta de las estrategias diseñadas basada en el desarrollo de las potencialidades y recursos turísticos de Hostería Natabuela.

Conclusiones:

- La investigación se fundamente en la teórica de la calidad del recurso turístico, y su potencialidad; misma que depende del nivel de satisfacción del cliente obtenga de dicho recurso.

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clientes en el servicio de temporada baja debido a que la falta de ingresos económicos afecta su calidad.

- La propuesta está basada en un perfil de costos sin embargo su principal función es mantener un servicio flexible y cómodo agregando servicios y convirtiendo la suma de servicios en un recurso turístico.

Por lo expuesto en estos dos trabajos investigativos, se puede inferir que el proyecto de inversión de este tipo de ubicación de vivienda temporal es rentable, basándose en aspectos de calidad, precio y servicios.

Situación Problemática

La actual oferta de viviendas de arrendamiento para estudiantes universitarios, no abastece la demanda que existe en el mercado, lo cual obliga a los estudiantes a ubicarse en sectores lejanos de su institución educativa, generando a su vez un gasto adicional y la inversión de tiempo para la movilización, la exposición a los riesgos propios de las grandes ciudades y finalmente la necesidad de incurrir en gastos de equipamiento mobiliario mínimo requerido (cama, colchón, menaje, escritorio, silla, closet, entre otros).

En la actualidad existe en el barrio La Floresta una sola Residencia Universitaria (Illinizas) la cual tiene más de 58 años de antigüedad, mes a mes recibe un sinnúmero de solicitudes para albergar a los estudiantes, sin embargo su capacidad para 32 estudiantes permanentemente está copada.

Por otro lado existen, varios cuartos, departamentos o suites que se ofrecen dentro del barrio, los cuales tienen una alta demanda a pesar de que muchos de ellos son incómodos, poco presentables y tienen un costo alto de arrendamiento. Adicionalmente, existe un grupo pequeño de estudiantes que al no lograr encontrar una solución habitacional de arrendamiento, ha optado por negociar de forma mensual el alquilar una habitación dentro de una hostal con los servicios que en ellas pueden encontrar.

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labores estudiantiles, dentro de un edificio tecnológico e inteligente y a un costo altamente competitivo.

Problema Científico

¿Cómo satisfacer la demanda de Residencias Universitarias para los estudiantes que asisten a universidades ubicadas en el sector de la Floresta de la ciudad de Quito?

Identificación de la Línea de Investigación

Emprendimiento.

Delimitación del Problema

Este proyecto tendrá delimitado el problema netamente a los siguientes aspectos:

 Objeto de investigación: Procesos Administrativos para emprendimiento

 Campo de acción: Proyecto de Inversión

c) Justificación de la necesidad, actualidad e importancia del tema

Dentro del aporte teórico se dará a conocer las necesidades de mercado y la factibilidad financiera de este proyecto. Se buscará los mecanismos para la construcción de una Residencia Universitaria ubicada en el sector de La Floresta, es decir, cerca del sector universitario, la cual contará con habitaciones para los estudiantes, que tenga el mobiliario mínimo requerido para su comodidad y la realización de sus labores académicas, dentro de un edificio seguro e inteligente, dotado de las comodidades tecnológicas de la actualidad y todo ello a un costo justo y altamente competitivo en el mercado.

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6 d) Objetivos

Elaborar un Proyecto de Inversión para la Construcción de una Residencia Universitaria en la ciudad de Quito y la demanda insatisfecha.

Objetivo general

Diseñar los componentes de un proyecto de inversión que faculte la construcción de una Residencia Universitaria, con el propósito de cubrir la demanda insatisfecha de los estudiantes que asisten a las diferentes instituciones educativas del sector La Floresta de la ciudad de Quito.

Objetivos específicos

 Fundamentar teóricamente la Administración, la implementación de los proyectos de inversión y la demanda insatisfecha, para comparar los diversos criterios de los distintos autores y acercarlos con la realidad de la investigación.

 Diagnosticar la necesidad de una nueva Residencia Universitaria para los estudiantes que residen en el sector de la Floresta de Quito, para conocer su verdadera necesidad y factibilidad.

 Diseñar los elementos que componen el proyecto de inversión, para satisfacer una demanda insatisfecha actualmente.

Idea a Defender

Con la implementación de este proyecto de inversión, para la construcción de una Residencia Universitaria, se logrará cubrir una parte de la demanda insatisfecha de los estudiantes que cursan en las universidades e institutos superiores ubicados en el sector de La Floresta y sus alrededores.

Variables de la Investigación

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e) Fundamentación teórica – conceptual de la propuesta

El Desarrollo Gerencial y Administrativo permite visualizar un mejor panorama del área en el cual se desarrolla una empresa, así también, contribuye a disminuir las debilidades y afianzar las fortalezas de la misma, donde se buscará siempre la calidad y la innovación que permitan a las organizaciones aumentar su producción y competitividad en el mercado en el que se desenvuelven, disminuir sus costos y enfocar los esfuerzos a la búsqueda de la entera satisfacción de los clientes.

Además el proceso de evaluación y formulación de proyectos, es particular para cada organización como una huella dactilar para cada empresa, y se la puede definir como el proceso por el cual los miembros de una organización proveen su futuro y desarrollan los procedimientos y operaciones necesarias para alcanzarlos. Luego, la evaluación de proyectos se basa en la siguientes áreas, así:

Estudio de Mercado:

Es la función que vincula a consumidores, clientes y público con el mercadólogo a través de la información, la cual se utiliza para identificar y definir las oportunidades y problemas de mercado; para generar, refinar y evaluar las medidas de mercadeo y para mejorar la comprensión del proceso del mismo. Dicho de otra manera el estudio de mercado es una herramienta que permite y facilita la obtención de datos que, de una u otra forma serán analizados y procesados mediante herramientas estadísticas para así obtener como resultado la aceptación o no del producto y las complicaciones dentro del mercado. (PORTER M. , 2010, pág. 32)

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El estudio de mercado es pues, un apoyo para la dirección superior, no obstante, éste no garantiza una solución buena en todos los casos, más bien es una guía que sirve solamente de orientación para facilitar la conducta en los negocios y que a la vez tratan de reducir al mínimo el margen de error posible. Para realizar el estudio de mercado se basará en la doctrina de Michael Porter sobre la competitividad en general, para poder proyectarse hacia una verdadera empresa productiva, que genere calidad total como valor agregado a toda su labor.

Demanda insatisfecha: En este caso, los productos o servicios disponibles no son suficientes ni satisfacen la demanda de los destinatarios. Aquí, los especialistas deberán lograr el desarrollo de un nuevo producto o mejorar uno ya existente para colmar la brecha; cuando traten de satisfacer una demanda insatisfecha tendrán que distinguir entre una brecha en el nivel de satisfacción y un vacío en el tipo de satisfacción.

La brecha en la clase de satisfacciones, se presenta cuando los destinatarios pueden obtener satisfacción, solo por medio de un producto mejorado o un nuevo producto que corrija las deficiencias de los existentes; el vacío en el nivel de satisfacción tiene que ver con una situación donde los productos de que se dispone no pueden brindar el nivel, grado o satisfacción deseados. (PORTER M. , 2010)

Marketing Mix: La mezcla del marketing es el conjunto de herramientas de tácticas controlables de la mercadotecnia que la empresa combina para producir una respuesta deseada en el mercado meta. La mezcla de mercadotecnia incluye todo lo que la empresa puede hacer para influir en la demanda de su producto (KOTLER, 2004)

Estudio Técnico:

En el análisis de la viabilidad financiera de un proyecto, el estudio técnico tiene por objeto proveer información para cuantificar el monto de las inversiones y de los costos de operación pertinentes a esta área. (SAPAG Chain, 2013, Pág. 23)

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de las conclusiones de este estudio es que se deberá definir la función de producción que optimice el empleo de los recursos disponibles en la producción del bien o servicio del proyecto. De aquí podrá obtenerse la información de las necesidades de capital, mano de obra y recursos materiales, tanto para la puesta en marcha como para la posterior operación del proyecto. De la misma forma en que otros estudios afectan a las decisiones del estudio técnico, éste condiciona a los otros estudios, principalmente al financiero y organizacional.

Análisis Financiero:

El Análisis Financiero Estratégico: Según J. Fred Weston, el análisis financiero tradicional se ha centrado en las cifras. El valor de este enfoque radica en que se pueden utilizar ciertas relaciones cuantitativas para diagnosticar los aspectos fuertes y débiles del desempeño de una empresa.

Hoy, en el mundo global esto resulta insuficiente. Se deben también considerar las tendencias estratégicas y económicas que la empresa debe conocer para lograr sostenibilidad en el largo plazo. Convirtiéndose así en un análisis estratégico porque además de identificar las fortalezas y debilidades del negocio, se precisa conocer el impacto de los factores del entorno para diferenciar sus oportunidades de negocios como las amenazas que podrían afectarla.

Luego, es importante ubicar, el país o la región, dónde la empresa realiza sus actividades, para evaluar el nuevo concepto de riesgo país, o grado de institucionalidad democrática que practique el estado de derecho. (SAPAG N. , 2012, pág. 65)

Análisis Económico:

Una vez conocido el objeto de la evaluación (los indicadores) y determinados los costes y beneficios, podemos iniciar el análisis económico. Para ello tenemos que decidir qué tipo de relaciones matemáticas estableceremos entre costes, beneficios e indicadores. Algunas de estas relaciones están ampliamente asentadas en el análisis económico, como por ejemplo el Valor Actual Neto (VAN), y por eso mismo son aceptadas por la totalidad de analistas.

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valuada también en ese momento. La regla es aceptar toda inversión cuyo valor actual neto (VPN) sea mayor que cero, expresado matemáticamente de la siguiente forma:

Tasa Interna de Retorno (TIR): La tasa interna de retorno es un método para la evaluación financiera de proyectos que iguala el valor presente de los flujos de caja esperados con la inversión inicial. La tasa interna de retorno equivale a la tasa de interés producida por un proyecto de inversión con pagos (valores negativos) e ingresos (valores positivos) que ocurren en períodos regulares. También se define como la tasa TIR, para la cual el valor presente neto es cero, o sea aquella tasa TIR, a la cual el valor presente de los flujos de caja esperados (ingresos menos egresos) se iguala con la inversión inicial. Matemáticamente se expresa, como la tasa K requerida para que la siguiente expresión sea cero:

Impacto Ambiental:

La gestión ambiental, utiliza varios términos del lenguaje común. Al contrario de lo que ocurre en las diversas esferas de la ciencia, palabras tales como impacto, evaluación e incluso la palabra ambiente o el término “medio ambiente” no fueron acuñadas a propósito para expresar algún concepto preciso, sino que fueron tomadas de lo vernáculo. (ESCUELA POLITECNICA NACIONAL, 2008)

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algunas definiciones de los términos “contaminación”, “impacto ambiental” y “evaluación del impacto ambiental”.

Contaminación, se entiende, frecuentemente como la liberación, en las aguas, aire o suelo, de toda y cualquier forma de materia o energía, con intensidad, en cantidad, en concentración, o con características tales que puedan causar daños a la biota, incluyendo los seres humanos. Aunque se encuentren muchas variaciones de esa definición, acostumbran coincidir en dos aspectos:

 La contaminación es una realidad de carácter negativo, que provoca daños.

 La contaminación es producida por la presencia o liberación de formas de materia energía. Por lo tanto, se la puede representar en unidades físicas mensurables; en consecuencia, se pueden establecer límites o patrones.

Marco Conceptual

En esta investigación se utilizará la siguiente terminología:

Análisis: Acción de dividir una cosa o problema en tantas partes como sea posible, para reconocer la naturaleza de las partes, las relaciones entre éstas y obtener conclusiones objetivas del todo. (CHASE, 2011, pág. 12)

Control: Tipos: 1. control de calidad; 2. control de cantidad; 3. control de costos; 4. control de tiempo. Es el acto de registrar la medición de resultados de las actividades ejecutadas por personas y equipos en un tiempo y espacio determinado. Se ejerce ante, Durante y Ex-post respecto a la ejecución de las actividades. (CHASE, 2011, pág. 45)

Costo Beneficio: Se puede definir como un método sistemático que se emplea para evaluar la viabilidad económica de una inversión, proyecto o plan o cualquier otro tipo de inversión pública o privada y cuya finalidad es la de precisar las condiciones de retorno de la inversión. (SAPAG C. N., 2012, Pág. 63)

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Crecimiento Económico: Es el aumento porcentual en el PIB de un año comparado con el del año anterior. Es importante que el crecimiento del PIB, sea mayor que crecimiento de la población, a fin de facilitar las políticas sociales y de retribución del ingreso.

Departamentalización: Fase del análisis administrativo que se ocupa de analizar y dividir el trabajo como un todo, estableciendo los niveles de especialización y complejidad de todas las partes o componentes del trabajo y dando figura al organigrama. (CHIAVENATO, 2001, Pág. 15)

Desarrollo Organizacional: Acción de mantenimiento y actualización permanente de los cambios aplicados a una organización y respecto a su medio ambiente. (ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL, 2010, pág. 25)

Diagnóstico: Identificación y explicación de las variables directas e indirectas inmersas en un problema, más sus antecedentes, medición y los efectos que se producen en su medio ambiente. (ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL, 2010, pág. 23)

Función: Mandato formal permanente e impersonal de una organización o de un puesto de trabajo. (DEAL TA, KENNEDY AA., 2010, pág. 65)

Gerencia: Función mediante la cual las empresas y el Estado logran resultados para satisfacer sus respectivas demandas. (PORTER M. E., 2012)

Gestión Social y Desarrollo: Es la dimensión más relevante de una organización, programa o proyecto, porque afecta positivamente o negativamente, directa o indirectamente, sin importar de la existencia o no de abundantes recursos y talento humano, los que desde el punto de vista gerencial, su manejo adecuado llevaría al aprovechamiento máximo y a la productividad cuyo resultado es el desarrollo y bienestar de dichos recursos. (KATZ, 1999, Pág. 23)

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(gobiernos, empresas, mano de obra, inversiones, etc.) (ESCUELA POLITÉCNICA NACIONAL, 2010)

Macro Análisis Administrativo: Estudio global de más de una institución, vistas como unidades de un sistema total de planeación general. Es el análisis del "sistema del Estado" constituido por la totalidad de instituciones y órganos que lo forman. (DEAL TA, KENNEDY AA., 2010)

Manual de Funciones: Documento similar al Manual de Organización. Contiene información válida y clasificada sobre las funciones y productos departamentales de una organización. Su contenido es una descripción departamental, de funciones y de productos. (CHASE, 2011)

Método: Sucesión lógica de pasos o etapas que conducen a lograr un objetivo predeterminado. (DEAL TA, KENNEDY AA., 2010)

Motivación: Se refiere a la activación de una tendencia al actuar para producir uno o más defectos, es un “yo quiero” al interior de la voluntad humana. Es la búsqueda de determinantes en la actividad humana que a la vez causa bienestar al desarrollar acciones. (SCHVARSTEIN, 2004, Pág. 56)

Organigrama: Es una representación gráfica de la estructura o conformación de la empresa con sus departamentos, servicios, puestos de trabajo, lo que permite conocer: su conformación, jerarquía, autoridad, dependencia, responsabilidad, de una forma rápida. (CALDAS, 2012 , pág. 54)

Proyecto: Es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema que tiende a resolver, entre tantas, una necesidad humana. Cualquiera sea la necesidad que se pretende implementar, la inversión, la metodología o la tecnología por aplicar, ella conlleva necesariamente la búsqueda de proposiciones coherentes destinadas a resolver las necesidades. (KOTLER F. , 2006, Pág. 46)

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Precio de una Obra: Es el valor de venta de una obra y es igual al costo de la obra más el porcentaje de imprevistos, costos indirectos fijos y margen de utilidad.

Procesos de la Empresa: Un proceso en la empresa consiste en un grupo de tareas lógicamente relacionadas que emplean los recursos de la organización para dar resultados definidos en apoyo de los objetivos de la organización. (CHASE, 2011)

Proceso de Cambio (Change process): Proceso organizativo de tres dimensiones que implica la eliminación de prácticas anticuadas, la introducción de nuevos comportamientos y el control del nuevo equilibrio resultante.

Proceso de Flujograma (Flow process chart): Técnica gráfica utilizada para la clasificación y análisis de las actividades de la organización en términos de las diversas operaciones individuales, transferencias, puntos de inspección y almacenaje, y hacer estas actividades tan factibles, económicas y eficaces como sea posible.

Recursos: Es indudable que en el mejoramiento continuo de procesos es necesario contar con varios elementos, pero fundamentalmente con los Recursos Humanos, Tecnológicos y Financieros, en número y cantidad proporcionales a la magnitud del estudio. Cabe mencionar además que los recursos vienen a ser muy importantes ya que estos son los que ponen en funcionamiento los procesos.

Recursos Financieros: En la ejecución de cualquier tipo de proyecto se requiere de varias acciones, para lo que se hace necesario la provisión de una serie de insumos requeridos para que dicho proyecto tenga éxito. (SAPAG C. N., 2012, Pág. 63). Estos requerimientos deben ser valorados para de esta manera conocer el costo del determinado proyecto, este presupuesto deberá incluir costos de personal, equipos ya sean electrónicos o de comunicación y otros materiales.

El proyecto de inversión para la construcción de una Residencia Universitaria en la ciudad de Quito que satisfaga la demanda insatisfecha, está fundamentado en los principales conceptos de la Administración de Empresas, sobre los cuales se apoyará la propuesta.

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cambios en la forma de estudiar los proyectos de inversión, el procedimiento general sigue centrándose en la recopilación, creación y sistematización de información que permita identificar ideas de negocios y medir cuantitativamente los costos y beneficios de un eventual emprendimiento comercial. (RODRIGUEZ, 2010, Pag. 21)

En la evaluación de un proyecto nuevo, todos los costos y beneficios deben ser considerados en el análisis, en la evaluación de proyectos de modernización deben incluirse solo aquellos que son relevantes para la comparación. Un costo o beneficio es relevante si es pertinente para una decisión. Si, por ejemplo, se está evaluando la conveniencia de reemplazar una motoniveladora, no interesa el costo en que incurre la empresa en su sistema de comunicaciones, ya que, con o sin proyecto de cambio, este costo seguirá siendo el mismo. Es decir, la cuantía del gasto en comunicaciones es un costo irrelevante para tomar la decisión de reemplazar una motoniveladora, como sería irrelevante el sueldo de un chofer para determinar la conveniencia de sustituir una ambulancia o el monto del seguro contra incendio de un edificio si se evalúa pintar o empapelar sus oficinas. (SAPAG N. , 2012, pág. 55)

Como parte de la fundamentación teórica - conceptual del presente proyecto nos referiremos a las cantidades de alumnos que tienen actualmente las instituciones educativas de nivel superior así como también la cantidad de estudiantes que no son residentes en la ciudad de Quito, lo cual nos permitirá inferir la potencial demanda. De la misma manera se evaluara la parte económica del proyecto la cual incluirá las posibilidades de financiamiento, un estado de resultado de los ingresos y gastos que se generarán en la parte operativa del proyecto, finalmente realizaremos un análisis financiero para definir o no la viabilidad del proyecto. Otra parte que abordaremos es la parte Legal del servicio el cual deberá dar seguridad jurídica durante la implementación del proyecto, el negocio en curso y a los clientes.

f) La metodología

Modalidad de la Investigación

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Esta actividad servirá para descubrir cuáles son las preguntas de investigación más importantes, y después, para refinarlas y responderlas. Dado el contexto del proyecto las acciones indagatorias se moverán de manera dinámica en ambos sentidos: entre los hechos y su interpretación, resultando un proceso circular.

Métodos

Inductivo: Esta metodología nos permitió aplicar una lógica basada en la exploración y descripción de los hechos e información para luego generar perspectivas teóricas, en este caso el método se implementó el momento de definir el segmento al cual se desea llegar con este proyecto y a los cuales se aplicó la encuesta. (RON, 2010)

Deductivo: Por medio de este método se utilizó las generalizaciones que nos ha proporcionado la inducción, con lo cual pudimos establecer las hipótesis propias del proyecto. (RON, 2010)

Histórico Lógico: Con esta metodología se analizó las ideas del pasado comparándolo con hechos actuales con respecto a proyectos de inversión de este tipo, esto incluso nos permitió validar la autenticidad del material que se obtuvo. (RON, 2010)

Tipos de Investigación

Exploratoria: Este tipo de investigación permitió inquirir proyectos de inversión que sean iguales o similares a este, el cual ha sido muy poco estudiado y sin embargo tiene una perspectiva innovadora. (BERNAL, 2011, pág. 13)

Descriptiva: Con este tipo de investigación permitió describir los hechos observados en el barrio La Floresta para identificar su problemática de la demanda insatisfecha de viviendas de arriendo para estudiantes universitarios. (CARVAJAL, 2013)

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Observación Directa: Se empleó esta técnica como la principal ya que nos permitió realizar observaciones de campo de la realidad actual con respecto a la problemática de la falta de soluciones habitacionales para los estudiantes de educación superior que no viven en Quito.

Encuesta: Se utilizó las encuestas a los estudiantes de las instituciones de educación superior que se encuentran ubicadas dentro del Barrio La Floresta, esta muestra se la obtuvo de manera técnica como parte del desarrollo de la investigación.

Instrumentos de la Investigación

Guía de Observación: Este tipo de instrumento nos ayudó a generar un documento que permitió encausar y organizar la información recopilada durante el proceso investigativo para la implementación de la Residencia Universitaria.

Guía de encuesta: Este instrumento nos permitió obtener la información de campo de parte de quienes forman el potencial nicho de mercado, como parte del proceso investigativo para encausar y organizar la información recopilada para la implementación de la Residencia Universitaria.

Población y muestra

El tipo de muestreo que se escogió es probabilístico, el cual permitió determinar la cantidad de encuestas que se debieron aplicar, las mismas que ayudaron a conocer a los posibles clientes que demandarían de los servicios que ofrecería la Residencia Universitaria. (JARAMILLO, 2015). La población meta que se considera para aplicar la encuesta es 95.514 estudiantes universitarios del Distrito Metropolitano de Quito, personas que estudian en las universidades locales y que van a requerir de hospedaje.

Cálculo de la Muestra

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Dónde:

n: Tamaño de la muestra

Z: Nivel de confianza 95% (correspondiente a factor 1.96)

N: Universo o población, estudiantes universitarios del Distrito Metropolitano de Quito p: Probabilidad de éxito 50%

q: Probabilidad de fracaso 50% e: Margen de error 6%

El cálculo del tamaño de la muestra, es uno de los aspectos más importantes que se debe concretar en las fases previas de la investigación que determina el grado de credibilidad que se conceda a los resultados obtenidos y el grado de error máximo permisible en los resultados.

q

p

Z

Ne

Npq

Z

n

₂ ₂

(28)

19

Luego, N= 95.514 estudiantes universitarios del Distrito Metropolitano de Quito, para este universo se tiene que estructurar 266 encuestas como la muestra definida.

(29)

20 Tabla de Tabulación y Resultados

1. Género:

TABLA No. 1

DETALLE FRECUENCIA PORCENTAJE

Masculino 176 66%

Femenino 90 34%

TOTAL 266 100%

GRÁFICO No. 1

Fuente: Investigación Directa Elaboración: Autor

Análisis e interpretación

En cuanto a la distribución de los visitantes según el género, se evidencia que el 66% de los encuestados son hombres y mientras que los 34% restantes son mujeres. La composición es una tendencia fuerte hacia el género masculino. Esto permite inferir que nuestro mayor nicho de mercado será el masculino, sin embargo debemos tener la disponibilidad de albergar a estudiantes femeninas dentro de la Residencia Universitaria.

0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200

(30)

21 2. ¿Cuál es su lugar de procedencia?

TABLA No. 2

Ciudad

Quito 79 30%

Chone 14 5%

Ambato 29 11%

Ibarra 43 16%

Tulcán 29 11%

Riobamba 29 11%

Esmeraldas 14 5%

Portoviejo 7 3%

Guayaquil 14 5%

Otros 7 3%

TOTAL 266 100%

GRÁFICO No. 2

El 30 % de los encuestados procede de la ciudad de Quito, seguido del 16% que representa a la ciudad de Ibarra, Ambato, Tulcán y Riobamba tiene un valor igual al 11% respectivamente, menor valor tiene las personas que proceden de Portoviejo, Guayaquil y Otros valores que representa entre el 5% al 3%

79

14 29

43

29 29

(31)

22

3. ¿En qué institución de educación superior estudia actualmente?

TABLA No. 3

Universidad Politécnica Nacional 46 17%

Universidad Católica del Ecuador 75 28%

Universidad Politécnica Salesiana 33 13%

Universidad Andina Simón Bolívar 8 3%

Universidad Central del Ecuador 25 9%

Instituto American College 17 6%

Instituto Metropolitano De Diseño 12 5%

Universidad De Las América (Colón) 21 8%

Universidad Metropolitana 29 11%

TOTAL 266 100%

GRÁFICO No. 3

En lo que respecta a conocer en “qué institución de educación superior estudia actualmente”, el 13 % de los encuestados respondieron que estudian en la Universidad Politécnica Salesiana, seguidos del 11% que pertenece a la Universidad Metropolitana, así mismo el 28% va a la Universidad Católica del Ecuador y apenas el 5% ingreso a la Universidad Andina Simón Bolívar.

(32)

23

4. ¿Qué tipo de alojamiento tiene Usted actualmente en Quito?

TABLA No. 4

Vivienda propia 109 41%

Familiares 73 27%

Residencia Universitaria 24 9%

Arrendada 48 18%

Amigos 12 5%

TOTAL 266 100%

GRÁFICO No. 4

En lo que respecta a conocer en “Qué tipo de alojamiento tiene Usted actualmente en Quito”, el 41 % de los encuestados respondieron que tiene “Vivienda Propia”, el 27% vive con sus “Familiares”, el 18% tiene una a vivienda “Arrendada” y apenas el 9% vive en una “Residencia Universitaria”, finalmente un 5% vive con amigos, es decir el 59% es el target hacia la cual debe ir encaminada la presente investigación.

0 20 40 60 80 100 120

Vivienda propia Familiares Residencia universitaria

(33)

24

5. En caso de pagar actualmente un valor mensual por el alojamiento ¿Cuál es el monto aproximado?

TABLA No. 5

USD $ 200 – USD $ 300 58 37%

USD $ 301 – USD $ 400 50 32%

USD $ 401 – USD $ 500 41 26%

Más de USD $ 501 8 5%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 5

En lo que respecta a esta pregunta, el 37 % de los encuestados respondieron que pagaría al mes entre “USD $ 200 – USD $ 300”, este valor es de mucha importancia, ya que demuestra hacia donde debe estar dirigida el precio mensual de la presente investigación, el 32% sugiere pagar entre “USD $ 301 – USD $ 400”, y tan solo el 26% le gustaría cancelar entre “USD $ 401 – USD $ 500”. Estos resultados permitirán tener un enfoque del precio final y el segmento de mercado a ser atacado.

0 10 20 30 40 50 60 70

(34)

25 6. ¿En qué sector está ubicada su vivienda?

TABLA No. 6

Quito Norte 51 32%

Quito Sur 47 30%

Cumbayá / Tumbaco 22 14%

Fuera de Quito 20 13%

Quito Centro 5 3%

Valle de los Chillos 11 7%

Parroquia Rural de Quito 2 1%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 6

En lo que respecta a conocer en “En qué sector está ubicada su vivienda”, el 32 % de los encuestados respondieron que vive en “Quito Norte”, el 30 % de los encuestados respondieron que vive en “Quito Sur”, mientras que el 14% vive en “Cumbayá / Tumbaco”, el 13% vive “Fuera de Quito”, el 7% los que viven en el “Valle de los Chillos”, y apenas el 1% pertenece a una “Parroquia Rural de Quito”

0 10 20 30 40 50 60

Quito Norte Quito Sur Cumbayá / Tumbaco

Fuera de Quito

Quito Centro Valle de los Chillos

Parroquia Rural de

(35)

26

7. ¿Considera Usted que vive lejos o cerca de su institución educativa?

TABLA No. 7

Lejos 97 62%

Cerca 60 38%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 7

Fuente: Investigación Directa

Elaboración: Autor

En lo que respecta a conocer como “Considera Usted que vive lejos o cerca de su institución educativa”, el 62 % de los encuestados respondieron que vive “Lejos”, de esa Institución, mientras que el 38%, es decir 60 viven relativamente “Cerca”, esto es beneficio para la presente investigación, ya que a este target se le bridaría los servicios de la presente investigación.

0 20 40 60 80 100 120

(36)

27

8. ¿Considera que esta distancia le favorece o no? ¿Por qué?

TABLA No. 8

SI 43 27%

NO 114 73%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 8

Elaboración: Autor

En lo que respecta a conocer las causa de “Considera que esta distancia le favorece o no, el 73 % de los encuestados respondieron que “NO” le favorece esta distancia, ya que se incrementa el costo de transporte, a más del tiempo invertido en transportarse, para el 27% contestaron que “SI” le favorece, seguramente porque viven a poca distancia.

0 20 40 60 80 100 120 140

(37)

28

9. ¿Considera Usted que existe una oferta de alojamientos para estudiantes que provienen de las afueras de Quito, que satisfaga la demanda existente?

TABLA No. 9

SI 35 22%

NO 122 78%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 9

Elaboración: Autor

En lo que respecta a conocer las causas de “una nueva oferta de servicios, para satisfacer esta nueva necesidad “, el 78 % de los encuestados respondieron que “NO” conoce de alguna entidad que ofrezca este tipo de servicios, mientras que el 22% “SI” lo conoce. Esto representará una ventaja al momento de ofertar los servicios de Residencia Universitaria.

35

122

0 20 40 60 80 100 120 140 SI

(38)

29

10. ¿Cree Usted que es importante cubrir esta demanda?

TABLA No. 10

SI 105 67%

NO 52 33%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 10

Elaboración: Autor

Para el 67% de los estudiantes encuestados “SI” es importante cubrir esta demanda, mientras que el 33% no lo considera necesario. Estos resultados son favorables para la investigación y la factibilidad de este proyecto.

0 20 40 60 80 100 120

(39)

30

11. ¿Cree Usted que al barrio La Floresta le hace falta una Residencia Universitaria que pueda proporcionar alojamiento a los estudiantes de las instituciones educativas del sector?

TABLA No. 11

SI 146 93%

NO 12 7%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 11

Elaboración: Autor

En esta pregunta existió una mayoría del 93% que contestaron que “SI” hace falta una “Residencia Universitaria” que supla estos servicios de alojamiento, especialmente porque esta estratégicamente ubicada dentro del Distrito Metropolitano de Quito. Este resultado también es favorables para la investigación.

0 20 40 60 80 100 120 140 160

(40)

31

12. Desde su opinión, ¿En el caso de arrendar un alojamiento para el período estudiantil, esta debe estar amoblada?

TABLA No. 12

SI 117 74%

NO 40 26%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 12

Elaboración: Autor

En lo que respecta a si debe estar amoblada o no, el 74% respondió que “SI” es necesario que lo este, especialmente para evitar comprar os muebles e insumos de un departamento, para el 26% “NO” considera necesario que debe estar amoblada.

0 20 40 60 80 100 120 140

(41)

32

13. En caso de implementarse, ¿Cuáles servicios considera Usted qué debe tener principalmente una Residencia Universitaria?

TABLA No. 13

Lavandería 17 11%

Secadora 17 11%

Wi-Fi 69 44%

Guardianía 24 horas 25 16%

Salas de estudio 22 14%

Áreas de recreación 8 5%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 13

En lo que respecta a conocer que tipo de servicios debe tener la Residencia Universitaria, para el 44% es importante que tenga servicio de Wi – Fi, también para el 11% considera que deben tener acceso al servicios de “lavandería”, “Salas de Estudio” es importante que tenga esto para el 14% y apenas el 5% contesto que es imprescindible que tenga “Áreas de recreación”

17 17

69 25

22 8

0 10 20 30 40 50 60 70 80 LAVANDERÍA

(42)

33

14. De existir una nueva Residencia Universitaria que contemple los principales servicios que ha señalado, ¿Le gustaría vivir en ella?

TABLA No. 14

SI 129 82%

NO 29 18%

TOTAL 157 100%

GRÁFICO No. 14

Esta pregunta es importante, ya que refleja la posible aceptación del servicio de alojamiento para estudiantes universitarios, el 82% respondió que “SI”, es importante, esto significa hacia dónde va dirigido la demanda de la presente investigación, mientras que para el 18% “NO” lo es. Los valores obtenidos nos permiten predecir que existirá una gran acogida de este proyecto.

0 20 40 60 80 100 120 140

(43)

34

15. ¿Mediante qué medio conocería usted el nuevo servicio de Residencia Universitaria?

TABLA No. 15

Radio 16 12%

Volantes / afiches 39 30%

Televisión 12 9%

Internet 62 48%

TOTAL 129 100%

GRÁFICO No. 15

Elaboración: Autor

Para los encuestados, la mejor manera de dar a conocer los servicios de alojamiento de la Residencia Universitaria es el internet con un valor del 48%, seguidos del 30% que prefiere las “Volantes / Afiches”, para el 12% le gusta conocer por medio de la “Radio” y apenas el 9% contesto que “Televisión” es la manera de enterarse de este nuevo servicio.

0 10 20 30 40 50 60 70

(44)

35 g) Propuesta

La siguiente propuesta se presentará en cuatro fases:

 Estudio de Mercado

 Estudio Técnico

 Estudio Financiero

 Evaluación financiera

(45)

36

Estudio de Mercado

En este estudio de mercado se contemplan dos aspectos que se encuentran vinculados entre sí: por un lado, el aspecto cuantitativo y que se refiere al dimensionamiento de la demanda actual y a sus proyecciones futuras y por otro lado el enfoque cualitativo, que considera las diferentes variables que influencian o determinan la demanda, comprende además, lo referente a comercialización de servicios de hospedaje ofrecidos por la Residencia Universitaria de nombre “SAKEZA”.

Productos y servicios en una Residencia Universitaria

Para empezar el tratamiento de este punto, se analizaran los aspectos técnicos, económicos como también las variables sociales, las cuales determinaran las situaciones que la oferta y demandan plantean en la prestación de bienes y servicios y la consecución de los objetivos del proyecto.

Investigación de mercados

Para empezar el tratamiento de este capítulo, en el cual se presentarán los aspectos técnicos, económicos como también las variables sociales, las cuales determinaran las situaciones que la oferta y demandan plantean en la prestación de bienes y servicios y la consecución de los objetivos del proyecto.

El mercado objetivo de una Residencia Universitaria está compuesto por estudiantes que llegan a la ciudad de Quito y planean una estancia de 4 a 5 años.

Diseño de los instrumentos para recuperación de datos

Fuentes de Información

(46)

37 Fuentes Primarias

Las encuestas principalmente estarán dirigidas a una muestra representativa de consumidores de servicios de hospedaje. Adicionalmente se realizaran entrevistas a dueños de residencias universitarias y hostales que conocen la comercialización y las preferencias de los consumidores en algunos puntos de venta.

Fuentes Secundarias

Es fundamental acudir a las fuentes secundarias ya que estas me proporcionaran datos teóricos que fundamenten la presente investigación.

Fuente Externa

Datos de censo, es decir, información recopilada principalmente por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos y otras entidades, conjuntamente con información de boletines, monografías, periódicos y circulares, datos comerciales, libros, etc.

Encuesta

Para tener mayor conocimiento de lo que la población quiere, se aplica la técnica de la encuesta para determinar las oportunidades que tiene el producto en el mercado.

Demanda

Proyección de la demanda

(47)

38

continuación se presenta el análisis de los pasos a seguirse tomando en cuenta que la serie se ajusta a una recta, con una ecuación de la siguiente forma:

Y = a + bx

En donde:

X

b

Y

a







 ( ₂)

X XY b

En las fórmulas se considera:

Y = valor estimado de la variable dependiente para un valor específico de la variable dependiente (X).

a = es el punto de intersección de la línea de regresión con el eje (Y).

b = es la dependiente de la línea de regresión.

X = es el valor específico de la variable independiente.

TABLA No. 16

DEMANDA ESTUDIANTES UNIVERSITARIOS

X Y1 Y1 Y1

AÑOS Población Universitaria Población Universitaria Población Universitaria

Ecuador DMQ Que les gustaría vivir en Residencia U

Pregunta 14 (82%)

2006 518.025 87.271 71.404 2007 523.258 88.153 72.125 2008 528.543 89.043 72.853 2009 533.882 89.943 73.589 2010 539.275 90.851 74.333 2011 544.722 91.769 75.084 2012 550.224 92.696 75.842 2013 555.782 93.632 76.608 2014 561.340 94.568 77.374 2015 566.953 95.514 78.148

(48)

39

TABLA No. 17

PROYECCIÓN DE LA DEMANDA DE ESTUDIANTES UNIVERSITARIOS x _Años _{Total Población Regresión Lineal}

_Y _{x ^2} _xy

-4 2.007 72.125 16,00 -288.499,65

-3 2.008 72.853 9,00 -218.560,34

-2 2.009 73.589 4,00 -147.178,68

-1 2.010 74.333 1,00 -74.332,67

0 2.011 75.084 0,00 0,00

1 2.012 75.842 1,00 75.841,92

2 2.013 76.608 4,00 153.216,00

3 2.014 77.374 9,00 232.122,24

4 2.015 78.148 16,00 312.591,28

TOTALES 18099 675.955,68 60,00 45.200,12

MEDIA (X, Y)

a = 75.106,19

b = 753,34

Para calcular la demanda de estudiantes universitarios, se obtiene 566.953 estudiantes universitarios a nivel nacional y en el Distrito Metropolitano de Quito existe 95.514. Luego, según la pregunta No. 14 existe una preferencia del 82% para tomar este servicio, el mismo que da como resultado 78.148 estudiantes universitarios que desearían vivir en una Residencia Universitaria.

Total población DMQ

Años Y estimado

2016 78.873

2017 79.626

2018 80.380

2019 81.133

2020 81.886

2021 82.640

2022 83.393

2023 84.146

2024 84.900

2025 85.653

2026 86.406

(49)

40

GRÁFICO No. 16

PROYECCIÓN DE LA DEMANDA DE ESTUDIANTES UNIVERSITARIOS

Fuente: INEC Elaboración: Autor

El Coeficiente de Correlación R2_{, es igual a 1, luego la ecuación y = 753,34x - 1E+06 se} encuentra bien realizada.

Oferta

Competencia para la Residencia Universitaria en el sector de La Mariscal es moderada y variada. Conocimiento de la oferta y beneficios que ofrecen:

Infraestructura hotelera

 30 habitaciones cada una de ellas cuenta con televisión, TV cable, agua caliente, baño privado, entre otros

 Garaje

 Restaurante, cafetería, entre otros.

 Definición del precio de la competencia directa.

La competencia ofrece los servicios anteriormente mencionados en un precio de 20 dólares + IVA por persona y de dos plazas llega hasta 40 dólares, diariamente.

y = 753,34x - 1E+06 R² = 1

78.000 79.000 80.000 81.000 82.000 83.000 84.000 85.000 86.000 87.000

2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028

(50)

41 Competidores indirectos

La competencia indirecta en la zona de La Mariscal son los establecimientos que ofrecen servicios similares o adicionales en el sector hotelero y que se encuentran ubicados en todo el sector de la zona La Mariscal.

A continuación se describe la oferta de residencias universitarias, donde la Residencia Universitaria Illinizas tiene una capacidad de hospedar a 32 estudiantes, la Residencia Universitaria Girasol, alberga a 21 estudiantes, y en la Parroquia de La Mariscal, existen servicios de hospedaje para 20.769 personas, según datos del Ilustre Municipio de Quito al año 2015.

OFERTA DE SERVICIOS DE ALOJAMIENTO UNIVERSITARIO

Residencia Illinizas 32

Residencia

Universitaria Girasol 21

Hostales sector "La

Mariscal" 20769

(51)

42

TABLA No. 18

OFERTA RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS

X Y1

AÑOS _{OFERTA DE SERVICIOS}

DE ALOJAMIENTO UNIVERSITARIO

2005 _17.901

2006 18.174

2007 18.451

2008 18.732

2009 19.017

2010 19.307

2011 19.601

2012 19.899

2013 20.202

2014 20.510

2015 20.822

Fuente: Ministerio de Turismo, “Informes de Gestión”, Quito, 2015 Elaboración: Autor

(52)

43

TABLA No. 19

PROYECCIÓN DE RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS

x _Años _{Total Población Regresión Lineal}

_Y _{x ^2} _xy

-4 2.007 18.451 16,00 -73.802,70

-3 2.008 18.732 9,00 -56.194,95

-2 2.009 19.017 4,00 -38.033,81

-1 2.010 19.307 1,00 -19.306,50

0 2.011 19.601 0,00 0,00

1 2.012 19.899 1,00 19.898,99

2 2.013 20.202 4,00 40.404,05

3 2.014 20.510 9,00 61.529,01

4 2.015 20.822 16,00 83.288,00

TOTALES 14084 176.538,93 60,00 17.782,09

MEDIA (X, Y)

a = 19.615,44

b = 296,37

Elaboración: Autor

Años

y estimado

2016 _21.097

2017 _21.394

2018 _21.690

2019 _21.986

2020 _22.283

2021 _22.579

2022 _22.875

2023 _23.172

2024 _23.468

2025 _23.765

2026 _24.061

(53)

44

Lo que significa, que por medio de la regresión de mínimos cuadrados se presenta una oferta de 21.097 servicios de alojamiento, que servirá a jóvenes universitarios para el año 2016, con tendencia creciente; como se refleja el siguiente gráfico:

GRÁFICO No. 17

PROYECCIÓN OFERTA DE RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS

Fuente: Investigación propia Elaboración: Autor

Aquí también se obtiene 1 como resultado del cálculo del coeficiente de determinación R2 lo que significa que la variable independiente años, explica todas las variaciones en la oferta (variable dependiente); esto valida las proyecciones efectuadas.

Demanda Insatisfecha

A continuación se presentan los datos que se obtuvieron en las proyecciones de la oferta y demanda para determinar la existencia o no de demanda insatisfecha respecto de las residencias universitarias.

y = 296,37x - 576381 R² = 1

20.500 21.000 21.500 22.000 22.500 23.000 23.500 24.000 24.500

2014 2016 2018 2020 2022 2024 2026 2028

(54)

45

TABLA No. 20

DEMANDA INSATISFECHA DE RESIDENCIAS UNIVERSITARIAS

DEMANDA PORCENTAJE

AÑOS DEMANDA OFERTA INSATISFECHA TOTAL DE CRECIMIENTO

2.016 78.873 21.097 57.776 0,78%

2.017 79.626 21.394 58.233 0,78%

2.018 80.380 21.690 58.690 0,77%

2.019 81.133 21.986 59.146 0,77%

2.020 81.886 22.283 59.603 0,76%

2.021 82.640 22.579 60.060 0,76%

2.022 83.393 22.875 60.517 0,75%

2.023 84.146 23.172 60.974 0,74%

2.024 84.900 23.468 61.431 0,74%

2.025 85.653 23.765 61.888

Porcentaje promedio de

crecimiento 0,76%

Fuente: Investigación propia Elaboración: Autor

Existe una demanda promedio de crecimiento del 0.76% anual y a partir del año 2016 existe una demanda insatisfecha positiva, lo que demuestra que el mercado distrital requiere de abastecimiento de residencias universitarias, por lo que es factible ingresar a ofertar el producto con las condiciones de precio y calidad.

Producto

La Residencia Universitaria ubicada en el sector de La Floresta, ofrecerá hospedaje de acuerdo a la capacidad con 13 habitaciones distribuidas de la siguiente manera:

 Trece habitaciones: de las cuales tres serán individuales y 10 habitaciones dobles, todas ellas contaran con televisión, WI-FI, TV cable, baño privado.

(55)

46

El servicio de hospedaje para jóvenes universitarios se basa en beneficios que agregan valor para ellos, de ahí, que es impredecible enumerar los atributos que posee y cada uno de ellos convertirlo en beneficios para el consumidor, en este caso los estudiantes.

TABLA No. 21

ATRIBUTOS DE LA RESIDENCIA UNIVERSITARIA

Atributos Beneficio

Las camas unipersonales Existe elección para descansar plácidamente de acuerdo a las necesidades del estudiante.

Existencia de parqueadero las 24

horas

Garantía y seguridad para el vehículo del estudiante.

Tiene televisión con TV Cable – Wi – Fi

El descanso está acompañado de entretenimiento visual por las alternativas de televisión que existirá en la empresa. Y nada más importante que el acceso a Internet con banda ancha para sus labores académicas.

Baño privado

La comodidad de utilizar un servicio personalizado en las necesidades biológicas del estudiante como ducha, baño y otros

Restaurante La persona tendrá el desayuno en las mejores situaciones de salubridad y deleitación.

Personal calificado La Residencia Universitaria contara con personal capacitado para este fin.

Sitio de fumar

La Residencia Universitaria cuenta con sitio para fumadores que requieren de ese espacio sin crear incomodidades a los demás.

Sitio de meditación al aire libre

La Residencia Universitaria contara con sitio en la terraza donde puede meditar, desayunar, almorzar admirando el paisaje urbanístico de la ciudad y sus alrededores.

Precio

(56)

47

deseados y el 58% desea pagar entre USD $ 301 a USD $ 500 al mes. Este precio permitirá mantener una utilidad bajo un margen de contribución de acuerdo al mercado habitacional y hotelero de la zona, ya que se encuentra dentro del rango de precios que manejan la competencia y es accesible para los clientes.

Plaza

El sitio estratégico donde está ubicado la Residencia Universitaria ha permitido proyectar por las actividades universitarias que atrae, gente de todas las provincias e inclusos de estudiantes universitarios internacionales. Esto facilita la negociación con los clientes y proveedores.

GRÁFICO No. 18

UBICACIÓN DEL PROYECTO, EN LA PARROQUIA LA MARISCAL