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DE INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE
Guía práctica
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DE INSCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
INMUEBLE
Guía práctica
Juan Carlos Esquivel Oviedo
El Sistema Nacional de los Registros Públicos está conformado por cuatro grandes Registros: 1) Registro de Personas Naturales; 2) Registro de Personas Jurídicas; 3) Registro de Propiedad Inmueble; y 4) Registro de Bienes Muebles. Cada uno de estos Registros, a su vez, está integra-do por otros Registros según los actos, bienes o derechos materia de inscripción.
El Registro de Propiedad Inmueble unifica el Registro de Predios, el Registro de Buques, el Registro de Embarcaciones Pesqueras, el Registro de Aeronaves, el Registro de Naves, el Registro de Derechos Mineros y el Registro de Concesiones para la Explotación de los Servicios Públicos.
La presente guía se ocupa puntualmente del Registro de Predios, que es el de mayor importancia puesto que la inscripción de la propie-dad inmueble permite a las personas obtener seguripropie-dad jurídica en los de-rechos que adquieran sobre los inmuebles, ya que con la sola inscripción serán oponibles a los terceros evitando su desconocimiento y afectación por las personas, pues el asiento registral produce certeza y genera todos sus efectos mientras que no se rectifique o se declare judicialmente su nulidad.
Lamentablemente, no todas las personas pueden acceder a la protec-ción que le otorga el Registro, debido a que no conocen las formalidades que se requieren para la inscripción de sus derechos o simplemente por la falta de cultura registral.
En ese sentido, esta guía pretende facilitar el acceso al registro de los derechos, pues a través de su metodología didáctica de preguntas y respuestas permite conocer de manera fácil y sencilla qué documentación se debe presentar para inscribir los actos de disposición y cancelacio-nes de cargas y gravámecancelacio-nes, así como otros actos relacionados con los inmuebles.
En efecto, cada una de las respuestas está redactada de tal forma que sean de fácil entendimiento, sustentadas con formalidades legales, así como con los criterios jurisprudenciales emitidos por el Tribunal Registral.
Asimismo, la guía cuenta con consultas y modelos de contratos que ayudarán al lector a tener un mayor entendimiento sobre el contenido de las formalidades de los títulos que dan mérito a la inscripción en el Registro de Predios.
En suma, esperamos que la guía se constituya en una herramienta útil para la inscripción de los derechos sobre inmuebles y que todos los sus-criptores de Normas Legales, así como todos los que están vinculados al Derecho en sus distintos ámbitos, puedan aprovecharla en el ejercicio de su profesión.
registro de Predios
I. ASPECTOS GENERALES
1. ¿Cómo está estructurado el Registro de Propiedad Inmueble? El Sistema Nacional de los Registros Públicos (Sunarp) está confor-mado por cuatro grandes Registros: 1) Registro de Personas Naturales; 2) Registro de Personas Jurídicas; 3) Registro de Propiedad Inmueble, y 4) Registro de Bienes Muebles. Cada uno de estos Registros, a su vez, está integrado por otros Registros según los actos, bienes o derechos materia de inscripción, los mismos que se especifican en la primera parte de esta guía.
En relación al Registro de Propiedad Inmueble, cabe señalar que el literal c) del artículo 2 de la Ley Nº 26366 modificado por el artículo 1 de la Ley Nº 27555 de 15/06/2002, establece que el mencionado Registro unifica a: el Registro de Predios; el Registro de Buques; el Registro de Embarcaciones Pesqueras; el Registro de Aeronaves; el Registro de Naves; el Registro de Derechos Mineros, y el Registro de Concesiones para la Explotación de los Servicios Públicos.
En la presente guía nos ocupamos puntualmente del Registro de Predios, que es sin duda el de mayor importancia dentro del ámbito del Registro de Propiedad Inmueble. Al respecto, es pertinente mencionar que el actualmente denominado “Registro de Predios”, tal como lo dispo-ne la Ley Nº 27555, unifica en un solo Registro al que fuera el tradicional
Registro de Propiedad Inmueble, con el Registro Predial Urbano y con la Sección Especial de Predios Rurales. En otras palabras, estos tres Registros forman lo que ahora se conoce como el Registro de Predios. 2. ¿Cuáles son las diferencias entre el Registro (tradicional) de
Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales?
El Registro Predial Urbano (RPU) se encargaba de inscribir propie-dades ubicadas en asentamientos humanos y urbanizaciones populares a nivel nacional, así como predios rurales en el departamento de Lima. Asimismo, el RPU era un Registro con oficinas interconectadas a nivel nacional, lo que permite que se puedan hacer los trámites desde y para cualquier parte del país en donde el Registro tenga competencia.
A su turno, en la Sección Especial de Predios Rurales se inscribían, en todo el país, con excepción del departamento de Lima (que tiene un régimen especial de acuerdo al D.Leg. Nº 803), los actos y contratos rela-cionados con predios rurales, con arreglo a los procedimientos estableci-dos en el D.Leg. Nº 667.
Por último, en el tradicional Registro de Propiedad Inmueble se ins-criben o anotan los actos, contratos y derechos relacionados con el do-minio y demás derechos reales sobre las propiedades ubicadas en zonas urbanas. En adelante, como se dijo anteriormente, estos Registros ope-rarán bajo un mismo sistema organizativo y unificados en el Registro de Predios.
3. ¿Qué actos y contratos se inscriben o anotan en el Registro de Propiedad Inmueble?
De conformidad con el artículo 2019 del Código Civil, los actos ins-cribibles en este Registro son:
a) Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extin-gan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. b) Los contratos de opción.
c) Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
d) El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados.
e) Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. f) Los contratos de arrendamiento.
g) Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.
h) Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se re-fieran a actos o contratos inscribibles.
i) Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscri-bibles sobre inmuebles.
Por otra parte, el Reglamento de Inscripciones del Registro Predios aprobado por la Res. N° 248-2008-SUNARP/SN, regula los requisitos para la inscripción de los diferentes actos o derechos en el Registro de Predios, las formalidades de los documentos que dan mérito a las inscrip-ciones, el contenido de los asientos registrales y los procedimientos pre-vistos en otras normas de carácter registral.
4. ¿Qué principios son aplicables en el Registro de Predios? En el Registro de Predios, al ser un Registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble, son aplicables los principios regis-trales contenidos en el Código Civil y en el Reglamento General de los Registros Públicos. En ese sentido, se aplicarán los principios de roga-ción, de titulación auténtica, de legalidad, de publicidad material, de pu-blicidad formal, de legitimación, de tracto sucesivo, de prioridad exclu-yente, de prioridad de rango, de fe pública registral y el de oponibilidad. 5. ¿Qué es el Registro de Predios?
El Registro de Predios es el Registro jurídico integrante del Registro de Propiedad Inmueble en el que se inscriben los actos o derechos que
recaen sobre predios a los que se refiere el artículo 2019 del Código Civil, normas administrativas y demás normas especiales.
6. ¿Cómo está integrado el Registro de Predios?
El Registro de Predios se encuentra integrado por las partidas regis-trales provenientes de los registros que le dan origen así como por los asientos que en él se extiendan, organizados mediante un sistema auto-mático de procesamiento de datos.
Por cada predio se abrirá una partida registral en la cual se extende-rán todas las inscripciones que a este correspondan ordenadas por rubros. Por cada acto o derecho se extenderá un asiento registral independiente. Los asientos registrales se extenderán unos a continuación de otros, con-signando el rubro y la numeración correlativa correspondiente precedida de la letra que identifica al rubro, de acuerdo a la prioridad en el ingreso al Registro, salvo que se trate de títulos compatibles.
No procede la apertura de una partida registral para la anotación pre-ventiva de un acto o derecho que no puede inscribirse por adolecer de defecto subsanable, salvo disposición expresa.
7. ¿Cómo está estructurada o dividida la partida registral de un predio?
Teniendo en cuenta que por cada inmueble se apertura una partida registral en la que se extienden todas las inscripciones que corresponden al predio, dichas partidas registrales están conformadas por seis rubros:
a) Antecedente dominial, en el que se indicará el número de la par-tida de la cual proviene o la circunstancia de constituir la primera inscripción;
b) Descripción del predio, en el que se extenderán los asientos co-rrespondientes a su ubicación geográfica, área, linderos y demás datos físico materiales del predio, sus modificaciones, así como otras circunstancias conforme a la normativa vigente;
c) Títulos de dominio, en el que se extenderán los asientos corres-pondientes a traslaciones del derecho de propiedad y demás actos que constituyan, modifiquen o extingan la titularidad dominial; d) Cargas y gravámenes, en el que se registrarán, según los casos,
los bloqueos, las hipotecas, medidas cautelares y demás cargas y gravámenes; así como los otros actos que por disposición expresa deban inscribirse en este rubro;
e) Cancelaciones, en el que se extenderán los asientos que conten-gan las extinciones de las inscripciones a que se refiere el rubro d);
f) Otros, en el que se extenderán los asientos relativos a los actos inscribibles en el Registro de Predios, que por su naturaleza no corresponda extenderse en los demás rubros.
Las anotaciones preventivas se extienden en el rubro de cargas y gra-vámenes, salvo aquellas a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 del Reglamento General de los Registros Públicos, las que se extende-rán en el rubro que corresponde a la inscripción definitiva.
Cuando por error se hubiese extendido un asiento en un rubro dis-tinto de aquel en el que debió practicarse, prevalecerá la naturaleza del acto, sin perjuicio de proceder a su rectificación de conformidad con lo dispuesto en el Reglamento General de los Registros Públicos.
Tratándose de partidas provenientes de otras, en la partida que se ge-nere se procederá a trasladar las cargas y gravámenes vigentes y aquellas que pese a haber caducado requieran rogatoria expresa para su cancela-ción, salvo que no afecten al predio inscrito en dicha partida.
8. ¿Cuáles son los requisitos del asiento de inscripción?
El asiento de inscripción en el Registro de Predios, sin perjuicio de los requisitos especiales que para cada clase de acto determine el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, contendrá:
a) La naturaleza y la extensión o alcances del acto o derecho que se inscribe;
b) La existencia de condición, plazo, limitación, así como los demás datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el título y siempre que por sí mismos no den lugar a asientos independientes;
c) El precio o la valorización, cuando corresponda;
d) La designación de la persona a cuyo favor se extiende la inscrip-ción y la de aquélla de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda. En los casos en los que se transfiera cuotas ideales deberá precisarse dicha circunstancia, así como hacerse mención expresa del transferente.
Cuando se trate de persona natural se indicará los nombres y ape-llidos, nacionalidad en caso de no ser peruana, el estado civil y el número de documento de identidad o la circunstancia de ser menor de edad. Si el adquirente es casado, la indicación de haber adquirido el predio en calidad de propio, de ser el caso;
En los casos en que la adquirente es la sociedad conyugal se indi-cará dicha circunstancia así como los datos de cada cónyuge con-forme al párrafo anterior.
Tratándose de personas jurídicas, se indicará su denominación o razón social y la partida registral del registro de personas jurídi-cas donde corre inscrita, de ser el jurídi-caso;
e) La indicación precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de inscripción;
f) El nombre del juez, funcionario público o notario que autorice el título en mérito del cual se efectúa la inscripción y, cuando co-rresponda, el del verificador.
En los asientos de inscripción relativos a predios ya registrados se omitirán las circunstancias que ya consten en la partida.
La Sunarp podrá establecer formatos predeterminados que permitan ingresar los datos relevantes del asiento de inscripción en el sistema auto-mático de procesamiento de datos.
9. ¿En qué casos se requiere la intervención conjunta de los cónyuges?
Para la inscripción de los actos o contratos de adquisición, disposi-ción o gravamen de un bien social deberá constar en el título la interven-ción de ambos cónyuges por sí o mediante representainterven-ción.
10. ¿En qué casos procede la rectificación de la calidad de un bien?
Cuando uno de los cónyuges, manifestando un estado civil distinto al que le corresponde hubiere inscrito a su favor un predio al que la ley le atribuye la calidad de bien social, la rectificación de la calidad del bien se realizará en mérito a la presentación de título otorgado por el cónyuge que no intervino o sus sucesores, insertando o adjuntando la copia certifi-cada de la respectiva partida de matrimonio expedida con posterioridad al documento de fecha cierta en el que consta la adquisición.
11. Si un mandato judicial declara derechos a favor de una per-sona casada, ¿qué debe señalar el mandato?
Si el mandato judicial declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges.
12. La resolución administrativa que declara derechos a favor de una persona casada, ¿qué debe señalar?
Si la resolución administrativa declara derechos inscribibles a favor de una persona casada, deberá señalarse en el título la calidad de bien propio o bien conyugal. Tratándose de bienes conyugales, se indicará el nombre de ambos cónyuges.
13. ¿Qué requisitos debe cumplir la resolución administrativa que modifique la titularidad dominial?
En caso mediante una resolución administrativa se modifique la titu-laridad dominial, se deberá acreditar que la resolución ha quedado firme, en caso contrario se extenderá una anotación, en el rubro de cargas y gra-vámenes, en la que se dejará constancia de dicha circunstancia.
Esta anotación solo podrá cancelarse en mérito a la constancia expe-dida por la autoridad administrativa correspondiente o la copia certificada de la resolución emitida en última instancia administrativa.
Descripción del inmueble
I. INMATRICULACIÓN
1. ¿A qué se denomina inmatriculación? ¿Es lo mismo que pri-mera de dominio?
La inmatriculación es la primera de dominio de un inmueble, es decir el ingreso de un inmueble por primera vez al Registro Público, en virtud de la titularidad con antigüedad por un periodo ininterrumpido de cinco años.
La primera de dominio o inmatriculación es exclusiva y excluyente, ya que una unidad inmobiliaria puede tener solo una inmatriculación, la misma que impide extender otra referente al mismo inmueble en partida distinta.
2. ¿Qué es la inmatriculación de inmuebles?
La inmatriculación de inmuebles constituye el ingreso de un predio al Registro, que se efectúa en el sistema registral peruano a través de la primera inscripción de dominio, entendida esta como “(...) aquel asiento que carece de soporte causal en otro anterior (...)” (LACRUz BERDEJO, José Luis, Derecho Inmobiliario Registral, 2a Edición, p. 322), el cual
está expresamente exceptuado de la aplicación del principio de trac-to sucesivo conforme al artículo 2015 del Código Civil y cuyos medios
inmatriculadores se encuentran previstos en el artículo 2018 del mismo Código; resultando de su propia naturaleza y concepto, que una inmatricu-lación no puede extenderse respecto a un inmueble que ya cuenta con ante-cedentes registrales, puesto que al existir una partida en la que consta ins-crita la misma área, no podría abrirse una nueva que desconozca los efectos de los asientos preexistentes, los que se encuentran legitimados conforme al artículo 2013 del Código sustantivo, salvo que se declare judicialmente su nulidad. (Res. Nº 122-2002-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
3. ¿Qué se requiere para inmatricular un predio?
De acuerdo al artículo 2018 del Código Civil para la primera inscrip-ción de dominio, se debe exihibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
4. ¿En qué casos se requerirá el informe técnico de catastro?
Los títulos en virtud de los cuales se solicita la inscripción de un acto o derecho que importe la incorporación de un predio al Registro o su modificación física, se inscribirán previo informe técnico del área de Catastro. La Sunarp podrá determinar los casos de modificación física que no requieran dicho informe, en atención a la capacidad operativa de las áreas de Catastro.
El área de Catastro verificará los datos técnicos del plano presenta-do, de conformidad con la normativa vigente sobre la materia, emitiendo un informe referido a aspectos estrictamente técnicos donde se determine la existencia o no de superposición de partidas, así como otros aspectos relevantes, si los hubiere. Dicho informe se realizará únicamente sobre la base de la información gráfica con la que cuente el Área de Catastro, bajo responsabilidad.
El informe del área de Catastro es vinculante para el registrador. En su caso, en la esquela de observación o tacha se consignará única-mente los defectos u obstáculos técnicos advertidos por el área de catas-tro. No obstante, el registrador no tomará en cuenta aspectos contenidos en el informe de Castrato que no se ciñan a lo establecido en el párrafo anterior
Inscritos los actos a que se refiere el primer párrafo, haya o no media-do informe técnico, se comunicará al área de Catastro a fin de que esta actualice su base de datos.
Cuando las oficinas registrales involucradas pertenezcan a más de una zona Registral, actualizada la base de datos de la zona Registral en la que se inmatriculó el predio, el jefe del área de Catastro remitirá la información gráfica del predio inmatriculado al jefe del área de catastro de la otra zona Registral.
5. Para la inmatriculación de predios ¿catastro deberá emitir algún informe?
Sí, para la inmatriculación de predios se requiere el informe técnico del área de Catastro en el cual se debe determinar si el predio a inma-tricular se superpone o no a otro ya inscrito, de acuerdo a la base gráfica con la que cuenta el área de Catastro.
En caso el informe técnico señale la imposibilidad de determinar si el predio se encuentra inscrito ello no impedirá la inmatriculación del pre-dio. Asimismo, si el informe determina el predio ya se encuentra inscrito pero el título tenga mérito suficiente para cancelar el asiento a favor del titular registral que figura en el Registro.
6. Los informes catastrales ¿deben motivarse?
Las áreas de Catastro, como parte de la Administración Pública, están obligadas a fundamentar y motivar adecuada y razonablemente las afirma-ciones y las conclusiones técnicas contenidas en sus informes, explicando los medios y la ruta seguida para llegar a ellas. La ausencia de una motivación resiente el derecho al debido procedimiento administrativo reconocido por el numeral 1.2 del artículo IV del Título Preliminar de la Ley Nº 27444. (Res. Nº 189-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
7. ¿Cuáles son los alcances del carácter vinculante del informe emitido por el Área de Catastro?
El informe del área de catastro es vinculante para el registrador, siempre que se refiera a aspectos estrictamente técnicos. El registrador debe distinguir
en su contenido los aspectos técnicos que sí lo vinculan, y otros aspectos de aplicación e interpretación de normas jurídicas, que no le competen a dicha área, sino de manera indelegable y exclusiva al registrador público. (Res. Nº 130-2004-SUNARP-TR-A. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).
8. El Área de Catastro ¿puede exigir otros documentos además de los prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios?
El área de Catastro está impedida de solicitar la presentación de documentos distintos o adicionales a los taxativamente prescritos por el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, o las normas le-gales pertinentes, para emitir sus informes técnicos. (Res. Nº 109-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
9. Si el predio a inmatricular está ubicado en el ámbito terri-torial de más de una Oficina Registral ¿en cuál se realizará la inscripción?
En los casos en los que el predio esté ubicado en el ámbito territorial de más de una Oficina Registral, la inmatriculación se realizará en cual-quiera de ellas a solicitud del interesado, salvo que se trate del territorio de comunidades campesinas o nativas, en cuyo caso la inmatriculación se realizará en la Oficina Registral del domicilio de la comunidad. En este supuesto, el registrador requerirá informe técnico a las áreas de Catastro de las oficinas registrales involucradas.
10. Para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años ¿se requiere acreditar pluralidad de títulos? No, para la inmatriculación en mérito a títulos con antigüedad de cinco años no se requiere pluralidad de títulos siempre que el título tenga por sí solo la antigüedad requerida.
11. ¿Desde cuándo se computa el plazo de antigüedad del título? El cómputo del plazo de antigüedad que da mérito a la inmatricula-ción se efectuará a partir de la fecha cierta del título en el que conste la adquisición.
12. ¿El testamento puede dar mérito a una inmatriculación? El testamento puede dar mérito inmatricular un predio siempre que una antigüedad de cinco años y se haya individualizado el predio trans-ferido. El plazo de antigüedad del título se cuenta a partir de la fecha del fallecimiento del testador.
13. ¿En qué casos procede la inmatriculación en mérito a títu-los que no requieren de una antigüedad de cinco años? Para la inmatriculación de predios no se requieren títulos con anti-güedad de cinco años cuando se trate de:
a) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, escritura pública o formulario registral de formación de títulos supletorios;
b) Sentencia o, en el caso de la Ley N° 27157 y Ley N° 27333, es-critura pública o formulario registral de declaración de prescrip-ción adquisitiva de dominio;
c) Resolución que disponga la primera inscripción de bienes de do-minio público o dodo-minio privado del Estado o, la incorporación o reversión de un predio al dominio del Estado de acuerdo a dispo-siciones especiales;
d) Actas de colindancia, en el caso de inmatriculación del territorio de comunidades campesinas;
e) Resolución judicial de adjudicación del predio por remate; f) Otros que la ley determine.
14. ¿En qué casos se requiere la presentación de plano perimétrico y de ubicación georreferenciado a la Red Geodésica Nacional? Cuando el predio a inmatricular sea urbano y esté ubicado en re-giones catastradas o en proceso de levantamiento catastral se presenta-rá el plano catastral y código catastral. En caso de predios ubicados en
regiones no catastradas se presentará el plano de ubicación del predio ela-borado y suscrito por verificador competente, visado por la municipalidad distrital correspondiente.
En el caso de predios rurales ubicados en áreas catastradas se presen-tará el certificado catastral a que se refiere el D. Leg. N° 667 otorgado por la autoridad competente en materia rural.
Tratándose de predios rurales ubicados en áreas no catastradas, pero que cuentan con planos catastrales se presentará el plano catastral del predio a inmatricular donde conste su código de referencia catastral. Tratándose de predios ubicados en área no catastrada y que no cuentan con plano catastral, se presentará el plano perimétrico del predio ela-borado y firmado por verificador y debidamente visado por la autori-dad competente en materia rural, el que contendrá el respectivo código de referencia catastral. En ambos supuestos se acompañará además la memoria descriptiva del predio firmada por verificador, donde se indi-que el área, linderos y medidas perimétricas, visada por la autoridad competente.
Los planos catastrales deben estar georreferenciados a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales.
En el supuesto el informe técnico de catastro determine que el predio ya se encuentra inscrito, afectos de que proceda la immatriculación del predio se requiere que los planos grafiquen el límite o límites distritales correspondientes.
15. ¿Por qué se requiere que las áreas remanentes estén georreferenciadas?
Constituye un imperativo normativo, surgido de la necesidad de pu-blicar información exacta sobre la ubicación espacial y la determinación de los linderos, que los planos de independización y del área remanen-te deban estar georeferenciados para efectos de su revisión por el área de Catastro. (Res. Nº 186-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
16. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación solicita-da por entisolicita-dades formalizadoras?
La inmatriculación solicitada por entidades administrativas con facul-tades de saneamiento y formalización se realizará en mérito a los docu-mentos que establezcan las normas especiales pertinentes.
17. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación o ins-cripción del derecho de propiedad de predios rurales de dominio privado del Estado?
Para la inmatriculación de predios rurales de dominio privado del Estado deberán presentarse los siguientes documentos:
a) Títulos que otorguen la propiedad al Estado.
Tratándose de predios eriazos deberá presentarse copia de la re-solución o disposición que lo califique como eriazo para fines agrícolas. En el caso de predios abandonados o revertidos al do-minio del Estado, se presentará copia de la resolución suprema o disposición que haya declarado el abandono y la incorporación del predio al dominio del Estado; o, la reversión;
b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667.
18. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de pre-dios rurales transferidos a título gratuito a favor del Estado? Para la inmatriculación de predios rurales transferidos a título gratui-to a favor del Estado, además de los planos copia de los planos a los ca-tastrados aprobados por la Cofopri, debe acompañarse el documento en el que consta la transferencia de propiedad a favor del Estado.
19. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de pre-dios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título gratuito a favor de particulares?
Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adjudi-cados a título gratuito a favor de particulares deberá presentarse:
a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por el organismo competente, acompañando la certificación expedida por el organismo competente que acredite que ésta se encuentra consentida;
b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667. 20. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de
pre-dios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título oneroso a favor de particulares con resolución de cancelación o condonación de deuda?
Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adju-dicados a título oneroso con resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria deberá presentarse:
a) Título de propiedad o resolución de adjudicación otorgados por la ex Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural, acom-pañando la certificación expedida por el organismo competente que acredite que esta se encuentra consentida.
b) Resolución que acredita la cancelación o la condonación de la deuda agraria;
c) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667. 21. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de
pre-dios rurales afectados por Reforma Agraria adjudicados a título oneroso a favor de particulares sin resolución de can-celación o condonación de deuda?
Para la inmatriculación de predios rurales de Reforma Agraria adju-dicados a título oneroso sin resolución de cancelación o condonación de la deuda agraria, deberá presentarse:
a) Título de propiedad o Resolución de Adjudicación otorgado por la ex Dirección de Reforma Agraria y Asentamiento Rural,
acompañando la certificación expedida por el organismo compe-tente que acredite que esta se encuentra consentida;
b) Cargo de recepción de la solicitud de condonación de deuda agraria presentada a la mesa de partes de la Unidad Agraria Departamental u organismo competente, o documento que acre-dite el pago;
c) Pruebas que acrediten la explotación directa, continua, pacífica y pública del predio rural, de acuerdo con lo señalado en los artícu-los 26 y 27 del D. Leg. N° 667.
d) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667. Por el mérito de los documentos señalados en los literales b) y c), el Registrador dará por cancelada o condonada la deuda agraria según co-rresponda, levantando la reserva de propiedad a favor del Estado.
Efectuada esta inscripción, el registrador deberá comunicar la misma al organismo correspondiente del Sector Agrario.
22. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de pre-dios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria?
Para la inmatriculación de predios rurales adquiridos por terceros de un beneficiario de Reforma Agraria deberá presentarse:
a) Escritura pública o formulario registral legalizado por notario; b) Títulos que acrediten la propiedad por un periodo
ininterrumpi-do de los cinco años anteriores a la presentación de la solicitud de inscripción, los que podrán constar en instrumento público o privado; o, en su defecto, copia de la resolución de adjudica-ción del título de propiedad expedido por la entidad competente acompañada de los títulos que acrediten la propiedad por un periodo
ininterrumpido hasta el momento de la presentación de la solicitud de inscripción;
c) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667, según sea el caso.
23. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación de pre-dios rurales no afectados por la Reforma Agraria?
Para la inmatriculación de predios rurales no afectados por la Reforma Agraria, deberá adjuntarse:
a) Escritura pública o formulario registral legalizado por notario; b) Copia de los planos aprobados por la dependencia del Ministerio
de Agricultura de acuerdo al capítulo V del D. Leg. N° 667, según sea el caso.
c) Títulos que acrediten la transferencia ininterrumpida de la propie-dad durante los últimos cinco años. Estos títulos podrán constar en instrumento público o privado.
24. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación del te-rritorio de comunidades campesinas?
Para la inmatriculación del territorio de las comunidades campesinas se presentarán los siguientes documentos:
a) Actas de colindancia suscritas por la comunidad a titularse y sus colindantes con derecho inscrito o debidamente acreditados, así como por el funcionario competente.
Tratándose de actas de colindancia suscritas por representante cuyas facultades no se encontraban inscritas, sin que se hubiese regularizado su inscripción, deberán acompañar además actas de ratificación del acuerdo de colindancia aprobadas por las asam-bleas generales de la comunidad a titularse o de la comunidad o comunidades colindantes, según corresponda. Para acreditar la
validez de los acuerdos de las asambleas se presentarán declara-ciones juradas sobre convocatoria y quórum, otorgadas por los presidentes de las respectivas comunidades.
Cuando las actas de colindancia hayan sido suscritas hasta antes de la entrada en vigencia de la Ley de Deslinde y Titulación, no se requerirá la inscripción del mandato de los representantes que suscribieron dichas actas, bastando con acreditar la vigencia de la representación a la fecha de suscripción de las mismas, mediante constancia otorgada por el presidente de la comunidad.
En el caso de colindancias con propiedades inscritas en el Registro de Predios deberá considerarse los linderos o líneas de colindancia que figuren en la partida registral, no siendo exigible la presentación de actas de colindancia con dichas propiedades. Cuando la colindancia sea con terrenos cuya titularidad corres-ponda al Estado, las actas de colindancia serán suscritas por el representante de la Superintendencia de Bienes Estatales desig-nado para el efecto. En el caso que la titularidad corresponda a un gobierno regional, local u organismo del Estado como minis-terios, direcciones regionales de cada Sector, institutos, proyectos especiales u otra entidad del Estado, corresponderá suscribirlas a los representantes de dichos organismos;
b) Plano de conjunto de la comunidad campesina debidamente visa-do por el funcionario competente;
c) Memoria descriptiva autorizada por el funcionario competente. 25. ¿Cuál es el título suficiente para la inmatriculación del
territorio de comunidades nativas?
Para la inmatriculación del territorio de una comunidad nativa se pre-sentarán los siguientes documentos:
a) Título de propiedad otorgado por la Dirección Regional Agraria correspondiente y la resolución que la sustenta;
b) Plano de demarcación territorial con la correspondiente memoria descriptiva, elaborado por el órgano competente del Ministerio de Agricultura. En el plano debe constar claramente la distinción entre áreas de propiedad, de cesión en uso y áreas de protec-ción, sin que en ningún caso esta distinción implique solución de continuidad.
26. ¿Qué debe contener el asiento de inmatriculación? El asiento de inmatriculación contendrá:
a) La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o eriazo;
b) El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes;
c) Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas peri-métricas y colindancias (por el frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicación georrefe-renciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyec-ción en coordenadas oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa, urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo de otro.
El área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas con-forme al Sistema Métrico Decimal;
d) Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referen-cia catastral, área expresada en hectáreas (ha) y con 04 decima-les, perímetro expresado en metros (m); centroide y ubicación georreferenciada a la Red Goedésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas oficiales, en caso de contarse con este último dato. Asimismo se consignará el nombre del predio, sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas en
el supuesto del tercer párrafo del artículo 20 y cualquier otra in-formación que permita identificar plenamente el predio que se inscribe.
27. ¿Qué deberá calificar el registrador en la solicitud de inmatriculación?
Tratándose de la solicitud de inmatriculación de un predio, el re-gistrador se limitará a la calificación del título presentado y a la veri-ficación de la inexistencia de inscripciones relativas a dicho predio. En tal sentido, no procederá denegar la inscripción sobre la base de presuntos obstáculos que emanen de partidas registrales referidas a otros predios. (Res. Nº 228-2004-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.)
28. ¿Procede inmatricular un inmueble en mérito a los partes judiciales del proceso de sucesión intestada?
Existiendo superposiciónde áreas y predios con titulares con su res-pectivo dominio inscrito, no se está ante un supuesto de inscripción re-gistral de primera de dominio, además, tampoco procede inscribir el dominio en mérito a partes judiciales referidos a un proceso de sucesión intestada, para esto se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco años o en su defecto, títulos supletorios. (Res. Nº 249-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.).
29. ¿Procede la inmatriculación de inmueble en mérito a resolu-ción administrativa?
Para la inscripción de una primera de dominio en mérito a resolución administrativa, deviene relevante acreditar la firmeza del pronunciamien-to del órgano administrativo que la expidió, pronunciamien-tomando en consideración la naturaleza del Registro, donde toda inscripción que se genera goza de la presunción de veracidad, como consecuencia de la aplicación del princi-pio de legitimación registral. (Res. Nº 060-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
30. ¿Es procedente la inmatriculación de un predio adjudicado judicialmente?
Procede la inscripción de primera de dominio de un predio adjudica-do judicialmente dentro de un proceso de remate, sin necesidad de que el título tenga la antigüedad de cinco años ininterrumpidos, señalada en el artículo 2018 del Código Civil. (Res. Nº 188-2002-SUNARP-TR-L. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).
31. ¿Cuáles son los efectos de la inmatriculación de un bien? En todos aquellos casos en los que el predio se halla inmatriculado, la inscripción posterior se extenderá con el consentimiento del titular re-gistral o en su defecto, con la acreditación de que este ha sido vencido en juicio, exigencia que responde a la aplicación de los principios rectores del procedimiento registral, como son los principios de tracto sucesivo, prioridad y legitimación, así como la garantía consagrada en el artículo 3, inciso b) de la Ley Nº 26366 relativos a la intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme. (Res. Nº 110-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
32. ¿Cuál es el título suficiente para inmatriculación de un pre-dio a efectos de anotar un embargo?
La inmatriculación dispuesta por el juez de conformidad con el ar-tículo 650 del Código Procesal Civil se realizará en merito al parte ju-dicial respectivo y al plano catrastral. Tratándose de predios urbanos no será necesario que el plano esté georreferenciado a la Red Geodésica Nacional.
33. La apertura de una partida especial para anotar una medi-da cautelar ¿supone la inmatriculación del inmueble?
La apertura de una partida especial para anotar una medida cautelar dictada en sede judicial no implica de modo alguno que se ha inmatricu-lado en forma definitiva el inmueble, pues para que ello ocurra debe cum-plirse con los requisitos exigidos para dicho acto. La partida especial ha sido abierta de modo excepcional a efectos de posibilitar la anotación de la medida cautelar ordenada del juez, de conformidad con el Reglamento
de las inscripciones, por lo que resulta improcedente inscribir la adjudi-cación –sobre la base del embargo trabado– de las acciones y derechos en la partida abierta para la anotación de la medida cautelar dictada. (Res. Nº 069-2001-ORLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 4).
34. La superposición de áreas y predios con propietarios inscri-tos ¿constituyen un supuesto de inmatriculación?
En el caso de superposición de áreas y predios con titulares con do-minio inscrito, no se está ante un supuesto de inscripción de primera de dominio, aun cuando se trate de adjudicaciones de terrenos eriazos o ribe-reños revertidos al Estado en aplicación de las Leyes Nºs 11061 y 14197, y Decretos Leyes Nºs 17119 y 19955, efectuadas por las municipalidades provinciales, además, es necesario un pronunciamiento judicial que eli-mine el efecto excluyente que impide la inscripción registral a favor del Estado. (Res. Nº 210-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
35. ¿Procede la inmatriculación en mérito al acuerdo de consejo municipal de adjudicación de un predio?
El acuerdo de concejo municipal de adjudicación de predio a favor de particular no constituye título inmatriculante, por cuanto su finalidad es enajenar un bien del dominio municipal, y no sanear este. (Res. Nº 162-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
36. ¿Es válida la ampliación del plano perimétrico de un asen-tamiento humano?
Es válida la ampliación del plano perimétrico de un asentamiento hu-mano cuando tenga como propósito incorporar a las posesiones informa-les producidas hasta la fecha máxima establecida en la ley. (Res. Nº 187-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
37. Si por una prescripción administrativa se inmatriculó parte de un predio registrado ¿la rectificación se hace mediante un procedimiento de cierre de partidas?
Si un predio ya inscrito se inmatricula nuevamente a favor de dis-tinto propietario en mérito al procedimiento de prescripción adquisitiva
regulado por el D. Leg. Nº 667 sin que haya sido anotada la posesión en el primer folio ni se haya notificado efectivamente al titular registral, se produce un supuesto de inexactitud registral que no se resuelve mediante el procedimiento de cierre por duplicidad de partidas. En este caso, el re-gistrador eliminará la inexactitud correlacionando ambas partidas trasla-dando los asientos del folio más reciente al más antiguo, o deduciendo de la hoja matriz el área usucapida, siempre que no se perjudique el derecho de terceros. (Res. 038-2008-SUNARP/PT. Criterio vinculante).
II. HABILITACIONES URBANAS
1. ¿Cuáles son las etapas del procedimiento de habilitación urbana? Conforme a la Ley de Regulación de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones (Ley Nº 29090) y su reglamento aprobado por D.S. Nº 024-2008-VIVIENDA, el procedimiento administrativo de ha-bilitación urbana contempla dos etapas:
a) Aprobación del Proyecto. b) Recepción de las Obras.
Asimismo, se señala que en todo procedimiento de habilitación urba-na se podrá solicitar la autorización de ejecución de obras con construc-ción simultánea.
2. ¿Cuáles modalidades de licencia de habilitación urbana re-gula la Ley Nº 29090?
Las modalidades de licencia que regula la Ley Nº 29090 y su regla-mento son:
Modalidad B: Aprobación automática con firma de profesionales res-ponsables para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipa-lidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos es-tablecidos en la presente ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva
licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este mo-mento se podrán iniciar las obras.
Modalidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas, para la cual solo se requiere la presentación, ante la municipalidad competente, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley. El cargo de ingreso constituye la respectiva licencia, previo pago de la liquidación respectiva, y a partir de este momento se podrán iniciar las obras.
Modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técni-ca, el trámite se inicia con el ingreso de los requisitos establecidos para esta modalidad en el artículo 16 de la ley a la municipalidad de la ju-risdicción, la que, luego de ser cancelados los derechos de trámite y de revisión, convocará a la comisión técnica, en un plazo no mayor a cinco (5) días útiles. La comisión dispondrá de cuarenta y cinco (45) días útiles para habilitaciones urbanas, para la evaluación correspondiente.
Para obtener la licencia de habilitación urbana mediante el procedi-miento administrativo de aprobación con evaluación previa por parte de la respectiva comisión técnica y con aplicación del silencio administrati-vo positiadministrati-vo, se requiere la presentación, ante la municipalidad competen-te, del formulario único acompañado de los requisitos establecidos en la ley.
3. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modali-dad B: Aprobación automática con firma de profesionales responsables?
Podrán acogerse a esta modalidad las habilitaciones urbanas:
a) De unidades prediales no mayores de cinco (05) hectáreas que constituyan islas rústicas y que conformen un lote único, siempre y cuando el lote no se encuentre afecto al Plan Vial Provincial o Metropolitano.
b) De predios que cuenten con un planeamiento integral aprobado con anterioridad.
4. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la moda-lidad C: Aprobación con evaluación previa de proyecto por revisores urbanos o comisiones técnicas?
Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas:
a) Que se vayan a ejecutar por etapas con sujeción a un planeamien-to integral.
b) Con construcción simultánea que soliciten venta garantizada de lotes.
c) Con construcción simultánea de viviendas en las que el número, dimensiones de lotes a habilitar y tipo de viviendas a edificar se definan en el proyecto, siempre que su finalidad sea la venta de viviendas edificadas.
5. ¿Qué habilitaciones urbanas se podrán acoger a la modalidad D: Aprobación con evaluación previa de comisión técnica? Se sujetan a esta modalidad las habilitaciones urbanas:
a) De predios que no colinden con áreas urbanas o que dichas áreas aledañas cuenten con proyectos de habilitación urbana aprobados y no ejecutados, por tanto, la habilitación urbana del predio re-quiera de la formulación de un planeamiento integral.
b) De predios que colinden con zonas arqueológicas, inmuebles pre-viamente declarados como bienes culturales, o con áreas natura-les protegidas.
c) Para fines industriales, comerciales o usos especiales.
6. ¿Es inscribible la aprobación del proyecto de habilitación urbana?
La inscripción, en Registros Públicos, de las habilitaciones urbanas autorizadas por las modalidades B, C y D se realizará únicamente con la recepción de obras. Sin embargo, el proyecto de habilitación urbana,
aprobado por la municipalidad de forma automática, podrá ser inscrito, de ser el caso, bajo responsabilidad del promotor.
7. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la recep-ción de obras?
De acuerdo con el artículo 20 de la Ley Nº 29090, el formulario único con la recepción de obras de habilitación urbana, el plano de re-planteo de trazado y lotización, la memoria descriptiva y la resolución de recepción de obras, debidamente sellados por la municipalidad, son los documentos que, en conjunto, dan mérito a la inscripción registral de la habilitación urbana y a la inscripción individualizada de los predios urba-nos generados durante este proceso.
8. ¿Se podrá solicitar la inscripción de recepción parcial de las obras?
El administrado podrá solicitar la recepción parcial de obras de habi-litación urbana, siempre que se hayan ejecutado todas las obras proyec-tadas y autorizadas con la licencia para la etapa respectiva. Se podrá ins-cribir en el Registro de Predios la etapa recepcionada, permaneciendo el área pendiente de ejecución de obras en la Partida Registral Matriz.
En caso que existan aportes pendientes de efectuar en la etapa a re-cepcionar, en la resolución que aprueba la recepción parcial se establece-rá como carga dicho déficit de aportes hasta que se concluya con la recep-ción total de la habilitarecep-ción urbana.
9. ¿Procede la regularización de habilitaciones urbanas?
La municipalidad distrital o provincial, según corresponda, mediante resolución podrá aprobar en vía de regularización las habilitaciones urba-nas ejecutadas con anterioridad a la vigencia de la Ley y, de ser el caso, la recepción de las obras. Solo podrán ser regularizadas, las habilitaciones ejecutadas hasta el 25 de septiembre del 2007, debiendo acreditarse con documento de fecha cierta.
Los administrados que hubieran construido sin contar con habilita-ción urbana aprobada podrán solicitar la aprobahabilita-ción de esta, siempre que
la edificación cuente con cimientos, muros, techos y un área no menor a veinticinco metros cuadrados (25 m²); asimismo, la edificación deberá estar asentada, como mínimo, en el cincuenta por ciento (50%) del área total del terreno.
Cumplidos los requisitos establecidos en el artículo 39 del reglamen-to de la Ley Nº 29090 y efectuada la verificación técnica, la municipali-dad emitirá la liquidación de los derechos respectivos dentro de los dos (02) días hábiles siguientes, bajo responsabilidad. Acreditado el pago, la municipalidad emitirá la resolución de aprobación dentro de los tres (03) días hábiles siguientes, la que tendrá mérito para su inscripción en el Registro de Predios.
10. ¿El registrador puede cuestionar el cumplimiento de los re-quisitos para la aprobación de una habilitación urbana? Cuando la autoridad administrativa municipal en uso de sus fa-cultades, aprueba una habilitación urbana, ello supone que ha ve-rificado el cumplimiento de los requisitos que establecen las nor-mas legales y reglamentarias aplicables, no siendo facultad del Registro cuestionar aspectos vinculados al cumplimiento de dichos requisitos. (Res. Nº 556-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
11. La aprobación de la habilitación urbana ¿acredita la exis-tencia de lotes urbanos?
La inscripción de la resolución de aprobación de la habilitación urba-na no acredita la existencia física de lotes de terrenos urbanos, pues para ello se requiere de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales. Sin embargo, excepcionalmente no se requerirá de la inscripción de la resolución de recepción de obras finales para que en el ámbito re-gistral se acepte la existencia de los lotes urbanos y por lo tanto se ad-mita la inscripción de los respectivos actos de disposición, en el caso de urbanizaciones populares. (Res. Nº 556-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
12. ¿Qué se requiere para inscribir las habilitaciones urbanas declaradas de oficio?
Resulta necesaria la conformidad de la Municipalidad Metropolitana de Lima, en las habilitaciones urbanas declaradas de oficio. (Res. Nº 130-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
13. El Registro ¿puede verificar la legitimidad del solicitante de la habilitación?
El Registro no es competente para verificar la legitimidad del solici-tante de la habilitación, facultad que le corresponde al órgano encarga-do de aprobarla. (Res. Nº 130-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
14. Para la aprobación de proyectos de habilitaciones para uso recreacional ¿qué estatuto se debe presentar a la autoridad municipal?
El estatuto del club que se debe presentar ante la autoridad municipal en el trámite de aprobación de proyectos de las habilitaciones para uso recreacional con vivienda tipo club no es el estatuto de la propia habilita-dora sino el estatuto del club que se constituirá entre los socios o asocia-dos que adquieran acciones autorizadas. (Res. Nº 386-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
15. ¿Se puede inscribir la reserva de vía a favor de las municipalidades?
La condición de área reservada para vías respecto de un bien inscrito a favor de la municipalidad, es un acto inscribible en el Registro por tra-tarse de una limitación a la propiedad, siendo título suficiente para ello el Certificado de Zonificación y Vías en el que se determine el bien y se precise la limitación. (Res. Nº 327-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
16. Los terrenos destinados para aportes públicos complemen-tarios ¿pueden transferirse?
Los terrenos destinados para aportes públicos complementarios no pueden ser transferidos en favor de los socios o de terceros, aunque solo se cuente con la aprobación de proyectos de la habilitación. (Res. Nº 328-2006-TR-L.www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
17. ¿A qué institución le corresponde administrar los bienes aportados reglamentariamente para servicios públicos complementarios?
Solo en el caso de los aportes reglamentarios para servicios públicos complementarios destinados para el Ministerio de Educación, será la fecha de recepción de obras anterior o posterior a la publicación del Decreto Supremo Nº 004-85-VC la que permitirá determinar si corresponde su ad-ministración a la superintendencia de bienes nacionales, mientras que los aportes reglamentarios para servicios públicos complementarios destinados a otros fines transferidos durante la vigencia del Reglamento Nacional de Construcciones corresponderán directamente a las municipalidades distrita-les respectivas. (Res. Nº 234-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
18. Si tras la subdivisión de un lote se cambia su uso y se aper-tura una nueva vía ¿se requiere el inicio del trámite de ha-bilitación urbana?
Si como consecuencia de la subdivisión se varía el uso de un terreno que no se encontraba comprendido dentro del área útil de la habilitación y se abren nuevas calles, deberá seguirse el procedimiento exigido para una modificación de habilitación urbana. (Res. Nº 748-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).
19. Las municipalidades ¿pueden inscribir a su favor los apor-tes entregados por las urbanizadoras?
Las áreas relativas a los parques dadas en aporte por las urbanizado-ras corresponden a las municipalidades distritales o provinciales siempre
que en este último caso se trate del Cercado de Lima, por lo que nada obsta que las municipalidades correspondientes en vía de saneamien-to inscriban a su favor y con arreglo a ley los parques no inscrisaneamien-tos que se encuentren dentro de su jurisdicción. (Res. Nº 027-2001-ORLC/TR.
Jurisprudencia Registral. Vol. XII. T. I. p. 349).
20. Las municipalidades provinciales ¿pueden afectar en uso los lotes de equipamiento urbano?
En virtud de la Ley Nº 28391 o Ley Nº 28687, las municipalidades provinciales, dentro del proceso de formalización, están facultadas para afectar en uso los lotes de equipamiento urbano sin requerirse para ello de resolución de la SBN. (Res. Nº 212-2006-TR-T. www.sunarp.gob.pe/ Tribunal/sumillas_2006.htm).
21. La zonificación del predio ¿es inscribible?
La zonificación a la que está sujeta un predio, no constituye un acto inscribible en el Registro, por tratarse de una limitación al uso del suelo que es aprobada mediante ordenanza municipal, bastando para ser cono-cida por todos, la publicación de la norma correspondiente, es decir, la publicidad legal. (Res. Nº 704-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).
III. INSCRIPCIONES REFERIDAS A POSESIONES INFORMALES
1. ¿Qué se requiere para la inscripción del plano perimétrico de una posesión informal?
Para la inscripción del plano perimétrico de una posesión informal o sus modificaciones deben presentarse:
a) Resolución administrativa que aprueba el plano perimétrico, ex-pedida por el organismo competente;
b) Plano perimétrico y de ubicación, aprobado por el organismo competente, georreferenciado a la Red Geodésica Nacional refe-rida al datum y proyección en coordenadas oficiales.
Tratándose de posesiones informales ubicadas en terrenos de propie-dad privada en los que el organismo competente promueva la concilia-ción, se presentará además copia certificada del acta de conciliación en la que conste la autorización expresa de los propietarios a que alude el numeral 40.3 del artículo 40 del Reglamento del Título I de la Ley N° 28687, aprobado por D.S. N° 006-2006-VIVIENDA.
2. ¿Qué se requiere para la inscripción de un plano de trazado y lotización de posesiones informales?
Para la inscripción del plano de trazado y lotización de una posesión informal, debe encontrarse inscrito el plano perimétrico respectivo y presentarse:
a) Resolución administrativa que aprueba el plano de trazado y loti-zación expedida por el organismo competente;
b) Plano de trazado y lotización georreferenciado a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordena-das oficiales, aprobado por el organismo competente, que incluya la relación de manzanas y lotes que conforman la posesión in-formal. Si el plano no incluyera dicha relación podrá presentarse la memoria descriptiva que la comprenda. En la lámina corres-pondiente al plano de trazado y lotización se incluirá, en forma superpuesta, los linderos del plano perimétrico inscrito en el Registro. La superposición antes referida deberá señalarse expre-samente en la leyenda del plano.
Tratándose de posesiones informales ubicadas en terrenos de propie-dad privada en los que el organismo competente promueva la concilia-ción, se presentará además copia certificada del acta de conciliación en la que conste la autorización expresa de los propietarios a que alude el numeral 40.3 del artículo 40 del Reglamento del Título I de la Ley N° 28687, aprobado por D.S. N° 006-2006-VIVIENDA.
3. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de modi-ficación de planos de trazado y lotización de posesiones informales?
Para la inscripción de la modificación del plano de trazado y lotiza-ción de los predios integrantes de la posesión informal, previa aprobalotiza-ción del organismo formalizador competente, rectificando, subdividiendo, acumulando o cambiando el uso o destino de los predios, siempre que la titularidad esté registrada a favor de dicho organismo.
Si la titularidad del predio no está registrada a favor de dicho organis-mo debe contarse con la autorización expresa de los titulares del predio.
Tratándose de rectificación de área, linderos y medidas perimétri-cas es de aplicación lo dispuesto en el artículo 39 del TUO de la Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal, aprobado por D.S. N° 09-99-MTC.
4. ¿Con la inscripción del plano de trazado y lotización de po-sesiones informales el organismo formalizador podrá trans-ferir los predios?
Inscrito el plano de trazado y lotización de asentamientos humanos, pueblos jóvenes, centros poblados, urbanizaciones populares de interés social u otras posesiones informales, se podrá transferir la propiedad del predio por parte del organismo formalizador (el Cofopri) competente a favor de particulares, quienes tendrán plena facultad de ejercer cualquier acto de disposición o gravamen.
5. ¿Cuándo procede la anotación de la suspensión del proceso de saneamiento físico-legal?
Cuando se solicite la inscripción de la aprobación del plano de traza-do y lotización o de su modificación, en el caso a que se refiere el párrafo quinto del artículo 22 del Reglamento de Formalización de la Propiedad aprobado por el D.S. N° 013-99-MTC, procederá anotar como carga la suspensión del proceso de saneamiento físico-legal, siempre que la titula-ridad esté registrada a favor del organismo formalizador.
6. Si el predio matriz de la posesión informal está ubicado en zonas arqueológicas, zonas de riesgo o declaradas patrimo-nio cultural de la nación ¿procederá la inscripción del plano de trazado y lotización?
Cuando el predio matriz de una posesión informal se encuentre ubi-cado en una zona arqueológica, zona de riesgo o declarada patrimonio cultural de la nación, procederá la inscripción del plano de trazado y loti-zación y de la carga que corresponda delimitando el área afectada, siem-pre que la titularidad esté registrada a favor del organismo formalizador. 7. Si los vecinos no son propietarios o poseedores de los predios
colindantes ¿procederá la inscripción del derecho de posesión? Para la inscripción de la posesión de predios rurales debe cumplirse con los requisitos establecidos en el D. Leg. Nº 667. En este sentido, si se presenta la prueba relativa a la posesión a que se refiere el literal a) del artículo 26 del citado decreto, debe constar en el formulario respectivo que los colindantes o vecinos son titulares del derecho de posesión o propiedad de predios rurales y que se encuentran habitando los predios por un perio-do mínimo de un año a la fecha en que se realiza la declaración. (Res. Nº 320-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm). 8. ¿Qué efectos produce la oposición a la inscripción de la
posesión?
Mientras se encuentra en litigio el derecho de los posesionarios por haberse presentado oposición ante el Registro, no podrá inscribirse acto alguno en la partida referente al dominio. (Res. Nº 592-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
IV. PARCELACIÓN DE PREDIOS RURALES
1. ¿Qué se requiere para la inscripción de la parcelación de un pre-dio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas? Para la inscripción de la parcelación de un predio rural de propiedad de empresas campesinas asociativas, debe cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Que el derecho de propiedad de la empresa campesina asociativa se encuentre inscrito en el Registro de Predios;
b) Que la empresa campesina asociativa acuerde la parcelación en asamblea general con el voto conforme de no menos de los dos ter-cios de sus soter-cios hábiles y que el acuerdo de designación de repre-sentantes y otorgamiento de poderes para la suscripción de la parce-lación se encuentre inscrito en el Registro de Personas Jurídicas; c) Que se presente el documento privado que contenga la descripción
de la parcelación otorgado por el representante legal de la empresa campesina asociativa, con intervención del verificador inscrito en el Índice de Verificadores, y confirmas certificadas por notario; d) Copia del plano de parcelación de acuerdo a lo dispuesto por el
Capítulo Quinto del D. Leg. N° 667.
2. ¿Cuál es el título suficiente para independizar e inscribir el derecho de propiedad a favor del socio o trabajador de la empresa campesina asociativa?
Para la independización y la inscripción del derecho de propiedad de la parcela transferida al socio o al trabajador estable de la empresa cam-pesina asociativa debe cumplirse con los siguientes requisitos:
a) Que se encuentre inscrita la parcelación del predio rural de la em-presa campesina asociativa;
b) Que se presente la escritura pública o formulario registral de transferencia de propiedad de la parcela otorgado a favor del socio o del trabajador estable de la empresa.
V. INDEPENDIZACIÓN
1. ¿Qué es la independización?
Es el acto que consiste en abrir una partida registral para cada unidad inmobiliaria resultante de una desmembración de terreno, con edificación
o sin ella; o, como consecuencia de la inscripción de una edificación suje-ta al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de pro-piedad común o régimen de independización y copropro-piedad.
2. El registrador al independizar un predio, ¿qué debe señalar? El registrador, al independizar, señalará que el terreno independizado formó parte de otro inscrito anteriormente. Asimismo, dejará constancia en la partida matriz de la independización realizada.
En el caso de que el terreno a ser independizado cuente con declara-toria de fábrica inscrita debe describirse la fábrica correspondiente a cada lote a independizar.
3. ¿Qué requisitos debe contener el título para que dé mérito a la independización?
Todo título que da mérito a la independización debe contener el área de cada uno de los predios que se desmembran y, en su caso, el área re-manente, con precisión de sus linderos y medidas perimétricas, acompa-ñando los documentos exigidos para cada tipo de predio.
Cuando como consecuencia de la independización solicitada se ge-nere un área remanente en la que existan porciones que no guarden conti-nuidad, se entenderá que la rogación comprende también la independiza-ción de cada una de dichas porciones, siempre que el dominio de las áreas remanentes correspondan al mismo propietario y no existan restricciones para su independización.
4. ¿Cuál es el título suficiente para la independización de un predio urbano?
La independización de un predio urbano, con edificación o sin ella, se efectúa por el solo mérito de los siguientes documentos:
a) Resolución municipal de subdivisión y plano respectivo en el que debe precisarse el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios resultantes;
b) Planos y códigos de referencia catastral de los predios resultan-tes o la constancia negativa de catastro a que se refiere el D. S. Nº 002-89-JUS, según sea el caso;
c) Documento privado con firmas certificadas notarialmente en el que conste el consentimiento de los copropietarios que no hubieran intervenido en el trámite de subdivisión, en caso de copropiedad.
Cuando la resolución municipal autoriza la subdivisión de predios configurados como quinta, para independizar las unidades inmobiliarias que la conforman, debe inscribirse previamente el reglamento interno de propiedad exclusiva y propiedad común o el reglamento interno de inde-pendización y copropiedad. Para la inscripción del reglamento interno no constituirá acto previo la declaratoria de fábrica.
No se requerirá la resolución municipal de subdivisión cuando la in-dependización se origina en la desacumulación de predios, siempre que estos retornen a su descripción primigenia. En este caso bastará la solici-tud con firma certificada del propietario.
Tratándose de solicitudes formuladas por entidades administrativas con facultades de saneamiento, la independización se realizará en mérito a los documentos que establezcan las normas especiales pertinentes. 5. ¿Cuál es el título suficiente para la inscripción de la
in-dependización de un predio urbano por regularización de edificaciones?
Para la inscripción de las subdivisiones efectuadas dentro del procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la Ley N° 27157 y la Ley N° 27333, solo se deberá presentar for-mulario registral o escritura pública acompañada de los siguien-tes documentos:
a) Plano de independización en el que conste el área, linderos y me-didas perimétricas tanto de la porción a independizar como del área remanente;