DERECHOS Y ACCIONES

1. ¿Es procedente inscribir la compraventa de derechos y ac- ciones de un inmueble sujeto a copropiedad?

Sí, si es procedente, puesto que cada copropietario puede disponer de su cuota ideal. Por ende, el comprador de una cuota ideal de un inmue- ble sujeto a copropiedad podrá inscribir su derecho en el Registro. Para ello en el contrato de compraventa de acciones y derechos, además de los requerimientos señalados para el contrato de compraventa simple, deberá señalarse el porcentaje de los derechos transferidos así como el área equi- valente a ese porcentaje tomando como base el área del inmueble.

2. ¿Cuál es el título suficiente para asignar los porcentajes de derechos y acciones de un bien sujeto a copropiedad?

Para asignar los porcentajes de derechos y acciones que corresponden a cada copropietario de un inmueble sujeto al régimen de copropiedad, resulta necesario la extensión de una escritura pública con la interven- ción de todos los copropietarios, en la cual se precisen dichos porcentajes o, en su defecto, la sentencia derivada del proceso judicial de división y partición.

3. ¿En la transferencia de cuotas ideales en el contrato se debe indicar el porcentaje a transferirse?

En efecto, en el caso de transferencias de cuotas ideales, se debe señalar la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es ob- jeto de la enajenación, circunstancia que debe constar expresamente en el título.

4. ¿Qué se requiere para inscribir la transferencia de parte de un inmueble?

Como expresan José Luis La Cruz Berdejo y Francisco de Asís Sancho Rebullida en su obra Derecho Inmobiliario Registral (Bosch Editor S.A., Barcelona, 1984, p. 59) al señalar que “como regla ge- neral, siempre que un derecho real deba concretarse a una parte de la Finca, sin trascender al resto, habrá de segregarse esa parte, y si no

fuera posible hipotecariamente, tendría que denegarse la inscripción solicitada”; en consecuencia, previa o coetáneamente a la inscripción rogada resulta indispensable independizar la unidad inmobiliaria ma- teria de transferencia. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

5. ¿Se puede transferir una proporción del inmueble sin nece- sidad de independizar?

Es inscribible la transferencia de una proporción de un bien inmueble sin necesidad de independizar cuando de la revisión integral del contrato fluya que lo que se transfiere es una cuota abstracta representada por una fracción de la totalidad de la propiedad. (Res. Nº 390-2001-ORLC/TR.

Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13).

Es inscribible la transferencia de derechos y acciones sobre un bien inmueble sin necesidad de independizar, a pesar de que se haya hecho referencia a la parte material del bien, cuando de la revisión integral del contrato fluya que lo que se transfiere es una cuota abstracta de la totali- dad de la propiedad. (Res. Nº 185-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

Es inscribible la transferencia de derechos y acciones inmobiliarias cuando en el título correspondiente se señalan el área, los linderos y me- didas del predio, siempre que resulte claramente de dicho título que la transferencia es de una cuota ideal del inmueble. (Res. Nº 123-97-ORLC/ TR. Data 35,000. G.J.).

6. ¿Procede la inscripción de la compraventa de derechos y acciones cuando la porción transferida está identificada? Lo que le interesa al Derecho en los casos de transferencias de par- tes alícuotas es que la proporción transferida no sea identificada o ligada con una zona específica del bien donde la propia identificación conllevaría a una contradicción con la naturaleza de una alícuota ideal. Por tanto, no procede la inscripción de la compraventa de acciones y derechos sobre un inmueble, si del contenido del título se desprende que el objeto de la venta, esto es, el lote de terreno, es un bien que está físicamente determinado. (Res. Nº 775-2003-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

Si se solicita la inscripción de la venta de parte de un inmueble per- fectamente individualizado cuya mayor área corre registrada en la parti- da correspondiente y cuyo dominio se encuentra bajo un régimen de co- propiedad, resulta procedente inscribir la venta de derechos y acciones, siempre que lo solicite así el recurrente. (Res. N° 063-2001-ORLC/TR.

Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13).

7. Para la inscripción de la compraventa de derechos y accio- nes en la que se identificó la parte adquirida, ¿se requiere que el área se subdivida o independice?

Cuando del tenor del título presentado se advierta que la transfe- rencia se refiere a derechos y acciones respecto de un bien indiviso, no debe exigirse la previa inscripción de la subdivisión e independización, no obstante, conste en una de las cláusulas del contrato la descripción de la parte material del predio. (Res. Nº 181-2005-SUNARP-TR-A. Data 35,000. G.J.).

8. ¿Procede la inscripción de la compraventa de derechos y acciones si no se señalan los porcentajes de participación de los copropietarios?

Si bien la suma pagada equivale al 40% del monto total del precio de compraventa, del instrumento público no se desprende el acuerdo de voluntades entre los compradores para considerar que el dominio debía determinarse en proporción a lo pagado por cada uno de ellos, por lo que no habiéndose establecido los porcentajes de participación de cada copro- pietario, no resulta factible la transferencia de porcentajes de acciones y derechos determinados. (Res. Nº 108-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 9. ¿Qué se requiere para que se consigne los derechos y accio-

nes que le corresponde a cada copropietario?

Para consignar los porcentajes de acciones y derechos que correspon- den a cada propietario de un inmueble sujeto al régimen de copropiedad, resulta necesario la extensión de la escritura pública con la intervención de todos los copropietarios en la cual se precisen dichos porcentajes o, en su defecto, el procedimiento judicial correspondiente; mientras tanto, de acuerdo al artículo 970 del Código Civil, las cuotas de los copropietarios se presumen iguales. (Res. Nº 023-99-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

10. La transferencia de un inmueble sujeto a copropiedad ¿re- quiere el consentimiento de todos los copropietarios?

De conformidad con el inciso 1) del artículo 971 del Código Civil, la transferencia de dominio de inmuebles solo puede ser otorgada por todos los copropietarios con derecho inscrito. (Res. Nº 183-98-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

11. Para la inscripción de la transferencia de un porcentaje de los derechos y acciones de un terreno que forma parte de otro de mayor extensión, ¿se requiere su independización? En virtud del principio de especialidad, para la inscripción de la transferencia de un porcentaje de acciones y derechos de un inmueble que forma parte de otro de mayor extensión, se requiere la inscripción de su independización previamente. (Res. Nº 529-2005-SUNARP-TR-L. Data 35,000. G.J.).

12. ¿Puede inscribirse la transferencia de derechos expectati- cios de uno de los cónyuges respecto de un bien social? No resulta inscribible, sin previa liquidación de bienes ganancia- les, la transferencia de derechos y acciones expectaticios de uno de los cónyuges, toda vez que dichos bienes representan un patrimonio autó- nomo en estado de indivisión. (Res. N° 145-2001-ORLC/TR. Pioner de

Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13).

13. ¿La omisión de consignar en la cláusula resolutoria expresa contenida en reglamento interno puede dar mérito a obser- var la compraventa de derechos y acciones?

Si bien en el contrato de compraventa de acciones y derechos ob- jeto de calificación no se ha consignado el tenor de la cláusula resolu- toria contemplada en el Reglamento de Copropiedad, Administración y Construcción de Viviendas de la Habilitación Vacacional, dicha omisión no constituye motivo u obstáculo para denegar la inscripción, quedando en todo caso sujetos los vendedores a la responsabilidad que se menciona en el acotado Reglamento. (Res. Nº 595-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).

I. CONTRATO CELEBRADO POR INSOLVENTE

1. ¿Es válida la compraventa de un inmueble celebrada antes de la declaración de insolvencia cuya formalización fue rea- lizada luego?

Se considera válido el contrato celebrado antes de los seis meses an- teriores a la presentación de la solicitud insolvencia, y cuya formaliza- ción, específicamente la suscripción de la escritura pública, fue realizada luego de la declaración de insolvencia y antes de que la junta nombre al administrador o al liquidador de la insolvente. (Res. N° 338-2001-ORLC/ TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 13).

2. Las transferencias efectuadas por el insolvente ¿pueden inscribirse?

Los actos y contratos realizados por el deudor previstos en el literal c) del artículo 19.3 de la Ley General del Sistema Concursal, pueden ser objeto de inscripción, sin perjuicio de la declaración judicial de ineficacia de dichos actos. (Res. Nº 642-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/ sumillas_2006.htm).

3. ¿Pueden el administrador o liquidador suscribir la escritura para formalizar la transferencia efectuada antes de la de- claratoria de insolvencia?

Si la norma permite que aun en el periodo que transcurre entre la so- licitud de insolvencia y el nombramiento de los administradores o liqui- dadores, la empresa pueda seguir celebrando contratos a título oneroso que impliquen el desarrollo habitual de sus actividades, es comprensible concluir que también está facultada para que a través de sus representan- tes, pueda formalizar los contratos a título oneroso, celebrados antes de su declaración de insolvencia. (Res. Nº 338-2001-ORLC/TR. Pioner de