1. ¿Qué se requiere para que se configure la existencia del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?
Para que se configure la existencia de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, las unidades in- mobiliarias de propiedad exclusiva deberán ser independientes, así como deberán existir bienes y servicios comunes; siendo que estas unidades inmobiliarias de manera directa o comunicándose a través de algún acceso que corresponda a una zona de bien deberán tener acceso a la vía pública, ya sea común a todas las unidades inmobi- liarias de propiedad exclusiva. (Res. Nº 159-2006-TR-L. www.sunarp. gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
2. ¿Cuáles son los presupuestos para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común?
Constituye presupuesto necesario para la regularización del régimen de propiedad exclusiva y propiedad común mediante la aprobación del respectivo reglamento interno que las secciones de propiedad exclusiva
pertenezcan a distintos propietarios, lo cual implica que alguna sección se hubiera transferido sin que previamente se haya constituido el reglamento interno para generar de hecho un régimen de propiedad exclusiva y pro- piedad común. (Res. Nº 479-2001-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
B. INDEPENDIZACIONES
1. ¿Qué documentos deben presentarse para independizar uni- dades inmobiliarias sujetas al régimen de propiedad exclu- siva y propiedad común?
Para la independización de las unidades inmobiliarias sujetas al ré- gimen de propiedad exclusiva y propiedad común, debe presentarse el Reglamento Interno, la solicitud suscrita por el titular del predio, con firma legalizada, en la que conste el área, linderos y medidas perimétri- cas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes, y el plano de independización donde se grafiquen las unidades de dominio ex- clusivo y las zonas comunes. Asimismo, debe existir concordancia entre los linderos y medidas perimétricas indicadas tanto en la memoria des- criptiva y el plano de independización. (Res. Nº 760-2006-TR-L. www. sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
2. Para independizar secciones de propiedad exclusiva ¿se re- quiere que se presente el certificado de numeración?
Si bien el literal a) del artículo 153 del Reglamento del la Ley Nº 27157, aprobado mediante D.S. Nº 008-2000-MTC, señala que el re- glamento interno deberá contener obligatoriamente la determinación de la unidad inmobiliaria matriz y la relación de las secciones del uso al que deberá estar destinada cada una de ellas; también lo es que la regulariza- ción de edificaciones no resulta indispensable que se indique la numera- ción o se cumpla con anexar los certificados de numeración de las unida- des inmobiliarias a independizarse, por cuanto dicho requisito implicaría que sin intervención del ente municipal no podría efectuarse la referida regularización, lo que no es el espíritu de la ley. (Res. Nº 069-2006-TR-L. www.sunarp.gob.pe/Tribunal/sumillas_2006.htm).
3. Para la independización de secciones de propiedad exclusi- va ¿se requiere certificado de habitabilidad?
En la regularización de edificaciones no se requiere presentar certifi- cado de habitabilidad para la independización de secciones de propiedad exclusiva cuya área sea menor a 60.00 m2, pues el artículo 7.2 de la Ley
N° 27333 permite que el registro por el solo mérito de la regularización segregue o desmiembre las unidades inmobiliarias. (Res. Nº 260-2002- ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
4. ¿Se puede regularizar una independización?
Debe precisarse que al constituir la independización un acto mera- mente registral que implica la apertura de nuevo folio por desmembra- ción de un predio inscrito, surgirá necesariamente cuando el título respec- tivo se inscriba en el registro, por lo tanto no puede hablarse propiamente de una regularización de independización. (Res. Nº479-2001-0RLC/TR. Pioner de Jurisprudencia Nº 0. G.J., p. 7).
5. ¿Se pueden independizar predios que no tengan acceso a la vía pública?
Para independizar secciones de propiedad exclusiva que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso. (Res. Nº 190-2001-ORLC/TR. Criterio vinculante. Data 35,000. G.J.).
6. ¿Procede la independización de azoteas?
Las azoteas pueden ser consideradas zonas de dominio exclusivo e independizarse, siempre que así se solicite y se le asigne un porcentaje de participación en las zonas comunes, el que deberá adecuarse al área cons- truida. (Res. Nº 270-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
7. ¿Procede la independización de los aires?
Para independizar los aires de un segundo piso previamente [debe] adecuarse a la Ley Nº 27157 y su reglamento (D.S. Nº 008-2000-MTC), debiendo constar los aires del aérea construida del primer piso, destinada
a la futura edificación de una segunda planta con ingreso proyectado por la primera planta. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 8. ¿La independización de los aires tiene alguna limitación?
No obstante haberse admitido la procedencia de la independización de aires, esta no implica la posibilidad de independizar sin la inscripción previa del régimen de propiedad exclusiva y común, sino que la proba- bilidad de independizar la misma se restringe al ámbito de su sección de dominio exclusivo (construcción horizontal) para cada copropietario. El criterio interpretativo vertido, si bien resulta aplicable a la independiza- ción de azoteas, vale decir a aquellas superficies construidas como último piso, con acceso ya sea por la vía pública o a través de una zona común, pero que carecen de área techada y que pueden ser susceptibles de domi- nio exclusivo al igual que los sótanos, de conformidad con el artículo 40, literal h) de la Ley N° 27157 no puede ser extendida a la mal llamada “in- dependización de aires”, es decir, a aquel espacio aéreo ilimitado que no tiene existencia física ni delimitación, es decir aquel elemento gaseoso, móvil, renovable, en consecuencia: inapropiable, lo que los romanos de- nominaban res communis omnius, por lo que en una sana interpretación, la referencia a los aires debe entenderse como independización de azotea. (Res. Nº 217-2000-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).
9. Al independizarse los aires ¿se les debe asignar un porcen- taje de participación sobre zonas comunes?
Las zonas reservadas por el propietario para una futura ampliación deben ser consideradas como zonas de dominio exclusivo siempre que a estas se les asigne un porcentaje de participación sobre las zonas comunes, ya que no es admisible la existencia de bienes de dominio exclusivo a los que no se asigne un porcentaje de participación, aunque sea mínimo, sobre los bienes y servicios comunes, y en las obligaciones que se derivan del sistema de copropiedad. (Res. Nº 274-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.). 10. ¿Qué se requiere para inscribir la venta de un inmueble que
aún no se ha independizado?
Para efectos de independizar un inmueble materia de venta, sus co- propietarios así como los propietarios de cada una de las unidades que
conforman el total de secciones inscritas en un solo asiento registral, incluyendo las que ya fueron independizadas antes, previamente deben otorgar el reglamento interno de propiedad horizontal, determinándose el porcentaje de participación en los bienes de dominio común. (Res. Nº 256-97-ORLC/TR. Data 35,000. G.J.).