MEMORIA JUSTIFICATIVA
INDICE SISTEMÁTICO
1. OBJETO, CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD ... 5
2. FASES ... 7
3. PLANEAMIENTO VIGENTE ... 7
4. CONTENIDO DEL DOCUMENTO ... 8
5. DIAGNÓSTICO Y NECESIDADES... ... 9
6. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL INFORMACIÓN ESTADÍSTICA DE SUS MAGNITUDES ... 10
A. El modelo territorial propuesto. Justificación de su adopción ... 10
B. Clasificación del suelo... ... 11
C. Justificación de no vulnerar los límites al ejercicio de la potestad de planeamiento ... 14
D. Adecuación supramunicipal... ... 14
E. Clases de suelo. Superficies ... 16
F. Red primaria de suelo dotacional ... 16
G. Red general de infraestructuras y servicios. Suficiencia de las mismas y condiciones objetivas de conexión e integración. ... 18
7. ORDENACIÓN PORMENORIZADA ... 18
A. Suelo Urbano ... 18
B. Suelo Urbanizable... 22
C. Áreas de reparto. Aprovechamiento tipo. Unidades de Ejecución ... 23
D. Ordenación del Suelo No Urbanizable ... 23
E. Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal... 25
F. Directrices y condiciones objetivas de conexión e integración para la Programación de Actuaciones Integradas delimitadas por el Plan General ... 25
ANEXO 1. JUSTIFICACIÓN DE LA PREVISIÓN DEL Nº DE VIVIENDAS………....27
ANEXO 2. JUSTIFICACION DE LA SUFICIENCIA E IDONEIDAD DE LA RESERVA DE TERRENO PARA USO DOCENTE………..31
ANEXO A LA MEMORIA Nº 3. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LA DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA DE LA LEY 16/2005, DE 30 DE DICIEMBRE, URBANÍSTICA VALENCIANA SOBRE PREVISIÓN DE VIVIENDAS SUJETAS A RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA EN EL PLAN GENERAL………..35
1. OBJETO. CONVENIENCIA Y OPORTUNIDAD
Es objeto del presente proyecto la elaboración de un instrumento de Planeamiento Municipal adecuado que, con carácter integral, constituya la base de la ordenación territorial del municipio de Benafer. Ello se concreta en la redacción del Plan General de Ordenación Urbana, según lo dispuesto en el artículo 12 de LA LEY 6/1994, DE 15 DE NOVIEMBRE, REGULADORA DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA y en los artículos 1 y 2 DEL DECRETO 201/1998, DE 15 DE DICIEMBRE POR EL QUE SE APRUEBA EL REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA.
Este Plan General contendrá las determinaciones exigidas en el artículo 17 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística de la Comunidad Valenciana y artículos 40 y 41 del Reglamento de Planeamiento.
La normativa que, mediante los planos y ordenanzas adjuntas, este Proyecto de Plan General propone se adecua a las disposiciones siguientes1:
Ley 6/1989, de 7 de julio, de ORDENACIÓN DEL TERRITORIO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 6/1994, de 15 noviembre, REGULADORA DE LA ACTIVIDAD URBANÍSTICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 4/ 1992, de 5 de junio, del SUELO NO URBANIZABLE DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Decreto 201/1998, de 15 de diciembre por el que se aprueba el REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Orden de 26 de abril de 1999 por el que se aprueba el REGLAMENTO DE ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Orden de 8 de marzo de 1999 POR LA QUE SE DECLARAN DE NECESARIA OBSERVANCIA EN LA REDACCIÓN DE LOS PLANES URBANÍSTICOS TERRITORIALES QUE SE FORMULEN EN EL ÁMBITO DE LA COMUNIDAD VALENCIANA DETERMINADAS CARTOGRAFÍAS TEMÁTICAS Y ESTUDIOS INTEGRANTES DEL SISTEMA DE INFORMACIÓN TERRITORIAL PUBLICASAS POR ESTA CONSELLERÍA
Ley 25/1988, de 29 de julio, de CARRETERAS
Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, REGLAMENTO GENERAL DE CARRETERAS
Ley 6/1994, de 27 de marzo, de la Generalitat Valenciana, de CARRETERAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 16/1987, de 30 de julio, de ORDENACIÓN DE LOS TRANSPORTES TERRESTRES
Real Decreto 1211/1990, de 28 de septiembre, REGLAMENTO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LOS TRANSPORTES TERRESTRES
1 A fecha de redacción de este texto refundido del Plan General de Benafer, que cuenta con aprobación provisional de diez de diciembre de 2003, han sido puestas en vigor las siguientes disposiciones que, dado su régimen transitorio no le son de aplicación:
- Disposición Adicional 12ª introducida por el artículo 59 de la Ley (Comunidad Valenciana) 16/2003, de 17 de diciembre, de Medidas Fiscales, de Gestión Administrativa y Financiera y de Organización de la Generalitat Valenciana (D.O.G.V. 19 de diciembre con vigencia 1 de enero de 2004)
- Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje (B.O.E. nº 174 de 20 de julio de 2004) - Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de la Generalitat, del Suelo No Urbanizable (D.O.G.V. nº 4900, de 10 de diciembre de
2004
Ley 54/1997, de 27 de noviembre, de ORDENACIÓN DEL SECTOR ELÉCTRICO
Texto Refundido de la Ley de Aguas aprobado por Real Decreto Legislativo 172001, de 20 de julio
Real Decreto 606/2003, por el que se aprobó REGLAMENTO DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO
Ley 3/1995, de 23 de marzo, de VÍAS PECUARIAS
Ley 11/1994, de 27 de diciembre, de ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 3/1993, de 9 de diciembre, FORESTAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Decreto 98/1995, de 16 de mayo, del Gobierno Valenciano por el que se aprueba el REGLAMENTO DE LA LEY FORESTAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 11/1994, de 27 de diciembre, de ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 5/1988, de 24 de junio por la que se regulan LOS PARAJES NATURALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 2/1989, de 3 de marzo de la Generalitat Valenciana de IMPACTO AMBIENTAL
Decreto 162/1990, de 15 de octubre, del Consell de la Generalitat Valenciana REGLAMENTO PARA LA EJECUCIÓN DE LA LEY DE IMPACTO AMBIENTAL
Ley 2/1992, de 26 de marzo de la Generalitat Valenciana de SANEAMIENTO DE AGUAS RESIDUALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Ley 3/1989, de 2 de mayo de la Generalitat Valenciana de ACTIVIDADES CALIFICADAS
Decreto 54/1990, de 26 de marzo, del Consell de la Generalitat Valenciana NOMENCLATOR DE ACTIVIDADES MOLESTAS, INSALUBRES, NOCIVAS Y PELIGROSAS
Decreto 2263/1974, de 26 de julio 1974 por el que se aprueba el REGLAMENTO DE POLICÍA SANITARIA MORTUORIA
Ley 22 /1973, de 21 de julio 1973 de MINAS
Ley 16/1985, de 25 de junio del PATRIMONIO HISTÓRICO ESPAÑOL
Ley 4/1998, de 11 de junio del PATRIMONIO CULTURAL VALENCIANO
Ley 1 /1998, de 5 de mayo de ACCESIBILIDAD Y SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS, URBANÍSTICAS Y DE LA COMUNICACIÓN
Decreto 286/.1987, de 25 de noviembre de NORMAS DE HABITABILIDAD, DISEÑO Y CALIDAD EN VIVIENDAS
En virtud del artículo 35 de la L.R.A.U. corresponde a los municipios elaborar, modificar o revisar sus respectivos Planes Generales. Los municipios deberán contar, en todo momento, con suficiente suelo ordenado con el grado de detalle expresado en el artículo 18 de la L.R.A.U para atender las demandas sociales de vivienda, suelo para actividades económicas y equipamientos públicos de toda índole. Ante la apreciación de estas demandas y de la inadecuación de su planeamiento vigente,
extremos que se justificarán más adelante, el Excmo. Ayuntamiento de Benafer promueve la redacción de este Plan General de Ordenación Urbana.
2. FASES
Se contemplan las siguientes fases:
Concierto Previo con la Consellería D´obres Públiques, Urbanisme i Transports de la Generalitat Valenciana, según lo establecido en el Art. 38.1 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística y en los artículos. 43 y 44 del Reglamento de Planeamiento
Proyecto de Plan General
Exposición pública por periodo mínimo de un mes
Emisión de informes por los distintos Departamentos y órganos competentes de las Administraciones exigidos por la legislación reguladora de sus respectivas competencias.
Será preceptivo el informe de las Consejerías competentes en materia de Educación y Sanidad.
Dictamen de los municipios colindantes.
Aprobación provisional por el Ayuntamiento
Periodo consultivo de la Consellería D´obres Públiques, Urbanisme i Transports
Aprobación definitiva
3. PLANEAMIENTO VIGENTE
Benafer cuenta con una Delimitación de suelo urbano aprobada definitivamente el 27 de junio de 1989, redactada, por tanto, de acuerdo con el TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RÉGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIÓN URBANA DE 1976 y los Reglamentos que la desarrollaron.
La Delimitación de suelo urbano clasifica el suelo en urbano y no urbanizable.
El régimen del suelo urbano queda determinado, según su zona de ordenación, por las Ordenanzas Reguladoras de la Edificación y las posibilidades de edificación en suelo no urbanizable son remitidas a las Normas Complementarias y Subsidiarias de la Provincia.
En suelo urbano se regulan unas condiciones generales para la edificación y específicas para las distintas zonas de ordenación que son las siguientes:
NÚCLEO DE BENAFER
Corresponde a la totalidad del casco urbano tradicional. No cuantifica la parcela mínima. Remite el número máximo de plantas al art. 74 de la Ley del suelo (TR de 1976) y art. 99 del Reglamento de Planeamiento y establece las alturas máximas en cuatro metros para una planta, siete para dos y diez para tres. Solo se autorizan los balcones con antepechos calados metálicos, regulando vuelos máximos, espesores de forjados visibles y altura mínima desde la rasante de la acera o calzada. Asimismo determina ordenanzas estéticas en cuanto a composición de fachadas, materiales, etc.
ZONA RESIDENCIAL EXTENSIVA DE BENAFER
Se destina a vivienda unifamiliar aislada. Establece una parcela mínima de 500 m2; frente mínimo de parcela 15 m; ocupación máxima del 40 %; retranqueo a fachada de 5 m y a linderos de 3 m;
dos plantas como máximo, con una altura máxima de 7 m y de 4 m en el caso de que se construya una sola planta.
No se prevé suelo para equipamientos, aunque sí una zona verde de 2.438,16 m2 al Sudeste del núcleo, sobre terrenos de propiedad privada, que no se ha ejecutado.
En suelo no urbanizable no se delimita ninguna área de protección.
Las Ordenanzas Reguladoras contienen normas sobre la intervención de la edificación y los usos del suelo.
Según el número 6 de la Cartografía Temática editada por la Generalitat Valenciana,
“Planeamiento Urbanístico en la Comunidad Valenciana”, la Delimitación de suelo urbano clasifica el suelo municipal en 5 Ha de suelo urbano y 1.635 Ha de suelo no urbanizable, con una superficie total de 1.640 Ha, considerando todo el suelo urbano residencial. No obstante, examinado dicho documento, las superficies son las siguientes:
SUELO URBANO SEGÚN LA DELIMITACIÓN DE SUELO URBANO
ZONIFICACIÓN SUPERFICIES TOTAL SUPERFICIES
NUCLEO RESIDENCIAL 20.434,08 m2
38.870,66 m2
VIALES 14.998,42 m2
ZONA VERDE 2.438,16 m2
ZONA RESIDENCIAL EXTENSIVA RESIDENCIAL
EXTENSIVO 8.377,44 m2
9.082,48 m2
VIALES 705,04 m2
TOTAL SUELO URBANO 47.953,14 m2
El término municipal tiene una extensión de 1.882 Ha. Por tanto, la clasificación de SUELO NO URBANIZABLE alcanza a 1.877,20 Ha, sin protección específica señalada en el Planeamiento.
En el entorno de la población se encuentran, en suelo no urbanizable edificaciones, generalmente de uso agropecuario o terciario aunque también existen algunas viviendas.
4. CONTENIDO DEL DOCUMENTO
Tiene el contenido documental que señala el artículo 27 de la L.R.A.U. y artículos 45 al 59 del R.P.
Documento de Información: Memoria y Planos
Memoria justificativa
Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y de ocupación del territorio
Normas Urbanísticas
Fichas de planeamiento
Fichas de gestión
Catálogo de Espacios y Bienes Protegidos
Planos de Ordenación
5. DIAGNÓSTICO Y NECESIDADES
Se deducen de los estudios previos realizados cuyos datos se reflejan en el documento de Información. Se pueden resumir como sigue:
- Evolución poblacional:
La población no mantiene una dinámica clara en estos momentos2. Hasta la década de los 90 fue claramente regresiva, después experimentó un repunte y en los últimos años se mantiene alrededor de 150 habitantes, unos años por encima y otros por debajo. En principio, no parecería preciso un excesivo aumento de las zonas de uso residencial a corto plazo, al menos en previsión de primeras residencias de los actuales vecinos. Sin embargo, es posible que experimente en un futuro medio el crecimiento derivado de las segundas residencias e incluso que parte de la población se traslade a viviendas de distinta tipología, como ha sucedido en otros municipios.
Conviene prever esta posible demanda de suelo para que, al menos en un principio, la absorción de estas nuevas residencias no ponga en peligro el equilibrio estructural de Benafer, ni se produzcan situaciones anómalas o ilegales. Por otra parte, Benafer tampoco es ajena al fenómeno de demanda de suelo urbano de municipios con crecimiento cero.
- Movimiento económico del municipio:
En la actualidad la economía del municipio depende básicamente del sector primario, aunque algunos de los agricultores y ganaderos censados compatibilicen éstas con otras actividades. Por ello es necesario prever el uso de naves o almacenes para esta finalidad agrícola o industrial de primera transformación agrícola.
- Desarrollo urbanístico en los últimos años:
El planeamiento se ha ejecutado por actuaciones aisladas, de sustitución de edificios existentes en el núcleo principal y ocupando nuevos solares, casi todas ellas por autopromoción. Destaca la ocupación de las manzanas más próximas a la carretera por la facilidad de accesos, así como las situadas a lo largo de caminos.
El propio Ayuntamiento ha ejecutado algunas de las calles previstas, así como un pequeño parque infantil; no así la zona verde prevista en la D.S.U. Todas las calles existentes cuentan con suministro de agua potable y de energía eléctrica, evacuación de aguas residuales y alumbrado público, faltando en algunos casos completar la pavimentación. Esta dotación de servicios urbanísticos se extiende incluso a zonas con clasificación de suelo no urbanizable, como se puede comprobar en los planos de Información de este Plan General.
En cuanto a equipamientos se han ido adaptando los edificios existentes con esta calificación a nuevos usos:
Se mantienen en su ubicación y con el mismo uso el ayuntamiento, las escuelas, la iglesia, el lavadero público, transformador, depósito de agua y cementerio.
Se han construido nuevas instalaciones deportivas junto a la carretera en suelo no urbanizable y un nuevo consultorio médico.
Es bastante común el incumplimiento del Capítulo II del Título II, Sección 3ª, fundamentalmente en lo que se refiere a voladizos, huecos, tratamiento de fachadas, etc. Habrá que valorar la adecuación de las Ordenanzas vigentes a las características de la población.
Se observa dispersión de la edificación de la periferia que se ha ido extendiendo por las márgenes de las carreteras y caminos. Desde el planeamiento deberá preverse su regulación en el sentido de recuperar un equilibrio más adecuado con una trama urbana coherente.
2Ver Memoria de Información.
Existe una mezcla de tipologías en las zonas de nueva construcción, a veces en difícil convivencia. Esto responde a la dinámica de construir el edificio que se necesita en la parcela que se posee, sin tener en cuenta planteamiento alguno de coherencia urbana. Se precisa ordenar estas zonas haciendo posible esa mezcla tipológica sin que se produzcan impactos negativos.
- Existencia de un legado histórico que precisa protección. En este sentido es importante considerar que este planeamiento deberá adecuar sus determinaciones a la Ley de Patrimonio Cultural Valenciano.
- Escasez de patrimonio municipal de suelo.
- No se observan desequilibrios en suelo no ubanizable aunque es necesaria su ordenación de acuerdo con la legislación vigente, compatibilizando su protección con las necesidades de explotación de recursos naturales de Benafer. En este sentido se tendrán en cuenta:
a) Las protecciones establecidas en los planeamientos de los municipios colindantes, de forma que el límite del término municipal no suponga una ruptura en la protección de áreas homogéneas del territorio
b) La información contenida en la Cartografía Temática de la Comunidad Valenciana, especialmente en los aspectos siguientes:
Riesgo de inundación
Riesgo de erosión potencial
Riesgo de deslizamiento
Riesgo de vulnerabilidad de las aguas subterráneas a la contaminación por acción de posibles urbanizaciones
Accesibilidad a los recursos hídricos
Capacidad de uso del suelo.
c) Las afecciones que inciden en la planificación urbanística y territorial
Afecciones derivadas de las infraestructuras territoriales: carreteras, ferrocarriles, vías pecuarias y transporte de energía eléctrica.
Afecciones derivadas de los elementos naturales del territorio: aguas, montes y espacios naturales protegidos.
Afecciones en materia de Patrimonio Histórico.
6. DESCRIPCIÓN Y JUSTIFICACIÓN DE LA ORDENACIÓN ESTRUCTURAL. INFORMACIÓN ESTADÍSTICA DE SUS MAGNITUDES.
A. El modelo territorial propuesto. Justificación de su adopción.
Como ya se ha mencionado, Benafer es un municipio con población estabilizada en el que, sin embargo, existe demanda de nuevo suelo, básicamente con destino a vivienda de primera y segunda residencia y a instalaciones vinculadas a actividades primarias (agrícolas y ganaderas).
El núcleo se ha ido desarrollando alrededor de sí mismo hacia el Sudeste (zona poco consolidada pero con servicios urbanísticos) y hacia el Norte, saltando la carretera CS-V-2112 (asimismo con servicios urbanísticos). En su mayoría se trata de viviendas unifamiliares aisladas en ambas zonas. La denominada “ZONA RESIDENCIAL EXTENSIVA DE BENAFER” en el planeamiento vigente está prácticamente consolidada. Es destacable la construcción de viviendas unifamiliares en suelo no urbanizable, a lo largo de la carretera en sentido NO.
La previsión es completar la trama con suelo residencial hacia el Sudeste consolidando el frente como borde y completando manzanas hasta la carretera, eliminando el efecto de “traseras”
existente en muchos tramos. Del mismo modo, completar la Zona Residencial Extensiva. Este suelo deberá tener la clasificación de Urbano.
El suelo urbanizable que se ordena desde el Plan General completará las zonas anteriormente descritas. El aprovechamiento que se prevé en los sectores 1 y 2 es bajo (IEB= 0.45 m2t/m2s respectivamente) porque la demanda de vivienda ha derivado hacia las unifamiliares aisladas y adosadas, tanto para primera como para segunda residencia.
Al otro lado de la carretera, se plantea una zona residencial de baja densidad, que será ordenada mediante Planes Parciales, el sector 3. Asimismo, se clasifica un cuarto sector alejado del núcleo principal, destinado a segunda residencia. Aunque en principio pudiera parecer que la superficie clasificada es excesiva, existe una demanda de suelo para segunda residencia.
En el Este, el desnivel del Barranco de la Rocha constituye una barrera física natural que no debería saltar el núcleo urbano. No se clasifica suelo urbanizable en la otra margen del barranco.
Con todo ello se pretende que el crecimiento se realice de forma armónica, como continuación de la trama existente o siguiendo semejantes pautas de crecimiento, integrando nuevas tipologías sin discontinuidades morfológicas y evitando desarrollos desequilibrados carentes de trama urbana a lo largo de las carreteras o caminos. Cualquier modificación posterior que clasifique nuevo suelo urbanizable deberá respetar este planteamiento.
B. Clasificación de suelo
El suelo se clasifica de acuerdo con los artículos 8 y 9 de la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística, artículos 8, 9, 10 y 11 del Reglamento de Planeamiento y art. 1 de la Ley sobre suelo no urbanizable de la Comunidad Valenciana.
Se contempla la clasificación del suelo, urbano y urbanizable, de acuerdo con el modelo territorial, con el objeto de completar tramas ya existentes, definir los bordes de la población y satisfacer la demanda para asentamiento tanto de viviendas como de actividades económicas.
Se contempla la clasificación de suelo no urbanizable con el fin de establecer una adecuada relación entre lo que debe ser el aprovechamiento económico del territorio (agrícola, ganadero y forestal), que constituye una parte importante de la economía de este Municipio, así como un preciado valor ambiental, con la protección de otros elementos naturales de valor. Se definen así varias categorías de protección en suelo no urbanizable de acuerdo con la responsabilidad que el planeamiento ostenta con relación al mantenimiento de unas constantes vitales del entorno ambiental, así como la protección de infraestructuras y espacios de valor cultural y la prevención de futuros desarrollos que puedan producir un efecto agresor cuya corrección es muy difícil.
SUELO URBANO
En concreto se clasifica como suelo urbano el núcleo existente, con aquellos terrenos que completan las manzanas, en parte consolidadas, que se pueden ejecutar mediante actuaciones aisladas. Asimismo, la denominada en el planeamiento vigente Zona Residencial Extensiva de Benafer y una franja de terreno, al Sudeste, a uno y otro lado de un vial que, desde el Camino de Jérica, llega hasta la carretera. Este vial dispone de todos los servicios urbanísticos, al unir en el planeamiento vigente pequeñas islas de suelo urbano, ya construido.
Todas las parcelas contenidas en ellas se pueden ejecutar mediante actuaciones aisladas ya que cumplen los requisitos señalados en el Art. 6 de la L.R.A.U., constituyendo de por sí solares que sólo precisan la conexión de la parcela a las redes de servicios ya ejecutadas. Las redes de servicios existentes
SUELO URBANO. SUPERFICIES
ZONAS DE
ORDENACIÓN RESIDENCIAL
INDUSTRIAL TERCIARIO
ZONA VERDE
PÚBLICA EQUIPAMIENTO TOTAL SUPERF.
NÚCLEO
HISTÓRICO 1 20.943,40 m2 1.906,08 m2 179,59 m2 23.029,07 m2 NÚCLEO
HISTÓRICO 2 230 m2 1.425,35 m2 1.655,35 m2
AMPLIACIÓN
DE CASCO 3.066,00 m2 3.066,00 m2
VIVIENDAS
ADOSADAS 21.978,95 m2 21.978,95 m2
TOTAL
SUPERFICIE 45.988,35 m2 0 m2 2.136,08 m2 1.604,94 m2 49.729,37 m2
El suelo urbano propuesto comprende una superficie total de 67.605 m2, de los cuales 17.875,63 m2 están destinados a viales.
SUELO URBANIZABLE
Se clasifica como urbanizable el resto del suelo que se pretende incorporar al proceso de urbanización, dentro del modelo territorial propuesto. La estimación de la necesidad de suelo no se ha realizado en función del crecimiento de la población sino de la tendencia detectada en los diez últimos años de implantación de viviendas de primera y segunda residencia.
Se ordenan pormenorizadamente dos pequeños sectores residenciales mientras que un tercero se remitirá a su ordenación pormenorizada mediante Planes Parciales.
DIVISIÓN EN SECTORES. JUSTIFICACIÓN DE SUS LÍMITES
Se ha efectuado la delimitación atendiendo a lo dispuesto en el artículo 20 de la L.R.A.U. y 17 del Reglamento de Planeamiento como se justifica a continuación.
Se delimitan los siguientes sectores:
Sector Urbanizable Residencial SU-1, con ordenación pormenorizada.
Se sitúa al Sudeste del núcleo urbano actual, completando la trama urbana existente. Su perímetro exterior se configura con alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones, atendiendo a criterios urbanísticos aunque por el Sur se considera innecesario prever otra vía perimetral.
En él no tienen incidencia afecciones derivadas del dominio público o legislaciones sectoriales.
Los elementos de la Red Primaria en él incluida se computarán en su totalidad a efectos de estándares dotacionales (Art. 2 del Anexo al Reglamento de Planeamiento).
Sector Urbanizable Residencial SU-2, con ordenación pormenorizada.
Se sitúa al Norte del núcleo urbano actual, completando la trama urbana existente. Su perímetro exterior se configura atendiendo a criterios urbanísticos, sin atender a lindes de
propiedad: por el Norte con el límite del Sector Urbanizable Residencial SU-3 y por el Oeste con el límite de suelo no urbanizable puesto que queda garantizada la conexión de este sector con otros contiguos y con el resto del territorio, y se considera innecesario prever otra vía perimetral.
En él tienen incidencia las siguientes afecciones:
Carretera CV-211
Los elementos de la Red Primaria en él incluida (se reducen a un pequeño tramo de la travesía) se computarán en su totalidad a efectos de estándares dotacionales (Art. 2 del Anexo al Reglamento de Planeamiento).
Sector Urbanizable Residencial SU-3, sin ordenación pormenorizada.
Se sitúa al Norte del núcleo urbano actual, al otro lado de la CV-211. Su delimitación se realiza atendiendo a criterios urbanísticos, aunque está condicionada por la mencionada carretera al Sudoeste, al Sur limita con el Sector SU-2, ordenado pormenorizadamente, y al Sudeste con el Camino de Caudiel, configurado como vial perteneciente a la Red Primaria de Dotaciones, puesto que supone la prolongación del vial ya consolidado en suelo urbano y que tiene esta consideración. Al Norte limita con suelo no urbanizable. En este límite cabe distinguir dos tramos: por una parte, la franja recayente al Camino de Caudiel, en la que se hace innecesario un vial perimetral al quedar garantizada la unión con sectores contiguos y con el resto del territorio; el resto de este límite está condicionado por su topografía puesto que, por encima de esta cota no se puede garantizar, con las infraestructuras actuales, un suministro adecuado de agua potable.
En él tienen incidencia las siguientes afecciones:
Carretera CV-211.
Los elementos de la Red Primaria en él incluida (se reducen a un pequeño tramo de la travesía) se computarán en su totalidad a efectos de estándares dotacionales (Art. 2 del Anexo al Reglamento de Planeamiento).
SECTORES. SUPERFICIES
SECTOR
SUELO EN QUE SE LOCALIZARÁ
EL APRV.
OBJETIVO
ZONAS VERDES
ZV
EQUIPAMIENTOS EQ
VIARIO
RV+AV IEB TOTAL
SUPERFICIE
SU – 1 5.289 m2 885 m2 10.03 %
530 m2 6,00 %
2.118 m2
24,00% 0,45 m2t/m2s 8.822 m2
SU - 2 13.084 m2 2.421 m2 10,89 %
1.351 m2 6,08 %
5.369 m2
24,16% 0,45 m2t/m2s 22.225 m2
SU - 3 SEGÚN PLAN PARCIAL Y REGLAMENTO DE PLANEAMIENTO 0,30 m2t/m2s 45.623 m2
TOTAL SUPERFICIE SUELO URBANIZABLE 76.670 m2
Sector SU-1
Según el Reglamento de Planeamiento, en función de su Indice de Edificabilidad Bruta, el porcentaje de suelo destinado a dotaciones debe ser como mínimo el 40 %, superado por el previsto para este Sector. Los porcentajes previstos para dotaciones no viarias, equipamientos y zonas verdes son los mínimos admitidos por dicho Reglamento. Sin embargo, hay que mencionar
que, dado el reducido tamaño del Sector, la superficie reservada para zonas verdes no alcanza la mínima para considerarla jardín (JL), aunque sí todas las condiciones de las áreas de juego (AL).
Por ello se hace imposible el cumplimiento del Artículo 4 del Anexo al Reglamento de Planeamiento, en cuanto a que la superficie destinada a áreas de juego sea como máximo una quinta parte de la superficie total de zonas verdes públicas. En este sentido hay que recordar lo previsto en el Artículo 22.2 de la L.R.A.U. para las zonas de borde inmediatas al suelo urbano que ultimen la trama en coherencia formal y funcional, cual es el caso que nos ocupa.
Sector SU-2
Según el Reglamento de Planeamiento, en función de su Indice de Edificabilidad Bruta, el porcentaje de suelo destinado a dotaciones debe ser como mínimo el 40 %, superado por el previsto para este Sector. El porcentaje previsto para equipamientos supera el mínimo exigido por el Reglamento, con un 6,08 %. En cuanto a la superficie reservada para zonas verdes, tan sólo 1.141 m2 de los calificados, cabe computarlos como jardín (JL), los cuales suponen un 47.12 % del mínimo requerido, que se completa con áreas libres (AL) hasta un 10,89 % del total de superficie. Por ello se hace imposible el cumplimiento del Artículo 4 del Anexo al Reglamento de Planeamiento, en cuanto a que la superficie destinada a áreas libres sea como máximo una quinta parte de la superficie total de zonas verdes públicas. En este sentido hay que recordar lo previsto en el Artículo 22.2 de la L.R.A.U. para las zonas de borde inmediatas al suelo urbano que ultimen la trama en coherencia formal y funcional, cual es el caso que nos ocupa. Las dotaciones viarias superan el 24,00 % mínimo establecido, con un 24,16 %.
C. Justificación de no vulnerar los límites al ejercicio de la potestad de planeamiento (Art.
19 de la L.R.A.U.). Previsión del nº de viviendas.
La práctica totalidad del núcleo actual de Benafer está edificado con viviendas unifamiliares que no superan las tres alturas. La edificabilidad permitida por la Delimitación de suelo urbano vigente es de 14.181 m2/Ha. Ello considerando tres alturas en el 100 % de ocupación del Núcleo, circunstancia que no se da nunca, como tampoco se da que toda la edificabilidad permitida se consolide como residencial.
La edificabilidad que se permite en este Plan General para el Núcleo es la misma, admitiendo que el 100% pueda ser residencial, aunque no es previsible. En la Zona Residencial Extensiva del planeamiento anterior, el volumen máximo permitido por este Plan General es inferior al permitido anteriormente, con objeto de integrarla en las áreas colindantes de baja densidad. Las nuevas áreas urbanas dan como resultado, según lo previsto por este planeamiento una edificabilidad de 6.500 m2/Ha. De ello resulta un promedio para el suelo urbano de 11.821 m2/Ha. Por todo ello se cumple lo determinado en el Art. 19. A y B de la L.R.A.U.
Para las zonas residenciales nuevas se prevé una edificabilidad bruta máxima de 0,45 m2t/m2s, es decir, un máximo de 4.500 m2 de edificación residencial por Ha. El número de viviendas no se limita.
La previsión del número de viviendas se realiza en el Anexo nº 1 de esta Memoria.
D. Adecuación supramunicipal
ADECUACIÓN A PLANES DE ACCIÓN TERRITORIAL
No se han aprobado Planes de Acción Territorial que afecten al municipio de Benafer.
ADECUACIÓN DEL PLANEAMIENTO PROPUESTO AL DE LOS MUNICIPIOS COLINDANTES.
El municipio de Benafer limita al Norte con el término municipal de Pina de Montalgrao y Caudiel; al Este con los de Pina de Montalgrao y Viver; al Sur con los de Viver y Jérica y al Oeste
con los de Jérica y Caudiel. Así pues los municipios con los que linda Benafer son: Pina de Montalgrao, Viver, Caudiel y Jérica.3
Pina de Montalgrao
Cuenta con una Delimitación de Suelo Urbano aprobada definitivamente el 29 de noviembre de 1988.
Población de 207 habitantes y un término municipal de 3.320 Ha, de las cuales 6,4 Ha están clasificadas como suelo urbano y el resto, 3.313,6 Ha como suelo no urbanizable sin protección.
La calificación del suelo urbano es residencial.
En el límite con Benafer la clasificación de suelo es no urbanizable común, sin protección. Los núcleos urbanos quedan a gran distancia, no habiendo relación alguna entre ellos.
Viver
Cuenta con unas Normas Subsidiarias aprobadas definitivamente el 10 de mayo de 1990.
Población de 1.196 habitantes y un término municipal de 4.937,81 Ha, de las cuales 59,57 Ha están clasificadas como suelo urbano, 12,14 como urbanizable y el resto, 4.866,1 Ha como suelo no urbanizable, 3.594,6 Ha con protección y el resto, 1.134,49 sin protección. La calificación del suelo urbano es residencial (51,41 Ha) y dotacional (8,16 Ha) y la del urbanizable residencial (6,64 Ha) e industrial (5,5 Ha).
En el límite con Benafer la clasificación de suelo es la siguiente:
No urbanizable de Especial Protección (S.N.U.E.P.) desde el límite con Pina de Montalgrao hasta la intersección de la carretera nacional 234 con el límite entre ambos municipios. Más al Sur vuelve a aparecer esta calificación desde el límite del suelo no urbanizable de Interés hasta el límite con Jérica, en el Cerro de San Roque.
No urbanizable Genérico (S.N.U.G.), desde el punto anterior hasta la intersección de la línea de ferrocarril con el límite entre ambos municipios
No urbanizable de Interés (S.N.U.I.), desde el punto anterior hasta el Cerro de San Roque.
Los núcleos de población de Viver quedan a distancia del de Benafer, no habiendo relación alguna entre ellos.
Se han tenido en cuenta las protecciones existentes en el planeamiento vigente de Viver para el suelo no urbanizable en orden a preservar los mismos valores en zonas homogéneas, independientemente de divisiones administrativas.
Caudiel
Cuenta con unas Normas Subsidiarias aprobadas definitivamente el 26 de julio de 1.988.
Población de 705 habitantes y un término municipal de 5.970 Ha, de las cuales 35 Ha están clasificadas como suelo urbano y el resto, 5.935 Ha como suelo no urbanizable, 253,5 Ha con protección y el resto sin protección. La calificación del suelo urbano es residencial.
En el límite con Benafer la clasificación de suelo es no urbanizable común, sin protección. Los núcleos urbanos quedan a gran distancia, no habiendo relación alguna entre ellos.
3Se incluye en planos una franja de 200 m de los términos municipales colindantes con la clasificación y calificación según su planeamiento vigente
Jérica
Cuenta con unas Normas Subsidiarias aprobadas definitivamente el 13 de junio de 1.996.
Población de 1.647 habitantes y un término municipal de 7.860 Ha, de las cuales 58,87 Ha están clasificadas como suelo urbano, 1,73 como urbanizable y el resto, 7.799,4 Ha como suelo no urbanizable, 5.805 Ha con protección y el resto sin protección. La calificación del suelo urbano es residencial (50,35 Ha), industrial (1,26 Ha) y dotacional (7,26 Ha) y la del urbanizable es residencial.
En el límite con Benafer la clasificación de suelo es “no urbanizable normal”, sin protección. La regulación del suelo no urbanizabe en estas Normas Subsidiarias se remite a la Ley 4/1992 de 5 de junio sobre suelo no urbanizable.
Los núcleos urbanos quedan a gran distancia, no habiendo relación alguna entre ellos.
E. Clases de suelo. Superficies
SUELO URBANO SUELO URBANIZABLE SUELO NO URBANIZABLE
6,76 Ha 7,67 Ha 1.867,57 Ha
1.882 Ha
F. Red primaria de suelo dotacional.
EQUIPAMIENTOS Y REDES DE TRANSPORTE, COMUNICACIONES Y SERVICIOS DE CARÁCTER SUPRAMUNICIPAL
Se prevé la construcción de la autovía Levante – Aragón, actualmente en proyecto, que penetra en el término municipal de Benafer por el Oeste: al Norte el arco que forma coincide con el actual trazado de la carretera nacional 234; al Sur penetra un tramo no coincidente con la mencionada carretera, de nuevo trazado, entre el monte de San Roque de Viver y el núcleo urbano de Benafer. Se prevé un acceso desde dicha autovía, que coincide con la intersección de la carretera nacional y la autonómica CV- 211. Se refleja en planos con sus franjas de protección y afección.
Asimismo se reflejan en planos las franjas de protección de las carreteras autonómicas existentes CV-211 y CV-195, las del ferrocarril y de la vía verde que ocupa el antiguo trazado del ferrocarril minero de Sagunto a Ojos Negros.
VIARIO EN SUELO URBANO Y URBANIZABLE
Dadas las características de Benafer la mayor parte de la red viaria en suelo urbano se considerará perteneciente a la Red Primaria. Se indica en planos. Algunas calles de escasa entidad y muy limitada función urbana se consideran de la Red Secundaria.
En suelo urbanizable ordenado pormenorizadamente se señalan los viales que por tener una función estructurante pertenecen a la Red Primaria.
En suelo urbanizable no ordenado pormenorizadamente, dado el carácter de los asentamientos previsibles y su ubicación junto a vías de comunicación, este Plan no considera oportuna la inclusión de viario perteneciente a la Red Primaria salvo en lo concerniente al Camino de Caudiel, que supone la prolongación de un vial urbano ya consolidado y perteneciente a la Red Primaria y el transversal al SU-1.
ZONAS VERDES
Benafer cuenta con 157 habitantes y las nuevas previsiones no superan los 5.000 habitantes potenciales. En virtud de lo establecido en el Art. 17.2.A. de la L.R.A.U., cuando la población municipal no rebase los 5.000 habitantes, se podrán minorar la exigencia de 5.000 m2 de zona verde de la Red Primaria por cada millar de habitantes, en lo que resulte superflua para atender las necesidades sociales. Asimismo, según el Art. 36 del Reglamento de Planeamiento, en los municipios de menos de 1.000 habitantes se exime de la mencionada exigencia, debiendo reservar a tales fines la superficie que se estime necesaria para atender las necesidades sociales de la población.
Se han reservado 2.136,08 m2, de los cuales cabe considerar por sus características 670,14 m2 como Áreas de Juego (PAL) y 1.465,94 m2 como jardín (PJL).
EQUIPAMIENTOS
En cuanto a equipamientos, se mantiene la localización de los existentes, que se consideran suficientes para las necesidades de la población. Todos ellos se considerarán estructurales y por tanto pertenecen a la Red Primaria.
EQUIPAMIENTO SUPERFICIE
SUELO m2 OBSERVACIONES
OFICINAS MUNICIPALES CON JUZGADO DE
PAZ, OFICINA DE CORREOS, ETC. 172,48 ADMINISTRATIVO - INSTITUCIONAL (AD) TEMPLO CATÓLICO DE LA
TRANSFIGURACIÓN 379,61 ADMINISTRATIVO - INSTITUCIONAL (AD)
ERMITA CATÓLICA DE SAN ROQUE 70 ADMINISTRATIVO - INSTITUCIONAL (AD)
COLEGIO PÚBLICO DE ENSEÑANZA
PRIMARIA 873,26 EDUCATIVO - CULTURAL (ED). Instalada una
unidad de primaria de 25 plazas. 4
CONSULTORIO MÉDICO 148,83
ASISTENCIAL (TD). (Auxiliar, dependiente del Centro de Salud de Viver, del Centro de Especialidades de Puerto de Sagunto y del Hospital de Sagunto).
ÁREA DEPORTIVA CON PISCINAS 4.430 DEPORTIVO - RECREATIVO (RD)
LAVADERO PÚBLICO 25,76 INFRAESTRUCTURA - SERVICIO URBANO
(ID). En Suelo No Urbanizable
DEPÓSITO AGUA, ETC INFRAESTRUCTURA - SERVICIO URBANO
(ID). En suelo no urbanizable
CEMENTERIO INFRAESTRUCTURA - SERVICIO URBANO
(ID). En suelo no urbanizable
4Ver Anexo a la Memoria Nº 2
Se deberán realizar las consultas correspondientes a las Consellerías responsables en materia de Educación y Sanidad para dar por suficientes las reservas de suelo para equipamientos destinados a estos fines.
G. Red general de infraestructuras y servicios. Suficiencia de las mismas y condiciones objetivas de conexión e integración
Benafer cuenta con redes de abastecimiento de agua, saneamiento y distribución de energía eléctrica en buenas condiciones de uso y suficientes, según se ha descrito en el documento de Información
Las condiciones de conexión a las redes existentes de áreas de nueva urbanización se concretarán en los Programas.
7. ORDENACIÓN PORMENORIZADA A. Suelo Urbano
La ordenación se ha realizado con los siguientes criterios:
La ordenación pormenorizada deriva de la estructural y se adecua a ella
Ordenar y regular el casco consolidado, manteniendo las tipologías tradicionales adaptadas a las necesidades actuales, dotándolo de una normativa clara, tanto en la regulación de usos, como en las condiciones de implantación de edificación, de forma que, cuando se realicen nuevas construcciones o se sustituyan las existentes, se vaya configurando un casco urbano, ordenado y racional, mejorando con ello la calidad de vida de sus habitantes. Se especifican de una manera clara y concreta las alturas, ocupaciones y edificabilidades permitidas.
Posibilitar la transformación de las zonas periféricas y la ampliación del núcleo con tipologías e intensidades edificatorias acordes con sus relaciones espaciales, respetando y determinando viales que conecten y completen la trama urbana, en suelo urbano y urbanizable ordenado pormenorizadamente, intentando que el crecimiento que pueda experimentar el núcleo urbano de este Municipio se adapte a la morfología del existente, a la topografía de la zona y se conecten las infraestructuras.
Posibilitar la creación de espacios libres de uso y dominio públicos y equipamientos. Se establecerán en lugares en los que, siendo adecuados los terrenos, sean de fácil obtención para el Ayuntamiento o propiedad del mismo.
Proteger los inmuebles de valor artístico, histórico, paleontológico, arqueológico, etnográfico, científico o técnico.
Se admite variedad de usos y tipologías de modo semejante a cómo se ha ido produciendo tradicionalmente, reduciendo las incompatibilidades de usos a lo estrictamente necesario por cuestiones de salubridad, habitabilidad o impacto negativo de las tipologías propias de cada uso.
Se diferencian varias zonas de ordenación en función de la tendencia de implantación de la edificación que se advierte en cada una.
ORDENACIÓN SEGÚN LAS ZONAS DE ORDENACIÓN
Núcleo Histórico (NUH1)
Es el núcleo urbano tradicional de Benafer. Se trata de un conjunto de edificaciones con una trama muy clara que conserva el sello musulmán en algunas de sus calles, estrechas y recoletas y que recuerda a sus elementos defensivos en la toponimia (Eras de los Cubos, Eras del Castillo, etc), así como en la disposición de algunas manzanas que debieron apoyarse en los mismos. En su estructura cabe destacar las manzanas compactas, muy irregulares y el viario estrecho y también irregular, con numerosos callejones sin salida, pequeñas plazas y algunas de mayor tamaño correspondientes a las eras que han quedado incluidas en el casco urbano. Las edificaciones no reúnen interés singular.
El interés de este núcleo se debe a formar un conjunto con unas marcadas características morfológicas y cierta uniformidad tipológica, que constituyen testimonios informativos del pasado y las señas de identidad de la población. Asimismo tiene valor ambiental. Los parámetros y ordenanzas correspondientes a la zona son conservacionistas y se han establecido para el mantenimiento de sus constantes tipológicas y ambientales.
Se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global residencial.
Las alineaciones de viales se definen en planos O.P.-1
Las rasantes que no se definen expresamente en planos O.P.- 1 serán las naturales del terreno o las existentes en los actuales viales.
Núcleo Histórico (NUH2)
Formado por la zona de la Plaza de la Iglesia y Plaza Nueva, reconstruida por Regiones Devastadas, con el historicismo característico de estas actuaciones de posguerra. Es un conjunto unitario de fuerte implantación en la periferia del núcleo anterior y que ya forma parte de las señas de identidad de la población. Se pretende preservar los elementos definitorios de la estructura arquitectónica del conjunto. En este sentido se ha establecido la obligación de mantener el “volumen existente”.
Se configura la zona por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global equipamiento.
Las alineaciones de viales se definen en planos O.P.-1
Las rasantes que no se definen expresamente en planos O.P.- 1 serán las naturales del terreno o las existentes en los actuales viales.
Ampliación de casco
Está constituida por las áreas situadas en los bordes de los Núcleos Históricos que cierran manzanas pertenecientes a los mismos. Es necesario completar esas manzanas con las mismas tipologías, solucionando los problemas de traseras y medianerías al descubierto. En cuanto a normativa es mucho más flexible que la anterior aunque conserva algunos aspectos para no producir desequilibrios en el entorno de los Núcleos Históricos.
Se configura por la integración del sistema de ordenación por alineación de calle, la tipología edificatoria de manzana compacta y el uso global residencial.
Las alineaciones de viales se definen en planos O.P.-1
Las rasantes que no se definen expresamente en planos O.P.- 1 serán las naturales del terreno o las existentes en los actuales viales.
Viviendas adosadas
Está constituida por las manzanas periféricas del suelo urbano que se destinan a uso residencial.
Su grado de consolidación por la edificación es escaso. Se considera adecuada la implantación de bajas densidades con permisividad a la convivencia de distintas tipologías, de modo que estos suelos puedan satisfacer una demanda variada de suelo residencial.
Se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque adosado o exento y el uso global residencial.
Las alineaciones de viales se definen en planos O.P.-1
Las rasantes que no se definen expresamente en planos O.P.-1 serán las naturales del terreno o las existentes en los actuales viales.
SUPERFICIES SUELO URBANO. ZONAS DE ORDENACIÓN
ZONAS DE ORDENACIÓN CÓDIGO SUPERFICIE
m2
NÚCLEO HISTÓRICO 1 NUH 1 23..029,07
NÚCLEO HISTÓRICO 2 NUH 1 1.655,35
AMPLIACIÓN DE CASCO ACA 3.066,00
VIVIENDA ADOSADA ADO
21.978,95
TOTAL SUPERFICIE 49.729,37
DELIMITACIÓN DEL NÚCLEO HISTÓRICO. CATÁLOGO
El Catálogo de Bienes y Espacios protegidos se redacta según lo dispuesto en el artículo 17.3 de la L.R.A.U y 45 del R.P. En virtud de dichos artículos, sus determinaciones forman parte del Plan General de Ordenación Urbana de Benafer.
Su contenido y estructura deriva según el artículo 57 del R.P. del Capítulo VIII. Los Catálogos de dicho Reglamento.
Se establece la protección de algunos edificios, construcciones y elementos arquitectónicos, urbanos y zonas con restos arqueológicos en orden a la conservación de valores históricos, artísticos, arquitectónicos, paleontológicos, arqueológicos, etnológicos y sociales. No se han encontrado en este municipio elementos de especial valor botánico o natural que merezcan su inclusión en este Catálogo.
La importancia y el grado de interés de los elementos catalogados son muy distintos por lo que se diferencian niveles de protección, regulando los modos de intervención, controlando el resultado final de las obras a realizar y especificando a quien corresponde su tutela y por tanto debe autorizar dichas obras e intervenciones
Se delimitan entornos de protección de algunos de estos edificios. Otros quedan incluidos en zonas cuyos valores tipológicos o ambientales quedan salvaguardados por las ordenanzas específicas de las mismas.
La inclusión y protección de inmuebles en este Catálogo se basa en los siguientes criterios:
1. Se delimitan dos zonas diferenciadas coincidentes con las siguientes Zonas de Ordenación del Plan General:
1.1. Núcleo Histórico (NUH1), el núcleo urbano tradicional de Benafer. Se trata de un conjunto de edificaciones con una trama muy clara que conserva el sello musulmán en algunas de sus calles, estrechas y recoletas; que recuerda a sus elementos defensivos en la toponimia (Eras de los Cubos, Eras del Castillo, etc.), así como en la disposición de algunas manzanas que debieron apoyarse en los mismos. En su estructura cabe destacar:
Manzanas compactas, muy irregulares. Existe una gran manzana entre las calles del Rey, Calvario, Travesía Calvario, de las Eras y Santa Ana, con entrantes que van generando callejones sin salida, con parcelas muy estrechas, recayentes a una sola calle. El resto son de menor tamaño, con mayores profundidades en las del Este, donde se ubicaban viviendas y muy escasas en las del Este, que estaban formadas por pajares alrededor de espacios destinados a eras. Las escasas manzanas más recientes, situadas en la periferia, son de pequeño tamaño, generalmente con parcelas pasantes.
Viario estrecho e irregular, con numerosos callejones sin salida, pequeñas plazas y algunas de mayor tamaño correspondientes a las eras que han quedado incluidas en el casco urbano.
Las edificaciones no reúnen interés singular en cuanto a valores artísticos, históricos, arqueológicos, etnográficos, científicos o técnicos. El interés de este núcleo se debe a formar un conjunto con unas marcadas características morfológicas y cierta uniformidad tipológica, que constituyen testimonios informativos del pasado y las señas de identidad de la población.
Asimismo tiene valor ambiental.
La protección que se establece es ambiental. Tiene como objetivo mantener el carácter tradicional. No se pretende la conservación material de las construcciones existentes, ya que su calidad no justifica medidas en este sentido, sino el mantenimiento de sus constantes tipológicas y constructivas. En este sentido se han establecido los parámetros y ordenanzas correspondientes a la zona.
Su delimitación se establece gráficamente en el plano OE-4 de este Plan General.
1.2. Núcleo Histórico (NUH2), formado por la zona de la Plaza de la Iglesia y Plaza Nueva, reconstruida por Regiones Devastadas, con el historicismo característico de estas actuaciones de posguerra. Es un conjunto unitario de fuerte implantación en la periferia del núcleo anterior y que ya forma parte de las señas de identidad de la población.
La protección que se establece es ambiental, preservando los elementos definitorios de la estructura arquitectónica del conjunto. En este sentido se han establecido los parámetros y ordenanzas correspondientes a la zona.
Su delimitación se establece gráficamente en el plano OE-4 de este Plan General.
La información se ha obtenido de la bibliografía indicada en la Memoria Informativa del Plan General y del estudio directo del lugar.
2. Se delimitan cuatro espacios de protección arqueológica, zonas en las cuales se han encontrado restos de mayor o menor interés. Todos ellos constan en el inventario de la Consellería de Cultura y Educación. Dirección Territorial de Castellón. Son los siguientes:
El Castillejo o Castillarejo
Poblado de San Roque
Cueva Cerdaña
Los Aljezares
Se incluyen todos, por tanto, como Bienes de Relevancia Local inscribibles en el Inventario General de Patrimonio Cultural Valenciano con la consideración de espacio de protección arqueológica, según lo dispuesto en el artículo 58 de la Ley 4/1998 de Patrimonio Cultural Valenciano. Las actuaciones en ellos se atendrán a lo dispuesto en el Título III de la mencionada Ley.
3. Se incluyen:
La Iglesia Parroquial de la Transfiguración del Señor.
La Ermita de San Roque.
B. Suelo Urbanizable
Se ordenan pormenorizadamente dos pequeños sectores residenciales clasificados como suelo urbanizable, que se pretende incorporar al proceso de urbanización a corto o medio plazo, dentro del modelo territorial propuesto. Ya se han descrito y justificado su delimitación en puntos anteriores. La ordenación se ha realizado con los siguientes criterios:
La ordenación pormenorizada deriva de la estructural y se adecua a ella.
Posibilitar la creación en las zonas periféricas, ampliando el núcleo, de suelo destinado a actividades residenciales con tipologías acordes con las ya implantadas en estas zonas, intentando que el crecimiento que pueda experimentar el núcleo urbano de este Municipio se adapte a la morfología del existente, a la topografía de la zona y se conecten las infraestructuras. Con estos objetivos se han definido las correspondientes alineaciones y determinado intensidades edificatorias.
Posibilitar la creación de espacios libres de uso y dominio públicos y equipamientos.
Se admite variedad de usos y tipologías de modo semejante a cómo se ha ido produciendo tradicionalmente, reduciendo las incompatibilidades de usos a lo estrictamente necesario por cuestiones de salubridad, habitabilidad o impacto negativo de las tipologías propias de cada uso.
DIVISIÓN EN ZONAS DE ORDENACIÓN
Viviendas adosadas
Los dos sectores de suelo urbanizable ordenado pormenorizadamente se remiten al mismo tipo de ordenación. Se remiten a la ordenación de Viviendas Adosadas, de condiciones semejantes a las establecidas para el suelo urbano en la zona correspondiente. Ello porque se ha considerado adecuada la implantación de bajas densidades con permisividad a la convivencia de distintas tipologías, de modo que, estos suelos, puedan satisfacer una demanda variada de suelo residencial.
Se configura por la integración del sistema de ordenación por edificación aislada, la tipología edificatoria de bloque adosado o exento y el uso global residencial.
Las alineaciones de viales se definen en planos O.P.-1
Las rasantes que no se definen expresamente en planos O.P.-1 serán las naturales del terreno o las existentes en los actuales viales.
C. Áreas de Reparto. Aprovechamiento Tipo. Unidades de Ejecución
En suelo urbano se delimitan Áreas de Reparto según los criterios contenidos en el artículo 63.2 de la L.R.A.U.
En suelo urbanizable, el Plan General delimita Áreas de Reparto adecuando su ámbito a criterios objetivos cuales son los de la delimitación de Sectores. Cada Sector constituye un Área de Reparto.
SUELO URBANIZABLE ORDENADO PORMENORIZADAMENTE
Sector SU-1: Se delimita un Área de Reparto (SU-1) y una Unidad de Ejecución (UEU-1)
Sector SU-2: Se delimita un Área de Reparto (SU-1) y tres Unidades de Ejecución (UEU-2.1, UEU-2.2, UEU-2.3)
SUELO URBANIZABLE NO ORDENADO PORMENORIZADAMENTE
Se delimitan Unidades de Ejecución coincidentes con las respectivas Áreas de Reparto según el artículo 33.3 y 5 y 62 de la L.R.A.U.
Se resumen en el siguiente cuadro:
SECTOR
ÁREA DE
REPARTO SUPERFICIE
APROVECHAMIENTO TIPO
UNIDAD DE
EJECUCIÓN SUPERFICIE
SU – 1 SU – 1 8.822 m2 0,45 m2t/m2s U.E.U.-1 8.822 m2
SU – 2 SU – 2 22.225 m2 0,45 m2t/m2s
U.E.U.-2.1 4.637 m2
U.E.U.-2.2 7.124m2
U.E.U.-2.3 10.464 m2
SU – 3 SU – 3 45.623m2 0,30 m2t/m2s U.E.U.-3 45.623 m2
El aprovechamiento tipo se ha determinado según el artículo 64 de la L.A.R.U. No se prevén transferencias de aprovechamiento.
D. Ordenación del Suelo No Urbanizable
Las categorías de protección se establecen en cumplimiento de lo dispuesto en la Ley 4/1992 del suelo no urbanizable y su modificación según Ley 2/1997, así como en la Ley de Patrimonio de la Generalitat Valenciana. Son las siguientes:
Protección a las infraestructuras territoriales
Protección a las carreteras. Según Ley 25/1988, de 29 de julio, de CARRETERAS, Real Decreto 1812/1994, de 2 de septiembre, REGLAMENTO GENERAL DE CARRETERAS y Ley 6/1994, de 27 de marzo, de la Generalitat Valenciana, de CARRETERAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Protección al ferrocarril. Según Ley 16/1987, de 30 de julio, de ORDENACIÓN DE LOS TRANSPORTES TERRESTRES y Real Decreto 1211/1990, de 28 de septiembre, REGLAMENTO DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LOS TRANSPORTES TERRESTRES
Protección a las vías pecuarias. Según Ley 3/1995, de 23 de marzo, de VÍAS PECUARIAS.
Protección a la Vía Verde. No regulada en ninguna legislación específica. Se protege con el requerimiento de informe favorable, previo a cualquier licencia de instalación o edificicación, de la Generalitat Valenciana.
Protección a los caminos rurales
Protección paisajística y forestal. Según Ley 11/1994, de 27 de diciembre, de ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, Ley 3/1993, de 9 de diciembre, FORESTAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, Decreto 98/1995, de 16 de mayo, del Gobierno Valenciano por el que se aprueba el REGLAMENTO DE LA LEY FORESTAL DE LA COMUNIDAD VALENCIANA, Ley 11/1994, de 27 de diciembre, de ESPACIOS NATURALES PROTEGIDOS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA y Ley 5/1988, de 24 de junio REGULAN LOS PARAJES NATURALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA
Protección a los montes de utilidad pública
Montes de propiedad de la Generalitat Valenciana
Montes consorciados
Otras masas forestales
Protección hidráulica. Según Ley 29/1985, de 2 de agosto, de AGUAS y Real Decreto 849/1986, de 11 de abril, REGLAMENTO DEL DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO
Protección a los ríos y ramblas.
Protección a lugares de interés histórico – artísticos
Entorno de edificios protegidos
Protección a yacimientos arqueológicos. Según condiciones del Catálogo de Bienes y Espacios Protegidos y Ley 4/1998, de 11 de junio de PATRIMONIO CULTURAL VALENCIANO.
Protección Paisajística. Según los valores naturales del término que se han considerado dignos de protección y por adecuar las categorías y áreas de protección de este municipio a las de los colindantes.
Protección a las infraestructuras ubicadas en suelo no urbanizable.
Gaseoductos
Sistema eléctrico
Red de abastecimiento de agua, captación de agua potable, depósitos y manantiales.
Red de saneamiento
Telecomunicaciones
Protección a los equipamientos ubicados en suelo no urbanizable
Cementerio
Área deportiva municipal
Protección a la vulnerabilidad de los acuíferos. Se establece una categoría de protección que abarca las áreas de vulnerabilidad muy alta más una franja perimetral de cien (100) metros.
Protección a los deslizamientos y desprendimientos. Se establece una categoría de protección que abarca las áreas de riesgo de deslizamiento medio y alto y de desprendimientos más una franja perimetral de cien (100) metros.
Protección por razón de las pendientes del terreno. Se protegen las zonas con pendientes superiores al 20 %.
E. Tratamiento de los bienes de dominio público no municipal
Se establecen las medidas y protecciones necesarias según la legislación sectorial correspondiente.
Se prevé la construcción de la autovía de Levante a Francia, con sus accesos correspondientes según la documentación facilitada por la Demarcación Territorial del Ministerio de Fomento. Las zonas de servidumbre se clasifican como suelo no urbanizable, ya que pueden mantener un aprovechamiento agrícola racional como tal.
Se prevé la construcción de la Vía Verde en el trazado del antiguo ferrocarril minero de Sagunto a Ojos Negros.
F. Directrices y condiciones objetivas de conexión e integración para la Programación de Actuaciones Integradas delimitadas por el Plan General.
Dadas las características de la población de Benafer y el tipo de promoción inmobiliaria que se puede producir, no parece deseable determinar ninguna secuencia de su desarrollo territorial definiendo un orden básico de prioridades para la ejecución de las Actuaciones Integradas previstas.
Teniendo en cuenta su ubicación, cualquiera de las Actuaciones Integradas previstas puede ejecutarse independientemente de las demás sin provocar desajustes territoriales con su conexión e integración.
Benafer, diciembre de 2004
LA ARQUITECTA, EL INGENIERO, LA ABOGADA,
ANEXO A LA MEMORIA Nº1
JUSTIFICACIÓN DE LA PREVISIÓN DEL Nº DE VIVIENDAS
ZONA DE ORDENACIÓN
SUPERFICIE
RESIDENCIAL EDIFICABILID.
Nº VIVIENDAS ESTIMADO
PRINCIPALES POBLACION
SUELO URBANO
NUCLEO
HISTORICO 1 20.943,40 30.158,50 201 50 161
NÚCLEO
HISTÓRICO 2 - - - - -
AMPLIACIÓN
DE CASCO 3.066,00 1.962,24 13 3 10
VIVIENDAS
ADOSADAS 21.978,95 21.978,95 147 37 117
TOTAL SUELO
URBANO 361 90 289
SUELO
URBANIZABLE SR1 8.822,00 3.969,90 26 7 21
SR2 22.224,00 10.000,80 65 16 52
SR3 45.623,00 13.686,90 63 16 50
TOTAL SUELO
UBLE. 76.669 27.657,6 154 39 123
TOTAL 122.657,35 81.757,29 515 129 412
ANEXO A LA MEMORIA Nº 2
JUSTIFICACION DE LA SUFICIENCIA E IDONEIDAD DE LA RESERVA DE TERRENO PARA USO DOCENTE
