CLAUSULA TERCERA. La cláusula o esti-pulación tercera, es normalmente la relativa al pacto respecto a la forma adoptada por los otorgantes para el pago de los gastos, dere-chos e impuestos de la escritura. El art. 1.455 del Código Civil, refiriéndose a los gastos de la escritura, dice: “Los gastos de otorga-miento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
El artículo citado, al decir “los gastos de otorgamiento” se está refiriendo a la escri-tura matriz exclusivamente, que representan la mayor parte de los gastos percibidos por el Notario conforme a su arancel, aproximada-mente un 80 o 90 %, pero esta no es una regla fija, pues dependerá de la cuantía de la ope-ración. A mayor cuantía o precio mayor dife-rencia habrá entre los gastos de matriz y los de la primera copia; estos últimos, a cargo del comprador. Sigue diciendo dicho artículo “y los demás posteriores a la venta…” en-cuadrándose estos dentro de los gastos que por ley corresponden al comprador. Y termina diciendo “… salvo pacto en contrario”.
Veamos cuales son “los demás posteriores a la venta” y los “pactos en contrario” a que pueden llegar vendedor y comprador.
Formalizada la escritura de compraventa, entre particulares, (segundas o posteriores transmisiones) en el plazo de treinta días há-biles el comprador deberá obligatoriamente, presentar a liquidar a su costa el Impuesto
Jurídicos Documentados. La presentación después de dicho plazo llevará aparejada una sanción, menor o mayor, dependiendo del tiempo que transcurra desde la conclusión del plazo voluntario hasta la presentación, y en su caso, también dependiendo del retraso en la presentación además de la sanción será grava-da con los intereses de demora al tipo legal del momento. Liquidados dichos impuestos, podrá presentar la escritura a inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente. Los gastos de inscripción, también son por ley a cargo del comprador. Este último trámite es voluntario, pero muy importante si se quiere dotar de plena seguridad jurídica la operación y evitar que se cuele en el ínterin otra opera-ción, (una segunda transmisión por venta, do-nación, dación en pago o para pago de deuda, hipoteca, embargo, etc.).
Hasta aquí, los gastos que por ley corres-ponden al comprador.
Al vendedor, como se ha dicho, corres-ponde pagar “los gastos de otorgamiento de la escritura” (los gastos de matriz), pero
tam-ANALISIS DEL INSTRUMENTO PÚBLICO, 15ª PARTE
RAMÓNINFANTEGARCÍA-CONSUEGRA
Oficial de Notaria (jb) – Madrid
bién el “Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza
Urbana” comúnmente conocido como
“plusvalía municipal”, que grava el incre-mento del valor del suelo urbano y se calcula cuando se produce la transmisión de un bien inmueble de naturaleza urbana, teniendo en consideración el periodo de permanencia del inmueble en propiedad del transmitente del mismo, y el valor que tenía al comprarlo y el que tenga al venderlo. A este incremento se le aplica un gravamen que no puede exceder del 30%. Es importante aclarar que, si las par-tes han convenido que la plusvalía municipal sea a cargo del comprador será un pacto per-fectamente válido, pero solo tiene efecto entre las partes contratantes (vendedor y comprador) pero no frente a la Administración Pública (Ayuntamiento) que si no es abonada por el comprador, podrá exigir el pago al vendedor. Que lo pague el vendor tiene una ventaja y es que, este, en su de-claración de renta podrá deducirse del equi-valente al 75% de la cantidad pagada por este concepto. En cambio el comprador no podrá deducirse de cantidad alguna. Por lo tanto, el conocimiento de esto, les permitirá negociar una fórmula ventajosa para ambas partes.
No hay que olvidar que, también correrá a cargo del vendedor la “plusvalía en renta” por el incremento que haya
experi-mentado el inmueble vendido, que viene de-terminado por la diferencia entre el precio en que compró y el precio en que lo ha vendido, si este, es mayor que aquel. Esto es lo que se llama “Rendimientos Derivados de la Transmisión de Bienes Inmuebles”. A los primeros 6.000 de plusvalía se le aplica un gravamen del 19%, y al resto el 21%. En las ventas efectuadas por no residentes se le apli-ca un gravamen fijo del 19%y el adquirente-comprador, viene obligado por ley a retener del precio total de la venta el 3%a cuenta del Impuesto de la Renta de no Residentes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 25,2, del real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo por el que se aprueba el texto re-fundido de la Ley del Impuesto sobre la renta de no residentes, comprometiéndose a su in-greso en el Tesoro Público en la forma regla-mentaria establecida, de lo que el Notario in-formará a ambas partes. Es importante acla-rar para poder asesoacla-rar adecuadamente que, si la vivienda que se transmite es la “vivienda habitual del vendedor” y el importe obtenido en la venta lo reinvierte en otra vivienda que pasará a ser su “vivienda habitual” el rendi-miento obtenido en la venta, no estará gra-vado en la renta declarada por el vendedor. Es lo que llamaríamos “Deducción por Reinversión en Vivienda”.
Respecto a los pactos a que pueden llegar vendedor y comprador como dice el citado ar-tículo 1.455 del Código civil, entre particula-res (segundas o posterioparticula-res transmisiones de viviendas de venta y renta libre) podríamos decir que todo está admitido. Pueden conve-nir que todos sean a cargo del comprador, in-cluso la plusvalía municipal; que se paguen todos, incluso esta, por mitad; que los pague todos el vendedor, o en la forma o proporción que libremente acuerden.
Conviene aclarar que, la creencia genera-lizada cuando se pacta por vendedor y com-prador que todo se pagará conforme a ley es,
que “el comprador” lo paga todo excepto la plusvalía municipal. Cuando se les pregunta en la notaria si saben cuales son los gastos que según ley pagará cada uno, normalmente con-testarán que, el vendedor pagará la plusvalía y el comprador todo lo demás (notaria, im-puestos, registro, etc.). Al aclararles que no es así y que, según la ley el vendedor viene obli-gado a satisfacer los gastos de escritura ma-triz, se sorprenden y normalmente aceptarán pagar conforme a la idea que tenían. A saber: Todo el comprador, excepto la plusvalía muni-cipal que pagará el vendedor. Es muy impor-tante que en la escritura conste la fórmula elegida por las partes y quede claro qué gas-tos abonará cada una. La fórmula habitual, cuando convienen que los gastos sean paga-dos según ley, podría ser la siguiente “Los gas-tos, derechos e impuestos derivados del otor-gamiento de la presente escritura, notariales, fiscales, registrales y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, serán abonados según ley”. Pero a mayor claridad, dada la idea equi-vocada que se tiene en este aspecto como se indica anteriormente y en evitación de discu-siones posteriores que de alguna manera sal-picarán al notario por no advertir cuales de estos gastos corresponden a una de las partes y cuales a la otra, es conveniente añadir “sien-do por tanto a cargo de la parte vende“sien-dora los correspondientes a la escritura matriz y el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y a cargo de la parte compradora, los de la primera copia, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y los de inscrip-ción en el Registro de la Propiedad”.
Dada la trascendencia e importancia cuantitativa de los distintos impuestos que gravan las primeras, y segundas o posteriores transmisiones, a continuación, vamos a tratar más detenidamente los “aspectos fiscales
Comenzaremos por diferenciar los distin-tos impuesdistin-tos que gravan las transmisiones:
TPO o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
IVA o Impuesto sobre el Valor añadido.
AJD o Actos Jurídicos Documentados.
LA PLUSVALÍA o Impuesto sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana.
Las transmisiones pueden ser onerosas (ventas, permutas, daciones en pago o para pago de deudas, etc.) o lucrativas (donacio-nes, herencias, etc.)
Dado que, estamos analizando el instru-mento público desde la óptica de la com-praventa, centraremos el tema de “los im-puestos” referido solo a este tipo de transmi-siones; si bien, distinguiremos las primeras de las segundas o posteriores.
La primera transmisión, está gravada con
IVA. Las segundas o posteriores transmisio-nes, están gravadas con TPO, y en ambos casos además, con AJD.
EL IVA, es un impuesto que grava entre otras las entregas de bienes inmuebles efec-tuadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad. Lo que significa que, salvo caso de exención las entregas de bienes inmuebles efectuadas por un empresa-rio (por ejemplo, una sociedad mercantil) en el desarrollo de su actividad empresarial tri-butará por IVA.
Sin embargo, están exentas de IVAlas se-gundas y ulteriores entregas de edificaciones cuando tengan lugar después de terminada su
Las exenciones relativas a las segundas y ulteriores entregas pueden ser objeto de re-nuncia por el sujeto pasivo (vendedor) siem-pre que se cumplan los siguientes requisitos:
a) Que el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus activi-dades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total del impuesto soportado por la adquisición de los inmuebles.
b) Que la renuncia se comunique feha-cientemente al adquirente con carác-ter previo o simultáneo a la entrega de los bienes.
c) Que el adquirente justifique mediante una declaración suscrita por él, su con-dición de sujeto pasivo, con derecho a deducción total del IVA soportado por la adquisición de los inmuebles.
El tipo impositivo del IVA es del 8 % en viviendasy del 18 % en localesy se satisfa-ce por el vendedor.
Asimismo al IVA hay que añadirle un im-puesto en concepto de AJDque oscila entre el
0,50 % y el 1,50 % dependiendo de la Comunidad Autónoma correspondiente.
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documen-tados (TPO y AJD) gira sobre operaciones que no constituyen tráfico habitual de las em-presas, es decir, su ámbito de aplicación son las operaciones entre particulares. Por lo que este impuesto, es incompatible con el IVA.
Las operaciones sujetas IVA no están su-jetas a TPO, ya que el hecho imponible es dis-tinto. No obstante se da un supuesto de doble sujeción, a IVA y a TPO, en los siguientes casos:
La entrega de bienes inmuebles que se declaren sujetas y exentas de IVA, salvo re-nuncia a la exención.
Por los que se consideran sujetas a TPO
las transmisiones de inmuebles realizadas por: – Las personas que no tengan la
condi-ción de sujetos pasivos de IVA.
– Los sujetos pasivos de IVA, siempre que las transmisiones se consideren exentas del pago del IVA por deberse a una se-gunda transmisión del inmueble y no se hubiera renunciado a la exención. El tipo impositivo del IVA, como decimos, es del 8% del precio, si se trata de vivienda o de garaje anexo a la vivienda hasta dos plazas, más el 1% de AJD. En los demás casos, (plazas de garaje, locales y trasteros) será del 18%
más el 1%por AJD.
El IVA se devenga siempre en el momen-to de la entrega de bienes y servicios, y la es-critura pública equivale a la entrega de la finca, por tanto es importante tener en cuen-ta de cara a la justificación de la forma de pago del precio, que las cantidades del precio correspondientes al IVA hay que pagarlas siempre en el momento de la formalización de la escritura pública. Así mismo, las cantida-des pagadas a cuenta del precio aunque se haga mediante un contrato privado devengan
IVA. Pero en este último caso, el impuesto de
AJD se devengará al formalizarse la escritura pública. Por lo que al ser este un impuesto que paga el vendedor, pero lo repercute al com-prador, debe hacerse constar en la escritura que en ese acto, la parte vendedora a reper-cutido a la compradora el Impuesto sobre el Valor añadido equivalente a la cantidad de
X €, que esta ha abonado a la parte vende-dora para su ingreso. El pago del precio pac-tado más la cantidad correspondiente al IVA,
puede englobarse en una única cantidad ha-ciendo constar tal cantidad corresponde al
precio convenido y tal otra, al IVA, por las que la parte vendedora dará carta de pago a la compradora.
Como decimos anteriormente, las exciones relativas a las segundas y ulteriores en-tregas pueden ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo (vendedor) siempre que se cum-plan los requisitos que también se han dicho. Para este supuesto, la fórmulaa consignar en una cláusula de la escritura podría ser la si-guiente:
“Hacen constar los señores comparecien-tes, según intervienen, que esta transmisión se declara sujeta a IVA, y exenta del mismo, con-forme a lo dispuesto en el Artículo 20-Uno-22º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, regula-dora de dicho impuesto. De conformidad con lo establecido en el artículo 20-Dos de dicho texto legal, la parte vendedora hace constar que el local/vivienda, etc. objeto de la presen-te se encuentra afecto a la actividad empresa-rial de la entidad “…..” (denominación de la vendedora) y renuncia a dicha exención, toda vez que la entidad compradora, es sujeto pa-sivo de IVA, no sometido al régimen especial de recargo de equivalencia, que actúa en el ejercicio de sus actividades empresariales y tiene derecho a la deducción total del im-puesto soportado; renuncia que comunica fe-hacientemente al sujeto pasivo vendedor con carácter simultáneo a la entrega del bien transmitido, conforme al Artículo 8-1 del Reglamento del IVA, aprobado por Real Decreto1.624/1992, de 29 de diciembre.
A estos efectos, la parte vendedora, reco-noce haber recibido antes de este acto, de la entidad compradora el importe correspon-diente a dicho impuesto, que asciende a la cantidad de …….. €, cantidad que se encuen-tra incluida en el cheque comprensivo del pre-cio reseñado en la estipulación segunda por importe de …. €(consignar aquí el precio más
el importe del IVA), de los que …. €
corres-ponden al precio, dando carta de pago por
sujeción de la presente transmisión al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, concepto “transmisiones onerosas”.
El tipo impositivo de las segundas o ulte-riores transmisiones de inmuebles, sean vi-viendas, locales, garajes, trasteros o cuales-quiera otras propiedades inmuebles devenga-rán el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas ITP, al tipo del 7% y se satisface a la Comunidad Autónoma corres-pondiente por el adquirente. Hay que aclarar que, no en todas las Comunidades Autónomas el ITP es del 7%.La gran mayoría, tiene esta-blecido un tipo impositivo superior.
Decíamos antes que, las partes intervi-nientes (vendedora y compradora) pueden pactar cualquier fórmula respecto al pago de los gastos, derechos e impuestos que se de-vengarán por la transmisión. Sin embargo, en las primeras transmisiones (las que efectúa el promotor) está prohibido por la legislación que el comprador tenga que asumir gastos que por ley son del vendedor. Tales como, plusvalía municipal, parte proporcional de la escritura de declaración de obra nueva y divi-sión horizontal, cancelación de gravámenes existentes antes de la venta en los que no se subrogue el comprador, etc. La misma prohi-bición opera en las transmisiones de “Viviendas de Protección Oficial” o de precio tasado en sus distintas variantes porque, al cargar al comprador con tales gastos se estaría alterando artificialmente el precio de la venta.
Con esto concluimos el contenido de la estipulación tercera, referida a los gastos,
