ÍNDICE:
1.- DATOS GENERALES E INFORMACIÓN PREVIA
1.1.- Objeto e interés del P.E.A.U 1.2.- Antecedentes y motivaciones 1.3.- Promotor 1.4.- Equipo redactor 1.5.- Normativa urbanística 1.6.- Estado actual 2.- PROPUESTA DE MODIFICACIÓN 2.1.- Descripción
2.2.- Justificación del número de plazas de aparcamientos: 2.3.- Justificación del uso en planta baja:
2.4.- Justificación de las alineaciones de la parcela: 2.5.- Justificación acceso aparcamiento:
2.6.- Justificación de las alturas de la edificación:
3.- PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DEL PRESENTE PLAN
3.1.- Consideración de las determinaciones propuestas 3.2.- Tramitación conforme a la LFOTyU
4.- FICHA URBANÍSTICA DE LA PARCELA
4.1- P18 Plan Parcial Entremutilvas. Ficha actual 4.2- P18 Plan Parcial Entremutilvas. Ficha propuesta
5.- CONCLUSIONES
6.- ANEXO I: Viabilidad económica y estudio de movilidad.
6.1. - Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica 6.2. - Valor del suelo
1.- DATOS GENERALES E INFORMACIÓN PREVIA 1.1.- Objeto e interés del P.E.A.U:
El objeto de esta memoria es redactar el Plan Especial de Actuación Urbana que se quiere tramitar y que afecta a la Parcela 18 del Plan Parcial Entremutilvas (Valle de Aranguren), al efecto de realizar una serie de modificaciones respecto a lo prescrito en dicho Plan Parcial.
Los Planes Especiales de Actuación Urbana (en adelante P.E.A.U.) tienen por objeto desarrollar sobre el suelo urbano las determinaciones establecidas por el Plan General Municipal, o bien, justificadamente, modificarlas o establecerlas directamente, con las siguientes finalidades:
a) Regular actuaciones edificatorias.
b) Regular actuaciones de dotación.
c) Regular actuaciones de reforma o renovación de la urbanización.
El presente Plan Especial de Actuación Urbana se encuadra dentro del epígrafe a). El interés del presente P.E.A.U., precisamente, reside en el uso que la Fundación Caja Navarra va a dar a la edificación, centrada básicamente en el arrendamiento de viviendas a la gente joven, actuación que realiza en colaboración con el Excmo. Ayuntamiento del valle de Aranguren, gestionada a través de la Sociedad Nasuvinsa.
1.2.- Antecedentes y motivaciones:
La Fundación Caja Navarra es una entidad cuyo fin fundacional es el progreso social, cultural y económico de la Comunidad Foral de Navarra y su misión consiste en responder a los nuevos retos sociales, apoyando a las personas para cubrir sus necesidades básicas. En este sentido la fundación ha considerado conveniente desarrollar la promoción de un edificio de viviendas protegidas en régimen de arrendamiento. Con fecha 5 de julio de 2019 la Sociedad Pública de Suelo y Vivienda S.A. (Nasuvinsa) ha constituido un derecho de superficie a favor de la fundación sobre la Parcela P18 del sector de Entremutilvas del Valle de Aranguren.
A partir de este punto se desarrolla un concurso de proyectos, en dos Fases, con el apoyo y gestión de Nasuvinsa, para elegir un equipo que desarrolle dicho edificio destinado a alquiler social.
Así, el 22 de abril de 2020 se resuelve dicho concurso, adjudicando a Pereda Pérez Arquitectos y Lecumberri Cidoncha Arquitectos la ejecución de dicho Proyecto.
Una vez desarrollada la propuesta ganadora se analizan una serie de aspectos del Plan Parcial Entremutilvas de forma que hagan viable la operación de carácter social que se pretende desarrollar, siendo un proyecto en el que se hace especial incidencia en la accesibilidad del conjunto y de las viviendas, la flexibilidad del uso de las mismas, obteniendo la máxima calificación energética.
Es por ello que, con objeto de establecer los cambios necesarios en dicha parcela con el fin de garantizar la viabilidad de la propuesta y optimizar la inversión dado el carácter social de la intervención, los técnicos del Ayuntamiento del Valle de Aranguren han recomendado que se tramite un Plan Especial de Actuación Urbana (P.E.A.U).
1.3.- Promotor.
La Fundación Caja Navarra, con la gestión de Nasuvinsa.
1.4.- Equipo Redactor. Autores del Plan Especial de Actuación Urbana:
●Carlos pereda Iglesias, arquitecto colegiado Nº 2.203 por el COAVN. ●Óscar Pérez Silanes, arquitecto colegiado Nº 1.730 por el COAVN. ●Jokin Lecumberri Larrea, arquitecto colegiado Nº 4.995 por el COAVN. ●Antonio Cidoncha Pérez, arquitecto colegiado Nº 5.318 por el COAVN.
1.5.- Normativa Urbanística:
La normativa vigente de aplicación a esta parcela es el Plan Parcial Entremutilvas, aprobado definitivamente el 30 de marzo de 2007.
Conforme al planeamiento, la parcela P18 tiene una ficha en la que se determinan las características de la misma. (ver Anexo 1).
1.6.- Estado actual:
La parcela se encuentra urbanizada, con todas las acometidas y servicios realizados.
2.- PROPUESTA DE MODIFICACIÓN 2.1.- Descripción:
La propuesta de ordenación busca modificar el ratio de aparcamiento por vivienda, ajustar geométricamente las alineaciones de la parcela así como la proporción de los vuelos respecto de dicha alineación, la ampliación de uso vivienda (trasteros) en planta baja de la edificación, definición de las alturas máximas así como la ubicación del acceso a la planta de aparcamientos.
Se mantiene la edificabilidad definida de la parcela P18.
Todas estas modificaciones objeto del presente P.E.A.U. se acometen fruto del carácter social de la intervención y con el fin de optimizar los recursos provistos para dicha edificación.
2.2.- Justificación del número de plazas de aparcamientos:
La Normativa del Plan Parcial exige una dotación mínima de 1,5 plazas de aparcamiento por vivienda proyectada en la parcela más una serie de plazas destinadas a las futuras oficinas fruto de la cesión del local al Ayuntamiento. Viendo las condiciones físicas y geotécnicas de la parcela, así como la necesidad real de los posibles arrendatarios de las viviendas se estima que con una dotación de 1 plaza de aparcamiento por vivienda es suficiente en promociones de alquiler social. A su vez se determina que pueden ejecutarse en una única planta de sótano, facilitando la viabilidad económica de la promoción evitando problemas técnicos derivados del nivel freático.
Por lo tanto se establece que se dote a la edificación exclusivamente de una plaza de aparcamiento por vivienda.
2.3.- Justificación del uso en planta baja:
La ficha de la parcela P18 plantea una serie de superficies y usos para la planta baja de la edificación, de forma que para el uso oficinas se propone un aprovechamiento
de 788 m2 y para uso vivienda (portales) 135 m2.
Derivado de la implantación de las plazas de aparcamiento en una única planta de sótano se sitúan los trasteros de las viviendas en la planta baja del inmueble vinculados al portal. Es por ello que se aumenta la superficie de planta baja destinada a uso vivienda (portales y locales anexos), modificándose a su vez la superficie destinada a oficinas.
2.4.- Justificación de las alineaciones de la parcela:
La ficha de la parcela P18 plantea unas alineaciones tanto máximas como obligatorias. Una vez hecho el levantamiento topográfico de la urbanización existente se certifica un desfase entre la geometría existente y la propuesta por la ficha.
Así, se adopta la nueva geometría de la parcela como las alineaciones del edificio a proyectar en la P18.
Por otro lado, derivado de la implantación de los trasteros de las viviendas en planta baja, y en orden a dotar de mejores características espaciales al local destinado a oficinas, se modifican sus alineaciones máximas.
Asimismo, para optimizar las viviendas previstas se modifica el porcentaje de vuelo permitido siempre sin sobrepasar la profundidad del mismo (1 metro).
Con todo ello se aporta nueva ficha donde se recogen todas estas modificaciones, siempre bajo el parámetro del aprovechamiento máximo establecido en la ficha de la P18 del Plan Parcial de Entremutilvas.
2.5.- Justificación acceso aparcamiento:
El acceso al aparcamiento se propone desde el zócalo generado por la edificación en su cota geométrica más favorable de forma que es necesaria la cubrición de la rampa y salida de emergencia del aparcamiento situado en planta de sótano. De este modo se propone la aparición del volumen cubierto de acceso al aparcamiento fuera de los límites de la alineación máxima, por entender que el mismo pertenece al uso de aparcamiento y por lo tanto forma parte del mencionado zócalo. Dicho volumen no interferirá en cualquier caso en las luces de las viviendas quedando su coronación en cualquier caso por debajo de la cota de techo de planta baja.
2.6.- Justificación de las alturas de la edificación:
Debido a las cotas geométricas de la parcela, con un desnivel de 151 cm. en su parte más desfavorable, se aporta nueva sección donde se definen las alturas máximas en ambos puntos.
3.- PROCEDIMIENTO PARA LA APROBACIÓN DEL PRESENTE PLAN
3.1.- Consideración de las determinaciones propuestas para la parcela:
Para la parcela P18 del Plana Parcial Entremutilvas se proponen las siguientes determinaciones:
- Edificabilidad: se concreta la establecida por el plan parcial.
- Alineaciones máximas: se definen tanto alineaciones obligatorias como alienaciones máximas.
Tales determinaciones tienen consideración de determinación pormenorizada conforme alartículo 49.3 de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo:
Se entenderán como determinaciones de ordenación urbanística pormenorizadas: a) La definición detallada de las tramas urbanas, especialmente mediante las alineaciones y rasantesde las edificaciones y los elementos viarios.
d) El régimen normativo de usos pormenorizados e intervenciones admisibles y prohibidas, asícomo las condiciones que deben cumplir para ser autorizadas.
m) La definición de áreas de renovación, regeneración y consolidación y criterios básicos paradesarrollar actuaciones en suelo urbano.
3.2.- Tramitación conforme a la Ley Foral de Ordenación del Territorio y Urbanismo
Conforme al Artículo 77.6 la modificación de determinaciones urbanísticas de
cualquier tiporelativas al suelo Urbano se tramitará mediante un Plan Especial de Actuación Urbana.
Conforme al Artículo 61.5 los Planes Especiales de Actuación Urbana contendrán la
Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica prevista en el artículo 58.5.f) de esta LeyForal.
De acuerdo con lo previsto por el Artículo 7 de la Ley Foral de Ordenación del Territorio yUrbanismo y en concordancia con lo establecido por el Título IV de la Ley Foral 11/2012, de21 de junio, de la Transparencia y del Gobierno Abierto, previa la aprobación inicial delinstrumento, se establecerá un plan de participación promovido por la Fundación Caja Navarra por el que se dará a conocer a los ciudadanos a través de la publicación en la web delAyuntamiento del valle de Aranguren, publicación en el tablón de anuncios y celebración de unasesión de información y participación en dependencias municipales.
Como Anexos I a esta memoria, se incluyen la Memoria de Viabilidad y SostenibilidadEconómica.
4.- FICHA URBANÍSTICA
4.2- P18 Plan Parcial Entremutilvas. Ficha propuesta 1. INFORMACIÓN GRÁFICA
2. APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
PARCELA P18 SUPERFICIE: 1.224 m2 ALTURAS: B+4
3. USOS
PERMITIDOS P. Sótano Aparcamiento y usos complementarios de la actividad residencial y
terciario-comercial.
P. Baja Residencial, terciario-comercial y usos complementarios de la actividad
Residencial y terciario-comercial
P. Elevadas Residencial
PROHIBIDOS Todas plantas Los usos no permitidos.
4. OTRAS DETERMINACIONES
Se autorizan vuelos de 1 m. de saliente respecto a las alineaciones señaladas, siempre que los mismos no supongan más del 60% del perímetro de la alineación.
En Planta Baja no se permitirá la ubicación de viviendas, únicamente los portales de acceso a las mismas y usos complementarios de la actividad residencial.
5.- CONCLUSIONES
Como conclusión del presente P.E.A.U. cabe destacar, de nuevo, que la finalidad del mismoes la optimización de la parcela en orden al uso que se le va a dar a las viviendas propuestas: alquiler joven y social.
Todas las modificaciones propuestas van enfocadas al uso final y en ninguna de ellas se pretende obtener mayor aprovechamiento edificatorio tal y como queda reflejado en la ficha propuesta, sino más bien, se definen elementos derivados del desarrollo de la misma.
Por esta razón, y por las justificaciones aportadas más arriba, no se producen incrementosen los valores del suelo ni se generan necesidades de reservas para dotaciones.
Tal como se ha explicado, el interés del presente P.E.A.U. reside en sentar las bases normativaspara permitir la consolidación de la parcela que actualmente se encuentraen desuso y de su ejecución se beneficia directamente la población de Mutilvaen particular y del valle de Aranguren en general.
Pamplona, 04 de Agosto de 2020.
Carlos Pereda Iglesias, arquitecto Óscar Pérez Silanes, arquitecto
6.- ANEXO I. VIABILIDAD ECONÓMICA Y ESTUDIO DE MOVILIDAD 6.1.- Memoria de viabilidad y sostenibilidad económica
La modificación del planeamiento y el objeto del presente P.E.A.U. que se va tramitar son muy sencillos, ya que únicamente persigue regular el uso de esta parcela de suelo, que ya esurbano. En ningún caso se persigue aumentar la edificabilidad.
En lo que se refiere a la variable de la viabilidad y sostenibilidad económica, la regulación ymodificación que el P.E.A.U. propone para esta parcela es viable económicamente para lahacienda local ya que:
1. Las actuaciones previstas no implican ningúncoste adicional a tener en consideración por el Ayuntamiento en la medida en que lecorresponde al promotor soportar el coste de la inversión. No se requiere ningunainversión municipal dado su carácter privado.
2. Los ingresos percibidos por el Ayuntamiento que se derivan de la actuación previstaen el P.E.A.U descrito están formadas por impuestos directos (Contribución urbana,Impuesto de Actividad Económica e Impuesto sobre el Incremento del Valor de losterrenos), indirectos (Impuestos sobre construcciones, instalaciones y obras), tasasy otros ingresos (Licencias urbanísticas, licencias de aperturas).
Por lo que se puede concluir que la actuación se considera viable y sostenibleeconómicamente ya que las citadas actuaciones no van a suponer coste alguno para elAyuntamiento del Valle de Aranguren al ser una iniciativa privada; y además el Ayuntamiento va a recibir un flujo económicopositivo derivado de las citadas actuaciones y de impuestos directos que soportará elpromotor.
6.2.- Valor del suelo
El uso propuesto no supone un aumento del valor que el suelo tenía previamente al P.E.A.U. ya que, tal como señala el plan, no existe aumento alguno de laedificabilidad.
6.3.- Estudio de movilidad
Al ser una parcela urbanizada y no producirse alteración alguna en la misma, se entiende que no existen afecciones a la movilidad generados por este P.E.A.U.
Pamplona, 25 de junio de 2020.
Carlos Pereda Iglesias, arquitecto Óscar Pérez Silanes, arquitecto
