UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL
Sede Santo Domingo
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y NEGOCIOS
CARRERA DE INGENIERÍA EN FINANZAS Y AUDITORÍA, CPA
Tesis previa a la obtención del título de:
INGENIERA EN FINANZAS Y AUDITORÍA, CPA
“INCIDENCIA DE LA IMPLEMENTACIÓN Y EJECUCIÓN DEL
EXAMEN DE AUDITORÍA EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS
DE SANTO DOMINGO. CASO DE ESTUDIO: CONSTRUCTORA
CIUDAD VERDE.”
ESTUDIANTE:
LUCIA MARIBEL RIVERA ANGULO
Director de Tesis:
Ing. Fidel López
ii
“
INCIDENCIA DE LA IMPLEMENTACIÓN Y EJECUCIÓN DEL EXAMEN DE AUDITORÍA EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE SANTO DOMINGO. CASO DE ESTUDIO: CONSTRUCTORA CIUDAD VERDE.”
Ing. Fidel López MBA.
DIRECTOR DE TESIS
APROBADO
Lic. Oscar Espinoza MBA
PRESIDENTE DEL TRIBUNAL
Dra. Clemencia Carrera
MIEMBRO DEL TRIBUNAL
Msc. José Ibarra
MIEMBRO DEL TRIBUNAL
iii
LUCIA MARIBEL RIVERA ANGULO C.I. xxxxxxxxxx
El contenido de la presente investigación, es de responsabilidad del autor.
LUCIA MARIBEL RIVERA ANGULO
C.I. 080287634-2
Autora: LUCIA MARIBEL RIVERA ANGULO
Institución: UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL
Título de Tesis: “INCIDENCIA DE LA IMPLEMENTACIÓN Y EJECUCIÓN DEL EXAMEN DE AUDITORÍA EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE SANTO DOMINGO. CASO DE ESTUDIO: CONSTRUCTORA CIUDAD VERDE.”
iv
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA EQUINOCCIAL
Sede Santo Domingo
INFORME DEL DIRECTOR DE TESIS
Santo Domingo………de……….. 2015.
Lic. Oscar Espinoza
COORDINADOR DE LA CARERRA DE INGENIERÍA EN FINANZAS Y AUDITORÍA, CPA
Presente.-
Mediante la presente informo a Ud. Que la Sra.
LUCIA MARIBEL RIVERA
ANGULO, ha culminado su trabajo de investigación necesario para la obtención del
título de Ingeniera en Fianzas Y Auditoria, CPA, bajo el tema: “INCIDENCIA DE LA IMPLEMENTACIÓN Y EJECUCIÓN DEL EXAMEN DE AUDITORÍA EN LAS EMPRESAS CONSTRUCTORAS DE SANTO DOMINGO. CASO DE ESTUDIO: CONSTRUCTORA CIUDAD VERDE.”, el mismo que se efectuó bajo mi
responsabilidad como Director de Tesis designado por la Institución y autorizo su respectiva presentación.
Particular que informo para fines pertinentes.
Atentamente,
_____________________ Ing. Fidel López MBA
v
AGRADECIMIENTO
Agradezco a Dios, por haberme dado salud, vida,
perseverancia y sabiduría durante mis estudios y al realizar
este trabajo.
A mis padres quienes me dieron todo de sí para lograr
educarme y que aún continúan apoyándome, entregándome
su amor y valiosos consejos que me han servido para
terminar con mi carrera.
A la Universidad Tecnológica Equinoccial, que me acogió
en sus aulas y se convirtió en mi segunda casa, a mi director
de tesis al Ing. MBA Fidel López, por su reconocida ayuda
quien supo orientarme en el desarrollo de este trabajo de
investigación.
A todos mis profesores, quienes no solamente dictaron las
cátedras ya que más que maestros han sido verdaderamente
amigos.
vi
DEDICATORIA
Dedico este trabajo principalmente a Dios, por haberme
dado la vida y permitirme el haber llegado hasta este
momento tan importante de mi formación profesional, a mis
padres por su apoyo, consejos, comprensión, amor, ayuda en
los momentos difíciles, y por ayudarme con los recursos
necesarios para estudiar.
A mí Madre por estar siempre presente, acompañándome
para lograr este objetivo.
A mi Esposo e Hijo, y a toda la familia, porque me han
brindado su apoyo incondicional y por compartir conmigo
buenos y malos momento.
A mis profesores, gracias por su tiempo, por su apoyo así
como por la sabiduría que me transmitieron en el desarrollo
de mi formación profesional.
vii
ÍNDICE DE CONTENIDO
TEMA PÁG.
Portada…….………...i
Sustentación y aprobación de los integrantes del tribunal………....………….ii
Certificación de autoría de trabajo de titulación………..……….iii
Informe del director de tesis…….………..……...………...…....……iv
Agradecimiento……….……….….…...v
Dedicatoria……….……….……….……….vi
Índice de contenido………..………vii
Índice de cuadros……….….………xii
Índice de tablas……….….………...xii
Índice de anexos……….………..xv
Resumen ejecutivo………….………...….……….………xvi
Abstract...………….………...……….………..………...………...xvii
CAPÍTULO I MARCO CONTEXTUAL 1.1Introducción ... 1
1.1.1 Problema ... 2
1.1.1.1 Planteamiento del Problema ... 2
1.1.2. Formulación del Problema... 3
1.1.3. Sistematización del Problema ... 3
1.2 Objetivos ... 4
1.2.1 Objetivo General... 4
1.2.2 Objetivo Específico. ... 4
1.3 Justificación de la Investigación ... 4
viii CAPÍTULO
MARCO REFERENCIAL
2.1. Marco Teórico ... 6
2.1.1 Examen Especial... 6
2.1.2. Normas de Auditoría Generalmente Aceptadas ... 7
2.1.2.1 Normas Generales... 7
2.1.2.2. Normas del Trabajo de Campo ... 8
2.1.2.3 Normas de los informes ... 8
2.1.3 Planificación de la Auditoria ... 9
2.1.3.1 Obtención de una comprensión de la actividad del cliente ... 9
2.1.3.2 Preparación del programa de auditoria ... 10
2.1.3.3 Realizar el examen de auditoria... 10
2.1.3.4 Informes ... 10
2.1.3.5 Papeles de Trabajo ... 10
2.1.4 Marcas de Auditoria. ... 11
2.1.5 Índices de Referencia... 11
2.1.6 Objetivos de las marcas de auditoria ... 12
2.1.7 Pasos para el proceso de un examen especial ... 12
2.1.7.1 Actividades previas al trabajo... 12
2.1.7.2 Planificación del Trabajo de Auditoria ... 12
2.1.7.3 Preparación del Programa de Auditoria... 13
2.1.8 Realizar el examen especial ... 13
2.1.8.1 Informe Especial de Auditoria ... 14
2.1.9 Cuentas y documentos por cobrar y transacciones de ventas ... 14
2.1.10 Control Interno de las transacciones de ventas y de las cuentas por cobrar ... 15
2.1.11. Cuentas y documentos por cobrar clientes ... 16
2.1.11.1 Fuentes y naturaleza de las cuentas por cobrar ... 16
2.1.11.2 Control interno de las transacciones de ventas y de las cuentas por cobrar clientes ... 16
2.1.11.3 Las principales consideraciones de control aplicables a la creación de la cuenta por cobrar ... 17
ix
2.1.12 Normas Internacionales de Información Financiera NIIF ... 19
2.1.13 Procesos de Auditoria ... 20
2.1.14 Auditoría de Cuentas por Cobrar. ... 22
2.2 Marco Conceptual... 22
2.2.1 Estructura Organizacional ... 22
2.2.2 Evidencia suficiente y competente ... 22
2.2.3 Control Interno ... 23
2.2.4 Métodos ... 23
2.2.5 Técnicas de auditoria ... 23
2.2.6 Muestreo de auditoria ... 23
2.2.7 Exámenes Especiales de Auditoria ... 24
2.2.8 Políticas de Cuentas por cobrar ... 24
2.2.9 Muestreo Estadístico en la Auditoria... 24
2.2.10. Confiabilidad en el Control Interno ... 24
2.2.11. Papeles de Trabajo de la auditoria operacional ... 24
2.2.12. Preparación de papeles de trabajo ... 25
2.2.13. Objetivo de los Estados Financieros ... 25
2.2.14. Ingresos ... 25
2.2.15. Evaluación de Riesgos ... 25
2.2.16. Programa de Auditoria Operacional ... 25
2.2.17. Hoja de Trabajo. ... 26
2.2.18. Cuentas por Cobrar ... 26
2.3 Marco Legal ... 26
2.3.1 Resolución emitida por la Superintendencia de Compañías ... 26
2.3.2. Ley de Compañías, Legislación Conexa y Concordancias... 30
2.3.3 Resolución Emitida por la Superintendencia de Compañías sobres las Normas Internacionales de Información Financiera ... 31
2.4 Marco Temporal/Espacial... 33
CAPÍTULO III METODOLOGÍA DE LA INVESTIGACIÓN 3.1Hipótesis ... 34
x
3.1.1.1 Investigación Explicativa ... 36
3.1.1.2 Investigación Observacional... 36
3.1.1.3 Investigación Descriptiva ... 36
3.2 Método de investigación ... 36
3.2.1. Método Inductivo ... 36
3.2.2. Método Deductivo ... 37
3.2.3. Método de Análisis ... 37
3.2.4. Método de Síntesis... 37
3.3. Fuentes y técnicas para la recolección de la información ... 38
3.3.1. Fuentes Primarias ... 38
3.3.2. Fuentes Secundarias ... 38
3.3.3. Fuentes Terciarias ... 38
3.3.4. Técnicas ... 38
3.4. Población y muestra... 39
3.4.1 Población ... 39
3.4.2 Muestra ... 39
3.5 Condiciones de Prueba ... 40
3.5.1 Control Interno de las Cuentas por Cobrar ... 41
3.6 Análisis e interpretación de datos ... 45
3.6.1. Interpretación y tabulación de las encuestas realizadas a los Empleados ... 45
3.7. Análisis de la documentación de los clientes ... 79
CAPÍTULO IV RESULTADO Y DISCUSIÓN 4.1 Análisis de incidencia de la implementación y ejecución del examen de auditoria en las empresas constructoras de Santo Domingo, caso constructora Ciudad Verde………97
4.1.1 Carta Compromiso para realizar el Examen de Auditoria a la Constructora Ciudad Verde ... 98
4.1.2 Aceptación de la carta compromiso para la ejecución de la Auditoria a la Cuenta por Cobrar de la Constructora Ciudad Verde. ... 99
4.2 Memorándum de Planificación ... 100
xi
4.4. Hallazgos de Auditoria ... 103
4.5. Matriz de Riego de Cuentas por Cobrar ... 106
4.6 Carta de Control Interno ... 110
4.7 Hoja de trabajo de las cuentas por cobrar clientes... 113
4.7.1 Cédula sumaria de las cuentas por cobrar clientes ... 114
4.8 Cédulas narrativas... 119
4.9 Análisis del cumplimiento de la reglamentación ... 121
CAPÍTULO V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 5.1. Conclusiones ... 122
5.2. Recomendaciones ... 123
Bibliografía……….124
xii
INDICE DE CUADROS
TEMA PÁG.
Cuadro N° 1 Indicadores………....35
Cuadro N° 2 Verificación de saldos de la cuenta por cobrar clientes…….…...43
Cuadro N°3 Verificación de saldos de la cuenta por cobrar clientes………....44
Cuadro N°4 Cuestionario de control interno……….….101
Cuadro N°5 Hallazgos de cuentas por cobrar clientes…………..………..104
Cuadro N°6 Hallazgo en los mayores auxiliares de las cuentas de control……...105
Cuadro N°7 Matriz de riesgo………...106
Cuadro N°8 Hoja de trabajo ………..……….…....…...113
Cuadro N°9 Cédula sumaria………...……...114
Cuadro N°10 Cédula analítica……….…..……..116
Cuadro N°11 Cédula narrativa……….……….119
xiii
ÍNDICE DE TABLAS
TEMA PÁG.
Tabla N° 1 Se saldan con regularidad los mayores ….……….………….…...…45
Tabla N° 2 Clasifica el cliente por vencimiento las cuentas……….……....47
Tabla N° 3 Revisa un funcionario periódicamente las cuentas………..…...48
Tabla N°4 Se fija una reserva suficiente para cuentas incobrables……….….……49
Tabla N°5 Aprobación de un funcionario para la baja de cuentas incobrables………....51
Tabla N°6 Aprueba un funcionario autorizado los ajustes en los créditos……….……..52
Tabla N°7 Control adecuado sobre la cuenta incobrables …...……….……...53
Tabla N°8 Están numeradas en secuencia las notas de crédito………...55
Tabla N°9 Hay una Persona autorizada para revisar la numeración notas de crédito…..56
Tabla N°10 Se envían estados mensuales a todos los clientes……….…….57
Tabla N°11 Hay un persona que comprueba los estados de los clientas a crédito……..59
Tabla N°12 Se envía por correo los estados de los clientes ………..…………..60
Tabla N° 13 Hay control de los estados de los clientes enviados por correo….……….61
Tabla N°14 Ratifica el cliente los saldos de las cuentas ………...…62
Tabla N°15 Está el departamento de crédito separado de la contabilidad….……..…....64
Tabla N°16 Reclamaciones de los clientes sobre partidas y diferencias…………...……65
Tabla N°17 Existe una persona responsable los descuentos realizados por ventas...66
Tabla N°18 El tenedor de las cuentas por cobrar está separado de otras operaciones…68 Tabla N°19 Funcionario autorizado para pagar el desistimiento de un cliente…...……...69
Tabla N°20 Funciones de los tenedores de libros ………....71
Tabla N°21 Verifica la división de cobranzas el trabajo del tenedor de libros…….…....72
Tabla N°22 El tenedor de libros de las cuentas por cobrar………....…...74
Tabla N°23 Se exige el cumplimiento de los plazos de los créditos……….…....75
Tabla N°24 Se llevan como saldos de cuentas por cobrar comerciales otros rubros…...77
Tabla N°25 Si las cuentas por cobrar están pignoradas como garantía de un préstamo...78
Tabla N°26 Las Carpetas de los Clientes cuentan con Cédula de identidad……….…...79
Tabla N°27 Las Carpetas de los Clientes tienen Certificado de votación……….80
Tabla N°28 Las Carpetas de los Clientes tienen la de aprobación MIDUVI o BIESS...82
Tabla N°29 Las Carpetas de los Clientes cuentan con la Solicitud de crédito…….…...83
xiv
Tabla N°31 Las Carpetas de los Clientes cuentan con el Comprobante del anticipo….…86
Tabla N°32 Las Carpetas de los Clientes cuentan con el Comprobante notarial………..87
Tabla N°33 Las Carpetas de los Clientes cuentan con Comprobante pago abogado…….88
Tabla N°34 Las Carpetas de los Clientes cuentan con la Autorización de débito…….…90
Tabla N°35 Las Carpetas de los Clientes cuentan con la Tabla de amortización………..91
Tabla N°36 Las Carpetas de los Clientes cuentan con el recibo de ingreso a caja……...92
Tabla N°37 Las Carpetas de los Clientes cuentan con el Acta de entrega recepción…. .94
Tabla N°38 Las Carpetas de los Clientes cuentan con la copia de la Escritura………....95
xv
ÍNDICE DE ANEXOS
TEMA PÁG.
Anexo N° 1 Símbolos utilizados como marcas de auditoria……….…….……129
Anexo N°2 Letras o números para identificar las cuentas de balances…………..…..131
xvi
RESUMEN EJECUTIVO
La Empresa Constructora Ciudad Verde de Santo Domingo de los Colorados, se dedica a
la venta y construcción de viviendas de interés social, por lo tanto el presente trabajo de
tesis se desarrolla con la finalidad de realizar un examen de auditoria a la cuenta por cobrar
clientes para mejorar la liquidez de la empresa.
En el capítulo I, nos encontramos con el Marco Contextual, en el cual se desarrolla el
planteamiento del problema a investigar, objetivos y la justificación del trabajo.
En el capítulo II, se enfoca en los fundamentos teóricos del tema investigado, a través del
análisis de los conceptos citados de varios autores, lo que permite sustentar la
investigación; entre los temas encontrados el significado de papeles de trabajo, marcas de
auditoria, auditoría de cuentas por cobrar, entre otros.
En el capítulo III, se encuentra la metodología de la investigación, el área de estudio y las
técnicas utilizadas y el desarrollo del tema.
En el capítulo IV, se encuentra el resultado y discusión del examen de auditoria a la cuenta
por cobrar clientes para mejorar la liquidez de la empresa mediante la recuperación de
cartera vencida; además encontramos la carta de compromiso los respectivos papeles de
trabajo y el informe del auditor, entre otros.
En el capítulo V, encontramos las conclusiones del trabajo desarrollado y las
recomendaciones que se aportan para mejorar el control de la cuenta por cobrar clientes en
xvii ABSTRACT
Ciudad Verde of Santo Domingo de los Colorados is a construction company engaged in
the construction and sales of affordable housing units. Hence, this thesis, which is
developed with the aim of conducting a review and audit of accounts receivable from its
customers to ensure improvements on the company’s liquidity.
In Chapter I, the Contextual Framework is centered on the problem statement that is
developed to investigate the objectives and reasons for carrying out this work.
In Chapter II, the focus is on the theoretical foundations of the subject matter, through the
analysis of the concepts already mentioned by several authors, allowing space for further
research work and investigation. Among the subjects treated in this work are, the meaning
of working papers, audit of accounts receivable etc.
In Chapter III, research methodology is treated, also the survey/study area and the adopted
and applied techniques and finally, the development of the research topic.
In Chapter IV, we have the results and analysis of the information gathered from field
surveys and discussion of the audits carried out on the accounts receivable of the
company’s customers to enhance the liquidity of the company through the recovery of
overdue debts; we also found the letter of commitment, the respective working papers and
the auditor's report, among others.
Chapter V, we find the conclusions of the work performed and recommendations provided
to improve the management of the accounts receivable customers in the Ciudad Verde
CAPÍTULO I
MARCO CONTEXTUAL
1.1Introducción
En el Ecuador el sistema constructivo se ha convertido en una de las herramientas
importantes dentro del presupuesto del Gobierno Nacional por ser un generador de fuentes
de trabajo para las familias ecuatorianas.
El sistema constructivo privado en menor escala igual es un generador de fuentes de
trabajo de impuestos y son muy importantes en la economía del país.
Las empresas constructoras en el Ecuador y como en todo el mundo han sido blanco para
que se conviertan en empresas que se pueden convertir en escudos para lavar dinero; por lo
que la legislación ecuatoriana se ha visto en la necesidad de ir implementando controles a
las empresas constructoras, al exigir que se presenten y se cumplan con normas y
procedimientos administrativos y contables.
Es por eso que hoy en día la exigencia que de las Empresas Constructoras presenten sus
balances en base a los principios y Normas Internacionales de Información Financiera, que
emitan reportes sobre el lavado de activos, se convierte a que estás empresas vayan
cambiando sus esquemas administrativos, operativos y financieros.
Para que logren armar estructuras administrativas con procedimientos de control interno,
así como financiero, que permitirán crecer o desarrollarse en base a la legislación interna
vigente.
Es por eso que con el caso de la Constructora Ciudad Verde se ha considerado para
realizar este tema de investigación y poner en práctica los conocimientos adquiridos en la
Se ha podido verificar la falta de procedimientos, controles, y de normas que estás
empresas no las cumplen y las siguen administrando como empresas unipersonales o
familiares.
Es por eso que se hace factible este estudio
1.1.1 Problema
¿Cuál será la incidencia de la implementación y ejecución del examen de auditoria en las empresas constructoras de Santo Domingo. Caso de estudio: Constructora Ciudad Verde,
año 2014?
Causa: Incidencia de la implementación y ejecución del examen de auditoria en la constructora CIUDAD VERDE.
Efecto: Mantener un control eficiente y eficaz en el departamento de cartera
1.1.1.1Planteamiento del Problema
La Constructora Ciudad Verde, ha experimentado desde su creación hasta la actualidad
evolución y crecimiento en diferentes aspectos, pues todo lo que se encuentra relacionado
y vinculado a la construcción de vivienda se ha convertido en uno de los negocios más
importantes en la economía del país.
Es así que los últimos 10 años en Santo Domingo, se ha incrementado la construcción de
proyectos de vivienda a todo nivel social y económico; son varias empresas constructoras
quienes están ofertando proyectos de vivienda donde prevalecen los de interés social, con
los antecedentes antes mencionados, en las empresas constructoras inmobiliarias, se
vuelve indispensable llevar un control mediante la realización de un examen especial sobre
Se ha detectado en la empresa, la falta de control interno en la gestión de recuperación de
cartera, no existe archivos o registros de los cobros realizados diariamente, no existe un
sistema automático de control de cobros del capital e intereses, no existen control en la
baja de saldos de las cuentas por recuperar.
La falta de comunicación entre las áreas de ventas y cartera son factores internos que no
permiten tener un eficiente control interno.
1.1.2. Formulación del Problema
¿Cuál sería la incidencia de la implementación y ejecución del examen de auditoria en las
empresas constructoras de Santo Domingo, caso especial Constructora CIUDAD VERDE,
S.A., año 2014?
1.1.3. Sistematización del Problema
¿Cuál sería el beneficio de realizar un análisis de la empresa?.
¿Cuáles serán los tipos de papeles de trabajo que debo analizar?.
¿Cuál sería la necesidad de evaluar el Sistema de Control Interno?.
¿Sería necesario revisar la información física de la documentación?.
¿Será indispensable realizar el análisis de los registros contables de por lo menos dos
períodos?.
1.2Objetivos
1.2.1 Objetivo General
Elaborar un examen de auditoria orientado a mejorar los procesos de control interno en
las cuentas por cobrar clientes que permitan establecer estrategias para solucionar la
liquidez en las empresas constructoras de Santo Domingo: caso de estudio Constructora
Ciudad Verde, 2014.
1.2.2 Objetivo Específico.
Analizar la estructura, organizacional y las funciones del personal de la Constructora Ciudad Verde.
Verificar la legalidad y fiabilidad en la administración y control de las ventas a crédito realizadas en la Empresa Constructora Ciudad Verde.
Evaluar el sistema de control interno para establecer el área crítica que afecta en el registro de plazos y fechas de vencimientos de los dividendos de las ventas realizadas
por la Empresa.
Verificar si la empresa tiene y aplica los reglamentos, métodos y políticas para un mejor control.
1.3Justificación de la Investigación
El examen especial a la cuenta por cobrar clientes de la constructora consistió en el
análisis de los documentos de respaldo que nos ayudan a verificar el cumplimiento de
reglamentos establecidos en las constructoras, veracidad de saldos, para ello se debe poner
en práctica herramientas importantes y necesarias, tales como: información financiera,
manuales de procedimientos, procesos de ventas, gestión de cobros, del personal y gestión
las Normas Ecuatorianas de Contabilidad, las Normas Internacionales de Información
Financiera, Normas de Auditoría, Resoluciones de la Superintendencia de Compañías; y,
el análisis y aplicación de estas herramientas en la constructora en beneficios de la
rentabilidad para los accionistas.
Además, ayudar a un mejor control y seguimiento de cartera de la Constructora,
obteniendo una mayor rentabilidad, esta tendrá la oportunidad de expandirse y ofrecer más
plazas de trabajo a la sociedad; también al aumentar su rendimiento brindará mayores
beneficios a sus empleados, mejorando la calidad de vida de quienes la conforman.
1.3.1 Viabilidad
De acuerdo a la investigación realizo se utilizaran materiales, talento humano, recursos
CAPÍTULO II
MARCO REFERENCIAL
2.1.Marco Teórico
2.1.1 Examen Especial
Para lograr establecer la incidencia que implica realizar un examen especial él marco
teórico se basará en las siguientes teorías:
Las empresas constructoras requieren llevar un sistema contable que no es más que pautas,
normas, procedimientos, etc., para controlar un registro correcto de las transacciones u
operaciones y suministrar información financiera de una empresa por medio de la
organización, clasificación, y cuantificación de las informaciones administrativas y
financieras que se suministre.
Es por eso que se hace necesario el realizar un examen especial de auditoria a cuentas por
cobrar clientes, con el fin de evaluar que los procedimientos o procesos de esa área se estén
aplicando de acuerdo a las normas, principios establecidos en la ley y las políticas,
métodos establecidos por la organización.
Es por eso que los exámenes e informes especiales se los efectúa cuando éstos se hallan
relacionados, de manera general, con las siguientes circunstancias o condiciones:
Estados financieros preparados de acuerdo a una base contable ajena a los principios de contabilidad generalmente aceptados.
Cumplimiento de aspectos determinados por disposiciones o facultades legales, para determinados propósitos o en cumplimiento de convenios del Estado contraídos
específicamente para tales efectos.
Requerimientos regularizadores de estados financieros auditados.
Información referente a proyecciones financieras, estudios de factibilidad o de servicios gerenciales. Los informes que, a este respecto, emiten los auditores, deben ser
planeados y formulados con miras a dejar claramente establecidos los propósitos y las
condiciones de su examen.
2.1.2. Normas de Auditoría Generalmente Aceptadas
“La existencia de las normas de auditoria generalmente aceptadas (GAAS) es evidencia de
que los auditores están muy interesados en el mantenimiento de una alta y uniforme
calidad del trabajo de auditoria por parte de todos los contadores públicos independientes”.
(O Ray Whittington y Kurt Pany, 2000)
2.1.2.1 Normas Generales
La auditoría debe ser realizada por una persona o personas que tengan una capacidad
técnica adecuada e idoneidad como auditores.
En todos los asuntos relacionados con la labor asignada, el auditor o los auditores deben mantener una actitud mental de independencia.
2.1.2.2. Normas del Trabajo de Campo
El trabajo debe ser planeado adecuadamente y los asistentes, deben ser supervisados
apropiadamente.
Para planear y determinar la naturaleza, periodicidad y medida de las pruebas que deben realizar, la auditoria debe obtener una comprensión suficiente del control
interno.
Debe obtenerse suficiente evidencia competente o válida a través de la inspección, la observación, las indagaciones y las confirmaciones para proporcionar una base
razonable que permita dar una opinión relacionada con los estados financieros bajo
auditoria. (O Ray Whittington y Kurt Pany, 2000)
2.1.2.3Normas de los informes
El informe debe establecer si los estados financieros han sido presentados de acuerdo
con los principios de contabilidad generalmente aceptados.
El informe debe identificar aquellas circunstancias bajo las cuales dichos principios no han sido observados consistentemente en el período actual en relación con el período
anterior.
Debe considerarse si las revelaciones informativas en los estados financieros son razonablemente adecuadas, a menos que en el informe se especifique lo contrario.
El informe debe contener bien sea la expresión de una opinión relacionada con los estados financieros, tomados como un todo, o una declaración en el sentido de que no
es posible expresar una opinión. Cuando no es posible expresar una opinión global,
deben establecerse las razones para ello. En todos los casos en los cuales el nombre de
indicación inequívoca clara de la clase de trabajo del auditor, si existe, y del grado de
responsabilidad que está aceptando.
2.1.3 Planificación de la Auditoria
Para llevar a cabo el Examen de Auditoria debemos conocer la actividad a la que se dedica
la empresa y plantear al cliente los términos de trabajo.
2.1.3.1Obtención de una comprensión de la actividad del cliente
Los auditores deben conocer el funcionamiento del negocio, para diseñar una estrategia
efectiva que les permita emitir una opinión sobre la razonabilidad de los estados
financieros del cliente, como punto de partida el auditor debe tomar en cuenta los
siguientes factores externos:
Barreras al ingreso
fortaleza de los competidores
poder de negociación de los proveedores de materias primas y mano de obra
poder de negociación de los clientes
Se continua con el análisis de la planificación, una revisión analítica de la cuenta a
examinar y datos del cliente que nos ayuden a desarrollar de manera eficiente y eficaz el
2.1.3.2 Preparación del programa de auditoria
En el programa de auditoria se establecen los objetivos del área a auditar en este Caso
cuentas por cobrar clientes, luego se procede a la identificación de controles y evaluación
de los riesgos de control interno.
2.1.3.3 Realizar el examen de auditoria
Es el proceso donde ya se efectúa las pruebas de cumplimiento y sustantivas que se
establecieron para el programa de auditoria, para proceder a evaluar los resultados
obtenidos y la veracidad de la evidencia para detectar con facilidad hallazgos de auditoria.
2.1.3.4 Informes
Después de obtener la información necearía al término de la auditoria, puede proceder a
emitir su opinión conclusión o recomendaciones sobre los hallazgos encontrados, se realiza
mediante una carta dirigida a la gerencia.
2.1.3.5 Papeles de Trabajo
Los papeles de trabajo se constituyen en la herramienta más importante para la persona
encargada de realizar el examen especial o cualquier tipo de auditoría; la información
necesaria, suficiente y competente va ayudar a detectar hallazgos para identificar en donde
se encuentra el problema de la cuenta por cobrar clientes.
Los papeles de trabajo son revisados con las Normas de Auditoria Generalmente
Aceptados, el tiempo de la auditoria en un 30% se debe dedicar a la planificación en la que
se realiza las siguientes:
especifica.- se direcciona al trabajo planificado por áreas o cuentas.
2.1.4 Marcas de Auditoria.
Son signos que utiliza el auditor para señalar el tipo de procedimiento que representa en su
papel durante la revisión de las transacciones realizadas dentro de la empresa.
Las marcas son símbolos que se registran de la siguiente manera: las que tienen
información se registran a la derecha de la información verificada y al momento de ser
extensa la información se utiliza un paréntesis rectangular que nos ayuda a identificar de
manera concreta la información sujeta a revisión y en el centro se ubica la marca.
Las marcas utilizadas en el Examen de Auditoria de las cuentas por cobrar clientes son las
siguientes; (Anexo N°01).
2.1.5 Índices de Referencia
Para facilitar su localización, los papeles de trabajo se marcan con índices que indiquen
claramente la sección del expediente donde deben ser archivados, y por consecuencia
donde podrán localizarse cuando se lo necesite.
En términos generales el orden que se les da en el expediente es el mismo que presentan
las cuentas en el estado financiero. Así los relativos a caja estarán primero, los relativos a
cuentas por cobrar después, hasta concluir con los que se refieran a las cuentas de gastos y
cuentas de orden.
Los índices se asignan de acuerdo con el criterio anterior y pueden usarse para este objeto,
números, letras o la combinación de ambos. (Cook, Jhon W. y Gary M., 1999)
En este sistema las letras simples indican cuentas de activos, las letras dobles indican
2.1.6 Objetivos de las marcas de auditoria
Dejar constancia del trabajo realizado
Agilitar la supervisión, ya que permiten comprender de inmediato el trabajo realizado.
Ayudar a identificar y clasificar las técnicas y procedimientos utilizados en la auditoria.
2.1.7. Pasos para el proceso de un examen especial
El proceso para efectuar un examen especial es el siguiente:
2.1.7.1 Actividades previas al trabajo
Es muy importante conocer las actividades previas a la ejecución del trabajo para ello se
debe tomar en consideración la aceptación y continuidad del cliente ya que esto significa el
comienzo del proceso, luego de aquello se deben establecer los términos de trabajo donde
se entienda por parte de los clientes los beneficios y limitaciones al realizar un examen
especial, el cual se realiza conforme a las normas de auditoria generalmente aceptadas y se
convierte en indispensable la realización de una carta convenio.
2.1.7.2 Planificación del Trabajo de Auditoria
El siguiente paso es la planificación del trabajo donde es necesario comprender el negocio
y este comienza con el levantamiento de la información para desarrollar el memorándum
de planificación, para ello es necesario tener amplio conocimiento del negocio y naturaleza
de las operaciones, se continua con el análisis de la planificación es decir una revisión
analítica de la cuenta a examinar y datos del cliente que nos ayuden a desarrollar de
Es indispensable conocer los procedimientos y principios contables que sigue la entidad y
la uniformidad con que han sido aplicados, así como los sistemas contables utilizados para
registrar las transacciones relacionadas a la cuenta a auditar y a las que la afecten
directamente, que nos ayude a realizar los análisis respectivos, para así detectar las
posibles debilidades; por ende también el grado de eficacia y fiabilidad esperado
inicialmente en los sistemas de control interno.
“los objetivos críticos de auditoría generalmente son aquellos que, en relación a un
determinado saldo de cuenta, implican un riesgo significativo de error sustancial, un
considerable grado de juicio o de dificultad de obtener evidencia de auditoria o de aplicar procedimientos de auditoria”.(KPMG Parte II, 2002)
2.1.7.3 Preparación del Programa de Auditoria
En el programa de auditoria se establecen los objetivos del área a auditar en este caso de la
cuenta de inventarios, una vez establecidos los objetivos de la cuenta se procede a la
identificación de controles y evaluación de los riesgos de control interno, una vez
identificados se seleccionan los procedimientos para probar dichos controles; es decir, se
recurre al diseño de pruebas de cumplimiento que nos va a permitir obtener evidencia
sobre cómo se encuentra funcionando el control interno según el diseño establecido para la
misma.
Se procede con la selección de procedimientos sustantivos, es decir un estudio más
detallado, profundo de la cuenta; que nos van a ayudar a detectar las deficiencias de control
interno.
2.1.8 Realizar el examen especial
En este proceso ya se efectúan las pruebas de cumplimiento y sustantivas que se
establecieron para el programa de auditoría; una vez ya completo los procedimientos se
proceden a evaluar los resultados obtenidos la suficiencia y propiedad de la evidencia de
Se recomienda la utilización de técnicas de auditoria que nos ayudarán a detectar y facilitar
encontrar hallazgos de auditoria.
2.1.8.1 Informe Especial de Auditoria
Una vez cumplido con el proceso de auditoria el profesional se encuentra preparado para
emitir los respectivos criterios, conclusiones y recomendaciones sobre los hallazgos de
auditoria encontrados, este se lo realiza mediante una carta remitida a la gerencia.
“Revelación de carácter informativo sobre ciertos aspectos de los estados financieros u operaciones de una entidad o empresa, efectuado cuando la relación del informe corto
estándar no es el apropiado y requiere una redacción especial en la sección relativa a la
opinión, enfocada específicamente en determinar las deficiencias o irregularidades que pudieron haber.”(Davalos A.N., 1990)
2.1.9 Cuentas y documentos por cobrar y transacciones de ventas
Debido a que las transacciones de ventas y los documentos y cuentas por cobrar a los
clientes están tan estrechamente relacionadas, estás pueden ser consideradas conjuntamente
en un análisis de objetivos y procedimientos de auditoría. En términos amplios, las ventas
y el ciclo de cobros incluyen el recibo de pedidos de los clientes, el envío y facturación a
los clientes y la contabilización y cobro de las cuentas respectivas.
“Las cuentas por cobrar incluyen no solamente el reclamo de derechos frente a los
clientes, que surgen de la venta de bienes o servicios, sino también una diversidad de
derechos misceláneos, como préstamos a altos ejecutivos, o empleados, préstamos a
subsidiarias, derechos frente a diversas firmas, derechos por reembolsos y avances a
2.1.10 Control Interno de las transacciones de ventas y de las cuentas por cobrar
El contar con controles internos en las cuentas por cobrar es importante, con la ayuda de
anexos por clientes que debe tener la constructora al registrar las ventas de las viviendas a
crédito, en caso de no contar con estos controles se hace difícil su recuperación y se
convierte en un riesgo por la falta de liquidez.
“Los controles ineficaces sobre las cuentas por cobrar pueden ser costosos para un
negocio. Cuando los controles sobre las ventas a crédito son inadecuados, son casi
inevitables las grandes pérdidas por créditos
Para evitar esas dificultades, son necesarios los controles adecuados y confiables sobre
las ventas a crédito. Generalmente el control interno sobre las ventas a crédito se ve
fortalecido por una división de funciones de manera que los diferentes departamentos o
individuos son responsables por 1) la preparación de toma del pedido de ventas, 2) la
aprobación del crédito, 3)la entrega del producto, 4) los despachos, 5) la facturación, 6)
la verificación de la factura, 7) el manejo de cuentas de control, 8) el manejo de los libros
mayores de los clientes, 9) la aprobación de las devoluciones y rebajas en ventas, 10) la autorización de castigos de cuentas incobrables. Cuando este grado de subdivisión de
funciones es factible, es probable que los errores accidentales sean detectados
rápidamente a través de la comparación de documentos y de sumas que surgen de
unidades independientes de la empresa”. (O Ray Whittington y Kurt Pany, 2000).
En definitiva el tener debilidades al no tener de manera oportuna y efectiva herramientas
financieras como flujos de caja, estados de resultados, balances para la toma de decisiones
2.1.11. Cuentas y documentos por cobrar clientes
2.1.11.1 Fuentes y naturaleza de las cuentas por cobrar
Las cuentas por cobrar justifican el reclamo de derecho frente a los clientes, que surgen de
la venta de bienes o servicios, es el rubro que permite a la empresa tener liquidez y
prestigio, Deben ser revisadas y analizadas para su buen manejo y eviten perdidas de
efectivo que deben ser recuperados en cierto plazo, estas se presentan en el Activo
corriente del balance general por su Valor neto realizable. (Davalos A.N., 1990)
2.1.11.2 Control interno de las transacciones de ventas y de las cuentas por cobrar clientes
Los controles ineficaces sobre las ventas a crédito y las cuentas por cobrar pueden ser
costosos para un negocio.
Cuando existe mal control de las ventas a crédito existe inevitablemente perdida en la
recuperación de cartera, para evitar estas situaciones que afectan directamente a la empresa
debe tener un proceso:
La preparación e información de la venta de bienes
La aprobación del crédito o formas de pago pertinentes
La entrega de documentación efectiva
La entrega del bien
La verificación y revisión de la factura
El análisis del manejos de libros mayores de los clientes
La autorización de castigo de cuentas incobrables
La política que determina la empresa en caso de desistimiento del bien.
2.1.11.3 Las principales consideraciones de control aplicables a la creación de la cuenta por cobrar
Revisión Independiente y Aprobación de Crédito:
Cuando se recibe un pedido se debe obtener la aprobación de crédito, esta aprobación
puede ser proporcionada por un departamento o persona independiente dentro del marco de
referencia establecido por las políticas de la organización apoyada en información
adecuada acerca del cliente particular; esta última información cubre la posición financiera
del cliente y su capacidad para adecuarse, incluye también la experiencia de la
organización con el cliente y su actual posición de cartera.
La aprobación misma es hecha por individuos propiamente autorizados, dependiendo del
monto involucrado en la operación.
Autorización de Precios y Términos:
Los precios y términos de la operación deben estar ajustados completamente para los
clientes que deseen adquirir el bien. Sin embargo, en algunos casos estos pueden variar
dependiendo de la petición del comprador, Para efectos de facturación, los precios y
términos aplicables deben ser proporcionados con base a las políticas establecidas por la
organización. La interpretación de desviaciones especiales debe ser adicionalmente
Administración de las Cuentas por Cobrar
La fase de administración del proceso de cuentas por cobrar empieza desde la generación
de la cuenta, para su manejo y control propio, y concluye en el momento que es pagada o
liquidada. Las principales consideraciones de control durante esta nueva fase incluyen:
(Davalos A.N., 1990)
Control Independiente de los Registros de Cuentas por Cobrar:
Los registros actuales de cuentas por cobrar en algunos casos pueden ser mantenidos
manualmente; en grandes instalaciones serán manejadas por un sistema contable, Los
principios fundamentales en todos los casos son que estos registros sean mantenidos en
forma independiente y no sujetos al acceso de terceras partes, especialmente por aquellos
que puedan tener acceso a la caja o a los clientes mismos. En todos los casos también
deberán tenerse cuentas de control, y, en lo posible, cuentas de sub-control, que estén
soportadas por cuentas individuales perfectamente detalladas.
Oportuno y Adecuado Sistema de Reporte:
Adicionalmente a la información que se debe suministrar sobre base diaria, debe haber un
sistema periódico que reporte los saldos corrientes con su correspondiente análisis de
detalle.
Este análisis mostrará las porciones o partidas de la cuenta por cobrar que no han sido
pagadas en diversos periodos de tiempo; por ejemplo saldo actual, vencido tres meses,
vencido seis meses, vencido un año; este análisis es una importante base para administrar
Envío de Estados de Cuenta de Clientes en Forma Directa e Independiente
Un elemento básico, desde un punto de vista de control, consiste en enviar estados de
cuenta a los clientes; este envío deberá ser directo e independiente; es decir sin que haya
alguna oportunidad de alteración o modificación o extravío por algún elemento de la
organización.
Este procedimiento hace posible un chequeo cruzado con el principal involucrado en la
cuenta, o sea el cliente, además es un importante mecanismo que sirve para acelerar cobros
retrasados. (Guajardo Cantú Gerardo - Andrade De Guajardo Norma E, 2002)
Disponibilidad de las Cuentas por Cobrar en las constructoras
Las cuentas por cobrar representan un activo reclamable a las partes involucradas;
consecuentemente, es muy importante que esta recuperación no pueda ser revelada si no es
mediante un procedimiento autorizado.
2.1.11.4 Ventas con custodia, en la que los bienes se entregan solo cuando el comprador realiza el pago final de una serie de plazos.
Los ingresos de tales ventas se reconocerán cuando los bienes sean entregados. No
obstante si la experiencia indica que la mayoría de esas ventas llegan a buen fin, los
ingresos ordinarios pueden ser reconocidos cuando se ha recibido un deposito significativo,
siempre que los bienes estén disponibles identificados y dispuestos para su entrega.
2.1.12 Normas Internacionales de Información Financiera NIIF
“El desconocimiento generalizado que a fines de la década pasada teníamos la gran
mayoría de profesionales en Contaduría Pública de la región, tanto de los criterios técnicos
como de las implicaciones prácticas que trae consigo la adopción formal de las Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF), constituyen un enfoque integral por
normativas locales, los estándares internacionales de contabilidad constituyen un marco
conceptual, donde todas las normas y pronunciamientos que lo constituyen están
debidamente integrados, tanto a nivel conceptual, como temático, razón por la cual
constituyen un entramado de conocimiento que se integran y complementan de forma
eficaz”. (Hansen-Holm, 2012)
“Las Normas Ecuatorianas de Contabilidad (NEC) fueron emitidas el 8 de julio de 1999 y
fueron publicadas en el Registro Oficial N° 291 el 8 de octubre de 1999, y durante todos
estos años han sido el dirimente de los reportes financieros. Debido a la convergencia
internacional, la SIC ha determinado la aplicación obligatoria de las Normas
Internacionales de Información Financiera (NIIF) a partir del 1 de enero del 2010”
(Hansen-Holm, 2012).
“No obstante es necesario, indicar que las NEC y las NIIF tuvieron alguna relación por lo
tanto, ya estamos en cierta medida familiarizados con determinados conceptos
(Hansen-Holm, 2012).
2.1.13 Procesos de Auditoria
Aunque los procedimientos específicos de auditoria varían entre un contrato y el siguiente,
los pasos fundamentales seguidos en la planificación inicial son esencialmente los mismos
en casi todo contrato:
Conocer suficientemente el control interno para planificar la auditoria.
La información sobre el control interno del cliente proviene de entrevistas con el
personal del cliente, de los papeles de trabajo de auditoria de contratos de años
Determinar el nivel evaluado planificado del riesgo de control.
En términos de modelo de riesgo de auditoria, los auditores determinan el nivel de
evaluación del riesgo de control planificado para cada afirmación significativa. Si ellos
evalúan que el control interno es débil el riesgo de control es alto.
Diseñar y realizar pruebas adicionales de los controles
Las pruebas a los controles se realizan para determinar si se han diseñado
apropiadamente y están operando en forma efectiva los controles.
Revaluar el riesgo de control y modificar las pruebas sustantivas planificadas
Son procedimientos diseñados para sustentar la razonabilidad de afirmaciones o
cuentas específicas de los estados financieros.
Realizar pruebas sustantivas y terminar la auditoria
Después de haber terminado la consideración del control interno los auditores están en
posición de terminar los procedimientos necesarios para sustentar los saldos de las
cuentas.
Formar una opinión y emitir el informe de auditoría
La fecha en la cual los últimos procedimientos de auditoria se termina en las oficinas
del cliente se denomina último día de trabajo de campo. (O Ray Whittington y Kurt
2.1.14 Auditoría de Cuentas por Cobrar.
Antes de proceder a practicar una auditoria de las cuentas por cobrar, el auditor debe
familiarizarse con las condiciones peculiares en que trabaja el cliente, la organización y
eficiencia de su departamento de crédito, la naturaleza de los productos o bienes que
vende, los métodos de venta, las condiciones de crédito que concede a su clientela y el
control interno sobre las cuentas por cobrar y las ventas. La extensión de la auditoria de las
cuentas por cobrar depende de estos factores.
Debe practicar cuidadosamente la auditoria de las cuentas por cobrar, pues es posible la
comisión de fraudes en y en razón de que la liquidación normal de una cuenta por cobrar
resulta en un ingreso en efectivo. Aun cuando no ha de concederse demasiada importancia
al fraude, podrá haber retenciones fraudulentas o traslapos; podrán no contabilizarse las
cuentas en los mayores; podrán subestimarse, los créditos podrán ser ficticios, toda una
cuenta podrá ser ficticia. (Arthur W. Holmes CPA, 2000)
2.2 Marco Conceptual
2.2.1 Estructura Organizacional
Se refiere a la forma en que se dividen, agrupan y coordinan las actividades de la
organización en cuanto a las relaciones entre los gerentes y empleados, entre gerentes y
gerentes y entre empleados y empleados.
2.2.2 Evidencia suficiente y competente
Está representada por los elementos obtenidos durante las labores del examen que le
permiten al auditor la formulación de un juicio razonable y la emisión de su opinión
profesional sobre las operaciones financiera y administrativas y se relaciona autenticidad
de los hechos observados, solo a través de la evidencia podemos obtener seguridad de
2.2.3 Control Interno
Es el proceso realizado por el consejo de administración, los ejecutivos u otro personal,
diseñado para ofrecer una seguridad razonable respecto al logro de los objetivos en las
categorías de 1) eficiencia y eficacia de las operaciones, 2)confiabilidad de los informes
financieros, 3) cumplimiento de las leyes y regulaciones aplicables.
2.2.4 Métodos
Es una serie de pasos sucesivos que conducen a una meta. El objetivo del profesional es
llegar a tomar las decisiones y una teoría que permita generalizar y resolver de la misma
forma problemas semejantes en el futuro. Por ende es necesario que siga el método más
apropiado a su problema, lo que equivale a decir que debe seguir el camino que lo
conduzca a su objetivo.
2.2.5 Técnicas de auditoria
Son métodos básicos utilizados por el auditor para obtener la evidencia necesaria a fin de
formarse un juicio profesional sobre lo examinado.
2.2.6 Muestreo de auditoria
Implica la aplicación de procedimientos de auditoria a menos del 100% de las partidas que
integran el saldo de una cuenta o clase de transacciones de tal manera que todas las
unidades de muestreo tengan igual oportunidad de selección. Esto permitirá al auditor
obtener y evaluar la evidencia de auditoria sobre algunas características de las partidas
seleccionadas para formar o ayudar en la formación de una conclusión concerniente al
universo de la que se extrae la muestra. El muestreo en la auditoria puede usar un enfoque
2.2.7 Exámenes Especiales de Auditoría
Es el estudio, verificación y evaluación de aspectos limitados y específicos o de una parte
de las operaciones financieras o administrativas de una entidad o empresa, realizados con
posterioridad a su ejecución con sujeción a las normas y procedimientos de auditoria
aplicables, con el objeto de formular el correspondiente informe de los resultados
obtenidos, a través de comentarios, conclusiones y recomendaciones como producto de
tales labores.
2.2.8 Políticas de Cuentas por cobrar
La política de cuentas por cobrar consiste en determinar el nivel de riesgo de cobranza para
mayor estabilidad de la empresa.
2.2.9 Muestreo Estadístico en la Auditoria
Denominado también “prueba selectiva” es un método de auditoría aceptable cuando se
trata de analizar y comprobar una o varias características de un grupo numeroso de
partidas homogéneas.
2.2.10. Confiabilidad en el Control Interno
Postulado de contabilidad relativo a que cada ente debe aplicar y mantener las medidas y
los procedimientos necesarios para asegurar la confiabilidad de los registros e informes
contables y de los documentos que sustentan.
2.2.11. Papeles de Trabajo de la auditoria operacional
Construcción, contenido y adaptabilidad de los manuscritos elaborados por el auditor,
mediante el empleo de evidencias que cubren materiales y áreas no financieras o no
asociadas con la auditoría financiera, de manera que satisfagan determinados objetivo y
2.2.12. Preparación de papeles de trabajo
Planeamiento y elaboración de las cédulas, registros, comentarios, resúmenes y otros
documentos que debe preparar el auditor con el curso de sus labores, que se basan en
técnicas y prácticas que aseguran su correcta confección, determinación de sus objetivos y
alcance de las pruebas y procedimientos de auditoria.
2.2.13. Objetivo de los Estados Financieros
El objetivo de los Estados Financieros es proporcionar información útil a una amplia gama
de usuarios que toman decisiones de tipo económico, acerca de la situación financiera,
resultados y cambios en la posición financiera de la entidad.
2.2.14. Ingresos
La definición de ingresos incluye tanto a los ingresos como a las ganancias. Los ingresos
surgen en el curso de las actividades ordinarias de la empresa, y se reportan como ventas,
honorarios, intereses, dividendos, regalías y arriendos.
2.2.15. Evaluación de Riesgos
La evaluación de riesgos permite a una entidad considerar la amplitud con que los eventos
potenciales impactan en la consecución de objetivos.
2.2.16. Programa de Auditoria Operacional
Plan de trabajo y descripción de los procedimientos de cada una de las etapas del proceso
de la auditoría operacional, con el objeto de fijar el producto final que se desea lograr por
2.2.17. Hoja de Trabajo.
Es muy utilizada por los contadores como un mecanismo ágil de recopilación de los
resultados de un ejercicio o período contable, que, a la vez, permite la verificación y la
exactitud de los asientos de ajuste y de cierre antes de emprender los pases a los
respectivos libros y facilitar la preparación de los estados financieros.
2.2.18. Cuentas por Cobrar
El sentido amplio, comprende no solo los derechos a cargo de clientes, provenientes de la
venta de bienes o servicios, sino que incluyen a una gran variedad de otros derechos, tales
como anticipos de sueldos y salarios funcionarios, empleados y trabajadores, así como
préstamos, suscripciones de acciones aún no pagadas, reclamaciones de variada índole,
anticipo proveedores y constructores. Etc.
2.3 Marco Legal
La Superintendencia de Compañías ha iniciado el proceso de reglamentación del
funcionamiento de las empresas inmobiliarias por lo que han emitido la siguiente
Resolución:
2.3.1 Resolución emitida por la Superintendencia de Compañías
Expídase el Reglamento de funcionamiento de las compañías que realizan actividad inmobiliaria.
Art. 1.- Ámbito de aplicación.- Las disposiciones del presente reglamento serán de cumplimiento obligatorio para las compañías cuyo objeto social contemple la actividad
inmobiliaria en cualesquiera de sus fases, tales como, la promoción, construcción y
comercialización; y que para el desarrollo y ejecución de los proyectos inmobiliarios que
ofrecen al público reciban dinero de sus clientes en forma anticipada a la entrega de las
No se entenderá por proyecto inmobiliario la construcción de una unidad habitacional por cuenta
del propietario del terreno sobre el que se la edifica.
Art. 2.- Obligaciones.- Las compañías que realicen actividad inmobiliaria, deberán cumplir las siguientes obligaciones:
a) Ser propietaria del terreno en el cual se desarrollará el proyecto o titular de los derechos
fiduciarios del fideicomiso-so que sea propietario del terreno, lo que se acreditará con el testimonio
de la escritura pública contentiva del título traslaticio de dominio y el certificado
correspondiente del Registro de la Propiedad. En caso de no cumplir con lo anterior, será
necesario que en las respectivas escrituras públicas de promesa de compraventa y compraventa
definitiva, según el caso, comparezca y se obligue la persona natural o jurídica propietaria del
terreno.
b) Contar con el presupuesto detallado de cada proyecto, que deberá estar aprobado por la Junta
General de Accionistas o Socios o el Directorio de la compañía, e incluirá la proyección de los
ingresos necesarios para su desarrollo y sus fuentes, incluido el financiamiento, así como los costos
y gastos que genere el proyecto inmobiliario.
c) Suscribir a través de su representante o representantes legales y en calidad de promitente
vendedora, las escrituras públicas de promesa de compraventa con los promitentes compradores de
las unidades inmobiliarias. En las promesas de compraventa se deberá señalar, al menos, la
ubicación, identificación y características del inmueble; el precio pactado; las condiciones de
pago; el plazo para la entrega del bien; y el plazo para la suscripción de la escritura pública de
compraventa definitiva.
Sin perjuicio de lo anterior, de forma previa a la suscripción de la escritura pública de promesa de
compraventa, se podrán recibir valores de los interesados, a título de reserva, siempre que éstos no
superen el dos por ciento del valor total de la unidad habitacional ofrecida y se entregue un
soporte documental. Los valores entregados como reserva se imputarán al precio final que se
d) Construir, dentro de los plazos establecidos, los proyectos inmobiliarios aprobados y
autorizados por los organismos competentes en materia de uso de suelo y construcciones, de
conformidad con los contratos de promesa de compraventa celebrados con los promitentes
compradores de los inmuebles.
e) Suscribir a través de su representante legal las escrituras públicas de compraventa definitiva de
transferencia de dominio a favor de los promitentes compradores, de los bienes inmuebles que
fueron prometidos en venta.
f) Atender los requerimientos de información que formule la Superintendencia de Compañías y
Valores, así como de los organismos públicos que tienen competencias legales en materia de
vivienda.
g) Cumplir las disposiciones de la Superintendencia de Compañías y Valores, encaminadas a
corregir situaciones que pudieren causar perjuicios a los clientes de la compañía, dentro de los
términos o plazos que el organismo de control establezca.
Las compañías que realicen actividad inmobiliaria a través de un fideicomiso mercantil en el que
ostenten la calidad de constituyentes, constituyentes adherentes o beneficiarios deberán, además,
cumplir con las regulaciones dictadas por el Consejo Nacional de Valores.
Art. 3.- Las compañías que realicen actividad inmobiliaria, en los términos del presente Reglamento, deben abstenerse de realizar lo siguiente:
a) Ofrecer al público la realización de proyectos en terrenos que no sean de su propiedad o en
terrenos que sean de propiedad de fideicomisos.
c) Recibir u ordenar, recibir cuotas o anticipos en especie o en dinero, sin contar con la
autorización
d) Suscribir contratos de promesa de compraventa por instrumento privado.
e) Suscribir promesas de compraventa respecto de bienes que han sido prometidos en venta.
f) Destinar el dinero de promitentes compradores participantes de un determinado proyecto
inmobiliario o etapa del mismo, a otros proyectos inmobiliarios o etapas que desarrolle la
compañía,
g) Únicamente en el caso de contar efectivamente con los valores suficientes para concluir la
ejecución de cada etapa.
Art. 6.- Intervención.- De oficio o a petición de parte, la Superintendencia de Compañías y Valores podrá realizar en cualquier momento inspecciones para verificar que las compañías, en
forma previa a la construcción y comercialización de sus proyectos inmobiliarios, han cumplido
con lo dispuesto en la normativa vigente.
Si de los informes de inspección se generaren observaciones, la Superintendencia de Compañías y
Valores notificará al representante legal de la compañía concediéndole un término de hasta
treinta días, contados a partir de la notificación con el oficio correspondiente, para que efectúe
los descargos de los que se crea asistido. Vencido el término, el Superintendente de Compañías y
Valores o su delegado evaluará los descargos presentados y resolverá si la compañía se encuentra
incursa en una o más de las causales de intervención previstas en el artículo 354 de la Ley de
Compañías y, si fuere del caso, procederá a declarar el estado de intervención de la compañía,
designando uno o más interventores.
El o los interventores designados por la Superintendencia de Compañías y Valores emitirán un
informe de la situación general de la compañía, en el término de quince días contados a partir de
Art. 7.- Notificación a municipios.- Cuando en el ejercicio de sus labores de supervisión y control la Superintendencia de Compañías y Valores detectare que una compañía sujeta a este
reglamento ha recibido u ordenado recibir cuotas o anticipos en especie o en dinero, sin contar
con la autorización prevista en los artículos 470 y 477 del Código Orgánico de Organización
Territorial, Autonomía y Descentralización, notificará el hecho a la municipalidad del cantón
correspondiente, para los fines de ley.
Art. 8.- Disolución y liquidación.- Si las exigencias de la Superintendencia de Compañías y Valores para que la compañía aplique correctivos que permitan superar una situación general
negativa que comporte riesgo para sus clientes, no son acatadas dentro de los términos o plazos
que el organismo de control conceda para tal efecto, la compañía podrá ser declarada disuelta,
en la forma contemplada en los artículos 361 y siguientes de la Ley de Compañías.
2.3.2. Ley de Compañías, Legislación Conexa y Concordancias
Disposiciones Generales
Art. 20 Obligaciones de las compañías nacionales.- Las compañías constituidas en el Ecuador, sujetas a la vigilancia y control de la Superintendencia de Compañías, enviarán a
ésta, en el primer cuatrimestre de cada año:
a) Copias autorizadas del balance general anual , del estado de la cuenta de pérdidas y
ganancias, así como de las memorias e informes de los administradores y de los
organismos de fiscalización establecidos por la ley;
b) La nómina de los administradores, representantes legales y socios o accionistas; y
c) Los demás datos que se contemplaren en el reglamento expedido por la