LOS CONTRATOS CONSENSUALES Y SU FALTA DE OBLIGATORIEDAD PARA SU INSCRIPCIÓN

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Vicerrectorado de Investigación

ARTICULO ORIGINAL

LOS CONTRATOS CONSENSUALES Y SU FALTA DE OBLIGATORIEDAD PARA SU

INSCRIPCIÓN

CONSENSUS CONTRACTS AND ITS LACK OF OBLIGATORY FOR ITS ENROLLMENT

Recibido: 03/10/2016 Revisado: 04/11/2016 Aprobado: 05/12/2016

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Dra. María Inés Alcantara Infantes

RESUMEN

El presente articulo cientifico empirico, sobre la obligatoriedad de la formalidad de los Contratos de Compra Venta de bienes innmuebles en el Perú, tiene el propósito de hacer conocer, que la informalidad de la inscripcion de los contratos consensuales de compra -venta ante registros publicos, pone en peligro la seguridad jurica del trafico inmobiliario.

En este contexto, nuestro objetivo principal fue determinar en qué medida las normas jurídicas obligan a las partes contratantes de la compra – venta de inmuebles a formalizar su voluntad consensual ante los registros públicos; también se establece de qué manera la costumbre de solo otorgar documento privado de la compra-venta de bienes inmuebles desprotege los derechos y las obligaciones de las partes contratantes, ya que la mala aplicación del derecho real conjuntamente con el derecho registral podría generar indefensión a legítimos propietarios, ya sea por su grado de cultura, conocimiento y situación económica, tanto del comprador como vendedor, donde la parte perjudicada tendrá recurrir al órgano jurisdiccional competente en busca de tutela procesal. El Problema está al no existir la obligatoriedad de extender el título a quien adquiere la propiedad, este puede perderla porque a otro comprador que exige el título, sea por mas precio o circunstancia le va extender la escritura y el que compró primero pueda perder su propiedad, debido a que el derecho registral da prioridad al titular que inscribió primero según Art. del C.C 2016 “la prioridad en el tiempo de la Inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el Registro”; y así mismo el Art. 2022º “ Oposición de Derechos reales”: Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos ,es preciso que el derecho que se opone este Inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone y por lo tanto la compraventa debiera hacerse directamente en el Registro Público para dar seguridad Jurídica y evitar el Fraude Registral como se ha venido dando.

PALABRAS CLAVES

Registros públicos, derecho registral, derecho real, comprador, vendedor, contrato consensual.

ABSTRACT

In this empirical scientific article on "compulsory formality of Contracts for Sale of innmuebles goods in Peru", aims to make known, that the informality of the registration of consensual purchase-sale contracts to public records, endangers the security of the real estate jurica traffic. In this context, our main objective will be to determine to what extent the legal rules require contracting parties of the purchase - sale of property to formalize their consensual will to public records, also we establish how the Costumbre only grant private document buying and selling real estate unprotect the rights and obligations of the contracting parties, since the misapplication of real right along with the registry law could generate defenseless rightful owners, either by their degree of culture, knowledge and economic situation both the buyer and seller, where the injured party shall appeal to the competent court seeking judicial protection.

KEYWORDS

Public records, registry law, real right, buyer, seller, consensual contract.

INTRODUCCIÓN

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voluntad de las partes mediante un contrato privado, sin la prueba de la transferencia en registros públicos carece de validez.

Lo antes señalado, tiene respaldo jurídico ya que de conformidad con el artículo 2016 del Código Civil (C.C) nos dice: “la prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que otorga el registro”, toda vez que los derechos referidos están determinados por la fecha de su inscripción y a su vez la fecha de inscripción se determinada por el día, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentado el titulo al registro. Cabe precisar que la prioridad es un principio del Derecho registral que generan efectos ante la inscripción, por tanto, sería el caso de ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos la misma venta de un mismo inmueble a distintas personas, lo que se genera es la exclusión del título que pretende ingresarse después del ya inscrito.

Por tanto, no basta que el contrato consensual quede en la informalidad puesto que se genera un dicotomía con lo señalado por el Artículo 2016 del C.C , ya que muchas personas transfieren la propiedad con la sola posesión aduciendo que no han regularizado la documentación, el problema viene cuando pasado el tiempo “el mismo vendedor vuelve a vender la misma propiedad a un precio mayor” a otro comprador”, distinto del que compró sin inscribir la propiedad a su nombre o si entra a juicio el nuevo propietario no tendría manera de como probar la propiedad frente a otro comprador del mismo bien, pero que si inscribió el bien, ciertamente se cumple la manifestación de la voluntad pero al no establecerse forma obligatoria por escritura Pública o creando una ficha registral en la que tenga competencia el propio Registro Público, para realizar el tracto sucesivo directamente desde registro estaríamos en riesgo de perder los ahorros de toda su vida .

Siendo así la presente investigación nos permite conocer en que medida las normas jurídicas obligan a la las partes contratantes de compra venta de inmuebles a formalizar su voluntad consensuales ante registros públicos, caso contrario desprotege los derechos y obligaciones de las partes contratantes, generándose inseguridad, siendo así propone una norma que obligue a las partes contratantes a inscribir antes los registros públicos el contrato de compra venta de bien inmueble.

Se aplicaron los método:

Deductivo, en tanto parte de las teorías: General del Contrato y de la Formalidad del Contrato, para conocer el nivel de aplicabilidad que tienen respecto a la obligatoriedad de la formalidad de los contratos de compra venta de bienes inmuebles.

Inductivo, por cuanto partimos de la realidad jurídica social, relacionada con la falta de la exigencia de la obligatoriedad de la formalidad de los contratos de compra venta de bienes inmuebles para contribuir a la reestructuración de las teorías General del Contrato y de la Formalidad del Contrato de la compra venta de bienes inmuebles.

Comparativo, con la finalidad de establecer las semejanzas y diferencias entre los sistemas jurídicos extranjeros.

Muestra

Población objetiva

Está constituido por 60 Magistrados pertenecientes al Área Civil de Lima Metropolitana, 15000 Abogados especialistas en Derecho Civil y aproximadamente 20000 personas compradoras que anualmente suscriben contratos de compra venta de bienes inmuebles.

Muestra

Es una muestra no probalística de expertos en el caso de los Magistrados y Abogados, y por cuotas para las personas compradores que suscriben contratos de compra venta de bienes inmuebles, según el detalle siguiente:

En relación a la muestra de los magistrados, está constituida por 18 jueces, el margen de error aceptable es de 10%, el porcentaje de la muestra es de 30%, el nivel de confianza es del 90%.

En relación a la muestra de los abogados, está constituida por 50 profesionales, el margen de error aceptable es de 5%, el porcentaje de la muestra es de 6%, el nivel de confianza es del 90%.

En relación a la muestra de los compradores, está constituida por 100 personas, el margen de error aceptable es de 5%, el porcentaje de la muestra es de 7%, el nivel de confianza es del 95%.

DISEÑO

Según Hernández y Otros (2010) el diseño es “el plan o estrategia que se desarrolla para obtener la información que se requiere en una investigación” (p.120). En este sentido, se determina que el diseño de la investigación es no experimental. De acuerdo a lo mencionado por Hernández y otros (2010) la investigación no experimental corresponde a “estudios que se realizan sin la manipulación deliberada de variables y en las que sólo se observan los fenómenos en su ambiente natural para después analizarlos” (p. 149).

Una vez identificada que la investigación es no experimental, corresponde a su vez señalar que se trata de un diseño de investigación transeccional o transversal; el cual, es definido por Hernández y otros (2010) como aquellos diseños que “recolectan datos en un solo momento, en un tiempo único. Su propósito es describir variables y analizar su incidencia e interrelación en un momento dado” (2010, p.151).

Considerando el carácter no experimental y la particularidad de ser un análisis transversal, corresponde precisar que estamos ante una investigación transeccional correlacional; ya que “estos diseños describen, relaciones entre dos o más categorías, conceptos o variables en un

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momento determinado” (2010, p. 154); y más precisamente “pueden limitarse a establecer relaciones entre variables sin precisar sentido de causalidad o pretender analizar relaciones causales” (2010, p. 155).

TÉCNICAS E INSTRUMENTOS Encuesta

Estos instrumentos se han elaborado en función del problema planteado, la hipótesis y las variables identificadas por el cual vamos a emplear las preguntas más adecuadas en el cuestionario teniendo en cuenta el tipo de población y siguiendo diversos criterios a efectos de recoger concienzudamente está información.

El primer instrumento se denomina cuestionario N° 1 (Anexo N° 1) y el segundo cuestionario Nº 2 (Anexo Nº 2),, están constituidos por Ocho (08) items, con dos alternativas de respuestas cada uno. Los items Nros 1, 2, 3, 4, 6, 7 y 8, están relacionadas con la hipótesis principal y el problema que le dio origen, los items Nros 2, 3 y 6, están relacionados con la primera hipótesis especifica y el problema específico que la originó, los ítems Nros 4, 7 y 8, con la segunda hipótesis especifica y el problema específico que la originó, el ítem N° 5, busca conocer la opinión de la muestra respecto a la posibilidad de implementar modificatorias en el ordenamiento jurídico en lo relativo a la forma prescrita y a la obligatoriedad en el registro.

El cuestionario Nº 1, está dirigida a Magistrados y Abogados, mientras que el cuestionario Nº 2, a los Compradores.

Para la elaboración del presente cuestionario inicialmente se confeccionaron 15 ítems, los mismos que en un primer momento fueron aplicados a un grupo de tres expertos, para posteriormente aplicarse a un grupo 30 sujetos similares a los de la muestra, quedando finalmente constituida por los 9 ítems arriba indicados.

Posee validez de contenido en la medida que la encuesta refleja el dominio específico del contenido de las variables que se miden. Respecto a la confiabilidad está dada por las investigaciones posteriores que utilizan el mismo instrumento para corroborar los datos que como consecuencia de su aplicación se han obtenido.

Análisis de Registro Documental

Está técnica estará en función del análisis doctrinario y teórico de la diversas obras, así como la jurisprudencia emitidas por los tribunales de justicia.

Análisis Micro comparativo de sistemas jurídicos extranjeros

Para el mejor cumplimiento de está técnica se ha visto por conveniente elegir adecuadamente cuales van a ser los sistemas jurídicos extranjeros que van a ser objetos de comparación y confrontación a fin de determinar las semejanzas similitudes y diferencias que pudieron existir entre ellas para lo cual plantearemos un diseño que nos permita contrastar la información obtenida en forma científica.

Fichas de Información Jurídica

Considerando los criterios metodológicos al momento de recolectar la información formulamos las

fichas respectivas a fin de almacenarla y procesarla debidamente en el momento respectivo o en la elaboración del informe final.

Observación

Observamos en la realidad el comportamiento que tienen y han tenido los suscriptores de los contratos de compra-venta de bienes inmuebles al momento de suscribir dichos contratos a fin de poder contribuir en atenuar su incumplimiento.

Búsqueda en Internet

Con el manejo de las herramientas de Internet tenemos por objetivos hacer uso de este servicio a fin de introducirlos a sistemas jurídicos del extranjero para indagar sobre el tema a investigar.

PROCEDIMIENTO

Selección y representación de las variables

Luego de haber realizado el trabajo de campo y de haber concluido con la toma de las encuestas, se han seleccionando y codificado las respuestas en cuadros a los cuales se les ha aplicado el análisis porcentual.

Pruebas Estadísticas

Para efectos de la interpretación de los datos se han empleado argumentos estadísticos de la Estadística inferencia como la Media Aritmética, Mediana, Moda, varianza, rango, desviación Estándar, valores mínimos, valores máximos y el Error Estándar. En concordancia con las fórmulas siguientes:

Para la prueba de las hipótesis se ha tomado de la Estadística Inferencial la prueba estadística Chi Cuadrada o

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x , en concordancia con la fórmula siguiente:

Donde:

: significa sumatoria

0 : es la frecuencia observada en cada celda E: es la frecuencia esperada en cada celda

Se Trabajo en función de las diversas técnicas de la estadística descriptiva (media aritmética, desviación estándar y análisis correlacional).

Análisis e Interpretación de los Resultados.

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DISCUSIÓN Hipótesis Principal

H : “El Código Civil no obliga a las Partes contratantes en la i

Compra- venta de Inmuebles a formalizar su voluntad Consensual ante los Registros Públicos”.

H : “No es cierto que el Código Civil no obliga a las Partes 0

contratantes en la Compra- venta de Inmuebles a formalizar su voluntad Consensual ante los Registros Públicos”.

2

Prueba estadística: Chi Cuadrada (X )

Tabla N° 02.- Frecuencias observadas

Tabla N° 03.- Frecuencias esperadas

Nivel de significancia: 0.01 Grados de libertad: 5 Punto crítico: 15.086

2

x : 37.63787

2

Decisión: El valor calculado de la x es superior al punto crítico y logra el nivel de significancia esperado, por lo tanto existe relación entre las opiniones de los magistrados, abogados y compradores, respecto a la obligatoriedad sustentada en la hipótesis principal.

Conclusión: Desde la perspectiva de los magistrados y abogados compradores, el Código Civil no obliga a las Partes contratantes en la Compra- venta de Inmuebles a formalizar su voluntad Consensual ante los Registros Públicos (Aclaración % de los compradores desconocen la norma...).

Hipótesis Específicas.

1

H : “La Costumbre de solo otorgar Documento Privado de la Compra - Venta de Bienes Inmuebles, desprotege los Derechos y Obligaciones de las Partes Contratantes”

0

H : “No es cierto que la Costumbre de solo otorgar Documento Privado de la Compra - Venta de Bienes Inmuebles, desprotege los Derechos y Obligaciones de las Partes Contratantes”

2

H : “La no inscripción de un contrato de Compra-Venta en los Registros Públicos, genera inseguridad Jurídica al comprador”.

0

H : “No es cierto que la no inscripción de un contrato de Compra-Venta en los Registros Públicos, genera inseguridad Jurídica al comprador”.

Distribución de Frecuencias e histogramas por variables de la información obtenida.

En relación al cuestionario dirigido a los Magistrados El 89% de los magistrados considera que el Derecho Civil Peruano no establece la obligatoriedad en los contratos de compra venta de bienes inmuebles.

Asimismo 89% opinan que debería normarse la Obligatoriedad de la Forma Escrita y la Inscripción en el Registro.

Otro 100% cree que: a) al no estar la compra venta en un contrato formal generaría inseguridad jurídica, b) debe ser obligatoria la inscripción en el Registro Público, c) debería modificarse el Artículo 949 del Código Civil y, d) esto permitiría acreditar su propiedad frente a terceros, evitar las estafas y ponerla en garantía para ser sujeto de crédito.

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En relación al cuestionario dirigido a los Abogados

Nos dice que el 58% de los abogados considera que el Derecho Civil Peruano establece la obligatoriedad en los contratos de compra venta de bienes inmuebles.

Asimismo el 72% opinan que debería normarse la Obligatoriedad de la Forma Escrita y la Inscripción en el Registro.

Que 78% cree que al no estar la compra venta en un contrato formal generaría inseguridad jurídica.

El otro 82% considera que debe ser obligatoria la inscripción en el Registro Público.

Un total de 92% considera que debería modificarse el Artículo 949 del Código Civil.

P o r ú l t i m o u n 9 0 % c o n s i d e r a q u e e l establecimiento de la obligatoriedad permitiría acreditar su propiedad frente a terceros, evitar las estafas y ponerla en garantía para ser sujeto de crédito.

Tabla N° 05.- Opinión de los abogados sobre la obligatoriedad de la formalidad en los contratos de compra venta de bienes inmuebles

En relación al cuestionario dirigido a los Compradores El 83% de los contratantes considera que el Derecho Civil Peruano establece la obligatoriedad en los contratos de compra venta de bienes inmuebles.

Asimismo el 100% opinan que debería normarse la Obligatoriedad de la Forma Escrita y la Inscripción en el Registro.

Otro 91% cree que al no estar la compra venta en un contrato formal generaría inseguridad jurídica.

El 79% considera que debe ser obligatoria la inscripción en el Registro Público.

Resulta que el 76% considera que debería modificarse el Artículo 949 del Código Civil.

P o r ú l t i m o e l 8 1 % c o n s i d e r a q u e e l establecimiento de la obligatoriedad permitiría acreditar su propiedad frente a terceros, evitar las estafas y ponerla en garantía para ser sujeto de crédito.

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Conclusiones

Es necesario la Modificación del Art. 949 del Código Civil en el sentido que tratándose de Compra – Venta de Bien Inmueble estos deben revestir una finalidad mediante escritura pública o Ficha Registral directamente con legalización de firma Notarial y la trascripción ante la oficina registral respectiva de la Superintendencia Nacional de los Registros Publicos(SUNARP)

Se debe incorporar la obligatoriedad en la formalidad cuando se trate de contrato de compra y ventas de bienes inmuebles, entendiéndose la venta de inmuebles: en terrenos, casas, departamentos, aires de pisos o departamentos, o ambientes tiendas comerciales; o habitaciones dentro de un inmueble destinados a viviendas o comercio.

Se debe proponer al comprador la alternativa de escoger tanto por la escritura pública o por la ficha de compra – venta o contrato privado que esté legalizada las firmas y se adjunte a la ficha registral directamente en registro para dar la viabilidad de la formalidad y la Registración del inmueble, conllevando a la seguridad jurídica de quien compra, así como al estar acreditada su propiedad puede tener acceso a las diferentes transacciones frente a entidades financieras. Esto permitirá la adquisición de propiedad, ser identificado como tal, tener al Registro como un ente informador de la nueva propiedad.

Referencias bibliográficas

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