CODIGO
DE PLANEAMIENTO URBANO DE LA CIUDAD AUTONOMA
DE BUENOS AIRES
Capital Federal de la República Argentina, ubicada sobre la margen oeste del Río de la Plata, sobre la región de la pampa húmeda.
Superficie 200 km2 Población: 3.000.000.
Altura sobre el nivel del mar: 20 metros.
Rodeada de Sur a Norte por el Gran Buenos Aires, que
concentra a 12.000.000 de habitantes.
La gran mayoría de ellos trabaja o realiza alguna actividad en la capital, lo que crea una
circulación diaria de 5.000.000 de personas y un ingreso de 1.200.000 automóviles.
Es la zona más densamente poblada del país.
EN EL INTERES PUBLICO
DOMINIO
RESTRICCIONES
EN EL INTERÉS PRIVADO
IUS AEDIFICANDI Art.1970 CCyC: “Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el derecho administrativo. El
aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción”.
Art.1970 CCyC, in fine: “ Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción.”.
Arts. 1971 a 1982.
POLICIA - PODER DE POLICIA
ORDENAMIENTO TERRITORIAL
Normativa que regula el uso del territorio, definiendo los usos posibles para las diversas áreas del mismo, sea todo un país o parte de él.
URBANISMO
Disciplina cuyo objeto de estudio es la ciudad, en cuanto a su ordenamiento y
organización.
PLANEAMIENTO URBANO
PLANEAMIENTO URBANO
Conjunto de instrumentos técnicos y normativos
realizados con el fin de ordenar el uso del suelo
y regular las condiciones para su transformación
o conservación.
OBJETIVOS DEL URBANISMO EI Uso del suelo
La organización de los transportes
La legislación
BUENOS AIRES
1580: Ciudad de la Santísima Trinidad
y Puerto de Santa María del Buen Ayre
Rectángulo
de 15 por 9 manzanas (según Ordenanzas de Población de las Leyes de Indias de Felipe II, de 1573).
1536: asentamiento
de Don Pedro de Mendoza
LEYES DE INDIAS
plaza central
trama regular o damero medida de longitud: vara
síntesis urbanística
PROTOANTECEDENTES
Período Virreinal: alejamiento de ciertos usos 1853: electricidad
1855: Aduana
1857: Tendido de FFCC
1858: Normas urbanísticas
1862: Concesiones de Tranvías
1872: Ordenanza sobre Salubridad y Conservación de Edificios.
1880 a 1910: Modificación significativa de la Ciudad.
1882: Ley orgánica de la Ciudad de Buenos Aires
1887: Ordenanza Reglamentaria de Construcciones.
1928: Se establecen normas acerca de:
formas de ocupación del espacio urbano
tipologías edilicias
zonificación por distritos
construcción en altura en determinadas zonas de la ciudad.
dimensiones de los patios, materialidad de los edificios, y la obligatoriedad de respetar materiales,
alturas y dimensiones de fachadas en ciertos sectores urbanos,
tales como las avenidas Roque Sáenz Peña y Julio A. Roca.
1944: Código de la Edificación
ANTECEDENTES
DEL CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO
ANTECEDENTES
DEL CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO 1925: Proyecto Orgánico de Urbanización.
Sistema de avenidas y parques.
Creación de la Comisión de Estética Edilicia.
1929: Le Corbusier (Plan de 1937).
1931: Werner Hegemann.
1930: Expansión de la Ciudad.
Ratifica el perfil modernista.
1940: Crecimiento de la periferia.
Consolidación del Gran Bs. As.
1947: Institucionalización del Gran Bs. As.
Planificación de Ezeiza.
Estudio del plan de Bs. As.
1948: Ley 13.512.
ANTECEDENTES
DEL CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO 1952: Creación de la Dirección de Urbanismo
de la MCBA.
1957/1962: Plan Director de Bs. As. (descentralización).
1965/1971: Creación de la Dirección General del Plan Regulador.
1971: Consejo de Planificación Urbana.
1973: Primer proyecto
de Código de Planeamiento Urbano.
1977: Código de Planeamiento Urbano.
- Autopistas
- Premios a la construcción en altura - Ensanche Area Central
- Cinturón Ecológico
• uso del suelo
• edificios, estructuras e instalaciones
• apertura y el ensanche de vías públicas
• subdivisión y englobamiento de parcelas
• volúmenes edificables
• el tejido urbano
• la preservación de los ámbitos históricos arquitectónicos y paisajísticos
• todos aquellos aspectos que tengan relación con el ordenamiento urbanístico del territorio de la Ciudad se aplican a la propiedad privada y a la de las personas de derecho público,
cualquiera fuera la afectación de sus bienes.
ALCANCE DEL CODIGO DE PLANEAMIENTO URBANO
Código
de Planeamiento Urbano
SECCIONES
SECCION 1:
ALCANCES - AMBITO DE VIGENCIA - ORDEN PUBLICO
SECCION 2:
NORMAS ADMINISTRATIVAS
(certificado de uso conforme - casos de parcelas mayores a 2500 m2).
SECCION 3:
DE LA PROPUESTA DE APERTURA DE VIA PUBLICA Y DEL PARCELAMIENTO
(ancho de calles, superficies y lados de parcelas).
SECCION 4:
NORMAS GENERALES SOBRE TEJIDO URBANO
ESPACIO URBANO
PATIOS APENDICULARES / AUXILIARES
NORMAS COMUNES A TODAS LAS AREAS DESCUBIERTAS TIPOLOGIAS EDILICIAS
NORMAS DE HABITABILIDAD
SECCION 5:
ZONIFICACION EN DISTRITOS R, C, E, UP, RU, APH, U
(CUADRO DE USOS ARTICULO 5.2.1.a y b)
SECCION 6:
SISTEMA VIAL
SECCION 8:
DE LA RENOVACIÓN URBANA
SECCION 9:
PROCEDIMIENTO DE MODIFICACIONES DEL CODIGO SECCION 10:
PROTECCION PATRIMONIAL
PERFIL EDIFICABLE
PERFIL EDIFICABLE
DATOS NECESARIOS PARA SU REALIZACION
De la Parcela (medidas obtenibles mediante la solicitud de Consulta Catastral en la DGFOC del GCBA)
De la Manzana (medidas obtenibles mediante la solicitud de Medidas Perimetrales y Ancho de calle en la DGFOC del GCBA)
De las Calles (medidas obtenibles mediante la solicitud de Medidas Perimetrales y Ancho de calle en la DGFOC del GCBA)
½
½
½
½
½ ½
½ ½
½
½
½
½
½ ½
½ ½
1/3 1/3 1/3
1/3 1/3 1/3
1/3 1/3 1/3
1/3 1/3 1/3
1/4 1/4 1/4 1/4 1/4
1/4
1/4 1/4
1/4 1/4 1/4 1/4 1/4
1/4
1/4 1/4
9 9
9 9
LFI
LO
9
9 18
18
LFI
LO
Tipologías Constructivas
Entre Medianeras En Perímetro Libre
En Perímetro Semilibre
L.F.I.
L.D.P.
L.D.P.
L.O. L.D.P..
L.I.B.
Entre
Medianeras
L.F.I.
L.D.P.
L.D.P.
L.O. L.D.P..
L.I.B.
Entre
Medianeras
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
L.D.P.
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
tg = R=h/d L.D.P.
H máx.
fachada
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
tg = R=h/d L.D.P.
H máx.
fachada
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
I
tg = R=h/d L.D.P.
3
H máx.
fachada
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
I
II
tg = R=h/d L.D.P.
2
3 4
H máx.
fachada
2 2 2
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
I
III
II
tg = R=h/d L.D.P.
3 4
H máx.
fachada
2 2 2
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
I
III
II
tg = 1,5
tg = R=h/d L.D.P.
Perimetro Libre
L.F.I.= L.I.B.
E.D.P.
E.D.P.
L.O.
L.F.I.
L.D.P.
L.O. L.F.I.= L.I.B.
d = ½ ancho de calle
L.F.I.
L.D.P.
H máx.
fachada
L.O. L.F.I.= L.I.B.
d = ½ ancho de calle
L.F.I.
L.D.P.
H máx.
fachada
L.O. L.F.I.= L.I.B.
d = ½ ancho de calle
tg = R=h/d
L.F.I.
L.D.P.
H máx.
fachada
L.O. L.F.I.= L.I.B.
d = ½ ancho de calle
I
tg = R=h/d
L.F.I.
tg = 1,5 L.D.P.
H máx.
fachada
L.O. L.F.I.= L.I.B.
d = ½ ancho de calle
tg = R=h/d
I
L.F.I.
tg = 1,5 L.D.P.
H máx.
fachada
L.F.I.= L.I.B.
I
H máx.
fachada
L.D.P.
I
L.D.P.
6
r = h´/ d’
H Max. Fachada Frente H Max. Fachada Frente
Eje de la calle
H Max. Fachada Lateral H Max. Fachada Frente H Max. Fachada Frente
Eje de la calle
H Max. Fachada Lateral H Max. Fachada Frente H Max. Fachada Frente
Eje de la calle
H Max. Fachada Lateral H Max. Fachada Frente H Max. Fachada Frente
Eje de la calle
6
Perímetro Semilibre
2
L.D.P.
r = h´/ d’
6
1
6 L.D.P.
r = h´/ d’
L.D.P. L.D.P.
Parcela 14 m x = retiro mínimo 4 m Parcela 14 m x = retiro mínimo 6 m
X
L.F.I.
tg = 1,5 E.D.P.
H máx.
fachada
L.O. L.F.I.= L.I.B.
d = ½ ancho de calle
I
B tg = R=h/d
H máx.
fachada
Basamento
3 4
H máx.
fachada
2 2 2
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
I
III
II
tg = 1,5
tg = R=h/d L.D.P.
3 4
H máx.
fachada
2 2 2
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
tg = 1,5
tg = R=h/d L.D.P.
3 4
H máx.
fachada
2 2 2
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
tg = 1,5
tg = R=h/d L.D.P.
3 4
H máx.
fachada
2 2 2
L.O. L.F.I. L.F.I.
d = ½ ancho de calle
tg = 1,5
tg = R=h/d L.D.P.
Factor de ocupación del suelo (FOS)
• En Ciudad de Bs. As.: Por regla general, es el
resultado de la aplicación de normas de tejido en una manzana (según ubicación de las LFI y LIB, retiros, etc.);
• En Provincia: Porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con la proyección
horizontal de las construcciones de todos los niveles del o de los edificios. Los factores de ocupación del suelo tienen carácter de máximos.
Factor de ocupación total (FOT)
Número que multiplicado por la superficie total de la parcela determina la superficie edificable.
Superficies deducibles: En el cómputo de la superficie edificable y en el factor de ocupación total no se incluirá:
• la superficie cubierta y semicubierta destinada a guarda y
estacionamiento de vehículos y espacios para carga y descarga;
• la superficie de la planta baja libre;
• la mitad de la superficie de los balcones, pórticos, galerías y toda otra superficie semicubierta;
• la totalidad de la superficie destinada a instalaciones contra
incendio como la caja de escaleras, sus antecámaras, y los palieres protegidos, etc., cuando se proyectan para cumplimentar las
normas contra incendio del Código de la Edificación;
• la unidad destinada a vivienda para encargado del edificio y local para ayudante de portería, cuando los mismos resulten exigibles;
• tanques de bombeo y reserva; sala de medidores de las instalaciones en general y salas de máquinas; pasadizos de ascensor, conductos de ventilación y/o servicios;
• las bauleras en tanto se ubiquen en el subsuelo y cumplan proporciones dadas en CPU.
L.O
.
L . F. I .
L.D.P.
L.O
.
L.D.P..
L . I . B .
L.D.P.
L.D .P.
L . O .
L.D.P..
L.D .P.
L . F. I .
L.D.P.
L.O
.
L.D.P..
L . I . B .
L.D.P.
L.D .P.
L . O .
L.D.P..
L.D .P.
L . F. I .
L.D.P.
L.O
.
L.D.P..
L . I . B .
L.D.P.
L.D .P.
L . O .
L.D.P..
L.D .P.
E J E ME N O R
L . F. I .
L.D.P.
L.O
.
L.D.P..
L . I . B .
L.D.P.
L.D .P.
L . O .
L.D.P..
L.D .P.
L . F. I .
L.D.P.
L.O
.
L.D.P..
L . I . B .
L.D.P.
L.D .P.
L . O .
L.D.P..
L.D .P.
L.F.I.
Manzana Atípica
L.O. Existente
Línea Particularizada
Zona que desaparece Nueva L.O.
Ancho Calle
Nuevo AnchoCalle
Línea Particularizada
LO
Esquina Planta baja
LO
Esquina Planta baja
LO
Esquina Planta baja
LO
Esquina Planta baja
LO
LO E
Esquina Planta baja
LO
Esquina
Plantas superiores a 3.00 m
LO
