MEMORIA DESCRIPTIVA DE LA MODIFICACIÓN DEL ESQUEMA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
PLAYA ESCONDIDA RESORT & MARINA
GC-07
MAYO, 2016
1 Mayo, 2016
Antecedentes.
El proyecto “Playa Escondida Resort & Marina”, localizado en el Corregimiento de María Chiquita, Distrito de Portobelo, Provincia de Colón, se ha concebido como un proyecto de uso mixto, tipo residencial y turístico vacacional, inspirado en la belleza del Mar Caribe de la costa panameña y aprovechando el gran potencial para el desarrollo turístico de la zona. Además, se posiciona como una solución a la creciente demanda de alojamiento a las zonas de playa por su rápido acceso.
Conformado todo en un polígono de 40.90 has.
El proyecto se ha desarrollado en etapas en diseño y construcción acorde a las necesidades y proyecciones del promotor, las cuales han ido evolucionando con el tiempo; cada una equipada con las instalaciones y comodidades esenciales para brindarle una experiencia de servicio completa, tanto a residentes como vacacionistas. Estas evoluciones o adaptaciones del mercado han generado actualizaciones de conceptos para un mejor desarrollo general.
El proyecto se ha ido desarrollando en base al Esquema de Ordenamiento Territorial aprobado mediante la Resolución N° 579-2013 de 3 de octubre del 2013, “Por la cual se aprueba la propuesta de usos de suelo, zonificación y se da concepto favorable al plan vial, contenidos en el Esquema de Ordenamiento Territorial “Playa Escondida Resort &
Marina”, ubicado en el Corregimiento de María Chiquita, Distrito de Portobelo, Provincia de Colón”, desarrollado dentro de la Finca 835, Tomo 304, Folio 83 y Finca 2046, Tomo 173, Folio 190, ambas Propiedad de Playa Escondida Resort Development.
El objetivo de este documento es presentar una modificación parcial al Esquema de Ordenamiento Territorial (EOT) de Playa Escondida Resort & Marina, adicionando un polígono para obedecer a la demanda que actualmente existe en el mercado buscando aumentar la venta de lotes, viviendas y apartamentos, lo que conlleva a una propuesta con mejor diseño y distribución para los futuros propietarios; asignándoles además sus códigos de zonificación con respecto a la zona de estudio.
1 Mayo, 2016 El polígono a adicionar se ubica en la parte noroeste del desarrollo general de Playa Escondida Resort & Marina, contando con un área total de 134,937.68m2, dentro de la Finca 1498, Documento 2362657, Propiedad de Playa Los Uveros, S.A.
A continuación se muestra en la ilustración N°1 la aprobación del Plan de Usos del Suelo por parte del MIVIOT y en la ilustración N°2, la localización del polígono por adicionar.
Ilustración N°1, Plan de Uso del Suelo Aprobado de “Playa Escondida Resort &
Marina”.
1 Mayo, 2016 Ilustración N°2, Localización del Polígono por Adicionar.
Polígono por
Adicionar
1 Mayo, 2016
Descripción de la Propuesta de Modificación.
La modificación parcial propuesta en este documento, en el cual se adiciona un polígono, se resume a continuación:
1. Usos del Suelo:
Para el polígono en su conjunto se contempló el uso de suelo Residencial, Comercial, Servicios Básicos y Área Verde Recreativa, basado tanto en la nomenclatura utilizada para Portobelo, Provincia de Colón y la nomenclatura específica para la Ciudad Jardín en la Región Interoceánica, siguiendo los mismos códigos del EOT aprobado.
En cuanto al Uso Residencial se le asignó al polígono dos códigos R-2 (Zona Residencial de Baja Densidad) con una densidad neta de hasta 400 habitantes/ha. y el código RM-1 (Zona Residencial de Mediana Densidad) con una densidad neta de hasta 750habitantes/ha.
En el Uso Comercial se le asignó el código de zonificación C-2 (Zona Comercial de Intensidad Alta o Central), para los servicios básicos el código Esv (Equipamiento de Servicio Básico Vecinal) y para las zonas verdes recreativas el código PV (Parque Vecinal).
La Propuesta del Plan Uso de Suelo explicada anteriormente se podrá observar en la ilustración N°3, seguido de las normas propuestas para la modificación.
1 Mayo, 2016 Ilustración N°3, Propuesta de Plan de Uso del Suelo.
ZONIFICACIÓN DE USOS DEL SUELO RM-1 Residencial de Mediana Densidad R-2 Residencial de Baja Densidad
C-2 Comercial de Intensidad Alta o Central Esv Equipamiento de Servicio Básico Vecinal PV Parque Vecinal
EOT aprobado el 3 de octubre de 2013
1 Mayo, 2016 Normas Propuestas.
ZONA RESIDENCIAL DE BAJA DENSIDAD (R-2) Densidad Neta
Hasta
400habitantes/ha.
Usos Permitidos Área mínima de lote en m2
Área mínima de lote en ml.
Fondo mínimo de lote en ml Vivienda
Unifamiliar
500.00 15.00 30.00
Vivienda Bifamiliar 250.00 7.50 c/u Vivienda en Hileras 200.00 c/u 6.00 c/u
Apartamentos 600.00 20.00
Altura Máxima P.B. + 2 altos
Área de Ocupación Máxima
50%
Área Libre Mínima 50%
Retiro Lateral Mínimo
Vivienda unifamiliar, bifamiliar, en hilera: 1.50m; casas de apartamentos mínimo 2.00m.
Retiro Posterior Mínimo
5.00m.
Estacionamiento por Vivienda
Viviendas: 1 espacio para auto por u/v; en casa de apartamentos que se desarrollen locales comerciales se deberá proveer 1 auto por cada 75.00m2 destinado a uso comercial.
Línea de Construcción
La indicada en el plano de líneas de construcción.
ZONA RESIDENCIAL DE MEDIANA DENSIDAD (RM-1) Densidad Neta
Hasta
750habitantes/ha.
Usos Permitidos Área mínima de lote en m2
Área mínima de lote en ml.
Fondo mínimo de lote en ml Edificios
Multifamiliares, escuelas, jardines de infancia, capillas, oficinas, actividades
culturales,
filantrópicas y asistenciales, locales, talleres pequeños,
servicios que atiendan las necesidades del área
600.00 15.00 40.00
Altura Máxima Será determinada por la densidad
1 Mayo, 2016
Altura Mínima P.B. + 2 altos.
Área de Ocupación Máxima
60% del área del lote Área Libre Mínima 40% del área del lote
Área de Construcción
Cerrada
150% del área del lote
Retiro Lateral Mínimo
2.00m mínimo cuando hay aperturas; ninguno si es pared ciega.
Retiro Posterior Mínimo
5.00m.
Estacionamiento por Vivienda
1 espacio por cada tres u/v; para uso comercial se dejara 1 espacio por cada 100.00m2 de construcción; cuando el lote tenga acceso por las calles de servicio.
Línea de Construcción
La indicada en el plano de líneas de construcción.
ZONA COMERCIAL DE INTENSIDAD ALTA O CENTRAL (C-2) Densidad Neta
Hasta
Según la norma de la zona Usos Permitidos Área mínima de
lote en m2
Área mínima de lote en ml.
Fondo mínimo de lote en ml Se permite en
planta altas multifamiliar de baja, mediana y alta densidad (RM- 1 y RM-2) en cuyos casos se aplicara
las normas
específicas para cada zona de estas.
Almacenes, tiendas, restaurantes, bancos, librerías, farmacias, oficinas de seguro, hoteles, moteles, clubes, cines, oficinas de seguro.
600.00 15.00 30.00
Altura Máxima Será determinada por la densidad
Altura Mínima P.B. + 2 altos. Se exceptúan los existentes a remodelar
1 Mayo, 2016 Área de Ocupación
Máxima
100% del área no restringida por las líneas de construcción Área Libre Mínima 40% del área del lote
Área de Construcción
Cerrada
150% del área del lote
Retiro Lateral Mínimo
Se permiten adosamiento en todas las plantas si es pared ciega.
A partir del primer alto se dejara un retiro lateral de 2.00m, si tiene aberturas o ventanas.
Retiro Posterior Mínimo
5.00m.
Estacionamiento por Vivienda
para uso comercial se dejara 1 espacio por cada 100.00m2 de uso comercial; para el uso residencial se dejaran los espacios de acuerdo a la norma correspondiente.
Línea de Construcción
La indicada en el plano de líneas de construcción.
EQUIPAMIENTO DE SERVICIO BÁSICO VECINAL (Esv)
Objetivo específico Normas actividades en materia de agua potable, electricidad, aguas servidas y telecomunicaciones a escala vecinal, de manera que las comunidades cuenten con estos servicios básicos, sin causar contaminación visual o algún tipo de riesgo a la salud, manteniendo el carácter de Ciudad Jardín.
Carácter Espacios o edificios que contienen equipamiento de servicios básicos para las comunidades, cuyo diseño debe armonizar con la imagen del conjunto, la estética del entorno y la protección del ambiente.
Usos Permitidos Restricciones del Lote
Mínimo Máximo
Actividades Primarias
Superficie Total 300.00m2 5,000.00m2 Estación de
Bombeo
Frente del lote - -
Transformadores eléctricos superficiales
Retiro frontal, lateral y posterior.
5.00m -
Planta de Tratamientos de
Aguas
Área de ocupación máxima
- 100% restando
retiros.
Panel de Distribución
Telefónica
Altura Según
especificaciones
Según especificaciones
Tanques de Agua Área verde libre 30% -
1 Mayo, 2016 PARQUE VECINAL (PV)
Objetivo específico Normas actividades en espacios que den oportunidad de recreación tipo de personas que resistan dentro de un barrio o comunidad, preservando siempre el equilibrio entre el desarrollo y el entorno natural, y manteniendo el carácter de Ciudad Jardín.
Carácter Espacio abierto destinado a la recreación vecinal al cual se accede peatonalmente y sirve a los residentes inmediatos de todas las edades. Cuenta principalmente con áreas de juegos y zonas ajardinadas de descanso, se caracteriza por ser un espacio seguro y de superficie suave.
Usos Permitidos Restricciones del Lote
Actividades Primarias
Mínimo Máximo
Juegos Infantiles superficie del lote 500.00m2 5,000.00m2 Cancha de
baloncesto, tenis o voleibol y similar
Frente del lote 17.00m -
Veredas Peatonales Retiro frontal, lateral y posterior
- -
Actividades Complementarias
Superficie dura o impermeable
20% 30%
Caseta de Mantenimiento
Superficie suave o permeable
70% 80%
Refugio contra sol y/o lluvia
Área de construcción
- 2%
altura - 1 planta
Estacionamiento - -
1.1 Distribución de Áreas:
Se puede observar en la distribución de usos del suelo del polígono total en el EOT prevalece el uso Residencial de Mediana Densidad, contemplando un 37.43%. Además, el área de uso público (Pv) cumple con un porcentaje de un 17.25% del área útil vendible.
En el siguiente cuadro N°1 se indican las áreas propuestas para el EOT correspondiente a la modificación del plan con respecto al polígono por adicionar, contando con un total de 134,937.68m2.
1 Mayo, 2016 Cuadro N°1, Distribución de Usos del Suelo de la Modificación al Esquema de Ordenamiento Territorial.
DISTRIBUCIÓN DE USOS DEL SUELO
Zonificación Descripción de Área Área (m2) % RM-1 Área Residencial Mediana densidad 50,501.39 37.43 R-2 Área Residencial Baja Densidad 32,889.54 24.37
C-2 Área Comercial 2,363.07 1.75
Área Útil 85,754.00 63.55
Área de Uso Público (PV) 14,789.87 10.96
Área de Equipamiento de Servicio Básico Vecinal (Esv) 1,568.48 1.16
Área de Servidumbre Pluvial 661.24 0.49
Área de Servidumbre 16,856.42 12.49
Área de Playa 7,754.43 5.75
Área de Servidumbre Víal 7,553.24 5.60
Área del Polígono 134,937.68 100.00
Nota: El área total de uso público equivale al 17.25% con respecto al área útil (RM-1, R-2, C2).
2. Servidumbre Vial:
El plan de vialidad que forma parte del Esquema de Ordenamiento Territorial comprende la propuesta de jerarquización de vías y los anchos de sus respectivas servidumbres.
Estas servidumbres ocupan 0.7has. del área diseñada (5.60%).
El polígono del área de estudio se conectara con las calles existentes aprobadas en el EOT, incluidas en la primera fase del proyecto.
Para este proyecto se han diseñado cuatro (4) tipos de secciones de calles, cuyas servidumbres van desde 12.00m hasta 16.60m de ancho.
Como primer acceso se propuso una vía principal denominada Calle La Isla, la misma cuenta con dos anchos de servidumbre de 12.80m y 16.60m, ambas calles con dos (2) carriles de circulación.
Además se contempla dos vías locales denominadas Calle Uveros, con derecho de vía de 13.60m y 12.00m, y una vía colectora de 16.60m, todas con dos (2) carriles de circulación.
1 Mayo, 2016 Cabe destacar que las vías propuestas servirán de accesos a los lotes e instalación de los servicios comunes (pluvial, sanitario, acueducto, comunicación, iluminación y electricidad).
Las medidas y detalles de rodadura, acera y grama se diseñarán en el plano de anteproyecto, cumpliendo con la normativa vigente.
Posteriormente se muestra el cuadro N°2 servidumbre de vías propuestas (Derecho de Vía) de la red vial proyectada para el poligono por adicionar de Playa Escondida Resort &
Marina.
Cuadro N°2. Servidumbres de Vías Propuestas.
NOMBRE DERECHO DE VÍA LÍNEA DE
CONSTRUCCIÓN CATEGORÍA
CALLE LA ISLA 12.80 m 2.50 m Local
CALLE LA ISLA 16.60 m 2.50 m Principal
CALLE UVEROS 12.00 m 2.50 m Local
CALLE UVEROS 13.60 m 2.50 m Local
CALLE UVEROS 16.60 m 2.50 m Colectora
A continuación se presentan la ilustración N°4 de Jerarquización Vial Propuesta y seguida la ilustración N°5 de Secciones de Vías Propuestas.
1 Mayo, 2016 Ilustración N°4, Jerarquización Vial Propuesta.
Ilustración N°5, Sección de Vías Propuestas.
1 Mayo, 2016
1 Mayo, 2016
Conclusiones
Existe un primer desarrollo con normas de zonificación aprobadas por el MIVIOT para el Proyecto de Playa Escondida Resort & Marina, Propiedad de Playa Escondida Resort Development.
En presente documento se propone la adición de un polígono, Propiedad de Playa Los Uveros, S.A., bajo los códigos de zonificación antes descritos R-2, RM-1, C-2, PV y Esv, contará con aproximadamente un 64.19% del área útil de lotes de este polígono, donde la propuesta de usos del suelo resulta compatible con las características existentes en el área del proyecto, siguiendo una tendencia que ha resultado del planeamiento del sector.
Esta modificación tiene el propósito de aprovechar dicho polígono para la edificación de viviendas de uso mixto, tipo residencial y turístico vacacional, satisfaciendo la demanda de la población y proporcionando así las áreas adecuadas para dotar los servicios de infraestructura necesarios de sistemas sanitarios, acueductos y eléctricos.
Los cambios propuestos no impactarán negativamente el desarrollo; por el contrario, busca aumentar la venta de lotes, viviendas y apartamentos dentro del proyecto.
