01475
06 de febrero, 2017
DCA- 0255 Señor
José Francisco Pacheco Jiménez Ministro a.i.
Ministerio de Hacienda
Estimado señor:
Asunto: Se autoriza al Ministerio de Hacienda para que proceda a la venta directa del inmueble propiedad del Estado, inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real matrícula No. 7-032501-000 cuya medida es de 100.000.84 m2, plano catastrado No. L- 0006917-1973, al señor Francisco Evelio Jiménez Vásquez, portador de la cédula de identidad número 6-0138-0185, por el monto total de ¢33.000.277,20 de conformidad con el avalúo administrativo No. AV-ARQ-026-2016 del 22 de abril de 2016.
Nos referimos a su oficio No. DM-2732-2016 del 21 de diciembre de 2016 y recibido en esta Contraloría General el 23 de diciembre de 2016, mediante el cual solicita la autorización descrita en el asunto.
Mediante oficio No. 00556 (DCA-0080) del 18 de enero de 2017 este órgano contralor efectuó un requerimiento de información adicional, el cual fue atendido por la Administración mediante oficio No. DM-0117-2017 del 24 de enero de 2017 y recibido en misma fecha en esta Contraloría General.
Antecedentes y justificación
De los antecedentes y justificaciones expuestas por la Administración gestionante, destaca lo siguiente:
1. Que el Ministerio de Hacienda administra una serie de bienes inmuebles que han sido asignados bajo diferentes circunstancias, tales como daciones en pago por deudas tributarias, procesos judiciales, o incluso donaciones, y resulta de su competencia definir el destino final de tales bienes, por lo que solicita la aprobación de venta directa del inmueble de referencia.
2. Que la causa adquisitiva del inmueble fue la aplicación de medida alterna en sede judicial que se tramitó ante el Tribunal Penal de Juicio del Primer Circuito Judicial de San José, bajo el expediente No.94-001127-202-PE, en causa penal relacionado con el cierre del extinto Banco Anglo Costarricense y ordenada mediante resolución de las 09:20 horas del 12 de febrero del 2009.
3. Que el inmueble a vender es propiedad del Estado y se encuentra administrado por ese Ministerio, labor que no es propia de sus funciones y que la finca se encuentra ociosa, por lo
que siendo competencia de este Ministerio definir su destino final se requieren realizar todas las gestiones legales y administrativas necesarias para administrar y custodiar de la mejor forma posible esos inmuebles; afirma que la venta directa de la propiedad en cuestión constituye la mejor opción para satisfacer el interés público, por lo que solicita autorización para llevar a cabo la venta directa del inmueble citado.
4. Que el Ministerio no cuenta con los medios necesarios para resguardar la propiedad del vandalismo, precarismo e inclemencias del tiempo, circunstancias que van en detrimento del patrimonio del Estado; con lo cual ha sido mucho más oneroso para el Ministerio la administración y custodia ya que incluso ha tenido que proceder a desalojos administrativos con coadyuvancia de la Fuerza Pública por invasiones al inmueble.
5. Que le inmueble fue ofrecido en distintas oportunidades para la venta pública mediante procedimiento de remate, sin embargo, se han tenido resultados infructuosos, por lo que a la fecha no ha sido posible su venta por el monto del avalúo.
I. Criterio de la División
Dado que lo pretendido por el Ministerio de Hacienda es que se le permita proceder con la venta directa de un inmueble a un particular, debe observarse la normativa que regula la enajenación de bienes inmuebles. En primer término, la Ley de Contratación Administrativa (LCA) en su artículo 68 regula de modo expreso el procedimiento aplicable para la enajenación de bienes inmuebles, para lo cual dispone que la Administración deberá acudir al procedimiento de licitación pública o al remate- según convenga al interés público- .
En tal sentido, el artículo 41 de la LCA señala los supuestos en que debe realizarse procedimiento de licitación pública de manera obligatoria, dentro de los cuales se encuentra el inciso b) que contempla: “toda venta o enajenación de bienes, muebles o inmuebles, o en el arrendamiento de bienes públicos, salvo si se utiliza el procedimiento de remate”; y en iguales términos se posiciona el artículo 92 del Reglamento a la citada ley (RLCA). Por su parte, el artículo 49 de la LCA, posibilita el empleo del procedimiento de remate para vender inmuebles cuando ello resulte ser el medio más apropiado para satisfacer los intereses de la Administración.
Así las cosas, para que se proceda válidamente a la venta de un inmueble por parte de la Administración debe seguirse como regla de principio el procedimiento de licitación pública o remate, además, de estarse limitado a los términos del artículo 69 LCA sobre la imposibilidad de enajenar bienes inmuebles afectos a un fin público.
No obstante, pese a que los procedimientos ordinarios son los que deben ser aplicados, existen circunstancias de carácter excepcional que ameritan se empleen otros procedimientos distintos a los ordinarios en la medida en que estos últimos no resultan la vía idónea para la satisfacción del interés público.
Bajo esta lógica, el ordenamiento jurídico que rige la materia de contratación pública habilita apartarse del procedimiento ordinario, según lo dispuesto en los artículos 2 bis de la LCA y 146 del RLCA. Esta última norma dispone, en lo que interesa, que la Contraloría General podrá
autorizar la contratación directa o el uso de procedimientos sustitutivos a los ordinarios: “cuando existan razones suficientes para considerar que es la mejor forma de alcanzar la debida satisfacción del interés general, o de evitar daños o lesiones a los intereses públicos”. Asimismo, el numeral 147 del citado cuerpo reglamentario refiere a que la solicitud debe contener: “una justificación detallada de las circunstancias por las cuales la utilización del procedimiento licitatorio no resulta apropiado o conveniente para la satisfacción del interés general.”
Así, para que proceda la autorización de venta directa deben existir circunstancias tales que lo así lo ameriten, las cuales deben ser acreditadas ante esta Contraloría General como presupuesto para otorgar la autorización, lo que conduce observar lo pretendido por ese Ministerio.
Siendo que lo planteado es la venta directa de un inmueble, resulta esencial delimitar el inmueble objeto de autorización el cual se describe e identifica de la siguiente manera: inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real matrícula N°7-032501-000; propietario registral el Estado; situado en el distrito 01 Guápiles, cantón 02 Pococí, provincia de Limón; medida según registro 100.000.84 m2; plano catastrado: L-0006917-1973 (libre de anotaciones, sí posee gravámenes o afectaciones, según indica la Administración correspondientes a reservas legales de Ley General de Caminos Públicos y Ley de Aguas). No se observa afectación a fin público.
Por su parte, se tiene como base de la venta el monto establecido en el avalúo administrativo No. AV-ARQ-026-2016 del 22 de abril de 2016, por el monto total de ¢33.000.277,20.
Asimismo, como parte de tal identificación del inmueble y de requisitos propios de la gestión particular, conviene destacar que se ha aportado la siguiente documentación:
Certificación literal de la propiedad del partido de Limón, matrícula 00032501, y certificación del plano catastrado No. L-6917-73; ambos emitidos por el Registro Nacional (folios del 19 al 28 del expediente de solicitud).
Avalúo administrativo No. AV-ARQ N°026-2016 correspondiente al expediente N°AA- 1029, emitido por la Unidad de Diseño e Inspección del Departamento de Arquitectura de la Dirección Administrativa y Financiera, Ministerio de Hacienda. Dicho avalúo consigna como fecha efectiva el 22 de abril 2016 y establece como valor del referido inmueble la suma de ¢33.000.277,20 (folios del 54 al 66 del expediente de solicitud).
Oferta formal y en original, por parte del señor Francisco Evelio Jiménez Vásquez, portador de la cédula de identidad No. 6-0138-0185, donde plantea oferta para adquirir el inmueble de referencia por el monto del avalúo administrativo (folio 101 del expediente de solicitud).
Declaración jurada rendida por el señor Francisco Evelio Jiménez Vásquez en cuanto a encontrarse al día en el pago de impuestos nacionales, no estar afecto a causal de prohibición alguna establecida en la LCA y RLCA, no estar sancionado ni inhabilitado para contratar con la Administración; todo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 22 y 22 bis de la citada ley y 215 del citado reglamento.
Ahora bien, identificado el inmueble y la documentación señalada, conviene considerar la condición del inmueble como no afecto a un fin público al ser una imposibilidad legalmente estipulada según fue dicho. Al respecto, se tiene que no se observa a nivel de certificación registral afectación en tal sentido y destaca que la Administración consigna en su oficio de solicitud lo siguiente: “(…) se hace constar que la propiedad objeto de autorización para la venta no está afecta a algún bien público ya que la misma es un bien privado del estado, y no existe ley que la afecte a algún fin público (…)” (folio 01 del expediente de solicitud).
Asimismo, responde a las circunstancias particulares el inmueble, se tiene que en escritura No. 77 correspondiente a traspaso gratuito de fincas a favor del Estado se consigna lo siguiente:
“Ante mi (…) Notaria del Estado (…) comparecen los señores FRANCISCO JOSE CAMPOS AGUILAR (…)y FARID BEIRUTE BRENES (…) en su carácter de Procurador General Adjunto (…) y DICEN: El primero que su representada es dueña de las fincas inscritas en el Registro Inmobiliario (…) que se describen así: (…) TERCERA: Partido de Limón, folio real matrícula TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS UNO-CERO CERO CERO (…) Mide según el Registro y plano catastrado matrícula (L-seis mil novecientos diecisiete-mil novecientos setenta y tres; cien mil metros ochenta y cuatro decímetros cuadrados, de lo cual doy fe. (…) el primer compareciente (…) TRASPASA GRATUITAMENTE (…) las relacionadas fincas al Estado (…). La suscrita Notaria hace constar que el señor Procurador General fue debidamente autorizado para la presente contratación, por (…) Ministra de Hacienda (…). De igual modo que esta formalización fue ordenada por el Tribunal Penal de Juicio Primer Circuito Judicial de San José, por resolución de las nueve horas veinte minutos del doce de febrero de dos mil nueve, en Causa Penal (…) por el delito de peculado en perjuicio del extinto Banco Anglo Costarricense” (folios 72 y siguientes del expediente de solicitud).
Con lo expuesto se denota que el inmueble deriva de una donación al Estado, posicionándose éste como propietario, sin embargo, es el Ministerio de Hacienda el que en su condición de administrador del inmueble pretende disponer de él y proceder con su venta, ya que según afirma la Administración, el inmueble de referencia “es propiedad del Estado y se encuentra administrado por este Ministerio” (folio 01 vuelto del expediente de solicitud).
Ante ello conviene diferenciar entre que el Estado se constituya en propietario de un inmueble, de la posibilidad del Ministerio de vender bienes que se encuentren ociosos, y, de la posibilidad de ese Ministerio de disponer de un inmueble cuyo propietario registral es el Estado.
De lo expuesto por el Ministerio, destaca la remisión a la Ley de Disolución del Banco Anglo Costarricense (No. 7471), que en su artículo 15 dispone: “Destino de los activos y bienes. Pasarán a ser propiedad del Estado, los activos y los bienes de cualquier naturaleza que, al finalizar la liquidación del Banco Anglo Costarricense, no hayan podido ser vendidos ni traspasados a otras personas o entidades (…)”.
Lo anterior, hace referencia a la manera en que el inmueble pasa a ser propiedad del Estado, lo cual incluso se acredita con la certificación de la propiedad emitida por el Registro Nacional en la que se consigna como propietario del inmueble al Estado (folio 19 del expediente de solicitud) y la citada escritura No. 77 rendida ante la Notaria del Estado.
Por su parte, el Decreto No. 25185-H dispone en su artículo 1 que: “Los bienes descritos en el inventario levantado por la Junta Liquidadora del Banco Anglo Costarricense, que no hayan sido vendidos o traspasados como resultado del proceso de liquidación, serán asumidos y administrados por el Ministerio de Hacienda”; con lo cual se denota el señalamiento de ese Ministerio como administrador de los bienes derivados del proceso de liquidación de la citada entidad bancaria;
condición de administrador que ostenta la Administración respecto del inmueble de referencia.
Ello es coincidente con lo manifestado por la Administración en oficio No. DM-0117-2017 del 24 de enero 2017 en cuanto a que: “esta propiedad se adquirió dentro del proceso de cierre del extinto Banco Anglo Costarricense (…) el Ministerio de Hacienda se encuentra encargado de la Administración (…) los bienes descritos por la Junta liquidadora serán asumidos y administrados por el Ministerio de Hacienda” (folio 50 del expediente de solicitud).
Así, teniendo clara la propiedad del inmueble por parte del Estado y la administración por parte del Ministerio de Hacienda, conviene considerar la facultad de ese Ministerio para disponer libremente del inmueble, lo que conduce a tener en cuenta las particularidades de este tipo de bienes a raíz de su causa adquisitiva.
La Administración remite el oficio No. DJMH-2042 del 31 de agosto 2016 de la Dirección Jurídica del Ministerio de Hacienda, el cual refiere al contenido del dictamen rendido por la Procuraduría General de la República (reiterado por el Ministerio en el oficio No. DM-0117-2017 del 24 de enero 2017) asociado al destino de los bienes del Estado considerados en la Ley de Disolución del Banco Anglo Costarricense. El dictamen señalado No. C-199-97 se da en los siguientes términos:
“...las decisiones en relación con la disposición de los bienes del Estado, le corresponde al Poder Ejecutivo definirlas mediante el correspondiente Decreto Ejecutivo, cuando esta disposición, debe advertirse, no implique disposición en beneficio de terceros no comprendidos dentro de la Administración Pública, situación frente a la cual, debería procederse de conformidad con lo establecido por el artículo 41 inciso b) y 49 de la Ley de la Contratación Administrativa. /Una vez definido el destino del bien, (…) deberá el Procurador General de la República o el Procurador General Adjunto, comparecer ante la Notaría del Estado para otorgar la escritura necesaria para la inscripción del bien.”
Asimismo, ese Ministerio remite al oficio No. DAJ-2384 del 17 de diciembre de 1997 emitido en su momento por este órgano contralor, en el cual se indica entre otros aspectos que:
“Cualquier traslado a entes privados, que no venga autorizado por la ley, deberá ajustarse a las disposiciones de la Ley de Contratación Administrativa y su Reglamento... los actos de disposición que llegue a adoptar esa Cartera no requieren de nuestra autorización o anuencia..."
De lo dicho, se deriva que el Ministerio de Hacienda, según lo afirma, le corresponde la potestad de definir el destino final del inmueble, que en este caso sería la venta directa.
Asimismo, se observa a folios 68 y siguientes del expediente de solicitud, copia de escritura pública, ante la Notaria del Estado, en donde se vende finca propiedad del Estado y se cancela el precio al “Estado-Ministerio de Hacienda”, con ocasión de un remate electrónico promovido por el propio Ministerio de Hacienda.
Adicionalmente, conviene resaltar que el inmueble 7-032501-000 se encuentra registrado en el Sistema SIBINET como activo del Ministerio de Hacienda según patrimonio 0206010293 y se cuenta con certificación emitida al efecto que consta a folio 67 del expediente de la solicitud, lo que denota nuevamente el ligamen del inmueble con el Ministerio de Hacienda quien lo posee bajo su administración y resguardo.
Dicho lo anterior, conviene considerar que el artículo 14 de la Directriz N° 023-H de fecha 27 de marzo del 20151 se dispone lo siguiente:
"Se autoriza a los ministerios, órganos desconcentrados y entidades del sector público, para que de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Contratación Administrativa y su reglamento, vendan todos los activos que a su criterio resulten ociosos, innecesarios o suntuarios -de acuerdo con el efectivo cumplimiento del fin público correspondiente- que se refieran a bienes inmuebles no afectados al dominio público, así como el equipo mobiliario.”
A partir de ello, destaca lo expuesto por la Administración en cuanto a que la propiedad se encuentra inactiva y resulta de interés público disponer del bien de la mejor forma posible, y considera la venta del inmueble como la mejor alternativa. Al respecto destaca lo consignado en el propio avalúo administrativa respecto a la “Situación actual del inmueble (El Ministerio de Hacienda no le da uso al bien)” (folio 60 del expediente de solicitud).
Asentada la procedencia de disponer del inmueble por resultar ocioso y que incluso implica un gasto para su mantenimiento, conviene observar que la Administración ha intentado en varias ocasiones venderlo, ello, mediante remate No.2012RE-000199-13200 publicada su invitación en el diario oficial La Gaceta No. 154 del 10 de agosto 2012, en donde el inmueble de referencia correspondía a la línea No. 9; y mediante remate No. 2015RE-000001-13200 publicado en el diario oficial La Gaceta No. 201 del 16 de octubre 2015, en el cual el inmueble correspondía a la línea No. 15, habiéndose declarado infructuoso el procedimiento respecto del inmueble en particular.
Adicionalmente, la Administración expone no haber procedido con las rebajas de la base para el remate, ya que el avalúo estaba próximo a vencer y debía darse con el avalúo vigente, por lo que se carecía de tiempo para realizar un nuevo avalúo para solicitar la rebaja y luego proceder con un nuevo procedimiento de remate, por lo que bajo su discrecionalidad, según afirma, consideró que no era procedente realizar las rebajas.
Así, respecto a la definición del destino final, la Administración señala que la venta directa constituye la mejor opción, lo cual resulta consecuente con las acciones que ha llevado a cabo para poder vender el inmueble mediante procedimientos de remate y ello no ha sido posible, por lo que pese a haber optado por ajustarse en un principio a los procedimientos de concurso para enajenar el inmueble, estos no han dado los resultados esperados con la consecuente afectación de la hacienda pública, no sólo por los gastos que implica el cuido del
1 Publicada en el Diario Oficial La Gaceta No. 75 del 20 de abril 2015.
inmueble, sino por los gastos que implicaron los procedimientos llevados a cabo, el gasto de lidiar y tomar acciones para evitar que sea invadido.
De ello, se tiene que es evidente la conveniencia de optar por la venta directa considerando los procedimientos ya llevados a cabo sin resultados satisfactorios de frente a la mejor utilización de los fondos públicos, toda vez que, de no proceder con la venta directa se posiciona la Administración en una difícil situación que ha venido enfrentando respecto a la propiedad que tiene ociosa según fue dicho.
Así las cosas, la venta directa del inmueble de referencia se constituye en la mejor forma para satisfacer el interés público toda vez que permite disponer de un inmueble ocioso que genera gastos a la Administración, permite obtener ingresos adicionales y alcanzar así un uso eficiente de los fondos público; por lo tanto, se autoriza al Ministerio de Hacienda vender de manera directa el inmueble de referencia al señor Francisco Evelio Jiménez Vásquez, quien ha mostrado en interés en comprar el inmueble por el precio fijado en el avalúo administrativo No. AV-ARQ-026-2016 del 22 de abril de 2016.
II. Condiciones bajo las que se otorga la autorización
La autorización se condiciona a lo siguiente:
1. Se autoriza al Ministerio de Hacienda para que proceda a la venta directa del inmueble propiedad del Estado, inscrito en el Registro Nacional, sistema de folio real matrícula No. 7- 032501-000 cuya medida es de 100.000.84 m2, plano catastrado No. L-0006917-1973, al señor Francisco Evelio Jiménez Vásquez, portador de la cédula de identidad número 6- 0138-0185, por el monto total de ¢33.000.277,20 de conformidad con el avalúo administrativo No. AV-ARQ-026-2016 del 22 de abril de 2016.
2. Queda entendido según lo manifestado por la Administración, que el inmueble en cuestión no se encuentra afecto a fin público alguno, lo que supone la plena disposición del Ministerio de Hacienda de este activo.
3. En virtud del artículo 32 de la LCA, y el artículo 198 del RLCA, el contrato deberá ser formalizado en escritura pública, la cual deberá ser realizada ante la Notaría del Estado.
4. Es deber de la Administración, previo a efectuar la venta y suscribir la escritura correspondiente, verificar que el comprador del inmueble se encuentre al día en el pago de sus obligaciones obrero- patronales con la Caja Costarricense de Seguro Social.
Se deja expresamente advertido que la presente autorización queda condicionada a que la Administración cumpla con lo dispuesto en el artículo 74 de la Ley Constitutiva de la Caja Costarricense de Seguro Social en los siguientes términos:
“Los patronos y las personas que realicen total o parcialmente actividades independientes o no asalariadas, deberán estar al día en el pago de sus obligaciones con la Caja Costarricense de Seguro
Social (CCSS), así como con otras contribuciones sociales que recaude esta Institución conforme a la ley. Para realizar los siguientes trámites administrativos, será requisito estar inscrito como patrono, trabajador independiente o en ambas modalidades, según corresponda, y al día en el pago de las obligaciones, de conformidad con los artículos 31 y 51 de esta Ley. (…) 3.- Participar en cualquier proceso de contratación con la Administración Pública, central o descentralizada, con empresas públicas o con entes públicos no estatales, fideicomisos o entidades privadas que administren o dispongan, por cualquier título, de fondos públicos. /En todo contrato con estas entidades, incluida la contratación de servicios profesionales, el no estar inscrito ante la Caja como patrono, trabajador independiente o en ambas modalidades, según corresponda, o no estar al día en el pago de las obligaciones con la seguridad social, constituirá causal de incumplimiento contractual (…)”.
Asimismo, deberá la Administración realizar de previo a la formalización de la escritura y demás gestiones referidas a la compra venta realizar las indagaciones correspondientes a fin de verificar la inscripción del comprador y acreditar el cumplimiento de lo dispuesto en los Lineamientos para la Aplicación de los incisos 1) y 3) del artículo 74 de la Ley Constitutiva de la Caja y el numeral 65 del Reglamento a la Ley de Contratación Administrativa (publicados en La Gaceta No. 118 del 18 de junio de 2010); y en particular el contenido del artículo 4 respecto a la indagación de los patronos o trabajadores independientes no inscritos o inactivos, lo cual se deja aquí expresamente advertido, sin que proceda realizar la venta si este extremo no ha sido verificado.
En caso de no estar el comprador del inmueble al día en sus obligaciones con la Caja Costarricense de Seguro Social, debiendo estar inscrito, no podrá ser llevado a cabo el negocio jurídico que se pretende.
5. De igual forma se deja bajo responsabilidad de la Administración la verificación del cumplimiento de parte del comprador del inmueble, de las obligaciones previstas por el artículo 22 de la Ley No. 5662, en cuanto encontrarse al día con el pago de lo correspondiente al FODESAF. Ello deberá ser acreditado mediante la respectiva certificación en original e incorporada al expediente levantado al efecto.
6. Se deja bajo la exclusiva responsabilidad de esa Administración verificar previo al traspaso, que el comprador del inmueble no se encuentre afecto al régimen de prohibiciones establecido en los artículos 22 y 22 bis de la Ley de Contratación Administrativa y que no se encuentre inhabilitado para contratar con la Administración Pública.
7. La Administración asume la responsabilidad por las razones que motivaron la autorización en los términos indicados. Este órgano contralor no está avalando ninguna de las actuaciones realizadas por la Administración anterior a la contratación que por el presente oficio se autoriza, todo lo cual es responsabilidad de esta y respecto de lo cual no se emite criterio alguno.
8. Deberá quedar constancia en un expediente levantado al efecto, de todas las actuaciones relacionadas con esta contratación, ello para efectos de eventual control posterior.
Se advierte que la verificación del cumplimiento de las condiciones indicadas en el presente oficio será responsabilidad del señor José Francisco Pacheco Jiménez en su condición de Ministro de Hacienda a.i, o quien ejerza ese cargo. En el caso de que tal verificación no recaiga dentro del ámbito de su competencia, será su responsabilidad instruir o comunicar a la dependencia que corresponda, para ejercer el control sobre los condicionamientos aquí señalados.
Atentamente,
Marlene Chinchilla Carmiol Gerente Asociada
María Jesús Induni Vizcaíno Fiscalizadora
MJIV/tsv G: 2016004321-1
Ni: 35820, 1662, 1746, 1742
