Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Vía Mercado Edición: 02 Página: 1 AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO VÍA MERCADO INFORME DE AVALÚO OFICINA

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Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Vía Mercado Código: RE07-PR90RP02 Edición: 02 Página: 1 OFICINA Céd. Jurídica Céd. Jurídica 100% Provincia: Cantón: Distrito: Localidad: Inscripción de Según 92

Diferencia de medidas Porcentaje:

Demasía:

18 meses

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito Tipo de Profesional

Número de registro IC-16771 Emp. Nombre de la empresa

Fecha inspección:

Zonal

Números telefónicos para contacto 8338-8650

Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Ing. Civil Firma del Perito

Identificación N° 2-0544-0127

21 noviembre 2017 Fecha informe: 22 noviembre 2017 Grupo FGA S.A. Céd: 3-101-708496

Francisco J. García Montero Nombre y firma representante legal de la empresa

Banco Nacional de Costa Rica Banco Nacional de Costa Rica

Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial

La propiedad se encuentra actualmente es desuso, aspecto que afecta su mantenimiento y se observa en elementos como humedad en algunas paredes.

Al realizar la inspección de techo se observó unos cables sin sistemas de entubado, este aspecto debe verificarse para cumplir la normativa del BNCR.

Para definir el valor del inmueble se empleó el enfoque de valoración vía mercado, mediante el análisis y comparación de propiedades en la zona, empleando el método de factores comparativos.

Francisco J. García Montero

NOMBRE PROPIETARIO (S)

4-000-001021 Proporción de Derechos

VALOR DEL TERRENO ¢15 922 060,00

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA

AVALÚO

Finca Madre: 53 204,32 154,00 m2

Plano de catastro N° A-1677657-2013

Identificador Predial

VALOR EN LETRAS: SESENTA Y CUATRO MILLONES SEISCIENTOS SETENTA Y UN MIL CIENTO OCHENTA COLONES 30/100

¢48 749 120,30

₡64 671 180,30

VALOR TOTAL DEL BIEN

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO VÍA MERCADO

INFORME DE AVALÚO

214 Dirección de Recursos Materiales 214-2010501140250F-2017-C

PROPÓSITO DEL AVALÚO Administración de bienes

Condominio Residencial Horizontal Jardín Villa Real, finca filial N° 92 02 - ALAJUELA 01 - ALAJUELA 05 - GUACIMA El Bajo DIRECCIÓN EXACTA NOMBRE SOLICITANTE (S) 4-000-001021 UBICACIÓN DEL BIEN

NO Áreas Comunes: TIPO DE CONDOMINIO 154,00 m2 20 249,23 Finca Matriz: 53 204,32 0,00% 0,00 m2

Habitacional con Construcción 2010501140250F

2010500035090M

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢48 749 120,30

Id. Predial Finca Matriz:

el Registro y el Plano Id. Predial Finca Madre: 20105014642600

Factor de Copropiedad: Otras Áreas m2

FINCA FILIAL N° 0,00467000000000 la Finca Filial Áreas Privativas: 32 955,09 Horizontal Escritura constitutiva 154,00 m2 FRANCISCO JAVIER GARCIA MONTERO (FIRMA)

Firmado digitalmente por FRANCISCO JAVIER GARCIA MONTERO (FIRMA) Fecha: 2017.11.24 15:27:37 -06'00' FRANCISCO JAVIER GARCIA MONTERO (FIRMA)

Firmado digitalmente por FRANCISCO JAVIER GARCIA MONTERO (FIRMA) Fecha: 2017.11.24 15:27:56 -06'00'

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1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor VALOR ¢/m2

Área lote 154 162,00 1,0169 154,00 1,0000 150,00 0,9914 1,0000 1,0000

Edad y estado 3 - MB 3 - MB 1,0000 3 - MB 1,0000 3 - MB 1,0000 1,0000 1,0000

Acabados VC 04 VC 04 1,0000 VC 04 1,0000 VC 04 1,0000 1,0000 1,0000

Espacio de patio Medio Medio 1,0000 Medio 1,0000 Medio 1,0000 1,0000 1,0000

Parqueos 2 2 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 1,0000 1,0000

Serv. Condominio Alto Alto 1,0000 Alto 1,0000 Bueno 1,0000 1,0000 1,0000

Zonas comunes Existe Existe 1,0000 Existe 1,0000 Existe 1,0000 1,0000 1,0000

Negociación Oferta 0,9700 Oferta 0,9700 Oferta 0,9700 1,0000 1,0000

Relación zonal 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 NORTE SUR ESTE OESTE 3,00 m VÉRTICE

Altitud

2 831 N° Este Norte Este Norte Este Norte

3. Vivienda ubicada en Condominio Jardín Villa Real, La Guácima. Mismos acabados del lote valorado, con dos dormitorios. Lote de 150 m2, construcción 96,16 m2. Oferta $110000

Oferta

Laura Rojas, Mpaniagua Bienes Raíces. 2240-7773 /8386-0615 bien N° 0430001,

21/11/2017

Coordenadas 1. Vivienda ubicada en Condominio Jardín Villa Real, La Guácima.

Mismos acabados del lote valorado, con tres dormitorios. Lote de 162 m2, construcción 102,66 m2. Oferta $116000

Oferta

21/11/2017

Coordenadas 2. Vivienda ubicada en Condominio Jardín Villa Real, La Guácima.

Mismos acabados del lote valorado, con dos dormitorios. Lote de 154 m2, construcción 96,16 m2. Oferta $110000

Oferta

21/11/2017

Coordenadas

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES

Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta

473 251 1 102 281

Carlos Cambronero Alvarado Lote baldío (Tapia)

Finca filial primaria 91 Lote (Pared)

Finca filial primaria 93 Lote con construcción (Pared)

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 PRECISIÓN

ESTE NORTE

Avenida 3, área común libre Avenida 3 (No existe)

VALOR DEL BIEN

Valor conclusivo ₡629 955 /m2

Área constructiva 102,66 m2

VALOR TOTAL

¢64 671 180,30

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO

LINDEROS ACTUALES 1,0000 Valores Homologados 633 643,26 630 823,80 625 398,72 Factor de Homologación 0,9864 0,9700 0,9617 1,0000 642 384,18 650 333,82 650 333,82 0,00 0,00

HOMOLOGACIÓN

214-2010501140250F-2017-C

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Y CONSTRUCCIONES Características

SUJETO

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Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Vía Mercado Código: RE07-PR90RP02 Edición: 02 Página: 3

1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor

VALOR ¢/m2 Área 154 160,00 1,0127 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Nivel 0,3 0,3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Pendiente 0 0 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 1 4 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Servicios 2 16 16 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Tipo de vía 4 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Frente 7 8 0,9672 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Base Municipal 1 1,1111 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Relación Zonal 1 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 DESCRIPCIÓN N° Este Norte

Área m2 Edad años Estado

103,00 7 MB O Área m2 Estado MB B I R D M MM DM INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN ÓPTIMO

Forma de explotación VUT años Edad años MUY BUENO

BUENO Vivienda 473 292,43010 48 749 120,30 60

OTRAS OBRAS INCLUIDAS

E st a do de Co ns er v a ció n de la s Co ns trucc io nes

VALOR DE MERCADO DE LAS CONSTRUCCIONES

Forma de explotación Valor Unitario Valor Total VUT años

1. Mapa de zonas de valor Municipalidad de Alajuela 2016, medianero, área 160 m2 , frente de 8m m a calle asfalto, en zona de uso de suelo residencial, plano o casi plano (topografía 0%), está a nivel de vía, disponibilidad de todos los servicios públicos, dispone de los servicios urbanísticos, de forma regular. Valor unitario ȼ95 000/m2.

Base de Datos Mapa de zonas de valor Alajuela _201-05-U32 21/11/2017

Coordenadas

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS TERRENOS COMPARABLES

Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta

Área 154,00 m2

VALOR UNITARIO FINAL ¢103 390,00 /m2

VALOR TOTAL DEL TERRENO

¢15 922 060,00

VALOR DEL TERRENO

Valor conclusivo ₡103 390 /m2 Factor secciones 1,0000

1,0000 Área afectada 0,00 m2

1,0000 Valores Homologados 103 389,92

Factor de Homologación 1,0883 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO

FACTOR DETALLE

AVALÚO INDIVIDUAL

214-2010501140250F-2017-C

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características

SUJETO

COMPARABLES

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Tipo de ruta

Caño SÍ

Material

Cuneta NO

SÍ

Ancho de vía

Cordón SÍ

Acera

SÍ

Teléfono

SÍ

Alumbrado

SÍ CNFL

SÍ

Electricidad

SÍ CNFL

SÍ

Agua Potable

SÍ AyA

SÍ Alto

Señal celular

SÍ

TV por Cable

SÍ

Frente principal:

7,00 m

0,30 m

Fondo:

22,01 m

Relación:

3,14428571

Servicios

S1

S2

NO

Cuerpo de agua cerca

Distancia

Topografía

Pendiente

87,20%

0 Tipo de vía:

Camino no clasificado

Adoquín

9,00 m

Alcantarillado pluvial

Nivel sobre calle:

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS

DATOS SOCIOECONÓMICOS

Media

Transporte Público

Densidad poblacional Media

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA

Y DE SU ENTORNO

214-2010501140250F-2017-C

VÍAS DE COMUNICACIÓN

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS

Ninguno

Edificios Comerciales

Actividad del lugar

Edificios públicos / comunales

Recolección de basura

Medidores instalados Electricidad y Agua

Residencial

0,00 m

Posibilidad de daños

Pendiente %

AFECTACIONES DEL BIEN

Se valora una finca urbana, inscrita bajo el régimen de propiedad Condominio Horizontal Residencial Jardín Villa Real, ubicado en La Guácima, Alajuela. El Condominio está comunicado por calle privadas de adoquín, con un ingreso desde vía pública. Al momento de la inspección se observa 100% concluidas, al igual que las áreas verdes, y las zonas infantiles.

Las obras dentro de condominio son de clase social media, las fincas filiales se comunican por calles de adoquín en buenas condiciones, con aceras de concreto, cordón y caño. Además, el ingreso al complejo dispone de portón.

La finca filial se trata de un lote medianero, está sobre nivel de calle en aproximadamente 0,30 m. Tiene una forma regular similar a un rectángulo con una topografía plana o casi plana (pendiente 0%). De acuerdo al plano catastrado dispone de un frente total de 7 m (puntos del derrotero de 1 a 2), su acceso es por medio de calle privada en adoquín. Presenta una relación frente fonda de 1/3,1442, tiene acceso a los servicios públicos de agua, alumbrado, electricidad y teléfono. Tiene acera y cordón de caño. El punto de amarre coincide con el indicado en el plano de catastro.

En el condominio no se venden lotes en verde, el desarrollador del proyecto solamente vende proyectos constructivos. Por esta razón y por la diferencia con las zonas cercana es que se utilizó la información de las zonas homogéneas de valor.

4

16 21/11/2017

El estudio registral indica un gravamen sobre la finca relacionado con servidumbre de acueducto y de paso de AyA. En campo no se observa la existencia de limitaciones u otras servidumbres que afecten el valor del inmueble o su capacidad para ser considerado como garantía crediticia. No se indican anotaciones, no presenta segregaciones.

Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

FECHA ESTUDIO

GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

Plana

RIESGOS POTENCIALES

Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres:

Riesgo deslizamiento

Ninguno

Sistema Sanitario

Planta de tratamiento

ACCESO A LA FINCA

Calle privada

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS

4 Ubicación:

Medianero

OBSERVACIONES

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA

La zona presenta un grado de urbanización estimado de:

Internet por Cable

Clase social

Media

Jardines y Parques

Clase social zonas cercanas

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Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Vía Mercado Código: RE07-PR90RP02 Edición: 02 Página: 5 Avance: Presupuesto: ¢ En desuso 103,00 m2 67% 2014

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: 1

Estructura Paredes Entrepiso SI TOTAL Techos 100% Cubierta SI Cielos Pisos Fachada Gas LP Ubicación Baños

Otros Paredes Bueno Cielos Regular

Pisos Bueno Cubierta Bueno

Repellos Ninguno Paredes Pisos Cielos

Pisos Ninguno Avance: Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Aposentos

Fachada con detalles arquitectónicos NA

Estructura metálica

Metálica tipo lámina estructural

Red de agua caliente Tanque captación de agua

Ninguno

Disyuntores

No hay tanque de captación Sí hay red de agua caliente Sala-cocina, tres dormitorios, 2 baños, pilas, garaje

Estado Físico y Mantenimiento: Puerta externas e internas metálicas de buena calidad. Ventanas

de aluminio sin verjas.

2 baños completos con enchape a 1,60 m en ducha

Estado General Bueno

Gypsum Porcelanato

Propiedad utilizada por: Nombre

Nombre del Desarrollador:

Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción:

Vigencia del contrato de arrendamiento:

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-2010501140250F-2017-C

CONSTRUCCIONES

Tipo de construcción existente: Vivienda unifamiliar Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente

Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Documentos de construcción adicionales:

Paredes de concreto con refuerzo Externas e internas en concreto chorreado

Sistema eléctrico:

Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC04

OBSERVACIONES

Existe una construcción correspondiente a una vivienda unifamiliar, construida en estructura de concreto chorreado. La misma

presenta una distribución arquitectónica simple: Sala -cocina, pilas, tres dormitorios, dos baños completos y garaje. Los

acabados son los siguientes: las paredes externas e internas en concreto chorreado, las paredes del baño con enchape a 1,60 m.

Se cuenta con pintura, pisos en porcelanato, cielos de gypsum, estructura de techo metálica con cubierta de teja, puertas

externas e internas de metal, ventanas en aluminio sin verjas. La instalación eléctrica está entubada en su totalidad, dispone de

caja de breakers y centro e carga.

Apreciación visual de desplome

Ninguno

El condominio dispone de calles de ingreso en adoquín, dispositivos de basura, caseta de control, planta de tratamiento, laguna de retención, área de juegos infantiles y áreas recreativas entre otras.

OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Estado de la edificación: Existente

Ninguno Fisuras

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ANEXO FOTOGRÁFICO

214-2010501140250F-2017-C

Foto 1. Frente propiedad Foto 2. Perspectiva de lote Foto 3. Ingreso al condominio

Foto 4. Servicios urbanos en condominio

Foto 5. Identificación de propiedad Foto 6. Garaje

Foto 7. Sala comedor Foto 8. Cocina Foto 9. Techo en garaje

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