Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Informe de Clasificación Contacto:
Luis Costa Velarde 511- 221-3688
FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA
Lima, Perú 28 de setiembre de 2004
Equilibrium Clasificación Definición de Categoría
Cuota de Participación del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria
BBfi-
Cuotas del fondo cuyas inversiones, producto del riesgo de sus activos, o por cambios en las condiciones del mercado o por las políticas de inversión, podrían provocar el incumplimiento de obligaciones. Igualmente se asignará esta catego-ría cuando los activos que integran las inversiones del fondo presentan proble-mas patrimoniales que deben ser superados en el mediano plazo.
Bonos Inmobiliarios A+ Refleja alta capacidad de pagar el capital e intereses en los términos y condicio-nes pactados. La capacidad de pago es más susceptible a posibles cambios ad-versos en las condiciones económicas que las categorías superiores.
“La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprarlos, venderlos o mantenerlos”
---Información en millones de S/. al 30.06.04 ---
ROE: 5.58% (*) Activos: 65.1 Patrimonio: 60.5 ROA: 5.04% (*) Pasivos: 4.6 Ingresos: 4.6
Valor de la cuota: 74.54 dólares Utilidad Neta: 1.6
(*) Anualizados
Historia de Clasificación: Valor Cuota → BBBfi (asignada en dic.97),
↑Afi (jul.99), ↓BBBfi (dic.00), ↓BBfi (may.02), ↓BB-fi (may.03); Bonos Inmobiliarios AA- (asignada el 15.08.00), ↓A+ (may. 03).
Para la presente evaluación se ha utilizado los estados financieros auditados del Fondo de Inversión Multirrenta Inmobiliaria y de AC Capitales SAFI al 31 de diciembre de 2001, 2002 y 2003 así como información financiera adicional no auditada al 30 de junio de 2004 proporcionados por la
SAFI.Informe anterior
Fundamento: El Comité de Clasificación ha decidido man-tener las clasificaciones de riesgo tanto para la Cuota de Participación del Fondo de Inversión Multirenta Inmobilia-ria en BBfi- como para los Bonos Inmobiliarios en A+. Dichas clasificaciones se sustentan en el hecho que el valor cuota del fondo se mantiene en un nivel similar al prome-dio registrado, luego de la caída de 38.7% observada a fi-nes del ejercicio 2002.
Cabe recordar que en octubre del ejercicio 2003 se llevó a cabo un rescate parcial de los Bonos Inmobiliarios emitidos por el Fondo por un monto de hasta US$2.0 millones, reci-biendo aceptaciones por US$2.01 millones (rescatándolos totalmente). Queda un saldo sin rescatar de 892 bonos los cuales tienen iguales términos y condiciones que la emisión original. El día en que se llevó a cabo el rescate, se utilizó el integro de los US$2 millones de la cuenta “escrow ac-count” y adicionalmente se utilizaron US$7 mil de los re-cursos corrientes del Fondo a fin de evitar el prorrateo y no generar la nueva serie concebida originalmente.
Al cierre del ejercicio 2002 se efectuó la tasación semestral obligatoria de los inmuebles del Fondo, observándose la ya mencionada desvalorización. Adicionalmente, al cierre de 2003, la tasación volvió a registrar una caída en el valor de los inmuebles de 9.6% con respecto al periodo anterior. Dicha tendencia se explica por la difícil situación del sector inmobiliario del país, en especial el mercado de oficinas en donde existe un exceso en la oferta disponible. No obstante lo anterior, finalizado el primer semestre 2004, se registra un incremento en la tasación de 4.4% con respecto al cierre del ejercicio 2003.
Las inversiones del Fondo son: i) Centro Empresarial San Isidro, ii) Centro Empresarial José Pardo, iii) Depocentro, iv) Local comercial de Bembos S.A. en Miraflores y v) Terreno en la Av. Tacna. En la actualidad, la SAFI ha des-cartado este último proyecto fundamentalmente por no
haber encontrado arrendatarios “ancla” dispuestos a firmar un contrato de largo plazo con garantías adecuadas para el Fondo. Por ello, se encuentra evaluando alternativas de venta o alquiler.
Los inmuebles del Fondo, y por ende, los activos generado-res de los mayogenerado-res inggenerado-resos, muestran generado-resultados positivos en niveles de ocupación. Así, al cierre del primer semestre 2004, el C.E. San Isidro muestra un nivel de ocupación de 71.2% (65.9% a diciembre del 2003); el C.E. José Pardo muestra un nivel de ocupación de 79.8% para el mismo periodo versus 67.9% que registró a fines del ejercicio 2003; mientras que Depocentro también muestra una in-cremento en sus niveles de ocupación, de 56.1% en di-ciembre 2003 a 81.6% a finales de junio 2004.
En cuanto a la morosidad de los alquileres del Fondo, ésta fue de US$ 150,173 a diciembre 2002, mientras que a fines del ejercicio 2003 la misma se redujo en 64.2% a US$53,765 (dicho monto se distribuye US$35,089 a más de 31 días y US$18,676 a más de 60 días). Cabe indicar que dicha reducción en la morosidad se debe al financia-miento en letras de aquellos inquilinos con atrasos (mayo-res a 60 días) y a la negociación directa con los principales deudores. Al cierre del primer semestre 2004, la morosidad muestra una ligera reducción alcanzando los US$52,031. Desde setiembre 2002, el Fondo se encuentra administrado por AC Capitales SAFI, empresa del grupo Apoyo, la cual se ha enfocado en recuperar los niveles de ocupación de los bienes inmuebles puesto que estos aún se mantienen en márgenes inferiores al óptimo. Por ello, durante el 2003, se realizaron una variedad de obras de modernización y am-pliación, tanto del C.E. San Isidro como de Depocentro, respectivamente con el propósito de revertir dicha tenden-cia negativa. A la fecha se continúa con la remodelación y diseño de nuevas áreas de Depocentro.
Finalizado el primer semestre 2004, los activos del Fondo totalizaron S/.65.1 millones, superiores en 2.8% a los de diciembre 2003 (los cuales registraron, a su vez, una dismi-nución del 18.5% con respecto a diciembre 2002). La ligera recuperación que muestra el activo está fundamentalmente explicada por la aumento de valor de tasación de los in-muebles que componen las inversiones del Fondo.
Por este mismo motivo, el patrimonio del Fondo ha expe-rimentado una ligera recuperación, pues éste registra una pérdida por resultados no realizados de S/.31.5 millones en junio 2004 mientras que en diciembre 2003 ésta fue de S/.35.6 millones. El ligero aumento en la valorización de las inversiones ha originado un incremento del valor cuota del Fondo, pasando éste de US$69.45 al cierre del ejercicio 2003 a US$74.54 en junio 2004.
Fortalezas
1. Renta líquida derivada de los contratos de alquiler.
Debilidades
1. Reducida generación de los activos que integran el Fondo 2. Fuerte incremento de la volatilidad de la cuota.
3. Pérdida acumulada de valor de los activos del Fondo
Oportunidades
1. Incremento de la ocupación de los inmuebles del Fondo.
2. Modernización y ampliación de los inmuebles que generan la mayoría de los ingresos.
Amenazas
1. Deterioro de la situación económica y desvalorización del sector inmobiliario. 2. Morosidad en los alquileres.
La presente calificación no es una sugerencia para invertir, ni un aval o garantía de la emisión o de la solvencia de la entidad clasificada.
ANALISIS FINANCIERO
La recesión por la que aún sigue atravesando el mercado inmobiliario, especialmente el sector orientado a oficinas, no ha permitido que los indicadores del Fondo reviertan el deterioro mostrado. Ello se ve directamente reflejado en la caída del valor cuota experimentada desde diciem-bre 2002 (cuando cayó 38.1% con respecto a diciemdiciem-bre 2001) producto de la valorización de los inmuebles del Fondo. A junio 2004, el valor cuota del Fondo se recupe-ró levemente hasta US$74.54. La tendencia positiva mos-trada a lo largo del ejercicio por el valor cuota se da co-mo consecuencia de la mayor valuación de los inmuebles propiedad del Fondo (el Fondo tiene la obligación de rea-lizar tasaciones semestrales).
Rentabilidad.- Los indicadores ROA y ROE muestran cierta recuperación en lo que va del ejercicio con respec-to al cierre del primer semestre 2003 (5.0% versus 3.9% y 5.6% versus 4.8%). Dicha recuperación se explica por una recuperación de los resultados a junio 2004 de 7.0% con respecto a junio 2003.
Los ingresos por alquileres del Fondo, al 30 de junio de 2004, fueron de S/.3.4 millones, superiores en 2.3% con respecto al mismo periodo del año anterior. La variación principal entre ambos periodos se produjo debido a una mejor gestión y promoción de los alquileres de los in-muebles del Fondo.
Habría que considerar que la Administradora redujo los alquileres de algunos inmuebles debido a las condiciones de mercado por la sobre oferta de oficinas que existen.
Endeudamiento.- Hasta el cierre del 2002, los bonos inmobiliarios, registrados dentro de la partida de deuda a largo plazo, no se habían rescatado, por lo tanto, repre-sentaban una importante porción del pasivo. Es en octu-bre de 2003 que se decide rescatar 2,007 bonos por un to-tal de US$2.01 millones. Así, la deuda de largo plazo disminuye de S/.10.7 millones en diciembre 2002 a S/.3.2 millones al cierre del ejercicio 2003. Asimismo, los inte-reses de los bonos se redujeron como producto del resca-te y pasaron de S/.305 mil en diciembre 2002 a S/.90 mil a finales del primer semestre 2004.
Asimismo, el “escrow account” constituido como garan-tía de los bonos, cumple normalmente con su desempeño, mostrando un saldo a finales de junio 2004 de S/.1.7 mi-llones.
Tasaciones.- Los inmuebles en los que el Fondo ha in-vertido están sujetos a tasaciones semestrales obligato-rias. Según el cuadro que se muestra a continuación, la tasación realizada al cierre del primer semestre 2004 muestra una mejora en el valor total de los inmuebles con respecto a la tasación anterior, pues ésta pasó de US$16.7 millones en diciembre 2003 a US$17.4 millones finaliza-do el primer semestre 2004 (4.2%).
Valorización de
los Inmuebles Dic 01 Dic 02 Dic 03 Jun 04
C.E. San Isidro 13,350 7,905 7,412 7,695
C.E. José Pardo 8,093 3,451 3,449 3,399
Depocentro 5,066 4,988 4,445 4,399
LimaCenter 2,373 1,575 837 841
Bembos 726 591 559 539
Palcos “U” 397 - - -
Situación de los Alquileres.- Los ingresos del Fondo por concepto de alquileres muestran una tendencia decrecien-te con respecto a ejercicios andecrecien-teriores. Al cierre del ejer-cicio 2003, dicha cuenta cayó en 21.2% con respecto al cierre de 2002; es decir, pasó de representar 87% del total de ingresos en el 2002 a 68% en el 2003. Por su parte, fi-nalizado el primer semestre 2004 se registra un ligero aumento del 2.3% con respecto al mismo periodo del ejercicio anterior.
Ingreso por Inm ueble US$
0 20 40 60 80 100 120 Mar -02 May -02 Jul-0 2 Se p-02 No v-02 En e-03 Mar -03 May -03 Jul-0 3 Se p-03 No v-03 En e-04 Mar -04 May -04
C.E. José Pardo C.E. San Isidro
Depocentro Bembos
Tal como se puede observar en el gráfico anterior, los inmuebles que más aportan ingresos al Fondo son el C.E. San Isidro, luego Depocentro y finalmente C.E. José Par-do. El inmueble ubicado en la Av. Benavides se encuen-tra alquilado a la compañía de comida rápida Bembos ba-jo un contrato a 10 años, registrando un nivel de ingresos constante en el tiempo de US$9,200 al mes.
La reducción en los ingresos va en paralelo con la caída en los niveles de ocupación tal como se puede apreciar en el siguiente gráfico. Ocupacion % 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% Mar-0 2 May -02 Jul-0 2 Se p-02 No v-02 En e-03 Mar-0 3 May -03 Jul-0 3 Se p-03 No v-03 En e-04 Mar-0 4 May -04 C.E. José Pardo C.E. San Isidro Depocentro Bembos
Por otra parte, la morosidad en el pago de alquileres del Fondo, a fines de junio 2004, muestra un ligero deterioro con respecto a junio 2003, pues ésta se pasó de US$49.6 mil a US$52.0 mil, distribuida en US$28.5 mil a más de 60 días y US$23.5 mil a más de 31 días.
Evolución del Valor Cuota.- El valor cuota del Fondo ha sufrido fuertes caídas como consecuencia de la ten-dencia decreciente en las tasaciones de los inmuebles del Fondo, así, a finales del ejercicio 2003, el valor cuota (US$69.45) se redujo en 6.7% con al cierre del ejercicio 2002 (US$74.47) principalmente por el efecto neto de la valorización de los inmuebles al cierre del ejercicio 2003. Al 30 de junio de 2004, el valor cuota mostró un incre-mento respecto a su valor a diciembre de 2003 (7.3%) producto básicamente de la mejora en la valorización de las inversiones mencionada anteriormente.
Bonos Inmobiliarios: Luego del recate parcial realizado en octubre 2003 han quedado vigentes 892 bonos, los cua-les continúan bajo los términos y condiciones de la emisión original.
Características
• Emisor: AC Capitales SAFI S.A. en su calidad de Sociedad Administradora del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria.
• Monto original de la emisión: US$ 3 millones. • Valor Nominal: Los Bonos Inmobiliarios tienen un valor nominal de US$1,000.
• Plazo de redención: 5 años calendario a partir de
la fecha de emisión, 31 de agosto de 2000. • Tasa de Interés: 12% anual.
• Destino de los recursos: Los recursos de esta emi-sión fueron destinados a la amortización de parte de la deuda contraída para la adquisición del terreno ubicado en la Av. Tacna y Jirón Moquegua en el Cercado de Lima.
• Garantías: La emisión cuenta para el cumplimien-to de los compromisos asumidos con los obligacionis-tas por el Emisor, con las garantías genéricas y espe-cíficas siguientes:
o Garantía Genérica: Los Bonos Inmobiliarios se encuentran garantizados por los activos propios de El Fondo, hasta por el 150% del 25% del pa-trimonio de El Fondo de acuerdo al límite esta-blecido por lo dispuesto en el artículo 35 del Re-glamento Interno de El Fondo.
o Colateral: Los Bonos Inmobiliarios tienen un co-lateral determinado por una cuenta de ahorros in-tangible que se forma con los recursos generados por el Fondo actuales y futuros, y que se encuen-tra en el Banco BWS Wiese Sudameris.
• Opción de Rescate: Actualmente se mantiene la opción de rescate sobre los 892 remanentes.
Evolución del Valor Cuota
50 70 90 110 130 150 nov
. 97 feb. may. ago. nov. feb. may. ago. nov. feb. may. ago. nov. feb. may. ago. nov. feb. may. ago. nov. feb ma
y
ago nov feb may
0.00 0.05 0.10 0.15 0.20 0.25
FONDO DE INVERSION MULTIRRENTA INMOBILIARIA S.A. En miles de S/.
Caja Bancos 378 0% 88 0% 138 0% 109 0%
Cuentas por cobrar 638 1% 1,115 1% 492 1% 613 1%
Dep.a plazo - 0% - 0% - 0% - 0%
Intereses y rendimientos - 0% - 0% - 0% - 0%
Rev. Por fluct. De valores - 0% - 0% - 0% - 0%
Inver. Mobiliarias 6,459 5% 6,344 8% 1,341 2% 3,100 5% Valuación de Inv.Inmob. 112,285 94% 69,515 89% 60,570 96% 60,454 93% Inversiones 118,744 99% 75,859 98% 61,911 98% 63,554 98% Otros Activos 78 0% 686 1% 801 1% 833 1% TOTAL ACTIVO 119,838 100% 77,747 100% 63,342 100% 65,109 100% PASIVO
Sobregiros y préstamos bancarios - 0% - 0% - 0% - 0%
Tributos por pagar 543 0% 87 0% 82 0% - 0%
Cuentas por pagar 237 0% 274 0% 203 0% 159 0%
Otras cuentas por pagar 947 1% 1,332 2% 1,127 2% 1,215 2%
Ganancias diferidas 7 0% 26 0% 16 0% 179 0%
Parte corriente pasivo a LP 211 0% - 0% - 0% - 0%
Pasivo Corriente 1,944 2% 1,719 2% 1,428 2% 1,553 2% Pasivo a LP 11,549 10% 10,890 14% 3,237 5% 3,096 5% TOTAL PASIVO 13,494 11% 12,609 16% 4,665 7% 4,649 7% PATRIMONIO NETO 106,344 89% 65,138 84% 58,677 93% 60,460 93% Capital Variable 72,141 60% 70,955 91% 84,813 134% 81,114 125% Capital Adicional 4,977 4% 4,895 6% 4,799 8% 4,581 7%
Recompra cuotas de inversión (234) (226) 0% - 0%
Reserva 512 0% 504 1% 494 1% 471 1%
Resultados no realizados 13,855 12% (28,187) -36% (35,565) -56% (31,508) -48%
Resultados acumulados 10,340 9% 14,491 19% 1,615 3% 4,162 6%
Utilidad neta del período 4,519 4% 2,714 3% 2,747 4% 1,640 3%
TOTAL PASIVO Y PATRIM. 119,838 100% 77,747 100% 63,342 100% 65,109 100%
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS En miles de S/.
Vta. de Invers. Mobiliarias 1,354 11% 1,113 10% - 0% - 0%
Vta. de Invers. Inmobilizadas - 0% - 0% 62 1% - 0%
Ganan. por diferencia de cambio 1 0% (103) -1% 2,451 23% 821 18%
Intereses percibidos 146 1% 294 3% 284 3% 7 0%
Ingresos y alquileres 10,013 84% 9,246 87% 7,290 68% 3,413 75%
Otros 420 4% 72 1% 668 6% 340 7%
INGRESOS OPERACIONALES 11,935 100% 10,622 100% 10,756 100% 4,580 100%
Costo neto de enaj. de inv. Mob. 1,010 8% 868 8% - 0% - 0%
Costo neto de enaj. de inv. Inmobilizadas - 0% - 0% 58 1% - 0%
Remun. a la Sociedad Adm. 1,386 12% 1,161 11% 992 9% 491 11%
Honorarios Profesionales 327 3% 1,857 17% 414 4% 162 4% Pérdida de Cambio - 0% - 0% 2,412 22% 1,021 22% Gastos Operacionales 1,234 10% 1,288 12% 1,239 12% 472 10% CARGAS OPERACIONALES 3,957 33% 5,174 49% 5,114 48% 2,146 47% RESULTADO OPERACIONAL 7,978 67% 5,448 51% 5,641 52% 2,435 53% Gastos Financieros 1,288 11% 1,271 12% 1,047 10% 182 4% Tributos 649 5% 618 6% 723 7% 329 7%
Ingresos (Egresos) Extraordinarios (80) -1% (54) -1% (581) -5% (173) -4%
Provisiones del Ejercicio (256) -2% 63 1% 544 5% 110 2%
Resultado por Exp. a la Inflación - 0% - 0% - 0% - 0%
Ingresos Diversos - 0% - 0% - 0% - 0%
Util. Antes del Impto. a la Renta 6,217 52% 3,443 32% 2,747 26% 1,640 36%
Impuesto a la Renta 1,698 14% 728 7% - 0% - 0%
UTILIDAD NETA 4,519 38% 2,714 26% 2,747 26% 1,640 36%
PRINCIPALES INDICADORES Dic-01 Dic-02 Dic-03 Jun-04
ROA 3.77% 3.49% 4.34% 5.04%
ROE 4.44% 4.35% 4.91% 5.58%
Pasivo / Patrimonio 0.13 0.19 0.08 0.08
Utilidad a imp. / Activos 5.19% 4.43% 4.34% 5.04%
Utilidad neta / Patrimonio 4.25% 4.17% 4.68% 5.42%
Jun-04 Jun-04 ACTIVO Dic-01 Dic-01 Dic-02 Dic-02 Dic-03 Dic-03
AC Capitales SAFI
miles de S/.
Caja Bancos 499 37% 518 38% 668 48%
Valores negociables - 0% - 0% - 0%
Cuentas por cobrar comerciales 179 13% 203 15% 157 11%
Cuentas por cobrar - 0% 9 1% 23 2%
Cargas diferidas 205 15% 82 6% 18 1%
Total Activo Corriente 883 66% 812 60% 866 62% Inversiones 180 13% 180 13% - 0%
Mobiliario y equipo, neto 261 19% 334 25% 501 36%
Otros activos 24 2% 22 2% 25 2%
Total activo no corriente 465 34% 535 40% 526 38% TOTAL ACTIVO 1,348 100% 1,347 100% 1,392 100%
PASIVO
Sobregiros bancarios - 0% - 0% - 0%
Tributos por pagar - 0% 110 8% - 0%
Cuentas por pagar comerciales 157 12% 7 0% 50 4%
Otras cuentas por pagar 77 6% - 0% 96 7%
Provisiones - 0% - 0% - 0%
Total Pasivo corriente 234 17% 117 9% 146 10%
Prov. de beneficios sociales - 0% - 0% - 0%
TOTAL PASIVO 234 17% 117 9% 146 10%
PATRIMONIO NETO 1,114 83% 1,230 91% 1,246 90% Capital variable 1,076 80% 1,111 83% 1,061 76%
Reserva legal - 0% - 0% 11 1%
Resultados Acumulados - 0% 2 0% 107 8%
Utilid. Neta del Período 38 3% 116 9% 16 1%
Efecto acumulado por reexp. a M.E. 51 4%
TOTAL PASIVO Y PATRIM. 1,348 100% 1,347 100% 1,392 100%
AC Capitales SAFI miles de S/.
INGRESOS 394 100% 1,068 100% 541 100% Comis. por suscrip.y rescate de cuotas - 0% - 0% - 0%
Dividendos recibidos - 0% - 0% - 0%
Remuneración de los fondos 394 100% 1,023 96% 541 100%
Utilidad neta en venta de valores - 0% - 0% - 0%
Recupero de la prov. de f luct.de valores - 0% - 0% - 0%
otros - 0% 45 4% - 0%
Gastos Adm. y generales 313 79% 853 80% 472 87%
UTILIDAD OPERATIVA 81 21% 215 20% 69 13%
Financieros, neto 0 0% (0) 0% (8) -1%
Varios, neto 0 0% (4) 0% (2) 0%
REI (30) -8% (21) -2% (30) -6%
Utilidad antes del Impto. a la Renta 52 13% 190 18% 29 5% Participaciones (2) 0% 10 1% 3 1%
Impto. a la Renta 15 4% 44 4% 10 2%
Utilidad neta del período 38 10% 135 13% 16 3%
PRINCIPALES INDICADORES Dic-02 Dic-03 Jun-04
ROE 3.38% 10.98% 2.58%
ROA 2.79% 10.03% 2.31%
pasivo / patrimonio 0.21 0.10 0.12
activo circulante / pasivo circulante 3.77 6.94 5.93
utilidad operativa / activos 6.04% 15.94% 4.92%
Utilidad despues imptos / patrimonio 3.38% 10.98% 1.29%
Dic-03 Dic-03 Dic-02 Dic-02 ACTIVO Jun-04 Jun-04
