CERTIFICADO DE TASACIÓN

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10

Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

C -01804/11- * V.452 Nº Expediente

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

Ref.Tasador: #OE (26016 - #OE)

XHTA * H310 ADJUDICADOS PARTICIPADAS BANKIA

CERTIFICADO DE TASACIÓN

D. Enrique Gutierrez Junquera, en calidad de Director de Red de Negocio de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: C -01804/11-de fecha 03-01-2012 realizada por ANA MARÍA ÁLVAREZ GONZÁLEZ tras visita -01804/11-del inmueble el día 21-12-2011. Fecha de Caducidad: 02-07-2012

El terreno descrito en el informe, situado en Lugar Campiña, parcela 1, 2, 3, 5, 6 y 8, en el municipio de BERGONDO (CARRIO), provincia de CORUÑA, LA (15165) tiene los siguientes datos:

CERTIFICA:

Nombre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

BANKIA, S.A.U ADJUDICADOS 201111 A14010342

Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8 Sin ocupante

Situación de Ocupación:

BANCAJA HABITAT,S.L.U.

Entidad Financiera:

La FINALIDAD DE LA TASACIÓN es el Asesoramiento para el establecimiento de un Valor Razonable del inmueble a fecha de valoración, de acuerdo a lo establecido en la Circular de Banco de España nº 4/2004, de 22 de diciembre, para Entidades de Crédito, sobre Normas de Información Financiera Pública y Reservada y Modelos de Estados Financieros modificada por la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España.

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden

EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO

- MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

VALORES Y COSTES CALCULADOS:

(50.323.821 pta)

Valor Residual 302.452,26 Euros

VALOR HIPOTECARIO

302.452,26 Euros (50.323.822 pta)

El Valor Hipotecario corresponde al Valor Residual

302.452,26 Euros (50.323.822 pta)

VALOR DE TASACIÓN

ADVERTENCIAS:

Para las fincas : 22057 y 22064 existen discrepancias entre la superficie comprobada del inmueble y la registral y/o catastral.

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

CERTIFICADO DE TASACIÓN

C.L.- Comprobación de linderos.

L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados. S.R.- Superficie Registral

A.- Alguna de las superf.de los datos registrales no coincide con la comprobada F.D.C.-Forma De Comprobar

F - Las superficies se han comprobado sobre plano parcelario.

Superficies Valoradas

C.L. S.R. Registral Comprobada Adoptada F.D.C.

Nº Finca

22057 L. A. Terreno 472,44 472,44 F

Referencia Catastral 1: 15008A015002660000XX

472,44

22058 L. A. Terreno 548,70 548,70 F

Referencia Catastral 1: 15008A015002670000XI

548,70

22059 L. A. Terreno 538,04 538,04 F

Referencia Catastral 1: 15008A015002680000XJ

538,04

22061 L. A. Terreno 536,67 536,67 F

Referencia Catastral 1: 15008A015002700000XI

536,67

22062 L. A. Terreno 595,72 595,72 F

Referencia Catastral 1: 15008A015002710000XJ

595,72

22064 L. A. Terreno 544,29 544,29 F

Referencia Catastral 1: 15008A015000170000XU

544,29

Se valora como terreno de acuerdo con el principo de "Mayor y Mejor uso".

Finca Uso

DESGLOSE POR UNIDADES REGISTRALES

V.Hipotecario (Euros) Finca 22057 Terreno 43.538,49 Finca 22058 Terreno 51.373,44 Finca 22059 Terreno 50.278,23 Finca 22061 Terreno 50.137,48 Finca 22062 Terreno 56.204,27 Finca 22064 Terreno 50.920,35 302.452,26 Superficie adoptada:3.235,86 m²

Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 03 de Enero de 2012.

Fdo.: ANA MARÍA ÁLVAREZ GONZÁLEZ

ARQUITECTO TÉCNICO Director de Red de Negocio En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

XHTA * H310 ADJUDICADOS PARTICIPADAS BANKIA TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

Dirección del inmueble: Lugar Campiña, parcela 1, 2, 3, 5, 6 y 8, en el municipio de BERGONDO (CARRIO), provincia de CORUÑA, LA (15165)

TERRENO

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD

Nombre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8

Entidad Financiera: BANCAJA HABITAT,S.L.U.

FINALIDAD DE LA TASACIÓN

Esta valoración se ha realizado de acuerdo con la orden ECO/805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras, modificada por la orden

EHA/3011/2007 de 4 de octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero si bien la finalidad no se encuentra entre las definidas en el art. 2 de dicha normativa (Ámbito de aplicación).

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados:

- Auto de Adjudicación inscrito

Todas las Fincas Registrales tienen acceso.

NºFinca: 22057

Registro de la propiedad: Sección:

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno. Betanzos

Bergondo

En doc. Cat. Superficies de la Unidad Registral:

Comprobada Adoptada Forma de comprobar En Docum.Reg. 571,00 m² Terreno 472,44 m² 472,44 m² 472,44 m² F

Referencia Catastral 1: 15008A015002660000XX Polígono 1: 15 Parcela 1: 266

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

NºFinca: 22059

La Unidad Registral antedicha corresponde al terreno.

El lindero sur está referido a nombre de propietarios, el resto de los linderos coinciden con los comprobados.

Referencia Catastral 1: 15008A015002680000XJ Polígono 1: 15 Parcela 1: 268

NºFinca: 22061

Referencia Catastral 1: 15008A015002700000XI Polígono 1: 15 Parcela 1: 270

NºFinca: 22062

Referencia Catastral 1: 15008A015002710000XJ Polígono 1: 15 Parcela 1: 271

NºFinca: 22064

El lindero sur y este están referidos a nombre de propietarios, el resto de los linderos coinciden con los comprobados.

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO

4.1.- LOCALIDAD

Tipo de Núcleo: Núcleo Autónomo de Tamaño Pequeño Actividad Dominante: Múltiple - Agrícola - Industrial

Población de Derecho: 6.758 Habitantes Evolución Población: Estable

4.2.- ENTORNO

Rasgos Urbanos. Tipificación: Urbano residencial de núcleo rural.

Nivel de Renta: Media Significación del Entorno: Rural

Desarrollo: Lento Uso Predominante Principal: Residencial

Renovación: Media Uso Predominante Secundario: Ninguno

40 %

Grado Consolidación del Entorno: Antigüedad Media de los Edificios del Entorno: 30 años

EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO

Infraestructuras Calidad: Estado Conservación:

Alumbrado: Tiene Media Medio

Alcantarillado: Tiene Media Medio

Abastecimiento: Tiene Media Medio

Vías Públicas: Sin Aceras Media Medio

Equipamientos

Comercial: Muy Escaso Religioso: Suficiente

Deportivo: Muy Escaso Aparcamiento: No Existe

Escolar: Escaso Lúdico: Muy Escaso

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN

RELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS:

Auto de Adjudicación inscrito Plano de situación

Plano del terreno

Plano clasificación o calificación según planeamiento vigente Plano catastral

Ordenanza

Ficha Catastral / Documentación Catastro

RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS:

Inspección ocular Servidumbres visibles Linderos Descripción Superficies Situación Urbanística

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO

5.1.- SUPERFICIES

5.2.- INFRAESTRUCTURAS

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Terminadas Existe alguna edificación sobre el terreno

Estado actual del inmueble: Construido en mal estado

Superficie adoptada: 3.235,86 m²

Medio Ambiente y Polución del Suelo

No es cometido de esta valoración el estudio de la existencia de polución en el inmueble. La identificación de este posible problema y la valoración de sus efectos debe ser objeto, en su caso, de un estudio realizado por un especialista en la materia.

No conocemos la existencia de polución en terrenos vecinos.

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA

Documentos Utilizados:

- Ordenanza

Comprobaciones:

- Consulta verbal al Técnico Municipal

- Consulta a la documentación del Planeamiento

7.1.- PLANEAMIENTO GENERAL

Aprobación

Aprobación definitiva

Planeamiento General

Figura

NORMAS SUBSIDIARIAS Y COMPLEMENTARIAS DE PLANEAMIENTO

¿Afectado por Modif. Puntual (MP)?

Observaciones sobre Planeamiento General

Nº MP / Nombre

7.2.- CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA

¿Está el Sector dividido en más de una Unidad de Gestión / Ejecución?

Identificador de la parcela El terreno de la valoración, ¿es parcela resultante?

¿Es posible comenzar la edificación sobre el terreno de la valoración en un plazo inferior a un año? Si Si

No

URBANO CONSOLIDADO

El terreno de la valoración, ¿es un solar?

Clase de suelo

Ambito de Gestión / Unidad Sector

Denominación Identificador del sector

Parcelas procedentes de parcelacón aprobada por la Junta de Gobierno local el 28/10/2004, registro de salida 12/11/2004.

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

7.3.- PLANEAMIENTO DE DESARROLLO

Aprob. Definitiva Aprob. Provisional No necesario No necesario No necesario No necesario No necesario No necesario No necesario No necesario No necesario Aprob. Inicial Sectorización Planeamiento de Desarrollo Instrumento de Detalle Figura No necesario No necesario No necesario

Observaciones sobre el Planeamiento de desarrollo

¿La gestión corre a cargo de un único propietario?

Aprob. Iniciativa Iniciativa urbanizadora Aprob. Definitiva Aprob. Inicial Aprob. Inicial -Pr. Compensación / Reparcelación Constitución Junta Compensación Proyecto de Bases y Estatutos

Sistema de Actuación Iniciativa de Gestión

7.4.- GESTIÓN URBANISTICA / URBANIZACIÓN

Licencia Directa

PRIVADA ó Pública NO Expropiatoria

Figura

Plazo estimado posible inicio de la urbanización (meses)

Proyecto de Urbanización

Estado de las obras de urbanización No necesarias 0

Aprob. Inicial Aprob. Definitiva

Observaciones sobre la gestión urbanística Resumen de situación urbanística

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

7.5.- CALIFICACIÓN URBANÍSTICA, USOS E INTENSIDAD

0,00

Superficie del Sector (m2) Superficie de la Unidad de Ejecución / Gestión (m2) 0,00

Superficie adoptada del terreno valorado (m2) 3.235,86 % valorado respecto a la Unidad de Ejecución / Gestión

0,00

¿Cumple parcela mínima? Cumple ¿Puede dividirse? No

0,00

Aprov. Unitario del area de Reparto (UA/m2s) Uso característico Area Reparto

Aprov. Unitario del ámbito de Gestión (UA/m2s) 0,00 Uso global del ámbito de Gestión

Cesión de aprovechamiento lucrativo

Edific. Unitaria bruta máxima ( m2c / m2s ) 0,00 Edificabilidad absoluta del ámbito de Gestión (m2c) 0,00

Ocupación máxima (%) 0,00

Edific. unitaria neta máxima (m2c / m2s) Edificabilidad máxima de la parcela o solar (m2c)

0,00 3.883,03 0,00 0,0000 Vivienda Unifamiliar. B+1 = 6 m.

No se fija parámetro de edificiabilidad máxima, parcela mínima (bruta) 500,00 m2, 60% ocupación maxima para vivienda y edificaciones auxiliares, altura máxima B+1 = 6 m.

Observaciones sobre usos ( permitidos, compatibles, prohibidos...)

Observaciones sobre alturas permitidas, retranqueos, nº de plantas

Observaciones sobre cálculo de edificabilidades

Densidad residencial sector ( viv / Ha )

% min VPO en el sector Nº min de VPO en el sector

Nº máx de viviendas sector 6

0

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

RÉGIMEN DE OCUPACIÓN:

El inmueble aparentemente no estaba ocupado.

Comprobaciones realizadas:

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

9.- ANÁLISIS DE MERCADO

TERRENO >Lugar Ouces, BERGONDO (CARRIO) (15165)

Factores Ambientales Negativos: No Vistas Favorables: No

Sup.Construible Total:0,00 m² Superficie Parcela: 540,00 m²

Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo:No

72.000,00 Euros

Precio oferta: Fecha:

12-09-2011 133,33 Euros/m²

V.Unitario:

80.000,00 Euros

12-09-2011 160,00 Euros/m²

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

VIVIENDA >Urbanización Baldomir, BERGONDO (CARRIO) (15165)

Uso: 1ª Residencia

Tipología Unifamiliar Aislada - Exterior NºDormitorios 5

NºBaños y Aseos 3 Ascensor No

Superficie Construida:371,00 m² Superficie Parcela: 840,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Bueno Antigüedad 10 años

Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo:No Calidad Constructiva:Buena 440.000,00 Euros

12-09-2011 1.185,98 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Lugar San Paio, nº 64, BERGONDO (CARRIO) (15165)

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 10 años

Fuente Consultada: A.P.I. Visita al testigo:No Calidad Constructiva:Media 255.000,00 Euros

29-09-2011 944,44 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Calle BERGONOINO, BERGONDO (CARRIO) (15165)

27-12-2011 993,79 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Lugar MONTECELO, nº 7, BERGONDO (CARRIO) (15165)

27-12-2011 1.084,34 Euros/m² Const.

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

VIVIENDA >Lugar CORTIÑAN, BERGONDO (CARRIO) (15165)

Superficie Construida:325,00 m² Superficie Parcela: 2.100,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

27-12-2011 1.107,69 Euros/m² Const.

V.Unitario:

VIVIENDA >Lugar GUISAMO, BERGONDO (CARRIO) (15165)

Superficie Construida:360,00 m² Superficie Parcela: 1.000,00 m² Sup.Otros Usos: 0,00 m²

Estado del Inmueble Medio Antigüedad 20 años

27-12-2011 944,44 Euros/m² Const.

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

Desde el segundo trimestre de 2007 la situacicón inmobiliaria ha cambiado, concretándose en una retracción de la demanda y de la financianción, que junto con la situación económica y financiera actual provoca que la producción de vivienda nueva se encuentra en situación de ajuste de la sobreoferta existente. La evolución económica está modificando las expectativas de los posibles compradores, al producirse un exceso de la oferta por la afuencia al mercado de un gran número de viviendas iniciadas en el período del boon inmobiliario, que difícilmente encuentran comprador. Esta evolución está siendo acompañada de un descenso de las viviendas iniciadas. En este contexto de exceso de oferta acompañado de la crisis económica y financiera, hacen que el momento actual so sea el más adecuado para el desarrollo urbanístico de suelo, lo que implicará un aumento considerable en los plazos de gestión de suelo, urbanización y construcción.

Características de la Oferta y Demanda:

Hipótesis del producto inmobiliario a desarrollar sobre el terreno valorado para el cálculo del V.Residual

Se valoran 6 parcelas para vivienda unifamiliar aislada. Ocupación máxima 60%, altura máxima B+1=6m

Como producto inmobiliario se plantea vivienda unifamiliar aislada con una superficie medio de 200 m2 sobre rasante y 100 m2 bajo rasante.

OTROS

EL VALOR DE MERCADO COINCIDE CON EL VALOR DE TASACIÓN. NO SE HAN DETECTADO ELEMENTOS ESPECULATIVOS TAL Y COMO SE DEFINEN EN EL ART. 4 DE LA ORDEN ECO/805/2003 DE 27 DE MARZO

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO

Terrenos

Nº Situación Fecha Superficie

(m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) Valor Unitario (Euros/m²) Superficie Construible (m²)

Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros) 01 Lugar Ouces 09-2011 540,00 72.000,00 PO 133,33 02 Carretera Sanin, nº 14 09-2011 784,00 111.000,00 PO 141,58 03 Lugar Bergondo 09-2011 7.059,00 900.000,00 PO 127,50 04 Lugar Latitud:43º21´18,30"N Longitud:8º18´02,41"O Referencia catastral; 6706806NJ5060S0001QX 09-2011 750,00 70.000,00 PO 93,33 05 Lugar Carnoedo 09-2011 500,00 80.000,00 PO 160,00 06 Lugar Osedo, nº 86 09-2011 825,00 120.000,00 PO 145,45 Viviendas

Nº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) Valor Unitario (Euros/m²) Superficie (m²)

Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV)

(Euros)

07 Urbanización Baldomir 09-2011 UI 840,00 371,00 440.000,00 PO 1.185,98 Const.

08 Lugar San Paio, nº 64 09-2011 UI 670,00 270,00 255.000,00 PO 944,44 Const.

09 Calle BERGONOINO 12-2011 UI 900,00 322,00 320.000,00 PO 993,79 Const.

10 Lugar MONTECELO, nº 7 12-2011 UI 600,00 332,00 360.000,00 PO 1.084,34 Const.

11 Lugar CORTIÑAN 12-2011 UI 2.100,00 325,00 360.000,00 PO 1.107,69 Const.

(13)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

CÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO

USOS AUTORIZADOS. Superficies edificables incluyendo cesiones obligatorias.

Usos Lucrativos Superficie Edificable Máxima Nº Máximo Elementos

Viviendas Unifamiliares 3.883,03 m² 6

OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Terminadas

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado): Viviendas Unifamiliares 56,00 %

6 meses

Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen):

Límite inferior: 9 meses Límite superior: 10 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen):

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra):

Pago de las certificaciones mensuales: A 90 días

SUPERFICIE CONSTRUIBLE SOBRE EL TERRENO VALORADO:

1.800,00 m²

Viviendas Unifamiliares

Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen):

5,50 %

Tipo del Crédito hipotecario:

Límite inferior: VALOR UNITARIO DE MERCADO:

Límite superior: Viviendas Unifamiliares 1.050,00 Euros/m² 1.125,00 Euros/m²

Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes de terminar la obra:

Límite inferior: Límite superior:

Viviendas Unifamiliares 18,00 % 20,00 %

Límite inferior: Límite superior: PLAZOS DE VENTA:

Comienzo de las ventas (a contar desde el origen):

Viviendas Unifamiliares 9 meses 10 meses

Porcentaje de ventas al terminar la obra:

Límite inferior: Límite superior:

Viviendas Unifamiliares 33,33 % 66,66 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra): COSTE DE CONSTRUCCIÓN:

600,00 Euros/m²

Viviendas Unifamiliares

(14)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

NIVEL:

1

Aprovechamiento Urbanístico: 3.883,03 m²

Aprovechamiento Susceptible de Apropiación 1.800,00 m²

Precios referidos a: Terreno

Valor Unitario de Mercado: 102,74 Euros/m²

Valor Unitario de Tasación 102,74 Euros/m²

30.000,00 Euros 302.452,26 Euros

Costes de Demolición: Valor de Tasación

FLUJOS DE CAJA (euros)

M e s e s Total Gastos F.C.A. Cobros directos del promotor al

comprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C. Total Ingresos Gestión urbanística y obras de infraestruc. 0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 4 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6 0,00 0,00 0,00 0,00 75.600,00 0,00 0,00 75.600,00 -75.600,00 -68.166,22 7 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9 9.297,20 0,00 9.297,20 0,00 64.800,00 0,00 0,00 64.800,00 -55.502,80 -47.521,06

Valor Residual 302.452,26 Euros (50.323.821 pta)

VALORES Y COSTES CALCULADOS: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD

Una vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago, plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados:

344.408,22 Euros 278.442,27 Euros 418.673,76 Euros 292.926,47 Euros 396.366,58 Euros 316.893,50 Euros 370.589,53 Euros Media: Extremos Absolutos: Extremos-90% casos: Extremos-50% casos: y y y

La distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) :

Desde 0,278 M. hasta 0,292 M. 4,55 % Desde 0,292 M. hasta 0,306 M. 10,16 % Desde 0,306 M. hasta 0,321 M. 13,33 % Desde 0,321 M. hasta 0,335 M. 12,80 % Desde 0,335 M. hasta 0,349 M. 13,23 % Desde 0,349 M. hasta 0,363 M. 13,76 % Desde 0,363 M. hasta 0,377 M. 12,49 % Desde 0,377 M. hasta 0,391 M. 11,11 % Desde 0,391 M. hasta 0,405 M. 6,67 % Desde 0,405 M. hasta 0,419 M. 1,90 % Valor Rangos 0,405 M.-0,419 M. 0,391 M.-0,405 M. 0,377 M.-0,391 M. 0,363 M.-0,377 M. 0,349 M.-0,363 M. 0,335 M.-0,349 M. 0,321 M.-0,335 M. 0,306 M.-0,321 M. 0,292 M.-0,306 M. 0,278 M.-0,292 M. 0 5 10 15

Los datos para la aplicación del método del valor residual están referidos a euros nominales. Valor del terreno suponiendo que NO se recompran las cesiones obligatorias al Ayuntamiento.

VALOR TOTAL DEL TERRENO

332.464,00 Euros

Los precios máximos para el valor total del terreno en función de las distintas hipótesis establecidas anteriormente, oscilan entre 292.926,47 Euros y 396.366,58 Euros . Estos precios corresponden al precio máximo que se podría pagar por el suelo y que permitiría obtener un beneficio medio anual entre 22,00 % y 24,00 % . Las circunstancias del mercado pueden hacer que los valores de mercado del suelo queden fuera de estos dos límites.

(15)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

FLUJOS DE CAJA (euros)

M e s e s Total Gastos F.C.A. Cobros directos del promotor al

comprador Crédito OGN Construcc. Intereses F.C. Total Ingresos Gestión urbanística y obras de infraestruc. 10 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 64.107,20 53.949,30 11 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 0,00 251,21 251,21 63.855,98 52.818,81 12 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 0,00 502,43 502,43 63.604,77 51.711,20 13 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 753,64 54.753,64 9.353,56 7.474,46 14 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 1.004,85 55.004,85 9.102,35 7.149,31 15 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 1.256,06 55.256,06 8.851,13 6.833,10 16 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 1.507,28 55.507,28 8.599,92 6.525,61 17 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 1.758,49 55.758,49 8.348,71 6.226,64 18 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 2.009,70 56.009,70 8.097,50 5.935,99 19 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 2.260,91 56.260,91 7.846,28 5.653,46 20 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 2.512,13 56.512,13 7.595,07 5.378,86 21 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 2.763,34 56.763,34 7.343,86 5.111,99 22 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 3.014,55 57.014,55 7.092,65 4.852,69 23 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 3.265,76 57.265,76 6.841,43 4.600,75 24 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 3.516,98 57.516,98 6.590,22 4.356,02 25 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 3.768,19 57.768,19 6.339,01 4.118,31 26 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 4.019,40 58.019,40 6.087,80 3.887,46 27 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 0,00 54.000,00 4.270,61 58.270,61 5.836,58 3.663,30 28 9.297,20 54.810,00 64.107,20 0,00 75.600,00 54.000,00 4.521,83 134.121,83 -70.014,63 -43.192,69 29 268.590,42 54.810,00 323.400,42 0,00 0,00 54.000,00 4.773,04 58.773,04 264.627,39 160.459,01 30 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 54.000,00 2.380,15 56.380,15 -32.452,75 -19.341,44 31 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 54.000,00 2.247,92 56.247,92 -32.320,52 -18.933,18 32 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 54.000,00 2.115,69 56.115,69 -32.188,29 -18.533,22 33 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.983,45 1.983,45 21.943,94 12.418,68 34 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.851,22 1.851,22 22.076,17 12.279,84 35 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.718,99 1.718,99 22.208,40 12.142,11 36 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.586,76 1.586,76 22.340,63 12.005,49 37 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.454,53 1.454,53 22.472,86 11.870,00 38 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.322,30 1.322,30 22.605,09 11.735,64 39 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.190,07 1.190,07 22.737,32 11.602,40 40 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 1.057,84 1.057,84 22.869,55 11.470,28 41 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 925,61 925,61 23.001,78 11.339,28 42 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 793,38 793,38 23.134,01 11.209,42 43 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 661,15 661,15 23.266,24 11.080,68 44 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 528,92 528,92 23.398,47 10.953,06 45 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 396,69 396,69 23.530,70 10.826,57 46 23.927,39 0,00 23.927,39 0,00 0,00 0,00 264,46 264,46 23.662,93 10.701,20 47 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 132,23 132,23 -132,23 -58,78

(16)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

11.- VALOR DE TASACIÓN

VALOR HIPOTECARIO

302.452,26 Euros (50.323.822 pta)

El Valor Hipotecario corresponde al Valor Residual

302.452,26 Euros (50.323.822 pta)

VALOR DE TASACIÓN

El valor de tasación corresponde al valor hipotecario del inmueble conforme a procedimientos y requisitos establecidos en la orden ECO/805/2003 de 27 de marzo sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras

En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

Fdo.: ANA MARÍA ÁLVAREZ GONZÁLEZ ARQUITECTO TÉCNICO

Este informe consta de 15 páginas numeradas de la 1 a la 15

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Tasador: ANA MARÍA ÁLVAREZ GONZÁLEZ

Titulación: ARQUITECTO TÉCNICO

Fecha Visita al inmueble: 21-12-2011

Fecha Emisión del informe: 03-01-2012 Fecha de caducidad del informe 02-07-2012 Ver

Observaciones ADVERTENCIAS:

Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación del planeamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.

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Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

Finca Uso V.Hipotecario

(Euros) Finca 22057 Terreno 43.538,49 Finca 22058 Terreno 51.373,44 Finca 22059 Terreno 50.278,23 Finca 22061 Terreno 50.137,48 Finca 22062 Terreno 56.204,27 Finca 22064 Terreno 50.920,35 302.452,26

12.- OBSERVACIONES

Sobre las cada una de las parcelas a valorar se ha constuido una vivienda

unifamiliar, encontrándose ésta en muy mal estado, habiendo sido objeto de

vandalismo.

(18)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

RESUMEN DE TASACIÓN

MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR HIPOTECARIO

Nombre del Solicitante: N.I.F./C.I.F.nº:

Domicilio del Solicitante:

Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8

Tipo de Inmueble: TERRENO

Situación inmueble: Tasador:

Lugar Campiña, parcela 1, 2, 3, 5, 6 y 8, en el municipio de BERGONDO (CARRIO), provincia de CORUÑA, LA (15165)

ANA MARÍA ÁLVAREZ GONZÁLEZ (ARQUITECTO TÉCNICO)

Entidad Financiera: BANCAJA HABITAT,S.L.U.

FOTOGRAFÍA

Visita interior del inmueble: Si

ADVERTENCIAS:

Para determinar la clase de suelo y el aprovechamiento urbanístico, se ha consultado la Documentación del planeamiento. Se recomienda solicitar cédula urbanística o certificado del Ayuntamiento.

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados:

- Auto de Adjudicación inscrito

Todas las Fincas Registrales tienen acceso.

NºFinca: 22057

Registro de la propiedad: Sección:

Betanzos Bergondo

Referencia Catastral 1: 15008A015002660000XX

VALOR HIPOTECARIO

302.452,26 Euros (50.323.822 pta)

VALOR DE TASACIÓN

(19)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

NºFinca: 22058

Referencia Catastral 1:

El lindero sur está referido a nombre de propietarios, el resto de los linderos coinciden con los comprobados. 15008A015002670000XI

Comprobada Adoptada Forma de comprobar En Docum.Reg. 549,00 m² Terreno 548,70 m² 548,70 m² 548,70 m² F NºFinca: 22059

El lindero sur está referido a nombre de propietarios, el resto de los linderos coinciden con los comprobados. 15008A015002680000XJ

El lindero sur está referido a nombre de propietarios, el resto de los linderos coinciden con los comprobados. 15008A015002700000XI

El lindero sur está referido a nombre de propietarios, el resto de los linderos coinciden con los comprobados. 15008A015002710000XJ

(20)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

NºFinca: 22064

El lindero sur y este están referidos a nombre de propietarios, el resto de los linderos coinciden con los comprobados.

15008A015000170000XU En doc. Cat. Superficies de la Unidad Registral:

Situación de Ocupación: Sin ocupante

Comprobaciones: - Consulta verbal al Técnico Municipal

- Consulta a la documentación del Planeamiento

Parcelas procedentes de parcelacón aprobada por la Junta de Gobierno local el 28/10/2004, registro de salida 12/11/2004.

Tipología del Planeamiento General: Normas Subsidiarias Municipales

Fase de Aprobación en que se encuentra: Aprobación definitiva

Clasificación Urbanística Urbano consolidado (El terreno puede considerarse solar.)

EXISTEN OBSERVACIONES EN EL INFORME

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO

Terrenos

Nº Situación Fecha Superficie

(m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) Valor Unitario (Euros/m²) Superficie Construible (m²)

Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros) 01 Lugar Ouces 09-2011 540,00 72.000,00 PO 133,33 02 Carretera Sanin, nº 14 09-2011 784,00 111.000,00 PO 141,58 03 Lugar Bergondo 09-2011 7.059,00 900.000,00 PO 127,50 04 Lugar Latitud:43º21´18,30"N Longitud:8º18´02,41"O Referencia catastral; 6706806NJ5060S0001QX 09-2011 750,00 70.000,00 PO 93,33 05 Lugar Carnoedo 09-2011 500,00 80.000,00 PO 160,00 06 Lugar Osedo, nº 86 09-2011 825,00 120.000,00 PO 145,45 Viviendas

Nº Situación Fecha Tp. Superficie

Parcela (m²) Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes) Valor Unitario (Euros/m²) Superficie (m²)

Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV)

(Euros)

07 Urbanización Baldomir 09-2011 UI 840,00 371,00 440.000,00 PO 1.185,98 Const.

08 Lugar San Paio, nº 64 09-2011 UI 670,00 270,00 255.000,00 PO 944,44 Const.

09 Calle BERGONOINO 12-2011 UI 900,00 322,00 320.000,00 PO 993,79 Const.

10 Lugar MONTECELO, nº 7 12-2011 UI 600,00 332,00 360.000,00 PO 1.084,34 Const.

11 Lugar CORTIÑAN 12-2011 UI 2.100,00 325,00 360.000,00 PO 1.107,69 Const.

(21)

Rf:

Fecha: 03-01-2012 000129-00120711/V

TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. 03-01-2012

Fecha de referencia ENTIDAD TASADORA

BANCAJA HABITAT,S.L.U.

BANKIA, S.A.U ADJUDICADOS 201111

Encargo recibido de Solicitante

Identificación del SUELO

Ref.Catastral 15008A015002660000XX (6 parcelas catastrales en total)

Dirección Finalidad

Cumple ECO

Lugar Campiña, parcela 1, 2, 3, 5, 6 y 8, en el municipio de BERGONDO (CARRIO), provincia de CORUÑA, LA (15165)

Si CARACTERÍSTICAS 1 2 3 4 5 1 Suelo urbano consolidado 1 Tipo de suelo

CLASE Suelo urbano no

consolidado Suelo urbanizable no sectorizado, no programado (NIVEL I) Suelo urbanizable no sectorizado o suelo no urbanizable (NIVEL II) con expectativas urbanísticas Suelo urbanizable sectorizado (programado) 1 Urbanización finalizada 2 Desarrollo del planeamiento DESARROLLO Proyecto de urbanización aprobado Planeamiento de desarrollo aprobado inicialmente Planeamiento de desarrollo no redactado o no aprobado Planeamiento de desarrollo aprobado definitivamente 1 Licencia 3 Sistema de gestión GESTIÓN Agente urbanizador o concierto

Cooperación Expropiación o sin

gestión Compensación 1 100% 4 Porcentaje de ámbito valorado % AMBITO > 80% > 60% > 50% < 50% 1 < 10.000 5 Superficie parcela m2 < 100.000 < 500.000 < 1.000.000 > 1.000.000 1 TAMAÑO DEL PROYECTO < 10.000 6 Aprovechamiento sobre rasante m2c < 50.000 < 150.000 < 250.000 > 250.000 5 Capitales y 7 Categoría del MUNICIPIO Capitales y > 20.000 > 10.000 < 10.000

(22)

Calle José Echegaray, 9 - Parque Empresarial 28232 - Las Rozas (Madrid)

Tel. 91 372 75 00 | Fax 91 372 75 10 [email protected] | www.tinsa.es

Tinsa Tasaciones Inmobiliarias, S. A.

CIF: A - 78029774. Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº4313. Reg. Merc. Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral. 611, secc.3ª Libro de sociedades ESPAÑA FRANCIA PORTUGAL ARGENTINA CHILE MEXICO PERU EEUU

BANKIA, S.A.U ADJUDICADOS 201111

C. I. F: A-14.010.342

Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8

46002 VALÈNCIA

Conceptos

IMPORTES

Euro

Referencia, Valoración efectuada a través de:

Expediente

C.C.C.

Referencia

C -01804/11-

H310 ADJUDICADOS PARTIC

0000

Rogamos indiquen este número al proceder al pago.

Honorarios de valoración del inmueble

Suma

I.V.A. 18,0%

600,00

108,00

Total

708,00

De conformidad con la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, Ud. queda informado y presta su consentimiento para que los datos que usted nos ha suministrado para la realización del encargo de tasación, la elaboración del informe y certificado que se acompaña a esta factura y para la tramitación de las obligaciones derivadas del servicio prestado, sean conservados y tratados en un fichero del que Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. es responsable. Asimismo le notificamos, que todos los datos comunicados , serán tratados con absoluta confidencialidad.

Puede ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición de los datos facilitados en los términos establecidos en la legislación vigente, mediante el envío de una petición remitida por correo, a la siguiente dirección: Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. C/ José Echegaray, 9, 28232 Las Rozas (Madrid).

Le informamos asimismo que los datos personales suministrados podrán ser utilizados para la remisión de información sobre nuestros productos y servicios (en especial valoraciones de todo tipo de inmuebles, empresas, patrimonios, inventarios) y podrán asimismo ser cedidos a las siguientes empresas del Grupo Tinsa, con la única finalidad de remitirle información promocional sobre nuestros productos y servicios: Tinsa Consultoría S.A.U. (servicios de consultoría inmobiliaria y medio ambiente) y Tinsa Gestión de Activos Inmobiliarios S.A. (servicios de puesta en valor y gestión de activos inmobiliarios).

Si no desea recibir información promocional sobre nuestros productos y servicios, debe solicitarlo dirigiéndose a Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. por alguno de los siguientes medios:

- Correo electrónico a la dirección siguiente: [email protected]

- Correo ordinario a la dirección siguiente: Tinsa Tasaciones Inmobiliarias S.A. - Departamento de Marketing. C/ José Echegaray, 9 - 28232 Las Rozas (Madrid)

A ingresar en la c/c nº: 2077.0063.51.3101040458 Bancaja

Forma de pago

Datos del inmueble:

Provincia: Coruña, La

Población: Bergondo (carrio)

Dirección: Lugar Campiña, Parcela 1, 2, 3, 5, 6 y 8

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C. I. F: A-14.010.342

Calle PINTOR SOROLLA, Nº 8

46002 VALÈNCIA

C -01804/11-

Factura nº:

03-01-2012

(23)

Nº Expediente: C

(53)

Nº Expediente: C