PLENO NACIONAL CIVIL DEL 2017
Julio Pozo Sánchez
Gerente legal en San Miguel Industrias PET S.A. (empresa del Grupo Intercorp) Consultor en temas de propiedad y posesión.
Expositor y conferencista.
Profesor en la UNMSM.
TIPOS DE DESALOJO ACTUALES EN EL
ORDENAMIENTO JURÍDICO PERUANO
I
Proceso único de ejecución de desalojo (DL N° 1177)
Proceso sumarísimo de desalojo -CPC
Desalojo express – Cláusula de allanamiento a futuro (Ley N° 30201)
II III
IV Proceso de desalojo con intervención notarial (Ley N° 30933)
CPC: PROCESO DE DESALOJO
(SUMARÍSIMO)
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil (Chiclayo, noviembre 2017)
“Luego de la publicación del Cuarto Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria”.
PROCESO DE DESALOJO POR PRECARIO VS.
PROCESO DE DESALOJO POR
VENCIMIENTO DE CONTRATO
Desalojo por precario
Juzgado especializado
Sí
Desalojo por
vencimiento de contrato
Dependiendo de la cuantía
• Juez de Paz Letrado
• Juez Especializado
Si inicia en Juez de Paz Letrado, NO.
Pretensión
¿Ante qué juez se inicia el proceso?
¿Es posible llegar a casación?
PROCESO DE DESALOJO POR PRECARIO VS.
PROCESO DE DESALOJO POR
VENCIMIENTO DE CONTRATO
“El asunto a dilucidarse en este proceso se centra en esclarecer si se ha incurrido en un errado razonamiento al momento de fundamentar la segunda sentencia de mérito, que confirma la de primera instancia, la cual declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria.
Para tal cometido se hace necesario tener como puntos de debate o análisis las instituciones jurídicas vinculadas a la posesión y los títulos legitimantes para alegar tal derecho”.
EL CASO CONCRETO DEL IV PLENO
(CASACIÓN 2195-2011-UCAYALI)
Jorge Correa y otros [Demandantes]
Mirna Panduro y otros [Demandados]
Recurso de casación procedente por causal indebida motivación y vulneración de las normas del debido proceso
Proceso de desalojo por ocupación precaria:
EL CASO CONCRETO DEL IV PLENO
(CASACIÓN 2195-2011-UCAYALI)
Resolución extrajudicial del contrato (Art. 1429 y 1430 C.C.)
• Posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Parta ello, bastará que el Juez verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución. Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.
Precario y arrendatario (Art. 1704 C.C.)
• Será caso de título de posesión fenecido, puesto que con el requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un caso de titulo fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700° del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse poseedor precario por fenecimiento de su titulo.
IV PLENO: SUPUESTOS DE POSESIÓN
PRECARIA
Requisitos:
• Pactarlo expresamente en el contrato.
• Firmas legalizadas ante notario público.
CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO
DÉCIMO OCTAVA.- Por el presente, el ARRENDATARIO se allana
anticipadamente al desalojo que interpondrá EL ARRRENDADOR, en caso de vencimiento de plazo o resolución por falta de pago de la renta al amparo de lo dispuesto por el artículo 594 del Código Procesal Civil, de conformidad con la Ley 30201.
CLÁUSULA DE “DESALOJO EXPRESS”
LEY 30201 (05-2014)
Modelo:
6 días DEMANDA DE DESALOJO
EXPRESS
(Juez especializado)
CONTESTACIÓN DE DEMANDA
LANZAMIENTO AL AMPARO DEL 593
• No pagó CPC
• Ya venció el contrato
• Ya pagué
• El contrato no ha vencido
NO CONTESTA LA DEMANDA
15 días
PROCESO DE “DESALOJO EXPRESS”
LEY 30201 (05-2014)
1) Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda.
Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a vivienda -
FUA.
2) Contrato de arrendamiento de inmueble destinado a vivienda con
opción de compra.
Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble
destinado a vivienda - FUAO.
3) Contrato de arrendamiento financiero (Leasing) de inmueble
destinado a vivienda.
Formulario Único de Arrendamiento - financiero (leasing) de inmueble
destinado a vivienda - FUAL.
Modalidades especiales Modalidad tradicional
RÉGIMEN DE PROMOCIÓN DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA: MODALIDADES Y FORMULARIOS
D.L. 1177
DL 1177 Código Civil
Régimen Facultativo – especial General
Bien materia del
arrendamiento Inmueble destinado a vivienda Muebles e inmuebles
Formalidad Uso de formularios con firmas legalizadas Informal Inscripción Registro Administrativo de Arrendamiento para vivienda
(RAV) y RRPP RRPP
Pago de la renta Pago en cuenta bancaria Las partes pactan libremente el modo de pago Desalojo Proceso único de ejecución de desalojo Proceso de desalojo sumarísimo, según el CPC Causales de desalojo i) Incumplimiento del pago de la renta de dos meses
consecutivos ii) Incumplimiento de pago de conceptos complementarios de seis meses consecutivos
Por incumplimiento del pago de la renta por dos meses consecutivos, luego de 15 días del último vencimiento.
RÉGIMEN DE PROMOCIÓN DE ARRENDAMIENTO PARA VIVIENDA
D.L. 1177
Causales:
• Conclusión del contrato por vencimiento del plazo
• Resolución contractual de mutuo acuerdo
• Incumplimiento de pago de 2 cuotas periódicas mensuales consecutivas
• Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios por 6 meses consecutivos
• Uso del inmueble a un fin distinto al de vivienda
D.L. 1177: PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN DE
DESALOJO
Sin apelación
DEMANDA CONTESTAR O SENTENCIA
ALLANARSE
5 DIAS 3 DIAS
EJECUCIÓN 3 DIAS
D.L. 1177: PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN DE
DESALOJO
Con apelación (sin efecto suspensivo)
DEMANDA CONTESTAR O SENTENCIA
ALLANARSE
5 DIAS 3 DIAS
APELACIÓN 3 DIAS
SUPERIOR RESUELVE
APELACIÓN ELEVA APELACIÓN
3 DIAS 2 DIAS
D.L. 1177: PROCESO ÚNICO DE EJECUCIÓN DE
DESALOJO
Notario recibe la solicitud de desalojo
Notifica al arrendatario para acredite no estar incurso en alguna
de las causales (5d.) 5d
Notario constata si se configura en las causales
Notario extiende acta no contenciosa (título ejecutivo) y remite Exp. al
JPL
Interesado formula solicitud de lanzamiento Juez emite Resolución
Judicial y orden de
descerraje 3d
Juez oficia a la PNP para brindar asistencia
2d
(Vencimiento o incumplimiento de pago)
DESALOJO
Interesado podrá solicitar al juez pago solicitar costos-costas
