EL PROCESO DE DESALOJO
Gerente legal en San Miguel Industrias PET S.A. (empresa del Grupo Intercorp) Consultor en temas de propiedad y posesión.
Expositor y conferencista.
Past profesor de la UNMSM
Julio
Pozo
Sánchez
Tipos de desalojo actuales en el
ordenamiento jurídico peruano
Tipos de desalojo
Julio Pozo Sánchez
I
Proceso único de ejecución de desalojo (DL N° 1177)
Proceso sumarísimo de desalojo -CPC
Desalojo express – Cláusula de allanamiento a futuro
(Ley N° 30201)
II III
IV Proceso de desalojo con intervención notarial (Ley
N° 30933)
Fuente:http://andrescusi.blogspot.com/2013/09/proceso-sumarisimo-esquema-andres-cusi.html
CPC: Proceso de desalojo (sumarísimo)
Julio Pozo Sánchez
Pleno Jurisdiccional Nacional Civil y Procesal Civil
(Chiclayo, noviembre 2017) Julio Pozo Sánchez Pleno Casatorio Civil, los jueces de Paz
Letrado han quedado impedidos de conocer los procesos de desalojo en los casos de que exista requerimiento de restitución del bien (carta notarial) de parte del arrendador hacia el arrendatario (artículo 1704 CC); toda vez que en todos estos casos este último ha quedado constituido en poseedor precario, por lo que el Juez competente para conocerlos es el Especializado, quedando impedido el arrendador de interponer demanda de desalojo por vencimiento de contrato, sino únicamente por ocupación precaria.”
Tener en cuenta:
“Luego de la publicación del Cuarto Desalojo por
precario
Juzgado especializado
Sí
Desalojo por vencimiento
de contrato
Dependiendo de la cuantía
•Juez de Paz Letrado
•Juez Especializado
Si inicia en Juez de Paz Letrado,
NO.
Pretensión:
¿Ante qué juez se inicia el proceso?
¿Es posible llegar a casación?
Proceso de desalojo por precario vs Proceso de
desalojo por vencimiento de contrato
“
El asunto a dilucidarse en este proceso se centra en esclarecer si se ha incurrido en un errado razonamiento al momento de fundamentar la segunda sentencia de mérito, que confirma la de primera instancia, la cual declaró fundada la demanda de desalojo por ocupación precaria.
Para tal cometido se hace necesario tener como puntos de debate o análisis las instituciones jurídicas vinculadas a la posesión y los títulos legitimantes para alegar tal derecho”
Jorge Correa y otros
[Demandantes]
Mirna Panduro y otros
[Demandados]
Recurso de casación procedente por causal indebida
motivación y vulneración de las normas del debido
proceso
Proceso de desalojo por ocupación precaria
:El caso concreto del IV Pleno (Casación 2195- 2011-Ucayali)
Julio Pozo Sánchez
Resolución extrajudicial del contrato (Art. 1429 y 1430 C.C.)
•Posesión precaria por haber fenecido el título que habilitaba al demandado para seguir poseyendo el inmueble. Parta ello,
bastará que el Juez verifique el cumplimiento de la formalidad de resolución prevista por la ley o el contrato, sin decidir la validez de las condiciones por las que se dio esa resolución.
Excepcionalmente, si el Juez advierte que los hechos revisten
mayor complejidad, podrá resolver declarando la infundabilidad de la demanda, mas no así la improcedencia.
IV Pleno: Supuestos de posesión precaria
Precario y arrendatario (Art. 1704 C.C.)
•Será caso de título de posesión fenecido, puesto que con el
requerimiento de la devolución del inmueble se pone de manifiesto la voluntad del arrendador de poner fin al contrato. No constituirá un
caso de titulo fenecido el supuesto contemplado por el artículo 1700°
del Código Civil, dado que el solo vencimiento del contrato de
arrendamiento no resuelve el contrato sino que, por imperio de la ley, se asume la continuación del mismo hasta que el arrendador le
requiera la devolución del bien. Dada esta condición, recién se puede asumir que el poseedor ha pasado a constituirse poseedor precario por fenecimiento de su titulo.
IV Pleno: Supuestos de posesión precaria
Requisitos:
• Pactarlo expresamente en el contrato.
• Firmas legalizadas ante notario público.
Modelo:
CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO A FUTURO DÉCIMO OCTAVA.- Por el presente, el
ARRENDATARIO se allana anticipadamente al desalojo que interpondrá EL ARRRENDADOR, en
caso de vencimiento de plazo o resolución por falta de pago de la renta al amparo de lo dispuesto por el
artículo 594 del Código Procesal Civil, de conformidad con la Ley 30201.
Cláusula de “desalojo express” Ley N°30201- May2014
Julio Pozo Sánchez
6 días DEMANDA DE
DESALOJO EXPRESS (Juez especializado
CONTESTACIÓN DE DEMANDA
• Ya pagué
• El contrato no ha vencido
LANZAMIENTO AL AMPARO DEL
593 CPC
• No pagó
• Ya venció el contrato
NO CONTESTA LA DEMANDA
15 días
Proceso de “desalojo express” Ley N°30201- May2014
Julio Pozo Sánchez
1) Contrato de arrendamiento de
inmueble destinado a vivienda.
Formulario Único de Arrendamiento de inmueble destinado a
vivienda - FUA.
2) Contrato de arrendamiento de
inmueble destinado a vivienda con opción de
compra.
Formulario Único de Arrendamiento con Opción de Compra de inmueble destinado a
vivienda - FUAO.
3) Contrato de
arrendamiento financiero (Leasing) de inmueble
destinado a vivienda.
Formulario Único de Arrendamiento -
financiero (leasing) de inmueble destinado a
vivienda - FUAL.
Régimen de promoción de arrendamiento para vivienda:
Modalidades y formularios DL N° 1177
Julio Pozo Sánchez
Modalidades especiales
Modalidad tradicional
DL 1177 Código Civil
Régimen Facultativo – especial General Bien materia
del
arrendamient o
Inmueble destinado a vivienda Muebles e inmuebles
Formalidad Uso de formularios con firmas legalizadas Informal Inscripción Registro Administrativo de
Arrendamiento para vivienda (RAV) y RRPP
RRPP
Pago de la renta Pago en cuenta bancaria Las partes pactan libremente el modo de pago
Desalojo Proceso único de ejecución de desalojo Proceso de desalojo sumarísimo, según el CPC
Causales de desalojo
i) Incumplimiento del pago de la renta de dos meses consecutivos ii) Incumplimiento de pago de conceptos complementarios de seis meses consecutivos
Por incumplimiento del pago de la renta por dos meses consecutivos, luego de 15 días del último vencimiento.
Julio Pozo Sánchez
Régimen de promoción de arrendamiento para vivienda
– DL N° 1177
Causales:
• Conclusión del contrato por vencimiento del plazo
• Resolución contractual de mutuo acuerdo
• Incumplimiento de pago de 2 cuotas periódicas mensuales consecutivas
• Incumplimiento de pago de los conceptos complementarios por 6 meses consecutivos
• Uso del inmueble a un fin distinto al de vivienda
Sin apelación
DEMANDA CONTESTAR SENTENCIA
ALLANARSEO
5 DIAS 3 DIAS
EJECUCIÓN
3 DIAS
DL N°1177: Proceso único de ejecución de desalojo
Julio Pozo Sánchez
• Con apelación (sin efecto suspensivo)
DL N°1177: Proceso único de ejecución de desalojo
Julio Pozo Sánchez
DEMANDA CONTESTAR SENTENCIA
O
ALLANARSE
3 DIAS
APELACIÓN
3 DIASSUPERIOR RESUELVE APELACIÓN
ELEVA APELACIÓN
3 DIAS 2 DIAS
5 DIAS
Proceso de desalojo con intervención notarial (Ley N° 30933)
Julio Pozo Sánchez
Notario recibe la solicitud de desalojo
Notifica al arrendatario para acredite no estar incurso en alguna de las causales (5d.)
5d
Notario constata si se configura en las
causales
Notario extiende acta no
contenciosa (título ejecutivo) y remite
Exp. al JPL
Interesado formula solicitud
de lanzamiento Juez emite
Resolución Judicial y orden de
descerraje
3d
Juez oficia a la PNP para brindar asistencia
2d
(Vencimiento o incumplimiento de pago)
DESALOJO
Interesado podrá solicitar al juez
pago solicitar costos- costas
Julio Pozo Sánchez [email protected]
@julioepozo
@julioepozo
Julio Pozo Sánchez
