REFÓS JUNTA DE COMPENSACIÓ DE LA UA-20

(1)

PROJECTE DE REPARCEL·LACIÓ

PER COMPENSACIÓ BÀSICA

DE LA UA-20 DEL PGLL DE LLEIDA

BALÀFIA

REFÓS

JUNTA DE COMPENSACIÓ DE LA UA-20

JOSEP Mª MORA i CAGIGAO

Prat de la Riba, 35 2º 1ª

Arquitecte Telf.-Fax: 973 233 975

(2)

SUMARI

ÍNDEX

I. Memòria.

II. Persones interessades en l’expedient. III. Circumstàncies de les finques aportades.

IV. Definició i adjudicacions de les finques resultants. V. Càrregues preexistents.

VI. Compte de liquidació provisional.

DOCUMENTACIÓ GRÀFICA

0. Plànol de situació. 1. Aixecament topogràfic. 2. Finques aportades.

3. Ordenació prevista pel Pla General de Lleida. 4. Càlcul de l’edificabilitat segons el PGLL. 5. Superposició topogràfic amb el PGLL. 6. Edificacions afectades.

7. Cessions de vialitat i zones verdes. 8. Finques resultants.

(3)

I. MEMÒRIA

a) Planejament que és objecte d’execució.

El Pla General de Lleida (PGLL) aprovat pel Ple Municipal amb data 29 de desembre de 1995 i executiu a partir del següent dia de la seva publicació al Butlletí Oficial de la Província o al Diari Oficial de la Generalitat, estableix el planejament a aplicar en aquest projecte de reparcel·lació, que qualifica com UA-20.

El PGLL delimita la UA-20 en els plànols d’ordenació, amb una superfície total de 31.927,47m². Estableix amb tota claredat la seva ordenació urbanística: vialitat, zones verdes d’ús públic i ordenació de l’edificació. Senyala les superfícies edificables amb els seus paràmetres: ocupació en planta, profunditat edificable i número de plantes a construir en alçada. És d’aplicació l’article 166, i està definida com a Zona d’Edificació Oberta Clau 2E.

El càlcul de les superfícies urbanístiques segons les determinacions del PGLL, són les següents:

- Superfície total UA-20 ...31.927,47m² - Sistema d’espai viari i aparcament ...13.083,06m² - Sistema d’espais lliures ...5.877,84m² - Zona d’aprofitament privat màxim ...12.966,57m² - Sostre edificable màxim total ...46.041,80m² - Parcel·la mínima ...800,00m²

Coeficient d’edificabilitat net: 46.041,80/13.038,22= 3,53m²t/m²s Edificabilitat parcel·la mínima: 800,00 x 3,53= 2.824,00m²t 15% edificabilitat parcel·la mínima= 423,60m²t

Efectuat el corresponent aixecament topogràfic, es constata que no hi ha necessitat d’ajustar la delimitació de la UA-20 atès que la seva superfície i configuració resulten coincidents amb els previstos en els plànols del PGLL.

(4)

L’àmbit que és objecte de reparcel·lació es correspon amb la totalitat de la unitat d’actuació degudament comprovada topogràficament segons s’ha indicat en l’apartat anterior. Té una superfície de 31.927,47m².

Confina:

Al Nord, amb la UA-20 bis. Al Sud, amb la UA-21 i la UA-22.

A l’Est, amb els carrer Alcalde Porqueres i carrer Valls d’Andorra. I a l’Oest, amb el SUR 18.

Hi ha edificacions en totes les finques originàries.

c) Criteris valoratius.

El dret dels propietaris, o valoració de les finques aportades, s’estableix unànimement de forma proporcional a la superfície de les finques originàries.

Les finques resultants es valoren en funció de la seva edificabilitat màxima i a raó de 720,00€ per m² de sostre sobre rasant, un cop efectuada l’obra d’urbanització, independentment de la seva ubicació.

Així, el valor total, serà:

46.041,80m²st x 720,00€/m² = 33.150.096,00€

d) Justificació del compte de liquidació provisional.

Com sigui que s’ha elaborat, paral·lelament, el projecte d’urbanització de la UA-20, les despeses imputables a aquesta actuació urbanística, són:

Import IVA

Pressupost provisional de despeses

d’urbanització de la UA-20 1.800.000,00€ 288.000,00€

Despeses per honoraris dels projectes d’urbanització, reparcel·lació i direcció de l’obra d’urbanització

85.500,00€ 13.680,00€

Previsió de despeses per formalització i inscripció del projecte de reparcel·lació.

Indemnitzacions en metàl·lic per no adjudicació de sòl (article 131)

(5)

e) Identificació de càrregues d’urbanització que no van a càrrec de la comunitat reparcel·latòria.

D’acord a l’article 127.3 del Decret 305/2006 del Reglament de la Llei d’Urbanisme, no es dóna cap supòsit de càrregues d’urbanització que hagin de ser assumides de forma individualitzada per els propietaris de les finques.

f) Quantificació de l’equivalent econòmic del deure de cessió.

D’acord a l’establert en els articles 43.3 i 45.3 del Text Refós de la Llei d’Urbanisme, l’equivalent econòmic del deure de cessió seria:

Edificabilitat total UA-20: 46.041,80m² 10% cessió a l’Ajuntament: 4.604,18m²

Valoració: 4.604,18m² x 720,00€/m² = 3.315.009,60€

g) Identificació dels elements que no s’han d’indemnitzar.

La casa coneguda com a Granja Soler, es pot conservar provisionalment perquè no és necessària la seva eliminació per realitzar les obres d’urbanització previstes en el Pla i per estar situada en una superfície que s’adjudica integrament al seu propietari.

h) Determinació de l’existència de drets de reallotjament.

No es detecta la existència de drets de reallotjament per quan les construccions a enderrocar estan fora d’ús. L’única edificació ocupada és la descrita en l’apartat g).

i) Titularitat del sector del c/ Almirall Folch dins de la UA-20

La superfície del C/ Almirall Folch inclosa en l’àmbit de la UA 20, mai ha estat cedida a l’Ajuntament de Lleida, ni tampoc expropiada, essent el seu estat pavimentat fruit de la conveniència dels propietaris respecte la millora dels accessos a les seves finques originals per la qual cosa hom entén que cal atribuir la seva titularitat als seus propietaris.

(6)

UA-20.

Al respecte s’ha de considerar, en primer lloc, la literalitat del títol de propietat d’aquesta finca 47.298.

En efecte. Segons la descripció de l’esmentada finca en el Registre de la Propietat, aquesta estaria inclosa en un Sector de Sòl Urbanitzable del Pla General de Lleida, però no es fa menció o referència a la inclusió en la Unitat d’Actuació núm. 20.

“URBANA.- PIEZA DE TIERRA sita en término de Lleida, partida Balafia, rústica de superficie una hectárea ochenta y nueve áreas setenta y tres centiáreas, si bien actualmente está calificada como solar urbano del termino municipal de Lérida, Clase 14-C, de desarrollo urbano opcional (…)” (folio 61 del EA).

En aquest punt, resulta molt significatiu el plànol d’ordenació del PGL, en el qual es constata que la qualificació dels terrenys de la U.A-20 és la “2-E”; mentre que al sector de sòl urbanitzable veí (SUR 18) –en la que es troba inclosa la finca dels Srs. Costa Choy- té la qualificació “12-C”.

Sens dubte la referència en l’escriptura dels Srs. Costa Choy a “14-C” en lloc de “12-C”, es deu a una errada material, però en qualsevol cas resulta evident que no es fa referència a la qualificació pròpia de la U.A-20, clau “2-E”.

Per altra banda, una pretesa inclusió d’aquesta finca registral 47.298 en la UA-20, tampoc es desprèn considerant la superfície que topogràficament es declara que té la finca en l’escriptura de compravenda (1’8973 ha) tot considerant que la inscripció primera d’aquesta finca registral es fa constar expressament que la cabuda que es declara prové d’una medició topogràfica realitzada en l’any 1978 amb ocasió de la seva immatriculació en el Registre de la Propietat, per la qual cosa, en ésser relativament recent aquesta medició topogràfica que va servir com a base per a la immatriculació de la finca 47.298, no poden pretendre ara els seus titulars aportar un “nova” topografia que no justifica l’excés de cabuda que es pretén de més d’un 50% (de 18.973 m2 a 27.583 m2).

Tampoc la inclusió de la referida finca 47.298 en el àmbit de la UA-20, pot justificar-se en base a la descripció de confrontants que consten en el títol de propietat, doncs allí s’expressa que el seu límit Est ho és “con el eje de un camino”, camí que en l’actualitat és el traçat de la futura Av. Marimunt, l’eix de la qual, és també el límit de l’esmentada U.A-20, per la qual cosa tampoc no pot pretendre els Srs. Costa Choy que la seva finca s’estengui més enllà dels propis límits de la finca.

En aquest punt, s’ha de fer notar que les tres finques aportades que es troben en límit Oest de la UA-20 tenen el seu confrontant en l’esmentat “camino”, avui Avinguda Marimunt.

Finca 42.901, Pedro Soler Lletjós: “…al Oeste, con otro camino,…”. Finca 42.900, SOLVERT S.L: “…y al Oeste, con un camino…”. Finca 42.902, RUFAMA S.L: “… al Oeste, con sendos caminos,…” En conseqüència ni per confrontants ni por cabuda, es pot incloure la

(7)

II. PERSONES INTERESSADES EN L’EXPEDIENT

No hi ha altres persones interessades que les persones propietàries, que són les següents:

- SOLVERT S.L. NIF: B25413923

-FERRETERIA ALBERTO SOLER S.A. NIF: A25217134

-RUFAMA S.A. NIF: A50100171

-PEDRO SOLER LLETJÓS NIF: 40797027H

-MARIA JOSÉ JOSA PORQUERAS NIF: 40781035B MARIA EVA JOSA PORQUERAS DNI: 40790672

Aquest projecte de reparcel·lació s’ajusta a les previsions dels articles 170, 171 i 172 del Reglament aprovat per Decret 305/2006, de 18 de juliol.

Es fa constar que tots els propietaris del sector, amb l’excepció de Maria José Josa, s’han incorporat a la Junta de Compensació que ja ha estat constituïda en escriptura atorgada el dia 4 de juny de 2007, davant la notaria de Carmina Porta amb el número 1.465 del seu protocol.

(8)

Les finques aportades a la reparcel·lació es descriuen tot seguit amb indicació del seu titular, superfície real, dades registrals, càrregues, etc.

Finca 1

Propietari: Pedro Soler Lletjós en ple domini. Situació: Partida Balafia (Lleida).

Naturalesa: Urbana

Afecció a la reparcel·lació: Total. Superfície real: 10.037,78m²

Referència cadastral: 1818802CG0111H0001YD Percentatge inicial de drets: 31,44%

Descripció registral:

Urbana: Porción de terreno sita en término de Lleida, Avda. Alcalde Porqueras, número 117, que tiene una superficie de diez mil doscientos dieciocho metros, ochenta y ocho decímetros cuadrados, de los que en su día dos mil ochocientos veintiún metros, ochenta y ocho decímetros cuadrados estaban destinados a viales, en la que existe una casa compuesta de bajos, destinada a cuadra, y un piso, y otro edificio o casa de bajos, destinados a vaquería, y un piso.

Linda: al este con la zona de influencia de la carretera a Viella N-230; al sur, con calle sin nombre; al oeste, con avenida sin nombre; y por el norte, con Ramona Prats, mediante camino.

Títol: Li pertany per donació, en escriptura atorgada a Lleida, el dia 22 de

desembre de 1.978, davant el seu Notari en Antonio Rico Morales.

Inscripció: Al registre de la Propietat nº 1 de Lleida, al volum 1.058, llibre 508,

foli 76, finca 42.901.

Càrregues: Sobre aquesta finca existeix un dret d’OPCIÓ DE COMPRA a favor

de la entitat mercantil GESTIO DE SOLARS I VIVENDES S.L., constituït en escriptura atorgada davant el notari de Lleida, en José Manuel Villafranca Mercé, el dia 13 d’abril de 2007, amb el número 576 del seu protocol.

(9)

Finca 2

Propietari: SOLVERT LLEIDA S.L. en ple domini. Situació: Partida Balafia (Lleida).

Naturalesa: Urbana.

Referència cadastral: 1818802CG0111H0001YD Percentatge inicial de drets: 23,59%

Urbana: Porción de terreno, sito en término de esta ciudad, partida Balafia, que tiene una superficie de siete mil cuatrocientos sesenta y un metros un decímetro cuadrado.

Linda: al Norte, con un camino, hoy calle sin nombre; al Este: con la prolongación de la calle Hermanos Cava de Llano, hoy calle Valls d’Andorra; por el Sur, con porción segregada y donada a Ramon Soler Lletjós; y por el Oeste, con un camino hoy avenida sin nombre.

Títol: Pertany a la companyia mercantil Solvert Lleida S.L., en virtut

d’escriptura pública de compravenda atorgada davant del que fou Notari de Lleida, en Carlos Cortiñas Rodríguez-Arango en data 10 de juny de 1.998.

Inscripció: Al Registre de la Propietat nº1 de Lleida, al volum 1.058, del llibre

508 de Lleida, foli 74, finca registral número 42.900.

(10)

Finca 3

Propietari: RUFAMA S.A. en ple domini. Situació: Partida Balafia (Lleida)

Referència cadastral: 1818803CG0111H0001GD Percentatge inicial de drets: 25,00%

Urbana: porción de terreno, en término de esta ciudad, partida Balafia, hoy en la Avenida Alcalde Porqueras, de superficie siete mil novecientos treinta y cuatro metros, veintidós decímetros cuadrados.

Linda: al Norte, con Pedro-Gonzalo Soler Lletjós; al Este, con calle Valls d’Andorra, antes prolongación de la calle Hermanos Cava de Llano; al Sur, Alberto Soler Lletjós, antes camino; y Oeste, con camino.

Títol: Pertany a la companyia mercantil Rufama S.A. en virtut d’escriptura

pública de compravenda atorgada davant el que fou notari de Lleida, en Antonio Rico Morales, en data 17 de desembre de 1.999.

Inscripció: Al Registre de la Propietat nº1 de Lleida, al volum 1.058, del Llibre

508 de Lleida, foli 79, finca registral número 42.902.

(11)

Finca 4

Propietari: FERRETERIA ALBERTO SOLER S.A. en ple domini. Situació: Partida Balafia (Lleida).

Referència cadastral: 1818804CG0111H0001QD Percentatge inicial de drets: 19,33%

Urbana: Porción de terreno, sito en término de Lleida, partida Balafia, hoy calle Alcalde Porqueras, de superficie seis mil ochenta y siete metros cuadrados, en la que existe construida una nave industrial sita en la calle Valls d’Andorra, sin número.

Linda: al Norte, con un camino, hoy calle Almacelles; al Este con calle Hermanos Cava de Llano o prolongación de la misma, hoy calle Valls d’Andorra; al sur, con calle Almirante Folch y al Oeste con Marcelo Montoy Cuitó.

Títol: Pertany a la companyia mercantil Ferreteria Alberto Soler S.A. en virtut

d’acord d’augment de capital social i en pagament de la subscripció de noves accions, aixecat a públic mitjançant escriptura atorgada davant el Notari de Lleida, en José Manuel Martínez Sánchez, en data 28 de desembre de 2.001.

Inscripció: Al registre de la Propietat nº 1 de Lleida, al volum 1.058, del llibre

508 de Lleida, Foli 64, Finca registral número 42.897.

(12)

Finca 5

Propietari: Maria Eva Josa Porqueras

Maria José Josa Porqueras en ple domini.

Situació: Partida Balafia (Lleida). Naturalesa: Urbana.

Afecció a la reparcel·lació: Parcial. Superfície real: 203,30m²

Referència cadastral:

Percentatge inicial de drets: 0,64% Descripció registral:

Rústica: Pieza de tierra, con algunos olivos y otros árboles frutales, sita en la huerta de Lleida, partida de Balafia de superficie cinco mil cuatrocientos noventa y nueve metros, veintisiete decímetros cuadrados.

Linda: a Oriente, con tierras de herederos de Salvador Gili y de José Masot; por mediodía, con los de Antonio Bayona e Isidre Grau; a Poniente, con los herederos de Salvador Gili; y al Norte, con los de Francisco Blanch; linda además, por Norte y Este, con la porción segregada de ésta –registral 99.314- incluida en la UA 22 de Balafia.

Referencia catastral: no se acredita. Parte de esta finca està incluida en la Unidad de Actuación Número 21 de Balafia.

De esta finca se segrega para su aportación a la UA 20 la siguiente: pieza de tierra partida Balafia que linda al Norte, Alberto Soler, al Sur, resto de finca matriz 2230 N; al Este y Oeste UA-21. De superficie según topográfico 203,30m².

Títol:

Inscripció: : Al registre de la Propietat nº 1 de Lleida, al volum 2.691, del llibre

(13)

Càrregues: La finca 2230 de Lleida, se halla afecta con una Sustitución

dispuesta por el causante, don Francisco Josa Pociello, en su testamento ológrafo que otorgó el ocho de junio de mil novecientos sesenta y ocho, protocolizado por el Notario de Lleida, don Antonio Rico Morales, el cinco de septiembre de mil novecientos ochenta, en favor de los hermanos supervivientes, del tenor siguiente: En el supuesto, de que cualquiera de sus hijos Jaime-Miguel, María-José y María-Eva Josa Porqueras, falleciere sin descendencia legítima, bien por no haber contraído matrimonio o por no tener hijos legítimos que lleguen a la edad de testar, los bienes que a su fallecimiento conserven de su herencia, acrecen con la de los hermanos supervivientes, a partes iguales, por estirpes a excepción de que sólo quedaran nietos, en cuyo caso heredarán, por cápita. Dicha sustitución fue constituida en escritura de manifestación y aceptación de herencia, otorgada ante el Notario de Lleida don Antonio Rico Morales, el cinco de septiembre de mil novecientos ochenta, y motivó con fecha veintiuno de junio de mil novecientos ochenta y tres la inscripción 9ª de la indicada finca, obrante al folio 185 del libro 466, tomo 996 del Archivo.

(14)

RESUM FINQUES APORTADES

FINCA SUPERFÍCIE %

1. Pedro Soler Lletjós 10.037,78m² 31,44%

2. Solvert Lleida S.L. 7.532,25m² 23,59%

3. Rufama S.A. 7.981,50m² 25,00%

4. Ferreteria Alberto Soler S.A. 6.172,64m² 19,33%

5. Maria Eva i Maria José Josa 203,30m² 0,64%

(15)

IV. DEFINICIÓ I ADJUDICACIONS DE LES FINQUES RESULTANTS.

a) Consideracions prèvies.

1. Per unanimitat el dret dels propietaris s’estableix de forma proporcional a la superfície de les finques originàries.

2. Les finques resultants es valoren en funció de la seva edificabilitat màxima i a raó de 720,00€m² de sostre un cop efectuada l’obra d’urbanització.

3. El coeficient d’edificabilitat net: 46.041,80/13.038,22= 3,53m²t/m²s 4. L’edificabilitat de la parcel·la mínima és: 800,00 x 3,53= 2.824,00m²t 5. El 15% de l’edificabilitat de la parcel·la mínima és= 423,60m²t

6. Les finques resultants s’adjudiquen als propietaris en el mateix lloc de les finques aportades o el més a prop possible per donar cabuda a les adjudicacions a l’Ajuntament.

7. L’atribució de les finques resultants F12 i F13 a l’Ajuntament de Lleida corresponent al 10% de l’aprofitament s’ha efectuat amb els mateixos criteris que a la resta de propietaris. En qualsevol cas les parcel·les adjudicades a l’Ajuntament compleixen els requisits de parcel·la mínima que s’estableix per a la clau 2-E al PGL i resulten per tant edificables, per la qual cosa procedeix mantenir les actuals adjudicacions sens perjudici que mitjançant una ulterior modificació de PGL l’Ajuntament pugui adoptar altra ordenació que optimitzi l’aprofitament de les seves parcel·les.

8. La propietària Maria José Josa aporta una finca de 203,30m², i li correspon una edificabilitat de 265,20m². Per la qual cosa aquest projecte de reparcel·lació d’acord amb allò que disposa les bases d’actuació i l’article 120.1.d) del Decret Legislatiu 1/2005 del 18 de juliol opta per una indemnització en metàl·lic, atès que el dret de la propietària no permet adjudicar-li parcel·la independent.

9. La finca F8, s’adjudica de forma proindivisa en les proporcions que s’estableixen entre els propietaris Pedro Soler i Alberto Soler.

(16)

Finca resultant F1

Adjudicatari: S’adjudica, en ple domini, a Pedro Soler Lletjós.

Títol d’adjudicació: Per subrogació real de la finca registral aportada a la

reparcel·lació per l’adjudicatari.

Descripció: Urbana. Parcel·la que esdevindrà solar de superfície 869,71m².

Confina al nord amb el límit de la UA-20, al sud amb el carrer Alguaire amb una façana de 30,87m, a l’est amb el carrer Valls d’Andorra amb una façana de 29,44m i a l’oest amb la finca F2.

La finca té varies construccions que són magatzems que venen afectats per les obres d’urbanització tal com es grafia al plànol número 6. La casa coneguda com a Granja Soler, es pot conservar provisionalment perquè no és necessari el seu enderroc per realitzar les obres d’urbanització, que està descrita registralment com: “…otro edificio o casa de bajos, destinados a vaquería, y un piso.”

Edificabilitat: 3.993,46m² Valor: 2.875.291,20€

Coeficient de participació en el compte de liquidació definitiva: 9,64% Afecció urbanística: La finca resta gravada amb caràcter real al pagament del

saldo del compte de liquidació provisional segons el coeficient de participació que li correspon, que és de 151.225,98€, sens perjudici d’allò que resulti de la liquidació definitiva que correspongui un cop finalitzada la urbanització de la unitat d’actuació.

Altres càrregues: Sobre aquesta finca existeix un dret d’OPCIÓ DE COMPRA

a favor de la entitat mercantil GESTIO DE SOLARS I VIVENDES S.L., constituït en escriptura atorgada davant el notari de Lleida, en José Manuel Villafranca Mercé, el dia 13 d’abril de 2007, amb el número 576 del seu protocol.

(17)

Confina al nord amb el límit de la UA-20, al sud amb el carrer Alguaire amb una façana de 30,87m, a l’est amb la finca F1 i a l’oest amb el carrer Perpinyà amb una façana de 30,71m.

La finca té varies construccions que són un magatzem i dos habitatges que venen afectats per les obres d’urbanització tal com es grafia al plànol número 6. No s’enderroca l’habitatge conegut com a Granja Soler.

(18)

Descripció: Urbana. Parcel·la que esdevindrà solar de superfície 1.290,51m².

Confina al nord amb el límit de la UA-20 i la finca F13, al sud amb el carrer Alguaire amb façana de 25,99m i amb la finca F4 adjudicada a SOLVERT LLEIDA S.L. A l’est amb el carrer Perpinyà amb façana de 31,56m, i a l’oest amb l’avinguda Marimunt amb façana de 12,80m i també amb la finca F4. La finca té varies construccions que són magatzems que venen afectats per les obres d’urbanització tal com es grafia al plànol número 6. No es conserva cap edificació.

a favor de la entitat mercantil GESTIO DE SOLARS I VIVENDES S.L., constituït en escriptura atorgada davant el notari de Lleida, en José Manuel Villafranca Mercè, el dia 13 d’abril de 2007, amb el número 576 del seu protocol.

(19)

Adjudicatari: S’adjudica, en ple domini, a Solvert Lleida S.L.

Confina al nord i a l’est amb la finca F3 propietat de Pedro Soler Lletjós, al sud amb el carrer Alguaire amb façana de 36,54m i a l’oest amb l’avinguda Marimunt amb façana de 20,95m. No es conserva cap edificació.

(20)

Adjudicatari: S’adjudica, en ple domini, a Solvert Lleida S.L.

Confina al nord amb el carrer Alguaire amb una façana de 28,01m. A l’est amb el carrer Perpinyà amb una façana de 54,76m, al sud amb la finca F7 propietat de Rufama S.A. i a l’oest amb les finques F6, propietat de Rufama S.A. i F12 propietat de l’Ajuntament de Lleida.

La finca té varies construccions que són magatzems que venen afectats per les obres d’urbanització tal com es grafia al plànol número 6. No es conserva cap edificació.

(21)

Adjudicatari: S’adjudica, en ple domini, a Rufama S.A.

Confina al nord amb la finca F12 propietat de l’Ajuntament de Lleida, al sud amb la finca F7, a l’est amb les finques F5 propietat de Solvert Lleida S.L. i F12 propietat de l’Ajuntament de Lleida i a l’oest amb l’avinguda Marimunt amb una façana de 38,21m.

La finca té varies construccions que són magatzems que venen afectats per les obres d’urbanització tal com es grafia al plànol número 6. No es conserva cap edificació.

(22)

Adjudicatari: S’adjudica, en ple domini, a Rufama S.A.

Confina al nord amb les finques F5, propietat de Solvert Lleida S.L., i F6 propietat de Rufama S.A., al sud amb el carrer Almacelles amb una façana de 54,45m, a l’est amb el carrer Perpinyà amb una façana de 22,70m i a l’oest amb l’avinguda Marimunt amb una façana de 24,29m.

La finca té varies construccions que són magatzems que venen afectats per les obres d’urbanització tal com es grafia al plànol número 6. No es conserva cap edificació.

(23)

Adjudicatari: S’adjudica en règim d’indivisió a Pedro Soler Lletjós en quant a

un 53,33% i a Ferreteria Alberto Soler S.A. en quant a un 46,67%.

Títol d’adjudicació: Per subrogació real amb el conjunt de les finques

registrals aportades a la reparcel·lació per l’adjudicatari.

Confina al nord amb el carrer Almacelles amb una façana de 12,28m, al sud amb la finca F11, propietat de Ferreteria Alberto Soler S.A., a l’est amb les finques F9 i F10, propietat de Ferreteria Alberto Soler S.A. i a l’oest amb el carrer Perpinyà amb una façana de 40,11m.

saldo del compte de liquidació provisional segons el coeficient de participació que li correspon, que és de 105.956,20€, sens perjudici d’allò que resulti de la liquidació definitiva que correspongui un cop finalitzada la urbanització de la unitat d’actuació.

(24)

Adjudicatari: S’adjudica, en ple domini, a Ferreteria Alberto Soler S.A.

Confina al nord amb el carrer Almacelles amb una façana de 50,33m, al sud amb la finca F10 propietat de Ferreteria Alberto Soler S.A., a l’est amb el carrer Valls d’Andorra amb una façana de 18,77m i a l’oest amb finca F8 propietat de Pedro Soler Lletjós i Ferreteria Alberto Soler S.A.

Segons la descripció de la finca aportada: “...en la que existe construida una nave industrial sita en la calle Valls d’Andorra, sin número.”

Aquesta nau té una superfície construïda en planta segons el plànol topogràfic de 1.021,33m², d’aquests 91,74m² envaeixen parcialment la alineació prevista pel PGLL del carrer Valls d’Andorra. Es preveu per tant la afectació i enderroc d’aquestos 91,74m² a fi d’alinear la nau al carrer Valls d’Andorra perquè pugui mantenir la seva activitat actual, una vegada reconstruïda la façana, ja que la resta de la nau es compatible amb el PGLL.

Edificabilitat: 811,76m² Valor: 584.467,20€

(25)

Confina al nord amb la finca F9, al sud amb la finca F11 propietat de Ferreteria Alberto Soler S.A., a l’est amb el carrer Valls d’Andorra amb una façana de 22,07m i a l’oest amb finca F8 propietat de Pedro Soler Lletjós i Ferreteria Alberto Soler S.A.

(26)

Confina al nord amb la finca F8 i F10, al sud amb el carrer Almirall Folch amb una façana de 62,62m, a l’est amb el carrer Valls d’Andorra amb una façana de 19,51m i a l’oest amb el carrer Perpinyà amb una façana de 21,10m.

(27)

Adjudicatari: S’adjudica, en ple domini, a l’Ajuntament de Lleida.

Títol d’adjudicació: Adquisició originària per cessió de sòl corresponent al

10% d’aprofitament mig.

Confina al nord amb el carrer Alguaire amb una façana de 32,94m, al sud amb la finca F6, a l’est amb la finca F5 i a l’oest amb l’avinguda Marimunt amb una façana de 15,02m.

Coeficient de participació: 0,00% Afecció urbanística: Sense càrregues Altres càrregues: Sense càrregues

(28)

Títol d’adjudicació: Adquisició originària per cessió de sòl corresponent al

10% d’aprofitament mig.

Confina al nord i a l’est amb el límit de la UA-20, al sud amb la finca F3, i a l’oest amb l’avinguda Marimunt amb una façana de 28,30m.

Edificabilitat: 1.142,70m² Valor: 822.744,00€

Coeficient de participació: 0,00% Afecció urbanística: Sense càrregues. Altres càrregues: Sense càrregues.

(29)

Finca resultant VJ 1

Títol d’adjudicació: Adquisició originària per cessió de sistemes en

compliment de la legislació urbanística.

Descripció: Urbana. Parcel·la que esdevindrà zona verda de superfície

1.024,47m². Confina al nord amb el límit de la UA-20, al sud amb el carrer Alguaire, a l’est amb l’avinguda de l’Alcalde Porqueres i a l’oest amb el carrer Valls d’Andorra.

(30)

Finca resultant VJ 2

Descripció: Urbana. Parcel·la que esdevindrà zona verda de superfície

4.853,37m². Confina al nord amb el carrer Alguaire, al sud amb el carrer Almacelles, a l’est amb el carrer Vall d’Andorra i a l’oest amb el carrer Perpinyà.

(31)

Finca resultant vialitat

Descripció: Terreny destinat al sistema de vialitat de la UA-20 amb una

superfície total de 13.083,06m². Correspon al traçat dels carrers Perpinyà, Alguaire i Valls d’Andorra amb una amplada de 20,00m i al carrer Almacelles amb una amplada de 15,00m, i les parts corresponents dins del sector de la UA-20 dels carrers Almirall Folch i Avinguda Marimunt.

(32)

Adjudicació per indemnització en metàl·lic

Adjudicatari: Maria José Josa Càlcul de la indemnització:

Finca aportada: 203,30m² % aportació: 0,64%

Edificabilitat total UA-20: 46.041,80m²

Edificabilitat adjudicable: 0,9x0,0064x46.041,80=265,20m

De conformitat a allò que disposa les bases d’actuació i l’article 120.1.d del Decret Legislatiu 1/2005 de 18 de juliol s’opta per determinar indemnització en metàl·lic atès que el dret de la propietària no permet adjudicar-li parcel·la independent.

Valoració indemnització:

Preu per m² edificable i urbanitzat...720,00€/m² Valor edificabilitat...265,20m²x720,00€/m²= 190.944,00€ Costos urbanització...0,64% de 2.000.000€= 12.800,00€

(33)

V. OBRES, EDIFICACIONS I INSTAL·LACIONS AFECTADES

Considerem les compensacions econòmiques entre els membres de la Junta per l’afectació de les construccions a enderrocar.

A tal efecte, adjuntem un informe de taxació amb la valoració dels edificis afectats, a fi d’incloure’ls en el compte de liquidació provisional.

La majoria de les finques existents tenen edificacions afectades per la urbanització de la UA-20. S’exceptua l’habitatge conegut com a “Granja Soler” d’acord amb el punt g) de la Memòria.

S’ha de refer la façana de la nau de la finca aportada per Ferreteria Alberto Soler S.A., perquè quedi alineada amb el carrer Valls d’Andorra. El 90% de la superfície d’aquesta nau no queda afectada. S’enderrocarà tan sols un 10% i es construirà una nova façana alineada al carrer.

El cost de l’enderroc de les edificacions i la reconstrucció de la façana de la nau de Ferreteria Alberto Soler S.A., estan inclosos dins del projecte d’urbanització.

Lleida, maig de 2008

(34)

CLIENTE JUNTA DE COMPENSACIÓN UA20 LLEIDA. TIPO DE INMUEBLE EDIFICIOS AFECTADOS PROYECTO DE REPARCELACIÓN

UBICACIÓN Av. Alcalde Porqueres, C/ Valls d’Andorra POBLACIÓN (Provincia) LLEIDA

FECHA DE VISITA AL INMUEBLE 03/11/2007 FECHA DE EMISIÓN DEL INFORME 16/05/2008

(35)

INFORME DE TASACIÓN

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

El presente Informe de valoración ha sido encargado por la Junta de Compensación UA20 de Lleida constituida por los propietarios de los Inmuebles tasados, según la documentación registral estudiada. Conforme a la petición del solicitante la finalidad de la Valoración es la de reposición de los edificios existentes afectados por el Proyecto de Reparcelación de la UA20.

Debido a su finalidad, la tasación no se ha realizado cumpliendo los requisitos establecidos en la Orden ECO 805/2003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos, para ciertas finalidades financieras.

El criterio de valoración utilizado es el de su Valor de Reemplazamiento Neto.

2. IDENTIFICACIÓN DEL INMUEBLE

En la fecha 03/11/2007 se ha realizado una visita exterior al conjunto de los inmuebles que, actualmente, están terminados y sin uso.

2.1. IDENTIFICACIÓN FÍSICA-REGISTRAL-CATASTRAL

Se ha realizado a partir de la escritura de constitución de la junta de compensación UA20 de Lleida. Los datos de los inmuebles son los siguientes:

1/ Av. Alcalde Porqueres nº 117

Registro de Propiedad nº 1 Lleida.

TITULAR Nº DE FINCA Nº INSCRIP. TOMO LIBRO FOLIO SECCIÓN

Sr. PEDRO SOLER LLETJOS 42.901 -- -- -- -- -- La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818802CG0111H0001YD

2/ Av. Alcalde Porqueres nº 117 (I)

SOLVERT LLEIDA S.L. 42.900 -- 1.058 508 74 -- La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818827CG0111H0001HD*

*En la escritura de constitución de la junta de compensación existe un error en el nº de referencia catastral pues se indica la referencia de la finca nº 42.901.

3/ Av. Alcalde Porqueres nº 113 (A)

RUFAMA S.A. 42.902 -- 1.058 508 79 -- La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818803CG0111H0001GD

4/ Av. Alcalde Porqueres nº 111

FERRETERIA ALBERTO SOLER S.A. 42.897 -- 1.058 508 64 -- La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818804CG0111H0001QD

(36)

Las fincas regístrales se corresponden con los inmuebles valorados.

3. DOCUMENTACIÓN UTILIZADA Y COMPROBACIONES REALIZADAS

3.1. DOCUMENTACION

Para realizar el presente Informe de tasación se ha utilizado la siguiente documentación : - Escritura de constitución de la junta de compensación UA20 de Lleida.

- Documentación catastral obtenida de la oficina virtual del Catastro.

- Planos generales del proyecto de reparcelación de la UA20 de Lleida. - Planos derribo de las edificaciones existentes.

3.2. COMPROBACIONES

Asimismo se han realizado las siguientes comprobaciones: - Inspección ocular externa del inmueble

- Identificación física.

- Comprobación de la correspondencia real-registral - Comprobación de la correspondencia real-catastral - Comprobación de las superficies catastrales. - Comprobación de las servidumbres visibles. - Estado de ocupación de inmueble.

- Uso o explotación existente.

Como resultado de la documentación utilizada y de las comprobaciones realizadas se han obtenido los datos y conclusiones que se presentan en los capítulos de este informe.

4. LOS EDIFICIOS

4.1 DESCRIPCIÓN Y SUPERFÍCIES

Para realizar esta valoración, se ha contado con la documentación técnica que se detalla a continuación: Documentación gráfica: Proyecto de Reparcelación de la UA20 de Lleida.

Planos catastrales a escala.

Planos derribo del proyecto de urbanización de la UA20.

Como resultado de la información que figura en la documentación facilitada y de la verbal complementaria obtenida durante la visita al inmueble, se han deducido las características básicas (tipologías, distribución de la edificación, superficies, usos, calidades, etc...) en las que se apoyan los valores adoptados y cuyo extracto se describe en este informe.

1/ Av. Alcalde Porqueres nº 117 Sr. PEDRO SOLER LLETJOS

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818802CG0111H0001YD EDIFICACIONES EXISTENTES: SUP. ADOPTADA m2 NAVES 2.414 (Edificios A y C)

VIVIENDAS AFECTADAS 514 (Edificio B) 2/ Av. Alcalde Porqueres nº 117 (I) SOLVERT LLEIDA S.L.

(37)

3/ Av. Alcalde Porqueres nº 113 (A) RUFAMA S.A.

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818803CG0111H0001GD EDIFICACIONES EXISTENTES: SUP. ADOPTADA m2 NAVES 920 (Edificio H) 920 (Edificio I) 4/ Av. Alcalde Porqueres nº 111 FERRETERIA ALBERTO SOLER S.A. La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818804CG0111H0001QD EDIFICACIONES EXISTENTES: SUP. ADOPTADA m2 NAVE AFECTADA 92 (Edificio J)

4.2 SITUACIÓN ACTUAL Y ANTIGÜEDAD

A la fecha de la visita, 03/11/2007, los inmuebles constituyen edificios completos y terminados.

La antigüedad de la edificación desde su terminación según documentación catastral estudiada es la siguiente:

1/ Av. Alcalde Porqueres nº 117 Sr. PEDRO SOLER LLETJOS

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818802CG0111H0001YD

EDIFICACIONES EXISTENTES: ANTIGUEDAD VIDA ÚTIL USO DEPRECIACIÓN Años máxima adoptada % NAVE INDUSTRIAL 47 35 85 VIVIENDA 47 100 75 2/ Av. Alcalde Porqueres nº 117 (I) SOLVERT LLEIDA S.L.

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818827CG0111H0001HD

EDIFICACIONES EXISTENTES: ANTIGUEDAD VIDA ÚTIL USO DEPRECIACIÓN Años máxima adoptada % NAVE INDUSTRIAL 47 35 85

3/ Av. Alcalde Porqueres nº 113 (A) RUFAMA S.A.

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818803CG0111H0001GD

EDIFICACIONES EXISTENTES: ANTIGUEDAD VIDA ÚTIL USO DEPRECIACIÓN Años máxima adoptada % NAVE INDUSTRIAL 47 35 85 4/ Av. Alcalde Porqueres nº 111 FERRETERIA ALBERTO SOLER S.A.

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818804CG0111H0001QD

EDIFICACIONES EXISTENTES: ANTIGUEDAD VIDA ÚTIL USO DEPRECIACIÓN Años máxima adoptada % NAVE INDUSTRIAL EN USO 22 35 20

(38)

5. CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

5.1 VALOR DE REEMPLAZAMIENTO.

El Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) se obtiene aplicando el método del Coste, y equivale a la suma del Valor de Mercado del terreno en el que se está edificado el inmueble, del Coste de la construcción por contrata, y los Gastos necesarios para edificar. El VRN se obtendrá a partir del VRB deduciendo la depreciación física y funcional de la edificación.

10.1.1. VALOR DE MERCADO DEL TERRENO (S)

El valor de mercado de un terreno, en general, viene determinado en función de su aprovechamiento urbanístico (edificabilidad y usos permitidos) y, cuando se valora para un edificio determinado, del uso, edificabilidad y características del edificio existente. El suelo se valora por el criterio de Valor de Mercado definido como el precio al contado más probable que un comprador medio estaría dispuesto a pagar por el mismo en el mercado libre, habida cuenta de sus circunstancias físicas y urbanísticas.

Por la finalidad de esta valoración, y puesto que, según la documentación estudiada, todos los propietarios participan con el 100% de su parcela en la Junta de Compensación, a efectos de esta tasación se considerará un valor del suelo igual a cero.

10.1.2. COSTE DE CONSTRUCCION (CC)

El coste de ejecución por contrata de la edificación se determina a partir de las diferentes unidades en las que se puede dividir la edificación e incluye los materiales, mano de obra, medios auxiliares y los gastos generales y el beneficio del constructor.

Al estar la edificación terminada, se ha realizado una estimación de su coste de construcción a nuevo, en base a las calidades y características habituales en este tipo de inmuebles, y, a éste, se le ha deducido el valor de su depreciación física y funcional.

COSTE DE CONSTRUCCIÓN SEGÚN USO Y ESTADO Euros/m2 Depreciación Euros/m2 A nuevo % Actual NAVE ESTADO 1 NAVE ESTADO 2 NAVE EN USO 420,00 420,00 420,00 90 80 20 42,00 84,00 336,00 VIVIENDA SIN USO 720,00 47 381,60

10.1.4. CALCULO DEL VALOR DE REEMPLAZAMIENTO NETO – VALOR DE TASACIÓN

Conforme a lo expuesto anteriormente se han determinado los siguientes valores (redondeados): 1/ Av. Alcalde Porqueres nº 117 Sr. PEDRO SOLER LLETJOS

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818802CG0111H0001YD EDIFICACIONES EXISTENTES: Euros

NAVE A 1.916m² x 84€/m²= 160.944€ NAVE C 468m² x 42€/m²= 19.656€ VIVIENDA SIN USO 514m² x 381,60€/m²= 196.142€ TOTAL 376.742€ 2/ Av. Alcalde Porqueres nº 117 (I) SOLVERT LLEIDA S.L.

(39)

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818827CG0111H0001HD EDIFICACIONES EXISTENTES: Euros

NAVE D 1.056 x 84€/m²= 88.704€ NAVE E 188 x 42€/m²= 7.896€ NAVE G 76 x 42€/m²= 3.192€ TOTAL 99.792€ 3/ Av. Alcalde Porqueres nº 113 (A) RUFAMA S.A.

La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818803CG0111H0001GD EDIFICACIONES EXISTENTES: Euros

NAVE H 920m² x 42€/m²= 38.640€ NAVE I 920m² x 42€/m²= 38.640€

TOTAL 77.280€ 4/ Av. Alcalde Porqueres nº 111 FERRETERIA ALBERTO SOLER S.A. La finca catastral del inmueble es la siguiente: 1818804CG0111H0001QD EDIFICACIONES EXISTENTES: Euros

NAVE AFECTADA 92m² x 336€/m²= 30.912€

Este Informe de Tasación consta de 6 páginas y los Anexos que le acompañan. Y para que surta los efectos oportunos se emite el presente Informe.

Lleida, maig de 2008 Josep Mª Mora Cagigao – Arquitecte

(40)

(41)

(42)

(43)

(44)

(45)

(46)

(47)

(48)

(49)

VI. COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL

Les despeses imputables al desenvolupament de la UA-20 són les següents:

Import IVA

Pressupost provisional de despeses

d’urbanització de la UA-20 1.800.000,00€ 288.000,00€

Despeses per honoraris dels projectes d’urbanització, reparcel·lació i direcció de l’obra d’urbanització

85.500,00€ 13.680,00€

Previsió de despeses per formalització i inscripció del projecte de reparcel·lació.

Indemnitzacions en metàl·lic per no adjudicació de sòl (article 131)

114.500,00€ 18.320,00€

TOTAL 2.000.000,00€ 320.000,00€

Es fa constar que l’entrega a l’Ajuntament de Lleida dels terrenys on es materialitza la cessió del 10% d’aprofitament es fa amb el caràcter de lliure de càrregues d’urbanització segons estableix l’article 16.1.b/ de la Llei 8/2007, de 28 de maig, de sòl.

(50)

COMPTE DE LIQUIDACIÓ PROVISIONAL

Propietari _Particip.Coef. Superfície _aportada Valor drets _adjudicadaFinca Adjudicació Valor

Finques % Valor Adjudicació propietaris A Diferència adjudicació B Obres urbanització C Valor taxació construccions D. Repartiment taxació construccions A+B+C+D

Saldo provisional Saldo provisional A+B+C+D 1. Pedro Soler Lletjós 31,44% 10.037,78m² 9.380.152,80€ 100% F1 100% F2 100% F3 53,33% F8 2.875.291,20€ 2.333.714,40€ 3.408.818,40€ 822.744,00€ 9,64% 7,82% 11,42% 2,76% 9.440.568,00€ +56.364,76€ 192.800,00€ 156.400,00€ 228.400,00€ 55.200,00€ -376.742,00€ 185.007,31€ F1:151.566,94€ F2: 122.964,72€ F3:179.522,51€ F8: 43.375,90€ 497.430,07€ 2. Solvert Lleida S.L. 23,59% 7.532,25m² 7.038.100,80€ 100% F4 100% F5 1.637.769,60€ 5.445.662,40€ 5,50% 18,25% 7.083.432,00€ +42.309,20€ 110.000,00€ 365.000,00€ -99.792,00€ 138.872,42€ F4: 128.859,84€ F5: 427.529,78€ 556.389,62€ 3. Rufama S.A. 25,00% 7.981,50m² 7.458.768,00€ 100% F6 100% F7 2.611.620,00€ 4.895.186,40€ 8,75% 16,41% 7.506.806,40€ +44.821,03€ 175.000,00€ 328.200,00€ -77.280,00€ 147.117,06€ F6: 214.891,04€ F7: 402.967,05€ 617.858,09€ 4. Ferreteria Alberto Soler S.A. 19,33% 6.172,64m² 5.767.120,80€ 100% F9 100% F10 100% F11 46,67% F8 584.467,20€ 1.626.710,40€ 2.873.088,00€ 720.014,40€ 1,96% 5,45% 9,63% 2,41% 5.804.280,00€ +34.649,01€ 39.200,00€ 109.000,00€ 192.600,00€ 48.200,00€ -30.912,00€ 113.729,21€ F9: 51.051,80€ F10: 141.911,83€ F11: 250.751,43€ F8: 62.751,16€ 506.466,22€ 5. Maria José Josa 0,64% 203,30m² 190.944,00€ --- --- 0,00% --- -178.144,00€ 0,00€ 0,00€ 0,00€ -178.144,00€ -178.144,00€ Ajuntament de Lleida 0,00% 0,00m² 3.315.009,60€ 100% F12 100% F13 100% VJ1 100% VJ2 100% Vials 2.492.265,60€ 822.744,00€

*

0,00% 3.315.009,60€ 0,00€ 0,00€ 0,00€ 0,00€ 0,00€ 0,00€ Total 100,00% 31.927,47m² 33.150.096,00€ 33.150.096,00€ 100,00% 33.150.096,00€ 0,00€ 2.000.000,00€ 584.726,00€ 584.726,00€ 2.000.000,00€ 2.000.000,00€

*

: Disposició transitòria primera Decret Llei 1/2007 de 16 d’octubre de Mesures Urgents de Matèria Urbanística.

Lleida, maig de 2008 Josep Mª Mora Cagigao – Arquitecte