1. Introducción 3 2. Cimentación 5 2.1. Muros de Contención 7 2.2. Soleras 9 3. Estructura 10 3.1. Estructura de hormigón 12 3.2. Estructura de acero 14 3.3. Estructura de madera 16 3.4. Muros de carga 18 4. Cubiertas 20 4.1. Planas 21 4.1.1. Plana transitable 22 4.1.2. Plana no transitable 23 4.1.3. Plana ajardinada 24 4.2. Inclinadas de Teja 25 4.3. Inclinadas de Placas 26
4.3.1. Inclinadas de Placas de fibrocemento 27
4.3.2. Inclinadas de Placas metálicas 28
4.4. Elementos de Cubierta
4.4.1. Lucernarios, claraboyas y ventanas 29
4.4.2. Canalones y bajantes 30
5. Fachada 31
5.1. Ladrillo Cara Vista 32
5.2. Fábrica de Bloque 33 5.3. Fábrica de Piedra 34 5.4. Monocapa 35 5.5. Aplacados de Piedra 36 5.6. Aplacados Cerámicos 37 5.7. Muro Cortina 38 5.8. Albardilla 39 6. Carpintería Exterior 40 6.1. Aluminio 41 6.2. Madera 42 6.3. PVC 43 6.4. Acero 44 6.5. Puerta Garaje 45 6.6. Vidrio 46 6.7. Persianas 47 6.8. Vierteaguas 48 7. Protecciones 7.1. Celosías 49 7.2. Rejas 50 7.3. Toldos 51 7.4. Barandillas 7.4.1. Barandillas metálicas 52
7.4.2. Barandillas de hormigón prefabricado o piedra 53
7.4.3. Barandillas de madera 54 8. Aislamiento 8.1. Térmico 55 8.2. Acústico 56 9. Particiones 57 9.1. Ladrillo 58 9.2. Bloque de Hormigón 59 9.3. Yeso – Escayola 60 9.4. Cartón – Yeso 61 9.5. Vidrio Moldeado 62 9.6. Mamparas 63 10. Carpintería Interior 64 11. Revestimientos 66 11.1. Yeso 68 11.2. Revoco 69 11.3. Estuco 70 11.4. Chapado Cerámico 71 11.5. Chapado Piedra 72 11.6. Pintura 73
11.6.1. Pintura al temple 74
11.6.2. Pintura plástica 75
11.6.3. Cal 76
11.6.4. Esmalte 77
11.7. Falsos Techos 78
11.7.1. Falso techo modular 79
12. Pavimentos 80
12.1. Baldosa 81
12.2. Madera (tarima, parquet y flotante) 83
12.3. Laminado 85 12.4. Linóleo 86 12.5. Moqueta 87 12.6. Vinílicos 88 13. Instalaciones 89 13.1. Fontanería 90 13.1.1 Agua fría 91 13.1.2 Agua caliente 95 13.1.3 Desagües 97 13.1.4 Sanitarios 98 13.1.5 Griterías 99 13.1.6 Llaves de corte 100 13.2. Saneamiento 101 13.2.1 Arquetas 102 13.2.2 Fosas sépticas 103 13.2.3 Bajantes 104 13.3. Electricidad 105 13.3.1 Toma de tierra 111 13.4. Gas 113 13.4.1. Deposito 117
13.4.2. Acometida, distribución e instalaciones receptoras 119
13.5. Calefacción 120
13.5.1. Caldera colectiva 121
13.5.2. Caldera individual (gas, gasóleo o eléctrica) 123
13.5.3. Chimenea 124 13.5.4. Deposito de gasóleo 125 13.5.5. Radiadores 126 13.6. Aire Acondicionado 128 13.7. Telecomunicaciones 129 13.7.1. Telefonía 130 13.7.2. Televisión 131 13.7.2.1 Antenas y receptores 132
13.7.2.2 Telecomunicaciones por cable 133
13.7.3. Portero electrónico 134 13.8. Protección 13.8.1. Incendios 135 13.8.1.1. Luminaria de emergencia 137 13.8.1.2. Extintores 138 13.8.1.3. B.I.E.s 139 13.8.1.4. Columna seca 140 13.8.1.5. Detección de alarma 141 13.8.1.6. Rociadores 142 13.8.2. Pararrayos 143
13.8.3. Seguridad contra robo 144
13.9. Ventilación 145 13.9.1. Extractor 146 13.9.2. Rejillas y conductos 147 13.9.3. Aspiradores estáticos 148 13.9.4. Extracción de garaje 149 13.10. Ascensor 150
1. Introducción
Se consideran obras, trabajos y actuaciones de mantenimiento todas aquellas acciones encaminadas a la conservación física y funcional de un edificio a lo largo del ciclo de vida útil del mismo. Conservar, en general, significa mantener y también mejorar las prestaciones originales de un elemento, máquina, instalación o edificio a lo largo del tiempo.
El mantenimiento preventivo tiene la posibilidad de ser programado en el tiempo y, por tanto, evaluado económicamente. Está destinado, como su nombre indica, a la prevención, teniendo como objetivo el control a priori de las deficiencias y problemas que se puedan plantear en el edificio debido al uso natural del mismo. Son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento las inspecciones y revisiones periódicas, la puesta en marcha y parada de ciertas instalaciones, la limpieza técnica e higiénica, las operaciones de entretenimiento y manutención y las sustituciones de pequeños elementos fungibles.
El mantenimiento corrector comprende aquellas operaciones necesarias para hacer frente a situaciones inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles. Las reparaciones y sustituciones físicas y/o funcionales son operaciones típicas de este tipo de mantenimiento.
Hemos de reconocer que la mayor parte de los usuarios no son conscientes, en ocasiones, de que cualquier inmueble se deteriora con el uso y que envejece con el paso de los años. No están suficientemente sensibilizados de que los edificios que sirven de vivienda necesitan una serie de atenciones periódicas para que puedan dar, de forma continuada, las prestaciones que esperamos de ellos.
Es igualmente cierto que el usuario (propietario o inquilino) siente un mayor grado de preocupación por todo lo referente a la vivienda que ocupa (sea ésta un piso o una vivienda familiar) que por los elementos comunes del edificio o de la urbanización en que se encuentra ubica da aquella vivienda. Y esto sucede, generalmente, porque no es consciente de su participación en los elementos constructivos y dotaciones que comparte con sus vecinos.
Es necesario igualar, o aproximar al menos, el grado de preocupación que sentimos por una y otra cosa. Una vivienda bien conservada puede resultar muy poco útil si el edificio en que está situada es una ruina. La mejor instalación (eléctrica, de calefacción, etc.), mal conservada está condenada al fracaso en poco tiempo. Para no llegar a tales extremos, bueno será que empecemos a darnos cuenta de que la falta de un adecuado mantenimiento provoca el envejecimiento prematuro de los edificios.
Y que, consiguientemente, para evitar daños y consecuencias más graves que las que se derivan de un normal envejecimiento, el mantenimiento debe comenzar el mismo día en que se ocupa la vivienda y el edificio.
No hacerlo así podría conducir a situaciones no deseadas y muy complicadas.
Es cierto que todo tipo de mantenimiento genera un gasto. Pero todo usuario consciente de su condición debe pensar que, en realidad, está haciendo una inversión para evitar incurrir, a corto plazo, en gastos mucho mayores y, ¡quien sabe!, si también en responsabilidades legales, siempre difíciles de asumir.
Una vivienda en buen estado ha de ser:
Segura: La vivienda nos proporciona seguridad, pero los edificios, a medida que envejecen presentan peligros: el simple accidente doméstico, la fuga de gas, la descarga eléctrica o el desprendimiento de una parte de la fachada. Si tenemos la casa en buen estado eliminamos los peligros y aumentamos nuestra seguridad.
Durable y económica: Si la casa está en buen estado dura más, envejece más dignamente y podemos disfrutar muchos más años. Al mismo tiempo, con un mantenimiento periódico, evitamos los fuertes gastos que hemos de efectuar si, de pronto, hace falta hacer reparaciones importantes originadas por un pequeño problema que se ha ido agravando con el tiempo. Tener la casa en buen estado nos sale a cuanta.
Ecológica: El aislamiento térmico y el buen funcionamiento de las instalaciones (electricidad, gas, calefacción, aire acondicionado, etc.) permiten un importante ahorro energético. Si los aparatos funcionan bien, no gastamos más energía de la que hace falta y respetamos el medio ambiente. Una casa en buen estado es ecológica.
Confortable: Podemos disfrutar de una casa con las máximas prestaciones de todas sus partes e instalaciones. Podemos conseguir un nivel óptimo de confort con una temperatura y humedad adecuadas, un buen aislamiento de los sonidos y una iluminación y ventilación óptimas. Una casa en buen estado nos proporciona calidad de vida.
Agradable: Una casa en buen estado tiene mejor aspecto y hace más agradables las calles de nuestro pueblo o ciudad.
Se plantean a continuación las pautas de uso, conservación y mantenimiento a seguir para garantizar la durabilidad y el correcto funcionamiento del edificio.
En cada uno de los puntos presentados se analiza, para cada uno de los elementos constructivos que componen el edificio, las recomendaciones de uso y mantenimiento a contemplar por los usuarios así como las diferentes intervenciones en materia de mantenimiento con indicación de su periodicidad y agente responsable.
El estricto seguimiento de estas instrucciones garantizará un edificio exento de patologías derivadas del incorrecto mantenimiento, un uso más racional de agua y energía en el mismo y un óptimo nivel de confort, seguridad y salubridad.
2. Cimentación
Por medio de la cimentación se trasladan todas las cargas del edificio al terreno sobre el que se apoya.
Se aplican diferentes sistemas de cimentación (pilotes, zapatas, losas, etc.) según la naturaleza del terreno. Todos ellos quedan, generalmente, ocultos o enterrados después de su construcción.
Cimentación por pilotes Cimentación por zapatas Cimentación por losa
No precisan, por tanto, ningún cuidado especial para su normal conservación. Es preciso advertir, por su importancia, que:
No se debe realizar ninguna actuación que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos que componen la cimentación de un edificio o vivienda, o apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas.
En el supuesto de una necesaria intervención que afectara a alguno de aquellos elementos se requerirá tanto para el proyecto como para la ejecución de las obras correspondientes, la intervención de un técnico facultado para ello.
Las lesiones (grietas, desplomes) en los cimientos no son apreciables directamente y se detectan a partir de las que aparecen en otros elementos constructivos (paredes, techos, etc.). En estos casos, hace falta que el Técnico haga un informe sobre las lesiones detectadas, determine la gravedad y, si procede, la necesidad de intervención.
Las alteraciones de importancia efectuadas en los terrenos próximos, como por ejemplo: nuevas construcciones, realización de pozos, túneles, vías, carreteras, rellenos… pueden afectar la cimentación del edificio. Si durante la realización de los trabajos se detectan lesiones, se deberán estudiar y, si es el caso, se podrá exigir su reparación.
Las corrientes subterráneas de agua natural y las fugas de conducciones de agua o de desagües pueden ser causa de alteraciones del terreno y de descalces de la cimentación. Estos descalces pueden producir un asentamiento de la zona afectada, que puede transformarse en deterioros importantes al resto de la estructura. Por este motivo, es primordial eliminar rápidamente cualquier tipo de humedad que provenga del subsuelo.
Tanto en zapatas como en muros y otros elementos se ha de evitar que entren en contacto con líquidos, sustancias o productos químicos que les sean perjudiciales, la composición de los elementos de cimentación puede ser incompatible con algunas sustancias o productos químicos que pueden degradar los materiales constituyentes de la cimentación
No debe excavarse en zonas próximas a la cimentación, al excavar en las zonas próximas a la cimentación se está alterando su estabilidad al influir en el bulbo de presiones que la misma propaga en el terreno, de forma especial cuando la profundidad de la excavación sobrepasa la cota de implantación de la cimentación
Calendario
Revisión inmediata Técnico:
Siempre que aparezcan fisuras o grietas en paramentos, asientos, desplome o rotura de fábricas, deformaciones o roturas de forjados o soleras del edificio se avisará al técnico
Estas fisuras o grietas que aparecen en los elementos verticales del edificio, es decir, muros de fachada, o de sótanos, deben ser estudiadas por un técnico competente, que averigüe a que tipo de patología son debidas, como por ejemplo, asientos diferenciales provocados por la modificación de la resistencia del terreno, bien por la presencia de humedades, o por la carga de construcciones nuevas adyacentes, etc. Los movimientos percibidos en placas horizontales (forjados y soleras) también pueden ser síntomas de asientos de la cimentación.
Grietas en pared de fábrica Grietas en forjados Grietas en paramentos
Revisión cada 2 años Especialista:
Los conductos de drenaje y desagüe
Las posibles fugas ocasionadas por los conductos de drenaje (ocasionadas por obturaciones en la red) y las arquetas de la red de saneamiento (por falta de estanqueidad), pueden dar lugar, debido a la proximidad con la cimentación, a un reblandecimiento del suelo, mermando así su capacidad portante, por lo que se pueden producir asentamientos diferenciales de la cimentación como consecuencia del colapso parcial del suelo
Revisión cada 5 años Técnico:
Comprobar que no se aprecian síntomas de degradación de los materiales que constituyen la cimentación, así como, realizar la revisión de los elementos de la misma
La disgregación de los materiales utilizados en la confección de la cimentación, en muchas ocasiones, pone de manifiesto una incompatibilidad entre estos y la naturaleza del suelo en el cual se asienta la cimentación, por ello esta circunstancia debe ser estudiada detenidamente por un técnico competente. La revisión de los elementos de la cimentación, la debe hacer un técnico competente para comprobar con el proyecto, que no se ha realizado alguna actuación que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de éstos, o apoyar sobre ellos nuevas construcciones u otras cargas incompatibles con las hipótesis iniciales del proyecto
Revisión cada 10 años Técnico:
2.1. Muros de Contención
La cara externa del muro no deberá soportar cargas superiores a las previstas en proyecto. El trasdós del muro es la cara que está en contacto con el terreno, por la cual recibe los empujes del mismo. Si estos empujes aumentan más de lo previsto en el proyecto, debidos por ejemplo, a aumento de humedad en el terreno, pueden dar lugar a deformaciones.
La cara interna no recibirá elementos
estructurales o acopios que modifiquen su estado. El intradós es la cara visible en el habitáculo. Las solicitaciones de estos elementos estructurales añadidos pueden superar la capacidad de deformación elástica del muro. Es muy importante no modificar forjados ni vigas unidos al muro, sin la
intervención de un técnico. En el supuesto de una necesaria intervención que afectara a algún elemento estructural, como por ejemplo, la realización de taladros o rozas, se requerirá el asesoramiento y autorización de un técnico facultado para ello.
No deben plantarse árboles en las proximidades del muro. Las raíces de los árboles consumen humedad del terreno por lo que provocan su desecación, por lo que hay que mantener distancias mínimas con respecto a la edificación. La separación entre un árbol y el edificio ha de estar con relación a una o una vez y media la altura del primero.
No deben realizarse zanjas paralelas al muro cercanas al mismo con una profundidad superior a 1/3 de su altura o por debajo de su cimentación. Estas actuaciones pueden descalzar la cimentación mermando así la capacidad portante del terreno dando lugar a asentamientos muy bruscos. No deben abrirse huecos en el muro sin la intervención de un técnico. La
apertura de huecos no previstos en un muro puede modificar la configuración estructural del edificio.
El agua superficial próxima al muro deberá ser conducida a una red de drenaje, para evitar su acumulación. El valor de cohesión del terreno varía en forma permanente según la humedad. En terrenos saturados se cuenta con el empuje del agua, el cual alcanza un valor considerable comparándolo con el de terrenos no saturados, y es causante de un posible desplome de los sistemas de contención, por lo cual es necesaria la realización de una impermeabilización y un drenaje. Además, esta acumulación de agua puede mermar la capacidad portante del terreno acarreando consecuencias de deformaciones en los elementos de cimentación.
Calendario
Revisión inmediata Técnico:
Comprobar regularmente que no se producen fisuras, asientos, desplomes o abombamientos del tablero
La presencia de fisuras, asientos, desplomes o abombamientos del tablero debe ser puesta en conocimiento de un técnico competente para que evalúe su importancia y adopte las medidas pertinentes.
Revisión anual Propiedad:
Tras el periodo de lluvias, revisión de paramentos, drenajes y terreno colindante Se revisará para detectar posibles acumulaciones de agua en la cubeta que forma la excavación, debidas a obturaciones en la red de drenaje, para evitar asentamientos por el reblandecimiento del terreno mermando la capacidad portante de éste, y que el agua penetre en el interior del sótano a través de los paramentos o por debajo de las zapatas.
Revisión cada 5 años Técnico:
Comprobar que no se aprecian síntomas de meteorización de los materiales que constituyen los muros, así como, las juntas y su sellado al igual que el estado general del muro La disgregación de los materiales utilizados en la confección de la cimentación, en muchas ocasiones, pone de manifiesto una incompatibilidad entre estos y la naturaliza del suelo en el cual se asienta la cimentación, por ello esta circunstancia debe ser estudiada detenidamente por un técnico competente. Las juntas de los elementos de contención pueden ser, o bien de hormigonado o bien de dilatación. Ambas son inevitables, dando al muro de contención un carácter de vulnerabilidad en la junta al paso del agua, por lo que es necesario el estado correcto del sellado.
2.2. Soleras
No deben abrirse huecos en soleras o losas sin autorización del técnico competente. Sólo un técnico está cualificado para determinar la factible apertura de huecos en soleras o losas, ya que se en muchas ocasiones estos elementos pueden interactuar con otros elementos estructurales.
No se pueden situar sobre la solera cargas superiores para las que se ha previsto en el proyecto. Para cada tipo de edificio, se realizan soleras con una sobrecarga de uso determinada, que no se debe sobrepasar, debido a que se produciría su agotamiento por no soportar las solicitaciones produciéndose su rotura.
Calendario
Revisión inmediata Propiedad:
Revisión de arquetas tras intensas lluvia
Las arquetas pueden ocasionar fuertes olores o aparición de humedades, debido a atasco en la red, consultando en este caso con un técnico. La revisión de juntas y arquetas se realizará cada 5 años por técnico competente.
Revisión anual Propiedad:
Inspección de las juntas, sellado y estado general de la solera
Las juntas se deben sustituir por un nuevo material en caso de mal estado o desprendimiento del material de sellado de la misma.
Revisión cada 5 años Técnico:
Revisión general de la solera
3. Estructura
Es el conjunto de elementos que componen el esqueleto portante del edificio, encargado de trasladar a la cimentación, las cargas y sobrecargas que soporta. Las estructuras de más frecuente utilización son las de hormigón armado, las de acero y las formadas por muros de ladrillos, llamadas así según el material que predomine en su construcción.
Estructura de hormigón Estructura de acero Estructura de muros de ladrillo armado
Los principales elementos de la estructura son:
Pilares: elementos resistentes verticales. Su dimensión predominante es la altura.
Vigas: elementos resistentes horizontales (salvo excepciones). Su dimensión predominante es la longitud, en cuyo sentido descansan sobre dos o más apoyos.
Forjados: elementos resistentes de desarrollo superficial, generalmente, planos y horizontales. Sirven de soporte a los suelos y techos de un edificio, o se convierten en estos mismos después de algún acabado o revestimiento. Muros de carga: fábricas resistentes de ladrillo, piedra u otro material. A
veces se construyen estructuras mixtas en las que se combinan los materiales mencionados.
Pilar de HA Pilar metálico Viga de hormigón armado Viga metálica
Puesto que la estabilidad de un edificio depende de todos y cada uno de los elementos resistentes que componen su estructura y que ésta se calcula y construye en base a un determinado supuesto de carga, deben tenerse en cuenta las siguientes prohibiciones y limitaciones:
No se debe realizar ninguna acción que pretenda eliminar, disminuir las dimensiones o cambiar el emplazamiento de cualquiera de los elementos estructurales.
En el supuesto de una necesaria intervención que afectara a alguno de aquellos elementos se requerirá el asesoramiento de un técnico facultado para ello, tanto en el proyecto como en la ejecución de las obras correspondientes.
No se deben hacer taladros ni rozas en vigas ni en pilares. En los forjados y muros de carga sólo podrían realizarse previa consulta y autorización por técnico competente.
No se permitirán sobrecargas de uso superiores a las previstas. En general, los edificios de vivienda tienen un límite de 200 kg por metro cuadrado. (En cualquier caso la Memoria de Cálculo del proyecto lo indica con toda precisión). Por este mismo motivo:
o Evite la concentración de cargas (colocación de aparatos pesados en una pequeña superficie) que pudieran exceder esos límites.
o El uso inapropiado de algunos recintos, aunque fuera de forma esporádica (por ejemplo para bailes, convites, etc.) podría dañar la estructura (forjados) de forma irreversible.
3.1. Estructura de hormigón
No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos que componen una estructura, como pilares, vigas, forjados, losas o cualquier otro elemento, no se deben modificar de su estado original sin la intervención de un técnico
La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada. La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso, ya que producirían agotamientos en la estructura que darían lugar a deformaciones y roturas Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de
pilares y vigas. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible de pilares y vigas. En los voladizos hay que evitar almacenar grandes pesos y que estos se sitúen en el borde del mismo.
No se deben realizar taladros y rozas en los elementos estructurales sin consultar a un técnico competente. Hay que evitar la realización de taladros en los elementos estructurales y en casos necesarios han de ser pequeños y con precaución de no dañar la armadura. La realización de rozas en estos elementos queda prohibida. Si los taladros se realizan en el techo además, hay que cuidar especialmente de no realizarlos sobre los nervios sino en el entrevigado.
Evitar la humedad en contacto con los elementos estructurales de hormigón. El exceso de humedad provoca la corrosión de las armaduras del hormigón al entrar en contacto con las mismas a través de los poros o discontinuidades, de tal manera que hay que vigilar especialmente la aparición de las mismas y consultar con un técnico en su caso.
Humedades Corrosión de las armaduras Corrosión de las armaduras
Evitar que las armaduras de acero queden al descubierto. Cuando las armaduras queden al descubierto por golpes, deterioro del hormigón u otros factores, se deberá poner en conocimiento de un técnico especialista, puesto que da lugar a la corrosión de la misma, deteriorando la capacidad de resistencia del elemento.
Cualquier situación anormal que aparezca en los distintos elementos estructurales de hormigón, deberán ser comunicadas a un técnico competente. La aparición de fisuras, grietas, manchas de óxidos, golpes (garajes), desconchados en revestimientos del hormigón, humedades, degradación del hormigón, abombamiento de techos o dificultad de maniobra de puertas, ventanas y otros elementos móviles incorporados en suelos, paredes o techos deberán ser comunicadas a un técnico competente.
Gritas en pilar Grietas en muro Desconchado
Desarrollo de actividades con atmósfera o ambientes agresivos. El desarrollo de actividades que generen atmósfera o ambientes agresivos en alguno de los recintos del edificio debe de ser analizada por un técnico que establezca su compatibilidad con las características de la estructura.
Calendario
Revisión anual Propiedad:
Revisión del estado general de los elementos que componen la estructura de hormigón
Cada año el usuario comprobará la aparición de fisuras, grietas, flechas en vigas y forjados, pandeo en pilares, humedades o degradación del acero informando a un técnico en caso de aparición de las mismas
Revisión cada diez años Propiedad:
Realizar limpieza de superficies vistas de la estructura de hormigón
Cada 10 años limpieza de las superficies de vigas y pilares vistos con un cepillo de raíces y agua. En función de la contaminación y la suciedad a la que se vean expuestos estos elementos, se deberá realizar con mayor o menor frecuencia. El técnico competente debe evaluar la necesidad de realizar un tratamiento de protección superficial de estas superficies vistas
Revisión cada diez años Técnico:
Revisión de todos los elementos de la estructura de hormigón
Cada 10 años, se revisarán todos los elementos que componen la estructura de hormigón por un técnico especialista. En las inspecciones se identificarán los síntomas de daños estructurales
3.2. Estructura de acero
No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos estructurales que componen una estructura, como pilares, vigas, forjados, losas y cualquier otro elemento no se deben modificar de su estado original sin la intervención de un técnico
La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada. La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso. Si se superase, se producirían agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y roturas.
Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de pilares y vigas. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible de pilares y vigas. En los voladizos hay que evitar almacenar grandes pesos y que estos se sitúen en el borde del mismo
Hay que evitar el contacto del acero con la humedad procedente de fugas de abastecimiento o saneamiento, filtraciones de cubierta o infiltraciones de agua a través de otros elementos arquitectónicos, ya que éstas podrían provocar importantes daños en forma de corrosiones
Evitar el contacto de yeso y acero. El yeso es un material agresivo con el acero por lo que se ha de impedir el contacto entre estos dos materiales Prohibido modificar el estado original de los elementos de la estructura de
acero. No deben hacerse taladros ni soldar en perfiles metálicos sin previa consulta a un técnico especialista.
Cualquier situación anormal que aparezca en los distintos elementos estructurales deberán ser comunicadas a un técnico competente. La aparición de fisuras, grietas, abombamiento de suelos y techos o dificultad de maniobra de puertas, ventanas y otros elementos móviles incorporados en suelos, paredes o techos deberán ser comunicadas a un técnico competente
Colapso de estructura de acero
Calendario
Revisión anual Propiedad:
Revisión del estado general de los elementos que componen la estructura de hormigón
Cada año el usuario comprobará la aparición de fisuras, grietas, flechas en vigas y forjados, pandeo en pilares, humedades o degradación del acero informando a un técnico en caso de aparición de las mismas.
Revisión cada 5 años Especialista:
Renovar la pintura de protección de los elementos vistos
Cada 5 años se aplicará nueva capa de pintura protectora a los elementos expuestos al ambiente exterior. Podrá reducirse esta frecuencia en caso de que la contaminación, al ambiente natural u otras causas recomendaran esta reducción. Revisión cada 10 años Técnico:
Revisión de todos los elementos de la estructura de acero
Cada 10 años, se revisarán todos los elementos que componen la estructura de acero por un técnico especialista. En las inspecciones se identificarán los síntomas de daños estructurales
3.3. Estructura de madera
No han de modificarse los elementos estructurales. Los elementos estructurales que componen una estructura, como pilares, vigas, forjados, losas y cualquier otro elemento no se deben modificar de su estado original sin la intervención de un técnico.
La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada. La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso. Si se superase, se producirían agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y roturas.
Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de pilares y vigas. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible de pilares y vigas. En los voladizos hay que evitar almacenar grandes pesos y que estos se sitúen en el borde del mismo
Hay que evitar la realización de taladros y prohibido hacer rozas en los elementos que componen la estructura de madera. La realización de taladros en vigas o pilares para anclar objetos, han de ser de pequeño tamaño y en ningún caso se permite la realización de rozas porque debilitan los elementos estructurales.
Evitar el contacto de la madera con el agua o ambientes húmedos. Es muy importante evitar el contacto de la madera con el agua o los ambientes húmedos, ya que propician la aparición de hongos, insectos xilófagos y otros agentes agresivos que dan lugar a la degradación de la madera
Presencia de taladros y depósitos de serrín. La presencia de taladros o la aparición de depósitos de serrín, pueden estar relacionados con la presencia de insectos xilófagos que dan lugar a la destrucción de la capacidad mecánica de la madera, circunstancia que debe ser puesta en conocimiento de un técnico competente
Calendario
Revisión anual Propiedad:
Comprobar los elementos que componen la estructura de madera
Cada año el usuario comprobará la aparición de deformaciones de los elementos estructurales (pandeos, flechas o giros), rotura parcial de elementos y fisuración en los paramentos, puertas y ventanas que no cierran bien, pudrición, o presencia de hongos o xilófagos o perdida de material, en cuyo caso se ha de poner en conocimiento de un técnico especialista.
Revisión cada 5 años Especialista:
Si el elemento estructural se encuentra en el exterior, se renovará su protección cada 5 años. En función del ambiente a la que se vean expuestos estos elementos, se deberá realizar con mayor o menor frecuencia.
Revisión cada 10 años Especialista:
Renovación de la protección en interior
Si el elemento estructural se encuentra a la vista pero en ambiente interior, se renovará su protección cada 10 años. En función del ambiente a la que se vean expuestos estos elementos, se deberá realizar con mayor o menor frecuencia. Revisión cada 10 años Técnico:
Revisión de todos los elementos de la estructura de madera
Cada 10 años, se revisarán todos los elementos que componen la estructura de madera por un técnico especialista. En las inspecciones se identificarán los síntomas de daños estructurales.
3.4. Muros de carga
No se puede modificar el estado original de los muros de carga. Los muros de carga de los edificios cumplen con una doble misión, estructural por un lado, y de cerramiento o partición de estancias por otro. Por tanto se ha de contar siempre con la opinión de un técnico competente antes de
realizar cualquier modificación en los elementos de cerramiento que altere su configuración
original.
No se puede abrir huecos en muros de carga sin la autorización e instrucciones de un técnico. La apertura de huecos en muros resistentes entraña un conocimiento del mismo por lo que en caso de realizar una tarea de este tipo es imprescindible la intervención de un técnico cualificado.
La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada. La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso. No se deben colgar objetos especialmente pesados de los muros o aplicar fuerzas horizontales sobre los mismos evitando que se produzcan golpes con los vehículos en el garaje.
Los objetos especialmente pesados, se situarán lo más cerca posible de los muros. Caso de colocar objetos especialmente pesados, como librerías de gran volumen, procurar situarlas lo más cerca posible de los muros.
Evitar el contacto del material de la fábrica con el agua o ambientes húmedos. Las humedades pueden provocar el deterioro del material que conforma la fábrica por lo que hay que evitarlas y tratarlas con rapidez en el caso de que éstas se presenten.
Limpiar en caso de aparecer eflorescencias en el muro de carga. En el caso de aparecer eflorescencias el técnico competente evaluará la necesidad de su limpieza. En elementos de arcilla es habitual utilizar una disolución de ácido clorhídrico al 10 %.
Las rozas se realizarán siguiendo unas normas obligatorias. Queda prohibida la realización de rozas horizontales o inclinadas mayores a 1/6 del espesor del muro. Esta intervención debe ser siempre avalada por un técnico competente.
Calendario
Revisión anual Propiedad:
Comprobar los elementos que componen el muro de carga
Cada año el usuario comprobará la aparición de deformaciones de los muros, desplomes, abombamientos, desplazamientos, fisuras, desconchados o dificultad de maniobra de puertas, ventanas y otros elementos móviles incorporados en suelos, paredes o techos o aparición de eflorescencias en cuyo caso se ha de poner en conocimiento de un técnico especialista.
Revisión cada 5 años Especialista:
Cada 5 años se revisarán las juntas de dilatación, comprobando que no han sufrido modificaciones y que el material de rejunte está en condiciones, renovándolo en caso de que fuera necesario.
Revisión cada 10 años Técnico:
Revisión de todos los elementos del muro de carga
Cada 10 años, se revisarán todos los elementos que componen el muro de carga por un técnico especialista.
4. Cubiertas
Paramentos, horizontales o inclinados, que protegen la parte superior del edificio de inclemencias meteorológicas y, especialmente, de la lluvia.
En las cubiertas inclinadas, esos paramentos suelen estar revestidos con piezas de pequeño tamaño colocadas sobre planos de fuerte pendiente.
En las cubiertas planas, estos planos son de escasa pendiente y llevan un revestimiento que permite pisar sobre ellas. Unas son transitables y otras no.
Para todos ellos resultan apropiadas las siguientes recomendaciones:
Tejados y azoteas deben estar siempre limpios y libres de vegetación parásita. De igual forma, se mantendrán los canalones y cazoletas de bajantes, según el caso. Evite colocar obstáculos que dificulten los desagües.
Las cubiertas sólo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido concebidas. Por eso, hay que recordar que el uso indebido, invalida las garantías que pudiera tener el usuario respecto a su buen funcionamiento e impermeabilidad.
4.1. Planas
La sobrecarga de uso señalada en proyecto no debe ser superada. La sobrecarga de uso no se puede superar sin previa consulta del técnico especialista, sobre todo en el caso de cambios de uso, ni almacenar materiales en cubierta. Si se superase la sobrecarga de uso, se producirían agotamientos en la estructura dando lugar a deformaciones y roturas.
Evitar perforar la impermeabilización. En la colocación de antenas, mástiles o similares se ha de extremar la precaución en no perforar la impermeabilización colocada debajo del revestimiento de la cubierta plana. Mantener las cubiertas limpias y libres de vegetación parásita. Evitar la
acumulación de tierra, hojas, musgo y otros materiales orgánicos e inorgánicos que pueden obstruir los sumideros, especialmente hay que prevenirlo tras temporales de viento. También evitar colocar obstáculos que dificulten la evacuación del agua en los desagües.
Retirar la excesiva acumulación de nieve en la cubierta. Ante copiosas nevadas se ha de prevenir que no se superen las sobrecargas para las que se ha calculado la cubierta, retirando parte de ésta si es necesario. Así mismo, también se ha de tener en cuenta que la nieve no supere la altura hasta la que llega en los paramentos verticales.
Comprobar el funcionamiento de los sumideros tras grandes heladas. Si el sumidero contiene agua en el momento de la helada, puede dañar los elementos internos de los que se compone el sumidero dando lugar a un mal funcionamiento, desencadenando otras patologías
Mantener en buen estado el revestimiento superficial de la cubierta, así como el sellado de las juntas. La mayoría de los impermeabilizantes son sensibles a gran cantidad de productos químicos por lo que hay que evitar que estos productos puedan llegar hasta la misma, manteniendo en perfectas condiciones el revestimiento y las juntas de la cubierta
Calendario
Revisión mensual Propiedad:
Realizar barrido y retirada de suciedad de cubierta
Se puede reducir este periodo en situaciones de mayor necesidad como en el otoño o lugares próximos a arboledas o en zonas rurales
Revisión anual Especialista:
Limpieza de sumideros, cazoletas, bajantes y elementos de evacuación y comprobación del sellado de las juntas, la impermeabilización, material de cobertura, ganchos y otros sistemas de fijación de elementos situados en la cubierta
Cada año coincidiendo con el final del otoño se procederá a la limpieza de sumideros, cazoletas, bajantes u otros elementos de evacuación para asegurar una perfecta evacuación del agua en la cubierta.
Cada año se comprobará el estado del material de sellado de las juntas, posibles roturas en la impermeabilización o en el material de cobertura, estado de los ganchos y otros sistemas de fijación situados en la cubierta. En el caso de protecciones con grava se recolocará la misma.
Revisión cada 5 años Técnico:
Hacer la prueba de estanqueidad y comprobar su buen funcionamiento
La prueba de estanqueidad se realiza con objeto de comprobar que no existen fugas, inundando la azotea a un nivel de 5 cm. aproximadamente, no sobrepasando nunca el nivel de entrega del impermeabilizante. El agua se mantiene durante 24 horas.
Revisión cada 10 años Técnico:
Realizar revisión completa
Revisión detallada de la cubierta comprobando la degradación de todos sus elementos. Se sustituirá la lámina impermeabilizante si está degradada.
4.1.1. Plana transitable
Su uso se limitará exclusivamente el establecido en el proyecto. Las cubiertas sólo pueden ser usadas para la finalidad con que han sido concebidas. El uso indebido, invalida las garantías que pudiera tener el usuario respecto a un buen funcionamiento e impermeabilidad.
El acceso a la misma queda limitado a las personas autorizadas. Las cubiertas serán accesibles, exclusivamente para su conservación y limpieza por personal especializado.
Evitar colocar obstáculos que dificulten el recorrido del agua hasta el desagüe. Hay que evitar la colocación de jardineras cercanas a sumideros u otros sistemas de drenaje y en caso de no ser esto posible, se instalarán elevadas.
Calendario
Revisión inmediata Propiedad:
Revisión general en las épocas más desfavorables
Revisión general de sumideros, roturas o desplazamientos del pavimento u otros elementos situados en la cubierta después de un temporal de lluvia, nieve o viento. Revisión anual Propiedad:
Realizar limpieza de cubierta
Realizar una limpieza de cubierta en general. Evitar la acumulación de residuos depositados por acción natural que puedan obstaculizar el recorrido natural del agua hasta su desagüe.
4.1.2. Plana no transitable
El acceso a la cubierta a personal no autorizada ha de quedar restringido. El personal encargado de los trabajos de mantenimiento, ha de conocer el área por donde debe circular o permanecer e irá provisto de calzado con suela blanda
Calendario
Revisión inmediata Propiedad:
Limpieza de cazoletas, rejillas y sumideros tras fuertes lluvias, nieve o viento
Tras fuertes lluvias, nieve o viento se procederá a la limpieza de sumideros, cazoletas, bajantes y otros elementos de evacuación para asegurar una perfecta evacuación del agua en la cubierta.
Revisión anual Especialista:
Comprobar el estado de las juntas y el reparto de gravilla
Cada año se comprobará el estado del material de sellado de las juntas, posibles roturas en la impermeabilización. Se recolocará la protección de gravilla.
Revisión anual Propiedad:
4.1.3. Plana ajardinada
Inspeccionar con alta frecuencia el estado de la impermeabilización. Prestar especial atención a la estanqueidad, debido a que este tipo de cubierta almacena grandes cantidades de agua que pueden dar lugar a infiltraciones y causar graves daños en plantas superiores del edificio.
El extendido y compactación de la tierra se realiza por procedimiento manual. El extendido y compactación de la tierra será manual prescindiendo de maquinarias pesadas. Igualmente en las tareas de jardinería se extremarán las precauciones para no dañar la lámina impermeabilizante con los aperos empleados.
Sembrar y plantar la vegetación idónea para una cubierta plana ajardinada. Resulta imprescindible no sembrar ni plantar ningún tipo de vegetación que no sea la indicada para estas cubiertas ya que cierto tipo plantas provocarían con sus raíces importantes deterioros.
No recrecer la cota del terreno. No se puede recrecer la cota del terreno con el fin de aportar tierras de más calidad u otros objetivos, pues superaríamos la cota permitida del terreno para cubiertas planas.
No utilizar abonos agresivos para el material impermeabilizante. Con este tipo de cubiertas se han de extremar las precauciones para que los abonos extendidos sobre el jardín no sean agresivos con el material impermeabilizante.
Calendario
Revisión semanal Propiedad:
Evitar un exceso de vegetación
Semanalmente se realizará el mantenimiento del jardín, realizando las tareas propias del mismo con el fin de evitar un exceso de vegetación.
Revisión anual Especialista:
Comprobar las juntas
Comprobar el estado de las juntas y el estado del manto vegetal. Revisión cada 5 años Técnico:
Revisar el estado de los elementos de la cubierta ajardinada
Revisión detallada de la cubierta comprobando la degradación de todos sus elementos
4.2. Inclinadas de Teja
A la cubierta sólo puede acceder el personal de mantenimiento. El acceso a la cubierta está limitado al personal de mantenimiento y se extremarán las medidas oportunas de seguridad (calzado antideslizante, cinturón de seguridad y otros elementos complementarios de seguridad) para evitar caídas. En cualquier caso se ha de prohibir el acceso a la misma cuando este húmeda por la lluvia o el rocío, con nieve o con temperaturas inferiores a 0º C.
No dañar el material de cobertura. En la colocación de antenas, mástiles o similares es imprescindible cuidar de no dañar el material de cubrición. Evitar la acumulación de elementos en la evacuación del agua hasta los
desagües. Es importante evitar la acumulación de hojas, tierra, hongos, musgo o materiales orgánicos e inorgánicos porque pueden obstruir los sumideros, conductos de ventilación o canalones.
Prohibido verter productos químicos agresivos que dañen la cobertura de la cubierta. Los productos químicos agresivos pueden deteriorar el material de cobertura mermando las características de éste.
En la reparación procurar que los materiales nuevos sean los más similares al original posible. En este tipo de cubiertas, se ha de procurar que los materiales nuevos sean los más similares al original posible.
Calendario
Revisión anual Especialista:
Revisión general del estado de la cubierta y limpieza de sumideros y canalones Anualmente, coincidiendo con el final del otoño, se realizará la limpieza de hojas, tierra u otros elementos acumulados en sumideros o canalones, para asegurar una perfecta evacuación del agua en la cubierta. Durante la época de verano se revisará el estado de canalones, bajantes, sumideros, y material de cobertura reparando si fuera necesario. Se revisará que las tejas no hayan sufrido movimientos por viento y que las heladas no las han degradado.
Revisión cada 3 años Especialista:
Revisar el estado de las tejas recibidas con clavos, grapas o ganchos
En el caso de tratarse de tejas recibidas con clavos, grapas o ganchos se revisará su estado de conservación verificando que no se han producido oxidaciones.
Revisión cada 5 años Técnico:
Comprobar la estanqueidad de la cubierta
Se comprueba que no existen fugas en el habitáculo de bajo cubierta.
Cubierta de teja árabe Cubierta de teja árabe
4.3. Inclinadas de Placas
A la cubierta sólo puede acceder el personal de mantenimiento. El acceso a la cubierta está limitado al personal de mantenimiento y se extremarán las medidas oportunas de seguridad (calzado antideslizante, cinturón de seguridad u otros dispositivos complementarios de seguridad) para evitar caídas. En cualquier caso se ha de prohibir el acceso a la misma cuando este húmeda por la lluvia o el rocío, con nieve o con temperaturas inferiores a 0º C.
Evitar dañar el material de cobertura. En la colocación de antenas, mástiles o similares es imprescindible cuidar de no dañar el material de cubrición. Evitar la acumulación de elementos en la evacuación del agua hasta los
desagües. Es importante evitar la acumulación de hojas, tierra, hongos, musgo o materiales orgánicos e inorgánicos que obstruyan los sumideros, conductos de ventilación o canalones.
Prohibido verter productos químicos agresivos que dañen la cobertura de la cubierta. Los productos químicos agresivos pueden deteriorar el material de cobertura mermando las características de éste.
En la reparación procurar que los materiales nuevos sean los más similares al original posible. En este tipo de cubiertas se ha de procurar que los materiales nuevos sean los más similares al original posible
Calendario
Revisión anual Especialista:
Revisión general del estado de la cubierta y limpieza de sumideros y canalones Anualmente, coincidiendo con el final del otoño, se realizará la limpieza de hojas, tierra u otros elementos acumulados en sumideros o canalones, para asegurar una perfecta evacuación del agua en la cubierta.
Durante la época de verano se revisará el estado de canalones, bajantes, sumideros, y material de cobertura reparando si fuera necesario. Se revisará que las tejas no hayan sufrido movimientos por viento y que las heladas no las han degradado.
Revisión cada 3 años Especialista:
Revisar el estado de las placas recibidas con clavos, grapas o ganchos
En el caso de tratarse de placas recibidas con clavos, grapas o ganchos se revisará su estado de conservación verificando que no se han producido oxidaciones.
Revisión cada 5 años Técnico:
Comprobar la estanqueidad de la cubierta
4.3.1. Inclinadas de Placas de fibrocemento
Queda prohibido apoyar directamente sobre las placas. Al realizar las tareas de mantenimiento se colocarán tablas sobre las placas de fibrocemento y apoyadas en al menos dos correas para que sirvan de paso de los operarios. Es importante conocer que este tipo de placas se hacen quebradizas con el paso de los años, y los pesos que en un principio soportaban sin problema las rompen transcurridos unos años. Es por esta razón por lo que este tipo de cubiertas provocan gran cantidad de accidentes.
4.3.2. Inclinadas de Placas metálicas
Evitar el contacto directo con otros materiales metálicos o maderas. Se ha de evitar el contacto directo con otros materiales metálicos o maderas como la encina, castaño o cedro blanco.
Evitar que los elementos accesorios de la cubierta provoquen corrosión. Hay que prestar atención a que los elementos de sujeción, antenas, canalones o bajantes no provoquen problemas de corrosión.
Prohibido perforar las chapas sin la autorización de un técnico especialista. Prohibido perforar las chapas para el paso de instalaciones sin supervisión de un técnico especialista
Calendario
Revisión cada 5 años Especialista:
Revisión general de la cubierta
En caso de abombamientos, grietas, desprendimientos, oxidaciones u otros síntomas, se pondrá en conocimiento del técnico especialista.
4.4. Elementos de cubierta
4.4.1. Lucernarios, claraboyas y ventanas
Está prohibido andar sobre estos elementos. Con esta actuación se corre el riesgo de producir la rotura de estos elementos de cubierta, con la consecuencia de provocar graves accidentes.
Realizar un mantenimiento de limpieza de estos elementos de cubierta. La limpieza se realizará empleando un detergente gel o similar para la carpintería y productos limpia cristales para los elementos translúcidos
Calendario
Revisión cada 6 meses Propiedad:
Comprobar el estado de la carpintería practicable
Si se trata de carpinterías practicables, se comprobará su buen funcionamiento. Revisión anual Especialista:
Comprobar el estado de las juntas
Anualmente se comprobará el estado de las juntas de estanquidad y sus encuentros con el faldón de cubierta.
Revisión cada 2 años Especialista:
Revisión total de los elementos de cubierta
Revisión detallada de los elementos de cubierta reparando o sustituyendo los herrajes, juntas de estanquidad u otros elementos de estanquidad degradados.
4.4.2. Canalones y bajantes
No modificar la funcionalidad de los elementos. Salvo consulta o dictamen técnico.
No utilizar materiales que provoquen corrosión. Ante cualquier sustitución de piezas se ha de tener en cuenta que no se produzcan incompatibilidades entre materiales que provoquen corrosiones o su deterioro.
No verter productos agresivos. Se cuidará no verter productos agresivos que deterioren los canalones y bajantes No colocar obstáculos ni elementos que provoquen corrosión. No colocar
objetos que impidan el paso de agua o provoquen corrosión, por ejemplo mástiles de antenas u otras instalaciones.
Actuación inmediata de un técnico ante desperfectos en canalones y bajantes. En caso de que se detecten elementos dañados o desplazados se pondrá rápidamente en conocimiento del técnico.
No se puede transitar por los canalones. Al transitar por los canalones se pueden provocar desplazamientos o roturas.
Se ha de evitar el contacto de canalones y bajantes de chapa con yeso. La chapa y el yeso son dos materiales incompatibles
Calendario
El mantenimiento de la cubierta sólo lo podrá realizar personal cualificado
El mantenimiento de los elementos de cubierta serán realizados por personal cualificado, con la cubierta seca y sin vientos fuertes
Comprobar estado de sujeciones de piezas
Periódicamente se comprobarán los elementos de sujeción así como la unión entre bajante y canalón.
Revisión semestral Especialista:
Comprobación del estado general de bajantes y canalones
Comprobar el estado general de bajantes y canalones, así como, el estado de sujeciones de piezas y la unión entre bajante y canalón. Detección de humedades, manchas de óxidos, desplazamientos de materiales, roturas, perforaciones, acumulación de residuos y deformaciones.
Revisión cada 5 años Especialista:
Comprobar la estanqueidad de la instalación
5. Fachada
Los cerramientos cubren exteriormente la estructura, definen o delimitan el volumen del edificio, proporcionan una protección térmica y acústica y resguardan de los agentes atmosféricos.
Las fachadas constituyen el cerramiento vertical del edificio con paramento exterior a la vista y a la intemperie. El cerramiento vertical de la cara o caras del edificio que linda con el solar vecino se suele denominar medianera aunque, propiamente, no siempre lo sea.
En las fachadas, una parte importante de su superficie es maciza o «ciega ». Pero, en la mayoría de ocasiones, se abren en ella numerosos huecos.
Las fachadas y sus componentes (paredes, terrazas, ventanas, persianas, etc.) son elementos del edificio y como tales deben ser tratados, aun cuando esos elementos sean de uso privado de cada vivienda. En consecuencia:
No se permitirá modificación alguna en las fachadas ni en ninguno de sus componentes, que pretenda cambiar las características de sus materiales constitutivos, eliminar algún elemento, variar sus dimensiones o alterar su configuración o su ubicación.
Tampoco se permitirá la apertura de ningún tipo de hueco sin permiso de la comunidad.
No se puede modificar la sobrecarga de uso de la fachada sin consultar con un técnico especialista. Las cargas que soporta la fachada no pueden ser modificadas sin previa consulta con un técnico especialista, por tanto no se pueden apoyar o empotrar vigas, viguetas o similares que no hayan sido provistos en proyecto.
Los cambios estéticos de la fachada se realizarán con todos los permisos correspondientes. Cualquier modificación de la fachada que afecte al estado estético de la fachada ha de contar con la correspondiente aprobación de la comunidad de propietarios y del Ayuntamiento.
Inmediata actuación de un técnico ante la aparición de patologías en la fachada. La aparición de deterioros como desprendimientos, fisuras, roturas, humedades de filtración o condensación, procesos de degradación u oxidación se pondrán, de inmediato, en conocimiento de un técnico
5.1. Ladrillo Cara Vista
Evitar el contacto continuo de la fachada con el agua. Se han de evitar contactos continuos de la fachada con el agua procedente de fugas en las canalizaciones, humedades de condensación, humedades ascendentes del terreno..., así como del agua procedente de jardineras.
No se podrán abrir huecos sin la intervención de un técnico. La apertura de huecos en este tipo de fachadas puede comportar una serie de problemas estructurales, por lo que cualquier modificación en este sentido ha de contar con el visto bueno de un técnico
Calendario
Revisión inmediata Técnico:
Ante la aparición de patologías en la fachada de ladrillo caravista
La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas o meteorización en general de las fábricas. Revisión periódica Especialista:
Limpieza de fachada
La periodicidad de esta limpieza dependerá del tipo de ladrillo, la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes, la aparición de sales..., en cualquier caso se realizará siempre que ésta lo requiera para evitar daños mayores. La limpieza se realizará con agua o con ácidos apropiados diluidos y cepillo, evitando en todo caso la limpieza por chorro de arena que provoca la pérdida de impermeabilidad de la superficie del ladrillo. Las eflorescencias y manchas de mortero se limpiarán con ácido clorhídrico diluido al 10%.
Revisión anual Propiedad:
Inspección visual del estado general
Anualmente se realizará inspección visual del estado general de la fachada. Revisión cada 5 años Técnico:
Inspección visual del estado general
Cada 5 años se realizará una revisión del estado general de la fachada por un técnico competente.
5.2. Fábrica de Bloque
Evitar el contacto continuo de la fachada con el agua. Se han de evitar contactos continuos de la fachada con el agua procedente de fugas en las canalizaciones, humedades de condensación, humedades ascendentes del terreno..., así como del agua procedente de jardineras.
No se podrán abrir huecos sin la intervención de un técnico. La apertura de huecos en este tipo de fachadas puede comportar una serie de problemas estructurales, por lo que cualquier modificación en este sentido ha de contar con el visto bueno de un técnico.
Calendario
Revisión inmediata Técnico:
Ante la aparición de patologías en la fachada de bloque
La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas o meteorización en general de las fábricas. Revisión periódica Especialista:
Limpieza de fachada
La periodicidad de esta limpieza dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que esta lo requiera para evitar daños mayores.
La limpieza se realizará mediante chorreado de agua a presión y empleo de cepillo evitando productos agresivos que puedan atacar el propio bloque o el material de rejuntado.
Revisión anual Propiedad:
Inspección visual del estado general. Anualmente se realizará inspección visual del estado general de la fachada.
Revisión cada 5 años Técnico:
Inspección visual del estado general. Cada 5 años se realizará una revisión del estado general de la fachada por un técnico competente.
5.3. Fábrica de Piedra
Evitar el contacto continuo de la fachada con el agua. Se han de evitar contactos continuos de la fachada con el agua procedente de fugas en las canalizaciones, humedades de condensación, humedades ascendentes del terreno..., así como del agua procedente de jardineras.
No se podrán abrir huecos sin la intervención de un técnico. La apertura de huecos en este tipo de fachadas puede comportar una serie de problemas estructurales, por lo que cualquier modificación en este sentido ha de contar con el visto bueno de un técnico.
Calendario
Revisión inmediata Técnico:
Ante la aparición de patologías en la fachada de piedra
La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas o meteorización en general de las fábricas Revisión periódica Especialista:
Limpieza de fachada
La periodicidad de esta limpieza dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que esta lo requiera para evitar daños mayores. La limpieza se realizará mediante chorreado de agua a presión y empleo de cepillo evitando productos agresivos que puedan atacar a la piedra o al material de rejuntado.
Revisión anual Propiedad:
Inspección visual del estado general
Anualmente se realizará inspección visual del estado general de la fachada. Revisión cada 5 años Técnico:
Inspección visual del estado general
Cada 5 años se realizará una revisión del estado general de la fachada por un técnico competente.
5.4. Monocapa
No fijar o colgar elementos pesados en el revestimiento monocapa, sino en el elemento resistente. Los revestimientos monocapa no tienen capacidad portante, por lo que la fijación la tiene que aguantar el elemento resistente de la fachada.
Evitar el contacto continuo y directo con agua o humedad. Evitar el vertido de aguas proveniente de jardineras, cubierta... que contienen impurezas que provocan el deterioro del material. Tampoco resulta conveniente que el revestimiento se encuentre en permanente estado de humedad.
Inmediata actuación de un técnico ante la aparición de daños en el revestimiento monocapa. La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas... se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista.
Calendario
Revisión periódica Especialista:
Limpieza de fachada
Para la limpieza periódica de este revestimiento se empleará agua a baja presión con cepillo suave. La periodicidad de esta limpieza dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que ésta lo requiera para evitar daños mayores.
Revisión cada 2 años Especialista:
Revisión del estado general del monocapa en la fachada
Cada 2 años se realizará una revisión con el fin de detectar la aparición de fisuras, desconchados, manchas, falta de adherencia... en cuyo caso se requiere el levantamiento del monocapa en la zona deteriorada y la sustitución por uno nuevo, así como dar aviso a un técnico que analice las causas.
Revisión cada 5 años Técnico:
Inspección visual del estado general
Cada 5 años se realizará una revisión del estado general de la fachada por un técnico competente.
5.5. Aplacados de Piedra
Los materiales de sustitución deben se los mismos que los originales. En el caso de tener que sustituir placas o anclajes se realizará con el mismo material y técnica que el resto de materiales.
No fijar o colgar elementos pesados en el aplacado de piedra, sino en el elemento resistente. En la colocación o anclaje de cables, rótulos o similares sobre la piedra, se han de colocar sobre el soporte de la fachada no sobre la propia piedra que se puede ver sometida a esfuerzos mecánicos que no soportará.
Calendario
Revisión inmediata Técnico:
Ante la aparición de daños en el revestimiento
La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas... se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista.
Revisión periódica Especialista:
Limpieza de fachada
Para la limpieza periódica de este revestimiento se empleará agua a baja presión con cepillo suave. La periodicidad de esta limpieza dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que esta lo requiera para evitar daños mayores.
La limpieza se realizará mediante chorreado de agua o material abrasivo a presión y empleo de cepillo evitando productos agresivos que puedan atacar la propia piedra o el material de rejuntado.
Revisión anual Propiedad:
Inspección visual del estado general del aplacado de piedra
Anualmente el administrador del edificio realizará inspección visual del estado general revisando especialmente la existencia de piezas descolgadas, sueltas o mal fijadas en cuyo caso se ha de proceder a la reparación inmediata de las mismas. Revisión cada 5 años Técnico:
Inspección visual del estado general
5.6. Aplacados Cerámicos
Los materiales de sustitución deben se los mismos que los originales. En el caso de tener que sustituir placas o anclajes se realizará con el mismo material y técnica que el resto de materiales.
No fijar o colgar elementos pesados en el aplacado cerámico, sino en el elemento resistente. En la colocación o anclaje de cables, rótulos o similares sobre la cerámica, se han de colocar sobre el soporte de la fachada no sobre la propia pieza cerámica que se puede ver sometida a esfuerzos mecánicos que no soportará.
Proteger el aplacado de impactos puntuales. Se ha de proteger el aplacado de impactos, sobre todo los puntuales que puedan dañar el acabado superficial.
No utilizar productos agresivos en la limpieza de la fachada de aplacado cerámico. En su limpieza no se utilizarán productos químicos concentrados ni objetos agresivos que deterioren el aspecto o prestaciones del material.
Calendario
Revisión inmediata Técnico:
Ante la aparición de daños en el aplacado cerámico
La aparición de fisuras, grietas, desplomes, desconchados, humedades, deterioro del material de sellado de las juntas... se pondrá en conocimiento inmediato de un técnico especialista.
Revisión periódica Especialista:
Limpieza de fachada
La periodicidad de esta limpieza dependerá de la suciedad a la que se haya expuesto por contaminación u otros agentes. Realizándose en cualquier caso siempre que esta lo requiera para evitar daños mayores.
La limpieza se realizará mediante detergente jabonoso y trapo. Revisión anual Propiedad:
Inspección visual del estado general del aplacado cerámico
Anualmente el administrador del edificio realizará inspección visual del estado general revisando especialmente la existencia de piezas descolgadas, sueltas o mal fijadas en cuyo caso se ha de proceder a la reparación inmediata de las mismas. Revisión cada 5 años Técnico:
Inspección visual del estado general
5.7. Muro Cortina
No colocar objetos ajenos al muro cortina. Se ha de evitar la colocación de objetos extraños adosados al mismo o en contacto con vidrio o carpintería.
Periódicamente es necesario comprobar la estanqueidad de las juntas. Revisar periódicamente la estanqueidad de las juntas para evitar filtraciones.
Calendario
Revisión cada 3 meses Especialista:
Limpieza del muro cortina
La limpieza y mantenimiento estará en manos de personal cualificado y se realizará cada 3 meses.
La limpieza de los elementos que componen este tipo de fachadas depende del material
Aluminio: Con agua jabonosa o un detergente no alcalino mediante una esponja; Aclarar y dejar secar.
Acero galvanizado: La superficie tiene que estar limpia; Con detergente neutro diluido en agua.
Acero inoxidable: La superficie tiene que estar limpia; Con agua jabonosa y detergente no clorado mediante una esponja.
Vidrio: Con agua jabonosa o detergente no alcalino, 2 veces al año como mínimo. Plástico: Con agua fría y detergente neutro o parafina.
Perfiles y paneles metálicos esmaltados, martelés o lacados: Con agua jabonosa mediante una esponja
Revisión cada 3 años Especialista:
Revisión general de juntas, paneles y elementos de sujeción
Revisión general de juntas, paneles y elementos de sujeción. Sustitución o reparación de perfiles en caso de aparición de rayas, abolladuras, flechas o deformaciones. En caso necesario se solicitará consulta o dictamen técnico.
5.8. Albardilla
No sobrepasar la sobrecarga de uso de las albardillas. No deben soportar cargas superiores a las previstas ya que pueden provocar su rotura.
Actuación de un técnico ante la aparición de patologías las albardillas. En caso de desprendimientos, fisuras, falta de material en las juntas, corrosión en caso de las metálicas, desconchados... será comunicado a un técnico competente.
Calendario
Revisión periódica Especialista:
Limpieza de albardilla
Las albardillas habitualmente se limpiarán con un detergente neutro diluido en agua, dependerá del material que lo constituye y de lo sucio que se encuentre. Revisión cada 5 años Técnico:
Inspección visual del estado general
6. Carpintería Exterior
No se pueden modificar las carpinterías sin el consentimiento previo de la comunidad de vecinos y el ayuntamiento.
No se pueden colocar andamios, elevadores de cargas, poleas, acondicionadores o similares sobre la carpintería.
Se ha de evitar que la carpintería sufra golpes fuertes o rozaduras que ocasionen la rotura del vidrio, el deterioro de su sistema de cierre o su deformación.
Cuando se proceda a la limpieza o reparación de los paramentos sobre los que está la carpintería se protegerá mediante cintas adhesivas.
Calendario
Revisión semestral Propiedad:
Limpieza de carpintería exterior
En carpinterías correderas, se mantendrán los carriles limpios y engrasados. La carpintería se limpiará periódicamente mediante trapos mojados sin hacer uso de productos agresivos que la dañen. Los canales y perforaciones de evacuación de aguas de que disponen todas las carpinterías deben mantenerse siempre limpios. Revisión cada 5 años Propiedad:
Revisión del estado general de la carpintería exterior
Revisión de la estanqueidad, roturas, fisuras, deformaciones, mecanismos de cerrajería, material de sellado, pintura, oxidación de perfiles... El engrase de los elementos de giro será anual y se emplearán aceites específicos.
6.1. Aluminio
Evitar rayar o manchar la superficie de la carpintería de aluminio. La reparación de los deterioros en el lacado superficial de esta carpintería tienen difícil solución por lo que se han de evitar rayados y manchas.
Evitar el contacto de la carpintería de aluminio con otros metales. No es conveniente que el aluminio permanezca en contacto con otros metales. Evitar el contacto directo de la carpintería de aluminio con morteros y pastas
de cemento. El aluminio en contacto con pastas o morteros de cemento y humedad sufre un proceso de degradación que afecta a la durabilidad del producto.
Calendario
Revisión semestral Propiedad:
Limpieza de la carpintería de aluminio
La carpintería de aluminio se limpiará con un detergente no alcalino y agua caliente mediante una esponja, posteriormente se realizará el aclarado y secado.
