Burbuja inmobiliaria, el caso Bogotá (2007 2018)

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(1)Faculta de ciencias económicas y administrativas. Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. Alumnos: Andrés Felipe Parra Sánchez Carlos Giuseppe Sánchez Polo. Trabajo de grado II. Tutor: Mónica Consuelo Rodríguez Torres. Mayo 29 de 2019. Bogotá D.C Ciudad.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 1.

(2) Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 2.

(3) Contenido Resumen .................................................................................................................................. 5 Abstract ................................................................................................................................ 5 Contextualización. ................................................................................................................... 6 Planteamiento del Problema. ............................................................................................... 13 Justificación. .......................................................................................................................... 15 Objetivo General. ...................................................................................................................... 16 Objetivos específicos: ........................................................................................................... 16 Metodología. .......................................................................................................................... 17 Marco Teórico............................................................................................................................ 18 Definición de burbuja ........................................................................................................ 20 Fases de una burbuja inmobiliaria ....................................................................................... 21 Primera Fase: tanteo. ........................................................................................................... 21 Segunda Fase: los precios comienzan a subir. .................................................................. 21 Tercera fase: crédito fácil que genera encarecimiento. ..................................................... 21 Cuarta fase: insolación del mercado. .................................................................................. 21 Quinta fase: euforia. .......................................................................................................... 22 Sexta fase: los expertos se benefician. ........................................................................... 22 Séptima fase: el golpe final – pánico ............................................................................... 22 Tipos de burbuja inmobiliaria ............................................................................................... 23 Vivienda en Bogotá. ¿es una ventaja o desventaja? .................................................................. 24 Estado del arte. ......................................................................................................................... 25 Vietnam .............................................................................................................................. 26 La crisis española. ............................................................................................................. 27 Estados Unidos.................................................................................................................. 27 China .................................................................................................................................. 27 El Caso colombiano .......................................................................................................... 28 Fases o antecedentes de burbujas inmobiliarias en países desarrollados. ................. 28 ¿Quién se beneficia realmente? .............................................................................................. 32 ¿Cómo va la cartera en Bogotá? ............................................................................................. 33 Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 3.

(4) Hipótesis de la renta permanente. ............................................................................................... 38 Resultados. ................................................................................................................................ 40 Conclusiones. ............................................................................................................................ 42 Recomendaciones. ................................................................................................................... 44 Bibliografía. ................................................................................................................................ 45. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 4.

(5) Resumen Este trabajo se basó en analizar si en Bogotá los incrementos de los precios en la vivienda son producto de la oferta y la demanda o de una burbuja inmobiliaria. Se tomaron como referencia las crisis inmobiliarias mundiales como la de Estados unidos o Vietnam, para comparar su relación con los principales determinantes que se encuentran con el desarrollo de estas crisis.. Se examinó la evolución de los precios para determinar si los aumentos mencionados (de los precios) indican la existencia de una burbuja inmobiliaria o es la respuesta natural del mercado cuando se genera escases de productos y por defecto una subida de precios para conseguirlos.( Ley de escasez)1. Abstract. This work was based on analyzing whether in Bogotá the increases in housing prices are the product of supply and demand or of a real estate bubble. Reference was made to the global real estate crises such as the United States or Vietnam, to compare their relationship with the main determinants that are found with the development of these crises. The evolution of prices was examined to determine if the mentioned increases (of prices) indicate the existence of a real estate bubble or is the natural response of the market when there is a shortage of products and by default a price increase to achieve them. of scarcity ( Shortage law) Palabras clave: Burbuja inmobiliaria, precios de vivienda, cartera hipotecaria, tasa de interés, crisis inmobiliaria.. 1. La ley de escasez o principio de escasez< es una ley natural que surge por la insuficiencia de diversos recursos ( Incluso materiales ) que son considerados como necesarios y fundamentales en la vida del ser humano, dándole así la condición inmediata de priorizar dicha necesidad y estar dispuesto a pagar por ella al precio que sea necesario.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 5.

(6) Contextualización. Si queremos analizar el tema de las burbujas inmobiliarias, hay muchos factores como suelo, materiales, espacios, ciudades, oferta y demanda de constructoras e inversionistas entre muchos otros factores que cambian constantemente y dependen del stock que se tiene, y esto a su vez hace que el precio de la vivienda aumente significativamente, no solamente por interés personal de las empresas sino como consecuencia de que son los insumos necesarios para la fabricaron de los inmuebles. Si bien es cierto para el 2019 los bancos y entidades financieras tienen las tasas de interés más bajas en muchos años, también es cierto que los préstamos a largo plazo ya no están a 15 años, sino que ya alcanzan incluso hasta 30 años. A continuación veremos una serie de graficas que nos ayudaran a entender un poco acerca de cómo los agentes actúan de acuerdo a los márgenes de utilidades que se generan como producto de las ventas de inmuebles en los estratos altos. Esto con el fin de poder explicar un poco como los compradores en el largo tiempo no se ven tan beneficiados como piensan cuando compran inmuebles. La oferta y demanda de vivienda varían según el segmento de mercado ya que las diferencias se dan por la clase de bien y la utilidad para los constructores. El cambio en la demanda se debe a capacidad de pago y necesidades de cada tipo de hogar. Tomando como referencia la gráfica 1 (Jaramillo y cuervo 2014), se muestra índice de precios de la vivienda nueva y usada para tres segmentos de la población de Bogotá clases: baja, media y alta, colocando la pauta en comportamiento de precio la clase alta, de esta forma los constructores se enfocan en atender la clase alta para los temas de vivienda ya que les dan mayor ganancia, tal como lo representa la gráfica 2, que presenta las ventas de vivienda nueva por rango de precios Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 6.

(7) Precios de la vivienda por segmento Vivienda usada (Grafica 1). Fuente: Jaramillo y cuervo (2014) Precios de la vivienda por segmento Vivienda Nueva Grafica 1. Fuente: DNP, cálculos propios. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 7.

(8) Ventas de vivienda nueva por rango de precios Acumulados 12 meses, enero de 2006- Junio de 2014 (Grafica 2). Fuente: La galería inmobiliaria, cálculos propios. Otra causa que genera la diferencia entre los segmentos de mercado es la venta de vivienda versus la formación de hogares, demarcando el nivel de oferta para satisfacer las necesidades de los hogares, como se ilustra en la gráfica 3 donde se observa que la venta de vivienda nueva es la mitad de los nuevos hogares que se conforman “60mil hogares nuevos contra 30 mil viviendas nuevas 2”. Se demarca una notoria variación específicamente entre los estratos 2 y 3, (graficas 3ª y 3b) demarcando que la venta de vivienda no es suficiente para los nuevos hogares que se conformaron a inicios del 2014, teniendo el estrato 3 la misma tendencia, caos contarios sucedió en los estratos 4, 5 y 6 donde las ventas son mayores que la conformación de nuevos hogares ares (gráficas 3c, 3d y 3e), aunque la tendencia ha empezado a revertirse. 2. Revista de Economía Institucional, vol. 17, n.º 32, primer semestre/2015, pp. 233-257. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 8.

(9) Ventas de vivienda nueva versus conformación de hogares Enero de 2003 - agosto de 2014 (Grafica 3). Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 9.

(10) Fuente: Ventas la galería inmobiliaria, nuevos hogares: Dane; cálculos propios.. En paralelo es previsible cuando las ventas de vivienda nueva caen, los siguientes años aumenta la oferta de vivienda usada; así se evidencia en los estratos 5 y 6 presentándose un ajuste del ciclo entre ventas de vivienda nueva y usada, causando así un efecto proporcional donde reduciendo venta de unidades nuevas, depura el stock de vivienda usada. Un ejemplo es lo que se nota en estratos 5 y 6, donde se venden más viviendas de las que se necesitan, ya que allí no hay déficit cuantitativo, contrastando con estratos 1,2 y 3 donde se comprueba que las ventas de vivienda nueva no suplen las necesidades de los hogares de bajos ingresos (Ver cuadro 1) Lo anterior demuestra que la diferencia el desfase entre ventas y formación de hogares en los estratos bajos indica que la venta de vivienda nueva no es proporcional para nuevos hogares que se conforman no reduciendo así el déficit de vivienda. En adición a esto, otro importante indicador en el mercado de vivienda es el de rotación (ver gráfica 10), que se tiene en mayor escala en estratos bajos frente a los altos indica una oferta limitada y una demanda muy dinámica.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 10.

(11) Mientras que en estratos 3, 4, 5 y 6, toma más tiempo la venta notablemente en los estratos 5 y 6, igual tarda más tiempo para arrendar vivienda en estos estratos (gráfica 11).. Cuadro 1 Déficit de vivienda,2011. Fuente:EMB,2011, cálculos propios. En el estrato 2 se refleja una demanda insatisfecha por baja rotación. Por tener más necesidad de inversión que de vivienda la rotación en los estratos 4,5 y 6 es más alto y se demarca que en los estratos 5 y 6 no hay déficit cuantitativo de vivienda.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 11.

(12) Indicador de rotación por estrado, Bogotá, enero de 2002 agosto de 2014. Fuente: La galería inmobiliaria, cálculos propios. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 12.

(13) Planteamiento del Problema.. Tanto en Bogotá como a nivel global cuando hablamos de mercados económicos como el hipotecario sabemos que este funciona bajo una libre operación de mercado. Es decir; son los actores del mercado quienes buscan mejores logros de impacto social mediante la relación de costo / beneficio. Comprar un inmueble implica una buena localización, acceso a los servicios públicos, servicios de transporte, acceso de vías, entre otros. “Para el caso bogotano, se denota un crecimiento poblacional –derivado de la migración hacia la capital- que representa un incremento poblacional de 105.000 residentes por año. Lo que representa que en un lapso de 15 años debería incrementarse el stock de vivienda en más de 1’100.000 viviendas”. (Alfonso, 2012) Construir un inmueble implica no solo obtener permisos o licencias para construir sino que también se deben proyectar los precios de productos tales como acero, hierro y cemento, puesto que al menos estos tres son materiales principales para su construcción, también deben destacarse otros factores a tener en cuenta como, el tipo de bien a ofrecer y la utilidad esperada por parte de las constructoras u oferentes. Por otro lado se debe establecer y tener en cuenta la capacidad de pago y las necesidades reales de los hogares o demandantes. Aun así y teniendo en cuenta los factores que ambos agentes deben tener presentes para comprar o vender inmuebles, el precio del metro cuadrado en Bogotá específicamente se ha venido incrementando más que el ingreso de las familias. Para el último año (2018) el incremento del metro cuadrado según el Dane en su informe del cuarto trimestre fue del 7,52 % mientras que el incremento del salario para el 2019 fue del 6%. Ahora bien, si damos una mirada al pasado, durante el período 1991 hasta 1997, la correlación de Crédito Hipotecario / y el PIB oscilo alrededor del 6% al 11%. Sin embargo, para los periodos de. 1998 al 2001, cuando se estalló la crisis. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 13.

(14) hipotecaria esta cayó del 9 % al 5.5 %. Y fue allí donde se denoto la caída en el precio de vivienda que trascendió en un descenso del patrimonio de los hogares colombianos. Más de 300 mil familias perdieron de manera definitiva sus casas y como si fuera poco también un aumento de la tasa de interés desarrolló una amplia carga financiera a los hogares colombianos, lo que a su vez causó una gran disminución de los ingresos reales y un aumento inimaginable en la relación valor del inmueble real versus la deuda.. En efecto esto se tradujo en masivos procesos de. depreciación patrimonial (en términos de vivienda), pérdida definitiva de los predios y peor aún para los grandes empresarios la detención absoluta de construcción de vivienda en el país. Para contrarrestar y aliviar esta pérdida el Gobierno Nacional de Colombia declaró una “Emergencia Económica” para finales de 1998 (noviembre) y se expidieron una serie de decretos que luego fueron aprobados en la Corte Constitucional, como el cambio del UPAC a UVR o el interminable y tan común impuesto del gravamen a los movimientos financieros o llamado coloquialmente cuatro por mil mediante el decreto 2331 de 1998. Es por esto que antecedentes como los que ocurrieron en 1998 sirven como dictámenes para analizar el mercado hipotecario actual, y si bien sabemos que el comportamiento de los mercados no tiene siempre las mismas repercusiones o respuestas a las situaciones financieras actuales, son útiles para revisar con detenimiento y al detalle el comportamiento que hoy en día tiene la tasa de interés, el ingreso de los colombianos, la situación actual del país tanto interna como externa y principalmente el sistema financiero.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 14.

(15) Justificación. El presente trabajo se hace con el objetivo de poder entender cómo funciona el mercado inmobiliario. Aunque no existen pautas o lineamientos que permitan controlar sus crisis, si tenemos unos antecedentes como el de Estados Unidos en 2008 o en Colombia en 2001 que nos permiten dar señales de fases por las cuales pasa una burbuja especulativa y puede explotar. Nuestro trabajo pretende dar una opinión acerca de la perspectiva de aquellos que afirman que en Bogotá se está viviendo una burbuja especulativa y de aquellos que indican también que Bogotá pasa por un ciclo económico estable en la construcción de inmuebles y desmienten que nos encontramos al borde de una crisis inmobiliaria. Queremos advertir o al menos opinar acerca del porqué la percepción del incremento en los precios de vivienda en los últimos años es tan elevados y esto a su vez afecta a los colombianos. También identificar las consecuencias y de las acciones tomadas por el Gobierno y los colombianos para poder atacar dicha crisis inmobiliaria.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 15.

(16) Objetivo General. Determinar si en Bogotá los incrementos de los precios en la vivienda son producto de la oferta y la demanda o de una burbuja inmobiliaria.. Objetivos específicos: 1. Identificar los ciclos que conllevan a una burbuja inmobiliaria desde los precios de vivienda versus la oferta y la demanda. 2. Identificar posibles causales que nos permiten determinar si hay o no una burbuja inmobiliaria.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 16.

(17) Metodología. En términos de estadística se pueden utilizar varios métodos o pruebas que ayudan a corroborar en este caso si podemos llamar o no burbuja de precios a los acontecimientos de la subida de los precios. Con este estudio pretendemos dar un punto de vista frente a las diferentes posiciones de autores colombianos y extranjeros con relación a explicaciones del porqué los precios de la vivienda en Bogotá han subido desenfrenadamente en los últimos años. Para este trabajo se basa en la información de variables que afecten o impacten significativamente a la variable principal (precios). Se aplica un método deductivo, aceptando y partiendo del hecho que los datos suministrados y aportados en la página del Ministerio de Hacienda, junto con el Dane, el gran salón inmobiliario y los diferentes papers y ensayos ya realizados y que mencionaremos en el presente trabajo contienen información veraz y autentica. Por otra parte, se utiliza como referencia los aportes de diferentes trabajos para usar un método inductivo y de esta manera tomar desde la información universal pequeñas porciones de gran interés y así concluir sobre puntos específicos. También es importante desarrollar el método de análisis para así lograr separar dichos factores o ciclos que consideraremos importantes en la hipótesis de aceptar una burbuja inmobiliaria en el país, para así profundizar si bien no en todos los factores si en al menos 4 pilares que son clave para encontrar una burbuja especulativa.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 17.

(18) Marco Teórico. Para entender un poco el trabajo que se presenta a continuación haremos unas definiciones técnicas de vivienda, precios, crisis económica, burbuja inmobiliaria y finalmente la ciudad a estudiar. Vivienda. En Suramérica los análisis de vivienda son de gran importancia en la investigación de la región urbana por temas de los ciclos que se tienen a nivel del crecimiento del PIB y el hecho de acumular capital y/o patrimonio. En adición, posee diferentes estilos. “es de carácter objetivo, a parte de su existencia material, como también origen de procesos, origen a nivel de construcción, y origen de intercambio, de movilidad, como de acumular también. Estos estilos variados son adicionados tanto en las practicas relacionadas a la vivienda como a las investigaciones que se interesan en ella” (Cuervo Ballesteros, 2012, 49) La vivienda en Colombia. Finalizando el siglo XX deja de operar el Estado colombiano ya que no se encarga más de la construcción de vivienda, actuando como un ente encargado de solo regular el suelo, con que se ocupa únicamente de plantear “las normas del juego”, es decir, que es el Estado el encargado de otorgar licencias por medio de la curaduría para que aquellos que quieran construir y velar que se cumplan con lo exigido y establecido como requisitos para otorgar licencias de construcción y de esta manera puedan construir, modificar, ampliar o reducir un terreno. Las condiciones del mercado, así como gestión de la tierra y a su vez la valoración y necesidad de los consumidores hacen que la vivienda sea un bien complejo dependiendo de los factores mencionados anteriormente. Un bien que dada su importancia se convierte en excluyente porque solo acceden a él aquellos consumidores que no solo están dispuestos a comprar sino que también tienen como hacerlo, independientemente del método por el cual lo obtienen.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 18.

(19) Por lo anterior se demarca que los valores de los inmuebles de vivienda no son fáciles de observar y por el contrario generan incertidumbre entre los compradores cuando su valorización se ve afectada a corto plazo, esto hace que los futuros compradores en sectores cercanos quieran obtener utilidades más altas y generen nuevos precios a las viviendas cada vez más altos. De acuerdo con lo citado por Samuel Jaramillo (2006), quien sugiere revisar la renta del suelo de una manera diferente a revisar los costos de producción, en resumen, es la renta diferencial, lo que soporta el método residual para realizar el cálculo de los bienes inmobiliarios. En otras palabras Renta Diferencial es la diferencia entre lo que creen los compradores que están pagando “Precio Total” y la ganancia del vendedor de acuerdo a su nivel de capital. *Formula de la Renta Diferencial: (K*(1+g’)), donde g es la tasa media del propietario a nivel de ganancia Partiendo de que el vendedor conoce por un lado los costos (en otras palabras, el capital que debe invertir), entonces conoce también la tasa de utilidad y por ende está en la capacidad de poder dar un precio total final. Realizar el cálculo de la renta por residuo se puede: r= PTM – K*(1+g)” (Jaramillo, 2009, P8). Ahora bien, los valores de la vivienda son vistos por los compradores como un conjunto, es decir, un comprador entiende que al momento de aceptar comprar una vivienda está comprando también un suelo, una estructura, unos equipamientos internos (habitaciones, sala, comedor, baños, garaje, cocina, entre otros) como equipamientos externos (parques, vías de acceso, iluminación, centros comerciales, calles, avenidas principales, etc.), entonces, vale la pena la pregunta ¿Un comprador realmente obtiene una vivienda para poder morar o, compra un conjunto de posibilidades como valores agregados que quiera o no vienen intrínsecos y no puede dejarlas de lado? Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 19.

(20) Bogotá es no solamente la principal ciudad de Colombia sino que también es su capital, que tiene una economía diversa y su espacio urbano es tan diferente como su población, sociedad, cultura, y economía. Definición de burbuja. “EL termino burbuja especulativa es un hecho económico que. consta del. aumento de manera desproporcionada o explosiva del precio de cualquier activo. Dándose que ese valor o precio se distancie irracionalmente del valor real del mismo. Lo anterior se origina como resultado de la especulación. El problema de esta especulación es que se genera desconfianza en el sector de la construcción haciendo que los inversionistas no quieran continuar en este campo. Se denomina burbuja inmobiliaria al incremento significativo, constante en los precios de la vivienda. Al inicio se entiende que, gracias a las expectativas de utilidad y rentabilidad continua, las constructoras o inversionistas de capital inmobiliario invierten en este sector. Sin embargo "un reducido grupo de compañías o personas tienen interés de adquirir bienes inmuebles para poder tener valorizaciones y rentabilidades que los llevan a aumentar su patrimonio a través de la compra de un bien o activo, aun si su valor fundamental es bajo o 0 (Blanchard y Enrri, 2000), en efecto una contribución de ganancias producto de las ventas de dichas viviendas generan un eco entre los demás inversionistas quienes a su vez se interesan en invertir cada vez más y esto conlleva a un incremento de precios que se eleva de forma exponencial. Durante el periodo de especulación se genera también un tiempo de alerta financiera. Que es donde los agentes se aceleran por colocar en venta sus Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 20.

(21) inmuebles con el fin de disminuir la pérdida o de lograr alguna ganancia, dando así una fuerte caída en los precios y afectando a los demás vendedores, lo que conlleva a dar credibilidad a la especulación y generando una bola de nieve y miedo que termina en un stock de viviendas por vender, vendedores en quiebra y una desvalorización de los inmuebles.. Fases de una burbuja inmobiliaria El economista estadounidense Hyman Minsky (1974), importante seguidor de Keynes, quien falleció antes de que se presentara la primera burbuja inmobiliaria mundial, logró identificar o clasificar en siete las fases que se presentan cuando ocurre una burbuja especulativa:. Primera Fase: tanteo. Una crisis financiera empieza con una rebelión o anomalía. Por ejemplo, una caída inesperada en las tasas de interés.. Segunda Fase: los precios comienzan a subir. Contrario con la primera fase este aumento no es significativo en el corto tiempo, no obstante con el avance de los meses comienza a verse visible dichos aumentos.. Tercera fase: crédito fácil que genera encarecimiento. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos incentivados por el crédito barato.. Cuarta fase: insolación del mercado. Contrario a lo que venía pasando al inicio de las otras fases las tasas de interés comienzan a subir debido al aumento de solicitudes de préstamos.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 21.

(22) Quinta fase: euforia. Para algunos vendedores prudentes dicha situación les parece anormal y empiezan a preocuparse por la existencia de una burbuja, sin embargo, con los precios aún en aumento, el mercado sigue demandando bienes inmuebles.. Sexta fase: los expertos se benefician. Dicha crisis debe verse amigable inicialmente y para los ojos del público en algún momento futuro pasará, y mientras exista euforia, la burbuja se mantiene. Sin embargo, mientras tanto, los expertos empiezan a vender con altas utilidades.. Séptima fase: el golpe final – pánico Esta última fase es el resultado de los frutos de una especulación que finaliza en la explosión de precios, lo que traduce a una caída en los precios de vivienda. Los agentes menos expertos optan por vender, pero para este momento no existen compradores dispuestos a invertir en este sector y la euforia es remplazada por el pánico. Los precios se desploman, el gobierno suspende definitivamente el crédito fácil y las pérdidas comienzan a florecer.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 22.

(23) Tipos de burbuja inmobiliaria No necesariamente las burbujas inmobiliarias se desatan o desencadenan siempre de la misma manera. Es decir; dependiendo del tipo de burbuja inmobiliaria así mismo es el desenlace que se tiene. Siguiendo a. Rosser y. Gallegati (2012), que a su vez sigue a Minsky y Kindleberger, se encuentran tres clases de burbujas inmobiliarias. Materia prima es la primera clase de burbuja, citando en este caso como ejemplo lo sucedido en Aia (China) en el 2016. El hierro y acero se incrementaron de una manera inexplicable que generaron en el comercio una burbuja especulativa en el país asiático. El hecho de invertir en activos de manera excesiva lleva como consecuencia a la segunda clase de burbuja, produciendo aumentos y disminuciones en precios demasiado notorias (lo ocurrido en Estados Unidos con el auge y la crisis de las empresas de internet culminando la década de los noventa). los mercados financieros (bolsas de valores) son la última clase de burbuja financiera), pues una vez se llega al nivel más alto de precios, estos bajan en forma escalonada o a veces sin control, llevando así a un derrumbe de precios y generando estrés financiero.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 23.

(24) Vivienda en Bogotá. ¿es una ventaja o desventaja? El sector de la construcción es considerado por el Estado como estratégico porque se considera a la vivienda vital para la población, dinamizando la economía en varios aspectos entre estos incentivando la mano de obra (Hofstetter et al., 2011; Lopez y Salamanca,2009).. Si se hace un comparativo de mercado de inmuebles vs de construcción, se debe tener en cuenta los factores como por ejemplo, un activo además de representar una riqueza para los hogares es también un bien que pese a sus características es difícil de transar, sin contar con que dicho activo tiene características particulares que lo hacen heterogéneo, además que la venta de dichos activos implican costos adicionales como gastos notariales, títulos, peritos entre otros.. Con lo anterior entender que comprar un inmueble no basta con tener solamente un crédito aprobado y una cuota inicial sino que demanda aproximadamente 2 meses mientras se hace aprobación de crédito, legalización de la compraventa y firma de escritura. En efecto la complejidad que implica tener un bien activo como lo es la vivienda hace que no sea fácil de vender, por lo anterior; incurrir en mora o en faltar a los pagos de dichos activos no se solucionan vendiendo el predio, puesto que una prenda a favor de un Banco en primera cuantía obliga al propietario a cumplir primero con el pago de sus cuotas antes de quererlo transferir.. Lo malo de este proceso de adquisición y venta de los predios es que, al ser tan difíciles para vender, muchas personas terminan perdiendo sus bienes y posteriormente estos son llevados como ofertas de remates en salones inmobiliarios.. . Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 24.

(25) Estado del arte. Aunque una burbuja especulativa (o inmobiliaria) es difícil de pronosticar existen algunos factores o antecedentes que dan aviso de que tan cerca podemos estar o no de una crisis inmobiliaria. Cuando hablamos de los antecedentes que ocurrieron específicamente en Colombia para el año 1998 encontramos trabajos relacionados con información de las facetas por la cuales se desarrolló dicha crisis, por ejemplo “una revisión empírica con modelos var”3 o acabad ya con esta crisis4. Por lo anterior traemos un poco de información internacional respecto a crisis inmobiliarias como en Vietnam, España, Estados Unidos, China y por supuesto en Colombia. Históricamente en el desarrollo de las burbujas inmobiliarias y financieras estas suceden de formas similares, Shiller (2005) plasmó la observación de todos los datos históricos relacionados con la vivienda antes de la crisis y halló, que tuvieron el mismo comportamiento observado los episodios de crisis de la post guerra y la crisis de los bancos. En la misma línea, Kemme y Roy (2012) sustentaron un modelo probit con los datos históricos del precio de la vivienda en economías avanzadas y concluyeron que, la implosión de burbujas inmobiliarias son el mejor predictor de crisis financieras. En contravía a Ekechi (1990) quien mencionó la posibilidad de predecir la aparición de burbujas Ngai y Tenreyro (2014), plantearon que el mercado inmobiliario de Reino Unido y Estados Unidos, es más dinámico en primavera y verano, mientras que, en otoño e invierno, el mercado inmobiliario tiende a ser más paquidérmico. Allí concluyeron que, no es posible predecir la implosión de posibles burbujas inmobiliarias a partir de los modelos existentes en la literatura sobre el tema. Respecto al caso de países como Colombia, donde el. 3. Precios de la vivienda en Colombia, Cristian Gonzlez; Nury Parra, 2017. 4. End This Depression Now! Paul Krugman, 2012. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 25.

(26) comportamiento del precio de la vivienda pueda ser estacional, estaría ligado a otros factores diferentes, puesto que no hay estaciones climáticas. Vietnam. Un caso ocurrido en Vietnam con el propósito de conocer un poco este tipo de crisis, para este caso citamos a Nguyen (2011). Esta crisis ocurrió en el año 1997, donde el proyecto Ciputra prometió traer importantes recursos para la economía vietnamita, por medio de grandes inversiones en finca raíz con capital extranjero. El problema residió en que estos inversionistas no fueron tan grandes y por el contrario tenían un débil capital financiero causando así un retraso en la funcionalidad del proyecto y su realización entró en funcionamiento hasta el año 2002. Como consecuencia, este atraso motivó a los inversionistas locales a acudir al sector financiero para correr la operación.. Para el mismo tiempo, la ley de tierras fue creada por el gobierno, que sin duda beneficiaba a los inversionistas ya que solo pagarían las licencias por las villas, en el evento que fueran vendidas y no por los apartamentos. Los medios de comunicación promocionaron los bajos precios del proyecto de vivienda y masivamente se produjo la venta de los bienes. Nguyen (2011). Siguiendo a Nguyen esta crisis ocurrió como consecuencia de una excesiva compra de villas para construcción de apartamentos que en un principio tuvo un buen recibimiento por los ofertantes, sin embargo la situación económica por la que atravesaban los vietnamitas no era lo suficientemente atractiva para suplir el stock de viviendas que comenzaron a construir. El desenlace de este caos termino en la banca rota para los inversionistas que perdieron su capital al no poder vender más inmuebles, los precios de una vivienda por más atractivos que fueran no eran recíprocos con el capital invertido.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 26.

(27) La crisis española.. Para 1998 y hasta el 2004 en la economía española se notó un importante acrecentamiento en la demanda de vivienda. Este comportamiento se expresó en el crecimiento demográfico producto del aumento de la inmigración. Para cumplir con la demanda, la inversión del sector construcción fue decisiva, y la estrategia principal fue emplear a los mismos inmigrantes en dicho sector, incrementando la dinámica económica a través de la adquisición de bienes y servicios. Bellot (2010) Estados Unidos. Dando continuidad el recorrido de la literatura a cerca del fenómeno especulativo en distintos países, mencionaremos la implosión de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos. La crisis del 2007 fue una cadena de sucesos desafortunados; con respecto a la estructuración de productos derivados, desregularización y una política monetaria adormecida por el bienestar. Blanchard (2010) Una desenfrenada subida de precios en los apartamentos y unas tasas de interés tan atractivas para la adquisición de los mismos hizo que multinacionales y grandes constructoras se agruparan para acoger la mayor cantidad de estadounidenses como clientes potenciales. La crisis subprime (como fue llamada) fue la creación de un proyecto que buscaba darle vivienda aquellos ciudadanos de escasos recursos que interesados por obtener un hogar propio accedieron a pagar tasas más altas por sus créditos. China. Otro país que se vio gravemente afectado por la crisis inmobiliaria. Entre los años 2000 y para el 2009, con el colapso financiero mundial, coincidió la caída en picada de los precios de la vivienda. A pesar de esto, el gobierno chino promovió Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 27.

(28) créditos a través de los bancos para evitar que la economía se detuviera y esto, generó que los nuevos compradores aprovecharan la situación de quienes habían perdido sus bienes, adquiriendo hipotecas a un bajo precio. Chen y Funke (2013). Lo que favoreció por supuesto a todos aquellos que esperaron a que esta crisis estallara para poder comprar vivienda a unos precios realmente bajos.. El Caso colombiano. Según Urrutia (2000) la última burbuja declarada oficialmente por el estado colombiano, tuvo sus nefastos resultados en 1997 y se identificaron los siguientes fenómenos: 1. Crecimiento en los créditos aprobados, pero no desembolsados. En el periodo comprendido entre 1993 – 1997, la cartera hipotecaria continúo su crecimiento a pesar de que los precios de la finca raíz comenzaron a disminuir. 2. Crecimiento del costo de la construcción. Las entidades de ahorro y vivienda pasaron de financiar el 60% de los proyectos de construcción hasta un 90%. 3. Incremento del precio de la tierra.. Fases o antecedentes de burbujas inmobiliarias en países desarrollados. El mercado inmobiliario en países desarrollados no es diferente del mercado hipotecario Colombiano durante los últimos cinco años. Por lo anterior la relación de precios de vivienda versus los ingresos de los hogares son variables que claramente dependen una de la otra para ocasionar o no especulación. No obstante, aunque la economía de cada país junto con las políticas de mitigación para contrarrestar dicha especulación es fundamental y distinta en cada país, el Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 28.

(29) resultado de una burbuja inmobiliaria se traduce en una subida de precios de vivienda,. la imposibilidad de las familias para obtener viviendas y un. estancamiento de viviendas generando un stock de inmuebles y pérdidas para el sector de la construcción. Para entender un poco el ciclo de una burbuja inmobiliaria seguimos como ejemplo a Japón, pues a pesar de ser un país desarrollado, la conducta a nivel hipotecario ha sido muy baja, casi nula durante estos últimos años; por ejemplo, se tuvo un 19% de caída de precios de vivienda como país y en la capital Tokio un 32% durante 1995 y 2002 (ver cuadro 1)5.. Fuente: Estadísticas Oficiales de Vivienda, Bancos centrales, The Economist (2003) , Años evaluados 2001 / 2002 Incluso y después de esta caída en los precios de vivienda, estos nuevos valores continúan considerablemente elevados, debido a la alta demanda de hogares en dicho país. De acuerdo a lo analizado, se ha considerado que un apartamento en una buena ubicación (entiéndase como bien ubicado a la posición demográfica que permite al ciudadano movilizarse y gozar de los bienes de primera necesidad y satisfacer su estilo vida ). de aproximadamente 100 mts2, tenía un valor. US$850,000 al finalizar el año 2003 en Tokio comparado con el precio promedio 5. The Economist (2003ª p.7). Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 29.

(30) nacional de $300,000i En Paralelo en Estados Unidos, ocurre lo contrario, pues el periodo hipotecario ha ido en aumento durante ese mismo tiempo analizado para Japón, dándose una valorización de 27% a nivel país y de 47% en la ciudad Nueva York.6. El caso de New York es claramente un pilar de lo que significa pagar por un bien una cantidad de dinero exorbitante, esto nos lleva a pensar que los precios de la vivienda son exagerados versus las condiciones económicas por las cuales atraviesa el país que, aunque sean favorables para el 2019 vienen en periodo de recuperación a causa de la burbuja inmobiliaria provocada para finales del 2008.. Aproximadamente un apartamento de 100 mts2 tiene un valor de un millón de dólares en New York, estos precios no son nada diferentes a los registrados en Tokio, aun después de la burbuja especulativa entre los años 1995 y 2002. Incluso, revisando los precios de apartamentos en Japón, todavía superan el precio promedio de los Estados Unidos que recordemos como se mencionó, que oscilan en US$850,000 para el 2013. Sin embargo, estos datos a comparar tienen muchas variables que dependen del área metropolitana y de la región.7. Claramente es importante hacer si bien no una comparación si al menos un pequeño análisis a lo que estaba ocurriendo en Colombia para esta misma época. En la misma tabla podemos analizar como ocurre una diminución del valor de la vivienda que se estimó en aproximadamente un 37% en ciudades relevantes en Colombia como: (Medellín, Cali, Barranquilla, Cartagena, y Santa marta) y de un 39% específicamente en Bogotá.. Con el análisis del anterior estudio podemos encontrar variaciones significativas entre países. Tenemos presente que las condiciones económicas por la que 6 7. The Economist (2003a p.6) IMF (2003) p.17. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 30.

(31) atraviesa cada país son fundamentales junto con las condiciones demográficas y las necesidades del hogar en cada país. Sin embargo, se puede observar cómo mientras el valor de 100 mts2 en New york estaba en US925000, en Tokyo en US850000 en Colombia (particularmente en Bogotá) era tan solo US72000.. Aun así y para el 2019 el valor del metro cuadrado en Bogotá oscila entre los $2.500.000 es decir desde el 2002 y hasta la fecha existe un incremento exponencial que sitúa a Bogotá entre las capitales más costosas en términos de precio del suelo, 2002.8 Evolución del valor Catastral de Bogotá 2008 – 2017 El valor inmobiliario de Bogotá creció algo más que la inflación del año anterior. Esto es una noticia positiva para los propietarios de inmuebles en la ciudad pues sus activos (que recogen sus ahorros) están preservando su valor.9. Evolución del valor Catastral de Bogotá 2008 – 2017 (Grafica 4). Fuente: Tomada Del ministerio de Hacienda, resultados del censo 2016- 2017, Alcaldía mayor de Bogotá.. La grafica 4 nos muestra que nos encontramos en la tercera fase, “crédito fácil que genera encarecimiento (Ver página 18) las entidades financieras tienen 8. Véase Collyns y Senhadji (2003) para un análisis sobre lo ocurrido en el sector hipotecario Asiático 9 Revista anual de catastro, 2018 V5, PAG 143. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 31.

(32) tasas tan atractivas y el gobierno genera subsidios haciendo que los Bogotános quieran acceder a comprar vivienda y promoviendo el estimulo de crecimiento en el sector de la construccion que los valores catastrales a su vez se benefician y permiten que el gobierno recaude con esto un impuesto predial mas alto.. Esto no necesariamente quiere decir que el valor del crecimiento de los avalúos catastrales es proporcional al valor de los nuevos predios que se adjudican diariamente. Claro que es importante también aclarar que el valor comercial de los predios siempre estará por encima de los catastrales, en síntesis. Con esta gráfica se pretende mostrar cómo el crecimiento del avaluó catastral de los predios no crece en el mismo tamaño que lo hacen las viviendas que diariamente salen en venta.. ¿Quién se beneficia realmente? Analizando la gráfica 5 encontramos que la gran concentración de cartera hipotecaria se ve en “establecimientos de créditos”, y es que es apenas lógico que los colombianos acudan a entidades como BANCOLOMBIA, DAVIVIENDA O BBBVA, puesto que sus plazos para adquisición de este tipo de créditos están hasta 30 años. Se denota como llega a ser incluso 7 veces por encima el valor de la cartera colocada por entidades privadas al del fondo nacional del ahorro. Pero, entonces ¿cuáles son los beneficios que otorga el Estado, si no jalonan por ejemplo a las cooperativas, las otras entidades de créditos, o los fondos de empleados?.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 32.

(33) cartera hipotecaria de vivienda - CHV (2003 - 2018) Millones de pesos a precios corrientes. 2014. 2015. 2016. 2017. Julio - septiembre. Octubre - diciembre. Abril - junio. Enero - marzo. Octubre - diciembre. Abril - junio. Julio - septiembre. Enero - marzo. Octubre - diciembre. Julio - septiembre. Abril - junio. Enero - marzo. Octubre - diciembre. Julio - septiembre. Abril - junio. Enero - marzo. Octubre - diciembre. Julio - septiembre. Abril - junio. Enero - marzo. Julio - septiembre. 2013. Octubre - diciembre. Abril - junio. Enero - marzo. 1.000.000 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0. 2018. Fondo Nacional del Ahorro Cooperativas, fondos de empleados y fondos de vivienda Establecimientos de créditos Cajas de Compensación Familiar. Otros Colectores de Cartera*. Grafica 5, cálculos propios. Datos tomados del Dane vi trimestre de 2018.. ¿Cómo va la cartera en Bogotá? El sector de la construcción obtuvo entre el 2010 y el 2015 un incremento del 4.3% hasta 7.5% de participación dentro PIB. Fueron quince años donde el aumento promedio del sector fue del 7,9%. En 2016, fue análogo con un sector en crecimiento, en un momento donde las proyecciones económicas no eran las mejores, registrando un 10,25% de participación. ANDI (2016). En el caso colombiano, se estima que la aparición de las burbujas inmobiliarias ocurre cada 11 años y su tiempo de esparcimiento es de 5 años, sin embargo el último reporte que se tiene de burbuja inmobiliaria fue en año de 1998 y hasta la fecha aún no se han registrados nuevos casos. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 33.

(34) Al respecto, el DNP (2014) especificó que las burbujas bursátiles aparecen en promedio cada 13 años y pueden llegar a causar pérdidas equivalentes entre el 5% y el 8% del PIB. Por su parte, las burbujas inmobiliarias tienen una periodicidad más pronunciada dado que hacen su aparición cada 25 años, y su duración es de 5 años con un costo estimado del 7% al 10% del PIB.. la gráfica 6 nos muestra esa diferencia desproporcional entre la cartera que le deben los colombianos a los Bancos versus las cajas de compensación por ejemplo. Y entonces, porque con tanta cartera por parte de los Bancos, ¿no existen medidas que controlen las deudas de los colombianos?. 2013. 2016. 2017. 2018. Fondo Nacional del Ahorro. Cooperativas, fondos de empleados y fondos de vivienda Establecimientos de créditos Cajas de Compensación Familiar. Otros Colectores de Cartera* Potencial (Establecimientos de créditos). Grafica 6 , cálculos propios. Datos tomados de Dane vi trimestre de 2018.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 34. Octubre -…. Julio -…. Abril - junio. Octubre -…. Enero - marzo. Julio -…. Abril - junio. Octubre -…. Enero - marzo. Julio -…. Abril - junio. Octubre -…. 2015. Enero - marzo. Julio -…. Abril - junio. Enero - marzo. Julio -…. 2014. Octubre -…. Abril - junio. Enero - marzo. Julio -…. Abril - junio. Enero - marzo. 60.000.000 50.000.000 40.000.000 30.000.000 20.000.000 10.000.000 0. Octubre -…. Saldo de capital total, según entidad financiadora total nacional 2013 - 2018 ( Millones de pesos a precios corrientes ).

(35) . Comparativo de los 3 años.. Grafica 7, cálculos propios. Datos tomados de Dane.. Número de créditos 1.200.000 1.150.000. 1.100.000 1.050.000 1.000.000 Número de créditos. 950.000. 2016. 2017. Octubre - diciembre. Julio - septiembre. Abril - junio. Enero - marzo. Octubre - diciembre. Julio - septiembre. Abril - junio. Enero - marzo. Octubre - diciembre. Julio - septiembre. Abril - junio. Enero - marzo. 900.000. 2018. Cuadro 3, cálculos propios. Datos tomados de Dane. Trimestre. 2016. 2017. 2018. Enero - marzo. 1.017.413. 1.072.924. 1.115.433. Abril - junio. 1.031.254. 1.081.886. 1.124.855. Julio - septiembre. 1.040.676. 1.091.847. 1.137.477. 1.062.223. 1.091.884. 1.152.768. Octubre - diciembre Ponderado. 4.151.566. 4.338.541 4.530.533. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 35.

(36) La grafica 8 nos comparte un poco del crecimiento que se ha tenido en número de créditos pasando al cierre del 2016 en 4.151.566 al 2018 con 4.530.533, aumentando en los últimos años en 378.967 mil créditos nuevos. Es decir un 1.13% de crecimiento. Lo que nos ratifica que el crecimiento del sector inmobiliario es real y significativo Participación de las ramas de Actividad Económica en el PIB colombiano (Gráfica 8). Fuente: Cálculos propios, Datos banco de la Republica de Colombia. Siguiendo la gráfica 8 podemos denotar como el sector de la construcción ocupa un 10.25% del total de las ramas económicas productivas, estando por encima del sector de explotación de minas 5.9%, e incluso del de agricultura que participa con Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 36.

(37) un 7.12%. No obstante, de destacar que el sector de establecimientos de crédito tiene una participación del 21.43% y el de actividades de servicios sociales, comunales y personales tiene el 18.16%, dejando en el tercer puesto al sector de la construcción 10.25%.. Participación de las ramas de Actividad Económica en el PIB en Bogotá (Gráfica 9) Agricultura, ganaderia, caza,silvicultura y pesca Explotacion. 6%; 6% 5%; 5%. 17%; 17%. Industrias manufactureras 11%; 11%. 9%; 9%. 27%; 27% 15%; 15%. 6%; 6%. 4%; 4%. Suministro de electricidad, gas y agua Construccion. Comercio reparación, restaurantes y hoteles Transporte almacenamiento y comunicaciones Establecimientos financieros, seguros Actividades de servicios sociales. Fuente: Cálculos propios, Datos banco de la Republica de Colombia. Ahora bien en la gráfica 9 podemos ver como las actividades económicas para Bogotá no cambian significativamente comparadas con la economía en todo Colombia, pues jalona los establecimientos de crédito junto con el sector de la construcción un 36% del total de esta cadena de actividades productivas.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 37.

(38) Hipótesis de la renta permanente.. La hipótesis de la renta permanente fue formulada por el premio Nobel Milton Friedman en 1957. Afirma que las personas tienden a tomar un consumo homogéneo a lo largo de su vida. De ese modo los consumidores no consumen respecto a sus ingresos reales presentes, sino respecto a sus expectativas sobre ingresos futuros. Técnicamente afirma que el consumo depende de dos factores, los ingresos esperados en el futuro y los ingresos transitorios o inesperados. Los ingresos esperados del futuro determinan nuestro consumo ajustándolo para que sea constante a lo largo del tiempo. Por este motivo ahorramos con un plan de pensiones para nuestra pensión si creemos que recibiremos una pensión pequeña. Queremos llevar consumo del presente al futuro. También por esta razón es normal que se pidan creditos en la juventud si esperamos obtener mayores ingresos en el futuro, y con ello traemos consumo del futuro al presente. Los ingresos temporales son aquellos que vienen abruptamente y no son permanentes, esta hipótesis afirma que se incorporan al consumo de nuestros próximos años. Como por ejemplo un chance de $3.000.000 que gane una persona. La persona afortunada podría por ejemplo gastar $100.000 más al mes durante unos años. De esta forma hoy en día es normal que las personas que desean comprar vivienda tomen un crédito hasta 30 años para pagar un inmueble, ya que consideran que sus ingresos van a ser constantes e incluso a aumentar mínimo la inflación, por esto el sistema de cuota fija en amortización pesos les agrada tanto a este tipo de personas; pero lo que no toman en cuenta es que van a terminar pagando hasta más de tres veces lo prestado y que hay riesgos como el quedarse sin empleo , no poder seguir pagando y llevar a afectación patrimonial por la Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 38.

(39) perdida del inmueble. Por esto la teoría presentada se vuelve tan relevante en este estudio.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 39.

(40) Resultados. Los datos que se usan para hacer análisis provienen de La Galería Inmobiliaria, que reporta los datos de precios de venta de vivienda nueva sobre planos, con periodicidad mensual, desde 2003. Aunque esta serie es muy corta, y solo cubre los últimos 10 años, podemos observar el interés por parte de los inversionistas de capital en los apartamentos nuevos de estratos 5 y 6 principalmente.. A los estratos 5 y 6 se les atribuye los márgenes de utilidades más altos. Y es por esto que los altos costos de vivienda son notables para dichos estratos, pues ningún inversionista quiere disminuir su margen de utilidad y por el contrario quiere aumentarlo sin importar si los demandantes pueden o no pagar por ellos.. Encontramos que generalmente todas las crisis especulativas de vivienda terminan en grandes depresiones económicas que perjudican a una gran cantidad de personas y empresas y aun así por otro lado también benefician a otros demandantes pero esta vez de remates. Y es por esto que el Estado en cada país trabaja fuertemente para contrarrestar y mitigar los riesgos y con esto controlar de alguna manera que estas crisis se repitan.. Para el caso en particular de Bogotá podemos observar que en el sector de la construcción se ha evidenciado una participación bastante significativa (Ver grafica 2, sección de anexos) y esto se denota justamente a la gran acogida de los inversionistas nacionales y extranjeros no solo en vivienda sino en varios sectores. No podemos dejar de un lado la apertura y porque no “auge” de este sector, sin embargo, debemos también tener claro o al menos presente que todo este tipo de incentivo por parte del gobierno a través de programas como “Mi casa ya” y otros subsidios de alguna manera conllevan a un recaudo de impuestos de muchos bogotanos para patrocinar dichos subsidios. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 40.

(41) Las gráficas son el resultado de la diferencia entre sectores productivos y las clases sociales, con el crecimiento de la cartera hipotecaria financiada para estratos 4 en adelante se confirma que el crecimiento de inmuebles hipotecarios habitacionales es mayor que en los estrados 1, 2 y 3; sin embargo, para los estratos 1 2 y 3 también se ha tenido un crecimiento llamativo a causa de los subsidios e impulsos por parte del gobierno para motivar a los inversionistas a construir unidades habitacionales sin exceder los 135 salarios mensuales legales vigentes... El resultado de un crecimiento desproporcional de los precios en la vivienda va ligados también a los costes que implican de forma directa la creación de dichos predios. Los acabados, licencias, permisos, terrenos y demás factores son cada vez más escasos. Es decir, el aumento de precios de vivienda para Bogotá están referenciados con los altos costos que generan la edificación de los previos. No es conveniente pensar en una burbuja inmobiliaria solamente por el valor del metro cuadrado en Bogotá para algunos sectores de la capital. Es también analizar la escases de terreno, la complejidad en cuanto a acabados del inmueble y el margen de ganancia que debe obtener un inversionista para participar de este proyecto. Finalmente la decisión de querer o no comprar una unidad habitacional depende también de las familias (compradores). La relación de costos y beneficios la determinan incluso aquellos que aceptan pagar por una vivienda. Y estar cerca de una burbuja especulativa es igualmente responsabilidad del gobierno; controlar y asegurar que aunque no se pueda parar porque simplemente no se sabe cuándo explote al menos si mitigar para causar los menos daños posibles.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 41.

(42) Conclusiones. Autores como Minsky (1974), Cahuc & Challe (2012) y Shiller (2014) concluyeron que, el contagio de los inversionistas por adquirir activos que prometen mayor rentabilidad, genera demandas de liquidez y, por tanto, el aumento de apalancamiento de los inversionistas promueve el crecimiento del precio del activo hasta el momento en que, el precio para adquirir el bien no es alcanzable y allí, se materializa la presencia de Burbujas (momento Minsky). Concluir acerca de los cambios representativos en cuanto a la construcción de vivienda y el sector de la construcción con relación a la economía en la capital de Colombia. en los últimos años no es el resultado de los análisis y estudios. mencionados por varios escritores y en este caso por los autores de este trabajo. Entendemos que la especulación de burbujas inmobiliarias no es más que hipótesis que de alguna manera aunque no sea comprobada si es importante atender a sus llamados. Si bien un inmueble en Bogotá puede costar alrededor de 300.000.000 MM, es posible también encontrar una demanda de compradores dispuestos a pagar por esto. El problema no radica solamente en los inversionistas de capital que a veces pensamos que exageran con precios tan altos, también tenemos antecedentes que desde que exista uno o más compradores dispuestos a pagar por ese bien, ningún inversionista estará dispuesto a vender en un menor valor. Los apartamentos de interés social son cada vez más apetecidos por los demandantes que hoy por hoy compran hasta 5 apartamentos en un mismo conjunto residencial con el objetivo de arrendarlos o venderlos en el corto plazo teniendo ganancias de un 30 a 40 %. Las gráficas solo muestran datos que se desplazan con los años. Los resultados son la voz de muchas familias que hoy están endeudadas y que pagarán hasta 3 veces el valor de su vivienda. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 42.

(43) Para finalizar concluimos que pese a que el fenómeno de crisis inmobiliario ha ocurrido en diferentes países todos han optado por tomar medidas que mitigan y de alguna manera ayudan a suavizar un poco los efectos de esta recesión económica. Sin embargo, nunca estaremos enterados de cuándo ocurrirá una burbuja especulativa pero si seremos consientes que comprando o vendiendo predios con valores tan altos si aportan a que esta hipótesis sea acertada y finalice en crisis económica.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 43.

(44) Recomendaciones. Las recomendaciones frente al resultado de este trabajo sugieren a los entes gubernativos una mayor medida en el mercado de la vivienda, sobre todo, en la determinación de las licencias de construcción para avalar la oferta del bien y no manipular el precio de este. Además, se sugiere a los entes gubernamentales proyectar un índice de precio del suelo, que permita estipular si el comportamiento del precio de la vivienda, responde a aumentos en los costos de construcción o a movimientos congénitos del precio del suelo. Se recomienda un programa de educación financiera con énfasis en vivienda con el objetivo de enseñar a un comprador potencial acerca de los beneficios que adquiere cuando compra un inmueble. La relación de costo y beneficio no está relacionada solamente con el precio y los acabados, metros cuadrados y cualidades de la vivienda.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 44.

(45) Bibliografía. End This Depression Now! Paul Krugman, 2012. Alfonso, Ó. A. (2012). Mercado inmobiliario y orden residencial metropolitano en Bogotá. EURE (Santiago), 38(114), 99-123. Cediel Sánchez, V., & Velásquez Vega, C. (2015). ¿ Hay una burbuja inmobiliaria en Bogotá? Un estudio por segmentos de Mercado. Revista de Economia Institucional, 17(32). Secretaría Distrital de Planeación. (2014) “Seguimiento mercado de vivienda”, Observatorio Dinámicas del Territorio, SDP,Boletín No. 18. Giraldo , cesar y Gonzalez, Jorge Ivan.1999,crisis fiscal y financiera en America Latina,Bogota ,Tercer Mundo. Jaramillo, S y N. Cuervo B. “Precios inmobiliarios de vivienda en Bogotá 19702013”, Documentos CEDE18, 2014. Blanchard, O y D. Enrri. Macroeconomía: teoría y política económica con aplicaciones a América Latina, Buenos Aires, Prentice-Hall, 2000 Rosser, J. B.; M. V. Rosser y M. Gallegati. “A Minsky-Kindleberger perspective on the financial crisis”, Journal of Economic Issues46, 2, 2012, pp. 449-458.17. Salazar, N.; R. Steiner et al. “¿Qué tan desalineados están los mercados? Fujita, 1989; Abramo, 2011, citados en Cediel Sánchez & Velásquez Vega, 2015). LA VIVIENDA EN COLOMBIA: Sus Determinantes Socio-Económicos y Financieros, Sergio Clavijo, Michel Janna y Santiago Muñoz, agosto de 2004 HAY UNA BURBUJA INMOBILIARIA EN BOGOTÁ? UN ESTUDIO POR SEGMENTOS DE MERCADO, Vanessa Cediel Sánchez* Carlos Velásquez Vega** Blanchard, O y D. Enrri. Macroeconomía: teoría y política económica con aplicaciones a América Latina, Buenos Aires, Prentice-Hall, 2000.. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 45.

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(47) Gómez-González, J., Ojeda-Joya, J., Rey-Guerra, C., & Sicard, N. (2013). Testing for Bubbles in Housing Markets: New Results Using a New Method. Borradores de Economía, 1-11.. Gujarati, D. N. D. N. (2010). Econometría. McGraw-Hill,.. Gwilym, R. (2013). The Monetary Policy Implications of Behavioral Asset Bubbles. Southern. Consultas en Internet  . http://www.eltiempo.com/economia/sectores/construccion-de-vivienda-en-el2016-en-colombia-49693 https://www.fna.gov.co/vivienda/Subsidios-y-coberturas/mi-casa-ya 9. . https://www.larepublica.co/economia/shiller-el-nobel-que-alerto-sobre-laburbuja-inmobiliaria-2070516. . http://www.minvivienda.gov.co/viceministerios/viceministerio-devivienda/programas/mi-casa-ya https://www.supernotariado.gov.co. . Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 47.

(48) Anexos. Tabla 1 (Grafica 4 ) Datos de la grafica 4 (Evolución del valor Catastral de Bogotá ). Fuente: Tomada Del ministerio de Hacienda, resultados del censo 2016- 2017, Alcaldía mayor de Bogotá.. Tabla 2 (Grafica 5). Año. 2013. 2014. 2015. 2016. Trimestre. Fondo Cooperativas, Otros Cajas de Nacional fondos de Establecimientos Colectores Compensación del empleados y de créditos de Familiar Ahorro fondos de Cartera* vivienda. Enero - marzo. 143.074. 51.008. 662.292. 10.489. 15.332. Abril - junio. 146.416. 51.611. 670.211. 10.322. 14.796. Julio - septiembre Octubre diciembre. 149.689. 51.982. 681.259. 10.310. 13.261. 152.275. 52.099. 693.144. 10.155. 12.791. Enero - marzo. 153.334. 52.158. 704.866. 10.105. 12.565. Abril - junio. 154.839. 52.458. 716.325. 9.938. 11.781. Julio - septiembre Octubre diciembre. 155.899. 52.881. 727.281. 9.834. 12.839. 156.409. 53.818. 739.136. 9.674. 12.456. Enero - marzo. 155.753. 53.802. 748.261. 9.498. 12.169. Abril - junio. 156.033. 54.058. 757.486. 9.304. 11.939. Julio - septiembre Octubre diciembre. 155.134. 54.267. 767.475. 8.910. 11.835. 153.718. 55.041. 779.756. 8.659. 10.138. Enero - marzo. 152.397. 55.324. 789.904. 8.523. 11.265. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 48.

(49) 2017. 2018. Abril - junio. 152.865. 56.061. 802.997. 8.354. 10.977. Julio - septiembre Octubre diciembre. 153.838. 56.533. 811.222. 8.240. 10.843. 156.096. 56.272. 830.609. 8.483. 10.763. Enero - marzo. 157.225. 56.897. 839.603. 8.557. 10.642. Abril - junio. 159.364. 57.232. 846.034. 8.715. 10.541. Julio - septiembre Octubre diciembre. 161.464. 57.570. 854.134. 8.212. 10.467. 162.980. 58.030. 851.924. 8.612. 10.338. Enero - marzo. 164.429. 58.225. 873.777. 8.758. 10.244. Abril - junio. 167.163. 56.769. 881.766. 8.921. 10.236. Julio - septiembre Octubre diciembre. 169.633. 56.900. 891.529. 9.368. 10.047. 172.410. 56.900. 903.704. 9.808. 9.946. Tabla 3 ( Grafica 6). Año. 2013. 2014. 2015. 2016. Trimestre. Fondo Cooperativas, Otros Cajas de Nacional fondos de Establecimientos Colectores Compensación del empleados y de créditos de Familiar Ahorro fondos de Cartera* vivienda. Enero - marzo 4.078.290. 1.709.902. 26.263.279. 143.144. 503.502. Abril - junio 4.301.232. 1.784.777. 27.221.980. 141.519. 495.794. Julio - septiembre 4.515.344 Octubre diciembre 4.685.378. 1.843.820. 28.233.500. 140.301. 483.076. 1.885.452. 29.450.447. 137.039. 472.663. Enero - marzo 4.787.965. 1.916.089. 30.453.930. 137.639. 463.719. Abril - junio 4.931.903. 1.964.217. 31.541.034. 135.631. 456.771. Julio - septiembre 5.042.168 Octubre diciembre 5.115.420. 2.033.299. 32.542.375. 134.386. 462.479. 2.117.376. 33.626.015. 131.153. 455.451. Enero - marzo 5.144.381. 2.149.206. 34.530.137. 130.197. 447.616. Abril - junio 5.231.881. 2.204.693. 35.631.289. 129.653. 439.521. Julio - septiembre 5.236.927 Octubre diciembre 5.239.065. 2.276.710. 36.846.982. 126.941. 434.907. 2.349.536. 38.071.850. 126.013. 404.471. Enero - marzo 5.223.382. 2.385.487. 39.081.064. 129.174. 420.975. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 49.

(50) 2017. 2018. Abril - junio 5.328.241. 2.465.356. 40.449.094. 131.805. 412.962. Julio - septiembre 5.433.182 Octubre diciembre 5.533.058. 2.546.608. 41.562.094. 138.884. 411.842. 2.570.154. 43.127.310. 150.013. 410.646. Enero - marzo 5.609.592. 2.602.382. 44.145.946. 160.794. 409.980. Abril - junio 5.750.508. 2.625.624. 45.031.734. 168.587. 409.016. Julio - septiembre 5.928.088 Octubre diciembre 5.974.672. 2.692.197. 46.120.597. 161.774. 408.288. 2.733.498. 46.849.191. 190.842. 407.610. Enero - marzo 6.122.130. 2.743.295. 48.337.048. 205.865. 407.071. Abril - junio 6.354.592. 2.711.531. 49.497.146. 219.676. 406.643. Julio - septiembre 6.551.779 Octubre diciembre 6.783.343. 2.763.064. 50.658.626. 242.396. 405.122. 2.777.398. 51.968.571. 264.766. 424.797. Tabla 4 (Grafica 7). Año. 2013. 2014. 2015. 2016. Trimestre. Número de créditos. Enero - marzo Abril - junio. 882.195. Julio - septiembre Octubre diciembre. 906.501. Enero - marzo. 933.028. Abril - junio. 945.341. Julio - septiembre. 958.734. Octubre diciembre. 971.493. Enero - marzo. 979.483. Abril - junio. 988.820. 893.356. 920.464. Julio - septiembre. 997.621 Octubre diciembre 1.007.312. Enero - marzo 1.017.413 Abril - junio 1.031.254. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 50.

(51) Julio - septiembre 1.040.676 Octubre diciembre 1.062.223 Enero - marzo 1.072.924 2017. Abril - junio 1.081.886 Julio - septiembre 1.091.847 Octubre diciembre 1.091.884 Enero - marzo 1.115.433. 2018. Abril - junio 1.124.855 Julio - septiembre 1.137.477 Octubre diciembre 1.152.768. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 51.

(52) Anexo Tabla 4 (Grafica 7. Número de créditos 1.137.477. 1.152.768 882.195 893.356. 906.501. 1.124.855. 920.464. 1.115.433. 933.028 945.341. 1.091.884 958.734. 1.091.847. 971.493. 1.081.886. 979.483. 1.072.924. 988.820 1.040.676. 997.621 1.031.254 1.017.413 1.007.312. 1.062.223. 2013 Enero - marzo. 2013 Abril - junio. 2013 Julio - septiembre. 2013 Octubre - diciembre. 2014 Enero - marzo. 2014 Abril - junio. 2014 Julio - septiembre. 2014 Octubre - diciembre. 2015 Enero - marzo. 2015 Abril - junio. 2015 Julio - septiembre. 2015 Octubre - diciembre. 2016 Enero - marzo. 2016 Abril - junio. 2016 Julio - septiembre. 2016 Octubre - diciembre. 2017 Enero - marzo. 2017 Abril - junio. 2017 Julio - septiembre. 2017 Octubre - diciembre. 2018 Enero - marzo. 2018 Abril - junio. 2018 Julio - septiembre. 2018 Octubre - diciembre. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 52.

(53) Tabla 5 Grafica 8, cálculos propios. Datos tomados de dane.. Año. Trimestre. Número de créditos. Enero - marzo 1.017.413 2016. Abril - junio 1.031.254 Julio - septiembre 1.040.676 Octubre diciembre 1.062.223 Enero - marzo 1.072.924. 2017. Abril - junio 1.081.886 Julio - septiembre 1.091.847 Octubre diciembre 1.091.884 Enero - marzo 1.115.433. 2018. Abril - junio 1.124.855 Julio - septiembre 1.137.477 Octubre diciembre 1.152.768. Trabajo de grado |Burbuja inmobiliaria, El caso en Bogotá 2007-2018. 53.

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