La propiedad horizontal: un estudio como solución alternativa de conflictos

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(1)LA PROPIEDAD HORIZONTAL, UN ESTUDIO COMO SOLUCIÓN ALTERNATIVA DE CONFLICTOS. ANDRÉS FELIPE GUZMÁN GÓMEZ. UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA FACULTAD DE DERECHO ÁREA DERECHO CIVIL CENTRO DE INVESTIGACIONES SOCIO JURÍDICAS -CISJUCBOGOTÀ D. C. 2015.

(2) LA PROPIEDAD HORIZONTAL, UN ESTUDIO COMO SOLUCIÓN ALTERNATIVA DE CONFLICTOS. ANDRÉS FELIPE GUZMÁN GÓMEZ Código 229773. Trabajo de Grado elaborado para optar al Título de Abogado. Asesor Dra. MARÍA INÉS LAVERDE MATEUS Abogada. UNIVERSIDAD CATÓLICA DE COLOMBIA FACULTAD DE DERECHO ÁREA DERECHO CIVIL. CENTRO DE INVESTIGACIONES SOCIO JURÍDICAS -CISJUCBOGOTÀ D. C. 2015 2.

(3) 3.

(4) Nota de aceptación: __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________ __________________________________. _________________________________ Firma del presidente del jurado. __________________________________ Firma del jurado. __________________________________ Firma del jurado. 4.

(5) Bogotá D.C., Febrero de 2015 Dedico este Trabajo de Grado a mi madre Olga Lucía Gómez Millán, quien ha sido el pilar fundamental en mi vida y me ha inculcado los valores y principios necesarios que se requieren para alcanzar una meta, de igual manera a mi padre Patricio Guzmán Guzmán, que en paz descanse quien fue y será un ejemplo a seguir para mí, no solo a nivel personal sino en el hermoso camino del Derecho; a mis hermanos María Fernanda, Gustavo Adolfo y Mauricio, y a mis sobrinas Valentina, Isabella, Mariana y Miranda quienes con su voz de aliento me han impulsado para el logro de mis metas.. 5.

(6) AGRADECIMIENTOS. A Dios por darme la vida, la oportunidad y la sabiduría para llevar a buen término esta meta. A mi Asesora de Trabajo de Grado Dra. María Inés Laverde Mateus por su conocimiento y guía para la elaboración de este Trabajo de Grado. A todos los docentes de la Universidad Facultad de Derecho, quienes aportaron día a día a mi desarrollo personal y profesional, y me enseñaron a amar esta hermosa profesión. A la Universidad Católica de Colombia por haberme acogido en sus aulas y permitirme ser parte de su historia. Al Doctor Hernando Navarrete Cuenca por brindarme todo su apoyo durante tanto tiempo y quien ha sido como un segundo padre para mí.. 6.

(7) CONTENIDO. pág. INTRODUCCIÓN. 14. 1. ASPECTOS PRELIMINARES 1.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA 1.1.1 Formulación de problema 1.2 JUSTIFICACIÓN 1.3 OBJETIVOS 1.3.1 Objetivos generales 1.3.2 Objetivos específicos 1.4 ESTADO DEL ARTE (BIBLIOGRAFÍAS) 1.5 DISEÑO METODOLÓGICO. 18 18 18 19 19 19 19 20 21. 2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 2.1 PROPIEDAD 2.1.1 Noción de propiedad 2.2 PROPIEDAD HORIZONTAL 2.2.1 Concepto de propiedad horizontal 2.2.2 Teoría de la comunidad 2.2.3 Teoría de la sociedad 2.2.4 Teoría de la servidumbre. 2.3 CONCEPTOS BÁSICOS DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL CONTEMPLADOS EN LA LEY 675 DE 2001 2.3.1 Edificio 2.3.2 Conjunto 2.3.3 Edificio o conjunto de uso residencial. 2.3.4 Edificio o conjunto de uso comercial 2.3.5 Edificio o conjunto de uso mixto 2.3.6 Bienes privados o de dominio particular 2.3.7 Bienes comunes 2.3.8 Bienes comunes esenciales 2.3.9 Expensas comunes necesarias 2.3.10 Coeficientes de copropiedad 2.3.11 Módulos de contribución 2.3.12 Propietario inicial 2.3.13 Área privada construida 2.3.14 Área privada libre 2.3.15 Régimen de propiedad horizontal 2.3.16 Reglamento de propiedad horizontal 2.3.17 Edificio 2.3.18 Bienes privados y bienes comunes. 23 23 24 28 28 30 30 30. 7. 31 31 31 31 32 32 32 32 32 32 33 33 33 33 33 33 33 34 34.

(8) 2.3.19 Coeficientes de copropiedad 2.3.20 Expensas comunes 2.4 DESARROLLO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA 2.5 LA FUNCIÓN SOCIAL DE LA PROPIEDAD. 39 39 39 41. 3. PROPIEDAD HORIZONTAL Y SU RELACIÓN CON LAS DIFERENTES RAMAS DEL DERECHO 3.1 EL DERECHO TRIBUTARIO EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 3.1.1 La contabilidad en la propiedad horizontal 3.1.1.1 El presupuesto 3.2 EL DERECHO CONSTITUCIONAL EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 3.2.1 La acción de tutela en la propiedad horizontal 3.2.2 El derecho de petición en la propiedad horizontal 3.3 CLASES DE PROCESOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL 3.3.1 Proceso verbal sumario 3.3.2 Proceso ordinario 3.3.3 Proceso abreviado 3.3.4 Proceso ejecutivo 3.3.5 Proceso policivo 3.3.6 Proceso penal. 43 43 46 50 51 53 54 55 56 56 56 57 57 58. 4. REFERENCIAS INTERNACIONALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL. 59. 5. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL 5.1 ASAMBLEA DE PROPIETARIOS 5.1.1 Tipos de asambleas 5.1.1.1 Reuniones ordinarias 5.1.1.2 Reuniones por derecho propio 5.1.1.3 Reuniones de segunda convocatoria 5.1.1.4 Reuniones no presenciales 5.1.2. Convocatoria 5.1.2.1 Requisitos de fondo 5.1.2.2 Requisitos de forma 5.1.3 Representación en la asamblea general de propietarios 5.1.4 Desarrollo de la asamblea 5.1.5 Decisiones de la asamblea 5.1.6 Actas de asamblea 5.1.7 Impugnación de decisiones de la asamblea 5.2 REVISOR FISCAL 5.3 CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN 5.3.1 Funciones del consejo de administración 5.3.2 Reuniones y quórum 5.4 EL ADMINISTRADOR 5.4.1 Naturaleza del administrador 5.4.2 Responsabilidad del administrador. 65 65 67 67 68 68 68 70 70 71 72 72 74 75 76 77 78 79 80 80 83 83. 8.

(9) 5.4.3 La persona jurídica en la propiedad horizontal 5.4.4 Efectos de la personería jurídica 5.4.5 Certificación de existencia y representación legal. 84 86 86. 6. LOS CONTRATOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 88 6.1 EL CONTRATO DE VIGILANCIA Y SEGURIDAD PRIVADA EN LAS COPROPIEDADES 88 6.1.1 Modalidades de prestación del servicio de vigilancia y seguridad privada. 89 6.1.1.1 Vigilancia fija 89 6.1.1.2 Vigilancia móvil 89 6.1.1.3 Escolta 89 6.1.1.4 Transporte de valores 89 6.1.2 Normatividad 89 6.2 SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS EN PROPIEDAD HORIZONTAL 92 6.2.1 Régimen legal de los servicios públicos domiciliarios 92 6.2.2 Contrato de condiciones uniformes 95 6.3 POLIZA DE SEGURO PARA ZONAS COMUNES 97 7. LA CONVIVENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 7.1 LA CONVIVENCIA 7.2 CONFLICTOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 7.2.1 Definición de conflicto 7.2.2 Etapas del conflicto 7.2.2.1 Posible oposición o incompatibilidad 7.2.2.2 El conocimiento y la personalización 7.2.2.3 Las intenciones 7.2.2.4 La conducta 7.2.2.5 Los resultados 7.2.3 Proceso de manejo del conflicto 7.2.3.1 Conocimiento 7.2.3.2 Diagnóstico 7.2.3.3 Reducción del conflicto 7.2.3.4 Solución del problema 7.2.3.5 Construcción del acuerdo final 7.2.4 Herramientas para la solución de conflictos 7.2.4.1 Comité de convivencia 7.2.4.2 Mecanismos alternos de solución de conflictos. 100 100 101 101 104 105 105 105 106 106 107 107 107 107 107 107 107 109 114. 8. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCION DE CONFLICTOS (MASC) EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL 8.1 LA TRANSACCIÓN 8.1.1 Elementos de la transacción 8.1.2 Características. 115 115 116 116. 9.

(10) 8.1.3 Requisitos 8.1.4 Efectos procesales de la transacción 8.1.5 Efectos de la transacción 8.2 LA CONCILIACIÓN 8.2.1 Características de la conciliación 8.2.1.1 Solemne 8.2.1.2 Onerosa 8.2.1.3 Conmutativa 8.2.1.4 De libre discusión 8.2.1.5 Acto nominado 8.2.1.6 Libertad de acceso 8.2.1.7 Satisfacción 8.2.1.8 Efectividad 8.2.1.9 Ahorro de tiempo 8.2.1.10 Ahorro de dinero 8.2.1.11 Control del procedimiento y sus resultados 8.2.1.12 Mejora las relaciones entre las partes 8.2.1.13 Confidencialidad 8.3 ARBITRAJE 8.4 PACTO ARBITRAL 8.4.1 Cláusula Compromisoria del pacto arbitral 8.4.2 Características 8.5 AMIGABLE COMPOSICIÓN 8.5.1 Características 8.5.2 Efectos de la amigable composición 8.5.3 Marco legislativo de la amigable composición 8.5.4 Proceso de la amigable composición. 116 116 116 117 118 118 118 119 119 119 119 119 119 119 119 119 120 120 120 120 121 121 121 121 122 122 122. 9. DESARROLLO JURISPRUDENCIAL DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA 123 10. APLICACIÓN PRÁCTICA DE LA CONCILIACIÓN EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL. 138. 11. CONCLUSIONES. 154. 12. RECOMENDACIONES. 156. BIBLIOGRAFÍA. 160. 10.

(11) LISTA DE CUADROS pág. Cuadro 1. Referencias internacionales en propiedad horizontal 59 Cuadro 2. Tipos de propiedad horizontal 79 Cuadro 3. Diferencias que existen entre el Reglamento de Propiedad Horizontal y el Manual de Convivencia 113 Cuadro 4. Clasificación de los mecanismos alternos de solución de conflictos (MASC) 115 Cuadro 5. Jurisprudencia de la propiedad horizontal 123 Cuadro 6. Conciliadores Inscritos en los centros de Conciliación a 31 de diciembre de 2014 138 Cuadro 7. Programa nacional de conciliación 139 - 140 Cuadro 8. Incremento Familias en P.H. 142 Cuadro 9. Conflictos por localidades. 144 Cuadro 10. Incremento denuncias por ruido. 145. 11.

(12) LISTA DE FIGURAS Pág. Figura 1. Bienes comunes Figura 2. Fachadas Figura 3. Cubierta Figura 4. Interior del edificio Figura 5. Pisos, entrepisos y techos Figura 6. Interior de cada apartamento Figura 7. Pasillos, ascensores, hall, corredores y escaleras de uso Comunal Figura 8. Área común área privada Figura 9. Composición Figura 10. Organigrama de la propiedad horizontal Figura 11. Generadores de Conflicto. 12. 36 36 36 37 37 37 38 38 38 65. 143.

(13) RESUMEN. La propiedad horizontal es un mundo dentro del universo del Derecho y es el reflejo del desarrollo y evolución dentro de las sociedades modernas bajo una perspectiva interdisciplinaria tal como lo es la ciencia del Derecho; teniendo en cuenta que se encuentra intrínsecamente ligada a la esencia del ser humano. Por esta razón en la propiedad horizontal como en el derecho se encuentran inmersos diversos factores que se están lógicamente concatenados y que permiten su desarrollo al interior de la sociedad. En consecuencia, la propiedad horizontal tiene injerencia directa en los diversos ámbitos de aplicación de la ciencia del Derecho. Esta institución es la respuesta a las múltiples necesidades que se vienen presentando dentro de la sociedad, fruto de la decantación histórica y que claramente se puede evidenciar a través de los tiempos. Como institución legal, se encuentra al servicio de la sociedad toda vez que permite el desarrollo e interacción de múltiples individuos dentro de una comunidad llamada copropiedad; fijando una serie de normas y parámetros que permiten delimitar conceptos básicos del Derecho tal como lo es el de la Propiedad, pero por sobre todas las cosas fomenta la sana convivencia. Así mismo, el alcance jurídico legal que ha tenido en estos últimos tiempos ha sido de una magnitud inimaginable; tanto así que no solo el legislador ha tenido que ir avanzando a la par de su desarrollo sino que los altos cuerpos colegiados que componen la rama judicial han tenido que entrar a dirimir una serie de controversias y sentar precedentes por vía jurisprudencial. Palabras Clave. Propiedad horizontal, mecanismos alternativos solución de conflictos, convivencia, Régimen de Propiedad Horizontal – Ley 675 de 2001.. 13.

(14) INTRODUCCIÓN. El Derecho como ciencia eminentemente social y todas las instituciones que hacen parte de él suponen el cumplimiento de unos presupuestos enmarcados bajo el principio de racionalidad, basados en la naturaleza humana tales como la tendencia innata del ser humano a relacionarse con otros individuos y con su mismo entorno. Así pues, es evidente e innegable el hecho que el ser humano y la sociedad en sí misma son entes cambiantes y se encuentran en una constante evolución. Teniendo en cuenta lo anterior, es imperativo hacer referencia a que la evolución a la que nos referimos obedece a una serie de factores de diferente orden tales como económicos, sociológicos, antropológicos, políticos, geográficos, entre muchos otros, lo que nos conduce a una primera y gran premisa y esta es que las relaciones humanas hoy en día son estudiadas y valoradas bajo una perspectiva netamente interdisciplinaria. En lo que a la ciencia del DERECHO se refiere es de vital importancia resaltar que se encuentra intrínsecamente ligada a la naturaleza, desarrollo y evolución del ser humano como individuo, como integrante de una colectividad y como ser que se relaciona constantemente con el entorno que lo rodea. Así pues, el principal objetivo del DERECHO es regular esas relaciones humanas, partiendo de la base que debe catalogar conductas de los individuos que a la luz de la realidad jurídica legal vigente sean relevantes para sí, para la colectividad en la que se desenvuelve y para el medio en el que vive. Teniendo en cuenta lo anterior, la ciencia del DERECHO es producto de la decantación histórica y del devenir de todos los cambios de naturaleza social, cultural, económica, política e histórica entre otros; por tanto el ser humano siempre debe adaptarse a los cambios que se vienen presentando a través de la historia pero siendo siempre fieles a los principios de la lógica y de la racionalidad. El Derecho como manifestación de la imperiosa necesidad del ser humano o mejor de la tendencia innata de este a relacionarse con los demás individuos dentro de su entorno, lo que siempre a perseguido no es más que el bienestar general; claro está, este concepto de bienestar ha mutado a través del tiempo, toda vez que por ser la finalidad principal del derecho ha venido evolucionando, es decir, lo que se tenía por concepto de bienestar general hace veinte años muy seguramente no es lo mismo que en nuestros tiempos. Con el fin de empezar a establecer un concepto lógico de naturaleza meramente racional y jurídica es indispensable plantear una interrogante y esta no es otra sino, EL DERECHO SIEMPRE HA EXISTIDO?, siempre ha existido un ordenamiento o conjunto de parámetros, lineamientos o normas que han de establecer, regir el actuar o mejor aún que contemplen las conductas de los individuos y que así 14.

(15) mismo establezca cuales revisten relevancia y cuáles no, reprochables y cuáles no.. cuáles pueden ser. Es por todo esto que el Derecho es una cadena de elementos, factores, conceptos, principios, valores y parámetros lógicamente ordenados, que se relacionan y complementan entre sí y que permiten fijar normas de comportamiento al interior de una colectividad y que permitan garantizar el desarrollo de cada uno de los individuos que la componen así como también su desempeño como grupo. Teniendo en cuenta lo anterior, y como podemos inferir de manera lógica la conformación de la propiedad horizontal también demanda el cumplimiento de una serie de requisitos legales tales como la constitución de una persona jurídica que por su naturaleza es sin ánimo de lucro toda vez que está encaminada a garantizar la convivencia y propender por el bienestar de una comunidad determinada bajo los límites de una propiedad física, sin embargo, lo que muchas personas ignoran es todo lo que dentro del ámbito jurídico implica: la creación, mantenimiento, el desarrollo de la actividad e incluso la misma disolución de una comunidad denominada copropiedad debe estar sujeto a un régimen especial consagrado mediante la ley 675 de 2001. Con el fin de entrar a analizar esta institución tal como es la Propiedad Horizontal, es imperativo analizar los elementos que la componen, es decir dos conceptos básicos que han permitido dar origen a este concepto, tales como: el concepto de propiedad en sí mismo y la función social de la propiedad. La propiedad entendida como la calidad que ostenta una persona respecto de un determinado bien y que le otorga la facultad de disponer libremente del mismo y por otro lado el concepto de función social de esta que ha sido incorporado a esta con el fin de imponer al titular del dominio obligaciones en beneficio de la sociedad; cabe aclarar, que la Corte Constitucional sostiene que el principio constitucional de la función social de la propiedad se encuentra intrínsecamente ligado al principio constitucional de la solidaridad e incluso a la función ecológica del derecho de propiedad, lo cual sostiene en la sentencia c-666 del año 2010. Gracias a la esencia social del Derecho podemos inferir sin lugar a equivocación que esta, no es más que el producto de la decantación histórica de la sociedad, es decir, el derecho evoluciona a la par de la sociedad, así por ejemplo observamos como algunas conductas reprochables o consideradas como tal hoy en día no lo eran anteriormente y viceversa; es decir que la ciencia del Derecho no es más que el fiel reflejo de la sociedad y de la época en que ésta se encuentra. Así mismo, el antropológicos, intrínsecamente que persigue o. Derecho es la suma de una serie de factores sociales, sociológicos e incluso políticos que indudablemente están ligados a la existencia y a la esencia del ser humano y por tanto lo mejor aún el deber ser del Derecho no es más que regular las 15.

(16) relaciones entre los seres humanos, estableciendo parámetros y lineamientos que permitan garantizar su máxima finalidad es decir, el bienestar general. La convivencia implica el cumplimiento de una serie de parámetros enmarcados bajo el principio de racionalidad humana, pero por sobre todas las cosas fijados por la ciencia del Derecho, tales como la tendencia innata del ser humano a relacionarse con otros individuos y con su entorno con el fin de buscar el bienestar general, garantizando una serie de condiciones que permitan a una colectividad vivir dignamente y en armonía. Así pues, es evidente e innegable el hecho que el ser humano y la sociedad en sí misma son entes cambiantes y se encuentran en una constante evolución. Por tanto, es imperativo hacer referencia a que la evolución a la que nos referimos anteriormente obedece a una serie de factores de diferente orden tales como económicos, sociológicos, antropológicos, políticos, jurídicos, entre muchos otros, lo que nos conduce a una primera y gran premisa y es que las relaciones hoy en día son estudiadas y valoradas bajo una perspectiva interdisciplinaria. Es tan complejo el estudio del desarrollo humano que no se puede dejar de lado la facultad del ser humano de adaptarse a diversas, diferentes y adversas condiciones que se pueden presentar. Así pues, el principal objetivo del DERECHO es regular las relaciones humanas, partiendo de la base que debe catalogar conductas de los individuos, que a la luz de la realidad jurídica legal sean relevantes para sí, para la colectividad en la que se desenvuelve y para el medio en el que vive. Uno se los aspectos fundamentales de la Propiedad Horizontal es la forma como coexisten dos conceptos dentro de una misma comunidad tales como los derechos de propiedad exclusivos que se tienen sobre un bien determinado considerado como unidades privadas, y el concepto de copropiedad es decir la calidad de propietario que ostentan todas las personas que conforman una comunidad respecto de ciertos bienes considerados como bienes comunes al interior de una copropiedad. Después de esta breve introducción es imperativo señalar la especial relevancia que ante todo este desarrollo investigativo y académico cobra el hecho que dentro de toda comunidad, al interior de cualquier relación humana se presentan y presentarán conflictos en diferentes ámbitos, hecho ante el cual el Derecho debe brindar a la colectividad herramientas efectivas y eficaces que permitan solucionar estos conflictos y llevarlos a buen término. Por último:. 16.

(17) Cuando escuchamos Propiedad Horizontal pensamos en edificios y en leyes. La verdad es que estas representaciones constituyen apenas una faceta de los múltiples rostros que conforman una de las más importantes experiencias contemporáneas de habitar la ciudad. Desde las últimas décadas del Siglo pasado, las ciudades colombianas comenzaron a crecer no solo hacia arriba sino hacia dentro densificando los territorios, dando un vuelco a la manera de vivir y relacionarse, diferente a la vida del barrio. Tal vez, el acontecimiento más importante de la vida “horizontal” sea una nueva dimensión de lo colectivo, en espacios más reducidos de vida privada y con gran dotación de servicios y espacios comunes. Incluido el hecho de que alguien administre todo ese microcosmos donde se generan relaciones no de vecindario, sino de soledades que se saludan en las escaleras y pasillos y donde surgen conflictos por la mascota, por el andar desparpajado e identitario de los jóvenes y ante las normatividades que regulan comportamientos que lindan entre lo privado y lo público1. La Corte Constitucional en su sentencia C153 de 2004 reitera: La Corte ha puesto de presente que en materia de propiedad horizontal se está en presencia de un régimen normativo especial cuyo objeto es regular una forma de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con miras a la obtención de un fin constitucional, a saber, garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad”2.. 1. ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C., Cartilla de Propiedad Horizontal Bogotá D.C.: Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2005. 2. CORTE CONSTITUCIONAL DE COLOMBIA. Sentencia C153 de 2004 Demanda de inconstitucionalidad contra el inciso primero del artículo 30 de la Ley 675 de 2001 “por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. M.P. Álvaro Tafur Galvis, p. 1. 17.

(18) 1. ASPECTOS PRELIMINARES. 1.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA Con ocasión del desarrollo social en sus múltiples facetas, nació la imperiosa necesidad de contar con una herramienta legal que abarcara ámbitos específicos del desarrollo del individuo frente a la Ley. Es así como observamos que el Derecho como ciencia social no es más que el reflejo de la evolución de la sociedad y la adaptación a las múltiples necesidades que surgen con el pasar de los tiempos. Dentro de la ciencia del Derecho existen instituciones que se van creando en el afán de suplir las diferentes y múltiples necesidades del ser humano de cubrir sus necesidades como individuo dentro de una colectividad. Sin embargo comúnmente dentro de su desarrollo en comunidad, el ser humano encuentra un sin número de obstáculos que obedecen a diversos factores tales como: diferencias de opinión, inclinaciones políticas e ideologías diferentes, diversidad de costumbres, raza, sexo, religiones, entre otros; lo que contribuye a que surjan controversias entre integrantes de una misma comunidad. Ahora bien, hoy en día debido a la falta de recursos de muchas personas, a la alta densidad poblacional y a la falta de tierra apta para construir, la sociedad actual se vio en la imperiosa necesidad de buscar una respuesta a estos problemas, encontrando la solución en la institución de la Propiedad Horizontal, a través de la cual se puede aprovechar de manera eficaz el espacio y brindar la posibilidad de acceder a una vivienda cada día a más personas. Sin embargo, y teniendo en cuenta la finalidad del Derecho la cual no es otra que el bienestar común y atendiendo a su carácter social como ciencia debemos preguntarnos si efectivamente las instituciones jurídico legales están a la par de la evolución y los cambios sociales que día a día se producen con el devenir de los años y que obedecen a la decantación histórica. 1.1.1 Formulación del problema. La propiedad horizontal como institución efectivamente es la respuesta a muchas de las dificultades que se evidencian en la sociedad actual, sin embargo es indispensable preguntarse si tiene la amplitud necesaria para abarcar y prever todos y cada uno de los conflictos que se puedan presentar dentro de una comunidad tan cerrada como lo es una copropiedad. Sin lugar a dudas la Propiedad Horizontal es una manifestación moderna del Derecho a través de la cual se conjugan dos acepciones del concepto de propiedad tal como es la calidad de propietario que ostenta una persona respecto de un bien específico considerado como privado, y la de comunero o condueño, toda vez que dentro de toda copropiedad existen bienes que son considerados comunes y respecto de los cuales la titularidad del derecho de dominio recae sobre todos los propietarios de bienes privados que conforman la copropiedad.. 18.

(19) Así mismo, la concentración de varios individuos dentro de un mismo espacio y su inter relación hace que sea un riesgo latente en la generación de controversias que en la mayoría de las veces tienen su origen en la convivencia. 1.2 JUSTIFICACIÓN Es innegable el hecho que no existe ninguna sociedad perfecta y es por eso que la confrontación entre individuos ha existido desde tiempos inmemorables es por esto que con el Derecho contemporáneo han surgido una serie de herramientas que permitan a los seres humanos poder zanjar sus diferencias mediante vías de carácter pacífico que garanticen la pacífica y sana convivencia. Gracias a este planteamiento es que debemos volver a la definición de Derecho como ordenamiento jurídico y como conjunto de normas que se encuentran lógicamente concatenadas y que permiten atender cualquier tipo de necesidad tanto social como individual; y es por esto que es innegable el hecho que las diferentes ramas del derecho no deben ser consideradas como entes independientes sino por el contrario son una unidad. Por lo anterior, se evidencia claramente como a través de la institución de la Propiedad Horizontal se pueden ampliar significativamente el espectro de aplicación del Derecho, abriendo la posibilidad a las diferentes ramas del Derecho de interactuar entre si y conformar un pequeño universo que nace dentro del desarrollo de la actividad diaria de un bien sometido al imperio del Régimen de Propiedad Horizontal. 1.3 OBJETIVOS 1.3.1 Objetivo general . Analizar el alcance y el espectro de aplicación que tiene la ciencia del Derecho en los diversos ámbitos que existen, no solo a nivel doctrinario o académico sino a nivel pragmático; estableciendo la vital injerencia que cobra dentro de todos los aspectos de la actividad diaria que se presentan en una colectividad denominada copropiedad; ofreciendo un sin número de herramientas que contribuyen al mejoramiento de la calidad de vida de todos y cada uno de los individuos que la conforman e interactúan dentro de esta realidad socio jurídica.. 13.2 Objetivos específicos . Establecer la importancia que encierran ciertas instituciones contemporáneas del Derecho, toda vez que puedan encerrar un sub universo dentro del mismo universo de la ciencia del Derecho y que permiten ampliar el radio de acción sino a todas a diversas ramas del Derecho.. 19.

(20) . Dar a conocer también ámbitos de aplicación que o bien son muy poco conocidos y que lo son completamente ignorados por muchas personas que sin saberlo se encuentran inmersos dentro de esta realidad llamada Propiedad Horizontal.. . Dar a conocer un pequeño fragmento de esa realidad socio jurídica que reina actualmente con el concepto de Propiedad Horizontal y la tendencia a su expansión no solo a nivel interno sino a nivel global.. . Orientar de manera un poco más práctica una investigación basada en la realidad actual ya que es lo que hoy en día demanda la sociedad, contar con herramientas jurídicas y legales actuales que permitan a todos y cada uno de los individuos hacer valer sus derechos pero de igual manera que le permitan a la colectividad hacer valer sus derechos como tal, es decir exigir a cada uno de los individuos que la conforman unos mínimos de conducta dentro de ciertos principios de respeto, tolerancia enmarcados siempre dentro de la razón humana y encaminados a un fin común, el Bienestar General.. 1.4 ESTADO DEL ARTE Para el presente trabajo se utilizará las siguientes referencias bibliográficas: . Constitución Política de Colombia.. . 2008 Legis Editores S.A. Vigésima Edición. 2008. Código Civil.. . 2008 Legis Editores S.A. Décimo Novena Edición. Código Contencioso Administrativo.. . 2008 Legis Editores S.A. Primera Edición, 2008. Código Sustantivo del Trabajo.. . 2009 Legis Editores S.A. Primera Edición. Código Penal Ley 599 de 2000. Código de Procedimiento Penal Ley 906 de 2004 – Ley 600 de 2000.. . Editor Librería Señal Editora, Medellín Colombia, Álvaro Beltrán Amortegui, Manual Práctico en Administración de La Propiedad Horizontal, Sexta Edición Febrero de 2011.. . Editorial Temis S.A., Bogotá Colombia, 2002, Montejo Camargo Javier Raúl, Del Ejercicio de la Propiedad Horizontal en Colombia Aspectos Teóricos y Prácticos.. . Legis Editores S.A., Revista Condominios, Administración y Mantenimiento de Copropiedades, Años 2009 y 2010. Bogotá Colombia. 20.

(21) . Alcaldía Mayor de Bogotá D.C., Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., Cartilla de Propiedad Horizontal, 2005.. . http://www.metrocuadrado.com/decoracion/content/gu%C3%ADa-de-propiedadhorizontal. Guía de Propiedad Horizontal.. . http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad_horizontal.. . Ley 1437 de 2011, Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.. . Ley 675 de 2001, Por la cual se expide el Régimen de Propiedad Horizontal.. . Decreto Reglamentario 1060 de 2009, Por el cual se reglamentan los artículos 19 y 32 de la Ley 675 de 2001.. . Sentencia C 265/2002 Sobre el espacio público y las copropiedades.. . Sentencia C 318/2002 Sobre el derecho a deliberar y decidir y sobre el derecho de los tenedores de inmuebles.. . Sentencia C 522/2002 Derecho a voto por persona regla democracia por coeficiente.. . Sentencia C 408/2003 Paz y Salvo en copropiedades.. . Sentencia C 474/2004 Nombramiento administrador por parte de la Asamblea de Propietarios.. 1.5 DISEÑO METODOLÓGICO Para la elaboración de este trabajo me dispongo a realizar una extensa investigación y análisis de los diferentes ámbitos en los cuales tiene injerencia la institución de la Propiedad Horizontal y el Régimen mediante el cual se rige establecido por la Ley 675 de 2001, enmarcados dentro del ámbito de la ciencia del Derecho. Cabe aclarar, que el concepto de Propiedad Horizontal encierra un sin número de factores que lo conforman bien sea de manera directa o indirecta para lo cual se debe realizar un análisis y una valoración de diferentes juicios y teorías claramente arraigadas dentro de la cultura jurídico legal.. 21.

(22) Así mismo, es imperativo llevar a cabo un estudio de las normas que complementan este régimen de Propiedad Horizontal y que permiten su desarrollo. Sin embargo, de acuerdo al título propuesto el estudio lo que persigue es ampliar el margen de apreciación de una figura jurídica perfeccionada recientemente en el año 2001, y así poder evidenciar como en Derecho todos los conceptos, normas y demás elementos que lo conforman se encuentran lógicamente concatenados con el único y primordial fin de buscar el bienestar de la sociedad. Ahora bien, utilizando las diferentes fuentes del Derecho tales como la Ley, la Doctrina y la Jurisprudencia podré analizar y comprobar, sin necesidad de emitir juicios a priori, la importancia que reviste el ordenamiento jurídico contemporáneo para la sociedad y su injerencia en todos y cada uno de los aspectos de la vida de los individuos, de la sociedad y de su entorno y de su desarrollo como comunidad.. 22.

(23) 2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. El mayor indicador o mejor aún el determinador de la realidad jurídico legal preponderante dentro de una sociedad es precisamente la forma como ésta ha venido evolucionando a través de la historia. 2.1 PROPIEDAD Del latín propietas, es el derecho de usar, gozar y disponer libremente de la cosa de uno de la manera más absoluta, sin otras restricciones que las impuestas por la Ley. Aubry y Rau definen la propiedad como “el derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida, de manera absoluta y exclusiva, a la acción y a la voluntad de una persona”. Como Regla puede fijarse que el derecho de propiedad es perpetuo, y por serlo es transmisible. Hay ciertas limitaciones, como ocurre con los derechos de propiedad literaria, que son limitados en cuenta al tiempo de su duración por la Ley. No es posible tratar sobre los orígenes y desarrollo de la propiedad, acá como de las distintas doctrinas y teorías emitidas. Hay diversas apreciaciones al respecto, desde la conocida de Prodhon hasta aquellas más reales que no conciben este derecho sino con un límite, que es el mismo del fin que se pretende. Ahora bien, como hecho, la propiedad individual está reconocida en todas las legislaciones, diferenciándose éstas en cuanto a las limitaciones que se establecen teniendo en cuenta el fin social. Aun cuando se ha dicho que el derecho de propiedad da, no sólo el uso, sino hasta el abuso de la cosa de uno, cabe consignar sobre este extremo que dicho abuso no puede llegar más allá de los ciertos límites; ya que, donde comienza el abuso, el derecho termina, y que ningún derecho puede tener la facultad de consagrar el abuso como sistema; pues, si tal cosa ocurriera, dejaría de ser tal3.. Al hacer referencia al concepto de propiedad es imperativo hacer igualmente al derecho de propiedad, que es la facultad libre y exclusiva que ostenta una persona respecto de un bien determinado y que le otorga la posibilidad de disponer de manera libre del mismo siempre que esta discrecionalidad no contraríe o entre en pugna con los derechos de cualquier otro ser humano. Así pues, es importante hacer especial hincapié en un principio básico de Derecho y este no es más sino que el derecho de cualquier ser humano llegan hasta donde empiezan los de los demás. Es importante señalar que el concepto de propiedad siempre ha prevalecido dentro de la sociedad bajo diferentes matices o manifestaciones, así pues, a pesar de su prolongada existencia y por hacer parte integrante de la ciencia del Derecho y siendo fiel al principio que la ciencia del Derecho es una ciencia que se encuentra 3. . CABANELLAS. Guillermo. Diccionario de derecho usual, Argentina: Atalaya, 1946. p.308. 23.

(24) en constante evolución y esta evolución se encuentra intrínsecamente ligada a los cambios que sufre la sociedad con el devenir del tiempo. La propiedad privada es el núcleo esencial del derecho civil y el ordenamiento jurídico en general. Durante los siglos pasados se la consideró como una institución necesaria, sin la cual era imposible la convivencia de los hombres de un pueblo. Los filósofos y juristas afirmaron que la propiedad privada tenía su fundamento en la misma naturaleza humana, pues todo hombre tiene la tendencia natural a poseer cosas para sí, con exclusión de los demás. Desde luego, el ser humano tiene el instinto de conservación, y para poder subsistir necesita cosas para satisfacer sus necesidades de orden material y de orden intelectual. Pero una cosa es el instinto de poseer la cosas necesarias para vivir y otra, totalmente diferente, es la posesión ilimitada de bienes, que no se emplean para satisfacer las necesidades primarias, sino como instrumento de explotación de los demás miembros del grupo social que carecen de todo bien. Una cosa en la propiedad fundada en el trabajo humano y cuya finalidad es suministrar los medios de vida del trabajador, y otra muy distinta es la propiedad fundada en la explotación del trabajo ajeno. 2.1.1 Noción de propiedad. Con el fin de poder abordar este tema es indispensable plantear la siguiente interrogante y esta es: ¿El derecho siempre ha existido? La respuesta a esta interrogante podría plantearse de manera afirmativa, pues si partimos de la premisa que siempre en el mundo han existido sociedades, aglomeraciones, comunidades o grupos de seres humanos; lógica e inequívocamente podemos inferir que en cualquiera de estos grupos como quiera que se llamen y en cualquiera de las diferentes épocas de la humanidad en que hayan existido, siempre han requerido de lineamientos o parámetros que permitan fijar un ordenamiento que determine patrones de comportamiento socialmente aceptados y a su vez los que han sido considerados como reprochables a los ojos de la colectividad. Así mismo, tal como la sociedad la ciencia del derecho es eminentemente cambiante, es decir que se encuentra en constante evolución y ésta se encuentra intrínsecamente ligada a los cambios que va sufriendo cada colectividad llamada sociedad. Ahora bien, estos cambios obedecen a diferentes factores que influyen directamente en el comportamiento del ser humano tales como factores de orden histórico, geográfico, político, económico, sociológico, y religioso entre muchos otros. Así pues, a continuación haré un breve recuento del concepto de propiedad y sus atributos; Apartándonos un poco de las creencias de orden religioso y tomando la Sagrada Biblia como un referente de carácter histórico, la primera manifestación de este concepto de propiedad lo podemos encontrar en GÉNESIS I-28,30, en donde Dios al ordenar al hombre multiplicarse para llenar la tierra, pone a su servicio los seres. 24.

(25) del resto de la creación, tales como peces y aves, sin determinar a quién pertenecen4. Con el fin de abordar este punto del presente trabajo se cita algunos apartes de la obra del Doctor Arturo Valencia Zea: LA PROPIEDAD COLECTIVA DE LAS SOCIEDADES PREHISTÓRICAS: I. El salvajismo constituye la primera época de la prehistoria, y se caracteriza por dos notas: la defensa que tuvo que efectuar el hombre frente a una naturaleza de lo hostil, y substituir, esto es, conservarse como especie. Los hombres de aquel entonces carecían de una alta capacidad reflexiva y de los instrumentos de defensa y de producción de bienes de que dispone el hombre actual. Cabe aclarar, que en la primera etapa del salvajismo no existió ningún tipo de propiedad. Sólo en una etapa superior del salvajismo, cuando la naturaleza fue plenamente dominada y se habían inventado más eficaces medios de producción, aparecieron las primeras instituciones. En primer lugar, los hombres se organizaron en linajes y estirpes (clanes) y en tribus, o sean pequeñas sociedades cuyo vínculo principal de cohesión era el parentesco; en segundo término, surgió la propiedad colectiva o socialista. Las primeras acumulaciones de bienes se hacían para el clan o estirpe y para la tribu. No de otra manera podía ser, pues entre los primitivos existió una intensa solidaridad de todos los miembros de cada grupo social; todos se consideraban entre sí hermanos; no existían pobres ni ricos y todos tenían obligación de trabajar. II. En la época de la barbarie a causa de diversos descubrimientos y adelantos en materia productiva, en alfarería, domesticación de animales; se permite a las tribus acumular grandes riquezas con la obligación para cada individuo de trabajar en pro del bienestar de su colectividad pero al mismo tiempo otorgándole la facultad de tener una participación en las riquezas colectivas. Durante la etapa superior de la barbarie y gracias a adelantos tan importantes como en el manejo de los metales, se dio paso a un gran adelanto en materia de infraestructura representada en la construcción de puentes y aldeas, pero sin dejar de lado la concepción de la propiedad de carácter colectivo; sin embargo se presentan las primeras señales del concepto de propiedad privada respecto de algunos bienes muebles y ciertos objetos personales utilizados para adornar 5.. Posteriormente el concepto de propiedad privada surge hacia el año 4000 a. de C. en la que fue considerada como una de las primeras ciudades – estado y es Erech y posteriormente con la ciudad sumeria de Ur. En esta etapa los primeros vestigios encontrados sobre el concepto de propiedad privada son antiguos documentos hallados de la antigua Mesopotamia que evidencian las cuentas llevadas por los sacerdotes con ocasión de los ingresos percibidos por parte de los templos. En 4. ROA MONTES, Raúl Renné. Hacia un régimen de propiedad horizontal en Colombia. Trabajo de Grado para optar por el titulo de Abogado. Pontificia Universidad Javeriana. Santafé de Bogota. 1996. 149 p. 5. VALENCIA ZEA, Arturo. Derecho civil. derechos reales. Tomo II. 3ª ed. Bogotá: Temis, 1967. p. 214. 25.

(26) consecuencia, los primeros grandes propietarios fueron evidentemente los sacerdotes, seguidos por los funcionarios públicos y a su vez por los comerciantes. Desafortunadamente el surgimiento de la propiedad privada trajo consigo una evidente y marcada división social entre las personas que poseían riquezas tales como los sacerdotes, comerciantes y funcionarios públicos, con las personas que carecían de recurso alguno, tal como los campesinos, artesanos y esclavos. Más adelante, hacia el año 1800 a. de C. gracias al rey Hammurabi y a la expedición de su código se plasmó al fin la primera norma que garantizará la propiedad de la tierra, así como los contratos de arriendo, de préstamo de dinero y de venta de fuerza laboral, permitiendo también y reglamentando la esclavitud. Dentro de la civilización egipcia y con la primera dinastía de Menes hacia el año 3315 a. de C. la propiedad privada surge con ocasión de la gran acumulación de riquezas que hace el monarca y quien a su vez la comparte con unos pocos tales como sus sacerdotes, funcionarios públicos y jefes militares; con lo cual no se logra otra cosa más que acentuar la diferencia ya marcada de por sí entre dos clases sociales, a saber, aquellos pocos que ostentaban cierta posición y riquezas y por otro lado todas aquellas personas desposeídas como esclavos, artesanos y campesinos. Entre el año 2000 y el 1000 a. de C. en la antigua Grecia se vivía bajo la concepción que todos los miembros del clan o genos eran hermanos y por tanto debían compartir la riqueza, es decir que no se tenía la noción de propiedad privada sino que por el contrario se retornó al concepto de propiedad colectiva que jugaba en favor de la colectividad. Posteriormente, al unirse los pueblos dieron lugar a diversas ciudades estado de la antigua Grecia tales como: Esparta, Atenas, Siracusa, Argos y Tebas entre otras, dentro de las cuales y debido a que confluyeron diversidad de personas provenientes de diferentes linajes o clanes se intensificó la diferenciación de clases sociales dando lugar al surgimiento de una clase noble que pertenecían a los linajes o genos y quienes adquirieron el lugar de nobles dentro de la sociedad y por tanto gozaban de derechos civiles y políticos y por otro lado todas aquellas personas que no pertenecían a ninguna tribu como por ejemplo los extranjeros quienes no tenían ningún tipo de derecho e incluso debían alquilarse con el fin de poder percibir algún tipo de ganancia para poder subsistir. Por último, con el fin concluir este breve esbozo de carácter histórico hay que mencionar una de la más importante civilización en cuanta a la influencia jurídico legal contemporánea se refiere y es la antigua Roma hacia el siglo X a. de C. ubicada en la península italiana y quien sin lugar a duda fue en propiedad la primera gran ciudad – estado en donde se destaca también notablemente la forma como se diferenciaban las clases sociales brindando a la clase más favorecida la posibilidad de acumular riquezas llamados patricios y en contrapeso se encontraban los plebeyos, es decir la clase menos favorecida compuesta por. 26.

(27) personas dedicadas a trabajar la tierra, artesanos y los mismos esclavos aunque estos en realidad se consideraban dentro de un rango mucho más bajo. Con lo anterior, es importante señalar que de una forma u otra la propiedad jugado siempre un papel preponderante dentro de la sociedad y en cualquiera las etapas de la historia que se analicen. Así pues, y desafortunadamente observa como la acumulación de riquezas otorga a un individuo un lugar dentro la sociedad.. ha de se de. Entrando en materia, y en cuanto a Propiedad Horizontal se refiere, es de anotar que dentro de desarrollo histórico de la sociedad, el ser humano siempre se ha caracterizado por ser un eminentemente social, facultad que se encuentra intrínsecamente ligada a la esencia del ser en sí mismo, y que le permite interactuar y convivir con otros seres humanos dentro de una colectividad. Ahora bien, si bien es cierto, la propiedad horizontal como institución adquiere más fuerza a mediados del siglo XIX, existen antecedentes históricos más remotos que nos remiten a civilizaciones antiguas tales como Roma, Grecia y Egipto, dentro de las cuales se tiene conocimiento de construcciones como casas divididas por pisos. En esta etapa dentro del Derecho Babilónico y dentro de los fragmentos del Digesto de Papiano se puede evidenciar el concepto de propiedad sobre bienes comunes, y el cual es uno de los principios rectores dentro de la propiedad horizontal. Se dice que la propiedad horizontal tuvo su origen en la antigua Roma fruto de la autorización otorgada a los plebeyos a través de la Ley Sicilia del año 928 de la fundación de Roma, cuando se les otorgó licencia con el fin de unirse a varias familias para construir sus viviendas en el Monte Aventino, y posteriormente dividirlas en pisos para su cohabitación. A la luz del concepto de dominio la propiedad horizontal se puede dividir en tres periodos específicos a saber: el primero, una concepción meramente religiosa que otorgaba la facultad al propietario de disponer libremente de su bien fijando como límites hasta arriba en el cielo por arriba y hasta el infierno por debajo. Posteriormente se establecieron ciertas limitaciones a la propiedad de este tipo de bienes con el nacimiento de la división de casas en pisos o planos. Y por último, se adentró un poco más en el concepto de propiedad horizontal con una división más definida respecto de las unidades privadas y la combinación del concepto de propietario de bienes privados y de bienes de carácter común. En la Edad Media, época que se distinguió por la presencia de una minoría privilegiada compuesta por los señores feudales, dueños absolutos de la riqueza, y por grandes masas de población empobrecidas por el despótico comportamiento de los terratenientes, comenzó a gestarse el sistema de propiedad dividida, debido al surgimiento de recintos amurallados que hicieron difícil la posibilidad de adquirir propiedades independientes, así, el incremento demográfico y la existencia de 27.

(28) murallas y fosos que rodeaban las ciudades disminuyeron la disponibilidad de tierras susceptibles de ser urbanizadas, y de ello provino la necesidad de construir casas de varios pisos que dieran acceso a varias familias. Vemos como la mayoría de ciudades francesas las fueron ocupando por edificios divididos por pisos 6. Hacia el año 1672 en París se profirió la primera sentencia conocida en materia de propiedad horizontal y la cual establecía parámetros para la coexistencia de propietarios de un mismo edificio tales como: la posibilidad de disponer libremente y hacer lo que le plazca con su porción siempre que estos actos no afecten la comodidad del otro propietario así como tampoco afecten la estabilidad del edificio. Con el código de Napoleón de 1804, se incorporaron unos conceptos que hoy en día son la base de varios conceptos básicos de la propiedad horizontal, tales como: se aceptó la posibilidad de la concurrencia de varios propietarios dentro de un mismo edificio incorporando el concepto de propiedad de las áreas comunes en proporción al valor del piso que le pertenece a cada uno de los propietarios. Ahora bien, respecto a la manera de llevar a cabo las reparaciones y si en los títulos de propiedad no se contemplaba esta situación se aplicarían las siguientes reglas: las paredes maestras y el tejado están a cargo de todos los propietarios, en proporción al piso que les pertenece. Respecto a las escaleras cada propietario estará a cargo de la construcción de la misma hasta el punto que lo conduzca a su entrada y desde el final de la escalera inmediatamente anterior; es decir, el propietario del primer piso debía construir la escalera desde la entrada del edificio hasta la entrada de su apartamento; el propietario del segundo piso debía construir la escalera desde el primer piso hasta la entrada de su piso y así sucesivamente. La primera Ley que reguló la propiedad horizontal fue expedida en Bélgica en el año 1924 y tratándose de américa el primer país en regular esta materia fue Brasil con una ley especial expedida el 25 de junio de 1928. Posteriormente, dentro de los antecedentes legales conocidos en Cuba se emitió el Decreto Presidencial No. 2890 de agosto de 1950 que reglamento la propiedad de bienes divididos en apartamentos o pisos y que pertenecieran a más de un titular. 2.2 PROPIEDAD HORIZONTAL 2.2.1 Concepto de propiedad horizontal. La propiedad entendida como la calidad que ostenta una persona respecto de un determinado bien frente a los demás individuos de la especie humana, no es más que la facultad de disponer libremente del mismo, es decir, el derecho de usar y gozar de manera libre y absoluta de un bien.. 6. MONTEJO CAMARGO, Javier Raúl. Del ejercicio de la propiedad horizontal en Colombia. aspectos teóricos y prácticos. Bogotá D.C.: Temis, 2002.. 28.

(29) De acuerdo con el artículo 669 del Código Civil “El dominio es el derecho real en una cosa corporal, para gozar y disponer de ella, no siendo contra ley o contra derecho ajeno”7. En relación con la propiedad horizontal revisten especial importancia diferentes conceptos tales como: comunidad, sociedad y servidumbre. Teniendo en cuenta lo anterior, existen diferentes vertientes que contemplan estos conceptos como la base de la propiedad horizontal contemporánea y por tanto se realizará un recuento de cada uno de estos conceptos y teorías: La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común. En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes. Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común. Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta. La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad 8. 7. CODIGO CIVIL. COLOMBIANO. Ley 57 de 1887 (abril 15) (24ªed.). Bogotá D.C., Legis Colección Códigos Básicos. 2010. p. 211. 8. WIKIPEDIA. ENCICLOPEDIA LIBRE. Propiedad horizontal.. (Consultado el 17 de septiembre de 2014). Disponible en Internet: <http://es.wikipedia.org/wiki/Propiedad_horizontal>. 29.

(30) 2.2.2 Teoría de la comunidad. De acuerdo con esta teoría, hay quienes sostienen que teniendo en cuenta las características y el carácter de propietarios que ostentan todos los individuos que componen una copropiedad respecto de los bienes comunes, pues todos tienen entran a tener derechos y obligaciones respecto de estos bienes; una copropiedad no sería más que una comunidad, entendida bajo la perspectiva de la coexistencia de múltiples derechos provenientes de diferentes individuos y que a su vez recaen sobre un mismo bien que es considerado como un todo. Sin embargo, hay que aclarar que esta no es la teoría más acertada toda vez que no se tienen en consideración la calidad de propietarios que ostentan las personas respecto de su unidad privada y que no comparten con los demás integrantes de la copropiedad, lo que les permite disponer libremente de su inmueble. En consecuencia, esta teoría sería aceptada únicamente para explicar la naturaleza del derecho de los propietarios sobre los bienes comunes más no respecto de los bienes de carácter privado. 2.2.3 Teoría de la sociedad. De acuerdo con esta teoría, la propiedad horizontal implica la constitución de una sociedad de carácter civil constituida de manera libre por parte de los copropietarios los cuales persiguen un fin común. Según esta teoría el capital se encuentra representado en el mismo inmueble y a pro rata es decir teniendo en cuenta el coeficiente de copropiedad con que cuente cada uno de los propietarios de los bienes privados. Sin embargo, si bien es cierto la propiedad horizontal da lugar a la creación de una persona jurídica, esta es sin ánimo de lucro por lo cual no se cumple con uno de los requisitos establecidos para la existencia de una sociedad a la luz de la vida jurídica tal como lo es que se persiga un beneficio económico, así como tampoco estamos en presencia del animus societatis, es decir de la intención de asociarse, pues no basta el que los copropietarios persigan un fin común. Por último, el socio al entrar a hacer parte de una sociedad percibe ganancias respecto y recibe una parte tanto de los bienes muebles como de los bienes inmuebles, lo cual no sucede dentro de una copropiedad pues primero su naturaleza es sin ánimo de lucro y no percibe ganancias y segundo el copropietario es propietario de un porcentaje de las zonas comunes que conforman la construcción y que por definición es indivisible. 2.2.4 Teoría de la servidumbre. Dentro de esta teoría se concibe la propiedad horizontal bajo el concepto de servidumbre, es decir, que toda copropiedad está compuesta por bienes privados los cuales interactúan a través de servidumbres entre sí; claro está, el planteamiento de servidumbre se aplica solo para las zonas comunes tales como escaleras, ascensor, patios, terrazas, cubiertas, entre otros. Sin embargo, esta teoría tampoco ha sido aceptada pues doctrinantes sostienen que dentro de una construcción dividida por pisos o departamentos no puede existir ningún tipo de servidumbre ya que todos los propietarios de las unidades privadas que la componen son a su vez en conjunto los dueños de las zonas comunes de la copropiedad y la servidumbre implica que deben existir dos predios de diferente dueño.. 30.

(31) En Colombia, la Ley 675 20019 dedica los primeros títulos a la propiedad horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente. 2.3 CONCEPTOS BÁSICOS DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CONTEMPLADOS EN LA LEY 675 DE 2001 Con el fin ampliar y facilitar el desarrollo del presente trabajo, me remitiré a la fuente primaria actual que no es más sino la Ley 675 de 2001 por medio de la cual se establece el Régimen de Propiedad Horizontal vigente en nuestro país y la cual mediante su artículo tercero consagra la definición de los diferentes conceptos básicos que tienen injerencia directa dentro de la institución de la Propiedad Horizontal: ARTÍCULO 3º. Definiciones. Reglamentado por el Decreto Nacional 1060 de 2009. Para los efectos de la presente ley se establecen las siguientes definiciones: Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. "Reglamento de Propiedad Horizontal. Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia10. 2.3.1 Edificio. Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. 2.3.2 Conjunto. Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. 2.3.3 Edificio o conjunto de uso residencial. Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.. 9. CONGRESO DE COLOMBIA. Ley 675 (3, agosto, 2001). Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. Bogotá: Diario Oficial Nº 44509, 2001 10. Ibíd., p. 1. 31.

(32) 2.3.4 Edificio o conjunto de uso comercial. Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente. 2.3.5 Edificio o conjunto de uso mixto. Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente. 2.3.6 Bienes privados o de dominio particular. Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. 2.3.7 Bienes comunes. Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. 2.3.8 Bienes comunes esenciales. Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. 2.3.9 Expensas comunes necesarias. Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca. Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.. 32.

(33) 2.3.10 Coeficientes de copropiedad. Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002. 2.3.11 Módulos de contribución. Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto. 2.3.12 Propietario inicial. Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal. 2.3.13 Área privada construida. Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. 2.3.14 Área privada libre. Extensión superficiaria privada semi descubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales”. Respecto a este punto, a continuación se realizará algunas anotaciones sobre los conceptos que revisten mayor importancia no solo teórica sino pragmática para el desarrollo del este trabajo de investigación: 2.3.15 Régimen de propiedad horizontal. Conjunto de normas que establece y regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Ley 675 de 2001. 2.3.16 Reglamento de propiedad horizontal. El reglamento de copropiedad es la herramienta esencial de todo inmueble sometido a propiedad horizontal, ya que regula el ejercicio y desarrollo de los derechos y obligaciones de sus copropietarios. Su contenido depende de la complejidad del edifico o conjunto, del destino de sus actividades privadas y de la variedad de los bienes comunes existentes en él. De lo detallado, concreto y complejo de su redacción depende, en gran parte, impedir conflictos o solucionarlos en debida forma, de modo que sea posible evitar el deterioro de las relaciones de vecindad entre los copropietarios. El reglamento es por regla general un contrato de adhesión, pues sus cláusulas no son discutidas ni hay acuerdo previo respecto de ellas cuando son insertadas por el propietario inicial y, una vez cumplidos los requisitos legales, son presentadas a los futuros adquirientes, quienes solo pueden optar por comprar – si están de 33.

(34) acuerdo con el reglamento -, o abstenerse de hacerlo, es además solemne, ya que requiere ser elevado a escritura pública y registrado en la oficina de registro de instrumentos públicos del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble 11. 2.3.17 Edificio. “Del latín aedificĭum, un edificio es una construcción fija que se utiliza como vivienda humana o que permite la realización de distintas actividades. El origen etimológico del término está relacionado con “hacer fuego”, ya que las primeras construcciones humanas tenían como objetivo la protección del fuego (para evitar que éste sea apagado por el viento o la lluvia)12. 2.3.18 Bienes privados y bienes comunes La propiedad Horizontal contempla dos clases de derechos radicados en cabeza de los titulares de dominio de unidades que estructuran un inmueble sometido a propiedad horizontal: un derecho de propiedad exclusivo sobre su piso, departamento, oficina, local, garaje, etc., y un derecho de copropiedad respecto a los bienes comunes que hacen posible la seguridad, existencia y conservación del edificio o que permiten a sus habitantes el uso y goce de cada unidad independiente. Los derechos exclusivos recaen sobre la porción de espacio delimitada por las paredes, el suelo y el techo, y sobre los bienes comprendidos dentro de tales límites, a reserva de que sean útiles exclusivamente para el respectivo propietario. Con este criterio, podemos enumerar las puertas y ventanas internas, las alacenas, decorados y adornos interiores, tales como enmaderamientos de ensambladura que cubren las paredes, los tabiques divisorios entre varias habitaciones, etc. En cuanto a las paredes, piso, techo, es decir, los límites materiales de cada piso o departamento, es evidente que dichos bienes no están comprendidos en el régimen de propiedad exclusiva, ya que pertenecen a la copropiedad, pues son estos elementos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del edificio13.. Ahora, sobre los bienes comunes podemos observar suponen el cumplimiento de unos requisitos tales como la indivisibilidad e inalienabilidad que revisten respecto de la calidad de propietarios que ostentan los copropietarios de unidades privadas de forma proindiviso. Estos bienes deben expresamente estar identificados dentro del reglamento de propiedad horizontal con que debe contar cada copropiedad; sin embargo existen varias clases de bienes comunes a saber: esenciales y no esenciales; los bienes esenciales con todos aquellos que son indispensables para la existencia, funcionamiento, seguridad y conservación de la copropiedad tales como: el 11. MONTEJO CAMARGO, Op. cit.. 12. EDUKAVITAL.COM. Definición de Edificio. (Consultado el 22 de Agosto de 2014). Disponible en Internet: <http://edukavital.blogspot.com/2013/04/edificio.html p. 1 13. MONTEJO CAMARGO, Op. cit., p. 34. 34.

(35) terreno, los cimientos, los muros estructurales, la techumbre, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, gas, agua potable, puertas de entrada, puntos fijos, alcantarillado, fachadas, escaleras, entre otros; y los no esenciales son todos a aquellos que nos son indispensables para la existencia de la copropiedad pero que de igual manera la titularidad del derecho de dominio recae sobre todos y cada uno de los copropietarios de acuerdo con el porcentaje de representación o coeficiente porcentual que posean y el cual es determinado por el área de su unidad privada, estos bienes comunes no esenciales, son a su vez todos aquellos que están encaminados a prestar servicios adicionales a la comunidad y que se ven representados en comodidad o valores agregados que usualmente los propietarios iniciales, es decir, los constructores adicionan a la construcción con el fin de hacer más atractivo el proyecto para los compradores potenciales y son ejemplos de este tipo de bienes: las piscinas, los gimnasio, salones sociales, canchas de tenis, campos de golf, entre muchos otros14. Teniendo en cuenta lo anterior, y con el fin de ampliar y clarificar aún más el concepto de bienes comunes y privados al interior de una copropiedad, y con ocasión de la investigación llevada a cabo, a continuación se plasmará una serie de imágenes que permiten esclarecer de forma fácil estos conceptos; estas imágenes, son memorias:. 14. UNILONJAS, SAFE PEOPLE Y LA FUNDACIÓN POR UNA COLOMBIA BIEN ASEGURADA. Seminario de propiedad horizontal. CD. 2009. 35.

(36) Figura 1. Bienes comunes. BIENES COMUNES ASENSOR. 1. 2. 3. 4. ESCALERA. Figura 2. Fachadas FACHADAS. FACHADAS. Figura 3. Cubierta CUBIERTAS. 36.

(37) Figura 4. Interior del edificio AL INTERIOR DEL EDIFICIO. Figura 5. Pisos, entrepisos y techos TODOS LOS PISOS, ENTREPISOS Y TECHOS. Figura 6. Interior de cada apartamento AL INTERIOR DE CADA APARTAMENTO ASCENSOR. apartamentos. apartamentos. ESCALERAS. 37.

(38) Figura 7. Pasillos, ascensores, hall, corredores y escaleras de uso comunal. LOS PASILLOS, ASENSORES, HALLS, CORREDORES Y ESCALERAS DE USO COMUNAL. Figura 8. Área común área privada SE CALCULA QUE EN LAS COPROPIEDADES EL 70% DE LA CONSTRUCCION ES AREA COMUN Y TAN SOLO EL 30% ES AREA PRIVADA.. Figura 9. Composición COMPOSICION. 1. COMPOSICION. 2. APARTAMENTOS. 1. 2. 3. 4. APARTAMENTOS. 3. 4. BIENES PRIVADOS. 38. BIENES COMUNES. BIENES PRIVADOS.