Desempeño del mercado continúará sin brillo en 2010 a pesar del menor riesgo crediticio de los deudores 2010

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Contactos analíticos de RMBS en México:

María del Sol González de Cosío, México, (52) 55-5081-4420; [email protected] María Tapia, México (52) 55-5081-4415, [email protected]

Contacto analítico Financiamiento Estructurado para América Latina:

Juan Pablo De Mollein, New York, (1) 212-438-2536; [email protected]

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Desempeño del mercado continúará sin brillo en 2010 a pesar del menor riesgo

crediticio de los deudores

A pesar de la disminución del riesgo crediticio de los deudores, Standard & Poor’s Ratings Services espera que el desempeño general del mercado mexicano de emisiones respaldadas con hipotecas residenciales (RMBS, por sus siglas en inglés) continúe débil en lo que resta de 2010, como resultado de un nivel más alto de cartera vencida, un mayor número de adjudicaciones y de factores macroeconómicos que han reducido el poder adquisitivo de los deudores y aumentado sus índices de deuda sobre ingresos. Durante el primer semestre de 2010, la cartera vencida del mercado agregado de RMBS creció a 6.7% al 30 de junio de 2010 desde 5.9% a fi n de 2009. Además, el inventario total de hipotecas adjudicadas sigue en aumento y los administradores de activos no están liquidando las propiedades a la velocidad necesaria para detener las pérdidas. Como consecuencia, esperamos que la cartera vencida de RMBS siga aumentando hacia fi nales de este año.

Sin embargo, esperamos que el desempeño de los RMBS mexicanos mejore en 2011, cuando se empiecen a ver los resultados de la primera ronda de los programas de reestructuras a los créditos que las instituciones fi nancieras mexicanas establecieron en 2009 (los créditos reestructurados pueden considerarse vigentes después de 12 pagos mensuales consecutivos), y, en nuestra opinión, también debido a la recuperación esperada en las condiciones macroeconómicas de México (con base en las expectativas generales de un crecimiento de aproximadamente 5%del PIB). Para más información sobre los programas de modifi cación de créditos, vea el artículo “Análisis de Escenarios: Standard & Poor’s examina el efecto de las modifi caciones a créditos sobre las califi caciones de RMBS mexicanos”, publicado el 28 de abril de 2009 y disponible en www.standardandpoors.com.mx).

Como anticipamos en la publicación anterior de nuestro reporte del índice de RMBS Mexicanos en julio de 2010, bajamos las califi caciones de 34 series RMBS de cinco instituciones debido al deterioro de la protección crediticia de las series (vea “Una economía con fundamentales débiles ensombrece la recuperación del sector vivienda”, publicado el 22 de diciembre de 2009 y disponible en www.standardandpoors.com.mx). La mayoría de las carteras a las que bajamos la califi cación tienen características comunes –como hipotecas denominadas en Unidades de Inversión (UDIs), una alta concentración de créditos en los estados del norte del país, y una alta concentración de créditos a deudores que pertenecen a la economía informal– que históricamente han mostrado una mayor probabilidad de incumplimiento. Además, las carteras a las que bajamos la califi cación incluyen transacciones con administradores cuya capacidad de cobranza se ha debilitado dada su condición fi nanciera más frágil, lo que, a su vez, se ha traducido en tasas de morosidad más altas.

Standard & Poor’s monitorea estrechamente todas las transacciones de RMBS mexicanos y continuaremos evaluando el impacto que tiene el entorno económico sobre las carteras subyacentes para determinar si la protección crediticia actual de cada serie es sufi ciente para soportar los niveles crecientes de cartera vencida y morosidad.

Perspectivas para el mercado mexicano de RMBS

Esperamos que continuen aumentando la morosidad y cartera vencida de los RMBS mexicanos durante lo que resta de 2010, aunque a un menor ritmo que el observado en el primer semestre de 2010 y en 2009.

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Información destacada sobre el Índice

En los primeros seis meses de 2010, observamos las siguientes tendencias en los créditos hipotecarios:

La cartera vencida agregada del Índice de RMBS mexicanos de Standard & Poor’s aumentó a un nivel récord de 6.75% al 30 de junio de 2010, frente a 5.90% al cierre de 2009,

Los acreditados cuyos ingresos se generan en la economía informal presentan niveles más altos de incumplimiento en comparación con los que participan en la economía formal,

Los créditos originados en los estados del norte del país mostraron niveles más altos de cartera vencida y morosidad en comparación con otras regiones del país debido a que sus economías locales están más vinculadas con la economía de Estados Unidos. Numerosas ciudades fronterizas del norte del país presentaron una desaceleración industrial y abandono de las propiedades,

Las tasas de prepago comenzaron a recuperarse, pero se mantuvieron más bajas para los bancos que para las instituciones fi nancieras no bancarias (IFNBs),

En una escala de tiempo relativa, que se refi ere a y controla los efectos de la madurez de los créditos al comparar los nive-les actuanive-les de cartera vencida con los de carteras más maduras tras el mismo plazo de tiempo después de su originación, la cartera vencida de las IFNBs después de tres años de su emisión creció a 15.78% desde 9.48% observado en el reporte anterior de Índice de RMBS mexicanos. La cartera vencida del Infonavit tres años después de su emisión se incrementó a 4.65% en comparación con 4.38% del reporte anterior. Esperamos que para ambos tipos de emisores, la cartera vencida se estabilice de cuatro a seis años después de su emisión,

Los bancos y el Infonavit mostraron los niveles más bajos de cartera vencida en toda la industria, mientras que las emisiones de Hipotecaria Crédito y Casa, S.A. de C.V. S.F.O.L. (Hipotecaria Crédito y Casa), GMAC Financiera S.A. de C.V. S.F.O.L. (GMAC Financiera), y recientemente Hipotecaria Su Casita S.A de C.V. (Hipotecaria Su Casita), Metrofi nanciera S.A. de C.V. SOFOM. E.N.R. (Metrofi nanciera), e Hipotecaria Total - BONHITOS (HITO) e HITO, han mostrado niveles de incum-plimiento más altos que el promedio,

Los niveles de cartera vencida del Infonavit siguen siendo los más estables, con una fl uctuación de alrededor de 2%-3%, en una escala de tiempo absoluta (en un año calendario en comparación con una escala de tiempo relativa), debido a su continua emisión de RMBS en 2009 y 2010, lo que ha dado como resultado un índice de cartera vencida más bajo. Por otro lado, las extensiones de pagos del Infonavit se han mantenido altas, en un promedio de aproximadamente 6%, desde enero de 2009 (para más información, vea la sección “Infonavit: Las extensiones continúan en niveles máximos”), y Los créditos del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores (Fovissste) han

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Breve reseña del índice

El Índice de RMBS Mexicanos se basa en la información de desempeño del mercado de vivienda de enero de 2003 a junio de 2010. Incluye información de 14 instituciones crediticias: Banco Mercantil del Norte, S.A. (Banorte), BBVA Bancomer S.A. (BBVA Bancomer), Fincasa Hipotecaria S.A. de C.V. (Fincasa Hipotecaria), Fovissste, GMAC Financiera, S.A. de C.V. S.F.O.L. (GMAC Financiera), Hipotecaria Crédito y Casa, S.A. de C.V. S.F.O.L. (Hipotecaria Crédito y Casa o CREYC), Hipotecaria su Casita S.A de C.V. (Hipotecaria Su Casita), Hipotecaria Total – BONHITOS (HITO), HSBC México, S.A. (HSBC México), Infonavit, ING Hipotecaria S.A. de C.V. S.F.O.L. (ING Hipotecaria), Metrofi nanciera S.A. de C.V. SOFOM. E.N.R. (Metrofi nanciera), Patrimonio, S.A. de C.V. S.F.O.L. (Patrimonio), y Scotiabank Inverlat, S.A. (Scotiabank Inverlat)

El índice está conformado por 78 transacciones, de las cuales 36 corresponden a IFNBs, 22 al Infonavit, cinco a Fovissste, cinco a Hito y 10 a bancos comerciales (vea la Tabla 1 para el estatus de las carteras bursatilizadas agregadas por originador de RMBS en México al 30 de junio de 2010, y la tabla del Apéndice para obtener una lista completa de las transacciones). Para información adicional sobre nuestra metodología de construcción del Índice de RMBS Mexicanos, vea “Descripción del índice de RMBS mexicanos de Standard & Poor’s”, publicado el 11 de octubre de 2007 y disponible en www.standardandpoors.com.mx. La Tabla 1 muestra el estatus de las carteras bursatilizadas agregadas para cada originador de hipotecas en México.

Tabla 1 – Cartera agregada de bursatilización de RMBS mexicanos (al 30 de junio de 2010)

Hasta Junio 30, 2010

Originador Saldo vigente (MXN) Morosidad 31-60 días (%) Morosidad 61-90 días (%) Morosidad 90-más días (%) TCP*

Índice 139,157,446,765.96 3.34 1.72 6.41 7.16 Banorte 1,088,255,300.15 6.16 2.21 10.35 12.98 BBVA Bancomer 18,793,591,522.33 0.57 0.08 0.80 5.87 CREYC 4,125,058,694.37 5.76 5.23 28.05 4.25 Fincasa 398,198,515.85 8.49 5.08 14.36 3.60 Fovissste 22,683,493,361.00 4.54 1.43 1.66 0.24 GMAC 5,242,619,552.67 6.95 5.33 28.19 5.39 HITO 8,293,313,925.91 0.71 0.25 1.43 5.01 HSBC 5,614,239,778.01 3.37 1.34 7.82 8.96 ING 563,748,934.12 6.86 3.51 8.99 7.20 Metrofi nanciera 3,853,283,276.54 9.63 5.60 18.75 5.44 Patrimonio 2,238,753,451.83 7.96 4.75 12.05 6.05 Scotiabank Inverlat 1,997,533,511.85 2.63 1.70 5.47 6.81 Su Casita 14,658,091,380.17 7.39 5.16 16.01 11.13 Infonavit* 49,828,438,465.89 1.63 0.57 2.91 N.D.

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Las tasas de morosidad se comienzan a estabilizar

En la primera mitad de 2010, la morosidad de 31-60 días y 61-90 días para todos los emisores del mercado de RMBS mexicanos se comenzó a estabilizar (ver Gráfi ca 1). Los niveles de las IFNBs, Fovissste, los bancos y el Infonavit promediaron 26.08%, 10.49%, 4.76% y 5.13%, respectivamente, en la primera mitad del 2010, un crecimiento comparado con el mismo periodo del 2009.

Morosidad Total

Escala de tiempo absoluta

0 5 10 15 20 25 30 35 Nov -03 Mar-04 Ju l-0 4 Nov -04 Mar-05 Ju l-0 5 Nov -05 Mar-06 Ju l-0 6 Nov -06 Mar-07 Ju l-0 7 Nov -07 Mar-08 Ju l-0 8 Nov -08 Mar-09 Ju l-0 9 Nov -09 Mar-10 (%)

Bancos FOVISSSTE IFNBs INFONAVIT

Fuente: Standard & Poor's. © Standard & Poor's 2010.

Escala de tiempo relativa: Deducciones automáticas y cobranza generan niveles más bajos de morosidad En una escala de tiempo relativa, la morosidad de las IFNBs aumentó a un rango de 25%-30% en 2010, de un rango de 18%-22% en 2009, mientras que la morosidad de los bancos creció como resultado de la maduración de sus carteras. Esperamos que la morosidad de los bancos se mantenga por debajo y se estabilice en niveles menores que los de las IFNBs dado que los bancos realizan deducciones automáticas a cuentas de cheques y a los programas de reducción de tasa de interés para pagadores puntuales, que han dado como resultado niveles más bajos de morosidad.

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Morosidad Total

Escala de tiempo relativa

0 5 10 15 20 25 30 35 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

Meses desde emisión (%)

Gráfi ca 2

La morosidad del Infonavit se ha mantenido casi sin cambio desde nuestro reporte anterior. El Infonavit continuó emitiendo nuevas transacciones de RMBS durante el primer semestre de 2010, y el desempeño de su cartera se ha mantenido estable durante este periodo. Consideramos que el Infonavit continuará presentando las tasas de incumplimiento más bajas de todos los emisores de RMBS mexicanos.

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IFNBs: Disminuye el diferencial de tasas a medida que la morosidad aumenta

En lo que se refi ere a las IFNBs, las tasas de morosidad de más de 30 días y de 61 a 90 días han bajado desde su nivel máximo observado en octubre de 2009 (vea la Gráfi ca 3). Esto, probablemente se deba a la implementación de sus programas de reestructura de créditos, que buscan contener incumplimientos al ofrecer reestructuraciones de deuda a clientes morosos. La morosidad erosiona la protección crediticia ya que disminuye el diferencial de tasas de las transacciones y, en algunos casos, puede generar acarreo negativo, que se da cuando los intereses pagados por los bonos son mayores que los intereses recibidos por la cartera subyacente. Si las tasas de morosidad de las IFNBs no se contienen y la cartera vencida sigue creciendo sin recuperaciones, podríamos bajar las califi caciones de algunas emisiones de IFNBs.

Morisidad de las IFNBs Escala de tiempo absoluta

0 2 4 6 8 10 12 14 Nov -03 M ar-04 _Ju l-0 4 Nov -04 M ar-05 _Ju l-0 5 Nov -05 M ar-06 _Ju l-0 6 Nov -06 M a r-07 Ju l-0 7 Nov -07 M ar-08 _Ju l-0 8 Nov -08 M ar-09 _Ju l-0 9 Nov -09 M a r-10 (%) 31-60 días 61-90 días

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11 En una escala de tiempo relativa, la tendencia de morosidad de las IFNBs ha seguido mostrando una baja volatilidad, pero los

niveles alrededor de los cuales fl uctúa han aumentado de manera consistente desde el segundo semestre de 2008. La morosidad de 31 a 60 días promedió 6.79% durante los primeros 36 meses después de la fecha de emisión, y la morosidad de 61 a 90 días promedió 3.58% en el mismo periodo (vea la Gráfi ca 4).

Morisidad de las IFNBs Escala de tiempo relativa

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

31-60 días 61-90 días

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Nuestro análisis muestra que las emisiones de RMBS mexicanas de 2006 y 2007 en general tienen los niveles más altos de morosidad total y exhiben la pendiente más pronunciada de morosidad total (lo que refl eja el ritmo al que aumentan los niveles de morosidad) de todas las emisiones de RMBS mexicanos, lo que indica que estas emisiones presentarán elevados niveles de cartera vencida futuros en los próximos 12 meses (vea la Gráfi ca 5). Las emisiones de 2009 muestran una alta volatilidad debido al alto porcentaje de transacciones emitidas por el Fovissste durante ese año, que han mostrado altos índices de morosidad total y que no necesariamente se traducen en un nivel correspondiente de incumplimiento.

Morosidad total por año de emisión Escala de tiempo relativa

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

2004 2005 2006 2007 2008 2009

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Infonavit: Las extensiones continúan en niveles máximos

Los niveles de morosidad del Infonavit, tanto en términos absolutos como relativos, siguen siendo menores para los segmentos de 31-60 y 61-90 días, frente a los de las transacciones de las IFNBs. Esto se debe al sistema de cobranza a través de descuento de nómina del acreditado.

Si un acreditado al corriente en sus pagos pierde su empleo, en algunas ocasiones el Infonavit puede conceder una extensión (es decir, suspensión de los pagos de interés y del principal). Debido a los mayores niveles de desempleo y a los nuevos programas del instituto para contener la cartera vencida, el otorgamiento de extensiones aumentó sustancialmente para promediar 6% en el primer semestre de 2010 –el nivel promedio máximo observado para el Infonavit–, desde un promedio histórico de 3.44%. Sin embargo, al otorgar estas extensiones, el instituto logró estabilizar sus niveles de morosidad para el segmento de 61-90 días durante los últimos 12 meses (vea la Gráfi ca 6).

Morosidad INFONAVIT Escala de tiempo absoluta

0 1 2 3 4 5 6 7 8 Ju l-0 4 Nov -04 M a r-05 Ju l-0 5 Nov -05 M a r-06 Ju l-0 6 Nov -06 M a r-07 Ju l-0 7 Nov -07 M ar-08 _Ju l-0 8 Nov -08 M ar-09 _Ju l-0 9 Nov -09 M ar-10 (%)

31-60 días 61-90 días extensiones

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En una escala de tiempo relativa, las pendientes de la morosidad del Infonavit de 31-60 y 61-90 días no han cambiado desde nuestro último reporte del Índice de RMBS Mexicanos como resultado del incremento en las extensiones de pago a los acreditados con diferentes niveles de madurez para contener la cartera vencida (vea la Gráfi ca 7).

Morosidad INFONAVIT Escala de tiempo relativa

0 1 2 3 4 5 6 7 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

31-60 días 61-90 días extensiones

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Bancos: Morosidad se mantiene estable

En el primer semestre de 2010, la morosidad total de los bancos permaneció estable en aproximadamente 1.5% y 0.5% para 31-60 y 61-90 días, respectivamente (vea la Gráfi ca 8).

Morosidad de Bancos Escala de tiempo absoluta

0 1 2 3 4 5 6 En e -0 7 Mar-07 May-07 Ju l-0 7 Se p -0 7 Nov -07 En e -0 8 Mar-08 May-08 Ju l-0 8 Se p -0 8 Nov -08 En e -0 9 Mar-09 May-09 Ju l-0 9 Se p -0 9 Nov -09 En e -1 0 Mar-10 May-10 (%) 31-60 días 61-90 días

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Las transacciones de los bancos han mostrado un desempeño superior, con un nivel menor de cartera vencida, morosidad y un diferencial mayor de tasas, durante los primeros tres años después de la emisión, en comparación con el de las transacciones de IFNBs. Esto se debe a las características de los acreditados subyacentes y a las deducciones automáticas de sus cuentas de cheques para cubrir los pagos, así como al incentivo de reducción de tasas de interés al mantenerse al corriente

(vea la Gráfi ca 9).

Morosidad de Bancos Escala de tiempo relativa

0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39

31-60 días 61-90 días

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17 Morosidad Total por institución de crédito

0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

CREYC Fincasa GMAC HITO ING

Metro Patrimonio Su Casita Índice

Fovissste: Morosidad mayor a la esperada

Fovissste emitió su primera transacción de RMBS en junio de 2009, y desde entonces ha emitido otras cinco transacciones de RMBS, una de las cuales bajo la plataforma de HITO (la cual se basa en la plataforma hipotecaria danesa). Las emisiones de Fovissste han mostrado niveles de morosidad altos en los primeros seis meses después de su emisión, pero esperamos que esta volatilidad disminuya al alcanzar una mayor madurez.

Instituciones de crédito: Deducciones automáticas de nómina y de cuentas de cheques se traducen en un mejor desempeño Los bancos comerciales, el Infonavit e ING Hipotecaria han mantenido un desempeño superior en sus carteras en términos de niveles de morosidad total signifi cativamente menores en comparación con el promedio del mercado de RMBS mexicanos. En contraste, GMAC Financiera, Metrofi nanciera, Hipotecaria Su Casita e Hipotecaria Crédito y Casa han seguido mostrando mayores niveles de morosidad que el promedio del mercado (vea las gráfi cas 10a y 10b).

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Morosidad total por institución de crédito

0 5 10 15 20 25 30 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

Bancomer Banorte HSBC

INFONAVIT Scotiabank Índice

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19 Hemos observado que los niveles de morosidad están muy relacionados con las características únicas de la cartera subyacente

donde el menor valor de la relación del valor del crédito al valor de la garantía (LTV, por sus siglas en inglés), el índice de deuda sobre ingresos, el estatus de empleo del acreditado y el sector donde está empleado, entre otros factores, infl uyen en el comportamiento del crédito al combinarse con una administración de cartera efectiva.

Niveles de cartera vencida aumentan a un ritmo menor

Como esperábamos en nuestro reporte anterior del Índice de RMBS Mexicanos, los niveles de cartera vencida continuaron aumentando en los primeros seis meses de 2010, con una pendiente menor (disminuyó el ritmo de incremento de cartera vencida, pero los niveles de morosidad han seguido aumentando), en comparación con los que observamos durante el primer semestre del año pasado. Esta tendencia más lenta muy probablemente está relacionada con los programas de reestructuras de créditos de las instituciones, los cuales han sido exitosos en la contención de incumplimientos (vea la Gráfi ca 11). No obstante, los continuos altos niveles de cartera vencida entre las instituciones fi nancieras probablemente son resultado de una combinación de factores macroeconómicos, incluyendo los incrementos en los pagos de deuda al consumo con tasa variable; la infl ación, una disminución de las remesas, una mayor tasa de desempleo y la migración de trabajadores de la economía formal a la informal.

Cartera Vencida (morosidad de más de 90 días)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 Nov -03 Mar-04 Ju l-0 4 Nov -04 Mar-05 Ju l-0 5 Nov -05 Mar-06 Ju l-0 6 Nov -06 Mar-07 Ju l-0 7 Nov -07 Mar-08 Ju l-0 8 Nov -08 Mar-09 Ju l-0 9 Nov -09 Mar-10 (%)

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Desde su primera emisión, la cartera de Fovissste ha mostrado niveles de cartera vencida mayores a los esperados en comparación con el análisis general de su cartera madura en balance (la cartera en balance de Fovissste incluye las hipotecas originadas, pero no bursatilizadas y que aún están en el balance del instituto). En la actualidad, estos niveles de cartera vencida están aún dentro de nuestro escenario de estrés de supuestos de pérdida. Si los niveles de incumplimiento de las transacciones superan nuestros supuestos de estrés, ajustaremos nuestras califi caciones en consecuencia.

Comparación de cartera vencida por tipo de originador: la cartera vencida aumentó más lentamente

El índice de cartera vencida de las IFNBs aumentó a 16.32% en junio de 2010. Sin embargo, las tasas de crecimiento mensual de las IFNBs bajaron en comparación con las observadas durante 2009. En nuestra opinión, esto podría ser un indicador potencial de una recuperación de cartera dentro de seis a 12 meses. Prevemos que los niveles de cartera vencida de las IFNBs seguirán creciendo pero más lentamente en lo que resta de este año.

Si los programas de reestructuras de deuda de las instituciones fi nancieras prueban ser exitosos (los acreditados se mantienen al corriente en sus créditos una vez que son modifi cados), consideramos que los niveles de cartera vencida de RMBS en México podrían empezar a disminuir durante el primer semestre de 2011, ya que los acreditados cuyos créditos estuvieron sujetos a modifi cación se consideran corrientes una vez que realicen 12 pagos consecutivos en tiempo y forma. Como mencionamos en algunos de nuestros reportes anteriores, las instituciones fi nancieras mexicanas establecieron programas de reestructura durante 2009 con el fi n reducir la cartera vencida en el corto plazo y minimizar las pérdidas totales de las carteras de RMBS y respaldar los fl ujos de efectivo de los fi deicomisos. Continuaremos evaluando el efecto que tengan dichos programas sobre los fl ujos de efectivo y pérdidas en general de las transacciones de RMBS en México, así como su nivel de éxito.

Los niveles de cartera vencida del Infonavit y de los bancos se incrementaron durante el primer semestre de 2010, aunque aún son signifi cativamente más bajos que los de las IFNBs. El índice de cartera vencida del Infonavit, sobre una escala absoluta, creció a 3.07% en junio de 2010. Este crecimiento moderado podría, en nuestra opinión, indicar un resultado positivo (el acreditado sigue pagando su hipoteca una vez que termina la extensión de pagos) para la mayoría de las extensiones (los créditos extendidos que no se han convertido en incumplimientos) que el Infonavit otorgó a algunos acreditados en 2009. Esperamos que el desempeño de las bursatilizaciones del Infonavit continúe dentro de nuestras expectativas durante lo que resta de 2010 y 2011.

Los niveles de incumplimiento de los bancos han seguido creciendo y alcanzaron 3.01% en junio de 2010. Consideramos que este desempeño mejor al esperado se debe en parte a las características de sus carteras, tales como una mayor madurez, menores índices LTV, mejor desempeño histórico antes de bursatilizarse, y deducción automática de las cuentas de cheques. Los niveles de cartera vencida de los bancos alcanzaron los del Infonavit en junio de 2009, y desde entonces se han mantenido en esos niveles (3.01%).

Escala de tiempo relativa: Curva de incumplimiento aún no llega a sus niveles máximos

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21 La diferencia entre los niveles de cartera vencida de las IFNBs y de los bancos ha aumentado desde nuestro reporte anterior

debido al ajuste realizado al reporte de cartera vencida de Hipotecaria Su Casita (vea la Gráfi ca 12). Dos años después de la emisión, seguimos esperando que las transacciones de los bancos, de las IFNBs y del Infonavit presenten niveles de incumplimiento de 4%, 10% y 3%, respectivamente.

Cartera Vencida (morosidad de más de 90 días)

0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

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Análisis por cosechas: emisiones de 2006 a 2008 muestran los peores niveles de cartera vencida

Para el mismo número de meses transcurridos a partir de su emisión, las transacciones de RMBS bursatilizadas después de 2005 han mostrado mayores niveles de cartera vencida que las emisiones anteriores (vea la Gráfi ca 13). Las bursatilizaciones emitidas entre 2006 y 2008 han mostrado los mayores niveles de cartera vencida 24 meses después de su emisión, con un promedio de 7% en comparación con las bursatilizaciones previas, las cuales presentaron un nivel de incumplimiento promedio de 3% después del mismo número de meses. Las bursatilizaciones de 2009 se han desempeñado de acuerdo a nuestras expectativas en los primeros 12 meses después de su emisión.

0 5 10 15 20 25 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

2004 2005 2006 2007 2008 2009

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23

Denominación del crédito: Niveles de desempeño varían por denominación del crédito

Hemos observado que, para el mismo número de meses transcurridos después de la emisión de la transacción, las carteras denominadas en pesos mexicanos (MXN) han tenido un desempeño mejor que el de las carteras denominadas en UDIs, tres años después de su emisión, pues presentan un nivel de cartera vencida en promedio 27.6% menor al de las carteras en UDIs (vea la Gráfi ca 14). Consideramos que su desempeño se basa en el perfi l del acreditado para estos productos. La mayoría de los bancos ofrecen créditos sólo denominados en pesos, mientras que las IFNBs comúnmente otorgan créditos denominados en UDIs a acreditados de mayor riesgo.

Cartera Vencida por denominaci[on de los créditos

0 2 4 6 8 10 12 14 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46

UDIs Pesos

(24)

24

En una escala relativa, las carteras de la mayoría de los bancos y del Infonavit han experimentado un mejor desempeño en términos de cartera vencida en comparación al promedio del mercado de RMBS Mexicanos. En nuestra opinión, esto se debe principalmente a que los acreditados de las carteras de los bancos tienden a tener mayores medios para pagar sus hipotecas debido a su perfi l, la política de deducción automática de la nómina de los acreditados del Infonavit así como la mayor calidad crediticia de las carteras subyacentes. (Vea las Gráfi cas 15a y 15b). Por otro lado, Hipotecaria Crédito y Casa, GMAC Financiera, y las emisiones más recientes de Hipotecaria Su Casita, Metrofi nanciera, e HITO han registrado niveles de cartera más altos que los esperados.

Cartera Vencida por institución de crédito

0 5 10 15 20 25 30 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 57 60 63 66

CREYC Fincasa GMAC HITO ING

Metro Patrimonio Su Casita Índice

(25)

25 Cartera Vencida por institución de crédito

0 2 4 6 8 10 12 14 16 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

Bancomer Banorte FOVISSSTE HSBC

INFONAVIT Scotiabank Índice

(26)

26

Efecto del prepago

Los niveles de prepago de las IFNBs, en una escala de tiempo absoluta, aumentaron durante los primeros seis meses de 2010 en comparación con los promedios de la tasa constante de prepago (TCP) históricos de cada mes. Esperamos que las TCP de las IFNBs aumenten ligeramente hacia el cierre del año (vea la Gráfi ca 16).

Índice de la tasa constante de prepago (IFNBs)

0 2 4 6 8 10 12 14 Nov -03 M ar-04 _Ju l-0 4 Nov -04 M ar-05 _Ju l-0 5 Nov -05 M ar-06 _Ju l-0 6 Nov -06 M a r-07 Ju l-0 7 Nov -07 M ar-08 _Ju l-0 8 Nov -08 M ar-09 _Ju l-0 9 Nov -09 M ar-10 (% )

Media Móvil (1 año)

TCP

(27)

27 Las TCP de las carteras de las IFNBs bajaron durante 2009 debido al deterioro en el poder adquisitivo de los acreditados, y a

las tasas más altas de desempleo (el mercado experimentó algunos de sus niveles de prepago más bajos en la historia durante 2009) (vea la Gráfi ca 17). Esperamos que las TCPs de las IFNBs aumenten gradualmente durante todo 2010 como resultado de la naturaleza cíclica del prepago en el cierre de año, lo que ocurre debido a pagos más altos por los aguinaldos.

Tasa constante de prepago por año

0 2 4 6 8 10 12

Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec

(%)

2008 2009 2010 Promedio Mensual Histórico

(28)

28

Las TCPs tienden a incrementarse a medida que madura la cartera. Este comportamiento está directamente relacionado con la naturaleza de los activos, ya que los acreditados tienen incentivos de prepago crecientes conforme se reduce el saldo insoluto de su hipoteca y aumentan sus salarios. Los prepagos se incrementaron a una tasa promedio de 6.7%, 7.8% y 9.7% después de los 12, 24 y 36 meses de la emisión, respectivamente (vea la Gráfi ca 18).

Índice de la Tasa Constante de Prepago (IFNBs) Estala de tiempo absoluta (%)

0 2 4 6 8 10 12 14 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 47 49 51 53 55 57 59 61 63 65 67

TCP Media Móvil (1 año)

(29)

29 Las TCPs de las IFNBs, en una escala de tiempo relativa, ha continuado su tendencia de crecimiento moderado desde la fecha de

emisión de cada transacción (vea la Gráfi ca 19) y esperamos que continúen incrementándose los prepagos de las IFNBs a medida que las transacciones maduran.

Tasa Constante de Prepago (IFNBs) meses después de la emisión Escala de tiempo relativa (%)

0 2 4 6 8 10 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1-12 meses 13-24 meses 25-36 meses 37-48 meses

Fuente: Standard & Poor's. © Standard & Poor's 2010

(30)

30

El índice de la tasa de prepago de los bancos bajó en 2009 a niveles comparables con los de las IFNBs. Esto indica un entorno económico complicado para todos los tipos de deudores. Durante el primer semestre de 2010, la TCP de los bancos, a pesar de haber aumentado, siguió siendo menor que la de las IFNBs, con un promedio de 7.8% en comparación con 8.0% de las IFNBs durante el mismo periodo (vea la Gráfi ca 20). Las tasas de prepago más bajas comúnmente se traducen en una acumulación de respaldo crediticio más lenta (es decir, llevará más tiempo alcanzar los niveles de sobrecolateralización objetivos).

4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 Nov -03 M a r-04 Ju l-0 4 Nov -04 M a r-05 Ju l-0 5 Nov -05 M a r-06 Ju l-0 6 Nov -06 M a r-07 Ju l-0 7 Nov -07 M a r-08 Ju l-0 8 Nov -08 M a r-09 Ju l-0 9 Nov -09 M a r-10 (%) TCP de IFNBs TCP de Bancos

Media Móvil de IFNBs Media Móvil de Bancos

Evolución de la TCP en RMBS mexicanos Estala de tiempo absoluta

(31)

31 En la escala de tiempo relativa, las TCPs de los bancos han seguido mostrando una elevada volatilidad, fl uctuando alrededor de

8% en los primeros 24 meses después de la emisión, mientras que las TCPs de las IFNBs crecieron de manera constante durante los primeros 24 meses después de la emisión a 8% desde 6% (vea la Gráfi ca 21). Las TCPs en general, de las IFNBs y de los bancos, han aumentado históricamente a medida que las carteras subyacentes maduran.

Evolución de la TCP en RMBS mexicanos Escala de tiempo relativa

4 6 8 10 12 14 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67

TCP de IFNBs TCP de Bancos

Media Móvil de IFNBs Media Móvil de Bancos

(32)

32

La fl exibilidad del mercado mexicano de RMBS a prueba en 2010

Al 31 de julio de 2010, solamente dos instituciones de crédito han emitido nuevas bursatilizaciones de RMBS: Fovissste e Infonavit con 66.2% y 33.8% de la emisión total de RMBS mexicanos, respectivamente (vea la Gráfi ca 22). Las emisiones muestran una contracción anual de 6% en las bursatilizaciones de RMBS mexicanos en comparación con el mismo periodo de 2009.

Emisión por institución de crédito durante 2010

INFONAVIT (46.54%) FOVISSSTE

(53.46%)

(33)

33 Emisión anual por institución de crédito

0 500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (hasta julio) (Mill. US$)

Bancos FOVISSSTE HITO IFNBs INFONAVIT

Debido a la actual crisis de liquidez en México, esperamos un menor número de bursatilizaciones de montos elevados emitidas principalmente por Infonavit y Fovissste en lo que resta del año, una tendencia similar a lo que vimos en el primer semestre de 2010 (vea las Gráfi cas 23 y 24).

(34)

34

Emisión acumulada de RMBS por mes

500 1,000 1,500 2,000 2,500 3,000 3,500

Ene Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dic

(Mill. $)

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

(35)

35 El tamaño promedio de una transacción de RMBS mexicanos continuó incrementándose en 2010 a US$312.7 millones desde

US$225.7 millones en 2009; el promedio de 2010 se basa sólo en emisiones del Fovissste e Infonavit. Aproximadamente 660,000 créditos hipotecarios mexicanos se han bursatilizado.

Al 30 de junio de 2010, el Índice de RMBS mexicanos considera un saldo vigente total de MXN138,000 millones

(aproximadamente US$10,800 millones). El Infonavit aún representa la mayor parte de la emisión en el mercado mexicano de RMBS (como ha ocurrido desde 2003) con 36% del saldo total, seguido por Fovissste con 16%, BBVA Bancomer con 13%, e Hipotecaria Su Casita con 10%. El emisor de más rápido crecimiento sigue siendo el Fovissste con una amplia cartera en balance que, en nuestra opinión, continuará bursatilizando en los siguientes años.

Acciones de califi cación durante el primer semestre de 2010

Durante el primer semestre de 2010, Standard & Poor’s tomó varias acciones negativas de califi cación en transacciones de RMBS mexicanos. Dichas acciones obedecieron principalmente a las altas tasas de incumplimientos que se tradujeron en niveles muy bajos de sobrecolateralización, al tiempo de recuperación mayor al esperado para la adjudicación de propiedades, a la severidad de las pérdidas y la tasa esperada de incumplimientos actualizados de las carteras, y a nuestra opinión de que la morosidad y los niveles de cartera vencida se mantendrán altos en 2010 y 2011 y seguirán deteriorando la sobrecolateralización así como reduciendo el diferencial de tasas de las transacciones. En general, las series de 2006, 2007 y 2008 han sido las más afectadas debido a sus niveles más altos de cartera vencida, lo que ha disminuido la sobrecolateralización a una mayor velocidad en comparación con series de emitidas en otros años.

(36)

36

Bajas de calificación RMBS mexicanos por año

0 5 10 15 20 25 30 35 40 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 (hasta julio) (número)

(37)

37 En el primer semestre de 2010, bajamos nuestras califi caciones de 35 series de 22 transacciones públicas (vea la Tabla 2 para

obtener una lista de todas las acciones de califi cación que realizamos durante el primer semestre de 2010).

Tabla 2. Bajas de califi cación de RMBS mexicanos durante el primer semestre de 2010

Califi cación

Serie/emisión A De Mes de la baja

de califi cación Hipotecaria Su Casita - Residential Mortgage Backed

Notes (class A)

BB+ BBB- Mayo de 2010

Hipotecaria Su Casita - Residential Mortgage Backed Notes (class B)

mxBB mxA Mayo de 2010

BRHSCCB 06 mxAA+ mxAAA Mayo de 2010

BRHSCCB 06U mxAA- mxAAA Mayo de 2010

BRHSCCB 06-2U mxBBB+ mxA Mayo de 2010

BRHSCCB 06-3U mxAA- mxAAA Mayo de 2010

BRHSCCB 06-4U mxBBB mxA Mayo de 2010

BRHSCCB 06-5U mxAA mxAAA Mayo de 2010

BRHCCB 07U mxA mxAA Mayo de 2010

BRHCCB 07-2U mxA mxAA- Mayo de 2010

BRHCCB 07-3U mxB+ mxA Mayo de 2010

BRHCCB 08U mxA mxAAA Mayo de 2010

BRHCCB 08-2U mxA mxAAA Mayo de 2010

BRHCCB 08-3U mxBB mxA Mayo de 2010

BRHCCB 08-4U mxA- mxAAA Mayo de 2010

BRHCCB 08-5U mxA- mxAAA Mayo de 2010

CREYCCB 06U mxA/Rev. Esp. Neg. mxAA-/Rev. Esp. Neg. Mayo de 2010

CREYCB 06U mxA+/Rev. Esp. Neg. mxAA-/Rev. Esp. Neg. Mayo de 2010

CREYCB 06-2U mxBBB-/Rev. Esp. Neg. mxBBB/Rev. Esp. Neg. Mayo de 2010

MXMACCB 05U mxBBB+ mxAA- Junio de 2010

MXMACCB 05-2U mxA+/Rev. Esp. Neg. mxAA- Junio de 2010

(38)

38

Continuación ...

Califi cación

Serie/emisión A De Mes de la baja

de califi cación

MXMACFW 06U mxCCC mxBBB Junio de 2010

MXMACFW 06-2U mxCC mxBB- Junio de 2010

MXMACFW 07U mxA mxAA- Junio de 2010

MXMACFW 07-2 mxBBB mxA Junio de 2010

MXMACFW 07-3U mxA mxA+ Junio de 2010

MXMACFW 07-4U mxBB- mxA Junio de 2010

MXMACFW 07-5U mxA mxA+ Junio de 2010

MXMACFW 07-6U mxCCC mxBBB Junio de 2010

MFCB 05U mxAA- mxAA Mayo de 2010

METROCB 06U) mxA+ mxAAA Mayo de 2010

MTROCB 07U (ADN)) mxAA- mxAA+ Mayo de 2010

MTROCB 08U) mxAA- mxAA+ Mayo de 2010

(39)

39

Análisis relacionado

“Índice de RMBS Mexicanos: Una economía con fundamentales débiles ensombrece la recuperación del sector vivienda” publicado el 22 de diciembre de 2009.

“Análisis de Escenarios: Standard & Poor’s examina el efecto de las modifi caciones a créditos sobre las califi caciones de RMBS mexicanos”, publicado el 28 de abril de 2009.

“Creciente cartera vencida de créditos refl eja el persistente estrés de los deudores”, publicado el 8 de abril de 2009. “Índice de RMBS Mexicanos: Morosidad de RMBS mexicanos aumenta a medida que los consumidores se sienten

pre-sionados”, publicado el 11 de septiembre de 2008.

“Índice de RMBS Mexicanos: El mercado se mantiene estable pese a volatilidad económica mundial”, publicado el 17 de abril de 2008.

(40)

40

Apéndice:

Transacciones incluidas en el Índice de

RMBS Mexicanos de Standard & Poor’

s

Transacciones incluidas en el Índice de RMBS Mexicanos de Standard & Poor’s

Institución de crédito Emisor Clave de pizarra o

Serie

Califi cación

Banorte

Banorte - Burstilizaciones de Hipotecas Resideniciales I BNORCB 06 mxAAA Banorte - Burstilizaciones de Hipotecas Resideniciales I BNORCB 06-2 mxA+ BBVA Bancomer

BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 07 mxAAA BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 08 mxAAA BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 08U mxAAA BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 08-2U mxAAA BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 08-2 mxAAA BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 09-2 mxAAA BBVA BANCOMER - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BACOMCB 09-3 mxAAA Fincasa Hipotecaria

Fincasa - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales FCASACB 06U mxAA+ Fovissste

FOVISSSTE - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales TFOVIS 09U mxAAA FOVISSSTE - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales TFOVIS 09-2U mxAAA FOVISSSTE - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales TFOVIS 09-2U mxAAA FOVISSSTE - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales TFOVIS 09-3U mxAAA FOVISSSTE - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales TFOVIS 10U mxAAA GMAC Financiera

(41)

41 GMAC Financiera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales MXMACFW 07-2U mxBBB

GMAC Financiera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MXMACFW 07-3U mxA GMAC Financiera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MXMACFW 07-4U GMAC Financiera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MXMACFW 07-5U mxA

GMAC Financiera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MXMACFW 07-6U mxCCC Hipotecaria Crédito y Casa

Hipotecaria Crédito y Casa - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CREYCCB 06U mxA Hipotecaria Crédito y Casa - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CREYCB 06U mxA+ Hipotecaria Crédito y Casa - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CREYCB 06-2U mxBBB-Hipotecaria Su Casita

Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 05U mxAA-Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 06U mxAA-Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 06-2U mxBBB+ Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 06-3U mxAA-Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 06-4U mxBBB Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 06-5U mxAA Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 06-6U mxA Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales BRHSCCB 06 mxAA+ Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II BRHSCCB 06-2 mxAAA Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II BRHSCCB 06-3 mxA Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II BRHSCCB 07 mxAAA Hipotecaria Su Casita - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II BRHSCCB 07-2 mxA Hipotecaria Su Casita - Residential Mortgage Backed Notes Residential

mortgage-backed notes due 2035 (Class A)

BB+

(42)

42

HITO

Hipotecaria Total - BONHITOS BONHITO mxAAA

HITO –MXN Macrocredhito BONHITO F1026 mxAAA

HITO – FOVISSSTE Macrocredhito BONHITO T5042 mxAAA

Macrocredhito UDI BONHITO F5532 mxAAA

HSBC México

HSBC México- Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HSBCCB 07 mxAAA HSBC México- Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HSBCCB 07-2 mxA HSBC México- Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HSBCCB 07-3 mxAAA HSBC México- Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HSBCCB 07-4 mxA HSBC México- Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HSCCB 08 mxAAA HSBC México- Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales HSCCB 08-2 mxAAA ING Hipotecaria

Hipotecaria Comercial América - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales

HICOACB 06U mxAAA

Hipotecaria Comercial América - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales

HICOACB 06-2U mxA

Infonavit

(43)

43 Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-2U mxAAA

Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-3U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-4U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-5U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-6U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-7U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-8U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-9U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 08-10U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 09U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 09-2U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 09-3U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 09-4U mxAAA Infonavit - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales CEDEVIS 09-5U mxAAA Metrofi nanciera

Metrofi nanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales I METROCB 04U mxAAA Metrofi nanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales I METROCB 05U mxAAA Metrofi nanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales I MFCB 05U mxAA-Metrofi nanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales I METROCB 06U mxA+ Metrofi nanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MTROCB 07U (ADN) mxAA-Metrofi nanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MTROCB 08U mxAA-Metrofi nanciera - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales II MTROCB 08 mxAAA Patrimonio

Patrimonio - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales PATRICB 06U mxAA-Patrimonio - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales PATRICB 07U mxA+ Patrimonio - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales PATRICB 07 mxAA Patrimonio - Bursatilizaciones de Hipotecas Residenciales PATRICB 07-2 mxA Scotiabank Inverlat

(44)

44

Apéndice

Análisis a nivel de transacción por emisor

Banorte

Banorte Banorte Banorte 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% E ne-07 Ma r-0 7 Ma y-0 7 Ju l-0 7 S ep-07 N o v-0 7 E ne-08 Ma r-0 8 Ma y-0 8 Ju l-0 8 S ep-08 N o v-0 8 E ne-09 Ma r-0 9 Ma y-0 9 Ju l-0 9 S ep-09 N o v-0 9 E ne-10 Ma r-1 0 Ma y-1 0 BNORCB 06 Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 BNORCB 06 Índice 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% Banorte Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

Cartera Vencida (+90 días) Escala Relativa

(45)

45

BBVA Bancomer

BBVA Bancomer

BBVA Bancomer BBVA Bancomer 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% Di c -0 7 F eb-08 Ab r-0 8 J un-08 A g o-08 Oc t-0 8 Di c -0 8 F eb-09 Ab r-0 9 J un-09 A go-09 Oc t-0 9 Di c -0 9 F eb-10 Ab r-1 0 J un-10 BACOMCB 07 BACOMCB 08 BACOMCB 08U y 08-2U BACOMCB 08-2 BANCOMCB 09, 09-2, 09-3 BBVA BANCOMER Índice 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 BACOMCB 07 BACOMCB 08 BACOMCB 08U y 08-2U BACOMCB 08-2 BANCOMCB 09, 09-2, 09-3 BBVA BANCOMER Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 BACOMCB 07 BACOMCB 08 BACOMCB 08U y 08-2U BACOMCB 08-2 BANCOMCB 09, 09-2, 09-3 BBVA BANCOMER Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

(46)

46

Crédito y Casa

Crédito y Casa

Crédito y Casa Crédito y Casa 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% Ma y-0 6 J ul-06 Se p -0 6 N o v-0 6 En e -0 7 Ma r-0 7 Ma y-0 7 J ul-07 Se p -0 7 N o v-0 7 En e -0 8 Ma r-0 8 Ma y-0 8 J ul-08 S e p-08 N o v-0 8 E n e-09 Ma r-0 9 Ma y-0 9 J ul-09 S e p-09 N o v-0 9 E n e-10 Ma r-1 0 Ma y-1 0 CREYCCB 06U CREYCB 06U y 06-2U CREYC Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 CREYCCB 06U CREYCB 06U y 06-2U CREYC Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 CREYCCB 06U CREYCB 06U y 06-2U CREYC Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

(47)

47

Fincasa

Fincasa Fincasa Fincasa 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% Oc t-0 6 Di c -0 6 Fe b -0 7 Ab r-0 7 Ju n -0 7 Ag o -0 7 Oc t-0 7 Di c -0 7 F e b-08 Ab r-0 8 Ju n -0 8 Ag o -0 8 Oc t-0 8 Di c -0 8 F e b-09 Ab r-0 9 Ju n -0 9 Ag o -0 9 Oc t-0 9 Di c -0 9 F e b-10 Ab r-1 0 J un-10 FINCASA Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% Oc t-0 6 Di c -0 6 Fe b -0 7 A b r-0 7 Ju n -0 7 A go-07 Oc t-0 7 Di c -0 7 F eb-08 A b r-0 8 Ju n -0 8 A go-08 Oc t-0 8 Di c -0 8 F eb-09 A b r-0 9 Ju n -0 9 A go-09 Oc t-0 9 Di c -0 9 F eb-10 A b r-1 0 Ju n -1 0 FINCASA Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 FINCASA Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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FOVISSSTE

FOVISSSTE FOVISSSTE FOVISSSTE 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% J un-09 Ju l-0 9 Ag o -0 9 Se p -0 9 Oc t-0 9 No v -0 9 Di c -0 9 En e -1 0 F e b-10 M a r-1 0 Ab r-1 0 Ma y -1 0 J un-10 TFOVIS 09U TFOVIS 09-2U TFOVIS 09-3U FOVISSSTE Índice 0.0% 0.5% 1.0% 1.5% 2.0% 2.5% 3.0% 3.5% 4.0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 TFOVIS 09U TFOVIS 09-2U TFOVIS 09-3U FOVISSSTE Índice 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% TFOVIS 09U TFOVIS 09-2U TFOVIS 09-3U FOVISSSTE Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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GMAC

GMAC GMAC GMAC 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 50.0% N o v-0 4 Fe b -0 5 Ma y-0 5 A g o-05 N o v-0 5 Fe b -0 6 Ma y-0 6 A g o-06 N o v-0 6 Fe b -0 7 Ma y-0 7 A g o-07 N o v-0 7 Fe b -0 8 Ma y-0 8 A g o-08 N o v-0 8 Fe b -0 9 Ma y-0 9 A g o-09 N o v-0 9 Fe b -1 0 Ma y-1 0 MXMACCB 04U MXMACCB 05U MXMACCB 05-2U MXMACCB 06U MXMACFW 06U y 06-2U MXMACFW 07U y 07-2U MXMACFW 07-3U y 07-4U MXMACFW 07-5U y 07-6U GMAC Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 35.0% 40.0% 45.0% 50.0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 MXMACCB 04U MXMACCB 05U MXMACCB 05-2U MXMACCB 06U MXMACFW 06U y 06-2U MXMACFW 07U y 07-2U MXMACFW 07-3U y 07-4U MXMACFW 07-5U y 07-6U GMAC Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 MXMACCB 04U MXMACCB 05U MXMACCB 05-2U MXMACCB 06U MXMACFW 06U y 06-2U MXMACFW 07U y 072U MXMACFW 073U y 074U MXMACFW 075U y 076U GMAC

Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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HITO

HITO HITO HITO 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% Di c -0 7 Fe b -0 8 A b r-0 8 J un-08 A go-08 Oc t-0 8 Di c -0 8 Fe b -0 9 A b r-0 9 J un-09 A g o-09 Oc t-0 9 Di c -0 9 Fe b -1 0 A b r-1 0 J un-10 HITO (8.5%) HITO (9.5%) HITO (5.5%) HITO (10%) FOVIHIT 09U HITO Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 HITO (8.5%) HITO (9.5%) HITO (5.5)% HITO (10%) FOVIHIT 09U HITO Índice 20.0% 30.0% 40.0% 50.0% 60.0% 70.0% 80.0% 90.0% 100.0% HITO (8.5%) HITO (9.5%) HITO (5.5%) HITO (10%) FOVIHIT 09U HITO Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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HSBC

HSBC HSBC HSBC 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% Ma r-0 7 Ma y -0 7 Ju l-0 7 S ep-07 No v -0 7 E n e-08 Ma r-0 8 Ma y -0 8 Ju l-0 8 S ep-08 No v -0 8 E n e-09 Ma r-0 9 Ma y -0 9 Ju l-0 9 S ep-09 No v -0 9 E n e-10 Ma r-1 0 Ma y -1 0 HSBC 07 y 07-2 HSBC 07-3 y 07-4 HSBC 08 HSBC Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 HSBC 07 y 07-2 HSBC 07-3 y 07-4 HSBC 08 HSBC Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 HSBC 07 y 07-2 HSBC 07-3 y 07-4 HSBC 08 HSBC Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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INFONAVIT

INFONAVIT

Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% J u l-04 Oc t-0 4 En e -0 5 Ab r-0 5 J u l-05 Oc t-0 5 En e -0 6 Ab r-0 6 J u l-06 Oc t-0 6 En e -0 7 Ab r-0 7 J u l-07 Oc t-0 7 En e -0 8 Ab r-0 8 J u l-08 Oc t-0 8 En e -0 9 Ab r-0 9 J u l-09 Oc t-0 9 En e -1 0 Ab r-1 0 CEDEVIS 04 CEDEVIS 04U CEDEVIS 05U CEDEVIS 05-2U CEDEVIS 05-3U CEDEVIS 06U CEDEVIS 06-2U CEDEVIS 06-3U CEDEVIS 06-4U CEDEVIS 07U CEDEVIS 07-2U CEDEVIS 07-3U INFONAVIT Índice 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% J ul-04 Oc t-0 4 En e -0 5 Ab r-0 5 Ju l-0 5 Oc t-0 5 En e -0 6 Ab r-0 6 Ju l-0 6 Oc t-0 6 En e -0 7 Ab r-0 7 Ju l-0 7 Oc t-0 7 En e -0 8 Ab r-0 8 Ju l-0 8 Oc t-0 8 En e -0 9 Ab r-0 9 Ju l-0 9 Oc t-0 9 En e -1 0 Ab r-1 0

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INFONAVIT

INFONAVIT

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ING Hipotecaria

ING Hipotecaria

ING Hipotecaria Su Casita ING Hipotecaria 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 10.0% Se p -0 6 N o v-0 6 En e -0 7 Ma r-0 7 Ma y-0 7 Ju l-0 7 Se p -0 7 N o v-0 7 En e -0 8 Ma r-0 8 Ma y-0 8 Ju l-0 8 S e p-08 N o v-0 8 E n e-09 Ma r-0 9 Ma y-0 9 Ju l-0 9 S ep-09 N o v-0 9 E ne-10 Ma r-1 0 Ma y-1 0 ING Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% 20.0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 ING Índice 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 16.0% 18.0% ING Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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Metrofi nanciera

Metrofinanciera

Metrofinanciera Metrofinanciera 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% D ic-0 4 Ma r-0 5 J un-05 S ep-05 D ic-0 5 Ma r-0 6 J un-06 S ep-06 D ic-0 6 Ma r-0 7 J un-07 S ep-07 D ic-0 7 Ma r-0 8 J un-08 S ep-08 D ic-0 8 Ma r-0 9 J un-09 S ep-09 D ic-0 9 Ma r-1 0 J un-10 METRO CB 04U METRO CB 05U MFCB 05U METRO CB 06U MTRO CB 07U MTRO CB 08U MTRO CB 08 METRO Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 METRO CB 04U METRO CB 05U MFCB 05U METRO CB 06U MTRO CB 07U MTRO CB 08U MTRO CB 08 METRO Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% _{METRO CB 04U} METRO CB 05U MFCB 05U METRO CB 06U MTRO CB 07U MTRO CB 08U MTRO CB 08 METRO Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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Patrimonio

Patrimonio Patrimonio Patrimonio 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% Dic -0 6 F eb-07 Ab r-0 7 J un-07 A g o-07 Oc t-0 7 Dic -0 7 F eb-08 Ab r-0 8 J un-08 A g o-08 Oc t-0 8 Dic -0 8 F eb-09 Ab r-0 9 J un-09 A g o-09 Oc t-0 9 Dic -0 9 F eb-10 Ab r-1 0 J un-10 PATRICB 06U PATRICB 07U PATRICB 07 PATRIMONIO Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 43 45 PATRICB 06U PATRICB 07U PATRICB 07 PATRIMONIO Índice 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% PATRICB 06U PATRI CB 07U PATRI CB 07 PATRIMONIO Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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Scotiabank

Scotiabank Scotiabank Scotiabank 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% M a r-0 8 Ma y -0 8 Ju l-0 8 S ep-08 No v -0 8 E ne-09 M a r-0 9 Ma y -0 9 Ju l-0 9 S ep-09 No v -0 9 E ne-10 M a r-1 0 Ma y -1 0 Scotiabank Índice 0.0% 1.0% 2.0% 3.0% 4.0% 5.0% 6.0% 7.0% 8.0% 9.0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 Scotiabank Índice 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 12.0% 14.0% 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 Scotiabank Índice Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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Su Casita

Su Casita Su Casita Su Casita 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% No v -0 3 Fe b -0 4 Ma y -0 4 A g o-04 No v -0 4 Fe b -0 5 Ma y -0 5 A go-05 No v -0 5 Fe b -0 6 Ma y -0 6 A go-06 No v -0 6 Fe b -0 7 Ma y -0 7 A go-07 No v -0 7 Fe b -0 8 Ma y -0 8 A g o-08 No v -0 8 Fe b -0 9 Ma y -0 9 A g o-09 No v -0 9 Fe b -1 0 Ma y -1 0 BRHCGCB 03U BRHCGCB 04U BRHSCCB 05U BRHSCCB 06U y 2U BRHSCCB 06 3U y 4U BRHSCCB 06 BRHSCCB 06-2 y 06-3 BRHSCCB 07 y 07-2 TRUST 2007 BRHSCCB 07U, 2U y 3U BRHCCB 07, 07-2 y 07-3 BRHCCB 08U, 08-2U y 08-3U BRHCCB 08-4U y 08-5U SU CASITA Índice 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 1 4 7 10 13 16 19 22 25 28 31 34 37 40 43 46 49 52 55 58 61 64 67 70 73 76 79 BRHCGCB 03U BRHCGCB 04U BRHSCCB 05U BRHSCCB 06U y 2U BRHSCCB 06 3U y 4U BRHSCCB 06 5U y 6U BRHSCCB 06 BRHSCCB 06-2 y 06-3 BRHSCCB 07 y 07-2 TRUST 2007 BRHSCCB 07U, 2U y 3U BRHCCB 07, 07-2 y 07-3 BRHCCB 08U, 08-2U y 08-3U BRHCCB 08-4U y 08-5U SU CASITA Índice 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% BRHCGCB 03U BRHCGCB 04U BRHSCCB 05U BRHSCCB 06U y 2U BRHSCCB 06 3U y 4U BRHSCCB 06 5U y 6U BRHSCCB 06 BRHSCCB 06-2 y 06-3 BRHSCCB 07 y 07-2 TRUST 2007 BRHSCCB 07U, 2U y 3U BRHCCB 07, 07-2 y 07-3 BRHCCB 08U, 08-2U y 08-3U

Cartera Vencida (+90 días) Escala Absoluta

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