LA TRAGEDIA DE LOS DEUDORES DE CREDITO DE VIVIENDA
Ignacio Vélez Pareja
Director Departamento de Administración Pontificia Universidad Javeriana
Bogotá, abril 22 de 1997
En los últimos días y desde hace muchos años vengo escuchando toda clase de diatribas contra el Sistema UPAC como el culpable de la tragedia de los deudores por crédito de vivienda. Inclusive voces de personas supuestamente autorizadas en el tema, alegan que la "culpa" es del diabólico sistema UPAC.
Conviene aclarar algunos conceptos e ilustrar la situación con un ejemplo y veremos si esas afirmaciones son o no ciertas.
Las tasas de interés que se encuentran en el mercado responden básicamente a tres efectos: • Inflación
• Riesgo • Interés real
Estos efectos no son aditivos (no se suman) sino que son multiplicativos, esto es, que la tasa de interés corriente (la que todos los días nos cobran o pagan los bancos) se calcularía con una fórmula muy sencilla:
ic = (1+if)x(1+ir)x(1+ig) - 1
ic = interés corriente
if = inflación (corrección monetaria)
ir = interés real (se estima en 6% anual)
ig = factor riesgo
En el caso de los créditos de vivienda, el factor de riesgo debería considerarse cero porque se tienen muchas garantías: hipotecas, codeudores, seguros, etc. Entonces sólo queda el interés real y la inflación. Este interés real del 6% se puede interpretar como la capacidad
intrínseca del capital (dinero) de generar más dinero; esto es, lo que el mercado estaría dispuesto a pagar a un inversionista, aun en ausencia de inflación y de riesgo.
El sistema UPAC lo que hizo fue reconocer este hecho y hacer explícita la introducción de la inflación (corrección monetaria) en el cálculo de la tasa de interés corriente y así
mantenerla ajustada de manera permanente a la inflación. Debe recordarse que antes de la creación del sistema, el BCH mantenía créditos de vivienda hasta del 13% anual, cuando las tasas de interés comerciales o corrientes eran del orden de 25-30% anual. Obviamente, esto generaba una situación completamente aberrante.
¿Qué sucede entonces? Al establecerse un sistema de tasas de interés ligadas a la inflación, pues sencillamente se aumentaron las tasas de interés para la financiación de la vivienda. Esto es, con una corrección monetaria de 18.87% y una tasa de interés "real" de 20%, se tiene un interés anual de 42.64%, lo cual en términos de una tasa de interés mensual vencido significa 3.0041%.
Por el otro lado, se encuentra que la construcción ha desatado una espiral de precios absurda, aprovechando la abundancia de dinero que hubo en los últimos años y que ya sabemos de donde salió.
A todo lo anterior, se suma la situación de desempleo que vive en la actualidad el país, lo cual afecta gravemente la capacidad de pago de los deudores de estos créditos.
Por último, últimamente se les ocurrió a las autoridades calcular la corrección monetaria como el 74% de la DTF, lo cual hace que se produzca una situación absurda: la corrección monetaria, que es una medida de la inflación, resulta mayor que la inflación misma. ¿Qué consecuencias tiene esto? Simple. Si la corrección monetaria es mayor que la inflación y a ella se le añade una tasa de interés "real" exorbitante, el interés resultante va a ser mucho mayor que la tasa de aumento de los salarios y aunque el aumento de las cuotas sea igual al aumento del salario mínimo (como pregona una corporación de ahorro y vivienda), se produce una clara descompensación en la capacidad de pago del deudor, con los resultados que hoy estamos presenciando.
Para que el empleado, mal remunerado, pudiera acceder al crédito de vivienda, con esos aumentos en las tasas y en épocas recientes con los precios exorbitantes de la finca raíz, era necesario diseñar esquemas que cualquier estudiante de matemáticas financieras conoce. Esto es, había que ofrecer cuotas bajas (tan bajas que no se alcanzan a cubrir los intereses, llámese intereses o corrección monetaria, lo cual en el fondo es lo mismo) y establecer patrones de aumentos de diversa clase. Cuando uno tiene una deuda y no paga los intereses o lo que paga no alcanza para cubrir la totalidad de ellos, el saldo aumenta; así de sencillo. Y esto no es una peculiaridad del sistema UPAC; sucede también con créditos en pesos y no en UPAC's (algunos han llegado a sugerir que si la deuda fuera en pesos y no en UPAC, la cosa sería distinta). Lo diabólico del sistema de adquisición de vivienda es que el
empleado, por lo general con presupuesto bastante apretado, termina seducido por la ilusión de cuotas bajas -al principio- que aumentan de manera aparente su capacidad de
su capacidad de pago "aumenta", decide cambiar de vivienda, y se repite el ciclo de un empleado trabajando para pagar su vivienda.... y nada más.
Lo mejor es ilustrar estas ideas con un ejemplo. Supóngase un préstamo para comprar un apartamento de $100MM (que ya es de estrato tres o cuatro) y los siguientes parámetros o datos: Préstamo MM$ 70 Corrección monetaria 18.87% Cuota por millón $20,000 Aumento de la cuota 1.07% Interés "real" 20% Interés corriente 42.64% Interés mensual 3.0041% Plazo (meses) 180
Cuota creciente (180 meses)
Cuota No 1 MM$1.4
Intereses del primer mes $2.102861 MM
Aumento de la deuda el primer mes $0.702861MM ($702,861)
Cuota uniforme (180 meses)
Cuota $2.113121
Mayor valor de la cuota No 1, 50.94%
El saldo de la deuda comienza a bajar en el mes 127. A su vez, la cuota que comenzó en $1.4 MM, termina en $9.41 MM
En el caso de la cuota uniforme, el saldo comienza a descender desde el primer mes, puesto que esta cuota uniforme incluye el pago de la totalidad de los intereses de cada mes y un abono a la deuda. El comportamiento del saldo se aprecia en la siguiente gráfica. Debe
Saldo de deuda cuota creciente
Mes S a ld o M M $ $ (20) 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 0 50 100 150 200 Cuota creciente Mes C u o ta M M $ 0 2 4 6 8 10 0 50 100 150 200
aclararse que cuando se pagan intereses por deudas que se difieren, no es cierto como la gente cree que "entonces pagué más de diez veces la deuda", como en el caso de la cuota creciente o "entonces pagué más de cinco veces la deuda", como en el caso de la cuota uniforme. Sencillamente, uno está pagando los intereses por no poder cancelar de contado y tomarse un tiempo para hacerlo.
Ahora bien, se han escuchado voces -de miembros de la Junta del Banco de la República, entre otras- que "demuestran" que el problema está en el plazo. Esto no es cierto; por lo menos, se puede mostrar que para el caso de la cuota uniforme, el plazo ofrece un alivio totalmente ridículo e irrisorio. Veamos qué sucede cuando, con la misma tasa de interés mensual se cambia el plazo. Si se duplica de 180 meses (que es lo corriente en Colombia) a 360 meses, prácticamente la cuota no cambia (de hecho se reduce en ¡$145.52 por
millón!). Plazo Cuota 36 $3.2009 72 $2.3806 120 $2.1600 180 $2.1083 210 $2.1022 240 $2.0998 270 $2.0988 300 $2.0983 330 $2.0982
Saldo final con cuota uniforme
Mes S a ld o M M $ (10) 0 10 20 30 40 50 60 70 0 50 100 150 200
360 $2.0981
Gráficamente, el comportamiento de la cuota para diferentes plazos es el siguiente:
Ahora analicemos qué efecto tienen sobre las cuotas las reducciones en precio y en tasa de interés. Si calculamos las cuotas para precios y tasas de interés con reducciones de 5% y múltiplos (10%, 15%, etc.), se encuentra que el efecto sí es apreciable:
Reducción Precio Cuota (precio) 0% 70 $2.1131 5% 66.5 $2.0075 10% 63 $1.9018 15% 59.5 $1.7962 20% 56 $1.6905 25% 52.5 $1.5848 30% 49 $1.4792 35% 45.5 $1.3735 40% 42 $1.2679
Reducción de la cuota mensual por aumento de plazo Plazo en meses C u o ta e n M M $ $0.0000 $0.5000 $1.0000 $1.5000 $2.0000 $2.5000 $3.0000 $3.5000 36 72 120 180 210 240 270 300 330 360
45% 38.5 $1.1622 50% 35 $1.0566
En el caso del precio es directamente proporcional: una disminución de 5% en el precio implica una disminución del 5% en la cuota. En el caso de la tasa de interés, el efecto es ligeramente menor. Reducción Interés mensual Cuota (interés) 0% 3.00% $2.11 5% 2.85% $2.01 10% 2.70% $1.91 15% 2.55% $1.81 20% 2.40% $1.70 25% 2.25% $1.61 30% 2.10% $1.51 35% 1.95% $1.41 40% 1.80% $1.31 45% 1.65% $1.22 50% 1.50% $1.13 Comparativamente se tiene: Reducción (1) Cuota (precio) (2) Cuota (interés) (3) Diferencia (3)-(2) 0% 2.113121 2.113121 0.000000 5% 2.007465 2.010116 0.002652 10% 1.901809 1.907680 0.005872 15% 1.796153 1.805926 0.009773 20% 1.690497 1.704984 0.014487 25% 1.584840 1.605008 0.020168 30% 1.479184 1.506175 0.026990 35% 1.373528 1.408683 0.035155 40% 1.267872 1.312759 0.044887 45% 1.162216 1.218651 0.056435 50% 1.056560 1.126634 0.070073
En la siguiente gráfica se aprecia el efecto de la reducción en cada una de estas variables.
Como apéndice se incluye las dos modalidades de pago mencionadas en el ejemplo, para la totalidad del plazo.
La conclusión de a puño que se saca de estas reflexiones es que tanto las corporaciones de ahorro y vivienda, como los constructores tienen que aceptar ganar un poco menos, con inversiones que no son tan riesgosas. Que nada sacan jugando con los plazos, puesto que eso no afecta substancialmente la cuota y que deben reducir su margen de ganancia; los unos cobrando intereses "reales" más razonables y los otros asignando precios acordes con una economía en donde la liquidez de antaño (léase dinero fácil) es casi un recuerdo lejano. Por otro lado, deben aterrizar y darse cuenta de que así matan a la gallina de los huevos de oro, puesto que por querer ganar en el corto plazo, están olvidando el futuro. Y esto significará -como ya se está viendo- un deterioro de la cartera, que tradicionalmente era bastante buena.
Cuota mensual según reducción porcentual en cada parámetro
% de reducción C u o ta M M $ 0.000000 0.500000 1.000000 1.500000 2.000000 2.500000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% Cuota (precio) Cuota (interés)
La situación es en verdad crítica, teniendo en cuenta que la gente, por lo general, -hay poco honrosas excepciones- lo último que deja de pagar es la cuota de su casita o apartamento. Cuando esto ocurre es porque no hay otra salida. No busquemos, pues, la calentura en las sábanas señores: el problema no es del sistema UPAC -o cualquier otro que nos
inventemos-; el problema es de precios: del dinero y de la vivienda.
Apéndice Cuota creciente
Préstamo MM$70
Cuota por millón: $20,000 Interés mensual 3.0041% Aumento de la cuota1.07% Mes Saldo inicial Interés Abono a deuda
Cuota Saldo final
0 70 1 70 $2.10 ($0.70) $1.40 71 2 71 $2.12 ($0.71) $1.41 71 5 73 $2.19 ($0.73) $1.46 74 10 77 $2.30 ($0.76) $1.54 77 20 84 $2.54 ($0.82) $1.71 85 30 93 $2.79 ($0.89) $1.91 94 40 102 $3.07 ($0.95) $2.12 103 50 112 $3.36 ($1.00) $2.36 113 60 122 $3.66 ($1.04) $2.62 123 70 132 $3.98 ($1.06) $2.92 134 80 143 $4.30 ($1.05) $3.25 144 90 153 $4.61 ($1.00) $3.61 154 100 163 $4.89 ($0.88) $4.02 164 110 171 $5.13 ($0.67) $4.47 171 120 176 $5.29 ($0.32) $4.97 176 124 177 $5.32 ($0.13) $5.18 177.20 125 177 $5.32 ($0.08) $5.24 177.28 126 177 $5.33 ($0.03) $5.30 177.31
127 177 $5.33 $0.03 $5.35 177.29 128 177 $5.33 $0.08 $5.41 177.20 130 177 $5.32 $0.21 $5.53 177 131 177 $5.31 $0.27 $5.59 177 132 177 $5.30 $0.34 $5.65 176 133 176 $5.29 $0.41 $5.71 176 134 176 $5.28 $0.48 $5.77 175 135 175 $5.27 $0.56 $5.83 175 136 175 $5.25 $0.64 $5.89 174 137 174 $5.23 $0.72 $5.95 173 138 173 $5.21 $0.81 $6.02 173 139 173 $5.19 $0.90 $6.08 172 140 172 $5.16 $0.99 $6.15 171 150 157 $4.72 $2.12 $6.84 155 160 129 $3.88 $3.73 $7.61 125 170 82 $2.47 $5.99 $8.46 76 180 9 $0.27 $9.13 $9.41 0 Cuota uniforme Préstamo MM$70 Interés mensual 3.0041% Mes Saldo inicial Interés Abono a deuda Cuota uniforme Saldo final 0 70 1 70 $2.10 $0.01 $2.11 70 10 70 $2.10 $0.01 $2.11 70 20 70 $2.10 $0.02 $2.11 70 30 70 $2.09 $0.02 $2.11 70 50 69 $2.07 $0.04 $2.11 69 80 67 $2.01 $0.11 $2.11 67 100 64 $1.92 $0.19 $2.11 64 150 42 $1.27 $0.84 $2.11 41 170 20 $0.59 $1.53 $2.11 18
