UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERIA
PROYECTO DE INVESTIGACIÓN GRUPO GIGA
ESTUDIO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN LA LOCALIDAD DE SUBA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS FACULTAD DE INGENIERIA
DR. RICARDO GARCIA DUARTE RECTOR
CARLOS ENRIQUE MONTENEGRO MARÍN DECANO FACULTAD DE INGENIERÍA
NELSON LIBARDO FORERO CHACÓN
DIRECTOR CENTRO DE INVESTIGACIONES Y DESARROLLO CIENTÍFICO
AUTORES:
DIRECTOR INVESTIGADOR: ING. HERNANDO ACUÑA CARVAJAL
CONTENIDO
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ... 5
ÍNDICE DE TABLAS ... 6
1. INTRODUCCIÓN ... 7
2. JUSTIFICACIÓN ... 8
3. OBJETIVOS ... 9
3.1. OBJETIVO GENERAL ... 9
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS ... 9
4. CARACTERIZACIÓN Y DELIMITACIÓN ESPACIAL ... 10
4.1. LOCALIZACIÓN ... 10
4.2. ASPECTOS FÍSICOS ... 12
4.3. ASPECTOS SOCIO ECONÓMICOS Y CULTURALES ... 13
5. ESTADO DEL ARTE ... 18
6. MARCO CONCEPTUAL ... 20
6.1. GLOSARIO DE TÉRMINOS ... 20
6.2. ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIO ... 22
6.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN ... 22
6.4. PROPIEDAD HORIZONTAL ... 23
6.4.1. EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL ... 24
6.4.2. LA ADMINISTRACION DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: 24 6.4.3. LOS BIENES DENTRO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL... 27
6.4.4. CONSTITUCIÓN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL ... 28
6.5. MÉTODO DE TRIANGULACIÓN DE DELAUNAY ... 29
6.6. MÉTODO DE DISTANCIA EUCLIDIANA ... 30
7. MARCO NORMATIVO ... 31
7.6. LEGISLACIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL ... 45
8. METODOLOGIA ... 49
8.1. METODOLOGIA DEL PROYECTO ... 49
8.2. DIAGRAMA METODOLOGIA UTILIZADA ... 51
9. DESARROLLO DEL PROYECTO ... 53
9.1. OBJETIVO DE LA INVESTIGACIÓN ... 53
9.2. ZONAS HOMOGÉNEAS ECONÓMICAS ... 53
9.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PH SUBA ... 61
9.4. CERTIFICADOS DE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN JURÍDICA – 2017. PH SUBA ... 61
9.5. ELABORACIÓN SISTEMA DE INFORMACION GEOGRAFICA ... 62
10. RESULTADOS ... 75
10.1. PROPIEDAD HORIZONTAL Y NO PROPIEDAD HORIZONTAL LOCALIDAD DE SUBA ... 75
10.2. CERTIFICADOS DE REPRESENTACIÓN Y EXISTENCIA JURÍDICA ... 79
10.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN PROPIEDAD HORIZONTAL ... 80
10.4. ESTRATOS SOCIO – ECONÓMICOS ... 86
10.5. USOS DE LOS LOTES ... 87
11. CONCLUSIONES ... 90
12. RECOMENDACIONES ... 91
13. BIBLIOGRAFÍA ... 92
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1 Ubicación Geográfica Localidad de Suba... 10
Ilustración 2 Unidades de Planeamiento Zonal de la Localidad de Suba ... 11
Ilustración 3 Sectores Catastrales de la localidad de Suba ... 12
Ilustración 4 Estructura Poblacional Proyectada ... 13
Ilustración 5 Dinámica propiedad horizontal / no propiedad horizontal ... 14
Ilustración 6 Distribución de los establecimientos según actividad económica. 2005 ... 16
Ilustración 7 Número de personas por componente del indicador de NBI. 2007 ... 17
Ilustración 8 Pasos Constitución Propiedad Horizontal ... 28
Ilustración 9 Triangulación de Delaunay ... 30
Ilustración 10Metodo de distancia Euclidiana ... 30
Ilustración 11 Diagrama Metodología Estudio de la Propiedad Horizontal en la localidad de Suba ... 51
Ilustración 12 Lotes sometidos al régimen de PH en la Localidad de Suba ... 53
Ilustración 13 Localización de las Ofertas de estudio Económico... 54
Ilustración 14 Codificación Ofertas ... 54
Ilustración 15 Ejemplo ofertas recopiladas ... 55
Ilustración 16 Herramienta Grouping Analysis ... 56
Ilustración 17 Model Builder ... 56
Ilustración 18 Estadísticas generadas por Arcgis de la zonificación ... 57
Ilustración 19 Resumen Estadístico ArcGis por grupo ... 58
Ilustración 20 Resumen Estadístico Arcgis por grupo ... 58
Ilustración 21 Imágenes satelitales - fotografías zonas ... 59
Ilustración 22 Fotos de Campo ... 60
Ilustración 23 Zonas Homogéneas Económicas P.H. para la localidad de Suba ... 60
Ilustración 24 Lotes con licencias vigentes para propiedad horizontal en la localidad de Suba para el año 2017. ... 61
Ilustración 25 Lotes con personería jurídica en la localidad de Suba ... 62
Ilustración 26 Modelo Conceptual SIG ... 66
Ilustración 27 Porcentaje Unidades Prediales NPH vs PH ... 78
Ilustración 28 Porcentaje por UPZ de Unidades Prediales PH de la localidad ... 79
Ilustración 29 Porcentaje de lotes con y sin existencia jurídica ... 80
Ilustración 30 Numero de lotes con licencia de construcción aprobada en 2017 ... 80
Ilustración 31 Modalidad de licencias PH ... 81
Ilustración 32 Uso Principal licencias PH ... 82
Ilustración 33 Número de Licencias PH Bogotá Vs Suba ... 82
Ilustración 34 Porcentaje Licencias PH Bogotá Vs Suba ... 83
Ilustración 35 Porcentaje Modalidad Obra Nueva PH Bogotá - Suba ... 83
Ilustración 36 No de licencias PH Suba ... 84
Ilustración 37 Modalidad Licencias PH Suba ... 84
Ilustración 38 Porcentaje UPZs - licencias de construcción aprobadas ... 85
Ilustración 39 Porcentaje Uso Principal Licencias PH Suba ... 85
Ilustración 40 Número de pisos vs lotes licencias aprobadas localidad de Suba 2017 ... 86
Ilustración 41 Porcentaje Estrato Socio - económico Lotes PH ... 86
Ilustración 42: Gráfica de la distribución de los usos según UAECD. ... 88
ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1 Área de Unidades de Planeamiento Zonal de Suba ... 12
Tabla 2 Aporte de área construida nueva por localidad ... 15
Tabla 3 Agrupación multifamiliar no V. I. S. ... 35
Tabla 4 Agrupación multifamiliar V. I. S. ... 35
Tabla 5 Agrupación unifamiliar no V. I. S. ... 36
Tabla 6 Agrupación unifamiliar y bifamiliares V. I. S. ... 36
Tabla 7 UPZ de Suba ... 38
Tabla 8 Cuadro Comparativo ley 182 de 1948 - ley 675 de 2001 ... 48
Tabla 9 Listado de Entidades ... 65
Tabla 10 Entidad Construcción. ... 68
Tabla 11 Entidad Curaduría ... 68
Tabla 12 Entidad Estrato ... 69
Tabla 13 Entidad Localidad ... 69
Tabla 14 Entidad Lote ... 70
Tabla 15 Entidad Manzana ... 71
Tabla 16 Entidad Persona Jurídica... 71
Tabla 17 Entidad Placa Domiciliaria ... 72
Tabla 18 Entidad Sector Catastral ... 72
Tabla 19 Entidad Unidad de Planeamiento ... 73
Tabla 20 Entidad Uso ... 73
Tabla 21 Entidad Uso - Lote ... 74
Tabla 22 Número de lotes en PH y NPH por UPZ ... 75
Tabla 23 Porcentaje lotes PH - NPH respecto a la localidad ... 76
Tabla 24 Número de unidades prediales y lotes por UPZ ... 77
Tabla 25 Porcentaje Unidades Prediales por UPZ ... 77
Tabla 26 Porcentaje Unidades Prediales Localidad ... 78
Tabla 27: Usos presentes en los lotes en PH según la UAECD ... 88
1. INTRODUCCIÓN
El Observatorio Territorial de la Universidad Distrital (OTUD) para la ciudad de Bogotá es un proyecto creado por el Grupo de Investigación en Gestión Pública, Avalúos y urbanismo (GIGA), en el 2013 se realizó un plan piloto por primera vez para la localidad de Suba, sin embargo no se incluyó un estudio sobre propiedad horizontal, este tipo de régimen jurídico ha crecido de forma relevante en esta localidad, por esta razón el grupo de investigación adelanto un estudio sobre este tipo de propiedad con el fin último de obtener el valor del metro cuadrado integral de la Ciudad de Bogotá en la localidad de Suba para predios bajo este régimen. Para llegar al valor integral de propiedad horizontal es necesario trabajo de campo que alimente la base de datos sobre el mercado en esta localidad, con el fin de que el estudio sea una fuente fiable para el OTUD, la localidad de Suba, la comunidad inmobiliaria u otras organizaciones o personas que estén interesadas en la dinámica territorial, en este caso del comportamiento y características económicas de la propiedad horizontal en la localidad de Suba. Se espera mediante este estudio de la propiedad horizontal la consolidación de estadísticas no solo de construcciones ya establecidas sometidas a este régimen sino también las que están por construirse, así como el valor del metro cuadrado del área de las unidades privadas mediante la realización de zonas homogéneas Económicas para la propiedad horizontal; todo esto mediante la recopilación de datos en entidades como Unidad Administrativa Especial de Catastro Bogotá, curadurías urbanas y recopilación en campo.
2. JUSTIFICACIÓN
Teniendo en cuenta la importancia de tener estudios en donde se evidencie un inventario de los bienes inmuebles del territorio y su valor, lo que permite a cualquier ciudad tener una base para el desarrollo de la misma. Desarrollo que solo se dará si se cuenta con una buena planeación y visión del territorio a través del diagnóstico actual.
Bogotá es una ciudad con dinámicas territoriales muy complejas y en constante cambio lo que hace aún más relevante tener estudios que incorpore la relación de diferentes agentes con el valor del suelo y su desarrollo, para evitar un crecimiento desordenado, especialmente cuando se trata de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal. Adicionalmente la ciudad cuenta con dinámicas de mercado complejas, con factores como la migración como principal culpable, ya que cada año cientos de nuevos habitantes llegan a la capital lo que llevo a la ciudad a buscar más viviendas pero ocupando menos espacio, la solución a este problema es la construcción de viviendas bajo el régimen de propiedad horizontal, pero no existe hoy en día estudios sólidos que muestren valores de mercado y otras variables importantes bajo este régimen, este tipo de información llega a ser fundamental para que los agentes que intervienen principalmente en la planeación tomen decisiones acertadas. Es por esto que mediante el Observatorio Territorial de la Universidad Distrital apoyado por el proyecto de Ingeniería Catastral y Geodesia busca incorporar el estudio sobre propiedad horizontal a la base de datos del año 2013 desarrollada por el OTUD de la localidad de Suba.
3. OBJETIVOS
3.1. OBJETIVO GENERAL
Realizar un estudio investigativo de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba de la ciudad de Bogotá D.C.
3.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS
Identificar variables normativas y valores en inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal en la localidad para su consulta de forma sistemática Reconocer los diferentes predios que se encuentren sometidos al régimen
de propiedad horizontal en la localidad
Prestar un servicio de información para estudiantes y profesionales en el campo inmobiliario.
Desarrollar Zonas Homogéneas Económicas teniendo en cuanta el área privada de los inmuebles bajo propiedad privada
Recopilar información documental para inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal en la localidad de Suba.
4. CARACTERIZACIÓN Y DELIMITACIÓN ESPACIAL
4.1. LOCALIZACIÓN
Haciendo una descripción sobre la localidad de Suba se sabe que es una de las localidades más grandes de Bogotá, además de estar entre las más pobladas. La localidad de Suba (11) está ubicada en el extremo noroccidental de la ciudad y limita por el norte con el municipio de Chía, por el sur con la localidad de Engativá, por el Oriente con la localidad de Usaquén y por el occidente con el municipio de Cota. Suba tiene una extensión total de 9.202 hectáreas, de las cuales 5.417 ha se clasifican como suelo urbano y 3.785 ha corresponden al suelo rural; dentro de estos dos suelos se localizan 1.469 ha de suelo protegido. Suba es la localidad con mayor área urbana del Distrito, por cuanto representa el 15,2% de la superficie urbana total del distrito. (Anexo 1)
Ilustración 1 Ubicación Geográfica Localidad de Suba
Ilustración 2 Unidades de Planeamiento Zonal de la Localidad de Suba
Con áreas distribuidas como lo muestra la siguiente tabla: UPZ Área total
UPZ 2 La Academia 610,07 ha
UPZ 3 Guaymaral 1.135,65 ha
UPZ 17 San José de
Bavaria 439,68 ha
UPZ 18 Britalia 328,41 ha
UPZ 19 El Prado 428,95 ha
UPZ 20 La Alhambra 284,28 ha
UPZ 23 Casa Blanca
Suba 419,92 ha
UPZ 24 Niza 764,86 ha
UPZ 25 La Floresta 393,47
UPZ 27 Suba 652,90
UPZ 28 El Rincón 710,08
Tabla 1 Área de Unidades de Planeamiento Zonal de Suba
Fuente: (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009)
Además, cada UPZ cuenta con diferentes sectores catastrales que permiten que el manejo de la información para predios y lotes sea más sencillo.
Ilustración 3 Sectores Catastrales de la localidad de Suba
4.2. ASPECTOS FÍSICOS
Clima y Temperatura:
Bogotá se caracteriza por tener un clima moderadamente frío, en promedio de 14ºC. Aun cuando tiene una humedad aproximada cercana al 80%, los habitantes y visitantes de la ciudad no experimentan un clima húmedo, pues en parte se ve compensado este exceso de agua con magnificas "ráfagas" de viento que hacen que la ciudad permanezca un poco más seca, especialmente en meses como enero a febrero, julio y agosto. El frío se acentúa en jornadas de lluvia o de poco sol. Por otro lado, en los días muy soleados la sensación térmica puede incrementarse hasta los 23ºC o más (Ramirez, 2017).
Orografía:
por porciones húmedas, semi-húmedas y secas, de gran importancia para las especies vegetales y animales (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
Usos del suelo
En Suba predomina el uso residencial, con presencia de dos zonas comerciales importantes: Suba y Prado Veraniego que fueron constituidas como centralidades a través del Plan de Ordenamiento Territorial. En su costado noroccidental, se ha ido conformando un extenso sector de usos educativos y recreativos, debido a que en esta zona se ubican gran cantidad de colegios, varias universidades y algunos centros recreativos y clubes deportivos (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
4.3. ASPECTOS SOCIO ECONÓMICOS Y CULTURALES
Demografía:
Teniendo en cuenta los censos DANE de 1985, 1993 y 2005, se tiene entonces un período de 20 años, permitiendo analizar qué ha sucedido con la ciudad y con la localidad, en estos veinte años, Bogotá creció 58.6%, señalando una tendencia al crecimiento general de la población en la ciudad, pero en ese lapso, la localidad Suba tiene un crecimiento del 172,7% tres veces por encima del promedio de la ciudad, superada solamente por Bosa. La tendencia local es a consolidarse el área construida y a la urbanización de la zona norte en las UPZ Academia y Guaymaral, con vivienda nueva y equipamientos (IDEA , 2008). Para el año 2010 la población de Suba tiene un ritmo de crecimiento lento, el cual se explica por un descenso sostenido de la tasa de crecimiento, y posteriormente se proyecta un cambio de tendencia, con una reducción cada vez menor de la tasa de crecimiento, y terminando en un aumento significativo en el año 2015 (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
Ilustración 4 Estructura Poblacional Proyectada
Densidad Poblacional:
Se mide con el número de personas por hectárea que habitan en la localidad y tiene que ver con la demanda urbana de infraestructuras y servicios y con la calidad de vida de las personas (IDEA , 2008). En el 2009 la densidad de población área urbana de la localidad de Suba fue de 162 personas por hectárea que es menor a la densidad urbana de Bogotá que registra 175 habitantes por hectárea. Con respecto a UPZ, El Rincón presenta la densidad más alta con 425 habitantes por hectárea, seguida por Tibabuyes que registra 306 habitantes por hectárea. La UPZ Guaymaral registra 0 muy baja población con respecto a su superficie, le sigue La Academia con 1 habitante por hectárea, en razón a que son UPZ de tipo desarrollo con grandes zonas sin urbanizar y bajo número de habitantes (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
Densidad Predial:
Sin tener en cuenta la parte rural de la localidad de Suba y el número de lotes destinados a protección ambiental, Suba tiene un total de 98842 lotes, de los cuales 10968 son inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal y 87874 son no propiedad horizontal.
Bogotá consolida la tendencia a tener predios en formatos de propiedad horizontal. Hoy 7 de cada 10 predios son PH según censo del 2017 (Hacienda Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2018).
Ilustración 5 Dinámica propiedad horizontal / no propiedad horizontal
Fuente: (Hacienda Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2018)
equipamientos que garanticen poder cubrir las necesidades básicas de tantos copropietarios.
Suba es la localidad con mayor área nueva construida, con 22,3 %, área PH y no PH que se ve reflejada no solo en nuevos lotes construidos si no en demoliciones de antiguos inmuebles para construir bajo el régimen de propiedad horizontal la mayor cantidad de pisos posibles, aprovechando al máximo el
Tabla 2 Aporte de área construida nueva por localidad
Fuente: (Hacienda Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2018)
Dinámica Económica:
En la UPZ La Floresta en la zona de Los Sauces hay pequeñas y medianas empresas de confecciones, aserríos, fábrica de cerámicas, entre otras. En la UPZ El Prado hay pequeñas y medianas empresas de alimentos, farmacéuticas, productos de aseo, etc. 48 La actividad agroindustrial está concentrada en la zona rural de la localidad, en las que hay cultivos producción agrícola y pecuaria (IDEA , 2008).
Ilustración 6 Distribución de los establecimientos según actividad económica. 2005
Fuente: (DANE, 2005)
Necesidades Básicas Insatisfechas:
Para la medición del indicador de necesidades básicas insatisfechas, la metodología contempla cinco componentes que son: 1. Personas en viviendas inadecuadas, 2. Personas en viviendas con servicios inadecuados, 3. Personas en hogares con hacinamiento crítico, 4. Personas en hogares con inasistencia escolar y 5. Personas en hogares con alta dependencia económica. Para la interpretación del resultado del indicador, se tiene que al presentarse carencia de uno o más de estos componentes, el hogar es catalogado como pobre por no tener satisfechas sus necesidades básicas y la privación de dos o más de estos componentes se determina el estado de miseria.
De acuerdo con los resultados de la Encuesta de calidad de vida 2007, la localidad de Suba registró que el 0.2% de la población se encuentra en miseria por NBI y el 4,1% se encuentra en pobreza por NBI (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
Ilustración 7 Número de personas por componente del indicador de NBI. 2007
5. ESTADO DEL ARTE
La resolución 070 de 2011 (Resolución que deroga la resolución 2555 de 1988), por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral es un documento base que regula todas las acciones con respecto a estudios del suelo.
Partiendo de la definición de catastro y avalúo, el avalúo catastral es la determinación del valor de los predios obtenido mediante la investigación y el análisis estadístico del mercado inmobiliario del país (Oikos, 2016).
Entonces el valor del suelo se convierte en el resultado del análisis del mercado inmobiliario de predios con usos residencial y comercial, con el cual se pretende definir valores de referencia para el terreno, que luego puede llegar a medir la dinámica inmobiliaria en la ciudad, tenencia de la propiedad, índices de crecimiento de valor por zona, demanda del suelo urbano y desarrollo de nuevas áreas (IGAC).
Este tipo de estudios permiten medir el impacto económico y urbanístico en función de las diferentes intervenciones en el territorio asociadas a cambios normativos (Plan de Ordenamiento Territorial) y construcción de infraestructura pública y privada (IGAC). Es importante para los agentes que intervienen en el mercado inmobiliario contar con información con la que puedan luego tomar decisiones acertadas que cubran las necesidades del territorio.
La realidad del país es el aumento significativo de la propiedad horizontal que está regulada por la ley 675 de 2001, en donde se hace mención de la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad (Ley 675 de 2001, 2001), aumento que se produjo debido a la migración de nuevos habitantes a las capitales o ciudades principales, por lo que se hace necesario normas de convivencia para su regulación.
Entonces es importante hacer referencia al concepto de propiedad, el cual es el núcleo esencial del derecho civil y el ordenamiento jurídico. Durante los siglos pasados se la consideró como una institución necesaria, sin la cual era imposible la convivencia de los hombres de un pueblo (GUZMÁN GÓMEZ, 2015).
bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio (GUZMÁN GÓMEZ, 2015).
El grupo de investigación GIGA desarrollo en el año 2013 el primer volumen de una investigación para el OTUD, el estudio cuenta con la elaboración de zonas homogéneas físicas de la Localidad de Suba, selección de muestras prediales para investigación de avalúos comerciales, análisis de la normatividad vigente, visitas e inspecciones oculares durante los años 2010 y 2011, elaboración de las zonas homogéneas geoeconómicas, análisis y distribución de la propiedad horizontal y los consecuentes mapas ilustrativos con excepción de la determinación del valor del metro cuadrado del área privada dentro de la propiedad horizontal (GRUPO “GIGA”, 2013).
El trabajo técnico y constante de Catastro Bogotá permite que la capital colombiana sea una ciudad con la totalidad de su territorio actualizado año a año, además Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital con su observatorio técnico catastral ha logrado emitir estadísticas e información precisa anualmente sobre las características del suelo en Bogotá a través de las publicaciones de análisis inmobiliario, incluyendo el crecimiento de la propiedad horizontal (Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, 2017).
6. MARCO CONCEPTUAL
6.1. GLOSARIO DE TÉRMINOS
Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales (Ley 675 de 2001, 2001).
Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales (Ley 675 de 2001, 2001).
Aspecto físico: Consiste en la identificación, descripción y clasificación del terreno y de las edificaciones del predio, sobre documentos gráficos, tales como cartas, planos, mapas, fotografías aéreas, ortofotografías, espacio mapas, imágenes de radar o satélite u otro producto que cumpla con la misma función (IGAC, 2011). Nacionales respectivas, de los listados de los avalúos sobre los cuales ha de aplicarse la tasa correspondiente al impuesto predial unificado y demás gravámenes que tengan como base el avalúo catastral, de conformidad con las disposiciones legales vigentes (IGAC, 2011).
Aspecto jurídico: Consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relación entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, y el objeto o bien inmueble, mediante la identificación ciudadana o tributaria del propietario o poseedor, y de la escritura y registro o matrícula inmobiliaria del predio respectivo (IGAC, 2011).
Avalúo: “Tasación del valor de un predio a precios comerciales, realizada por un perito o firma especializada en propiedad raíz, con miras a determinar una operación mercantil o hipotecaria” (Barrero Ochoa, 2008).
Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. (Ley 675 de 2001, 2001)
reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (Ley 675 de 2001, 2001) Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. (Ley 675 de 2001, 2001)
Catastro: es el inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica (IGAC, 2011). Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto(Ley 675 de 2001, 2001).
Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).
Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).
Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente (Ley 675 de 2001, 2001).
Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos (Ley 675 de 2001, 2001).
Propiedad Horizontal:
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que
regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. (Ley 675 de 2001, 2001).Valor de mercado: “Precio más alto en términos de dinero que una propiedad
alcanzaría si se pone a la venta en un mercado abierto, con un plazo razonable ante un comprador que la adquiriese conociendo todos sus usos. Es el precio por el cual un vendedor deseoso la vendería a un comprador igualmente deseoso ninguno sujeto a presiones anormales” (Barrero Ochoa, 2008).
6.2. ESTUDIOS DE MERCADO INMOBILIARIO
Los estudios sobre mercado inmobiliario son la base fundamental para el éxito en la planeación y el desarrollo del territorio.
El análisis de mercado es un estudio de las características socioeconómicas de una comunidad o de una parte de ella localizada geográficamente en un área determinada, para estimar sus necesidades o la demanda tangible (Estudios de Mercado, s.f.).
Este tipo de estudios u observaciones inmobiliarias nos permite realizar pronósticos de valores de metro cuadrado o también llamadas proyecciones inmobiliarias.
El estudio de mercado para un proyecto inmobiliario, principalmente, entre otros, debe informar sobre los siguientes:
1. Precio
2. Velocidad de venta (absorción del producto por el mercado) 3. Características del inmueble de acuerdo al mercado.
4. Competencia (producto, precio, ubicación, absorción del producto por el mercado)
5. Mercabilidad.
6.3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN
construcciónexpedida por la curaduría urbanao la autoridad competente en cada municipio, dicha autorización verifica el uso del suelo establecido, además de las normas establecidas en el POT como índices de ocupación, índices de construcción, etc. (Rivas, 2014).
Para solicitar la licencia de construcción se deben llenar los siguientes requisitos Certificado de libertad y tradición del predio con fecha de expedición de
máximo un mes antes de la solicitud.
El formulario único nacional para solicitud de licencias de construcción. El documento de identidad del solicitante si es persona jurídica o el
certificado de cámara de comercio si es persona jurídica. El certificado de impuesto predial del último año.
La relación de los propietarios colindantes al predio objeto de solicitud y la autorización en caso de que haya un apoderado.
Las licencias de construcción en promedio pueden tardar un poco más de un mes sin embargo si en medio del proceso es necesario revalidar algunos factores puede llegar a demorar 4 meses.
6.4. PROPIEDAD HORIZONTAL
Se conoce como propiedad horizontal al derecho que se ejerce sobre uno o más unidades como pisos, apartamentos, locales que han sido adquiridos por distintos propietarios en forma separada pero que tienen ciertos derechos, bienes y obligaciones en común (Perez Porto & Gardey, 2014).
“La propiedad horizontal, por lo tanto, es la institución jurídica vinculada a la división y organización de los inmuebles resultantes de la segregación de una construcción común. Dicha propiedad reglamenta la manera en que se divide el inmueble y su relación con el resto de los bienes privados y comunes del edificio” (Perez Porto & Gardey, 2014).
Aspectos que forman la copropiedad:
I. La comunidad de copropietarios existe porque hay un grupo de propietarios de inmuebles individuales que comparten la propiedad de ciertas zonas comunes y del terreno donde está construido el inmueble. En consecuencia, el derecho de propiedad es la causa base de la organización y por lo tanto, no se puede separar de los derechos y deberes derivados de esa condición original.
II. El coeficiente de propiedad horizontal es el punto de referencia que traduce la participación y obligaciones de cada propietario en estrecha relación con la unidad privada respectiva, que es el único motivo de la asociación.
administrativa del régimen de propiedad horizontal, es restringido y específico, en ningún momento puede disponer o afectar en forma invasiva los derechos de los propietarios en cuanto al dominio de sus unidades particulares. (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004)
6.4.1. EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El reglamento de Propiedad es el documento que define para cada caso en particular deberes, derechos, limitaciones y pautas generales de comportamiento, límites de las áreas privadas, determinación de áreas comunes, etc. Se formaliza mediante una escritura pública que debe inscribirse en la Oficina de Instrumentos públicos.
Su contenido lo define la ley 675 de 2001 así:
Nombre e identificación de cada uno de los propietarios. Nombre del edificio o conjunto
Determinación del terreno(s) donde se halla ubicado el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando la forma de adquisición del terreno, así como los números de matrícula inmobiliaria correspondientes.
Identificación de cada uno de los bienes de dominio particular (Casa, apartamento, local, oficina etc.) De acuerdo a lo estipulado por Planeación Distrital o quien haga sus veces.
Determinación de los bienes comunes, precisando cuáles tienen el carácter de esenciales y cuáles el de ser de uso exclusivo de ciertos sectores de la copropiedad.
Coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, según el caso, es decir la participación que cada unidad tiene dentro del edificio según el caso en particular.
El destino que se le va a dar a los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto (residencial o comercial).
Regulaciones relacionadas con la administración, control, dirección del Edificio o Conjunto que luego de la inscripción en la Oficina de instrumentos públicos, deberá constituirse en persona jurídica (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).
6.4.2. LA ADMINISTRACION DENTRO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL:
Asamblea General:
reglamento de propiedad horizontal. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio.
Funciones de la Asamblea:
1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para períodos determinados, y fijarle su remuneración.
2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el Consejo Administrativo y el Administrador.
3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los edificios o conjuntos de uso residencial.
4. Aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso.
5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y, cuando exista, al Revisor Fiscal y su suplente, para los períodos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, que en su defecto, será de un año.
6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común.
8. Decidir la reconstrucción del edificio o conjunto, de conformidad con lo previsto en la presente ley.
9. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa consagrado para el caso en el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona Jurídica.
11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos de que trata la presente ley.
12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en los decretos reglamentarios de la misma, y en el reglamento de propiedad horizontal (Ley 675 de 2001, 2001).
El Administrador:
internos y mediador al presentarse diferencias que surjan entre miembros de la copropiedad.
De acuerdo al artículo 50 de la ley 675 de 2001 el nombramiento del Administrador lo hace la Asamblea General, excepto en aquellas copropiedades en las que existe el Consejo de Administración (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).
Funciones del administrador La ley 675 de 2001 (Artículo 51):
1. Convocar a la Asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros.
2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto.
3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración, si lo hubiere.
4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución presupuestal.
5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto.
6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de propiedad horizontal.
7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal.
8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de
10. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija.
11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones
previstas en esta Ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas.
13. Expedir paz y salvo de cuentas con la administración del edificio o conjunto cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular.
14. Las demás funciones previstas en la presente Ley y en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios (Departamento Administrativo de Acción Comunal Distrital D.C., 2004).
6.4.3. LOS BIENES DENTRO DEL REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
Bienes Privados
Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, y con salida a la vía pública (Ley 675 de 2001, 2001).
Bienes Comunes
Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular (Ley 675 de 2001, 2001).
Los propietarios de las unidades privadas están obligados a usar los bienes comunes conforme a su naturaleza y destinación, al igual que a contribuir con el pago
I. De las expensas necesarias para la administración del edificio y prestación de los servicios,
II. De las expensas comunes diferentes a las necesarias –mejoras necesarias.
Los artículos 38 y 46 de la Ley 675 de 2001, por su parte, relacionan las facultades básicas de la asamblea, las que, en lo atinente al derecho de los copropietarios sobre los bienes comunes consisten fundamentalmente en:
a. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal.
b. Definir, de ser necesario, que bienes deben ser tenidos como esenciales. c. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales y autorizar su
venta o división.
d. Disponer los cambios de destinación de los bienes comunes, y las modificaciones que impliquen una sensible disminución en su uso y goce. e. Imponer expensas extraordinarias y aprobar las expensas comunes
diferentes de las necesarias.
f. Asignar un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario (Ley 675 de 2001, 2001).
g. Resolver la adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. SENTENCIA C-488 DE 2002 Corte constitucional.
6.4.4. CONSTITUCIÓN DE UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Para la constitución de un derecho real sobre un bien inmueble bajo el régimen de propiedad horizontal se requiere la realización de una escritura pública y su respectiva inscripción en la oficina de registro de instrumentos públicos, igual que para propiedades que no estén en este régimen.
Ilustración 8 Pasos Constitución Propiedad Horizontal
Los pasos a seguir son:
I. En la oficina de registro de instrumentos públicos, debe presentarse el reglamento de propiedad horizontal notariado.
II. Se debe tramitar una licencia de construcción ante la autoridad de urbanística pertinente (Curaduría) y anexar dicho documento o el que haga sus veces, junto con los planos aprobados por la autoridad competente, en los que debe detallarse:
a. Localización. b. Linderos. c. Nomenclatura.
d. Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular.
e. Señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
III. Finalmente, una vez inscrita la escritura de constitución de la propiedad horizontal debe tramitarse el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica, dicha diligencia se realiza en la respectiva alcaldía municipal o distrital correspondiente a la ubicación del edificio o conjunto residencial, para la obtención de la mencionada certificación debe presentarse:
a. Escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal. b. Documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes
ejerzan la representación legal (Administrador) y del revisor fiscal (Colombia Legal Corporation, 2014).
6.5. MÉTODO DE TRIANGULACIÓN DE DELAUNAY
La triangulación de Delaunay es una de la triangulación más aplicable para la resolución de multitud de problemas aparentemente sin relación entre sí, debido a sus propiedades geométricas, y por contar con algoritmos bastante eficientes para su cálculo.
Las características de este tipo de triangulación son:
Todos los puntos están conectados entre sí y forman el mayor número de triángulos posibles sin que se crucen sus aristas (imprescindible para que se trate de una triangulación)
Los triángulos se definen de forma que los puntos más próximos están conectados entre sí por una arista
Gráficamente se visualiza de la siguiente manera:
Ilustración 9 Triangulación de Delaunay
Fuente: (Universidad Politecnica de Madrid, s.f.)
6.6. MÉTODO DE DISTANCIA EUCLIDIANA
En matemáticas, la distancia euclidiana o euclídea es la distancia "ordinaria" (que se medimos normalmente) entre dos puntos de un espacio euclídeo, la cual se deduce a partir del teorema de Pitágoras (Wikipedia, 2017).
Ilustración 10Metodo de distancia Euclidiana
Fuente: (Wikipedia, 2017)
Por ejemplo, en un espacio bidimensional, la distancia euclidiana entre dos puntos 𝑃1 y 𝑃2 de coordenadas cartesianas (𝑋1, 𝑌1) y (𝑋2, 𝑌2) respectivamente,
es:
7. MARCO NORMATIVO
Debido a la importancia que tiene un observatorio territorial en la toma de decisiones y gestión del territorio nace la ley 388 de 1997, y es que necesario una base jurídica cuando se trata de la dinámica del territorio, la única manera de llevar una guía acertada en municipios y departamento es a través de diagnósticos de las necesidades y virtudes del territorio, en este proyecto hacemos énfasis especialmente en la dinámica de la propiedad horizontal este régimen de propiedad que cada vez cobra más fuerza. Las siguientes es la base jurídica del proyecto:
Ley 388 de 1997, “Ley de Desarrollo Territorial”,
Ley 675 de 2001. “Ley de Propiedad Horizontal” Leyes derogadas por el art. 87, Ley 675 de 2001:
Ley 182 de 1948, “Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio”
.
Ley 16 de 1985 “por la cual se modifica la Ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal”.
Decreto 1365 de 1986 “por el cual se reglamentan las Leyes 182 de 1948 y 16 de 1985 sobre la propiedad horizontal.”
Resolución 070 de 2011, “Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la formación catastral y la conservación catastral”
Ley 14 de 1983, “Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras disposiciones.”
Decreto 619 de 2000 “Por el cual se adopta el Plan de Ordenamiento Territorial para Santa Fe de Bogotá, Distrito Capital”
Decreto 364 de 2013 “Por el cual se modifican excepcionalmente las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D. C. , adoptado mediante Decreto Distrital 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital 469 de 2003 y compilado por el Decreto Distrital 190 de 2004”
Decretos derogados por el art. 565, Decreto Distrital 364 de 2013
Decreto 190 de 2004 “Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos Distritales 619 de 2000 y469de 2003
Decreto 469 de 2003 “Por el cual se revisa el Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C.”
Decreto 1197 de 2016 “Por el cual se modifica parcialmente el Decreto 1077 de 2015 en lo relacionado con los requisitos de solicitud, modalidades de las licencias urbanísticas, sus vigencias y prórrogas” Decreto Modificado
7.1. RESOLUCIÓN 070 DE 2011
La resolución 070 define Propiedad horizontal como la forma especial de dominio en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes y el régimen bajo el que se someten estos inmuebles es un sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse
Otras definiciones importantes son:
Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general.
Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes
Condominios: Propiedad horizontal en cuyo reglamento se define para cada
unidad predial un área privada de terreno, adicional a la participación en el terreno común, según el coeficiente allí determinado.
La resolución en su artículo 73 también define que se deben inscribir en catastro a nombre del propietario o propietarios sean personas naturales o jurídicas, en tantas fichas cuantos predios figuren en la escritura pública registrada que las autorizó y teniendo en cuenta los coeficientes de copropiedad o participación definidos en el respectivo reglamento.
Las construcciones sobre edificaciones ajenas, sometidas al régimen de propiedad horizontal, adicionarán al área de construcción de forma proporcional al coeficiente de copropiedad y se establecerá una ficha a nombre de los copropietarios cuando no es posible identificar al propietario de la construcción y si se individualiza éste, se inscribirá a su nombre (IGAC, 2011).
7.2. LEY 388 DE 1997
ESTRUCTURA POLÍTICA ADMINISTRATIVA
una buena toma de decisiones, en el largo plazo y para ello diseña una serie de instrumentos y mecanismos que contribuyen a su desarrollo (Càmara De Comercio De Bogotà, s.f.).
Algunos conceptos claves presentes en la ley 388 de 1997 son:
Suelo urbano: Constituyen el suelo urbano, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenecer a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial (Ley 388 De 1997, s.f.).
El suelo urbano de Suba tiene una superficie total de 6.271 hectáreas (ha), de las cuales 559 corresponden a áreas protegidas; En este suelo urbano se localizan 5.251 manzanas, que ocupan un total de 7.363 ha (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
Suelo de expansión urbana. Constituido por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución (Ley 388 De 1997, s.f.). Hasta el momento no se han adoptado y por tanto aún no hay las licencias de urbanización en el suelo de expansión urbana de Suba.
Suelo rural. Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas (Ley 388 De 1997, s.f.).
El suelo rural de Suba conforma una de las cinco Unidades de Planeamiento Rural (UPR) de Bogotá denominada UPR Norte, en la que se encuentran siete núcleos de población permanentes: Corpas, Guaymaral, Conejera - sector lomitas, Conejera - sector Tawai, (contiene a Subaté, Charrascal y Lomitas), Chorrillos 1, Chorrillos 2 y Chorrillos 3, con una población de 2.926 habitantes (IDEA , 2008).
Suelo suburbano. Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliarios (Ley 388 De 1997, s.f.).
utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse (Ley 388 De 1997, s.f.).
Suba registra un total de 1.459 hectáreas de suelo protegido, que corresponde al 14,6% sobre el total del suelo de esta localidad que corresponde a 10.056 hectáreas; de este total, la mayor superficie se ubica en suelo rural con una superficie de 910 ha., cuyos componentes son el cerro de La Conejera, una gran extensión del río Bogotá y su ronda, bosques de las Mercedes y una parte del canal la Salitrosa (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL
La estructura ecológica principal tiene tres componentes:
El sistema de áreas protegidas del Distrito Capital: es el conjunto de espacios con valores únicos para el patrimonio natural del Distrito, de la región o de la Nación, y cuya conservación resulta imprescindible para el funcionamiento de los ecosistemas, la conservación de la biodiversidad y el progreso de la cultura en el Distrito Capital.
Los parques urbanos.
El área de manejo especial del valle aluvial del río Bogotá.
Los espacios ecológicos localizados en Suba que hacen parte del suelo de protección del Distrito Capital son: los cerros de Suba, el bosque de Las Mercedes, el cerro de La Conejera, los humedales La Conejera, Juan Amarillo, Torca y Córdoba, los parques Canal de Córdoba, el Canal Salitre, el Canal de Los Molinos, el parque del Indio o de Los Cometas, el parque de Las Mercedes, el parque Guaymaral, el parque vía a Cota y el parque Mirador de los Nevados. La estructura ecológica de Suba está compuesta por cuatro humedales, varias extensiones de tierra sujetas a inundación permanente como los Lagos de Choquenzá, Los Lagartos, Los Arrayanes, Carabineros, Las Mercedes y San Jorge, dos fuentes de aguas termales y algunos nacederos dispersos; hay, además, un área de terrenos aluviales que se inunda periódicamente durante el año, pues está relacionada con una extensa red de vallados interconectados en un área aproximada de 1.200 ha. Se presentan riesgos de inundación en los barrios ubicados en las inmediaciones del humedal Juan Amarillo, el río Bogotá y el humedal de La Conejera. Los barrios Lisboa, Bilbao, Santa Cecilia y Berlín, ubicados en cercanías del humedal Juan Amarillo, son los que históricamente han presentado la mayor cantidad de casos de inundación, debido a su cercanía con esa fuente de agua y a la deficiencia en los sistemas de alcantarillado (Secretaria de Hacienda Distrital Alcaldia Mayor de Bogotà, 2004).
7.3. DECRETO 619 DE 2000
propiedad privada, que pueden tener diversas formas de propiedad común, tales como la propiedad horizontal o copropiedad.
El sistema de agrupación permite desarrollar unidades de construcción con diseño arquitectónico unificado en superlotes o en agrupaciones de lotes con régimen de copropiedad.
Los proyectos bajo sistema de agrupación se adelantarán en superlotes con una dimensión máxima de dos (2) hectáreas de área útil, completamente rodeada por espacio público (Decreto 619 de 2000, s.f.).
Los proyectos adelantados por el sistema de agrupación se regulan por las siguientes condiciones:
1) Edificabilidad en sistema de agrupación: Agrupación multifamiliar no V. I. S.
Sin
transferencias transferencias Con Índice máximo de
Tabla 3 Agrupación multifamiliar no V. I. S.
Fuente: (Decreto 619 de 2000, s.f.).
Agrupación multifamiliar V. I. S.
Sin
transferencias transferencias Con Índice máximo de
Tabla 4 Agrupación multifamiliar V. I. S.
Agrupación unifamiliar no V. I. S.
Sin
transferencias transferencias Con Índice máximo de ocupación (IO) sobre Área
Neta Urbanizable. 0,2 0,25
Altura Máxima 3 pisos 3 pisos
Tabla 5 Agrupación unifamiliar no V. I. S.
Fuente: (Decreto 619 de 2000, s.f.).
Agrupación unifamiliar y bifamiliares V. I. S.:
Sin
transferencias transferencias Con Índice máximo de ocupación (IO) sobre Área
Neta Urbanizable. 0,25 0,30
Altura Máxima 3 pisos 3 pisos
Tabla 6 Agrupación unifamiliar y bifamiliares V. I. S.
Fuente: (Decreto 619 de 2000, s.f.).
7.4. DESCRIPCIÓN DE LAS UPZ
El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) de la ciudad de Bogotá define unidades de planeamiento zonal como áreas urbanas más pequeñas que las localidades y más grandes que el barrio. La función de las UPZ es servir de unidades territoriales o sectores para planificar el desarrollo urbano en el nivel zonal. Son un instrumento de planificación para poder desarrollar una norma urbanística en el nivel de detalle que requiere Bogotá, debido a las grandes diferencias que existen entre unos sectores y otros. Son la escala intermedia de planificación entre los barrios y las localidades (Secretaria de Planeaciòn Alcaldìa Mayor de Bogotà, s.f.).
De acuerdo con el documento técnico soporte del Decreto 619 del 2000 por el cual se adoptó el Plan de Ordenamiento Territorial, las UPZ se clasificaron, según sus características predominantes, en ocho grupos que se presentan a continuación:
Unidades tipo 1, residencial de urbanización incompleta: son sectores periféricos no consolidados, en estratos 1 y 2, de uso residencial predominante con deficiencias en su infraestructura, accesibilidad, equipamientos y espacio público.
Unidades tipo 2, residencial consolidado: son sectores consolidados de estratos medios de uso predominantemente residencial, donde se presenta actualmente un cambio de usos y un aumento no planificado en la ocupación territorial.
Unidades tipo 4, desarrollo: son sectores poco desarrollados, con grandes predios desocupados.
Unidades tipo 5, con centralidad urbana: son sectores consolidados que cuentan con centros urbanos y donde el uso residencial dominante ha sido desplazado por usos que fomentan la actividad económica.
Unidades tipo 6, comerciales: son sectores del centro metropolitano donde el uso está destinado a las actividades económicas terciarias de intercambio de bienes y servicios (locales y oficinas).
Unidades tipo 7, predominantemente industrial: son sectores donde la actividad principal es la industria, aunque hay comercio y lugares productores de dotación urbana.
Unidades tipo 8, de predominio dotacional: son grandes áreas destinadas a la producción de equipamientos urbanos y metropolitanos que, por su magnitud dentro de la estructura urbana, se deben manejar bajo condiciones especiales.
Para la localidad se determinaron doce Unidades de Planeación Zonal (UPZ), compuestas por 259 barrios. En la siguiente tabla se muestra el número y nombre de cada UPZ, su clasificación según el POT, su área total, además de su porcentaje de participación en la localidad:
UPZ Clasificación
por el POT Área total %
UPZ 2 La Academia Desarrollo 610,07 ha 6,7
UPZ 3 Guaymaral Desarrollo 1.135,65 ha 4,5
UPZ 17 San José de
Bavaria Residencial cualificado. 439,68 ha 4,4
UPZ 18 Britalia Residencial
consolidado 328,41 ha 3,3
UPZ 19 El Prado Residencial
consolidado 428,95 ha 4,3
UPZ 20 La Alhambra Residencial
consolidado 284,28 ha 2,8
UPZ 23 Casa Blanca
Suba desarrollo 419,92 ha 4,2
UPZ 24 Niza Residencial
cualificado 764,86 ha 7,5
UPZ 25 La Floresta Residencial
UPZ 71 Tibabuyes Residencial en Urbanización Incompleta
726,38 7,2
Tabla 7 UPZ de Suba
Fuente: (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
UPZ 2 La Academia
UBICACIÓN DE LA UPZ:se ubica al nororiente de Suba, tiene una extensión
de 672,1 hectáreas, equivalentes al 10,7% del total del área de las UPZ de la localidad. Esta UPZ limita, por el norte, con la UPZ Guaymaral y con suelo rural de Suba; por el oriente, con las UPZ Paseo de Los Libertadores y Verbenal de la vecina localidad de Usaquén; por el sur, con la UPZ San José de Bavaria; y por el occidente, con suelo rural de Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).
BARRIOS: La Academia.
EQUIPAMIENTOS: La UPZ La Academia figura con la mayor cantidad de
equipamientos con respecto a su población con un indicador de 261 por cada 10.000 habitantes, debido a que es una zona que tienen pocos residentes, pues están en proceso de desarrollo urbano (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009)
UPZ 3 Guaymaral
UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza en el extremo nororiental de la localidad de Suba. Tiene una extensión de 453,6 hectáreas. Esta UPZ limita, por el norte con el municipio de Chía y suelo rural de Suba; por el oriente con la UPZ Paseo de Los Libertadores de la vecina localidad de Usaquén; por el sur con la UPZ La Academia y suelo rural de Suba; y por el occidente, con suelo rural de Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011).
BARRIOS: Guaymaral y Conejera
EQUIPAMIENTOS: las UPZ Guaymaral figura con un total de 299 equipamientos
por cada 10.000 habitantes, debido a que su cantidad de habitantes es inferior con respecto a las otras UPZ. La mayor cantidad de equipamientos corresponde al sector de bienestar social que representa el 42,4% sobre el total, le sigue el sector de educación que alcanza una participación de 34,2% y el sector de culto que representa el 10,4% (Secretaria Distrtal De Planeacion, 2009).
UPZ 17 San José de Bavaria
BARRIOS: Gibraltar, Guicani, Mirandela, Nueva Zelandia, Oikos, San Felipe, San José de Bavaria, Santa Catalina, Tejares del Norte, Villa Nova, Villa del Prado, Villa Lucy.
ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL: por ser un territorio que conforma el
límite norte de la ciudad, la UPZ San José de Bavaria está influida por varios elementos de la Estructura Ecológica Principal, aunque estos no se encuentren dentro de los límites de la UPZ. El cerro de La Conejera, como componente de los cerros de Suba, es también un elemento perteneciente a la zona de reserva forestal regional. Se busca que esta UPZ se articule con los elementos naturales circundantes y del resto de la estructura de la ciudad, a través de los proyectos de las alamedas de las avenidas Las Villas y San Antonio y la alameda Guaymaral - La Conejera - Río Bogotá que se conectan al cerro de La Conejera y las áreas de cesión de las nuevas urbanizaciones para lograr conexiones oriente occidente. Otros elementos articuladores dentro de la estructura de espacio público son la alameda del canal de Córdoba que en la UPZ pasa por la avenida Las Villas y el parque zonal San José de Bavaria, localizado en la UPZ Britalia, como conexión norte-sur dentro de la UPZ (Secretaria de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).
EQUIPAMIENTOS: alrededor de 80 predios albergan instituciones educativas
dentro de la UPZ San José de Bavaria. Dadas las características campestres que el sector ha ofrecido desde que se inició como una zona suburbana de la ciudad, entendiendo esta como una zona urbana que mantiene características rurales, con el tiempo estas cualidades se volvieron atractivas para la localización de colegios, jardines infantiles y demás instituciones principalmente educativas (Secretaria de Planeacion Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).
VIAS Y TRANSPORTE: El sistema de movilidad está compuesto por las
avenidas: Paseo de Los Libertadores o autopista Norte, Tibabita o calle 19, San Antonio o calle 183, San José o calle 170. Boyacá y Las Villas. Sistema de Transmilenio Portal Norte, sobre la autopista, además de rutas alimentadoras de Transmilenio
USOS DEL SUELO: En la UPZ San José de Bavaria prevalece la vivienda como
UPZ 18 Britalia
UBICACIÓN DE LA UPZ: se localiza al oriente de la localidad de Suba, tiene
una extensión de 328,7 hectáreas, equivalentes al 5,2% del total de área de las UPZ de esta localidad. Britalia limita al norte, con la UPZ San José de Bavaria; por el oriente, con la UPZ Toberín de la localidad Usaquén; por el sur, con las UPZ El Prado y Casa Blanca Suba; y por el occidente, con la UPZ Casa Blanca Suba (Secretaria Distrital de Planeacion Alcalcia Mayor de Bogotà, 2011) . BARRIOS: Britalia, Britalia San Diego, Calima Norte, Cantagallo, Cantalejo, El Paraíso de Los 12 Apóstoles, Gilmar, Granada Norte, Granjas De Namur, La Chocita, Los Elíseos, Pijao de Oro, Portales del Norte, San Cipriano, Villa Delia, Villa Delia-Britalia Norte, Vista Bella.
ESTRUCTURA ECOLÓGICA PRINCIPAL: cumple un papel importante dentro
de la UPZ No. 18, Britalia, ya que favorece el equilibrio ambiental de la zona y algunos de sus componentes son de gran significación para la ciudad. Entre ellos se destacan: Canal de Córdoba, localizado en el corazón de la UPZ, parque zonal San José de Bavaria - calle 170, localizado al noroccidente de la UPZ. Los parques zonales son áreas libres que tienen entre 1 y 10 hectáreas y que están destinadas a la recreación de un grupo de barrios. Estos parques pueden tener piscinas, canchas deportivas y pistas de patinaje, entre otros.
El canal de Torca, otro elemento de la estructura ecológica que se encuentra ubicado en la localidad de Usaquén, gracias a su calidad ambiental tiene una gran influencia sobre esta UPZ. Los cerros de Suba y La Conejera pertenecen a otras UPZ que se encuentran igualmente ubicadas en la localidad de Suba, y cobran gran importancia dentro de la UPZ No. 18, Britalia, debido a su alto valor ambiental, sus paisajes y su biodiversidad (Secretaria Distrital de Planeaciòn Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).
EQUIPAMIENTOS: La UPZ 18, Britalia, se caracteriza por concentrar una gran
cantidad de equipamientos educativos de carácter privado, como los colegios Abraham Lincoln, San Tarcisio, Alfonso Jaramillo, Sagrada Familia y Santa Isabel de Hungría, entre otros. Cabe anotar también la trascendencia que tienen dentro del sector los comercios de grandes superficies, como Carrefour, el centro comercial Auto Norte y Punto 170 Olímpica, que cobran importancia por el servicio que ofrecen a zonas de vivienda que se encuentran en la UPZ. Uno de los más importantes equipamientos deportivos y recreativos es el área que ocupa el Carmel Club, que deberá acogerse a un plan de reordenamiento, el cual propone que una de sus zonas, de carácter privado, pase a ser de carácter público a través de la adquisición de sus predios por parte del Distrito (Secretaria Distrital de Planeaciòn Alcaldia Mayor de Bogotà, 2006).
VIAS Y TRANSPORTE: La malla vial la conforman las avenidas San José (calle
