Universidad de La Salle Universidad de La Salle
Ciencia Unisalle
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Administración de Empresas Facultad de Ciencias Administrativas y Contables
1-1-2007
Estudio de factibilidad para la creación de una empresa
Estudio de factibilidad para la creación de una empresa
administradora de propiedad horizontal
administradora de propiedad horizontal
Luz Heli Ortega Acuña Universidad de La Salle, Bogotá Rocio Prieto Ruiz
Universidad de La Salle, Bogotá
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Citación recomendada Citación recomendada
Ortega Acuña, L. H., & Prieto Ruiz, R. (2007). Estudio de factibilidad para la creación de una empresa administradora de propiedad horizontal. Retrieved from https://ciencia.lasalle.edu.co/
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA ADMINISTRADORA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
LUZ HELI ORTEGA ACUÑA ROCIO PRIETO RUIZ
UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS AREA DE INVESTIGACION DE PROYECTOS
BOGOTA 2007
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD PARA LA CREACIÓN DE UNA EMPRESA ADMINISTRADORA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
LUZ HELI ORTEGA ACUÑA 11002350 ROCIO PRIETO RUIZ 11971290
DOCENTE DR. OMAR VIVAS
DIRECTOR DE TRABAJO DE GRADO
UNIVERSIDAD DE LA SALLE
FACULTAD DE ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS AREA DE INVESTIGACION DE PROYECTOS
BOGOTA 2007
CONTENIDO Pág. INTRODUCCIÓN……….. 12 1. DIMENSIONAMIENTO……….15 2. PROBLEMA ………..16 2.1 PLANEAMIENTO. ……….16 2.2 FORMULACIÓN……….…17 2.3 SISTEMATIZACIÓN. ………....17 3. OBJETIVOS ……….….18 3.1 OBJETIVO GENERAL ………..18 3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS……… 18 4. JUSTIFICACIÓN ………..19 5. MARCO DE REFERENCIA……… 21 5.1. MARCO TEORICO………. .21 5.2. MARCO CONCEPTUAL………. 24 5.3 MARCOESPECIAL………...28 5.4 MARCO TEMPORAL……….…28 6 HIPOTESIS……….…29 7. ESTUDIO DE MERCADO……….……. 31 7.1 DISEÑO………..….31
7.2. FUENTES DE INFORMACION………..……… 33
7.2.1 Fuentes secundarias ……….33
7.2..2 Fuentes primarias...……..……… 33
7.3 TECNICAS DE RECOLECCION DE LA INFORMACION………..……… 34
7.4 POBLACION………35
7.5 UBICACIÓN GEOGRAFICA……….………34
.7.6 MUESTRA …………..………. 37
7.7 DETERMINACION DE LA MUESTRA ………..38
7.8 RECOLECCIÓN Y ANÁLISIS DE LA INFORMACIÓN………39
7.10 ANALISIS DE RESULTADOS ……….…….39
7.10.1 Tabulación encuesta dirigida a residentes de conjuntos residenciales…………...……….……... 40
7.10.2 CONCLUSIÓN DE LA ENCUESTA REALIZADA A LOS RESIDENTES.62 7.10.3 Tabulación encuesta dirigida a administradores de conjuntos Recidenciales………..63
7.10.4 CONCLUSIÓN DE LA ENCUESTA REALIZADA A LOS ADMINISTRADORES……….……….67
7.11 DECISION DEL ESTUDIO DE MERCADO ………...69
7.12 PERFIL USUARIOS Y DEMOGRAFIA……….……….. 71 7.13 DEMANDA ACTUAL……….…… 71 7.14 DEMANDA FUTURA……….…… 72 7.15 DE LA OFERTA ………..………72 7.16 DE LA COMPETENCIA………... 73 7.17 PRONOSTICO DE VENTAS ………...74
7.18 ESTRATEGIA PUBLICITARIA Y DE VENTAS ………75
7.19 PORTAFOLIO DE SERVICIOS……….76
8. ESTUDIO TÉCNICO……….. 81
8.1 DISPOSITIVOS PARA EL FUNCIONAMIENTO………. 81
8.2 CARACTERIZACION DE LOS SERVICIOS DEL OUTSOURCING ..………. 84
8.3 LOCALIZACION OFICINA ………..88
8.4 DISTRIBUCION Y REQUERIMIENTOS DE LA OFICINA……….... 90
8.5 DIAGRAMA DE FLUJO ………...92
9. ESTUDIO LEGAL………..… 95
9.1. SOCIEDADES DE RESPONSABILIDAD LIMITADA………... 96
9.2 CONSTITUCION DE LA EMPRESA ………... 98
10. ESTUDIO ADMINISTRATIVO ………105
10.1 MISION………. 106
10.2 VISION ……….….106
10.3 PRINCIPIOS Y VALORES CORPORATIVOS ………...106
10.5 ORGANIGRAMA ………..……108
10.6 RECLUTAMIENTO DE PERSONAL ………..…….111
10.7 NOMINA………..…112
10.8 PERFILES DE LOS CARGOS ………113
10.9 MATRIZ DOFA………...117 11. ESTUDIO FINANCIERO……….……….…. 121 11.1 INVERSION INICIAL ………122 11.2 ESTADOS FINANCIEROS………..122 11.3 BALANCE GENERAL ………123 11.4 FLUJO DE CAJA ……….126
11.5 DEPRECIACION DE MUEBLES Y ENSERES………129
11.6 AMORTIZACION DEL PRESTAMO………. 130
11.7. VALOR PRESENTE NETO………131
11.8 TASA INTERNA DE RETORNO………132
11.9 PUNTO DE EQUILIBRIO……….……133
12. CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE FACTIBILIDAD……….. 135
12.1 FACTIBILIDAD DE MERCADO……….135
12.2 FACTIBILIDAD TECNICA………135
12.3 FACTIBILIDAD DEL ESTUDIO LEGAL……….136
BIBLIOGRAFIA………..140
LISTA DE TABLAS
Pág.
Tabla 1. Conjuntos residenciales………21
Tabla 2. Pronóstico de ventas……….61
Tabla 3. Requerimientos equipo, muebles y enseres………..63
Tabla 4. Características generales de la sociedad de responsabilidad limitada….71 Tabla 5. Pasos para constituir la empresa………74
Tabla 6. Requisitos de Seguridad Social………...76
Tabla 7 Funciones empresas en el mercado laboral………...77
Tabla 8 Proyección de la nomina……….………...92
Tabla 9 Inversión inicial……….………...97
Tabla 10 Balance Inicial………...99
Tabla 11 Depreciación Muebles y Enseres……….100
LISTA DE FIGURAS
Pág.
Figura 1. Ubicación Geográfica…..………36
Figura 2. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento (Vigilancia)………..…..40
Figura 3. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento (Basuras)………...41
Figura 4. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento (Mantenimiento)………...42
Figura 5. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento (Organización fechas especiales)……….…43
Figura 6. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento (Servicios Públicos)………..…44
Figura 7. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento (Otros Servicios)………...…45
Figura 8. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Vigilancia)………..46
Figura 9. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Basuras)………....47
Figura 10. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Mantenimiento)……….48
Figura 11. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Organización de fechas especiales)…………49
Figura 12. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Servicios Públicos)………..50 Figura 13. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Otros Servicios)………51
Figura 14. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Lavanderia)………..….52 Figura 15. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Cuidado de mascotas)………..…..53 Figura 16. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Guardería de Niños)……….…...54 Figura 17. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Servicio Doméstico)………..55 Figura 18. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional (Actividades deportivas y/o recreativas)………....56 Figura 19. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Otros)………..57 Figura 20. Cual es el precio que usted paga por concepto de administración?...58
Figura 22. Por favor clasifique la actual administración de su conjunto residencial de 1 a 5, siendo 1 muy malo y 5 excelente……….60 Figura 23. Estaría interesado en cambiar de empresa ó persona administradora? Figura 24. Personas interesadas en cambiar de administración……….…62 .
Figura 25. Distribución oficina……….…..90
Figura 25. Diagrama de flujo………..…93
LISTA DE ANEXOS
Pág.
Anexo A. Ley 675 de 2001 ……….144
Anexo B. Código de Policía ………..156
Anexo C. Mapa zona objeto de estudio………...163
Anexo D. Encuesta dirigida a residentes……….164
Anexo E. Encuesta dirigida a administradores………...……...166
Anexo F. Minuta de constitución prieto & ortega Ltda………..…168
Anexo G. Cotización outsourcing………...170
Anexo H. Proyección gastos generales de administración……….173
INTRODUCCIÓN
El auge de la construcción y el manejo de los intereses de los propietarios y copropietarios de inmuebles, el cual está siendo construido bajo el concepto de propiedad horizontal, hace que se analice si realmente existe el recurso humano que posea el conocimiento para administrar estos conjuntos cerrados.
De acuerdo con un estudio de mercados y tomando como base una muestra aleatoria de los administradores que actualmente representan conjuntos de más de 10 años de antigüedad en estrato 3, se ha podido deducir que estas personas no cuentan con una óptima preparación para administrar propiedad horizontal ( Desconocimiento de la Ley vigente 675 de 2001, derecho laboral, contabilidad, administración de recursos, manejo de mantenimiento y Código de Policía), son personas pensionadas, amas de casa, desempleados en cualquier profesión y utilizados a un bajo costo, para manejar una actividad económica que exige mucho más que el concepto de recibir y distribuir los recursos económicos de los conjuntos de propiedad horizontal.
Actualmente se presentan deficiencias en cuanto a presupuestos, mantenimiento, manutención y selección del personal entre otros, debido a que los administradores no son personas capacitadas para ejercer estas funciones.
Con la argumentación indicada anteriormente se proyecta crear una empresa de servicios dirigido a administrar propiedad horizontal, buscando administrar el mayor número de conjuntos residenciales de la Ciudad de Bogotá clasificados en estrato 3, contando con personal que posea los conocimientos para poder asumir
las responsabilidades generales y propias de la administración de la propiedad horizontal.
Una de las limitaciones inicialmente es el convencimiento por parte de los consejos de administración, el único órgano responsable del nombramiento del administrador 1, en donde se establece el requerimiento para contratar personas especializadas para administrar conjuntos si se quiere mantener la unidad residencial garantizando un buen manejo, una asesoría jurídica adecuada y un mantenimiento preventivo que evite a mediano plazo tener que establecer cuotas extraordinarias o el incremento elevado de un presupuesto para que las instalaciones físicas de las zonas comunes garanticen su estabilidad y funcionalidad.
Un grave problema es el desconocimiento parcial de la Ley 675 del 2001 que rige actualmente los conjuntos de propiedad horizontal y el Código de Policía, esto debido a que se sigue pensando que cualquier persona administra un conjunto de propiedad horizontal. Otra posible limitación se debe a que hoy en día es más fácil realizar contratos directos con personas naturales que con personas jurídicas por los costos que estas representan, pero en realidad el contratar con personas jurídicas garantiza un gran respaldo de cumplimiento, manejo, mejoramiento y estabilidad en la responsabilidad contractual que se asume entre las partes.
La metodología empleada, es a través de encuestas para obtener un resultado que nos permita establecer los problemas por los cuales atraviesan las actuales administraciones.
El significado del proyecto es la creación de una empresa para la administración de propiedad horizontal, que ofrezca servicios profesionales y calificados, ante el incremento de demanda de vivienda en unidades residenciales cerradas.
1. DIMENSIONAMIENTO
TEMA
CREACIÓN DE EMPRESA
LINEA:
ALTA GERENCIA EMPRESARIAL
SUBLINEA DE INVESTIGACIÓN:
CREACION DE EMPRESAS CEDEF
RELACION DEL TEMA CON ADMINISTRACIÓN DE EMPRESAS
El tema se relaciona con el área administrativa porque se empieza a desarrollar un estudio de factibilidad para la creación de empresa, en el cual se aplica el proceso administrativo (planeación, organización, dirección, integración y control), con el área financiera se relaciona con el adecuado manejo de los presupuestos y optimización de los recursos, así como el resultado que se pueda obtener de las utilidades al final de cada período; con el área de mercados la relación está enfocada en la investigación que se va a realizar para conocer las necesidades en la administración de los conjuntos de propiedad horizontal y de esta manera ampliar nuestro portafolio de servicios y prestar una adecuada asesoría respecto a dichas necesidades.
TITULO
Estudio de Factibilidad para la creación de una empresa administradora de propiedad horizontal.
2. PROBLEMA
2.1 PLANTEAMIENTO
Con el incremento de la construcción en la Ciudad de Bogotá, se ha podido observar que las administraciones de los conjuntos de propiedad horizontal, presentan deficiencias en cuanto a presupuestos, mantenimiento, manutención y selección del personal entre otros, debido a que los administradores no son personas capacitadas para ejercer estas funciones, en la mayoría de los conjuntos se eligen personas del mismo lugar de residencia, sin tener en cuenta la profesión que desempeñan.
Las personas que laboran dentro de esta administración no son seleccionadas por sus conocimientos, la mayoría de veces se hace por recomendación sin tener en cuenta que esto implica incurrir en más gastos, dado que es mejor tener una persona bien capacitada que desempeñe sus labores para no generar errores o incumplimientos que puedan ocasionar mayores costos para la administración.
Por otra parte, se presenta el inconformismo de los usuarios del servicio de la administración, en donde se refleja la falta de atención oportuna y eficaz a los inconvenientes que se presentan tanto como en las unidades residenciales como en las zonas comunes.
2.2 FORMULACION
¿Como crear una empresa de servicios para la administración de propiedad horizontal?
2.3 SISTEMATIZACION
- ¿Que mecanismos se deben establecer para la solución de conflictos e inconvenientes que se presentan en los conjuntos residenciales, con la administración?
- ¿Como establecer los requerimientos de los conjuntos residenciales en lo que se refiere mantenimiento y mejoramiento físico de los inmuebles?
- ¿Que servicios adicionales requieren los usuarios del servicio de administración, para satisfacer sus necesidades?
- ¿Como establecer las necesidades de los residentes de conjuntos residenciales, en cuanto al servicio de administración2?
3. OBJETIVOS
3.1 OBJETIVO GENERAL
Determinar la factibilidad para la creación de una empresa de servicios especializada en la administración de propiedad horizontal.
3.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS
• Determinar el sector objeto de estudio por medio de Mapas suministrados por la Dirección de Planeación Distrital.
• Hacer un estudio de mercado por medio de un trabajo de campo a través de cuestionarios dirigido a los administradores y residentes de los conjuntos del sector objeto de investigación para conocer los problemas que afrontan las actuales administraciones.
• Elaborar un estudio técnico-administrativo por medio de un análisis DOFA dirigido a los investigadores del proyecto para conocer las debilidades oportunidades, fortalezas y amenazas que se presentan.
• Hacer un estudio financiero dirigido a los investigadores del proyecto para saber con que recursos se cuenta para la constitución de la empresa.
• Definir los procedimientos para la creación de una empresa de Responsabilidad limitada, por medio de Información obtenida de la Cámara de Comercio.
• Conocer a fondo la normatividad por medio de la cual se rige la propiedad horizontal en la Ciudad de Bogotá.
4. JUSTIFICACIÓN
Teórica
Dado que en la Ciudad de Bogotá se está construyendo un gran número de propiedades inmuebles, enmarcados dentro del régimen de propiedad horizontal, y después de haber realizado un análisis del sector de los administradores de estos conjuntos, se ha podido deducir que en muchos de ellos se requieren personas más capacitadas y con los conocimientos necesarios para realizar las labores propias de esta actividad.
Metodológica
Con base en la situación planteada anteriormente, y aplicando los conocimientos en Administración, se plantea un estudio de factibilidad para la creación de una empresa de servicios de propiedad horizontal, en donde se pueda ahondar en cada una de las áreas administrativas
Práctica
Lo anterior conlleva a obtener nuevas alternativas de solución para los problemas que se presentan actualmente en los conjuntos residenciales y por ende en la comunidad objeto de estudio; esto permitirá ofrecer alternativas y demostrar que para la contratación de un administrador y demás personal, se debe tener en cuenta la preparación y conocimientos sobre temas como presupuestos, derecho laboral, Ley 675 del 20013, mantenimiento y electricidadentre otros.
Este proyecto permitirá dar los primeros pasos en el campo empresarial, y analizar si realmente lo que se quiere es formar empresa o de lo contrario buscar nuevas alternativas para el desarrollo de la carrera como administradores.
5. MARCO DE REFERENCIA
En este capítulo se plantea la descripción de los componentes del marco de referencia (marco teórico, marco conceptual), cada uno muestra la estructura y los diferentes pasos a seguir para la elaboración del proyecto y la viabilidad del mismo para llevar a cabo en fases posteriores.
Se da una breve descripción de lo que ha sido la evolución de la propiedad horizontal, dentro del marco legal, en el cual podemos citar la Ley 675 de 2001 que rige actualmente, y los demás requisitos exigidos por la Ley, los cuales se deben seguir para la creación de una empresa de servicios, conocimiento de normas técnicas y de contratación.
Así mismo se realiza el estudio del mercado objetivo, en el cual se analizan los datos de las fuentes encuestadas, se estudia la oferta, la demanda del servicio y la competencia.
Se plantea la proyección financiera, en la que se especifican los costos de operación, financiación del proyecto y evaluación de la rentabilidad.
5.1 MARCO TEORICO
En la década de los años 30 el siglo XX en Colombia se comienza a construir viviendas de dos y tres plantas con el concepto que cada nivel era de
El primer aspecto lo condiciona la estructura del edificio que ha de estar dividido en varios espacios o apartamentos para ser utilizados en forma independiente siempre y cuando tengan una salida a una vía pública directa o por un pasaje común y un segundo aspecto que seria la voluntad del poseedor del bien para acogerse a la Ley ya que esta decisión depende por tratarse de una facultad dispositiva inherente al titular que implica una afectación del domicilio.
En esta Ley se plantean los conceptos coeficientes de copropiedad, el régimen jurídico de los bienes comunes teniendo en cuenta la función que cumplen (terreno, ascensores, escaleras, pasillos, baños comunes, parques), las instalaciones de equipos propios de los bienes comunes que no perjudiquen la estabilidad y solidez de la construcción y el derecho de cada propietario sobre los bienes comunes la cual determina que será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio. Esta Ley reglamenta que los propietarios del primer piso o plantas bajas no pueden construir obras que perjudiquen la solidez de la construcción y que cualquier modificación no se podrá hacer sin el consentimiento de la totalidad de los propietarios.
Se puede decir que la primera Ley que reglamentó la propiedad horizontal, se da sobre la base de una construcción y a un interés de los propietarios que así la determinaron.
En el año de 1985 mediante la Ley 16 se reglamenta la Ley 182 de 1948 en la cual en su definición la llamada propiedad horizontal que rige la norma de la Ley 182 de 1948 y el presente estatuto es una forma de dominio que hace objeto4 de propiedad exclusiva o particular, determinadas partes de un inmueble y sujetas las áreas de éste, destinadas al uso o servicio común de todos o partes
de los propietarios de aquellas al dominio que señale el Gobierno, previa comprobación de que la escritura de protocolización del reglamento y de la declaración municipal se hallan debidamente registradas en la correspondiente oficina.
Con lo anterior, la Ley determina que el inmueble queda sometido al régimen de propiedad horizontal, solamente cuando el reglamento se lleva a escritura pública con la documentación respectiva, y la misma se registra en la oficina de instrumentos públicos y como segundo punto debe existir un reconocimiento de la personería jurídica por parte de un ente municipal.
En este mismo artículo reglamentario de la Ley de 1948, se manifiesta por primera vez que la asamblea general de propietarios y por una mayoría no menor del 80% podrá desafectar del servicio de zonas comunes los bienes o áreas que no resultasen necesarias para el funcionamiento de la unidad residencial en cualquiera de los casos este cambio se deberá protocolizar con la correspondiente escritura, la decisión de la asamblea y la autorizaciones que hayan sido indispensable obtener.
La misma Ley define el concepto de persona jurídica de la propiedad horizontal como el mismo hecho de constitución legal, distinta de la persona jurídica de los propietarios de los bienes de dominio particular. Esta persona, que no tendrá ánimo de lucro, deberá cumplir y hacer cumplir el reglamento de propiedad horizontal, administrar correcta y eficazmente los bienes de uso o servicio común y en general ejercer la dirección, administración y manejo de los bienes comunes de los propietarios del inmueble.
asamblea, estos votarán en proporción a los derechos de dominio que tengan sobre dichos bienes. Su representación legal estará a cargo del administrador que indique el reglamento debidamente legalizado o que con posterioridad señale la respectiva asamblea general.
En el artículo 5 la Ley consagra la obligatoriedad de las expensas ordinarias, cuya destinación específica es la administración de la copropiedad, la conservación, reparación de los bienes comunes y el pago de la prima del seguro de estos.
Actualmente la propiedad horizontal está regida por la Ley 675 del agosto 3 de 2001, la cual unificó las dos anteriores Leyes y como tal obliga a todas las unidades de propiedad horizontal constituidas a modificar el reglamento de propiedad horizontal protocolizado inicialmente para su constitución para poder tener el reconocimiento de la personería jurídica, por parte de la alcaldía Municipal respectiva.
5.2 MARCO CONCEPTUAL
Área privada construida: extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.5
Área privada libre: extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
Bienes comunes: partes del edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal pertenecientes a todos los propietarios de bienes privados para su uso y goce.
Bienes comunes esenciales: indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular, entre ellos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos y las fachadas, entre otros.
Bienes privados o de dominio particular: inmuebles delimitados,
funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo que integran un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal.
Coeficientes de copropiedad: índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Además definen su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto.6
Conjunto: desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios que puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria
Edificio: construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, con una estructura que comprende un número plural de unidades independientes y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al
Edificio o conjunto de uso comercial: inmuebles destinados al desarrollo de actividades mercantiles.
Edificio o conjunto de uso mixto: aquellos con diversas destinaciones: vivienda, comercio, industria u oficinas.
Edificio o conjunto de uso residencial: inmuebles destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
Expensas comunes necesarias: erogaciones causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, es decir, para mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados.
Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente Ley.
Módulos de contribución: índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.
Propietario inicial: titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.
Régimen de Propiedad Horizontal (PH): sistema jurídico que regula el sometimiento a Propiedad Horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal: estatuto que regula los derechos y obligaciones de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de Propiedad Horizontal.7
Rut: registro único tributario constituye el nuevo y único mecanismo para identificar, ubicar y clasificar a los sujetos de obligaciones administradas y controladas por la DIAN.
Nit: Número de identificación tributaria que asigna la DIAN.
Rit: Registro de Información tributaria, base de datos del Distrito Capital D.C., en donde se consigan información de los contribuyentes de los diferentes impuestos que administra la Dirección Distrital de Impuestos.
ICA Industria y Comercio: Impuesto que se genera por el ejercicio o realización directa o indirecta de cualquier actividad industrial, comercial o de servicios en un determinado municipio y se causa así la persona posea o no establecimiento de comercio8.
Registro Mercantil: Este registro delegado por el Estado a las Cámaras de Comercio, está previsto y regulado en el Código de Comercio en cuatro formas, con finalidades y técnicas distintas:
Matrícula Mercantil: Obligación profesional del comerciante, se adquiere por el ejercicio profesional de actos de comercio, tiene el carácter de público, como instrumento de información no sólo para efectos internos de las Cámaras de Comercio, sino también al servicio de los terceros, interesados en conocer los datos suministrados por medio de la matrícula.
Marco: Se denomina a la lista, mapa o cualquier otro material aceptable, que contenga todas las unidades perfectamente identificadas y actualizadas, del cual se selecciona la muestra.
5.3 MARCO ESPACIAL
La investigación se realiza con la población ubicada en el barrio Bochica, sector noroccidental de la Ciudad de Bogotá, así como con los actuales administradores de conjuntos enmarcados dentro del régimen de propiedad horizontal.
5.4 MARCO TEMPORAL
El trabajo de investigación se realiza durante el periodo comprendido entre los meses de noviembre de 2006 y enero del 2007.
6.HIPOTESIS
En este item se formulan proposiciones afirmativas que evalúan la investigación que se ha llevado acabo mediante los estudios elaborados anteriormente.
HIPÓTESIS DE PRIMER GRADO.
• El estudio de factibilidad para la creación de empresa es una alternativa que puede generar empleo y servicios.
• El estudio de factibilidad es una herramienta para conocer la viabilidad del proyecto.
• El estudio de mercado permite conocer la población y los problemas administrativos.
• El análisis DOFA orienta para la toma de decisiones y para la implementación de estrategias9.
HIPÓTESIS DE SEGUNDO GRADO.
• Crear una empresa de administración de propiedad horizontal favorecerá a los habitantes de la Ciudad de Bogotá ubicados en estrato 3.
• Crear una empresa de administración de propiedad horizontal es una opción para obtener una buena rentabilidad.
• La creación de empresa es una alternativa para que el administrador desarrolle sus habilidades y conocimientos.
• Crear una empresa que brinde excelentes servicios para mejorar la calidad de vida de los habitantes ubicados en el estrato 3 de la Ciudad de Bogotá.
7. ESTUDIO DE MERCADO
7.1 DISEÑO
Mediante este estudio se hizo un análisis de la población a la cual va dirigido el servicio con el fin de identificar las falencias que se presentan en los conjuntos residenciales y así poder dar la solución adecuada a los conflictos.
Este trabajo está basado en un análisis descriptivo, donde se tuvo en cuenta la:
- Identificación de las características de la población, en este caso se pudo describir cuantas personas están conformes con el servicio que presta la administración de su conjunto residencial y sus razones.
- Delimitación de las características demográficas de la población objeto de investigación.
- Identificación de la conducta y actitudes de las personas, como son sus preferencias y comportamientos sociales, los cuales afectan directamente el servicio y permite relacionar la actitud de los consumidores frente a lo que pagan por el servicio.
De esta forma se pudo identificar las características básicas y necesarias para establecer los lineamientos de trabajo a seguir en la población objeto de estudio.
El estudio de factibilidad planteado se basó en tres métodos, los cuales se complementan entre sí para obtener la información y plantear las premisas que den posibles soluciones al problema:
Método de Observación: el cual se entiende como “el proceso mediante el cual se perciben deliberadamente ciertos rasgos existentes en la realidad por medio de un esquema conceptual previo y con base en ciertos propósitos definidos generalmente por una conjetura que se quiere investigar.10
En este caso, la observación da el punto de partida porque se adquiere el conocimiento necesario para llevar a cabo la investigación, iniciando con el análisis de los objetivos planteados, para establecer que se quiere observar y cuales son sus posibles resultados.
Método Inductivo: permite al investigador a partir de la observación de fenómenos o situaciones particulares, enmarcar el problema de investigación para concluir proposiciones y premisas que expliquen fenómenos similares al analizado. Esto indica que a partir de la observación de comportamientos y actitudes de las personas, se puede describir e identificar los problemas, y de esta forma plantear posibles soluciones que explican los fenómenos que fueron observados inicialmente.
Método Deductivo: por medio de este método se explican hechos o situaciones particulares, a partir de la teoría general de un fenómeno o situación. De esta manera a partir de un fenómeno general, se permite identificar a través de la obtención de la información, las fuentes como textos y documentos, las situaciones particulares, con el fin de enmarcarlas dentro del estudio de factibilidad.
10
MENDEZ ÁLVAREZ, Carlos Eduardo. Metodología Diseño y Desarrollo del Proceso de Investigación. 3ª. Edición Colombia: Mc.Graw –Hill Interamericana S.A. p.143-145
7.2 FUENTES DE INFORMACION
7.2.1 Fuentes Secundarias
Fuentes que ofrecen información sobre el tema, pero que no fueron la fuente original de los hechos y situaciones, sino que los refirieron, como son los libros, revistas, documentos escritos, documentales, noticieros y medios de información.11
Como fuentes secundarias para el proyecto se utilizaron:
• Mapas obtenidos en la Dirección de Planeación Distrital que permiten establecer el sector y la población objeto de estudio,
• Libro de cómo crear una empresa emitido por la Cámara de Comercio de Bogotá para identificar el tipo de sociedad.
• La Ley 675 de 2001
• Artículos de periódico referentes a la propiedad horizontal. • Libros de proyectos de grado y presupuestos.
7.2.2 Fuentes Primarias
Información oral o escrita que es recopilada directamente por los investigadores a través de relatos o escritos transmitidos por los participantes en un suceso o acontecimiento, como son:
• Encuestas a los residentes,
• Encuestas a los administradores de conjuntos ubicados en el sector de Bochica.
7.3 TECNICAS DE RECOLECCION DE LA INFORMACION
Encuestas
Es una técnica de recolección de información, se fundamenta en el cuestionario o conjunto de preguntas que se preparan con el propósito de obtener información de las personas. 12
Por medio de esta técnica se recolecta la información de los Administradores, propietarios y copropietarios de los conjuntos residenciales del sector objeto de estudio, la cual se lleva a cabo por medio de la encuesta a través de formularios en los cuales se plantean algunas preguntas con respecto al problema que se está investigando, se pueden identificar las actitudes y opiniones de los pobladores con respecto al servicio que les presta la administración de su conjunto residencial.
Dentro de los anexos se encuentra el modelo utilizado para aplicar los cuestionarios a los propietarios y/o copropietarios de apartamentos y administradores de conjuntos residenciales en el sector de Bochica., el cual se utilizó como muestra representativa por su tamaño.
Así mismo a continuación se relaciona la lista de los conjuntos residenciales de la población objeto de estudio de la cual se selecciona la muestra
12
BERNAL T, Cesar Augusto, Metodología de la Investigación para la Administración y la Economía. Prentice Hall, 2000, p. 172
TABLA N. 1 CONJUNTOS RESIDENCIALES
CONJUNTO RESIDENCIAL No. VIVIENDAS
SUPERMANZANA 1 560 BOCHICA I SUPERMANZANA 2 700 SUPERMANZANA 3 510 SUPERMANZANA 4 360 SUPERMANZANA 5 320 BOCHICA II SUPERMANZANA 6 320 SUPERMANZANA 7 310 SUPERMANZANA 8 270 SUPERMANZANA 9 230 BOCHICA IV SUPERMANZANA 10 190 SUPERMANZANA 11 260 SUPERMANZANA 12 360 SUPERMANZANA 13 240 SUPERMANZANA 14 330 SUPERMANZANA 15 230 BOCHICA III SUPERMANZANA 16 310 TOTAL 5.500 Fuente: Autores 7.4 POBLACION
De acuerdo con Fracica, la población es el conjunto de todos los elementos a los cuales se refiere la investigación, se puede definir también como el conjunto de todas las unidades de muestreo. 13
La población objeto de estudio se encuentra enmarcada en la zona Noroccidental de la Ciudad de Bogotá D.C., dentro del estrato 3, específicamente el barrio Bochica, entre la Calle 82 y 87 y entre la avenida Cundinamarca y la Carrera 103, en el cual se concentran 5.500 viviendas, las cuales se caracterizan por ser conjuntos residenciales de apartamentos.
7.5 UBICACIÓN GEOGRAFICA
Figura N. 1 Ubicación Geográfica
Fuente: Nielsen de Colombia
POBLACION OBJETO DE ESTUDIO
7.6 MUESTRA
Es la parte de la población que se selecciona, y de la cual realmente se obtiene la información para el desarrollo del estudio y sobre la cual se efectuarán la medición, observación de las variables objeto de estudio.14
Marco: Se denomina a la lista, mapa o cualquier otro material aceptable, que contenga todas las unidades perfectamente identificadas y actualizadas, del cual se selecciona la muestra. Se da aplicación a la estadística descriptiva o deductiva, tiene como finalidad colocar en evidencia aspectos característicos (promedios, variabilidad de los datos, etc) que sirven para efectuar comparaciones sin pretender sacar conclusiones de tipo más general. Esta descripción se realiza a través de la elaboración de cuadros, gráficos, cálculo de promedio, varianzas, proporciones y mediante el análisis de regresión.
De acuerdo con lo anterior, se puede definir la estadística con el método que permite no solo describir el hecho o fenómeno, sino deducir y evaluar conclusiones acerca de una población, utilizando resultados proporcionados por una muestra.
Así, se da aplicación a la finalidad de la estadística:
• Conocer la realidad de una observación o fenómeno • Determinar los cambios que presenta el fenómeno • Relacionar dos o más fenómenos
• Hacer estimativos sobre el comportamiento futuro del fenómeno • Obtener conclusiones de un grupo menor (muestra)
• Determinar el grado de validez y confiabilidad de las muestras 7.7 DETERMINACION DE LA MUESTRA
La Muestra no probabilística corresponde a la selección de las unidades o elementos según criterio o conveniencia del investigador. En estos casos, algunas unidades tienen mayor posibilidad que otras de ser seleccionadas. Dentro de este sector se toma una muestra de la población, teniendo en cuenta que se registra un número total de 5.500 viviendas, se toma el 5% de la muestra es decir,
2. Se aplica la entrevista a 4 administradores de 1.080 unidades residenciales, con el fin de conocer el manejo administrativo y financiero que se lleva a cabo actualmente en los conjuntos residenciales que administran.
3. Se aplica la encuesta aleatoriamente a 275 propietarios y/o copropietarios de cada uno de los conjuntos, con los cuales se identifican las necesidades de los consumidores, con respecto al servicio que les ofrece en la actualidad la administración del conjunto.
N= O2 * Z2
E2
N= (0.4231)2 *(1.96)2 = 275 (0.05)2
Lo anterior, teniendo en cuenta que es una muestra representativa para el volumen de conjuntos que se encuentran construidos en el sector.15
15
BERNAL T, Cesar Augusto, Metodología de la Investigación para la Administración y la Economía. Prentice Hall, 2000, p. 163-165
7.8 RECOLECCION Y ANÁLISIS DE LA INFORMACION
En esta parte del proceso de investigación se procesan los datos obtenidos de la muestra de la población objeto de estudio durante el tiempo de trabajo de campo y tiene como fin generar resultados, (datos agrupados y ordenados) a partir de los cuales se realizará el análisis según los objetivos planteados.16
7.9 RECOLECCION DE LA INFORMACION
La recolección de la información se llevó a cabo con cada una de las personas encuestadas cara a cara, y controlando el número de formularios, los cuales son identificados por los conjuntos residenciales con el fin agilizar y ser más precisos en el procesamiento y análisis de la información.
Una vez cumplido el proceso de revisión y depuración de la información se codificó, teniendo en cuenta que en las encuestas se registran respuestas simples y múltiples.
7.10 ANALISIS DE RESULTADOS
Por lo anterior, a continuación se realiza el análisis de la información obtenida, de acuerdo con las preguntas establecidas en los cuestionarios:
7.10.1 Tabulación encuesta dirigida a residentes de conjuntos residenciales
Se muestra y se analiza cada una de las preguntas establecidas en el cuestionario así como los resultados obtenidos de las encuestas a los residentes:
ENCUESTA DIRIGIDA A RESIDENTES DE CONJUNTOS RESIDENCIALES
1. Nombre del Conjunto residencial ó Edificio: ____________________________
2. Dirección del conjunto: ______________________ Teléfono: ______________ 3. Nombre del residente_______________________________________________
4. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento?
a. VIGILANCIA
Figura 2. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento? (Vigilancia) VIGILANCIA 98% 2% SI NO Fuente: Autores
El 97.82% de la población considera que la actual administración trabaja para prestar un buen servicio de vigilancia, es decir que el 2.18% de la población restante considera que la administración no trabaja en la prestación del mismo.
Es importante resaltar que en todos los conjuntos residenciales encuestados se observó servicio de vigilancia.
b. BASURAS
Figura 3. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento? (Basuras) BASURAS 94% 6% SI NO Fuente: Autores
El 94.18% de la población considera que la actual administración trabaja para prestar el servicio de control de basuras, para evitar la proliferación de enfermedades y desaseo, es decir que el 5.82% de la población restante
c. MANTENIMIENTO
Figura 4. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento? (Mantenimiento) MANTENIMIENTO 90% 10% SI NO Fuente: Autores
El 90.18% de la población considera que la actual administración trabaja en el mantenimiento de las edificaciones y áreas comunes, es decir que el 9.82% de la población restante no percibe el trabajo de la administración en este tema.
Aunque los residentes manifiestan el descuido de las fachadas de los apartamentos, reconocen que la administración ha trabajado en el mantenimiento de los jardines y aseo de las áreas comunes.
d. ORGANIZACIÓN DE FECHAS ESPECIALES
Figura 5. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento? (Organización fechas especiales)
ORGANIZACIÓN FECHAS ESPECIALES
64% 36%
SI NO
Fuente: Autores
El 63.64% de la población encuestada, lo cobija una administración que trabaja en la organización de eventos para la celebración de fechas especiales, es decir que el 36.36% de la población no percibe esta labor en las administraciones de sus conjuntos residenciales, quienes manifiestan que no han participado de estas actividades.
e. SERVICIOS PUBLICOS
Figura 6. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento? (Servicios Públicos)
SERVICIOS PUBLICOS 87% 13% SI NO Fuente: Autores
El 86.55% de la población encuestada, considera que la administración trabaja en la óptima prestación de los servicios públicos, es decir que el 13.45% de la población no percibe esta labor en las administraciones de sus conjuntos residenciales.
f. OTROS SERVICIOS
Figura 7. De estos factores cuáles considera usted que la actual administración trabaja en este momento? (Otros Servicios)
OTROS SERVICIOS
(TV POR CABLE-PARQUEADEROS)
27% 73% SI NO Fuente: AutoresEl 72.73% de la población encuestada, considera que la prestación de servicios adicionales, tales como televisión por cable, organización de parqueaderos, no es óptima, es decir que el 27.27% de la población considera que en las administraciones de sus conjuntos residenciales, si ofrecen servicios adicionales los cuales mejoran la calidad de vida de los residentes.
5. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente.
a. Vigilancia
Figura 8. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Vigilancia)
CALIFICACIÓN SERVICIO DE VIGILANCIA
2% 3% 10% 24% 42% 19% NA 1 2 3 4 5 Fuente: Autores
La calificación del servicio de vigilancia realizado por la población encuestada se encuentra clasificada así:
- El 19% considera que el servicio prestado es excelente
- El 42% considera que el servicio prestado merece una calificación de 4, la cual es alta.
- El 24% considera que el servicio prestado merece una calificación de 3. - El 10% considera el servicio con calificación 2, es decir de muy baja calidad - Un 3% considera el servicio con calificación 1, que es la más baja dentro de
- Y finalmente el 2% no le da relevancia al tema de la vigilancia.
Por lo anterior se puede concluir que el servicio de vigilancia que se presta actualmente es bueno, de acuerdo con los requerimientos de los conjuntos y teniendo en cuenta que en muchos de estos no se cuenta con el servicio de citófonos.
b. Basuras
Figura 9. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Basuras)
CALIFICACIÓN SERVICIO DE BASURAS
6% 3% 8% 23% 39% 21% NA 1 2 3 4 5 Fuente: Autores
La calificación obtenida de la población encuestada en cuanto al servicio de basuras se refiere, se encuentra distribuida así:
• El 21% de la población considera que la calificación que se merece el servicio de basuras es 5, es decir excelente.
• El 8% considera que la calificación del servicio no es muy bueno por lo tanto lo califican con 2.
• El 3% de la población considera que la calificación es 1, es decir que es muy malo la prestación del servicio de basuras.
• El 6% de la población encuestada, no le da importancia al tema de las basuras en el conjunto residencial.
Es decir que la calificación que se da a la prestación del servicio de las basuras, es bueno de acuerdo con un promedio de 83%.
c. Mantenimiento
Figura 10. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Mantenimiento)
CALIFICACIÓN SERVICIO MANTENIMIENTO
10% 5% 12% 27% 27% 19% NA 1 2 3 4 5 Fuente: Autores
La calificación del servicio de mantenimiento de los edificios, zonas verdes y áreas comunes, es:
• El 19% de la población encuestada considera que el servicio es 5 excelente.
• El 27% considera que la calificación es de 4. • El 27% considera que la calificación es de 3.
• El 12% considera que el servicio merece una calificación de 2, no es muy trabajado.
• El 5% califica el servicio con 1 muy malo.
• El 10% considera que el servicio no es muy notorio.
De acuerdo con lo anterior, podemos concluir que hace falta reforzar el servicio de mantenimiento, según lo manifestado por los residentes.
d. Organización de fechas especiales
Figura 11. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Organización de fechas especiales)
CALIFICACIÓN ORGANIZACIÓN DE FECHAS ESPECIALES 36% 7% 8% 20% 17% 12% NA 1 2 3 4 5 Fuente: Autores
• El 12% considera que el servicio es 5 excelente. • El 17% considera que la calificación es de 4. • El 20% considera que la calificación es de 3.
• El 8% considera que el servicio merece una calificación de 2, no es muy trabajado.
• El 7% califica el servicio con 1 muy malo.
• El 36% es indiferente a este servicio teniendo, en cuenta que no ha participado en el mismo.
Este servicio no es muy notorio en varios de los conjuntos residenciales del barrio Bochica, debido a que no todas las administraciones se preocupan por celebrar fechas especiales.
e. Servicios públicos
Figura 12. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Servicios Públicos)
CALIFICACIÓN SERVICIOS PUBLICOS
14% 4% 10% 24% 23% 25% NA 1 2 3 4 5 Fuente: Autores
La calificación del servicio de organización de fechas especiales, de la población encuestada es la siguiente
• El 25% considera que el servicio es 5 excelente. • El 23% considera que la calificación es de 4. • El 24% considera que la calificación es de 3..
• El 10% considera que el servicio merece una calificación de 2, no es muy trabajado.
• El 4% califica el servicio con 1 muy malo.
• El 14% considera que el servicio le es indiferente.
La calificación de la prestación de los servicios públicos se encuentra en un promedio bueno, quiere decir que la administración se preocupa por mantener el buen servicio de los servicios públicos.
f. Otros servicios
Figura 13. Calificación de cada uno de los servicios que presta la Administración, siendo 1 muy malo y 5 excelente. (Otros Servicios)
CALIFICACIÓN OTROS SERVICIOS
73% 2% 3% 4% 8% 10% NA 1 2 3 4 5 Fuente: Autores
• El 8% considera que la calificación es de 4. • El 4% considera que la calificación es de 3.
• El 3% considera que el servicio merece una calificación de 2, no es muy trabajado.
• El 2% califica el servicio con 1 muy malo.
• El 73% considera que no se ofrecen servicios adicionales.
El 73% de la población considera que no se ofrecen servicios adicionales que otorguen un valor agregado al servicio de la administración de los conjuntos residenciales ubicados en el sector objeto de estudio.
6. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional?
a. Lavandería
Figura 14. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Lavanderia)
LAVANDERIA 69% 31% No Si Fuente: Autores
De acuerdo con las respuestas de los encuestados, al 69% de la población no les gustaría tomar el servicio de lavandería, no consideran importante este servicio
para los requerimientos de sus necesidades, mientras el 31% restante están de acuerdo con la prestación de este servicio
b. Cuidado de mascotas
Figura 15. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Cuidado de mascotas)
CUIDADO MASCOTAS 73% 27% No Si Fuente: Autores
El 73% de la población encuestada no se encuentra de acuerdo con la prestación de este servicio, sólo un 27% de la población estaría de acuerdo con este servicio, teniendo en cuenta que los animales que conviven en los conjuntos residenciales son perros de razas pequeñas, los cuales no ameritan un tipo de cuidado especial.
c. Guardería de niños
Figura 16. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Guardería de Niños)
GUARDERIA DE NIÑOS 43% 57% No Si Fuente: Autores
Para este servicio, el 57% de la población encuestada estaría de acuerdo con la prestación del servicio de guardería para niños, teniendo en cuenta que existe un gran porcentaje de niños que viven en los conjuntos residenciales del sector de Bochica, es decir que el 43% de la población restante no esta de acuerdo.
d. Servicio Doméstico
Figura 17. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Servicio Doméstico)
SERVICIO DOMESTICO 76% 24% No Si Fuente: Autores
El 76% de la población encuestada no se encuentra interesada en la prestación de este servicio, teniendo en cuenta que la población de este sector no posee los recursos necesarios para cubrir este servicio, mientras el 24% de la población restante se encontraría en disposición de tomar el servicio.
e. Actividades deportivas y/o recreativas
Figura 18. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Actividades deportivas y/o recreativas)
ACTIVIDADES DEPORTIVAS Y/O RECREATIVAS
24%
76%
No Si
Fuente: Autores
El 76% de la población encuestada se encuentra de acuerdo con la prestación de este servicio, de acuerdo con lo manifestado es importante para que la niñez y juventud que residen en los conjuntos se distraigan en actividades que los alejen de malos hábitos y realicen actividades deportivas que conlleven al mantenimiento de una vida sana, es decir que el 24% de la población no se encuentra de acuerdo con la prestación de este servicio.
f. Otros
Figura 19. Que otros servicios adicionales le gustaría recibir por parte de la administración, teniendo en cuenta que estos tendrían un costo adicional. (Otros)
OTROS SERVICIOS 7% 6% 7% 7% 8% 65% Culturales Deportivas Educativas Internet Otros NA Fuente: Autores
Dentro de los servicios adicionales que manifestaron los encuestados se encuentran:
• El 65% de la población no le interesa ningún tipo de servicio adicional
• El 8% de la población manifiesta interés por actividades para discapacitados, bazares de integración, servicio de parqueadero.
• El 7% de la población manifiesta la necesidad de la prestación del servicio de Internet, teniendo en cuenta que en el sector no es fácil conseguir este servicio el cual constituye un medio de comunicación fundamental es esta época.
• El 6% de la población manifiesta la necesidad de mantener escenarios deportivos tales como gimnasios.
• El 7% de la población considera que se deben ofrecer actividades culturales, como medio de integración con los demás residentes del conjunto y para el crecimiento del amor por el arte, el teatro y las danzas.
7. Cual es el precio que usted paga por concepto de administración?
a. Entre $20.000 y $40.000 b. Entre $40.000 y $60.000 c. Entre $60.000 y $80.000 d. Entre $80.000 y $100.000 e. Más de $100.000
Figura 20. Cual es el precio que usted paga por concepto de administración?
VALOR ACTUAL CUOTA ADMINISTRACIÓN
75% 25% 0% 0% 0% Entre $20000 y $ 40000 Entre $40000 y $ 60000 Entre $60000 y $ 80000 Entre $80000 y $ 100000 Más de $ 100000 Fuente: Autores
El 75% de la población encuestada paga una cuota de administración que oscila entre los $20.000 y $40.000, y el 25% restante paga cuota entre $40.000 y $60.000, teniendo en cuenta que se paga el servicio de parqueadero aparte.
Teniendo en cuenta estas cifras, la población no está en condiciones de pagar más de lo que se paga actualmente., además si se tiene en cuenta el perfil de la población, no se encuentra en capacidad de pagar más.
8. Usted considera que lo que paga es lo justo, teniendo en cuenta los servicios que recibe?
a. SI b. NO
Figura 21. Usted considera que lo que paga es lo justo, teniendo en cuenta los servicios que recibe?
CONSIDERA QUE EL VALOR DE LA CUOTA ES
LO JUSTO?
79% 21% Si No Fuente: AutoresEn cuanto a la percepción de la población de que el valor de la cuota que paga es lo justo, de acuerdo con los servicios que se prestan, el 79% de la población se encuentra conforme, mientras el 21% restante manifiesta que no ve representado
Quiere decir que se podría mantener el valor de la cuota actual, por concepto de administración, con el fin de mantener y atraer nuevos clientes, reflejando por este mismo valor un buen servicio e inversión del recaudo por este concepto.
9. Por favor clasifique la actual administración de su conjunto residencial de 1 a 5, siendo 1 muy malo y 5 excelente.
1. Muy malo 2. Malo 3. Bueno 4. Muy bueno 5. Excelente
Figura 22. Por favor clasifique la actual administración de su conjunto residencial de 1 a 5, siendo 1 muy malo y 5 excelente.
CALIFICACIÓN ACTUAL ADMINISTRACIÓN
7% 15% 52% 17% 9% Muy Malo Malo Bueno Muy Bueno Excelente Fuente: Autores
Dentro del análisis de esta pregunta, se puede observar que el 52% de la población califica el servicio de la actual administración como bueno.
El 17% considera que el servicio es muy bueno, un 9% considera que el servicio es de excelente calidad, mientras el 15% califica el servicio malo y el 7% muy malo.
Esto quiere decir que la mayoría de la población encuestada se encuentra conforme con el actual servicio de la administración, aunque solo presta los servicios básicos.
10. Estaría interesado en cambiar de empresa ó persona administradora?
a. SI b. NO
Figura 23. Estaría interesado en cambiar de empresa ó persona administradora?
INTERESADOS EN CAMBIAR DE ADMINISTRACIÓN 47% 53% Si No Fuente: Autores
De acuerdo con el análisis de la información y de esta pregunta, el 47% de la población encuestada manifiesta su interés de cambiar la administración de su
7.10.2 CONCLUSIONES DE LA ENCUESTA REALIZADA A LOS RESIDENTES
De acuerdo con la información obtenida anteriormente, se analizan los resultados de las personas interesadas en cambiar de administración, clasificado por cada uno de los conjuntos residenciales.
Figura 24. Personas interesadas en cambiar de administración
PERSONAS INTERESADAS EN CAMBIAR DE ADMINISTRACIÓN 4% 46% 35% 15% Bochica I Bochica II Bochica III Bochica IV Fuente: Autores
De acuerdo con el análisis de esta gráfica, se puede concluir que:
- Bochica I, el 4% de la población de este conjunto esta en disposición de cambiar de administración.
- Bochica II, el 46% de la población residente en este conjunto se encuentra interesada en cambiar de administración, teniendo en cuenta que la atención y solución a inconvenientes no son efectivos.
- Bochica IV, el 15% de la población estaría de acuerdo en cambiar de administración, teniendo en cuenta que manifiestan que a pesar del buen servicio que se ha prestado, se le debe dar oportunidad a otras personas, debido a que el actual administrador lleva 10 años en el cargo.
Los motivos que conllevan a aceptar nuevas propuestas para la administración de los conjuntos surgen del inconformismo y del mal servicio que se presta en algunas administraciones, teniendo en cuenta que los residentes manifiestan la falta de interés por solucionar inconvenientes de manera ágil y oportuna, los cuales muchas veces se presentan por malas relaciones interpersonales con el personal que labora en la administración.
Adicionalmente los residentes manifiestan la falta de servicios adicionales que mejoren la calidad de vida de los usuarios, tales como: servicio de Internet, jornadas de capacitación en temas específicos, de vacunación tanto de niños como de animales domésticos, actividades recreativas y deportivas.
7.10.3 Tabulación encuesta dirigida a administradores de conjuntos residenciales
A continuación se muestran los resultados obtenidos de las encuestas realizadas a los administradores de cuatro conjunto residenciales:
ENCUESTA DIRIGIDA A ADMINISTRADORES DE CONJUNTOS RESIDENCIALES
3. Nombre del Administrador __________________________________________
4. Es usted:
a. Residente b. No residente c. Empresa Privada
El 100% de los encuestados, manifiestan no ser residentes, en los conjuntos residenciales, teniendo en cuenta que el hecho de no ser residentes, implica que no se ven en gran medida los intereses personales y pueden administrar con más objetividad.
5. Es usted:
a. Persona Natural b. Persona Jurídica
Los administradores encuestados son personas naturales, lo que le da a la empresa una oportunidad, ya que como persona jurídica se puede notar mayor responsabilidad en las actividades propias de la administración de propiedad horizontal.
6. Conoce la Ley 675 del 2001
a. Si 75%
b. No 25%
El 75% de los administradores encuestados conocen parcialmente y aplican la Ley 675, lo cual quiere decir que a pesar de ser personas naturales, si tienen bases sólidas para ejercer su profesión, lo cual hace que nuestra oferta se deba vender de forma interesante y concreta
7. Aplica la Ley 675 del 2001 dentro del reglamento de la propiedad horizontal que usted administra:
a. Si b. No
Los encuestados manifiestan que cumplen a cabalidad con la reglamentación establecida.
8. Sus proveedores de servicios son: a. Empleados con contrato término fijo b. Empleados con contrato término definido c. Temporales
d. Contrato por duración de la obra ó labor determinada e. Contrato por prestación de servicios
f. Outsourcing
g. Otros; especifique
Los proveedores de los actuales administradores provienen de diferentes fuentes para poder cumplir con los servicios ofrecidos, dentro de los cuales podemos clasificar 25% para proveedores de servicios temporales, 25% contratos por duración de la obra ó labor determinada, 25% contrato de prestación de servicios, 25% servicios de outsourcing.
9. Que medios utiliza para elegir sus proveedores a. Propuestas formales
b. Recomendados
10. Maneja un control de cartera a. Si
b. No
Las administraciones actuales llevan un control de cartera, que les permite tener al día sus cuentas.
11. Sus diferentes controles administrativos los lleva principalmente en: a. Medios manuales
b. Medios magnéticos (computador)
Las administraciones actuales utilizan como instrumentos administrativos el medio magnético
12. En el computador maneja: a. Office básico
b. Software especifico
La administración actual maneja un software para el manejo y control de la propiedad horizontal
13. La parte financiera y contable es manejada por un contador público: a. Si
b. No
En la administración actual, la parte financiera y contable es manejada por un contador público, cumpliendo con los requerimientos establecidos por la Ley.
14. El contador es: a. Residente b. No residente c. Empresa Privada
En las administraciones encuestadas, el contador no es residente, teniendo en cuenta que esta selección debe ser objetiva y sin ningún tipo de preferencias.
15. Las áreas comunes se encuentran aseguradas a. Si
b. No
En las actuales administraciones el 100% manifiesta cumplir con el requerimiento de la Ley asegurando contra Incendio, rayo y/o terremoto, las áreas comunes del conjunto residencial
16. La administración del conjunto residencial, tiene contratada póliza de manejo a. Si
b. No
Las actuales administraciones cuentan con una póliza de manejo que ampara al administrador, en caso de pérdidas monetarias, ocasionadas por el mal manejo de los fondos de la propiedad horizontal.
7.10.4 CONCLUSIONES DE LA ENCUESTA REALIZADA A LOS ADMINISTRADORES
la administración. Sin embargo ninguno de los encuestados hace énfasis en los servicios adicionales que se podrían prestar a los usuarios, al parecer el objetivo es cumplir con los procesos establecidos en la Ley, sin otorgar un valor agregado al servicio.
Lo anterior, teniendo en cuenta las opiniones de los residentes, quienes manifiestan que las actuales administraciones ofrecen los servicios básicos, y falta interés por prestar servicios y atención profesional con capacidad de satisfacer las necesidades de los usuarios.
7.11. DECISION
Es el diseño, recolección y análisis sistemático de información con relación a las características de un mercado específico.17
El estudio de mercado cobra gran importancia en la formulación del proyecto, teniendo en cuenta que los datos que suministra conforman el requisito indispensable para llevar a cabo los demás estudios (técnico, administrativo, financiero y legal)
Por medio de éste se puede identificar la población objetivo conociendo sus necesidades y las características de los clientes potenciales, contribuyendo a determinar la viabilidad del proyecto, determinando si existe el número de consumidores necesarios para llevarlo a cabo.
De acuerdo con los resultados obtenidos en las encuestas realizadas tanto a los administradores como a los residentes de los conjuntos residenciales del sector de Bochica en el Noroccidente de Bogotá, se pudo determinar que si es viable la prestación de los servicios ofrecidos por la empresa, debido a que con este análisis se encontraron las falencias que se presentan actualmente, obteniendo así, pautas para el mejoramiento del mismo y para ofrecer servicios adicionales que la comunidad necesita.
7.11.1 EXPECTATIVAS DEL MERCADO
Es un proyecto enfocado a formular la viabilidad de crear una empresa dedicada a la administración de propiedad horizontal que abarque todas las necesidades que tienen los habitantes de los mismos, teniendo en cuenta las falencias de algunos de los actuales administradores, y buscando dar un valor agregado en cada una de las labores que la nueva empresa realice. Por medio del servicio que preste la empresa tanto a los propietarios, como a los arrendatarios de vivienda de propiedad horizontal, y cumpliendo con los requerimientos ambientales y de ordenamiento, llegar a desarrollar una cultura de profesionalismo en el área de Administración de este tipo de propiedades no solo de el sector objeto de estudio, sino de Bogotá.
Así mismo por medio del estudio de mercado se concluyó que el sector se encuentra abierto al cambio, lo cual favorece los propósitos de la empresa, porque se encuentra la posibilidad de poder presentar el portafolio de servicios, para que los usuarios tengan la opción de analizar si realmente la empresa cumple con sus expectativas.
7.11.2 DESCRIPCION DEL MERCADO
El mercado objetivo son los propietarios y/o arrendatarios de inmuebles, que se sienten inconformes con el servicio que les prestan las oficinas administradoras de sus conjuntos residenciales, teniendo en cuenta que en muchas ocasiones sienten que el valor monetario que aportan no se ve reflejado en el beneficio en sus instalaciones, si no por el contrario va en detrimento de su inmueble. Este mercado inicialmente se encuentra concentrado en el sector de Bochica, y con el objetivo de proyectarse y darse a conocer en otros sectores de Bogotá.
