SOCIEDAD DE TASACION S.A.

(1)

http://www.st-tasacion.es

Inmueble

Ubicación

Localidad

4 EDIFICIOS DE VIVIENDA

CALLE REAL 66 - 68 Y RONDA ALMENDROS (DE LOS)

ARGANDA/ARGANDA DEL REY (28500-MADRID)

Fecha de visita al inmueble

Valor de tasacion-hipotecario

2.582.540,00 €

27.06.2011

INFORME DE TASACIÓN

referencia:

2171119F11

Entidad

Referencia de la entidad

NOVA CAIXA GALICIA, OFICINA 0848

2091-710-0848-000298

Cliente

GESDIHER, S.L.

(2)

--Localización...

Proyecto visado por colegio profesional...

Licencia de obra...

Última certificación de obra...

Presupuesto y contrato de ejecución de obra...

Calificación protección pública...

Seguro de daños decenal...

Documentación estado de ocupación...

Documentación urbanística...

Estatutos de comunidad / Limitación de uso...

Otra documentación urbanística...

Documentación registral según normativa...

Comprobación de la superficie del terreno...

Comprobación de la superficie construida...

Coincidencia superf. y características con descripción...

Servidumbres visibles...

Estado de conservación / construcción...

Estado de ocupación y uso...

Régimen de protección pública...

Régimen de protección urbanística / histórica ...

Adecuación al planteamiento urbanístico...

Otras comprobaciones...

Localización e inspección ocular interna...

(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13 UNIDADES

Unidades valoradas - con construcc. sin terminar - con uso cedido

- con protección pública

Vivienda Oficina Comercial Industrial Aparcto. TOTAL EDIFICIOS

Edificios valorados - en bloque - adosados - aislados

Incompletos Completos Total Trastero 27 -- 1 -- 56 81 165 -- 4 4 27 -- 1 -- 56 81 165 -- 4 4 -- -- -- -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- -- -- --

--(c)

(c)

Si

No

--No

--Si

Si

--Si

Si

--(c)

CALLE REAL 66 - 68 Y RONDA ALMENDROS (DE LOS)

4 EDIFICIOS COMPLETOS DE VIVIENDA DE 1ª RESIDENCIA, EN CONSTRUCCIÓN

Provincia...

Localidad / Municipio...

MADRID

ARGANDA/ARGANDA DEL REY

Barrio / Distrito...

--Distrito postal...

28500

Identificación registral...

Nombre del conjunto / finca...

Registro ARGANDA DEL REY 2 Sección ARGANDA.

Finca 40978-3ª libro 611 tomo 2358 folio 29 IDUFIR 28076001121859

--Referencia/s de catastro...

3113518VK6631S0001UJ, 3113519VK6631S0001HJ

Finalidad...

GARANTIA MERCADO HIPOTECARIO

Cliente...

(ECO 805/2003)

GESDIHER, S.L.

1. SOLICITANTE Y FINALIDAD

2. IDENTIFICACIÓN / LOCALIZACIÓN

3. DOCUMENTACIÓN NECESARIA

(c) Ver condicionantes, advertencias y observaciones en capítulo 13

4. COMPROBACIONES MÍNIMAS

Criterio...

VALOR DE TASACION-HIPOTECARIO

Entidad...

NOVA CAIXA GALICIA

Documentación catastral...

Si

se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO805/2003 de 27 de Marzo,

sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras,

publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.

SI

se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO805/2003 y

legislación concordante.

De acuerdo con la finalidad y criterio expresado, el presente informe tiene por objeto determinar el valor del bien

inmueble a que se refiere el mismo, a los únicos efectos de que sirva de garantía hipotecaria de un crédito o préstamo,

por lo que no puede considerarse como una recomendación de compra o venta, o de confirmación de una decisión de

esta naturaleza.

En los anexos adjuntos al informe de Tasación, se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.

(3)

5.1. LOCALIDAD

5.2. ENTORNO

Carácter...

Urbano/manzana cerrada

Uso dominante...

Residencial

Antigüed./renovac...

30 años/< 10 %

Grado de consolidación...

> 75 %

Infraestructuras...

Realizadas

Conservac. Infraestr...

Comunicaciones...

Suficientes

Transporte público...

Bueno

Aparcamiento...

Escaso

Nivel de renta...

Medio

Influencia comercial...

Media

Ocupación locales...

Medio

Equipamiento comercial...

Suficiente

Equip. Escolar ...

Suficiente

Equip. Deportivo...

Suficiente

Equip. Asistencial...

Suficiente

Equip. Lúdico...

Suficiente

Equip. Administrativo...

--Tipo de núcleo...

Autonomo

Poblac. Núcleo...

Categoría...

Ocupación laboral núcleo...

Multiple

Villa

Evolución poblac. municipio...

Creciente

28.066 hab

Calidad de zona

Calidad de ubicación

Media

--Media

Media

--

Media

--

Media

--Bueno

Poblac. Municipio...

41.411 hab

(Continúa en la página siguiente)

SUPERFICIE (m2)

Útil

Cerrada

Exterior cubierta (50%)

Parte común

Construida comprobada

- acceso sobre rasante

- acceso bajo rasante

Registral

Sup. Adoptada

- nº uds / sup.media

No incluida

Vivienda

Oficina Comercial

Industrial

Aparcto.

Trastero

TOTAL

--

--2.086

--

305 --

722

639

3.752 --

--

--657

--

903

393 (p) 1.953

2.743 --

305 --

1.625

1.032

5.705

2.743 --

305 --

--

302

3.350 --

--

1.625

730

2.355 --

--

--2.743

--

305 --

1.625

1.032

5.705 27 / 102

-- / --

1 / 305

-- / --

56 / 29

81 / 13

165 / 35

69 --

--

69

(p) Afecta a parte del inmueble.

6.2. INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO DE INFRAESTRUCTURAS

6.1. SUPERFICIE TERRENO - m2

Pavimentación...

Red abastec. Agua...

Electricidad...

Aceras...

Red de saneamiento...

Alumbrad. Público...

Comprobada

Registral

Catastral

Sup. Adoptada

1.660

1.736

1.660 Si

Si

Conservación aparente infraestructuras...

% de obra de infraestructura pendiente...

Inversión en infraestructura pendiente (€)...

Normal

--5. LOCALIDAD Y ENTORNO

7. LA EDIFICACIÓN

6. EL TERRENO (a la fecha de la visita)

Calificación ST

Vivienda

Oficina

Comercial

Industrial

Aparcamiento

(4)

Calificación ST

Calidad de edificio

Vivienda

Media

Oficina

--

Comercial

Media

Industrial

--

Aparcamiento

Media

Multiple -- -- --

--Normal -- -- --

--Neutro -- -- --

--Limitadas -- -- --

--Suficiente -- Suficiente -- Suficiente

Medio -- -- -- ---- -- No -- ---- -- 0,697 -- ---- -- -- -- Media -- -- Media -- ---- -- Si --

--Buena -- Buena -- Buena

Vivienda

Oficina

Comercial

Industrial

Aparcamiento

Orientación...

Iluminación...

Asoleo...

Vistas...

Ventilación...

Nivel de ruidos fachada...

Desniveles / Obstáculos...

Coef. Tabla de fondo...

Maniobrabilidad...

Polivalencia...

Divisibilidad...

Funcionalidad...

(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"

1 - 3 -- -- -- --Individual -- No tiene -- --No tiene -- No tiene -- ---- -- -- -- ---- -- -- --

--Nº de hab. incl.salón...

Calefacción...

Aire acondicionado...

Falso techo registrable...

Suelo técnico...

-- -- 1 --

--Nº total dependencias...

-- -- No tiene --

--Area pública/ventas...

-- -- -- --

--Naves producc./fabric...

-- -- -- --

--Climatización...

-- -- -- --

--Anticontaminación...

Red de p.v.c. -- No tiene --

--Fontanería...

Si tiene -- Si tiene --

--Electricidad...

Instalacion normalizad-- No tiene --

--Gas ciudad...

Medio Medio Medio Medio Medio

Nivel calidad inst...

-- -- -- --

--Niv. calidad equip./ofic...

-- -- Nivel de acera --

--Acceso...

-- -- -- -- Solo un coche (p)

Cabida...

(Continúa en la página siguiente)

7.3. CARACTERISTICAS DE LAS UNIDADES VALORADAS (*)

Aparcamiento...

Circulac. Inter...

Piscina...

Pistas deport...

Cubierta...

Cerramientos...

Carpintería exterior...

Si

Buena

Si

No

Inclinada teja rabe

Fabric.ladrillo enfoscado

Sencillaaluminio

Sala comunitaria...

No tiene

Forjado...

Unidireccional/vig. hormigon

Carpintería interior...

Madera / Barnizada

7.2. CARACTERISTICAS DEL EDIFICIO (*)

Aislam.Termico...

Si tiene

Accesibilidad...

--Porteria...

Cimentación...

Estructura...

No

Losa horm.armad. plana

Hormigon armado

Patio...

Patio de comunidad

Tipo...

Uso...

Plantas...

Construcc. Auxiliares...

Nº Ascensores...

Caráct. Representativo...

Jardines privados...

Identificabilidad...

Uds.en bloque

Vivienda

4 s/r y b/r

Si

4 --Si

Media

Inst.seguridad...

No tiene

Inst.prev.incendios...

No tiene

Inst.comunic...

--Calid. Zon. Común...

Media

(5)

Calificación ST

Calidad unidades

(p) Afecta a parte del inmueble

Media

--

Media

--

Media

Vivienda

Oficina

Comercial

Industrial

Aparcamiento

Acabados int.(*)

Generales del Uso

Paredes

Suelos

Techos

Pintura

Vivienda

Oficina

Comercial

Industrial

Aparcamiento

-- No aplicable -- Pintura

Ceramico -- No aplicable -- Ceramico

Pintura -- No aplicable -- Pintura

Zonas Húmedas

Paredes

Suelos

Techos

Ceramico Ceramico Pintura

Zonas Comunes

Paredes

Suelos

Techos

Pintura Ceramico Pintura --No aplicable No aplicable No aplicable No aplicable No aplicable No aplicable --Pintura Solera hormigon Papel

7.4. ESTADO ACTUAL DE CONSTRUCCIÓN DEL INMUEBLE

Construcción no terminada...

Fase de construcción más avanzada...

Plazo máximo para la terminación de la construcción...

Usos (parte no terminada)

Numero de uds

Superficie (m2)

Consum. presto (%)

Consum. presto.const. aux. (%)

Consum. presto. acab. rec.(%)

Invers. pendte(€)

Cimentación

24 meses

Vivienda

Oficina Comercial

Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

27 -- 1 -- 56 81 165 2.743 -- 305 -- 1.625 1.032 5.705 1,82% -- 1,85% -- 1,83% 1,82% 1,83% -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --2.748.321 -- 158.566 -- 621.784 388.063 3.916.734

En construccion

X

(*) Ver anexo final "Límites y condicionantes de la tasación"

Usos (parte terminada)

Numero de uds

Superficie (m2)

Antigüedad (años)

Vida útil rest.(años)

Depreciación (%)

Deprec.constr.aux (%)

Deprec.acab.recuper (%)

Vivienda

Oficina Comercial

Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- --

--Construcción terminada...

--Deterioros aparentes...

Estado de conservación...

--Acabados, instalaciones o elementos const.

Oficina

Comercial

Industrial

-- --

---- --

--Que dificulten otros usos:...

Recuperables:...

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún

caso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.

(6)

Situación de fuera de ordenación...

Existecia de protección urbanística / histórica...

(c) Ver observaciones en Capítulo 13.

No

Calificación...

Cl. real - ec-pg85 g3 - rda almendros or 1.1.5.

Adecuación a normativa urbanística...

Uso actual autorizado...

Si

Clasificación...

Suelo urbano

Planeamiento...

Plan general de ARGANDA DEL REY

8. SITUACIÓN URBANÍSTICA

9.1. PROTECCIÓN PÚBLICA

Régimen...

Documento...

Expediente...

Plazo / fecha de protección...

--Protección por usos

Numero de uds

Superficie de Protección (m2)

Módulo (€ / m2)

V.máx.legal.(€)

9.2. TENENCIA Y OCUPACIÓN

Estado ocupación...

Título de la cesión...

Destino de ocupación...

Antigüedad media contratos (años)...

En construccion

Uso propio o venta

--Alquiler por usos

Nº uds uso cedido / alq.

Superficie alquilada (m2)

Superf. alq./valorada (%)

9.3. DERECHOS / LIMITAC. DOMINIO...

--Actividad económica...

Plazo medio de contratos (años)...

No tiene

--Vivienda

Oficina Comercial

Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

-- -- -- -- -- --

---- -- -- -- -- --

--Vivienda

Oficina Comercial

Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --ESTADO DE CONSTRUCCIÓN CONSTRUCCIÓN NO TERMINADA 100,00% superficie - 5.705 m²

SIN CESIÓN DE USO 100,00% superficie - 5.705m²

SIN PROTECC.PUBLICA 100,00% superficie - 5.705 m² ESTADO DE OCUPACIÓN ESTADO DE PROTECCIÓN

RITMO CONSTRUCCIÓN

0 Resto de (meses) 24

1,83 % construcción 100

4,00 % mensual

9. RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN

(7)

Plaza Puerto

Rico (De),1 Plaza PuertoRico (De),1 CalleConcepcion ArenCalle MontePingarron,2 Calle SanSebastian,30 Calle PresidenteJose Maria AznarCalle Real,Nº:66

28500 28500 28500 28500 28500 28500 28500

jul-11 jul-11 jul-11 may-11 abr-11 jul-11 jun-11

Lista precios promLista precios promParticular Particular Particular Lista precios prom

--En edif.c/anejos --En edif.c/anejos --En edif.c/anejos --En edif.c/anejos --En edif.c/anejos --En edif.c/anejos --En edif.c/anejos

Medio alta Medio alta Media Media Media Alta Medio alta

133 107 65 75 100 85 102

100 100 96 96 95 97 100

3 2 4 3 2 2 2

Media Medio alta Medio alta Media Medio alta Medio alta Alta

Medio alta Alta Baja Medio alta Media Medio alta Alta

Media Media Media Media Medio baja Media Media

Ind. a gas;bomba Ind. a gas;bomba Ind. a gas;bomba Ind. a gas;bomba Ind. a gas;bomba Ind. a gas;bomba Ind. a gas;bomba No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene No Tiene 2.090,23 2.308,41 2.769,23 2.466,67 2.660,00 2.223,53

--Similar Similar Similar Similar Similar Similar jun-11

Similar Similar Similar Similar Algo Peor Algo Mejor Medio Alta

Peor Similar Mejor Mejor Similar Algo Mejor 102

Similar Similar Similar Similar Similar Similar 100

Similar Similar Algo Mejor Similar Similar Similar 2

Algo Peor Similar Similar Algo Peor Similar Similar Alta

Algo Peor Similar Peor Similar Peor Similar Alta

Similar Similar Similar Similar Similar Similar Media

Similar Similar Similar Similar Similar Similar Ind. A Gas;Bomb

Similar Similar Similar Similar Similar Similar No Tiene

Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor Algo Mejor

--1,04 0,98 0,90 0,99 1,04 0,88

2.174,00 2.262,00 2.492,00 2.442,00 2.766,00 1.957,00 2.378,70

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Arganda Del

Rey Arganda DelRey Arganda DelRey Arganda DelRey Arganda DelRey Arganda DelRey Arganda

20,00% 20,00% 20,00% 10,00% 20,00% 10,00%

Producción...Medio

Stock act...Importante

Tendencia...Mantenimiento

Oferta

Nivel Demanda...Escaso

Velocidad ventas...Dificil / no se vende

Tend. Dem - Oferta...Mantenimiento

Intervalo...2090-2769 €/m²

Evolución...Reducc.prec.nominal

Expectativas...Mantenimiento

Volatilidad ciclos pasados...No

Coyuntura de mercado...Recesion

Probabilidad...Si

Demanda, ventas, tendencia Precios actuales Análisis, estimaciones y ajuste de valor

Ajuste de valor por comparación - 3 %

Constr.aux...

-- Sup.vinculad...

43.125 Acabad.recup...

--MÉT. COMPARACIÓN USO VIVIENDA

Valor homogeneizado / 2.743 m² x 2.276,27 €/m²...

6.243.806 Correcc.valor homogeneizado (€)...

43.125 Valor por comparación (Vc) (€)...

6.286.931

DATOS Y PRECIOS

Dirección Municipio Código Postal Fecha Información Fuente del dato Modalidad de vivienda Cali. edificio Superficie V. útil rest. Altura Acc. vertical Programa Cali. ambiental Calefacción Aire Acond. Fecha Información Cali. Edificio Superficie V. Útil rest. Altura Acc. Vertical Programa Cali. Ambiental Calefacción Aire Acond.

Otros: Zonas comunes Precio unitario (€/m²) CALCULO DEL VALOR

Coeficiente homogen. Val.unit.homog.(€/m²) Ponderación

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO RESIDENCIAL:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de vivienda (€/m2)...

2.276,27

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado Valor €/m2

Superficie Valor €

Refer. Superficie del Inmueble Refer. Valor €/m2 del Inmueble Refer. Valor € del Inmueble

10.1. ANÁLISIS DEL MERCADO RESIDENCIAL COMPARABLE

Justificación de la probabilidad de reducción

Estimamos una posible y leve reducción de los precios de venta, motivada por la situación actual y tendencia de la relación entre Demanda y Oferta, así como la velocidad de las ventas.

Justificación de ajuste de precios

La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual decreciente, así como una demanda débil inferior a la Oferta y velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.

V. COMPARACIÓN AJUST. [97% Vc ](€)

6.098.322

Uso a desarrollar: Vivienda Modalidad de uso: Vivienda en edificio, con anejos

Ambito: Municipio

(8)

Calle Santiago

Apostol Calle SanSebastian AvenidaDerechos HumanoAvenidaDerechos HumanoCalle Juan De LaCierva Calle Angeles(De Los) Calle Real,Nº:66

28500 28500 28500 28500 28500 28500 28500

jul-11 abr-11 abr-11 abr-11 abr-11 jul-11 jun-11

Particular Api Api Api Particular Particular

--Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf --Loc.calle en edf

Media Media Media Media Media Media Media

Media Media Media Alta Media Media Media

Media Media Media Media Medio baja Media Media

Media Media Media Medio alta Media Media Media

Medio Medio Medio Medio Alto Alto

--Alta Media Media Alta Media Media

--Media Media Media Elevada Media Media

--No No No No No No

--107 108 205 206 140 90 305

3.426,79 2.228,01 3.387,82 3.485,19 2.507,60 4.818,72

Similar Algo Peor Algo Peor Algo Peor Similar Algo Mejor Media Algo Peor Similar Similar Similar Algo Peor Similar Media Similar Algo Mejor Similar Similar Similar Similar Media Similar Similar Algo Peor Algo Peor Algo Mejor Similar

--Similar Similar Similar Similar Algo Peor Similar

--Similar Similar Similar Similar Similar Similar

--Mejor Mejor Mejor Mejor Mejor Mejor 305

-- -- -- -- -- --

--0,93 0,94 1,05 1,05 0,98 0,80

3.187,00 2.094,00 3.557,00 3.659,00 2.458,00 3.855,00 3.306,80

Arganda Del

20,00% 10,00% 20,00% 20,00% 10,00% 20,00%

Producción...Medio

Oferta

Intervalo...2228-4819 €/m²

Probabilidad...No

Ajuste de valor por comparación 0 %

Constr.aux...

-- Sup.vinculad...

-- Acabad.recup...

--MÉT. COMPARACIÓN USO COMERCIAL

Valor homogeneizado / 305 m² x 2.304,84 €/m²...

702.976 Correcc.valor homogeneizado (€)...

--Valor por comparación (Vc) (€)...

702.976

DATOS Y PRECIOS

Dirección Municipio Código Postal Fecha Información Fuente del dato Modalidad de local Cal. barrio Cal. ubicación Cal. edificio Cal. inmueble Flujo peatonal Ident./visualiz Polivalencia Desn./obst./est. Sup.Construida Fecha Información Cal. Barrio Cal. Ubicación Cal. Edificio Cal. Inmueble Flujo peatonal Ident./Visualiz Polivalencia Desn./Obst./est. Sup.Construida Otros: -- Precio unitario (€/m²) CALCULO DEL VALOR

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE COMERCIAL:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. comercial considerando CTF (€/m2)...

2.304,84

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado Valor €/m2 fachada

10.2. ANÁLISIS DEL MERCADO DE COMERCIAL COMPARABLE

--Justificación de ajuste de precios

La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de las ventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.

V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€)

702.976

Uso a desarrollar: Comercial Modalidad de uso: Local comercial en edificio, con acceso desde calle

Ambito: Municipio

(9)

Avenida

Derechos HumanoAvenida Ejercito(Del) AvenidaTolerancia (De LaCalle Berna Calle Berna Calle PresidenteJose Maria AznaCalle Real,Nº:66

28500 28500 28500 28500 28500 28500 28500

jul-11 jul-11 abr-11 abr-11 abr-11 abr-11 jun-11

Particular Particular Particular Lista precios promLista precios promParticular

--Plaza en loc.ap. --Plaza en loc.ap. Local en edific Local en edific Local en edific Local en edific --Plaza en loc.ap.

Media Media Media Media Media Media Media

Media Medio alta Media Media Media Media Media

Media Media Media Medio alta Medio alta Medio alta Media

Media Media Media Medio alta Media Media Media

Acceso a nivel Acceso a nivel Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1 Con rampa niv.1

--Media Media Media Media Media Media

--Medio Medio Medio Medio Medio Medio

--Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche Solo 1 coche

--30 30 31 33 29 26 29 (media)

450,00 566,67 403,23 363,64 413,79 461,54

Algo Peor Similar Algo Peor Algo Peor Algo Peor Similar Media Similar Similar Similar Similar Similar Algo Mejor Media

Similar Similar Similar Similar Similar Similar

--Similar Similar Similar Similar Similar Similar

--Similar Similar Similar Similar Similar Similar 29 (media)

-- -- -- -- -- --

--1,04 0,97 1,04 1,05 1,05 0,97

468,00 550,00 419,00 382,00 435,00 448,00 464,80

Arganda Del

25,00% 25,00% 20,00% 10,00% 10,00% 10,00%

Producción...Medio

Oferta

Intervalo...364-567 €/m²

Probabilidad...No

Ajuste de valor por comparación 0 %

Constr.aux...

-- Sup.vinculad...

-- Acabad.recup...

--MÉT. COMPARACIÓN USO APARCAMIENTO

Valor homogeneizado / 1.625 m² x 459,58 €/m²...

746.815 Correcc.valor homogeneizado (€)...

--Valor por comparación (Vc) (€)...

746.815

DATOS Y PRECIOS

Dirección Municipio Código Postal Fecha Información Fuente del dato

Modalidad aparacamiento Cal. barrio Cal. ubicación Cal. edificio Cal. inmueble Niv.resp.rasan Maniobrabilidad Niv.cal.instalac. Cabida Sup.Construida Fecha Información Cal. Barrio Cal. Ubicación Cal. Edificio Cal. Inmueble Niv.Resp.Rasan Maniobrabilidad Niv.Cal.Instalac. Cabida Sup.Construida Otros: -- Precio unitario (€/m²) CALCULO DEL VALOR

HOMOGENEIZACIÓN DE DATOS COMPARABLES DE MERCADO DE APARCAMIENTO:

Valor unitario homogeneizado medio después de correcciónes según ud. de aparcamiento (€/m2)...

459,58

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado Valor €/m2

10.3. ANÁLISIS DEL MERCADO DE APARCAMIENTO COMPARABLE

--Justificación de ajuste de precios

La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual, así como los niveles de Demanda y Oferta y la velocidad de las ventas permiten estimar la no existencia de una probabilidad elevada de la reducción del valor de mercado por comparación.

V. COMPARACIÓN AJUST. [100% Vc ](€)

746.815

Uso a desarrollar: Aparcamiento Modalidad de uso: Aparcamiento, plaza parte de un local

Ambito: Municipio

(10)

Vivienda

Oficina Comercial Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

27 -- 1 -- 56 81 165 2.743 -- 305 -- 1.625 1.032 5.705 2.223,23 -- 2.304,84 -- 459,58 500,00 1.413,52 -- -- -- -- -- -- --6.098.322 -- 702.976 -- 746.815 516.000 8.064.113

Datos y valores calculados por usos

Número de uds en que se aplica

Superficie en que se aplica (m2)

Val.comparac.ajust.(€/m2)

Afecciones al Valor (€)

V. COMPARACIÓN AJUST. (€)

Vivienda

Oficina Comercial Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

-- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- --

--Datos y valores calculados por usos

Número de uds en que se aplica

Superficie en que se aplica (m2)

Número uds contrato de alquiler

Renta contractual total (€/año)

Plazo med. restante rtas. contr. (años)

Renta mercado considerada (€/año)

Gastos anuales arrendador (€/año)

% revalorización de rentas.

Valor de Reversión (€)

Tasa actualización (deuda 2,81)

Afecciones al Valor

VALOR ACTUALIZACIÓN (€)

Vivienda

Oficina Comercial Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

27 -- 1 -- 56 81 165 2.743 -- 305 -- 1.625 1.032 5.705 900,00 -- 375,00 -- 375,00 375,00 627,42 2.468.700 -- 114.375 -- 609.375 387.000 3.579.450 -- -- -- -- -- -- 1,82% -- 1,85% -- 1,83% 1,82% 1,83% 45.018 -- 2.117 -- 11.177 7.043 65.355 548.847 -- 63.269 -- 67.565 36.120 715.801 -- -- -- -- -- -- 40,85% -- 26,81% -- 65,10% 77,58% 43,75% 224.208 -- 16.962 -- 43.987 28.021 313.178 -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --1.814.560 -- 323.300 -- 35.210 30.960 2.204.030 -- -- -- -- -- -- ---- -- -- -- -- -- --1.814.560 -- 323.300 -- 35.210 30.960 2.204.030 2.083.787 -- 342.378 -- 90.353 66.022 2.582.540

Datos y valores calculados por usos

Número de uds en que se aplica

Superficie en que se aplica (m2)

Coste contrucción nuevo (€/m2)

Coste de construcción a nuevo (€)

Depreciación del coste (%).

Consumido del Presup. (%)

Coste de construcción utilizado (€)

Gastos necesarios a nuevo (€)

Depreciación de los gastos (%)

Gastos actuales realizados (%)

Gastos Necesarios utilizados (€)

Otros costes a nuevo

Depreciación de otros costes (%).

Consumido de otros costes (%)

Costes utiliz.(€)/Constr.aux-Acabados.

Val.terreno urbaniz.(€/tabla) 15.6)

Cargas sobre el terreno (€)

Infraestructuras pendientes (€)

Valor de terreno utilizado (€)

C. REEMPLAZAMIENTO (€)

Vivienda

Oficina Comercial Industrial

Aparcto.

Trastero

Total

-- -- -- -- -- --

---- -- -- -- -- --

---- -- -- -- -- --

--Datos y valores calculados por usos

Número de uds en que se aplica

Superficie en que se aplica (m2)

Afecciones al Valor

VALOR OTROS MÉTODOS (€)

MÉTODO DE COMPARACIÓN:

NO APLICABLE

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:

MÉTODO DEL COSTE:

11. RESUMEN DE MÉTODOS UTILIZADOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS

OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN NORMATIVA:

NO APLICABLE

C.reemplazamto.hip.edif.term.(€)

4.832.107 -- 500.944 -- 712.150 454.080 6.499.281

Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningún caso

se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas.

(11)

Aportación al valor:

Edif. no term. a 27.06.11

Vivienda 2.083.787,00 Oficina --Comercial 342.378,00 Industrial --Aparcto. 90.353,00 Trastero 66.022,00 Total 2.582.540,00

Aportación al valor:

Edif. no term. a 27.06.11

Vivienda 6.098.322,00 Oficina --Comercial 702.976,00 Industrial --Aparcto. 746.815,00 Trastero 516.000,00 Total 8.064.113,00

VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO del inmueble al 27.06.11

2.582.540,00

Valor de Tasación - Hipotecario (€) al 27.06.11

Valor de Tasación - Hipotecario (€) en hipótesis de edificio terminado del inmueble en ejecución

Valor por comparación

8.064.113,00

VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)

del inmueble en ejecución:

_8.064.113,00

12. VALOR DE TASACIÓN

Valor por comparación sin ajustar

8.252.722,00

VALORES ACTUALES A 27/06/2011 Edificio 1: CALLE REAL 66 (1,90 % constr)

Edificio 2: CALLE REAL 66 Y RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,85 % constr)

Edificio 3: RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,79 % constr)

Edificio 4: CALLE REAL Y RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,80 % constr)

VALORES HIPÓTESIS EDIFICIO TERMINADO DE EDIFICACIÓN NO TERMINADA A 27/06/2011 Edificio 1: CALLE REAL 66 (1,90 % constr)

Total Edif. 1 (1,90 % ) Total Edif. 2 (1,85 % ) Total Edif. 3 (1,79 % ) Total Edif. 4 (1,80 % ) Total --1.171 1.147 1.910 1.477 5.705 499.902 675.225 812.419 594.994 2.582.540 --422.100 603.610 682.710 495.610 2.204.030 --499.902,00 675.225,00 812.419,00 594.994,00 2.582.540,00 77.802 71.615 129.709 99.384 378.510

CUADRO DESGLOSE DE VALORES TÉCNICOS ACTUALES Y EN HIPÓTESIS DE EDIFICIO TERMINADO (€)

, Y CAUTELAS

Id

Escalera Id Planta Puertaubicación Usounid registralFinca Superficieadoptada reemplazto.Valor de comp.ajust.Valor de actualizac.Valor de Valor otrométodo Cau-telas Val.TasaciónHipotecario SueloValor seguroValor

S S S S S S S S S S S S 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª2 25 26 27 28 29 30 40 41 42 43 44 45 46 47 48 1 2 3 1 G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ V/ V/ V/ V/ --25 25 25 25 25 25 25 25 32 43 34 25 25 25 25 101 87 97 101 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 13.272 17.654 14.101 11.223 11.223 11.223 11.223 180.135 163.209 176.313 180.135 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 14.130 16.988 15.013 12.201 12.201 12.201 12.201 228.381 208.768 223.812 228.381 --750 750 750 750 750 750 750 750 --750 750 750 750 68.680 66.120 68.870 68.680 --A1 A1 A1 A1 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 14.130,00 16.988,00 15.013,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 228.381,00 208.768,00 223.812,00 228.381,00 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 13.272 17.654 14.101 10.473 10.473 10.473 10.473 111.455 97.089 107.443 111.455 S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

(12)

Edificio 3: RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,79 % constr) Total Total --1.171 1.147 1.303.497 1.380.754 1.610.465 1.785.501 --422.100 603.610 --1.610.465,00 1.785.501,00 881.397 777.144 Id

S S S S 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 3 3 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pb Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Sº-4 Sº-4 2 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 19 20 21 22 23 24 31 32 33 34 35 36 37 38 39 1 1 2 1 2 14 15 16 17 18 19 20 21 1 2 V/ V/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ L/ V/ V/ V/ V/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ G/ G/ --87 97 14 14 16 11 12 16 19 17 17 15 14 17 10 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 305 96 81 97 83 12 12 18 17 10 15 13 13 25 25 163.209 176.313 6.160 6.160 7.040 4.840 5.280 7.040 8.360 7.480 7.480 6.600 6.160 7.480 4.400 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 500.944 174.495 154.720 176.313 157.537 5.280 5.280 7.920 7.480 4.400 6.600 5.720 5.720 11.223 11.223 208.768 223.812 7.000 7.000 8.000 5.500 6.000 8.000 9.500 8.500 8.500 7.500 7.000 8.500 5.000 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 702.976 221.505 198.108 223.812 201.085 6.000 6.000 9.000 8.500 5.000 7.500 6.500 6.500 12.201 12.201 --66.120 68.870 420 420 480 330 360 480 570 510 510 450 420 510 300 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 750 323.300 68.160 63.990 68.870 64.740 360 360 540 510 300 450 390 390 750 750 A1 A1 --A2 A1 A1 A1 A1 --208.768,00 223.812,00 7.000,00 7.000,00 8.000,00 5.500,00 6.000,00 8.000,00 9.500,00 8.500,00 8.500,00 7.500,00 7.000,00 8.500,00 5.000,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 702.976,00 221.505,00 198.108,00 223.812,00 201.085,00 6.000,00 6.000,00 9.000,00 8.500,00 5.000,00 7.500,00 6.500,00 6.500,00 12.201,00 12.201,00 97.089 107.443 5.740 5.740 6.560 4.510 4.920 6.560 7.790 6.970 6.970 6.150 5.740 6.970 4.100 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 177.644 106.335 90.730 107.443 92.797 4.920 4.920 7.380 6.970 4.100 6.150 5.330 5.330 10.473 10.473 S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

(13)

Id

Escalera Id Planta Puertaubicación Usounid registralFinca Superficieadoptada reemplazto.Valor de comp.ajust.Valor de actualizac.Valor de Valor otrométodo Cau-telas Val.TasaciónHipotecario SueloValor seguroValor 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-3 Sº-3 Sº-3 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pb Pb Pb 3 4 5 10 11 12 13 49 50 51 52 53 5 6 7 8 9 16 17 18 19 20 22 23 24 25 26 27 7 8 9 10 11 12 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 1 2 3 G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ V/ V/ V/ --43 49 44 25 25 25 25 25 25 22 42 54 12 13 14 11 15 12 14 16 12 12 16 16 14 15 13 13 13 6 8 11 9 12 12 14 12 11 12 16 11 11 10 19 7 7 11 87 84 106 17.654 20.029 18.046 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 10.142 17.927 22.073 5.280 5.720 6.160 4.840 6.600 5.280 6.160 7.040 5.280 5.280 7.040 7.040 6.160 6.600 5.720 5.720 5.720 2.640 3.520 4.840 3.960 5.280 5.280 6.160 5.280 4.840 5.280 7.040 4.840 4.840 4.400 8.360 3.080 3.080 4.840 161.107 155.552 182.871 16.988 17.081 17.179 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 11.248 19.522 19.577 6.000 6.500 7.000 5.500 7.500 6.000 7.000 8.000 6.000 6.000 8.000 8.000 7.000 7.500 6.500 6.500 6.500 3.000 4.000 5.500 4.500 6.000 6.000 7.000 6.000 5.500 6.000 8.000 5.500 5.500 5.000 9.500 3.500 3.500 5.500 204.753 197.692 229.903 --750 750 750 750 750 750 880 420 --360 390 420 330 450 360 420 480 360 360 480 480 420 450 390 390 390 180 240 330 270 360 360 420 360 330 360 480 330 330 300 570 210 210 330 64.380 62.160 66.780 --A1 A1 A1 16.988,00 17.081,00 17.179,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 11.248,00 19.522,00 19.577,00 6.000,00 6.500,00 7.000,00 5.500,00 7.500,00 6.000,00 7.000,00 8.000,00 6.000,00 6.000,00 8.000,00 8.000,00 7.000,00 7.500,00 6.500,00 6.500,00 6.500,00 3.000,00 4.000,00 5.500,00 4.500,00 6.000,00 6.000,00 7.000,00 6.000,00 5.500,00 6.000,00 8.000,00 5.500,00 5.500,00 5.000,00 9.500,00 3.500,00 3.500,00 5.500,00 204.753,00 197.692,00 229.903,00 17.654 20.029 18.046 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 9.262 17.507 22.073 4.920 5.330 5.740 4.510 6.150 4.920 5.740 6.560 4.920 4.920 6.560 6.560 5.740 6.150 5.330 5.330 5.330 2.460 3.280 4.510 3.690 4.920 4.920 5.740 4.920 4.510 4.920 6.560 4.510 4.510 4.100 7.790 2.870 2.870 4.510 96.727 93.392 116.091 S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

(14)

Edificio 4: CALLE REAL Y RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,80 % constr)

Total -- 1.910 2.173.348 2.665.145 -- -- -- 2.665.145,00 682.7101.490.638 Id

S S 3 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 Pª1 Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-3 Sº-3 Sº-3 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pb Pb 1 2 3 1 2 3 4 6 7 8 9 14 15 16 17 18 54 55 56 1 2 3 4 10 11 12 13 14 15 21 1 2 3 4 5 6 13 14 15 16 17 18 19 20 1 2 V/ V/ V/ V/ V/ V/ V/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ G/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ T/ V/ V/ --87 84 107 147 142 129 53 44 49 28 25 25 25 25 25 25 54 34 28 11 14 14 15 14 7 12 14 12 13 14 10 7 9 12 12 13 14 13 10 11 11 13 14 11 106 108 161.107 155.552 184.596 238.283 230.199 210.639 108.587 18.046 20.029 11.951 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 11.223 22.073 16.440 12.570 4.840 6.160 6.160 6.600 6.160 3.080 5.280 6.160 5.280 5.720 6.160 4.400 3.080 3.960 5.280 5.280 5.720 6.160 5.720 4.400 4.840 4.840 5.720 6.160 4.840 182.871 186.322 204.753 197.692 232.072 295.578 285.772 262.094 140.633 17.179 17.081 13.014 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 12.201 19.577 18.332 13.665 5.500 7.000 7.000 7.500 7.000 3.500 6.000 7.000 6.000 6.500 7.000 5.000 3.500 4.500 6.000 6.000 6.500 7.000 6.500 5.000 5.500 5.500 6.500 7.000 5.500 229.903 234.241 --64.380 62.160 67.410 79.380 76.680 70.950 48.230 --280 750 750 750 750 750 750 --2.040 840 330 420 420 450 420 210 360 420 360 390 420 300 210 270 360 360 390 420 390 300 330 330 390 420 330 66.780 68.040 A1 A1 A1 A1 A1 A1 A1 --A1 A1 204.753,00 197.692,00 232.072,00 295.578,00 285.772,00 262.094,00 140.633,00 17.179,00 17.081,00 13.014,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 12.201,00 19.577,00 18.332,00 13.665,00 5.500,00 7.000,00 7.000,00 7.500,00 7.000,00 3.500,00 6.000,00 7.000,00 6.000,00 6.500,00 7.000,00 5.000,00 3.500,00 4.500,00 6.000,00 6.000,00 6.500,00 7.000,00 6.500,00 5.000,00 5.500,00 5.500,00 6.500,00 7.000,00 5.500,00 229.903,00 234.241,00 96.727 93.392 117.186 158.903 153.519 139.689 60.357 18.046 20.029 11.671 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 10.473 22.073 14.400 11.730 4.510 5.740 5.740 6.150 5.740 2.870 4.920 5.740 4.920 5.330 5.740 4.100 2.870 3.690 4.920 4.920 5.330 5.740 5.330 4.100 4.510 4.510 5.330 5.740 4.510 116.091 118.282 S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S S

(15)

13.1. CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:

13.2. OBSERVACIONES:

Condicionantes comunes a todo el inmueble:

Advertencias comunes a todo el inmueble:

Advertencias que afectan parcialmente al inmueble:

Observaciones comunes a todo el inmueble:

- [CU.M09] Se ha dispuesto de licencia de obras concedida en base al proyecto original, así como prórroga de la

misma. En el presente informe se valora el proyecto modificado visado con fecha 14 de octubre de 2008, pero no se ha

dispuesto de licencia de obras que ampare dicho proyecto. Los valores calculados serán válidos siempre que se aporte

la licencia de obras que ampare dicho proyecto modificado.

- [AC.04] Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estas discrepancias no

inducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblemente no influirán sobre los valores calculados

- [AE.01V] Advertencia específica. La evolución de los precios de viviendas comparables en los dos últimos años, su

tendencia actual decreciente, así como el nivel de demanda débil inferior al de oferta, unido a una velocidad de las

ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidad elevada de reducción del valor de mercado por

comparación.

Las características del inmueble tasado, así como los precios considerados para asignar su valor determinan que se

estime una posible caida del 3% del valor por comparación a partir del análisis de comparables.

(en aplicación de las disposiciones contenidas en la normativa de valoración, artículo 23.2 de la Orden ECO/805/2003)

- [AI.50] La descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el conjunto valorado aunque hay

algunas discrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyen previsiblemente sobre su valor.

- [AT.M08] En la visita realizada al inmueble se detecta que no hay actividad en la obra. Entre la documentación

anexa del informe se incluye el acta de paralización temporal de la obra.

- [AT.02] Los cálculos realizados en este informe se basan en estimaciones realizadas por el tasador al no haber

dispuesto para realizar su trabajo según define la ECO-805/2003 de la última certificación de las obras ni del

Presupuesto de ejecución de las obras. Es conveniente que esta situación anómala se subsane lo antes posible,

facilitando los documentos descritos, con el fin de reflejar en el expediente la adecuación de la evolución constructiva

de las obras con la evolución de la inversión realizada.

- [AT.04] El desglose del coste de construcción en capítulos de obra es una estimación realizada por el tasador. Está

basado en las características indicadas en la documentación dispuesta y pudiera presentar diferencias con el coste de

ejecución real de la obra.

- [AU.02] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por la

dirección facultativa por lo que el porcentaje de obra ejecutado y el valor de la misma que figura en este documento son

una mera estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. En consecuencia no

hemos realizado nuevas mediciones ni comprobado si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las

proyectadas o con las buenas normas de la construcción, por lo que este informe no sustituye a la certificación de la

obra, emitida por la dirección facultativa. Este desglose por capítulos es una estimación del tasador, que puede diferir

del realizado por otros profesionales, y por tanto no puede ser comparado.

- [AV.M03] Las zonas comunes del conjunto se ha repartido de forma proporcional a cada uno de los elementos de la

promoción y no por edificios. Se ha considerado la ejecución conjunta de todos los edificios en los que se ha

distribuido la promoción en el presente informe.

A1 - [AU.50] No se ha aportado el Seguro de daños Decenal del Elemento.

A2 - [AL.01] Para esta valoración no se ha dispuesto del Estatuto de la Comunidad en la que se integra el local

valorado, por tanto se desconoce si tienen alguna limitación de uso y su posible influencia en el Valor que se certifica.

- [OC.02] No se ha dispuesto de la superficie catastral de la edificación

- [OO.02] Se ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sido facilitada por

la persona que nos acompaña en la visita, Alfredo Borreguero a 27.06.2011

13. - CAUTELAS

Total Total --1.477 5.705 1.641.682 6.499.281 2.003.002 8.064.113 --495.610 2.204.030 -- _2.003.002,00 8.064.113,00 1.146.072 4.295.251 Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial; "G", aparcamiento; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A", seguido de un número de orden, indica advertencia que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.

Id

S S 4 4 4 4 4 Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 1 2 5 6 7 V/ V/ V/ V/ V/ --107 108 53 129 179 184.596 186.322 108.587 210.639 281.898 232.072 234.241 140.633 262.094 347.764 --67.410 68.040 48.230 70.950 89.500 A1 A1 A1 A1 A1 232.072,00 234.241,00 140.633,00 262.094,00 347.764,00 117.186 118.282 60.357 139.689 192.398 S S S S S

(16)

Puntos fuertes: Viviendas de tipologías variadas, Buena ubicación en una de las principales vías del municipio.

Puntos débiles: Escasa de manda no acorde a la oferta existente, por lo que se preveen plazos dilatados de

comercialización.

14 - PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO

- [OR.M10] La declaración de obra nueva que consta en la documentación registral aportada corresponde con la que

estaba proyectada inicialmente, y no recoge las modificaciones realizadas en proyecto.

- [OR.13] Los valores calculados para los elementos del inmueble serán válidos siempre que se inscriban conforme a

la hipótesis de división adoptada en este Informe.

- [OT.M07] - La certificación de obra que se aporta corresponde a un presupuesto de obra anterior del que no se ha

dispuesto. En la visita realizada se observa que se han construido pantallas perimetrales en los linderos de fondo y

laterales.

- No se ha dispuesto del presupuesto real de ejecución por contrata.

- [OT.05] Los porcentajes de obra ejecutada asignados a los capítulos de obra son estimativos según intervalos de 5%

en 5%; siendo el porcentaje global, y el importe en euros, el resultado de la suma de las aportaciones parciales de los

distintos capítulos.

- [OT.08] El porcentaje de obra realizada considerado en esta tasación no corresponde al porcentaje real de avance de

la obra sino a la parte realizada del presupuesto considerado en el informe y que es una estimación del tasador

- [OU.M14] El inmueble tiene acceso por la calle Real y por la Ronda de los Almendros, cada una de sus fachadas

está acogida a la una normativa urbanística diferente, según se indica en la documentación urbanística adjunta como

anexo a este informe.

- [OU.04] Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a la información que ha

sido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través de medios informáticos a 22.07.2011

- [OV.M06] -El inmueble dispone de licencia concedida con fecha 23-3-2007 y una prórroga concedida el

5-5-2009, si bien se ha aportado modificación del proyecto visado con fecha 14-10-2008 y redactado por el arquitecto D.

Francisco Javier Plá Navarro que modifica el proyecto inicial. Según nos informa el arquitecto municipal D. Carlos

Maldonado, no se ha aportado dicho proyecto al expediente de la obra.

- La promoción consta de dos edificios: Edificio 1 con fachada a calle Real y Edificio 2 con fachada a la Ronda de los

Almendros. Cada uno de estos edificios consta a su vez de dos portales. A petición de la entidad se ha considerado en

la tasación cada portal como edificio independiente.

- La repercusión de las zonas comunes en las viviendas es superior a la media de la oferta existente en la zona, lo cual

ha sido tenido en cuenta en la valoración.

- [OV.03] El Valor mínimo del Seguro de daños que figura en el "Cuadro Desglose de Valores Técnicos" de nuestros

informes y certificados de tasación se ha calculado según el criterio definido en la ECO 805/2003, el cual establece que

la suma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamiento bruto del inmueble

objeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. En nuestro Informe de valoración se incluye la tabla

anexa "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados" en la cual se ha calculado también el Valor

mínimo del Seguro de daños a partir de los criterios establecidos por el RD 716/2009, según el cual la suma asegurada

deberá coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluido el valor de los bienes no asegurables por

naturaleza, en particular el valor del suelo. (Ver tabla "Desglose de los valores de vuelo para los elementos valorados"

anexa al informe).

- [OT.03] Se ha dispuesto de una estimación del presupuesto de las obras y pudiera presentar diferencias con el coste

de ejecución real de la obra.

- [OT.50] No se ha aportado el contrato de ejecución de la obra; se desconoce por tanto si las condiciones

contractuales pueden afectar a la valoración.

- [OU.08] Las características físicas de la edificación se adecuan a la normativa urbanística vigente.

- [OU.703] Para realizar el presente informe no se nos ha proporcionado la última certificación de obra expedida por

la dirección facultativa por lo que el porcentaje de obra ejecutado y el valor de la misma que figura en este documento

son una mera estimación basada en una inspección ocular limitada que hemos efectuado a la fecha. Este desglose por

capítulos es una estimación del tasador, que puede diferir del realizado por otros profesionales, y por tanto no puede ser

comparado.

(17)

Sº-1 Pª1 Pª2 Pª3 Sº-1 PB Pª1 Pª2 Pª3 Sº-4 Sº-3 Sº-2 Sº-1 PB Pª1 Pª2 Sº-4 Sº-3 Sº-2 Sº-1 PB Pª1 Pª2 3 3 2 2 3 3 4 2 2 3 285 285 177 180 277 278 471 214 215 361 1 305 15 15 11 3 9 3 409 375 336 118 271 116 13 8 16 19 11 14 192 110 218 212 140 160

--15.1 - Desglose de elementos y superficie por plantas

Planta udsViviendasup (m²) udsOficinasup (m²) uds sup (m²)Comercial udsIndustrialsup (m²) uds Aparcamientosup (m²) uds sup (m²)Trastero Totalsup (m²) 15 3 3 13 15 1 2 2 8 11 3 16 19 3 3 4 9 3 11 14 2 2 3 409 285 285 192 375 305 177 180 110 336 118 218 212 277 278 471 271 116 140 160 214 215 361

Edificio 1: CALLE REAL 66 (1,90 % constr) Edificio 2: CALLE REAL 66 Y RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,85 % constr) Edificio 3: RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,79 % constr) Edificio 4: CALLE REAL Y RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,80 % constr) 165 5.705 27 2.743 -- -- 1 305 -- -- 56 1.625 81 1.032 Total 34 28 59 44 1.171 1.147 1.910 1.477 6 4 10 7 570 357 1.026 790 1 305 15 15 14 12 409 375 454 387 13 8 35 25 192 110 430 300 Total Total Total Total EDIFICACIÓN EN BLOQUE uds

TABLAS ANEXAS CON INFORMACIÓN DESGLOSADA

15 -

(18)

15.2 - Superficies de las distintas unidades de edificación valoradas

Id

Escalera IdPlanta Puertaubicac. Usounid registralSuperf. catastralSup. S.constinterior ext.cub.50% comúnZona constr.Total Niveles_{b/r s/r} CoefCTF Plantaacceso Plts.infer. Plts.super .

S.privad

parcela Sup.no incluida adoptadaSuperf

Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Pª1 Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 PB Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª3 Pª3 25 26 27 28 29 30 40 41 42 43 44 45 46 47 48 1 2 3 1 2 3 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 19 20 21 22 23 24 31 32 33 34 35 36 37 38 39 1 1 2 1 2 14 15 G G G G G G G G G G G G G G G V V V V V V T T T T T T T T T T T T T G G G G G G G G G G G G G G G C V V V V T T 11 11 11 11 11 11 11 11 14 19 15 11 11 11 11 77 66 74 77 66 74 10 10 11 8 9 11 13 12 12 11 10 12 7 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 11 305 73 62 74 63 9 9 14 14 14 14 14 14 14 14 18 24 19 14 14 14 14 24 21 23 24 21 23 4 4 5 3 3 5 6 5 5 4 4 5 3 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 23 19 23 20 3 3 25 25 25 25 25 25 25 25 32 43 34 25 25 25 25 101 87 97 101 87 97 14 14 16 11 12 16 19 17 17 15 14 17 10 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 305 96 81 97 83 12 12 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 0,697 195 110 25 25 25 25 25 25 25 25 32 43 34 25 25 25 25 101 87 97 101 87 97 14 14 16 11 12 16 19 17 17 15 14 17 10 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 25 305 96 81 97 83 12 12 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2 2

--Edificio 1: CALLE REAL 66 (1,90 % constr)

-- 1.171 Total Finca Registral EDIFICACIÓN EN BLOQUE

(19)

--Id

S.privad

parcela Sup.no incluida adoptadaSuperf Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Pª3 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-3 Sº-3 Sº-3 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 PB PB PB Pª1 16 17 18 19 20 21 1 2 3 4 5 10 11 12 13 49 50 51 52 53 5 6 7 8 9 16 17 18 19 20 22 23 24 25 26 27 7 8 9 10 11 12 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 1 2 3 1 T T T T T T G G G G G G G G G G G G G G T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T V V V V 14 13 8 12 10 10 11 11 19 22 20 11 11 11 11 11 11 14 20 20 7 7 8 6 9 7 8 9 7 7 9 9 8 8 7 7 8 4 5 6 5 7 7 8 7 6 7 9 6 6 6 11 4 4 6 66 64 81 66 4 4 2 3 3 3 14 14 24 27 24 14 14 14 14 14 14 8 22 34 5 6 6 5 6 5 6 7 5 5 7 7 6 7 6 6 5 2 3 5 4 5 5 6 5 5 5 7 5 5 4 8 3 3 5 21 20 25 21 18 17 10 15 13 13 25 25 43 49 44 25 25 25 25 25 25 22 42 54 12 13 14 11 15 12 14 16 12 12 16 16 14 15 13 13 13 6 8 11 9 12 12 14 12 11 12 16 11 11 10 19 7 7 11 87 84 106 87 1 1 1 1 1 1 --1 --1 1 1 1 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 18 17 10 15 13 13 25 25 43 49 44 25 25 25 25 25 25 22 42 54 12 13 14 11 15 12 14 16 12 12 16 16 14 15 13 13 13 6 8 11 9 12 12 14 12 11 12 16 11 11 10 19 7 7 11 87 84 106 87 2 2 2 2 2 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

--Edificio 3: RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,79 % constr)

-- 1.147

Total

Finca Registral

(20)

--Id

S.privad

parcela Sup.no incluida adoptadaSuperf

Abreviaturas: Uso de las unidades: "V", vivienda; "L", comercial; "G", aparcamiento; "T", trastero/almacén. Cautelas a los valores: "A", seguido de un número de orden, indica advertencia que afecta parcialmente al inmueble y que se expresa a pie del cuadro.

Superficies no incluidas: (1) superf.vinculada - TERRAZA Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 Pª2 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-4 Sº-3 Sº-3 Sº-3 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-2 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 Sº-1 PB PB Pª1 Pª1 Pª2 Pª2 Pª2 2 3 1 2 3 4 6 7 8 9 14 15 16 17 18 54 55 56 1 2 3 4 10 11 12 13 14 15 21 1 2 3 4 5 6 13 14 15 16 17 18 19 20 1 2 1 2 5 6 7 V V V V V V G G G G G G G G G G G G T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T V V V V V V V 64 81 112 108 98 40 20 22 12 11 11 11 11 11 11 20 20 14 6 8 8 8 8 4 7 8 7 7 8 6 4 5 7 7 8 8 8 6 6 6 8 8 7 81 82 81 82 40 98 136 20 26 35 34 31 13 24 27 16 14 14 14 14 14 14 34 14 14 5 6 6 7 6 3 5 6 5 6 6 4 3 4 5 5 5 6 5 4 5 5 5 6 4 25 26 26 26 13 31 43 84 107 147 142 129 53 44 49 28 25 25 25 25 25 25 54 34 28 11 14 14 15 14 7 12 14 12 13 14 10 7 9 12 12 13 14 13 10 11 11 13 14 11 106 108 107 108 53 129 179 1 1 2 2 2 1 --1 1 1 1 1 2 2 --1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 84 107 147 142 129 53 44 49 28 25 25 25 25 25 25 54 34 28 11 14 14 15 14 7 12 14 12 13 14 10 7 9 12 12 13 14 13 10 11 11 13 14 11 106 108 107 108 53 129 179 3 3 3 3 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 12 12 15 15 15

--Edificio 4: CALLE REAL Y RONDA ALMENDROS (DE LOS) (1,80 % constr)

(1) (1) (1) (1) (1) 5.705 Total 1.910 1.477 Total Total Finca Registral