DE LOS EDIFICIOS DE CONDOMINIOS SOBRE LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE.

(1)

EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS EDIFICIOS DE CONDOMINIOS SOBRE LA

ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE.

Universidad Politécnica de Cataluña

Centro de Política de Suelo y Valoraciones CPSV

Tesis Máster Universitario en Gestión y Valoración Urbana UPC

Añ dé i 2007 2008

Año académico: 2007-2008

Director-Tutor: Dr. Carlos Marmolejo D.

Alumno: Esteban Skarmeta C., Arquitecto email: [email protected]

Barcelona, julio 2009, j

(2)

ESQUEMA GENERAL DE LA PRESENTACIÓN

•PREVIA DEFINICIÓN DE CONDOMINIOS

•PRESENTACIÓN GENERAL

INTRODUCCIÓN

•SOBRE LA COMUNA DE ÑUÑOA

•EL PLAN REGULADOR

ANTECEDENTES

GENERALES

•SOBRE LOS EDIFICIOS DE CONDOMINIO CONSTRUIDOS EN LA COMUNA

GENERALES Ó

HIPÓTESIS

•ESQUEMA GENERAL DE LA MODELOS

•PRESENTACIÓN DE MODELOS Y CONCLUSIONES

LOS MODELOS

•CONCLUSIONES GENERALES

•FUTURAS INVESTIGACIONES

CONCLUCIONES REFERENCIAS

Á

EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS EDIFICIOS DE CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE.

BIBLIOGRÁFICAS

(3)

• Previa definición de condominios

• Presentación general

INTRODUCCIÓN

Evan McKenzie (2003) identifica similitudes entre las Gated Communities y los edificios de condominios, y propone un contexto descriptivo generalizado que los clasificaría como comunidades residenciales de intereses compartidos (CRIC), que se enmarca dentro de la definición chilena de “condominio” establecida en la Ley 19.537.‐.

Condominios periféricos; fuente Hidalgo 2005

Edificios de Condominio

Estas características son definidas como:

1) Los habitantes son propietarios de unidades de uso y goce exclusivos y además contar con bienes de usos 1) Los habitantes son propietarios de unidades de uso y goce exclusivos, y además contar con bienes de usos

comunitarios;

2) Los usos del suelo son controlados de manera privada, cuya adquisición se encuentra sometida a un conjunto de reglas, tanto arquitectónicas como referidas al estilo de vida;

3) la administración es realizada por asociaciones de los mismos propietarios y a veces apoyados por profesionales 3) la administración es realizada por asociaciones de los mismos propietarios, y a veces apoyados por profesionales

externos para su ejecución.

(4)

• Presentación general

INTRODUCCIÓN

EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS EDIFICIOS DE

CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE

• De que manera han revalorizado las propiedades vecinas

• si estos impactos conforman economías de aglomeración

ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE.

• si estos impactos conforman economías de aglomeración

• si difiere su comportamiento a nivel microlocalizacional

• y de qué manera afectan la estructura socioeconómica en donde se emplazan

Construcción de edificios de condominio en Ñuñoa (II); Fuente: Aguirre (2007)

EVALUACIÓN DEL IMPACTO DE LAS EXTERNALIDADES DE LOS EDIFICIOS DE CONDOMINIOS SOBRE LA ESTRUCTURA DE VALORES RESIDENCIALES EN LA COMUNA DE ÑUÑOA, SANTIAGO DE CHILE.

(5)

• Sobre la comuna de Ñuñoa

• El plan regulador

• Sobre los edificios de condominio construidos en la comuna

ANTECEDENTES

GENERALES

Foto aérea de Ñuñoa con vías principales; Elaboración propia en base a ortofoto SAF 2007

fi i 16 9 K

²

•superficie = 16.9 Km

²

•población = 163.511 hab

•Hogares = 52.884 con un

aproximado de 3.09 habitantes por hogar

p g

• La condición socio

económica de los habitantes:

•ABC1 (19%),

•C2 (28%) y

•C3 (29%)

^[1]

FUENTE: CENSO 2002

[1]Indicador de Grupo Socio económico: ABC1 = Alto; C2 = medio-alto; C3 = Medio; D = Medio-bajo; E= más bajo; indicador

elaborado en función de la posesión de algunos bienes materiales definidos, como televisor color, teléfono o automóvil, el sector de residencia y otras variables

residencia y otras variables.

(6)

ANTECEDENTES

GENERALES

Variación de precios ofrecidos, Ñuñoa. Oferta trimestral periodo 1989-2006. Fuente: Trivelli 2006

Construcción de edificios de condominio en Ñuñoa (II); Fuente: Aguirre (2007)

(7)

• Sobre la comuna de Ñuñoa

ANTECEDENTES

GENERALES

Ejemplo de condominio construido en Ñuñoa; Fuente: Squella Arquitectos Ltda.

7

(8)

ANTECEDENTES

GENERALES

8

(9)

HIPÓTESIS

La construcción de condominios en un área urbana consolidada tiene impactos

i i l l i ió d l i i d i

positivos que repercuten la valorización de las viviendas existentes en su entorno inmediato, debido a que necesariamente implican un proceso de renovación urbana al reemplazar la edificación existente, reestructurando las densidades habitacionales y poblacionales, y cambiando la estructura socioeconómica de la población del

vecindario,

(10)

•Presentación de modelos y conclusiones

LOS MODELOS

La unidad observada en el modelo de regresión múltiple es cada transacción de casa usada que se produjo en el periodo 2001-2004 por independiente y la variable dependiente será el Ln precio de venta

independiente, y la variable dependiente será el Ln precio de venta.

La captación del estado del entorno se realiza a través de un Buffer de

300 t d id d b d

300m en torno a cada unidad observada.

Se evalúa el impacto de 70 edificios que iniciaron su construcción en este periodo.

Ln PRECIO λ = Logaritmo natural del precio de venta de la unidad residencial, y la λ está determinada para el mercado de la comuna de Ñuñoa.

UNIDAD = Un vector de las características físicas del lote, es decir metros cuadrados construidos, y la capacidad edificatoria otorgada por el nuevo Plan Regulador

d b l d d ( d f b l d d) d l f d l d d d ú l ú l d d l

vigente, es decir, Constructibilidad (edificabilidad) que corresponde al coeficiente que determina la cantidad de metros útiles a construir según las dimensiones del terreno.

ENTORNO = Unidad características físicas del entorno, que en el caso de Ñuñoa se encuentra como microdato a nivel de manzana. Estas incluyen variable que representan externalidades negativas como positivas.

SOCIOECO = características socioeconómicas del entorno, que en el caso de Ñuñoa se encuentra como microdato a nivel de manzana, utilizado como un vector proxy que incluye características del nivel de educación y de la catalogación por grupo socioeconómico realizada por el SII.

ACC = Accesibilidad al CDB o centro de negocios, Parques y Áreas Verdes y equipamientos. Unidad medida en tiempo y distancia.

TEMP = Proxies que indican la estación en que fue realizada la transacción, y la variable dummy con el año del periodo en estudio.q q , y y p

NUEVACONST = Variables que mide la cantidad de nueva vivienda en condominios iniciadas en el área próxima en m2 y sus aportaciones en densidad de vivienda y densidad de personas nuevas, es decir, las características del entorno inmobiliario.

(11)

•Esquema general de la modelos

LOS MODELOS

atributos Variables Definición N Mínimo Máximo Mean Desviación Std.

PRECIO Valor de venta CU V_UF Precio de Transacción de Terreno en UF 1698 129 56019 3729,22 4622,11

LN_V Logaritmo natural del Precio de Venta 1698 4,8598 10,9334 7,9047 ,74609

V/m2 Precio de transacción de Terreno en UF/m2 1698 0,88 55,35 10,64 5,99278

UNIDAD Características Estructurales

SUP_2 Cuadrado de la Superficie 1698 2152,96 18935204,13 288922,05 1,10367E+06

SUPERF Superficie del predio 1698 46,4 4351,5 385,951 374,2271

CMAX Constructibilidad máx. 1698 1,20 3,00 1,7682 ,3799

NUEVACONST V_PROM_ANOA Promedio valor de venta año anterior 1698 ,00 48,05 10,3598 3,68531

características Entorno Inmobiliario

IND_POT_INM indicador de potencial inmobiliario 1698 0 1 ,43 ,495

PRES_ONAC presencia de obra nueva acumulada 1698 0 11 ,82 1,306

SUP ON AC_ _ superficie de obra nueva acumuladap 1698 0 97035 5639,55, 9995,426,

VIV_ON_AC nº de viviendas de obra nueva acumulada 1698 0 877 56,13 98,726

DVIV_ON_AC densidad de viviendas de obra nueva 1698 0 ,3378 ,0257 ,0425

SOCIOECO Características Socio Económicas

AF_GSEC_EDU1 a factorial grupos pobres (+) vs ricos (‐) con 74,9% 1698 ‐2,25380 2,76931 ‐,0013789 1,00035252

AF GSEC EDU2 a factorial grupos socioeconómicos y educación grupos 1698 ‐1 46383 6 05358 ‐ 0020402 98991053 AF_GSEC_EDU2 a factorial grupos socioeconómicos y educación grupos

medios

1698 1,46383 6,05358 ,0020402 ,98991053

(12)

LOS MODELOS

atributos Variables Definición N Mínimo Máximo Mean Desv. Std.

ENTORNO IN_AC indicador de área común 1698 ,00 ,31 ,10 ,0565

Características física del CALIDAVG promedio de calidad 1698 2,98 4,00 3,44 ,17

entorno ALT MAX Altura máx. construida 1698 4 12 8,76 2,95

entorno ALT_MAX Altura máx. construida 1698 4 12 8,76 2,95

ANOAVG promedio de año de construcción 1698 1937,21 1974,21 1957,82 7,89

AVTERM2UF avalúo fiscal terreno/m2 1698 1,07 5,59 2,77 ,76

AVCONM2UF avalúo fiscal construcción/m2 1698 2,35 8,00 5,51 1,01

AVGDENBRUT densidad bruta promedio hab/ha 1698 18,17 283,26 111,05 27,79

D CON INE densidad construida en manzana sup/m2 manzana 1698 1427 9205 4547 1494

D_CON_INE densidad construida en manzana sup/m2 manzana 1698 ,1427 ,9205 ,4547 ,1494

FAC1_U REGR factor LOCALES EQUIPAMIENTOS(+) VS RESIDENCIALES(‐) 1698 ‐1,92503 6,45832 0 1 FAC2_U REGR factor LOCALES ACT INTERCOMUNALES(+) VS ACT LOCALES(‐) 1698 ‐1,43156 9,56699 0 1

FAC3_U REGR factor LOCALES COMERCIO(+) VS RESIDENCIA(‐) 1698 ‐1,67409 2,83515 0 1

FAC4 U REGR factor LOCALES CULTO Y ESPARC(+) 1698 3 09157 5 43229 0 1

FAC4_U REGR factor LOCALES CULTO Y ESPARC(+) 1698 ‐3,09157 5,43229 0 1

FAC5_U REGR factor LOCALES EQUIP DEPORTIVO LOCAL(+) 1698 ‐3,40989 7,40003 0 1

FAC6_U REGR factor LOCALES ESTADIO NACIONAL (+) 1698 ‐1,62189 15,53094 0 1

FAC1_SU REGR factor SUP USO EDIFICIOS (+) vs AREAS VERDES (‐) 1698 ‐2,68441 2,64882 0 1 FAC2_SU REGR factor SUP USO ACT ECON (+) vs HABITACIONAL (‐) 1698 ‐1,71378 5,09080 0 1

FAC3_SU REGR factor SUP USO USO ACT (‐) VS ESPARCIMIENTO 1698 ‐2,09858 16,00785 0 1

FAC4_SU REGR factor SUP USO EQUIPAMIENTO PUBLICO (+) 1698 ‐5,67208 5,58792 0 1

FAC5_SU REGR factor SUP USO EQUIPAMIENTO TRANSPORTE (+) 1698 ‐1,81898 6,58735 0 1

FAC6_SU REGR factor SUP USO EDUCACIONAL (+) 1698 ‐4,55218 8,26295 0 1

ibilid d db lf

ACC Accesibilidad T_CDB_GOLF tiempo cdb metro golf 1698 3,50 11,17 7,0756 1,46495

D_COLE_P distancia a colegios particulares 1698 5,23 2413,10 675,45 447,96

T_al_TRAB promedio Tiempo al trabajo min 1698 12,82 40,88 23,6091 7,06555

ML_AVDA metros lineares de avenidas 1698 0 3876,18 1503,02 818,87

TEMP Dummies EST_PRI venta en primavera 1698 1 ,29 ,455

Temporales EST_VER venta en verano 1698 1 ,23 ,418

EST_OTO venta en otoño 1698 1 ,23 ,419

EST_INV venta en invierno 1698 1 ,25 ,436

AV_2001 dummy año 2001 1698 1 ,30 ,459

AV 2002_ dummy año 2002y 1698 1 ,31, ,461,

AV_2003 dummy año 2003 1698 1 ,32 ,467

AV_2004 dummy año 2004 1698 1 ,07 ,258

(13)

• Esquema general de la modelos

• Presentación de modelos y conclusiones

LOS MODELOS

MODELO 1 O MODELO GENERAL

IMPACTO DE LA SUPERFICIE DE OBRA TOTAL EN LA COMUNA TOTAL EN LA COMUNA

MODELO 1A

ECONOMIA DE

MODELOS IMPACTOS OBRA NUEVA

CON PRESENCIA DE ACT INMOBILIARIAS

ECONOMIA DE AGLOMERACION

OBRA NUEVA

MODELO 1B

SIN PRESENCIA DE ACT INMOBILIARIAS

IMPACTO INDIRECTO

MODELO GWR IMPACTO A NIVEL

MICROLOCALIZACIONAL MICROLOCALIZACIONAL

MODELO DE IMPACTO

SOCIOECONOMICO MODELO 2 IMPACTO DE LA NUEVA

POBLACIÓN

(14)

LOS MODELOS MODELO 1 O MODELO GENERAL

Una primera hipótesis sugiere que la presencia de nuevos edificios condominio de vivienda, es decir, la superficie de obra nueva construida, tiene efectos positivos en el barrio, y existe una correlación que indica que a mayor concentración mayor es el impacto sobre su valor

correlación que indica que a mayor concentración, mayor es el impacto sobre su valor.

Este impacto se reflejaría en la variación del precio de venta de las casas usadas en su entorno próximo, entendiéndose la venta de éstas como el resultado del interés inmobiliario que existe

l d d i ú i l difi i d á d l

por el terreno en donde se sitúan en cuanto a su potencial edificatorio, además de las características singulares de cada propiedad, en relación a su accesibilidad, las condiciones físicas y socioeconómicas de su vecindario.

MODELO 1 O MODELO GENERAL

IMPACTO DE LA SUPERFICIE DE OBRA TOTAL EN LA

MODELOS IMPACTOS OBRA NUEVA

GENERAL

COMUNA

MODELO 1A CON PRESENCIA DE ACT

INMOBILIARIAS

ECONOMIA DE AGLOMERACION

MODELO 1B SIN PRESENCIA DE ACT

INMOBILIARIAS

IMPACTO INDIRECTO

MODELO GWR IMPACTO A NIVEL

MICROLOCALIZACIONAL

MODELO DE IMPACTO

SOCIOECONOMICO MODELO 2 IMPACTO DE LA NUEVA

POBLACIÓN

(15)

LOS MODELOS MODELO 1 O MODELO GENERAL

Model Summary^b

Adjusted R Change Statistics

Modelo 1 o Modelo general, regresión linear en SPSS; elaboración propia.

Model R R Square Square Std. Error of the Estimate R Square Change F Change df1 df2 Sig. F Change Durbin-Watson

1 ,792^a ,627 ,625 ,454054547943702 ,627 236,453 12 1685 ,000 2,018

a. Predictors: (Constant), REGR factor SUP USO EDUCACIONAL (+) 6,4%, Superficie del predio, tiempo cdb metro golf, REGR factor LOCALES EQUIPAMIENTOS(+) VS RESIDENCIALES(-) 29,3%, Promedio valor de venta año anterior, dummy año

2004 densidad bruta promedio superficie de obra nueva acumulada distancia a colegios particulares a factorial grupos pobres (+) vs ricos (-) con 74 9% densidad construida en manzana Cuadrado de la Superficie 2004, densidad bruta promedio, superficie de obra nueva acumulada, distancia a colegios particulares, a factorial grupos pobres (+) vs ricos (-) con 74,9%, densidad construida en manzana, Cuadrado de la Superficie

b. Dependent Variable: Ln Valor de Venta Coefficients^a

Model

Unstandardized Coefficients

Standardized Coefficients

B Beta

1. Se estima una aportación de 47.37 euros por cada m2 de obra nueva

construida

₁ _(Constant) _7,023

Superficie del predio ,002 ,986

a factorial grupos pobres

(+) vs ricos (-) con 74,9% -,088 -,119 Cuadrado de la Superficie 3 006E 7 442

construida.

2. Considerando que la construcción de obra nueva total ha sido de 569.252 m2 de superficie construida, el aporte en plusvalías ha sido

l i d di d ( )

Cuadrado de la Superficie -3,006E-7 -,442 Promedio valor de venta

año anterior ,040 ,198

densidad construida en

manzana ,361 ,073

26.967.259.‐euros entre los periodos estudiados (2001‐2004).

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

MODELO 1B

dummy año 2004 ,268 ,092

distancia a colegios

particulares ,000 -,065

superficie de obra

nueva acumulada 4,384E-6 ,059

SIN PRESENCIA DE ACT INMOBILIARIAS

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

densidad bruta promedio -,001 -,054

tiempo cdb metro golf -,025 -,049

REGR factor LOCALES

EQUIP.(+) VS RESID.(-) -,029 -,039

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

( ) ( )

29,3%

, ,

REGR factor SUP USO

EDUCACIONAL (+) 6,4% -,024 -,032

a. Dependent Variable: Ln Valor de Venta

(16)

LOS MODELOS MODELO 1 A y MODELO B

Una segunda pregunta de investigación sugiere que el modelo inicial, o Modelo1,

d bi d dif i ú i h b d ll d

debiera de tener diferentes comportamientos según si hubo, o no, desarrollo de proyectos inmobiliarios entorno a los casos de CU estudiados, es decir, que la afectación de la superficie de obra nueva se comporta de manera diferente en una escala macro-localizacional.

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

(17)

LOS MODELOS MODELO 1 A

Modelo 1A con presencia de activ. Inmobiliaria en su entorno: Presentación y discusión del modelo

Se hipotetiza que la construcción de estos edificios conforman economías de

E ió l d l 1 á t

p q

aglomeración, es decir, que a una mayor superficie de obra nueva construida, mayor es el impacto sobre los valores su entorno.

Ecuación para el modelo 1a será entonces:

(Sólo unidades con presencia de nuevos edificios en el periodo 2001-2004).

Descriptive Statistics

í á ó d

Descriptivo de número de edificios de condominios acumulados;

elaboración propia base CBR y PRMÑ

N Mínimo Máximo Mean Desviación Std.

presencia de obra nueva

acumulada m2 744 1 11 1,88 1,386

Valid N (listwise) 744

Descriptivo de CU con actividad inmobiliaria en su entorno según

constructibilidad máxima constructibilida

d Frequency Percent

Cumulative Percent

Valid 1,20 5 ,7 ,7

Descriptivo de CU con actividad inmobiliaria en su entorno, según zonas; elaboración propia base CBR y PRMÑ

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

MODELO 1B Valid 1,20 5 ,7 ,7

1,3 10 1,3 2,0

1,5 236 31,7 33,7

2,0 404 54,3 88,0

2,5 51 6,9 94,9

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

3,0 38 5,1 100,0

Total 744 100,0

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

(18)

LOS MODELOS MODELO 1 A

Model Summary^b

Std. Error of the

Change Statistics R Square

Modelo 1A con presencia de activ. Inmobiliaria en su entorno: Presentación y discusión del modelo

Model R R Square Adjusted R Square Estimate Durbin-Watson

q

Change F Change df1 df2 Sig. F Change

1 ,755^a ,569 ,565 ,504933068628943 ,569 138,979 7 736 ,000 2,045

a. Predictors: (Constant), densidad construida en manzana, a factorial grupos pobres (+) vs ricos (-) con 74,9%, Cuadrado de la Superficie, dummy año 2004, Promedio valor de venta año anterior, superficie de obra nueva acumulada, Superficie del predio b. Dependent Variable: Ln Valor de Venta

•La superficie de obra nueva acumulada es mas importante que en el modelo 1 pasando de 0 59 a un 0 92 y también

•La superficie de obra nueva acumulada es mas importante que en el modelo 1, pasando de 0,59 a un 0,92, y también esta determinada por las actividades inmobiliarias realizadas anteriormente en su entorno, confirmando la hipótesis planteada para este análisis.

•El coeficiente Beta más representativo del modelo se asocia a las características socioeconómicas del entorno. Es decir, que el valor de venta de las propiedades esta mayormente influenciada por la presencia de grupos “ricos”.

• La agrupación de actividades inmobiliarias es completamente ajena o independiente de las características propias del

• La agrupación de actividades inmobiliarias es completamente ajena, o independiente de las características propias del barrio.

Coefficients^a

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

MODELO 1B

Model

Coefficients Coefficients

B Beta

1 (Constant) 6,600

Superficie del predio m2 ,002 1,051

Cuadrado de la Superficie -,000 -,468

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

Promedio valor de venta año anterior ,027 ,114

dummy año 2004 ,222 ,095

a factorial grupos pobres (+) vs ricos (-) con 74,9% -,137 -,141

superficie de obra nueva acumulada m2 ,000 ,092

densidad construida en manzana hab/hà 587 102

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

densidad construida en manzana hab/hà ,587 ,102

(19)

LOS MODELOS MODELO 1 B

Modelo 1B: sin presencia de activ. Inmobiliaria en su entorno: Presentación y discusión del modelo

Se hipotetiza que si bien estas CU no tuvieron desarrollo de actividades inmobiliarias p q en su entorno, el aumento de su precio se encuentra ligado a las repercusiones

indirectas que estos ejercen.

Ecuación para el modelo 1a será entonces:

El total de casos analizados fue de 954, en donde la mayoría correspondían a la zona Z4.

(Sólo unidades sin presencia de nuevos edificios en el periodo 2001-2004).

ibilid d á i

Tabla 21: Descriptivo de CU sin actividad inmobiliaria en su entorno, según zonas; elaboración propia base CBR y PRMÑ y permisos de obra nueva M. de Ñuñoa

constructibilidad máxima

Frequency Percent

Valid Percent

Cumulativ e Percent

Valid 1,2 5 0,5 0,5 0,5

1 3 25 2 6 2 6 3 1

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

MODELO 1B

1,3 25 2,6 2,6 3,1

1,5 695 72,9 72,9 76,0

2,0 168 17,6 17,6 93,6

2,5 42 4,4 4,4 98,0

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

3,0 19 2,0 2,0 100,0

Total 954 100,0 100,0

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

(20)

LOS MODELOS MODELO 1 B

Model Summary^b

Model R R Square Adjusted R Square Std Error of the Estimate

Change Statistics

Durbin-Watson R Square Change F Change df1 df2 Sig F Change

Modelo 1B: sin presencia de activ. Inmobiliaria en su entorno: Presentación y discusión del modelo

Model R R Square Adjusted R Square Std. Error of the Estimate R Square Change F Change df1 df2 Sig. F Change Durbin Watson

1 ,806^a ,650 ,646 ,402492812557222 ,650 145,713 12 941 ,000 2,041

a. Predictors: (Constant), REGR factor LOCALES ESTADIO NACIONAL (+) 5,7%, REGR factor LOCALES EQUIPAMIENTOS(+) VS RESIDENCIALES(-) 29,3%, Cuadrado de la Superficie, Promedio valor de venta año anterior, dummy año 2004, distancia a colegios particulares, REGR factor SUP USO ACT ECON (+) vs HABITACIONAL (-) 11,9%, metros lineares de avenidas, densidad bruta promedio, densidad construida en manzana, a factorial grupos pobres (+) vs ricos (-) con 74,9%, Superficie del predio

La variables que indican la pertenencia a zonas de carácter residencial parecen ser determinantes, en desmedro de las La variables que indican la pertenencia a zonas de carácter residencial parecen ser determinantes, en desmedro de las zonas con un desarrollo de actividades económicas en el entorno, así como un Beta negativo en relación a las distancias a colegios particulares. Por lo tanto, se puede inferir que zonas que aun resguardan las características de “vida de barrio”

de la comuna, ejercen significativamente plusvalías en las propiedades.

Si bien las actividades inmobiliarias de edificios construidos en años anteriores aportan plusvalías especulativas de gran significancia, su contribución en cuanto a densidad poblacional genera externalidades negativas, presentadas por la variable que capta la densidad bruta de habitantes por hectárea.

Coefficients^a

Model

B Beta

1 (Constant) 6 760

q p p

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

MODELO 1B

1 (Constant) 6,760

Superficie del predio ,002 1,043

a factorial grupos pobres (+) vs ricos (-) con 74,9% -,060 -,100

Promedio valor de venta año anterior ,048 ,278

Cuadrado de la Superficie ,000 -,518

di t i l i ti l 000 105

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

distancia a colegios particulares ,000 -,105

dummy año 2004 ,297 ,075

REGR factor LOCALES EQUIPAMIENTOS(+) VS RESIDENCIALES(-) 29,3% -,118 -,110

metros lineares de avenidas ,000 ,048

densidad bruta promedio -,002 -,107

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

densidad construida en manzana ,415 ,080

REGR factor SUP USO ACT ECON (+) vs HABITACIONAL (-) 11,9% -,055 -,088

REGR factor LOCALES ESTADIO NACIONAL (+) 5,7% -,031 -,058

(21)

LOS MODELOS MODELO GWR

Modelo 1 con Geografical Weighted Regretion (GWR)

Una nueva hipótesis sugiere que la superficie de obra nueva de los edificios de condominios debiera de tener diferentes comportamientos en la escala Micro‐localizacional, incluso, en

f

algunos casos, debiera de presentar factores negativos, lo cual no es captado por el modelo general.

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

(22)

LOS MODELOS MODELO GWR

Fitting Geographically Weighted Regression Model

Modelo 1 con Geografical Weighted Regretion (GWR)

Mapa GWR :Influencia superficie de obra nueva acumulada

g

Number of observations 1698

Number of independent variables (Intercept is variable 1)

13

Number of nearest neighbours 200 Number of locations to fit model 1698 Diagnostic information

Residual sum of squares 264.0684 85 Effective number of parameters 205 2672 Effective number of parameters 205.2672

61

Sigma 0.420598

Akaike Information Criterion 2128.633 007

Coefficient of Determination 0.716777

Adjusted r‐square 0.677805

GENERAL

COMUNA

INMOBILIARIAS

IMPACTO INDIRECTO

MICROLOCALIZACIONAL

MODELO DE IMPACTO

POBLACIÓN

(23)

LOS MODELOS MODELO GWR

Fitting Geographically Weighted Regression Model

Modelo 1 con Geografical Weighted Regretion (GWR)

Mapa GWR :Influencia superficie de obra nueva acumulada

Cuando se trata de grupos socioeconómicos de menor nivel, y que

g

Number of observations 1698

Number of independent variables (Intercept is variable 1)

13

Number of nearest neighbours 200

no han tenido actividades inmobiliarias en el buffer de 300 utilizado, las aportaciones de la superficie de obra nueva tienden a afectar de manera negativa al valor de la propiedad.

Number of locations to fit model 1698 Diagnostic information

Residual sum of squares 264.0684 85 Effective number of parameters 205 2672

Esto difiere en relación a lo postulado por Simonds (2000), ya que en el caso de la comuna de Ñuñoa, son los grupos más desfavorecido

ó i l á j di d l ió d

Effective number of parameters 205.2672 61

Sigma 0.420598

Akaike Information Criterion 2128.633 007

económicamente, los más perjudicados por la construcción de edificios de obra nueva en alta densidad, y si bien, en términos

generales, esta afectación termina siendo positiva para la comuna, la recepción de estos beneficios termina ca endo en manos de los

Coefficient of Determination 0.716777

Adjusted r‐square 0.677805

recepción de estos beneficios termina cayendo en manos de los grupos socioeconómicos más fuertes.

GENERAL

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MODELO DE IMPACTO

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(24)

LOS MODELOS MODELO 2

Hipotetizamos que nos encontramos frente a un proceso de gentrificación resultante de la incorporación de los edificios de condominio en la comuna.

Modelo 2 de impacto de los nuevos grupos socioeconómicos

Es por esto que se decidió incorporar, basándonos en la estructura delo modelo 1 (general), el número de habitantes y su nivel socio económico, que fueron incorporados por la construcción de cada uno de estos edificio, y así, lograr identificar en el tiempo el grado de incidencia que esto ha tenido por sobre la estructura de valores de la comuna

Actualización del Análisis factorial GSEC‐EDU 1

identificar en el tiempo el grado de incidencia que esto ha tenido por sobre la estructura de valores de la comuna.

Mapa factorial 1 GSEC‐educación, promediado sobre manzana al 2001 Mapa factorial 1 GSEC‐educación, promediado sobre manzana al 2004p p

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MODELO DE IMPACTO

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LOS MODELOS

La ecuación utilizada es la siguiente:

Cálculo del impacto de la actualización de los GSEC

En donde:

LnVpred2001 = Logaritmo natural predictivo al 2001 a0 = 7,023

v1 = Superficie del predio a1 0 002 (B)

Mapificación de la diferencia en UF de la aportación de los nuevos GSEC; elaboración propia

v1 = Superficie del predio a1 = 0,002 = (B)

v2 = a factorial grupos pobres (+) vs ricos (-) con 74,9%

a2 = -0,088 = (B) v3 = Cuadrado de la Superficie

a3 = -3,006E-7= (B) v4 = Promedio valor de venta año anterior a4 = ,040= (B) v5= densidad construida en manzana a5 = 0,361= (B)

v6 = dummy año 2004 a6 = 0,268= (B)

v7= distancia a colegios particulares a7 = 0,000= (B) v8 = superficie de obra nueva acumulada

a8 = 4,384E-6= (B)

v9 = densidad bruta promedio a9 = -0,001= (B)

v10 = tiempo cdb metro golf a10 = -0,025= (B)

v11 = REGR factor LOCALES EQUIP.(+) VS RESID.(-)

( ) ( )

29,3% a11 = -0,029= (B)

v12 = REGR factor SUP USO EDUCACIONAL (+) 6,4%

a12 = -0,024= (B)

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(26)

LOS MODELOS

Cálculo del impacto de la actualización de los GSEC

Con esto fue posible calcular el impacto que producen los edificios de condominio sólo en términos de los cambios que provocan en la estructura socio económica, y cuantificando un valor predictivo general de en 5 383 961

5.383.961.‐ euros.

Realizando la segmentación según “ricos” y Pobres del factorial de los GSEC y Educación en su estado inicial en el valor 0, el total aportado predictivo en la localización de los grupos ricos asciende a 3.006.749.‐ euros,

mientras que en los sectores más pobre fue de 2 377 212 euros mientras que en los sectores más pobre fue de 2.377.212.‐ euros.

Por otra parte diferenciamos la aportación según hubo (1), o no (0), presencia de nuevos edificios en el entorno inmediato (buffer 300m), por lo que logramos distinguir que el 70% del total es captado por las zonas en donde

tá d ll d ti id d i bili i se está desarrollando actividad inmobiliaria.

En algunos casos podemos distinguir una aportación negativa, que es explicada por los proyectos inmobiliarios que fueron construidos para el grupo socioeconómico C2 (Clase media‐alta), por lo tanto, podríamos afirmar

que este proceso de gentrificación tiene aportaciones positivas cuando se trata de incorporación de grupos ABC1, sin embargo son negativas cuando no existe un reemplazo radical de la del grupo socioeconómico predominante.

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MODELO DE IMPACTO

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(27)

• Conclusiones generales (resumen)

• Futuras Investigaciones

CONCLUSIONES

Hemos podido cuantificar estos impactos por cada metro cuadrado de obra nueva construida, llegando a una cifra de $26.967.259.‐

euros (equivalentes a UF 1.024.653.‐ chilenas) correspondientes a los 70 edificios de condominios construidos entre los años 2001 y 2004 analizados, basado en que por cada m2 de obra nueva construida, la aportación es de 47.37 euros (1,8UF).

Estos impactos sufren grandes diferencias al momento de analizar su afectación en diferentes escalas, tanto macro como microlocalizacional.

Logramos identificar las diferentes representativas variables de cada modelo. Si bien la aglomeración de las actividades inmobiliarias repercuten especulativamente por sobre el valor del suelo, las zonas sin actividades son sensibles a las características del barrio, y afectadas negativamente por los aumentos de densidad, bajo el supuesto de que una alta densidad, empobrece la calidad urbana del barrio.

Si bien en términos generales, el análisis de la superficie de obra nueva de edificios que se construyeron fue positiva para la comuna, en la micro escala localizacional, existen valores diferenciados en su aportación, incluso, en algunos casos, llegando a ser negativos.

Contrario a lo expuesto por Simonds (2000), los grupos más beneficiados por la construcción de estos edificios, en el caso de la comuna de Ñuñoa no corresponden a los sectores de bajos niveles económicos Estas plusvalías quedan principalmente en manos de los grupos de Ñuñoa, no corresponden a los sectores de bajos niveles económicos. Estas plusvalías quedan principalmente en manos de los grupos socioeconómicos más altos de la comuna, mientras que los sectores con características socioeconómicas más bajas tienden a ser

afectado negativamente, sobre todo cuando la localización de estos proyectos no se encuentra en su entorno más cercano.

Hemos podido distinguir las transformaciones en la estructura socioeconómica que produce la llegada de cada una de estas nuevas Hemos podido distinguir las transformaciones en la estructura socioeconómica que produce la llegada de cada una de estas nuevas construcciones, profundizando las afirmaciones realizadas por Hidalgo (2004), en cuanto a este cambio en el patrón localizacional de los grupos de mayor nivel económico provoca alzas en los valores del suelo.

Logramos diferenciar en UF las aportaciones reflejadas en los valores de la venta, por la llegada de nuevos habitantes a la comuna, que g p j , p g , q en general corresponde a grupos ABC1 y C2, y que estas aportaciones difieren según su localización y según la presencia de obra nueva en su entorno inmediato (modelo 2).

(28)

CONCLUSIONES

Por otra parte, este análisis nos dio cuenta del la gentrificación que sufre la comuna, y de lo sensibles que son los valores de los suelos en Ñuñoa a los aspectos socioeconómicos del entorno. Es importante distinguir que esta gentrificación también afecta en buena medida a las áreas que no desarrollaron proyectos en su entorno en los años analizados, es decir, recibida por los

habitantes antiguos de la comuna, entendiéndose a éstas como mejoras en las expectativas urbanísticas y una reconfiguración del estado socioeconómico del entorno, cuantificadas en el 30% de la variación, medida sólo a partir de la llegada de estos nuevos grupos. Esto se puede traducir en el aumento de la seguridad y a un importante cambio en la estigmatización social de la comuna.

Se logró determinar que este proceso de gentrificación tiene aportaciones positivas cuando se trata de incorporación de grupos ABC1, sin embargo son negativas cuando no existe un reemplazo radical de la del grupo socioeconómico predominante.

Si bien estos impactos sólo son cuantificables en la generación de plusvalías sobre propiedades privadas, da cuenta del enorme

i t t ti b l t t d l d t d l li ió d l b í ti

impacto que estos tienen sobre la estructura de valores producto de la aplicación de planes urbanísticos que promueven en desarrollo de edificios de condominios, por lo cual, la principal pregunta que surge, es como rescatar estas plusvalías para ser aprovechadas de mejor manera en mejoras de los bienes públicos.

(29)

• Conclusiones generales (resumen)

CONCLUSIONES

Debido a que en la actualidad, la captación de impuestos fiscales en Chile se basa en un modelo que desconoce el valor de mercado del suelo menospreciando los atributos que son generados tanto por el entorno como por las ventajas de cada plan mercado del suelo, menospreciando los atributos que son generados tanto por el entorno como por las ventajas de cada plan regulador en particular, los retornos, en cuanto a beneficios son menores, y no debidamente diferenciados.

Estas plusvalías cuantificadas pueden ser determinante a efectos de captación fiscal, y por ende, a modo de retorno en mejoras en la comuna que benefician a todos los habitantes

la comuna que benefician a todos los habitantes.

El plan regulador que funcionó durante el periodo estudiado sufrió fuerte críticas por parte de los vecinos, los cuales veían cómo, en un corto plazo de tiempo, cambiaban radicalmente la escala de tipológica de edificación, y las relaciones de barrio que en algún momento se presentaban como las fuerte externalidades cualitativas de la comuna, se vio interrumpida por la llegada de nuevos momento se presentaban como las fuerte externalidades cualitativas de la comuna, se vio interrumpida por la llegada de nuevos vecino, que mantienen una relación distanciada y resguardada con su entorno más directo.

Esto nos lleva a cuestionar la tipología implementada, con edificios aislados de alta densidad que se levantan irrumpiendo en el entorno próximo, y con una mirada desde las alturas, irrumpen en la privacidad cotidiana de los antiguos habitantes.

¿Es posible realizar nuevas tipologías que no tengan un impacto tan radical como lo tienen los criticados edificios en altura? ¿Será posible desarrollar modelos de evaluación que logren calibrar las nuevas superficies de obra nueva sobre tipologías de edificios que tengan una mejor relación con la calle y una relación más armónica sobre un entorno de baja altura, manteniendo los intereses inmobiliarios?

Este análisis propone una reestructuración de la planificación urbana, sobre todo en el tema de la densificación urbana. Es

evidente que los municipios determinan en general la ejecución de unos planes que claramente incentiva la inversión inmobiliaria con la intención de restaurar las arcas municipales con la traída de nuevos contribuyentes, sin embargo se carece de una base

ólid l ifi ió d é

sólida en cuanto a la cuantificación de éstos.

Si es posible establecer modelos econométricos de evaluación de impacto por cada unidad nueva construida, es posible planificar una nueva distribución de estas densidades según las necesidades de retribución a la población.

(30)

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