.
DOCUMENTO TÉCNICO UNIFICADO
MODALIDAD A
PROYECTO:
DESARROLLO
HABITACIONAL
VILLAS
DEL
SOL
II
PROMOVENTE:
CADURMA,
S.A.
DE
C.V.
JUNIO 2012
. CONTENIDO
I. DATOS GENERALES DEL PROMOVENTE……… 1
II. USOS QUE SE PRETENDAN DAR AL TERRENO……… 3
III. UBICACIÓN Y SUPERFICIE DEL PREDIO O CONJUNTO DE PREDIOS Y DELIMITACIÓN DE LA PORCIÓN EN DONDE SE PRETENDA REALIZAR EL CAMBIO
DE USOS DE SUELO A TRAVÉS DE PLANOS GEORREFERENCIADOS..……… 10
IV. DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS FÍSICOS Y BIOLÓGICOS DE LA CUENCA
HIDROLÓGICO‐FORESTAL EN DONDE SE UBIQUE EL PREDIO……….. 14
V. DESCRIPCIÓN DE LAS CONDICIONES DEL PREDIO QUE INCLUYA LOS FINES A QUE ESTE DESTINADO, CLIMA, TIPO DE SUELO, PENDIENTE MEDIA, RELIEVE,
HIDROGRAFÍA Y TIPOS DE VEGETACIÓN Y FAUNA……….. 27
VI. ESTIMACIÓN DEL VOLUMEN POR ESPECIE DE LAS MATERIAS PRIMAS
FORESTALES DERIVADAS DEL CAMBIO DE USO DE SUELO……… 45
VII. PLAZO Y FORMA DE EJECUCIÓN DEL CAMBIO DE USO DE SUELO………. 54
VIII. VEGETACIÓN QUE DEBA RESPETARSE O ESTABLECERSE PARA PROTEGER
LAS TIERRAS FRÁGILES………. 55
IX. IDENTIFICACIÓN, DESCRIPCIÓN Y EVALUACIÓN DE LOS IMPACTOS
AMBIENTALES………….……… 58
X. MEDIDAS DE PREVENCIÓN Y MITIGACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES SOBRE LOS RECURSOS FORESTALES, LA FLORA Y FAUNA SILVESTRE, APLICABLES DURANTE LAS DISTINTAS ETAPAS DE DESARROLLO DEL CAMBIO
DE USO DE SUELO…..……… 65
XI. SERVICIOS AMBIENTALES QUE PUDIERAN PONERSE EN RIESGO POR EL
CAMBIO DE USO DE SUELO PROPUESTO……….. 72
XII. JUSTIFICACIÓN TÉCNICA, ECONÓMICA Y SOCIAL QUE MOTIVE LA
AUTORIZACIÓN EXCEPCIONAL DEL CAMBIO DE USO DE SUELO……….. 80
XIII. DATOS DE INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PERSONA QUE HAYA FORMULADO EL ESTUDIO Y EN SU CASO DEL RESPONSABLE DE DIRIGIR LA
EJECUCIÓN………. 89
XIV. VINCULACIÓN Y APLICACIÓN CON LOS ORDENAMIETNOS JURÍDICOS APLICABLES EN MATERIA AMBIENTAL Y, EN SU CASO, CON LA REGULACIÓN
SOBRE USO DEL SUELO……… 90
XV. ESTIMACIÓN ECONÓMICA DE LOS RECURSOS BIOLÓGICOS FORESTALES
DEL ÁREA SUJETA AL CAMBIO DE USO DE SUELO……… 112
.
XVI. ESTIMACIÓN DEL COSTO DE LAS ACTIVIDADES DE RESTAURACIÓN CON
MOTIVO DEL CAMBIO DE USO DE SUELO……… 117
XVII. CONCLUSIONES……….. 119
XVIII. IDENTIFICACIÓN DE LOS INSTRUMENTOS METODOLÓGICOS Y ELEMENTOS TÉCNICOS QUE SUSTENTAN LA INFORMACIÓN SEÑALADA EN LAS
FRACCIONES ANTERIORES……….. 120
ANEXO A. MEMORIA FOTOGRÁFICA DEL TRABAJO DE CAMPO 127
ANEXO B. DATOS DE CAMPO PARA EL INVENTARIO FORESTAL 128
ANEXOS DOCUMENTALES
Anexo I. Acta Constitutiva Cadurma S.A. de C.V. y Poder Legal Manuel Araiza Luevano
Anexo II. Oficio Resolutivo No. 03/ARRN/0927/12‐2596
Anexo III. Escritura de Compraventa Fracción I
Anexo IV. Escritura de Compraventa Fracción IV
Anexo V. Escritura de Compraventa Fracción II y Poder Legal de Inmobiliaria Tusal Anexo VI. Cuadro de Construcción de los polígonos de cambio de uso de suelo
Anexo VII. Programa de Rescate de Flora
Anexo VIII. Programa de Rescate de Fauna
Anexo IX. Factiblidad CAPA
ANEXOS DE PLANOS
Plano I. Proyecto Desarrollo Habitacional Villas del Sol II
Plano I. Levantamiento Topográfico Fracciones I, II y IV Parcela 166
Plano III. Superficie sujeta a cambio de uso de suelo y áreas de conservación
Plano IV. Caracterización de la vegetación
Plano V. PDU Playa del Carmen
Plano VI. POEL Solidaridad
. INDICE DE FIGURAS
Figura 1. Prototipo de vivienda que será desarrollada por el Proyecto Villas del Sol II………. 3
Figura 2. Distribución de los usos de suelo del proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”.. 4
Figura 3. Plano de conjunto del prototipo de la casa dúplex del proyecto Desarrollo Habitacional Villas del Sol II……….. 5
Figura 4. Ubicación de la Parcela 166 donde se ubican las fracciones donde se pretende llevar a cabo el proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”……….. 10
Figura 5. Límites y colindancias del predio del proyecto……….. 12
Figura 6. Superficie sujeta a cambio de uso del suelo y áreas verdes que se conservan sin desmontar del proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”………. 13
Figura 7. Distribución de las Regiones y Cuencas Hidrológicas en el estado de Quintana Roo………. 14
Figura 8. Condiciones ambientales del sistema ambiental donde se localiza el conjunto de predios para el proyecto Desarrollo Habitacional “Villas del Sol II”……… 16
Figura 9. Urbanización de las colindancias del sitio del proyecto……….. 16
Figura 10. Marcha anual de la temperatura y precipitación para la zona de estudio………. 17
Figura 11. Mapa de peligros por incidencia de ciclones……… 18
Figura 12. Distribución mensual de los ciclones tropicales en el Oceáno Atlántico, Golfo de México y Mar Caribe en el año 2009……….. 18
Figura 13. Mapa Geológico del área de estudio………. 20
Figura 14. Mapa Hidrológico Superficial del área de estudio……… 21
Figura 15. Mapa Hidrológico Subterráneo del área de estudio……….. 22
Figura 16. Mapa Edafológico del área de estudio………. 23
Figura 17. Mapa de Vegetación del área de estudio……….. 24
Figura 18. Ubicación de las pacelas de muestreo para la descripción de la vegetación secundaria arbórea derivada de la selva mediana subperenifolia que se desarrolla en el predio……….. 29
Figura 19. Croquis de vegetación con la ubicación de los cuadrantes de muestreo………. 31
Figura 20. Vistas de la vegetación secundaria con dominancia arbórea derivada de una selva mediana subperennifolia en recuperación de este predio……… 32
Figura 21. Águila caminera (Buteo magnirostris)... 43
Figura 22. Águila caminera (Buteo magnirostris)... 43
Figura 23. Nido de yuya o bolsero (Icterus sp.)... 44
Figura 24. Excretas de venado cola blanca (Odocoileus virginianus)……….. 44
Figura 25. Condiciones ambientales en el área de influencia del proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”……… 72
Figura 26. Ubicación de la Parcela 166 (Fracciones I, II y IV) en relación con el PDU del Centro de Población de Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad 2010‐2050………. 85
Figura 27. Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Solidaridad, Quintana Roo 86 Figura 28. Uso de suelo del predio de acuerdo con el PDU del Centro de Población de Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad 2010‐2050……… 95
Figura 29. Localización del sitio del proyecto respecto al Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Solidaridad………. 99
. INDICE DE TABLAS
Tabla I. Superficie de cambio de uso de suelo en terrenos forestales del proyecto “Desarrollo
Habitacional Villas del Sol II”……….. 3
Tabla II. Superficie total y usos de suelo propuestos por el proyecto “Desarrollo Habitacional
Villas del Sol II”………. 4
Tabla III. Distribución de áreas en las viviendas………. 5
Tabla IV. Programa de trabajo para la construcción de viviendas del proyecto Desarrollo
Habitacional Villas del Sol II………. 7
Tabla V. Superficie total del sitio donde se pretende llevar a cabo la implementación del
proyecto Desarrollo Habitacional Villas del Sol II………. 11
Tabla VI. Coordenadas extremas de las Fracciones I, II y IV de la Parcela 166……….. 11
Tabla VII. Lista de algunos de los huracanes que se han presentado en la región de la península
de Yucatán……….. 19
Tabla VIII. Listado de especies de fauna reportadas para el área de influencia del proyecto………… 25
Tabla IX. Coordenadas UTM correspondientes a la esquina SE de los cuadrantes de muestreo
para el inventario forestal realizado en las áras sujetas a cambio de uso del suelo……… 28
Tabla X. Caracterización de la vegetación presente en el sitio de interés……….. 31
Tabla XI. Listado de especies vegetales identificadas dentro del predio correspondiente a la
parcela 166 en Playa del Carmen………. 33
Tabla XII. Valor de Importancia Relativa (VIR) de las especies registradas en las parcelas de 100
m2 que representan el potencial de regeneración………. 36
Tabla XIII. Valor de Importancia Relativa (VIR) de las especeis registradas en las parcelas de 500
m2 que pertenecen al grupo diamétrico II……….. 38
Tabla XIV. Especies vegetales enlistadas en la NOM‐059‐SEMARNAT‐2010………. 39
Tabla XV. Concentrado de los resultados de campo y los obtenidos por medio de revisión de
reportes………. 41
Tabla XVI. Coordenadas UTM (datum wgs84) de los puntos de observación de mamíferos
terrestres vistos dentro del predio durante los recorridos………... 43
Tabla XVII. Lista de especies presentes en la NOM 059‐SEMARNAT‐2010……… 44
Tabla XVIII. Nombre científico, nombre común, número de árboles por hectárea, área basal y
volumen total de la superficie para el CUSTF……….. 46
Tabla XIX. Número de árboles por sitio de muestreo y número de árboles por hectárea según el
grupo diamétrico. Grupos diamétricos: I=3 a 9.9 cm DAP y II= 10 cm a 30 cm DAP y III=
> 30……….. 48
Tabla XX. Área basal (m2) por hectárea según el grupo diamétrico. Grupos diamétricos: I=3 a 9.9
cm DAP, II=10 cm a 30 cm DAP y III = > 30 cm... 49
Tabla XXI. Número de trozas y volumen de madera en rollo (m3/ha) por especie y totales por la
superficie sujeta a cambio de uso del suelo, considerando los árboles vivos del grupo
diamétrico II………... 50
Tabla XXII. Número total de trozas y volumen total de madera en rollo por especie considerando
los árboles muertos en pie y caídos incluyendo los individuos de 10 cm de DAP y
mayores, estimados para toda la superficie propuesta para cambio de uso del suelo…. 51
Tabla XXIII. Resumen de la distribución de productos forestales potenciales………. 51
Tabla XXIV Concentrado del número total de árboles y volumen global de biomasa maderable
por especie, estimados en el área sujeta a cambio de uso del suelo para el proyecto
Desarrollo habitacional “Villas del Sol II”………... 52
Tabla XXV. Programa de trabajo para la construcción de viviendas del proyecto Villas del Sol II…... 54
Tabla XXVI. Nomenclatura empleada para la evaluación de los impactos ambientales……….. 58
Tabla XXVII. Resultado de la Matriz de Cribado de evaluación de impactos ambientales del cambio
de uso de suelo del sitio del “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”………. 59
Tabla XXVIII. Cuantificación de los Impactos Ambientales Identificados para el Proyecto……… 63
.
Tabla XXX. Identificadores de Impacto para el Programa de Monitoreo del Proyecto………... 71
Tabla XXXI. Cuadro de áreas y porcentajes netos propuestos por el proyecto “Desarrollo
Habitacional Villas del Sol II”……….. 93
Tabla XXXII. Usos de suelo aplicables al proyecto Desarrollo Habitacional Villas del Sol II de
acuerdo al Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Playa del
Carmen……….. 94
Tabla XXXIII. Normas Generales y Restricciones de Edificaciones del PDU de Playa del Carmen. 95
Tabla XXXIV. Superficie de conservación del proyecto conforme a los lineamientos del Programa de
Desarrollo Urbano del Centro de Población de Playa del Carmen……… 98
Tabla XXXV. Lineamientos ambientales para el desarrollo del proyecto de acuerdo con la UGA 10
del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Solidaridad,
Quintana Roo………. 100
Tabla XXXVI. Vinculación de los criterios de regulación ecológica de aplicación general del POEL del
Municipio de Solidaridad al Proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”………….. 101
Tabla XXXVII. Criterios Ecológicos de aplicación específica aplicables al sitio del proyecto de acuerdo
con la UGA 10 del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de
Solidaridad, Quintana Roo………... 108
Tabla XXXVIII. Seguimiento de las Normas Oficiales Mexicanas durante la preparación, desmonte y
despalme del terreno aplicables al sitio del proyecto……….. 109
Tabla XXXIX. Seguimiento de las Normas Oficiales Mexicanas durante la preparación, desmonte y
despalme del terreno aplicables al sitio del proyecto……….. 110
Tabla XL. Estimación económica de los recursos biológico forestales de las especies con uso
potencial para trituración de residuos vegetales en el área propuesta para cambio de
uso del suelo del proyecto Desarrollo Habitacional Villas del Sol II………. 113
Tabla XLI. Estimación económica de los recursos biológico forestales de las especies con uso
potencial como plantas de ornato, considerando un costo de extracción de 25 pesos
por planta en el área propuesta para cambio de uso del suelo del proyecto Desarrollo
Habitacional Villas del Sol II………. 115
Tabla XLII. Estimación económica de los recursos biológico forestales de las especies de fauna
con registro de campo en el área propuesta para cambio de uso del suelo del
proyecto Desarrollo Habitacional Villas del Sol II………. 116
Tabla XLIII. Costo total de la inversión para el rescate de flora y la reforestación con plantas
nativas del proyecto “Villas del Sol”……….. 118
I. DATOS GENERALES DEL PROYECTO Y DEL PROMOVENTE
I.1. Nombre del proyecto.
“Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”
I.2. Nombre o Razón Social del Promovente
CADURMA, S.A. de C.V. es una empresa legalmente establecida como consta en la Escritura Pública No. P.A. 40373 Volumen 351/2010 expedida ante el Lic. Luis Miguel Cámara Patrón, titular de la Notaría Pública Número 30 de la Ciudad de Cancún del Estado de Quintana Roo con fecha 26 de enero de 2010 (Anexo I).
I.4. Superficie solicitada de cambio de uso de suelo y tipo de vegetación forestal.
La superficie solicitada de cambio de uso de suelo en terrenos forestales para este proyecto es de 18.69 hectáreas, la cual se encuentra cubierta con vegetación secundaria arbórea derivada de una selva mediana subperennifolia en recuperación, luego del efecto de perturbaciones severas recurrentes.
Lo anterior, en apego al numeral SEGUNDO del oficio resolutivo número 03/ARRN/0927/12‐ 2596 con número de bitácora 23/DS‐0045/02/12 de fecha 24 de mayo de 2012 emitido por la Delegación Federal de la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales en el Estado de Quintana Roo (Anexo II) el cual a la letra dice:
Se hace del conocimiento al C. Manuel Araiza Luévano representante legal de la empresa
Cadurma, S.A. de C.V., que tiene a salvo sus derechos para ingresar nuevamente ante esta
Unidad Administrativa la solicitud de autorización de cambio de uso de suelo en terrenos
forestales del proyecto en mención, previo cumplimiento de las disposiciones legales vigentes
establecidas en la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable, su Reglamento y demás
ordenamientos aplicables, dado que, después del análisis realizado a la solicitud de autorización de cambio de uso de suelo en terrenos forestales por una superficie de 20.5 hectáreas para el desarrollo del proyecto denominado “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”, no son factibles de ser autorizadas ya que rebasan la superficie permitida de 18.69 hectáreas.
I.5. Duración del proyecto.
Para la realización del cambio de uso de suelo del desarrollo habitacional, se tiene contemplado un programa de trabajo de 3 meses. Sin embargo, al considerar que el desmonte se realizará de manera gradual y por etapas, se concluye que se requiere al menos de 10 meses, contados a partir de la obtención de todos los permisos y autorizaciones, para llevar a cabo el cambio de uso del suelo en los terrenos forestales del área total del conjunto de predios destinados para el “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”.
II. USOS QUE SE PRETENDAN DAR AL TERRENO
Por su naturaleza, el proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II” se encuentra clasificado como un Desarrollo Habitacional Urbano y pretende llevar a cabo el cambio de uso de suelo en terrenos forestales de 18.69 hectáreas (Tabla I) con el fin de que se lleve a cabo la construcción de 1125 viviendas de Interés Social Tipo Dúplex de dos recámaras (Fig. 1), con una densidad habitacional de 49.42 viviendas/ha. Las áreas verdes se pretenden mantener con su cobertura vegetal por lo que permanecerán sin desmontar, pero serán acondicionadas para su integración al fraccionamiento.
Tabla I. Superficie de cambio de uso de suelo en terrenos forestales del proyecto
“Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”.
USO DE SUELO Total (has) Porcentaje (%)
CAMBIO DE USO DE SUELO 18.69 82.12 CONSERVACIÓN 4.07 17.88 TOTAL 22.76 100 Figura 1. Prototipo de vivienda que será desarrollada por el Proyecto Villas del Sol II.
De acuerdo con los usos de suelo que se le pretenden dar al terreno, el 43.59% de la superficie total del predio de interés estará destinada a la construcción de viviendas urbanas, mientras que el 0.26% tendrá un uso comercial. El 17.88% (4.07 hectáreas) estará destinado para la conformación de áreas verdes y el parque urbano, las cuales permanecerán sin desmontar pero serán acondicionadas para su integración al fraccionamiento, mientras que el 1.14% tendrá un destino de equipamiento. En relación con las vialidades del proyecto, se tiene contemplado emplear el 37.13% de la superficie total (Tabla II, Fig. 2, Plano I).
Tabla II. Superficie total y usos de suelo propuestos por el proyecto
“Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”.
USO DE SUELO Total (has) Porcentaje
HABITACIONAL 9.92 43.59 COMERCIAL 0.06 0.26 CONSERVACIÓN (AREAS VERDES) 2.08 9.14 CONSERVACIÓN (PARQUE URBANO) 1.99 8.74 DONACIÓN (EQUIPAMIENTO) 0.26 1.14 VIALIDADES 8.45 37.13 TOTAL 22.76 100 Figura 2. Distribución de los usos de suelo del proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II (Plano I).
Las viviendas del proyecto, estarán edificadas en lotes tipo de tamaño promedio de 93.00 m², con un frente de 6.00 m por 15.50 m de fondo, y 47.069 m² de construcción (Tabla III, Fig. 3).
Tabla III. Distribución de áreas en las viviendas.
AREAS POR VIVIENDA SUPERFICIE (M2)
Recámara Principal 10.02 Recámara 8.14 Estancia Comedor 15.35 Cocineta 5.69 Baño 3.06 Densidad de muros 4.80 Total 47.07
Las viviendas contarán con todos los servicios de energía eléctrica, agua potable y drenaje sanitario, además de contar con acometida tubular en azotea para antena de televisión y una para teléfono.
Este prototipo está diseñado para una futura ampliación en planta alta (actualmente azotea) por lo que el patio de servicio permite la construcción de una escalera que comunica el nivel de planta baja con la ampliación. La estructura está diseñada para soportar el siguiente nivel siempre y cuando respete los parámetros y especificaciones de construcción tomados en cuenta para ese cálculo.
Figura 3. Plano de conjunto del prototipo de la casa dúplex del proyecto
II.1. Objetivo del Proyecto.
Remover la vegetación de un terreno forestal para llevar a cabo la construcción de un desarrollo habitacional urbano, de manera eficiente y con el mínimo impacto ambiental.
II.2 Naturaleza del proyecto.
El sitio del proyecto donde se pretende llevar a cabo el cambio de uso de suelo de interés del presente documento técnico unificado, cuenta con una superficie total de 22.76 hectáreas. El 82.12% (18.69 hectáreas) de dicha superficie será destinada para la construcción del desarrollo habitacional, mientras que el 17.88% (4.07 hectáreas) estará destinado para la conformación de áreas verdes y el parque urbano, las cuales permanecerán sin desmontar pero serán acondicionadas para su integración al fraccionamiento (Tabla II).
El proyecto consistirá en la construcción de aproximadamente 1125 viviendas de interés social que albergarán al mismo número de familias, y se podrá cubrir la oferta de vivienda de interés social que cumpla con los requerimientos de la población actual y futura.
II.3. Justificar por qué los terrenos son apropiados al nuevo uso.
Los terrenos en donde se pretende llevar a cabo la implementación del proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II” se encuentran dentro del ámbito de aplicación del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad 2010‐ 2050, así como, de la UGA‐10 del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio Solidaridad denominada “Zona Urbana de Playa del Carmen”. Por el carácter urbano de ésta unidad, la zona se rige por los lineamientos de los instrumentos de planeación que establece el municipio, como entidad competente para emitir factibilidades de uso, autorizaciones y condiciones en las que el desarrollo deba establecerse.
La condición de uso del suelo urbano para el conjunto de predios destinado a este proyecto constituye un elemento técnico de importancia; toda vez que su uso como zona de manejo y aprovechamiento forestal no se contempla en los instrumentos de planeación urbanos, lo que asegura que no existirán conflictos entre los usos del suelo propuestos, por lo que se considera que el cambio de uso del suelo de los terrenos destinados para la construcción de viviendas en este conjunto de predios tiene justificación técnica sustentada.
Así mismo, las fracciones I y IV de la Parcela 166, son propiedad del promovente tal y como se menciona en los Contratos de Compraventa que se citan a continuación:
• Fracción I. Escritura Pública No. 10,207 Vol. 34 Tomo C Foja 112 expedida ante el Lic. Marco Antonio Traconiz Varguez notario público suplente de la Notaría Pública No. 14 de la Ciudad de Cancún del Estado de Quintana Roo con fecha 26 de abril de 2010 (Anexo III).
• Fracción IV. Escritura Pública No. 10,212 Vol. 34 Tomo H Foja 120 expedida ante el Lic. Marco Antonio Traconiz Varguez notario público suplente de la Notaría Pública No. 14 de la Ciudad de Cancún del Estado de Quintana Roo con fecha de 27 de abril de 2010 (Anexo IV).
La Fracción II de la Parcela 166 es propiedad de Inmobiliaria Tusal S.A. de C.V., tal y como se menciona en la Escritura Pública No. 318 Volumen 3/2010 No. 318 expedido ante el Lic. Julio Cesar Traconis Varguez, notario público auxiliar en el protocolo de la Notaría Pública Número 41 de la ciudad de Playa del Carmen del Estado de Quintana Roo con fecha de 28 de diciembre del 2010 (Anexo V). A través de la Escritura Pública No. 135 Vol. Primero Tomo E Foja 113 expedida ante el Lic. Francisco José Tranconis Varguez notario público suplente de la Notaría Pública No. 71 de la Zona Continental de Isla Mujeres, Quintana Roo con fecha de 15 de septiembre de 2011, Inmobiliaria Tusal S.A. de C.V. confiere y otorga a favor de la sociedad CADURMA S.A. de C.V. un poder para actos de administración y actos de dominio, general en cuanto a las facultades pero limitado en cuanto a su objeto, toda vez que el ejercicio del presente mandato se limita a todos y cada uno de los actos jurídicos que tengan relación con el inmueble marcado con el número 002, manzana 166, supermanzana 001 de la ciudad de Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad, Quintana Roo (Anexo V).
II.4. Programa de trabajo
El programa de trabajo para la construcción de las viviendas y la urbanización del predio se resume en la Tabla IV y se describe a continuación.
Tabla IV. Programa de trabajo para la construcción de viviendas del proyecto Desarrollo Habitacional
Villas del Sol II.
Nº PARTIDA MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
P PREPARACIÓN DEL SITIO
P.1 Rescate de flora y fauna
P.2 Desmonte y despalme
P.3 Trazo y nivelación
U URBANIZACIÓN
U.1 Terracerías y Pavimentos
U.2 Agua Potable
U.3 Alcantarillado
U.4 Electrificación y Alumbrado Público
U.5 Pozos Pluviales
U.6 Obra Civil de Urbanización
U.7 Interconexiones a Predio
E EDIFICACIÓN
E.1 Preliminares y Cimentación
E.2 Estructura
E.3 Albañilería
E.4 Pisos y Recubrimientos
Nº PARTIDA MESES
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
E.6 Albañilería de Azotea
E.7 Obra Exterior
E.8 Carpintería y Ventanería de Aluminio
E.9 Muebles de Baño y Limpieza
E.10 Bardas
LR LIMPIEZAS Y REFORESTACIÓN
LR.1 Limpiezas
LR.2 Reforestación
II.4.1. Preparación del sitio
En esta etapa del proyecto se efectúan las siguientes acciones:
• Rescate Ecológico.‐ Se realiza el rescate de las plantas sanas y vigorosas que se encuentren en el área de desmonte, de acuerdo con el programa de avance de las actividades de construcción, las cuales serán colocadas temporalmente en un vivero provisional destinado para el mantenimiento de las plantas rescatadas, localizado dentro del predio y cerca de las instalaciones de mantenimiento, en donde permanecerán hasta su reubicación en los sitios definitivos.
• Desmonte y despalme.‐ Estas actividades se inician una vez que se liberan las áreas por el personal encargado de realizar el rescate ecológico. El desmonte se realiza en forma manual y el despalme se realiza con maquinaria pesada. Los residuos vegetales y el material de despalme se almacenan en sitios separados hasta que se requieran para las labores de reforestación. Los residuos vegetales son triturados y el material de despalme es cernido para la extracción de la tierra que se utiliza en el vivero.
• Trazo topográfico.‐ Una vez que se cuenta con los permisos y licencias correspondientes, se procede a realizar la delimitación física de las áreas de aprovechamiento en el terreno. En esta actividad participa una brigada de topógrafos conformada cuando menos por 5 personas.
II.4.2. Descripción de obras y actividades provisionales del proyecto.
Durante la construcción de las instalaciones y obras complementarias se instalarán sanitarios portátiles en sitios próximos a la obra y con suficiente ventilación y sombra. Estas letrinas contarán con un servicio periódico de mantenimiento y limpieza.
II.4.3. Etapa de construcción
En esta etapa del proyecto se efectúan las siguientes acciones que tienen un periodo proyectado de aproximadamente 11 meses:
• Construcción de obras de cabecera. De acuerdo con el plano de conjunto se preparan las vialidades y los caminos de acceso que comunican las áreas de construcción con las instalaciones de servicios. En las vialidades se abren las zanjas para la instalación de las tuberías de conducción del agua potable y el sistema de bombeo de aguas residuales y el alcantarillado pluvial.
• Urbanización. Se inicia la pavimentación de calles y avenidas, se instala la red de energía eléctrica y el alumbrado público. Se abren los pozos pluviales y se finaliza con la obra civil de urbanización.
• Edificación. Se inician las labores de cimentación, construcción de estructuras de las casas‐habitación. Se instalan pisos y recubrimientos y se finaliza con las obras de pintura, carpintería, así como la instalación de ventanas de vidrio y aluminio y la construcción de bardas.
• Reforestación. Con las labores de reforestación y jardinería se da por concluida la etapa de construcción.
De acuerdo con el programa de trabajo de este proyecto se contempla que las actividades preliminares de preparación del sitio, se ejecutan en un periodo aproximado de 3 meses incluidos las actividades de desmonte y despalme. Sin embargo al considerar que el desmonte se realizará de manera gradual y por etapas, se concluye que se requiere al menos de 10 meses, contados a partir de la obtención de todos los permisos y autorizaciones, para llevar a cabo el cambio de uso del suelo en los terrenos forestales del área total del conjunto de predios destinados para el Desarrollo Habitacional “Villas del Sol II”.
III. UBICACIÓN Y SUPERFICIE DEL PREDIO O CONJUNTO DE PREDIOS Y DELIMITACIÓN DE LA
PORCION EN DONDE SE PRETENDA REALIZAR EL CAMBIO DE USOS DE SUELO A TRAVES DE
PLANOS GEORREFERENCIADOS
III.1. Ubicación del predio o conjunto de predios donde se ubica el proyecto.
Los predios en donde se pretende llevar a cabo el cambio de uso de suelo en terrenos forestales con el fin de que se lleve a cabo la construcción del proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II” se localizan en la Parcela 166 del Ejido de Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad, Quintana Roo; los cuales en su conjunto suman una superficie total de 22.76 hectáreas (Fig. 4).
Figura 4. Ubicación de la Parcela 166 donde se ubican las fracciones donde se pretende
llevar a cabo el proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”.
Por su ubicación, estas fracciones se encuentran reguladas por el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad 2010‐2050 y por el Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio Solidaridad.
III.2. Representación gráfica de la ubicación geográfica y geopolítica.
Los predios urbanos en contexto corresponden a la Fracción I con una superficie de 8.53 hectáreas, la Fracción II con una superficie de 9.63 hectáreas y la Fracción IV con una superficie de 4.60 hectáreas (Tabla V, Plano II).
Tabla V. Superficie total del sitio donde se pretende llevar a cabo la implementación del proyecto Desarrollo Habitacional Villas del Sol II. Fracciones Parcela 166 Superficie (m2) Superficie (has) Fracción I 85,327.13 m2 8.53 has Fracción II 96,300.64 m2 9.63 has Fracción IV 45,983.37 m2 4.60 has Total 227,611.14 m2 22.76 has
Las coordenadas extremas UTM Datum WGS84 Zona 16 Norte que delimitan las fracciones en donde se pretende desarrollar el presente proyecto, así como su ubicación, se presentan en la Tabla VI y Figura 5 correspondientemente.
Tabla VI. Coordenadas extremas de las Fracciones I, II y IV de la Parcela 166.
FRACCIÓN LADO DISTANCIA V COORDENADAS
EST PV Y X FRACCIÓN I 2 2,285,599.8860 488,923.3470 2 3 500.02 3 2,285,200.5140 488,622.4730 3 5 161.10 5 2,285,112.7717 488,757.5826 5 6 501.81 6 2,285,501.2940 489,075.1653 6 2 181.02 2 2,285,599.8860 488,923.3470 SUPERFICIE = 8.53 HECTAREAS FRACCIÓN II 10 2,285,048.9023 489,267.6460 10 1 275.24 1 2,285,268.7400 489,433.2670 1 12 356.82 12 2,285,463.0756 489,134.0165 12 11 258.59 11 2,285,263.1020 488,970.0602 11 10 366.66 10 2,285,048.9023 489,267.6460 SUPERFICIE = 9.63 HECTAREAS FRACCIÓN IV 5 2,285,112.7717 488,757.5826 5 7 70.13 7 2,285,074.5758 488,816.3983 7 8 212.93 8 2,285,239.6263 488,950.9249 8 9 367.82 9 2,285,024.8374 489,249.516 9 10 30.13 10 2,285,048.9023 489,267.6460 10 11 366.66 11 2,285,263.1020 488,970.0602 11 12 258.59 12 2,285,463.0756 489,134.0165 12 6 70.17 6 2,285,501.2940 489,075.1653 6 5 501.81 5 2,285,112.7717 488,757.5826 SUPERFICIE = 4.60 HECTAREAS
SUPERFICIE TOTAL = 22.76 HECTAREAS
Figura 5. Límites y colindancias del predio del proyecto (Plano II).
III.3. Ubicación y delimitación física de la superficie del proyecto
El proyecto pretende llevar a cabo el cambio de uso de suelo de 18.69 hectáreas las cuales cuentan con vegetación secundaria arbórea derivada de una selva mediana subperennifolia en recuperación. En la Figura 6 (Plano III) se representa en color naranja la superficie sujeta a cambio de uso del suelo delimitada por cinco polígonos contiguos, y las áreas de conservación en color blanco, representadas por 12 polígonos dispersos dentro del predio, con una superficie total de 4.07 hectáreas. En el Anexo VI, se muestran los cuadros de construcción de cada uno de los polígonos de cambio de uso de suelo, así como, la superficie de cada uno de ellos.
Figura 6. Superficie sujeta a cambio de uso del suelo y áreas verdes que se conservan sin
desmontar del proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II” (Plano III).
III.4 Indicar si el proyecto se ubica dentro de alguna modalidad de Área Natural Protegida
(ANP)
La superficie del proyecto no se ubica dentro de ningún Área Natural Protegida; se encuentra dentro del ámbito de aplicación del Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad 2010‐2050 y la UGA 10 del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio Solidaridad.
IV. DESCRIPCIÓN DE LOS ELEMENTOS FISICOS Y BIOLOGICOS DE LA CUENCA HIDROLOGICO‐
FORESTAL EN DONDE SE UBIQUE EL PREDIO.
De acuerdo con la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable en su Capítulo II, artículo 7, inciso XI, se define como Cuenca hidrológico‐forestal: la unidad de espacio físico de planeación y desarrollo, que comprende el territorio donde se encuentran los ecosistemas forestales y donde el agua fluye por diversos cauces y converge en un cauce común, constituyendo el componente básico de la región forestal, que a su vez se divide en subcuencas y microcuencas.
La zona donde se desea llevar a cabo el proyecto se ubica dentro de la Región Hidrológica denominada Yucatán Norte (Yucatán) con clave RH‐32, donde no existen subdivisiones de cuencas y subcuencas, al no existir escurrimientos superficiales, por lo que la condición hidrogeológica es de equilibrio en la zona costera de Quintana Roo. Esta cuenca comprende el 100% de la superficie territorial de los municipios de Solidaridad, Benito Juárez y Lázaro Cárdenas, al Norte comprende la zona continental del municipio de Isla Mujeres, además de que se extiende hacia el Oeste dentro del territorio del vecino estado de Yucatán; mientras que hacia el Sur abarca la mayor parte del municipio de Tulúm, (Fig. 7). El predio que resultará afectado está cubierto por vegetación secundaria derivada de una selva mediana.
Figura 7. Distribución de las Regiones y Cuencas Hidrológicas en el estado de Quintana Roo.
Fuente: SARH, Código de cuencas y subcuencas de las regiones 31, 32 y 33. Escala 1:500,000. Inédito. En INEGI,
IV.1. Delimitación del área de estudio donde pretende establecerse el proyecto.
El proyecto de cambio de uso del suelo en terrenos forestales con el fin de que se lleve a cabo el “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II” se ubica al noroeste de la Ciudad de Playa del Carmen y su área de influencia se extiende a la superficie contenida en el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad 2010‐2050. Es precisamente en esta zona en donde existen las mayores presiones para los desarrollos habitacionales a gran escala, dirigidos principalmente a satisfacer la demanda de interés social evitando los asentamientos irregulares.
Sin embargo, debido al objetivo principal del estudio que se refiere directamente al cambio de uso de suelo del predio en donde se desarrollará el fraccionamiento, las descripciones de los aspectos bióticos (Flora y Fauna) se limitaron a la poligonal del predio, mientras que el resto de los demás aspectos se consideraron a nivel Municipal, Regional e inclusive Estatal, para darle sentido a la interpretación ambiental.
Los criterios aplicados para la delimitación del área de estudio donde pretende establecerse el proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”, son los siguientes:
1. La totalidad de la superficie sujeta a cambio de uso del suelo.
2. La totalidad del predio donde se pretende el cambio de uso del suelo.
3. La totalidad del área de influencia directa de los impactos potenciales derivados de la remoción de la vegetación forestal en este predio para la construcción del proyecto. 4. Las áreas colindantes al sitio del proyecto donde se prevén los impactos ambientales
indirectos por la construcción y operación del proyecto.
IV.2. Caracterización y análisis de la Cuenca Hidrológico‐Forestal.
IV.2.1. Caracterización y análisis retrospectivo de la calidad ambiental del sistema ambiental
de la cuenca.
El sistema ambiental, en donde se localiza el sitio del proyecto, se caracteriza por la presencia del centro de población de la ciudad de Playa del Carmen el cual está rodeado por un área de selva fragmentada por caminos y áreas desmontadas. Al Norte, al Oeste y al Sur de la ciudad de Playa del Carmen se presentan grandes extensiones de vegetación secundaria arbórea derivada de selva mediana subperennifolia y porciones de esta vegetación que se aprecian fragmentadas por carreteras y caminos (Fig. 8). Aunado a lo anterior, el sitio del proyecto se encuentra en colindancia con áreas urbanizadas en expansión contempladas en la planeación del PDU de Playa del Carmen, como es el caso de Villas del Sol al noroeste, así como, proyectos habitacionales en desarrollo como Las Palmas, Punta Estrella y Bosques de la Riviera al sureste (Fig. 9).
Figura 8. Condiciones ambientales del sistema ambiental donde se localiza el conjunto de predios para el proyecto Desarrollo Habitacional “Villas del Sol II”. Figura 9. Urbanización de las colindancias del sitio del proyecto.
IV.2.2. Medio físico.
IV.2.2.1 Clima y fenómenos meteorológicos
De acuerdo con INEGI (1980), el clima del municipio de Solidaridad corresponde al subtipo Aw2(x´), denominado cálido subhúmedo con lluvias en verano . Este clima, es el más húmedo de los subhúmedos, con precipitación media anual entre 1,500 y 2,000 mm y temperatura media anual entre 26 y 28 °C. El subtipo climático Aw2 se reconoce como el más húmedo de los subhúmedos y dentro del municipio se aprecia como una franja que parte de la porción central hacia el sur de Lázaro Cárdenas.
Una característica que sirve como referencia para la clasificación en este grupo climático es que la temperatura media del mes más frío es mayor de 18 °C. Por otra parte, las isoyetas se encuentran cercanas a los 1,500 mm, estando los valores medios de humedad relativa en un rango del 80 al 90 % como consecuencia del régimen de lluvias prevaleciente y su cercanía al mar. El balance de escurrimiento medio anual es de 0‐20 milímetros mientras que el déficit por evapotranspiración para la zona es de 600 a 700 milímetros anuales.
Con base en los registros para el lapso 1991‐2006 de la estación meteorológica de la Comisión Nacional del Agua (CONAGUA) en Cancún, la precipitación media anual es de 1401.6 mm y se concentra principalmente de junio hasta octubre (60.1%); y la temperatura promedio anual es de 27.3 oC la cual alcanza su máximo nivel en el mes de agosto (Fig. 10). La época de lluvias comprende los meses de mayo a octubre con precipitaciones en forma de aguaceros, mientras que la temporada de sequia con lluvias ocasionales y aisladas se presenta de marzo a abril y los nortes con lloviznas de tipo pertinaz, que por lo general se presentan de noviembre a febrero. E sta ció n C an cú n (C N A) 0 50 100 150 200 250 300 350 Pr eci p it aci ó n ( m m ) 0 5 10 15 20 25 30 35 T e m p er at u ra ( °C )
P rec ipitac ión 108.5 47.4 52.4 31.8 88.6 175.2 65.2 97.4 212.4 279.5 133.4 89.5 Tem peratura 24.1 25.0 26.1 27.6 29.0 29.3 29.7 29.8 28.9 27.7 26.2 24.7
E F M A M J J A S O N D
Figura 10. Marcha anual de la temperatura y precipitación para la zona de estudio.
Fuente: Datos obtenidos por la CNA en la estación meteorológica Cancún (1991‐2006).
En relación con los factores de riesgo hidrometeorológico, la zona de estudio se encuentra se encuentra en la franja de paso de huracanes que se forman en la región del Atlántico. Lo
anterior determina que exista un elevado riesgo a este tipo de fenómenos meteorológicos. De acuerdo a CENAPRED (Zepeda y González, 2001), la zona norte del estado de Quintana Roo se cataloga como de alto riesgo a la incidencia de ciclones (Fig. 11).
Figura 11. Mapa de peligros por incidencia de ciclones
Fuente: Centro Nacional de Prevención de Desastres (CENAPRED).
Los huracanes son frecuentes durante la última parte del verano y el comienzo del otoño (Agosto‐Octubre e incluso Noviembre) (Fig. 12). Cuando se generan estas perturbaciones atmosféricas afectan a las costas de Quintana Roo. Los fuertes vientos, el oleaje generado por los mismos y las ondas de tormenta que elevan considerablemente el nivel del mar causan con regularidad efectos destructivos en los ecosistemas costeros. Los vientos generados por estos fenómenos suelen alcanzar velocidades superiores a 120 nudos (222 km/h).
Figura 12. Distribución mensual de los ciclones tropicales en el
En la Tabla VII se presentan algunas características importantes de los huracanes que se han presentado en la región en los últimos 10 años y que han ocasionado alguna afectación en la costa del Estado de Quintana Roo. De dicha tabla se resalta la presencia del huracán Wilma que ha sido registrado como el décimo ciclón tropical más intenso en todo el mundo.
Tabla VII. Lista de algunos de los huracanes que se han presentado en la región de la península de Yucatán.
AÑO NOMBRE CAT LUGAR DE ENTRADA
A TIERRA ESTADOS AFECTADOS INICIO‐ FIN VIENTOS (KM/HR)
2009 Ida H2 Norte de Quintana
Roo 4‐11 nov 160
2007 Dean H5 Mahahual, Qroo
Peninsula de Yucatan, Veracruz, estado de mexico 13‐22 Ago 280 2005 Emily H4 Is. Cozumel y 20 km al Norte de Tulúm, Q. Roo
Qroo, Yuc, Tam,
NL, Coah 10‐21 Jul 250
Stan T1 Felipe Carrillo Puerto Qroo, Ver, Chia,
Tab, Oax
01‐05
Sept 75
Wilma H4 Puerto Morelos Q.
Roo Qroo 15‐25 Oct 275
2004 Ivan H5 165 km al E‐NE de Cancún, QR. Canal de Yucatán Qroo, Yuc. 02‐24 Sept 270 2003 Claudette H1 25 km al Suroeste de
Canún Q.R Qroo, Yuc 8‐16 Jul 140
2002 Isidore H3 Telchac Puerto, Yuc Qroo, Yuc, Camp,
Tab 18‐25 sep 205
IV.2.2.2 Geomorfología
El Estado de Quintana Roo queda comprendido en su totalidad dentro de la provincia Fisiográfica denominada “Península de Yucatán” que se caracteriza por presentar una superficie sensiblemente plana, principalmente en su parte norte donde se ubica el sitio del proyecto. La geología del estado tiene su origen en las rocas sedimentarias de material calizo que se remontan al Terciario y Cuaternario, que se formaron por la aportación de material principalmente biogénico proveniente de organismos que se desarrollaron en mares someros. De manera más específica y de acuerdo con el INEGI (1984) en su carta geológica escala 1:250,000 COZUMEL F16‐11, en la zona del proyecto se encuentran rocas calizas del Terciario Superior Ts(cz) (Fig. 13).
Figura 13. Mapa Geológico del área de Estudio
Fuente: Carta Geológica del INEGI “COZUMEL F16‐11” a escala 1: 250 000
Las calizas Ts(cz) son una unidad constituida por calizas merocristalinas y espáticas de facies de plataforma, con estratos cuyo espesor se infiere que son medianos y gruesos con un echado que tiende a ser horizontal. Su contenido fosilífero es de foraminíferos de los géneros Peneroplis, Archaias, Cosquinolina, Bolivina y Valvulina, además de gasterópodos, pelecípodos, equinoides, miliólidos, corales, algas y espículas de esponjas. Comprende el área del sitio del proyecto y presenta un relieve de planicie rocosa, ligeramente ondulada con depresiones originadas por disolución.
Estas calizas por su estructura granular y alto contenido de carbonato de calcio son muy susceptible de ser disueltas; siendo este el origen de los cenotes que son característicos de la Península de Yucatán. Esta disolución del material calizo permite que se formen auténticos ríos subterráneos que llegan a desfogar directamente en el mar; por lo que la zona en general es altamente susceptible a la contaminación del manto freático.
De acuerdo con INEGI (2000) El área donde se pretende desarrollar este proyecto se encuentra dentro de la unidad fisiográfica denominada “Llanura rocosa”, la cual forma parte de la subprovincia nombrada “Llanuras con Dolinas”; que desde el punto de vista geomorfológico, se trata de una planicie formada en una losa calcárea con ligera pendiente descendente hacia el Oriente, con una altura promedio de 5 metros sobre el nivel medio del mar (msnm) y relieve ondulado en el que se alternan crestas y depresiones. Esta subprovincia se distingue por su topografía cárstica, la cual presenta desde oquedades minúsculas hasta grandes depresiones (localmente denominadas rejolladas y cenotes), y en algunas de las cuales se asoma la superficie freática. En casi toda su extensión carece de flujos superficiales significativos y sólo en algunas
áreas cercanas a la línea de costa se forma una red hidrográfica desintegrada y mal definida, mientras que otras áreas permanecen inundadas.
IV.2.2.3 Hidrología superficial
El área de estudio forma parte de la región hidrológica RH32 Yucatán Norte y la cuenca denominada 32A Quintana Roo que por su potencial aprovechamiento corresponde a un material consolidado con posibilidades altas. De acuerdo con el Estudio hidrológico del Estado de Quintana Roo (INEGI, 2002) en el municipio de Solidaridad se presentan dos condiciones de escurrimiento. El rango menor del 5%, se presenta en casi toda la porción continental, mientras que los coeficientes de escurrimiento más altos (10 a 20%) debido a la presencia de arcillas y limos, se presentan en porciones aisladas cercanas a la línea de costa. Los cuerpos de agua superficiales más representativos en el territorio del Municipio de Solidaridad se refiere principalmente a afloramientos de agua subterránea alumbrados por procesos naturales de disolución de la roca caliza por efecto del agua de lluvia que se infiltra al subsuelo y erosiona, química y físicamente, la roca formando grutas y cavernas, algunas de las cuales presentan desplomes en su techo formando los denominados cenotes. El sitio del proyecto se ubica en las áreas con coeficientes de escurrimiento de 0 a 5% (Fig. 14).
Figura 14. Mapa Hidrológico Superficial del área de Estudio
Fuente: Carta Hidrológica de Aguas Superficiales del INEGI
“COZUMEL F16‐11” a escala 1: 250 000
IV.2.2.4 Hidrología subterránea
Con base en la Carta de hidrología subterránea (INEGI, 2002) la zona donde se ubica el predio, así como la mayor parte del Municipio de Solidaridad corresponde una unidad geodhidrológica conformada por material consolidado con posibilidades altas de comportarse como un acuífero. La zonas que presentan condiciones diferentes se localizan en la angosta franja costera donde se intercalan áreas con material consolidado con posibilidades bajas y áreas compuestas con material no consolidado con posibilidades bajas también. En ambos casos, estás últimas coinciden con áreas ocupadas por humedales.
En la región el agua subterránea, se mueve de las zonas de mayor precipitación hacia la costa. La porosidad primaria puede alcanzar valores hasta del 10 %, siendo el principal almacenamiento del agua en el karst, y las fracturas el principal conducto para su transmisión. La porosidad de estos medios se clasifica como: de cavernas, de fracturas y de matriz; y de acuerdo a su comportamiento hidráulico funcionan según los tres tipos de medios siguientes: medio de almacenamiento, que corresponde a la matriz porosa; medio de transporte constituido por fracturas, que se comparan a los pasajes a través de los cuales se establece la circulación del agua subterránea y como medio de control, el cual conecta cavernas desarrolladas total o parcialmente a través de la roca cárstica dando lugar a una superficie freática estable.
La unidad geohidrológica presente en la zona del proyecto corresponde a la denominada Material consolidado con posibilidades altas de funcionar como acuífero (Fig. 15).
Figura 15. Mapa Hidrológico Subterráneo del área de Estudio
Fuente: Carta Hidrológica de Aguas Subterráneas del INEGI
IV.2.2.5 Suelos
Los suelos dentro del área de estudio corresponden a los Litosoles. Estos suelos que presentan un color negro a café oscuro con menos de 20 cm de espesor, yacen sobre rocas calcáreas que afloran frecuentemente y son poco evolucionados, por lo general están sometidos a frecuentes alteraciones que determinan su baja fertilidad. Son suelos pedregosos a causa del basamento rocoso y calcáreo, sin embargo, el subsuelo es muy permeable y permite la infiltración de lluvia que disuelve los componentes de las rocas calizas, dando origen a los cenotes, grutas y cavernas.
Los suelos de la zona de estudio corresponden a la asociación l+E/2: Litosoles más Rendzina de clase textural media (asociación Tzekel – Kankab) (Fig. 16). Esta asociación de suelos jóvenes son poco evolucionados, permeables y con un pH neutro a ligeramente alcalino.
Así mismo, el tipo de suelo Leptosol (LP).‐ Del gr. leptos: delgado; connotativo de suelos poco profundos, poco desarrollados. Nombres equivalentes: Litosol y Rendzina (FAO), Tzek'el y Pus‐ Lu'um (Maya). Suelo sin horizontes de diagnóstico, limitado par un estrato duro, continuo y coherente, de poco espesor, menor a los 10 cm, tiene características muy variables, pues pueden ser fértiles o infértiles, arenosos o arcillosos, su susceptibilidad a la erosión depende de la zona en donde se encuentren, de la topografía y del mismo Su drenaje interno y superficial es eficiente. Debido a esta textura, se favorece el almacenamiento de elementos nutritivos en su delgado perfil. Son suelos muy ricos en materia orgánica.
Figura 16.Mapa Edafológico del área de Estudio
Fuente: Carta Edafológica del INEGI “COZUMEL F16‐11” a escala 1: 250 000
IV.2.2.6 Aire
Las condiciones naturales típicas de los ecosistemas costeros de la península de Yucatán con un relieve plano son con brisa marina constante vientos dominantes estacionales que facilitan la dispersión de partículas, por consiguiente impiden su concentración y la calidad del aire en este sistema ambiental es satisfactorio.
IV.2.3. Medio biológico.
IV.2.3.1. Tipos de vegetación en el sistema ambiental.
De acuerdo con la Carta de Uso de Suelo y Vegetación del INEGI (Escala 1 : 250 000), en la zona donde se ubica el sitio del proyecto se presenta vegetación de Selva Mediana subperenifolia, así como, Selva Mediana subperenifolia con vegetación secundaria arbórea (Fig. 17). En esta comunidad vegetal predominan los rodales con vegetación secundaria arbórea, en menor proporción se presentan parches con dominancia de plantas arbustivas y herbáceas. En el sotobosque de esta comunidad son comunes las especies de palmas, trepadoras y epifitas.
Figura 17. Mapa de Vegetación del área de Estudio
Fuente: Carta Uso de Suelo y Vegetación del INEGI
“COZUMEL F16‐11” a escala 1: 250 000
V.2.3.2. Registros de fauna en el sistema ambiental.
Para la identificación de la fauna reportada en el área de influencia de este proyecto correspondiente a la zona urbana del centro de población Playa del Carmen, Municipio de Solidaridad Quintana Roo, se realizo una revisión de fuentes secundarias en gabinete que
consistió en la revisión bibliográfica sobre estudios realizados en la zona a fin de contar con un listado lo más completo posible. En la corroboración de los individuos reportados se recurrió a listados y guías especializadas aplicables al área de estudio, particularmente en los trabajos de Berlanga (1993), Campbell (1999), Howell and Webb (1995), Lee (2000), López‐Ornat (1990), Mackinnon (1986), NGS (1995), Peterson and Chalif (1993), Reid (1997) y Navarro et al. (1990).
Tabla VIII. Listado de especies de fauna reportadas para el área de influencia del proyecto.
NUM. ESPECIE NOMBRE COMUN REPORTADO
PARA LA ZONA HÁBITOS
Anfibios
1 Bufo baliceps Sapo X Terrestre y acuático
2 Bufo marinus Sapo X Terrestre y acuático
3 Hypopachus variolosus Sapo X Terrestre
Reptiles
1 Cnemidophorus angusticeps Lagartija X Terrestre
2 Cnemidophorus rodecki Lagartija X Terrestre
3 Coniophanes imperialis Culebra rayada X Terrestre
4 Conophis lineatus Culebra X Terrestre
5 Crotalus durisus Cascabel X Terrestre
6 Leptodeira frenata Ranera X Terrestre
7 Leptophis mexicanus Ranera X Terrestre, arborícola
8 Micrurus diastema Coralillo X Terrestre
9 Vasiliscus vitatus Toloke X Terrestre
Aves
1 Amazona xantholora Loro yucateco X Terrestre
2 Arremonops chloronatus Gorrión X Terrestre
3 Centurus aurifrons Carpintero yucateco X Terrestre
4 Centurus pygmaeus Carpintero yucateco X Terrestre
5 Columba flavirostris Paloma X Terrestre
6 Crotophaga sulcirrostris Garrapatero pijuy X Terrestre
7 Cyanocorax inca Chara verde X Terrestre
8 Cyclarhis gujanensis Vireón cejirrufo X Terrestre
9 Dendroica petechia Gorrion dorsiverde X Terrestre
10 Dryocopus lineatus Carpintero lineado X Terrestre
11 Eucomettis penicillata Tángara cabecigris X Terrestre
12 Euphonia affinis Chi chin bacal X Terrestre
13 Icterus gularis Bolsero de altamira X Terrestre
14 Leptotila jamaicensis Paloma X Terrestre
15 Leptotila verreauxi Paloma X Terrestre
16 Myiarchus tyrannulus Copetón X Terrestre
17 Myozetetes similis Luis gregario X Terrestre
19 Piaya cayana Cuco X Terrestre
20 Pitangus sulphuratus Luis grande X Terrestre
21 Sporophila torqueola Semillero collarejo X Terrestre
22 Vireo magister Vireo X Terrestre
Mamíferos
1 Agouti paca Tepezcuintle X Terrestre
2 Artibeus jamaicensis Murcielago ciricotero X Terrestre, cabernas
3 Dasiprocta punctata Sereque X Terrestre
4 Didelphis marsupialis Tlacuache X Terrestre, arborícola
5 Nasua narica Tejón X Terrestre
6 Sciurus spp Ardilla X Terrestre
7 Tayasu tajacu Pecarí de collar X Terrestre
8 Urocyon cinereoargenteus Zorra gris X Terrestre
V. DESCRIPCIÓN DE LAS CONDICIONES DEL PREDIO QUE INCLUYA LOS FINES A QUE ESTE
DESTINADO, CLIMA, TIPO DE SUELO, PENDIENTE MEDIA, RELIEVE, HIRDROGRAFIA Y TIPOS DE
VEGETACION Y FAUNA.
V.1. FINES A QUE ESTARÁ DESTINADO EL PREDIO.
El conjunto de predios donde se pretende establecer el proyecto “Desarrollo Habitacional Villas del Sol II”, está destinado como reserva urbana de acuerdo con los instrumentos municipales de planeación. Con la ejecución de este proyecto se obtendrán 1125 viviendas, con una superficie total de construcción de 47.069 m2, en lotes de 93 m², con un frente de 6 m por 15.50 m de fondo. Las viviendas contarán con todos los servicios de energía eléctrica, agua potable y drenaje sanitario, además de contar con acometida tubular en azotea para antena de televisión y una para teléfono.
V.2. Clima
El clima predominante en este predio es cálido subhúmedo, con lluvias todo el año, aunque más abundantes en verano y corresponde al subtipo climático Aw2 (x’) el más húmedo de los subhúmedos.
V.3. Hidrología
El predio forma parte de la región hidrológica RH32 Yucatán Norte y la cuenca denominada 32A Quintana Roo que por su potencial aprovechamiento corresponde a un material consolidado con posibilidades altas. En esta cuenca (32A) no se presentan escurrimientos superficiales debido a la alta permeabilidad del material que constituye el terreno y la elevada evaporación.
V.4. Suelos
Los suelos dentro del predio corresponden a la asociación de Rendzinas‐Litosoles. Estos suelos someros presentan un color negro a café oscuro con menos de 20 cm de espesor, yacen sobre rocas calcáreas que afloran frecuentemente y son poco evolucionados, por lo general están sometidos a frecuentes alteraciones que determinan su baja fertilidad. Son suelos pedregosos a causa del basamento rocoso y calcáreo, sin embargo, el subsuelo es muy permeable y permite la infiltración de lluvia que disuelve los componentes de las rocas calizas, dando origen a los cenotes, grutas y cavernas.
De acuerdo con la carta edafológica del INEGI los suelos de este predio corresponden a la asociación l+E/2: Litosoles más Rendzina de clase textural media y en la clasificación maya son conocidos como Tzekel y Kankab. Los suelos de tzekel son negros delgados y pedregosos, se encuentran por lo regular en pequeños lomeríos, los suelos de kankab son rojizos, con poca o nula pedregosidad y se localizan en las planadas y pequeñas rejolladas.
