TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCIÓN N° 326-2009-SUNARP-TR-T
Trujillo, dieciocho de setiembre de 2009.
APELANTE : CARLOS ANTOLIN ALLPAS SILES TÍTULO Nº : 25711-2009 del 03.06.2009
RECURSO : 233-2009
REGISTRO : DE PREDIOS DE PIURA ACTO ROGADO : ADJUDICACIÓN DE LOTE
SUMILLA :
Inscripción de la adjudicación de lotes de una urbanización popular
Si las urbanizaciones populares cuentan con la primera etapa de la habilitación urbana con fecha anterior al 21.11.1997, fecha de entrada en vigencia de la Ley 26878 (derogada Ley de Habilitaciones Urbanas), entonces podrán inscribirse las adjudicaciones otorgadas a sus asociados sin requerirse la recepción de obras finales ni la autorización de venta de lotes.
I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN PRESENTADA.
Con el título apelado el señor Allpas solicitó la inscripción de la adjudicación del lote 01 de la manzana G de la urbanización de la Asociación Pro-Vivienda 15 de Setiembre, inscrita en la partida 11004769 del Registro de Predios de Piura, a su favor y de su cónyuge, Estela Marina Castilla. La adjudicación fue otorgada por la Asociación Pro-Vivienda 15 de Setiembre-Piura (en adelante la Asociación), inscrita en la partida 11004579 del Registro de Asociaciones de Piura.
Para dicho efecto acompañó el traslado de la escritura pública de adjudicación de fecha 03.06.2009 otorgada ante la notaria de Piura Amarilis Ramírez Carranza.
II. DECISIÓN IMPUGNADA:
El título fue observado por la Registradora Pública de Piura Rosa Lazo Ruiz mediante esquela del 11.06.2009. Los términos de la denegatoria fueron los siguientes:
“1.- Se presenta escritura pública de fecha 03/06/2009 en la que se adjudica el Lote 01 Mz. G de la Urb. Asociación Pro Vivienda 15 de Setiembre, inscrito en la Ficha Nº 3658.
Vista la mencionada ficha, continuada en la P.E Nº 11004769 y revisado el título archivado Nº 60153/132 que diera mérito a la inscripción de la lotización, se verifica que la habilitación de la Urbanización 15 de
obras de la urbanización, por tanto, no es posible inscribir la transferencia de los lotes a favor de los asociados, a menos que la Municipalidad expresamente lo haya autorizado.
En este sentido, a fin de proceder a inscribir la adjudicación solicitada, previamente deberá inscribirse en la partida matriz Nº 11004769, la recepción de obras correspondiente, o la autorización municipal para la transferencia de los lotes sin requerirse la recepción de obras. Más si tenemos en cuenta que existe pendiente de inscripción el título Nº 2009- 21597, en el cual se solicita la inscripción del replanteo de la lotización de la Urbanización 15 de setiembre.
2.- El título pendiente Nº 2009-21597 resultaría también acto previo y necesario a fin de consignar correctamente el área, linderos y medidas perimétricas del lote 01 Mz. G a independizar.
BASE LEGAL: Art. 31P de la Resolución Nº 339-2008-SUNARP/SN (Adecuación del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios a la Ley 29090: Para inscribir la transferencia de propiedad y demás actos de disposición de los lotes que integran una habilitación urbana, previamente debe inscribirse la recepción de obras, salvo que en la resolución que aprueba dicha habilitación se establezca la libre disponibilidad sin requerir la recepción de obras conforme a la normativa vigente.
Art. VI del Reglamento General de los Registros Públicos.”
III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN
El señor Allpas, mediante escrito autorizado por la abogada Yaneth Torres Pesantes, formuló apelación contra la decisión de la Registradora Lazo. A continuación se resumen sus argumentos:
- En la partida registral de la urbanización consta la independización de aproximadamente cien lotes, situación que desvirtúa lo señalado en el punto 1 de la esquela que señala la imposibilidad de registrar la transferencia si no está inscrita la recepción de obras.
- Es ilógico que los pocos socios que aún no han independizado su lote tengan que efectuar un desembolso económico de grandes proporciones para lograr que la Asociación cumpla con ejecutar la recepción de obras.
- El título 21597-2009 sólo tiene por objeto que una zona considerada área verde sea lotizada, hecho que nada tiene que ver con los lotes urbanizados ya existentes. Por tanto, es inadmisible, frustrante y abusivo esperar que previamente se resuelva dicho título.
- Es víctima de trato discriminatorio y violación de sus derechos fundamentales amparados por la Constitución al negársele la inscripción de su adjudicación, toda vez que anteriormente se inscribieron cien adjudicaciones a favor de igual número de asociados.
IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:
El lote objeto de adjudicación se encuentra inscrito en la partida 11004769 del Registro de Predios de Piura. La propietaria es la Asociación.
V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:
Interviene como ponente el Vocal Walter E. Morgan Plaza.
A la fecha el asiento de presentación del título 21597-2009 ha caducado, pues no se subsanaron las observaciones planteadas por la Registradora que lo calificó. Ante esta situación, quedó automáticamente sin efecto el extremo de la esquela que anunciaba la existencia de un título pendiente, hecho que releva a esta Sala de pronunciarse al respecto.
En tal sentido, a juicio de la Sala, corresponde determinar en el caso de autos si es necesario contar con la resolución de recepción de obras o la autorización para venta de lotes a fin de inscribir la adjudicación que una asociación pro vivienda efectúa a favor de uno de sus asociados.
VI. ANÁLISIS:
1. De acuerdo con el artículo 4º del D.S. 013-99-MTC, Reglamento de Formalización de la Propiedad Informal a cargo del COFOPRI, “(l)as Urbanizaciones Populares que cuenten con la aprobación de la habilitación urbana conforme a lo establecido por el Artículo 9, inciso b) del Texto Unico Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas, que soliciten la inscripción de planos al Registro Predial Urbano o al Registro de la Propiedad Inmueble, con arreglo a lo establecido por el Artículo 16 del mencionado reglamento, podrán inscribir los contratos individuales de adjudicación de sus socios o asociados cumpliendo con las formalidades que les exijan las oficinas registrales respectivas, sin necesidad de contar con autorizaciones, pronunciamientos o resoluciones administrativas previas”.
En la misma dirección, el artículo 22º, inciso b), del D.S. 031-99-MTC, Reglamento de Formalización de la Propiedad Informal en Urbanizaciones Populares, ratifica que “(s)i la Urbanización Popular cuenta con resolución consentida de autoridad municipal competente que aprueba los estudios preliminares o definitivos de su proyecto de habilitación urbana de fecha anterior al 21 de noviembre de 1,997, fecha de entrada en vigencia de la Ley Nº 26878, se aplicará lo establecido por el Artículo 9 inciso b) y por el Artículo 16 del Texto Unico Ordenado del Reglamento de la Ley General de Habilitaciones Urbanas aprobado por Decreto Supremo Nº 011-98-MTC y el Artículo 4 del Decreto
cuentan con la primera etapa de la habilitación urbana con fecha anterior al 21.11.1997, fecha de entrada en vigencia de la Ley 26878 (derogada Ley de Habilitaciones Urbanas), entonces podrán inscribirse las adjudicaciones otorgadas a sus asociados sin requerirse la recepción de obras finales ni la autorización de venta de lotes.
2. La disposición legal antes señalada se encontraba recogida por el anterior Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios (RIRP), aprobado mediante Resolución Nº 540-2003-SUNARP-SN. Ciertamente, el segundo párrafo del artículo 35º prescribía: “En el caso de las urbanizaciones populares, una vez inscrita la aprobación de la habilitación urbana, se podrán inscribir la primera y las sucesivas transferencias, así como los demás actos de disposición en forma definitiva”.
El vigente RIRP, aprobado por la Resolución Nº 248-2008-SUNARP-SN y la Resolución Nº 339-2008-SUNARP-SN que incorporó un capítulo sobre habilitaciones urbanas, obvió pronunciarse sobre este asunto y solamente reguló aspectos concernientes a la nueva legislación sobre habilitaciones urbanas porque así lo mandó la Ley 290901. Sin embargo, ello en nada obsta la aplicación de los dispositivos legales antes indicados en los cuales se sustentó el derogado RIRP, pues estos continúan vigentes.
3. En el caso de autos, la habilitación urbana se encuentra en su primera etapa, es decir, faltó la recepción de obras finales como ha advertido la Registradora. En tal sentido, en principio, debiera exigirse la inscripción de la recepción de obras finales de manera simultánea o previa a la transferencia de los lotes. No obstante, esta primera etapa fue aprobada mediante Resolución de Alcaldía Nº 191-95-MDC-A de fecha 20.03.1995. Asimismo, debe tenerse en cuenta que la mencionada habilitación urbana corresponde a una urbanización popular2 puesto que la titular es una asociación pro-vivienda.
En este orden de ideas, como la habilitación urbana fue aprobada antes del 21.11.1997 y pertenece a una urbanización popular entonces resulta procedente la inscripción de la adjudicación hecha a favor de uno de sus asociados sin necesidad de la recepción de obras finales o de la autorización de venta de lotes. En consecuencia, debe revocarse la
1 Efectivamente, la Ley 29090 ordenó en su sexta disposición final que “La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos - SUNARP, dentro del plazo de cuarenta y cinco (45) días, contados desde la entrada en vigencia de la presente Ley, deberá adecuar su Reglamento de Inscripción de Predios, de acuerdo con las disposiciones contenidas en esta Ley”.
2 Según el artículo 3º, inciso a) del D.S. 031-99-MTC se define a la urbanización popular como
“aquella desarrollada sobre predios con títulos de propiedad otorgados a favor de Asociaciones Pro Vivienda, Cooperativas de Vivienda, Asociaciones de Vivienda, Juntas de Propietarios, Juntas de Compradores o cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda”.
observación y disponerse la inscripción del título apelado, toda vez que la norma invocada por la Registradora es inaplicable al caso concreto de autos.
Por las consideraciones expuestas, por unanimidad se adoptó la siguiente decisión:
VII. RESOLUCIÓN:
REVOCAR la observación del título venido en grado y DISPONER su inscripción, en mérito de los fundamentos expuestos en la presente resolución.
Regístrese y comuníquese.
ROLANDO AUGUSTO ACOSTA SÁNCHEZ Presidente de la Cuarta Sala
del Tribunal Registral
RAFAEL HUMBERTO PÉREZ SILVA WALTER E. MORGAN PLAZA Vocal (s) del Tribunal Registral Vocal del Tribunal Registral
