Evaluación del mercado inmobiliario para el diseño de futuros proyectos de edificios multifamiliares de los niveles socio económicos A y B en la Zona Sureste del distrito de Magdalena Del Mar, año 2019

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(1)FACULTAD DE INGENIERÍA Carrera de Ingeniería Civil. EVALUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO PARA EL DISEÑO DE FUTUROS PROYECTOS DE EDIFICIOS MULTIFAMILIARES DE LOS NIVELES SOCIOECONÓMICOS A Y B EN LA ZONA SURESTE DEL DISTRITO DE MAGDALENA DEL MAR, AÑO 2019 Tesis para optar el Título Profesional de Ingeniero Civil. CAROLIN GISLENE GARCIA VILLACORTA Asesor: Carlos Magno Chavarry Vallejos Lima – Perú 2019.

(2) JURADO DE LA SUSTENTACIÓN ORAL. ……………………………………… Presidente. ……………………………………… Jurado 1. ……………………………………… Jurado 2. Entregado el: 30/04/19. Aprobado por:. ………………………………………. ………………………………………. Graduando. Asesor de Tesis. I.

(3) UNIVERSIDAD SAN IGNACIO DE LOYOLA FACULTAD DE INGENIERIA. DECLARACIÓN DE AUTENTICIDAD. Yo, Carolin Gislene Garcia Villacorta, identificada con DNI Nº 47706321. Bachiller del Programa Académico de la Carrera de Ingeniería Civil de la Facultad de Ingeniería de la Universidad San Ignacio de Loyola, presento mi tesis titulada: Evaluación del mercado inmobiliario para el diseño de futuros proyectos de edificios multifamiliares de los niveles socio-económicos A y B en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019.. Declaro en honor a la verdad, que el trabajo de tesis es de mi autoría; que los datos, los resultados y su análisis e interpretación, constituyen mi aporte. Todas las referencias han sido debidamente consultadas y reconocidas en la investigación.. En tal sentido, asumo la responsabilidad que corresponda ante cualquier falsedad u ocultamiento de la información aportada. Por todas las afirmaciones, ratifico lo expresado, a través de mi firma correspondiente.. Lima, abril de 2019.. …………………………..………………………….. Carolin Gislene Garcia Villacorta DNI N° 47706321. II.

(4) EPÍGRAFE. Odié cada minuto de entrenamiento, pero dije, “No renuncies, sufre ahora y vive el resto de tu vida como un campeón”. (Mohamed Ali, 1942-2016) III.

(5) Índice de Contenidos. Resumen. XIV. Abstract. XV. Introducción. 1. 1. Planteamiento del problema 1.1.. Determinación de la realidad problemática 1.1.1. Situación inmobiliaria de Magdalena del Mar. 3 3 7. 1.1.2. Zonificación y oferta inmobiliaria en zona sureste de Magdalena del Mar11 1.1.3. Análisis FODA del distrito de Magdalena del Mar 1.2.. 1.3.. 1.4.. Formulación del problema. 20. 1.2.1. Problema general. 20. 1.2.2. Problemas específicos. 21. Objetivos. 21. 1.3.1. Objetivo general. 21. 1.3.2. Objetivos específicos. 21. Justificación de la investigación. 22. 1.4.1. Justificación científica. 22. 1.4.2. Justificación social. 22. 1.4.3. Justificación económica. 22. 1.4.4. Justificación humanística o cultural. 23. 2. Aspectos teóricos 2.1.. 20. Antecedentes de la investigación. 23 23. 2.1.1. Antecedentes internacionales. 23. 2.1.2. Antecedentes nacionales. 26. 2.2.. Estado del arte. 27. 2.3.. Definición de términos básicos. 29. 2.3.1. El mercado inmobiliario. 29. 2.3.2. Características de la vivienda. 33. 2.3.3. Comportamiento del consumidor inmobiliario. 39. 2.3.4. Marketing y posicionamiento en el mercado inmobiliario. 45. 2.3.5. Niveles socio-económicos A y B. 47. 3. Hipótesis y variables 3.1.. Hipótesis. 48 48 IV.

(6) 3.1.1. Hipótesis general. 48. 3.1.2. Hipótesis específicas. 48. 3.2.. Variables. 49. 3.2.1. Definición conceptual de la variable. 49. 3.2.2. Definición operacional de la variable. 49. 3.2.3. Operacionalización de la variable. 50. 4. Metodología de la investigación. 51. 4.1.. Método de la investigación. 51. 4.2.. Tipo de investigación. 51. 4.3.. Diseño de la investigación. 52. 4.4.. Población. 53. 4.5.. Muestra. 54. 4.6.. Unidad de análisis. 55. 4.7.. Técnicas de investigación. 55. 4.8.. Instrumentos de recolección de datos. 55. 4.8.1. Método y técnica. 55. 4.8.2. Validez del instrumento. 56. 4.9.. Procedimiento y análisis estadístico de los datos. 5. Presentación de resultados 5.1.. Análisis e interpretación de datos. 57 63 63. 5.1.1. Perfil del ciudadano. 63. 5.1.2. Diseño de la vivienda ideal. 76. 5.1.3. Precio de la vivienda ideal. 84. 5.1.4. Promoción de la vivienda ideal. 86. 5.2.. Contraste de hipótesis. 89. 6. Discusión. 90. 7. Conclusiones. 91. 8. Recomendaciones. 92. Referencias bibliográficas. 94. V.

(7) Índice de Tablas. Tabla 1.1. Últimas proyecciones de América Latina y el Caribe (crecimiento del PIB real, porcentaje). 4. Tabla 1.2. Actividad edificadora total en Lima Metropolitana según destino (m2). 5. Tabla 1.3. Ingreso per cápita por manzanas (unidades). 8. Tabla 1.4. Ingreso per cápita por manzanas (porcentaje). 8. Tabla 1.5. Matriz FODA. 20. Tabla 2.1. Resumen de atributos de la vivienda a ser tomados en cuenta en una investigación, según autores. 38. Tabla 3.1. Operacionalización de las variables. 50. Tabla 4.1. Segmentación del mercado inmobiliario. 53. Tabla 4.2. Nivel de validez de los cuestionarios, según el juicio de expertos. 56. Tabla 4.3. Valores del nivel de validez de los cuestionarios. 57. Tabla 4.4. Variables y sus características. 58. Tabla 5.1. Género de los encuestados. 64. Tabla 5.2. Rangos de edades de los encuestados. 65. Tabla 5.3. Estado civil de los encuestados. 66. Tabla 5.4. Situación laboral de los encuestados. 67. Tabla 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados. 68. Tabla 5.6. Tipo de hogar de los encuestados. 69. Tabla 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados. 70. Tabla 5.8. Condición de la vivienda de los encuestados. 71. Tabla 5.9. Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados. 72. Tabla 5.10. Distrito en el que viven los encuestados. 73. Tabla 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados. 74. Tabla 5.12. Renta mensual de los encuestados. 75. Tabla 5.13. Atributo más importante para los encuestados. 76. Tabla 5.14. Definición de la vivienda ideal según encuestados. 76. Tabla 5.15. Condición de la vivienda según los encuestados. 77. Tabla 5.16. Número de piso en el que quisieran vivir los encuestados. 77. Tabla 5.17. Número de personas con las que vivirían los encuestados. 78. Tabla 5.18. Tamaño del departamento deseado. 78. Tabla 5.19. Cantidad de ambientes para departamento. 79 VI.

(8) Tabla 5.20. Cantidad de ambientes adicionales. 79. Tabla 5.21. Características del departamento. 80. Tabla 5.22. Servicios internos de la vivienda ideal. 81. Tabla 5.23. Servicios externos de la vivienda ideal. 82. Tabla 5.24. Medio de transporte usado con más frecuencia. 83. Tabla 5.25. Cantidad de pisos del edificio. 83. Tabla 5.26. Monto que pagaría por un departamento. 84. Tabla 5.27. Modo de pago. 84. Tabla 5.28. Monto de cuota de crédito. 85. Tabla 5.29. Porcentaje de cuota inicial. 85. Tabla 5.30. Entidad financiera para crédito. 86. Tabla 5.31. Servicio que debería incluir el desarrollador inmobiliario. 87. Tabla 5.32. Obsequio por parte del desarrollador inmobiliario. 87. Tabla 5.33. Medio de información de vivienda ideal. 88. Tabla 5.34. Tiempo de anticipación para visita del inmueble. 88. VII.

(9) Índice de Figuras. Figura 1.1. Tasas de interés por banco. 7. Figura 1.2. Venta de departamentos en Magdalena del Mar. 9. Figura 1.3. Tipo de vivienda de la población de Magdalena, año 2017. 10. Figura 1.4. Renta mensual de la población en Magdalena, año 2017. 10. Figura 1.5. Zonificación de Magdalena del Mar. 11. Figura 1.6. Mapa de ubicación de zona de estudio. 12. Figura 1.7. Mapa de ubicación de proyectos inmobiliarios en la zona sureste de Magdalena del Mar. 13. Figura 1.8. Descripción Residencial Larco. 13. Figura 1.9. Descripción Proyecto Abedul. 14. Figura 1.10. Descripción Bianco Parque Graña. 14. Figura 1.11. Descripción Residencial Rutte. 15. Figura 1.12. Descripción Paseo Parque Graña. 15. Figura 1.13. Descripción Edificio Aliaga. 16. Figura 1.14. Juan de Aliaga 488. 16. Figura 1.15. Descripción One Park. 17. Figura 1.16. Descripción Lúminor II. 17. Figura 1.18. Descripción Edificio Praga 2. 18. Figura 1.19. Descripción Hana Residencial. 18. Figura 1.20. Descripción Graña 330. 19. Figura 1.21. Descripción Edificio Mateus. 19. Figura 2.1. Factores que afectan la conducta del consumidor. 40. Figura 2.2. Pirámide de Maslow. 43. Figura 5.1. Género de los encuestados. 64. Figura 5.2. Rangos de edades de los encuestados. 65. Figura 5.3. Estado civil de los encuestados. 66. Figura 5.4. Situación laboral de los encuestados. 67. Figura 5.5. Ingreso familiar mensual de los encuestados. 68. Figura 5.6. Tipo de hogar de los encuestados. 69. Figura 5.7. Número de personas en el hogar de los encuestados. 70. Figura 5.8. Condición de la vivienda de los encuestados. 71. Figura 5.9. Tipo de vivienda en la que habitas actualmente los encuestados. 72 VIII.

(10) Figura 5.10. Distrito en el que viven los encuestados. 73. Figura 5.11. Número de piso en el que viven los encuestados. 74. Figura 5.12. Renta mensual de los encuestados. 75. IX.

(11) Índice de Anexos. Anexo I.. 104. Anexo II.. 105. Anexo III.. 106. Anexo IV.. 107. Anexo V.. 108. Anexo VI.. 109. Anexo VII.. 110. Anexo VIII.. 111. Anexo IX.. 115. Anexo X.. 116. Anexo XI.. 117. Anexo XII.. 118. Anexo XIII.. 119. Anexo XIV.. 120. Anexo XV.. 121. Anexo XVI.. 122. Anexo XVII.. 123. Anexo XVIII.. 124. Anexo XIX.. 125. Anexo XX.. 126. Anexo XXI.. 130. Anexo XXII.. 131. Anexo XXIII.. 136. Anexo XXIV.. 137. Anexo XXV.. 138. Matriz de consistencia. 139. X.

(12) Glosario de Abreviaciones. CZ. Comercio zonal. NSE. Nivel socio-económico. PBI. Producto bruto interno. RDA. Residencial de densidad alta. RDM. Residencial de densidad media. RDMA. Residencial de densidad muy alta. XI.

(13) DEDICATORIA. La presente tesis es dedicada a mi familia, especialmente a mis padres porque son lo más importante para mí, por alentarme a crecer personal y profesionalmente, y que, gracias a ellos, tuve las fuerzas para llegar a ser lo que soy y estar donde ahora estoy. XII.

(14) AGRADECIMIENTO. Agradezco a mis profesores por su enseñanza en todos los años de la universidad, especialmente a mi asesor por. guiarme. realización. de. en. el. este. proceso. de. proyecto. de. investigación, y a todos quienes me apoyaron en el camino. XIII.

(15) RESUMEN El trabajo de investigación denominado “Evaluación del mercado inmobiliario para el diseño de futuros proyectos de edificios multifamiliares de los niveles socio-económicos A y B en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019.” consistió en una investigación no experimental, transversal y prospectivo, representada por una muestra de 96 habitantes del distrito mencionado y de otros aledaños, que fueron parte de San Isidro, Jesús María, San Miguel y Pueblo Libre que está más cerca a Magdalena del Mar. Tuvo como objetivo determinar la información que deberían conocer los desarrolladores inmobiliarios mediante encuestas transversales hechas a las familias del niveles socio-económicos (NSE) A y B para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, utilizando la técnica de recolección de datos mediante encuestas transversales, que consistieron cuestionarios semi-estructurados con preguntas cerradas con algunas respuestas abiertas hechas a los a los mismos pobladores de los distritos mencionados anteriormente. Se estudió el perfil de los habitantes, diseño de la vivienda ideal, precio que pagarían y promoción del mismo; además de la oferta inmobiliaria actual de la zona. Todo esto para que los futuros desarrolladores inmobiliarios tengan conocimiento del mercado actual del distrito.. Palabras claves: Mercado inmobiliario, Proyectos inmobiliarios, Perfil familiar, Precio, Promoción. XIV.

(16) ABSTRACT. The research work was called "Evaluation of the real estate market for the design of future multi-family building projects for the socioeconomic statuses A and B in the southeast area of the Magdalena del Mar district, year 2019." It consisted of a non-experimental, transversal and prospective research, represented by a sample of 96 inhabitants of the aforementioned district as well as other neighborhoods such as: San Isidro, Jesus Maria, San Miguel and Pueblo Libre that are closer to Magdalena del Mar. It aimed to determine the information, that should be known, through cross-sectional surveys made in the families of the socioeconomic statuses A and B to develop multi-family buildings projects in the southeastern area of the Magdalena del Mar district, using the technique of data collection in the cross-sectional surveys, which consisted of semi-structured questionnaires with closed questions with some open answers made to the same village of the previous districts. The profile of the population, the design of the ideal home, the price that they would pay and the promotion of it were studied; in addition to the current real estate offer in the area. All this so that the future real estate developers have knowledge of the current market of the district.. Keywords: Real estate market, Real estate projects, Family profile, Price, Promotion.. XV.

(17) Introducción. Actualmente, el país está sufriendo diversos cambios importantes y positivos que conllevan al desarrollo de la economía, como el sector construcción y la inversión pública y privada. El gobierno está impulsando el desarrollo de más viviendas multifamiliares, en vista que la oferta no soporta a la demanda. Este mercado inmobiliario es muy versátil, desde el boom inmobiliario hasta la fecha, los precios de los inmuebles tienden a incrementarse, la superficie cada vez más pequeña y ubicados en edificios muy altos. El viejo distrito que pasó de llamarse “Marbella” y “La Gran Magdalena”, actualmente lo conocemos como Magdalena del Mar. La población está empezando a observar a este distrito como un posible lugar ideal para vivir en un mediano-largo plazo. Hay proyectos de edificación en varios puntos estratégicos; sin embargo, ¿saben realmente los desarrolladores inmobiliarios lo que los clientes quieren? Se aprecian departamentos que, desde la preventa y estreno, no se han podido vender. Muchas veces las empresas no son conscientes que el comprar una nueva vivienda, como patrimonio personal o familiar, llega a ser una de las decisiones más significativas en la vida del ser humano. Para ello, se tiene que indagar el perfil de los individuos, hogar, vivienda, sus preferencias, precios a los que están dispuestos a pagar y medios de promoción para llegar a ellos; en otras palabras, conocer el mercado significaría el éxito en los futuros proyectos inmobiliarios. Así mismo, los directivos de las empresas de bienes raíces podrían emplear esta metodología en sus próximos planes para contribuir en el crecimiento inmobiliario del distrito, reducir sus recursos económicos y, lo más importante, conocer a su público objetivo.. Son por esos motivos que la presente tesis para optar el Título Profesional de Ingeniero Civil, tiene como objetivo principal determinar la información que deberían conocer los desarrolladores inmobiliarios mediante encuestas transversales hechas a las familias de los niveles socio-económicos (NSE) A y B para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019. Los objetivos específicos son los siguientes:. -. Describir el perfil de las familias del NSE A/B para conocer al público objetivo para los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito.. 1.

(18) -. Identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las preferencias de las familias pertenecientes al NSE A/B para definir el diseño del inmueble a ofrecer en los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona.. -. Calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían dispuestas a pagar por un departamento en la zona para compararlo con el precio actual del mercado.. -. Formular una estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras inmobiliarias para que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar.. Estos objetivos se desarrollarán teniendo como muestra probabilística de estudio 96 personas residentes en cinco distritos, que son Magdalena del Mar, San Isidro, Jesús, María, San Miguel y Pueblo Libre, a quienes se les entregarán un cuestionario con preguntas cerradas con algunas respuestas abiertas, y así obtener respuesta a cada objetivo planteado.. Este trabajo de investigación consta de ocho capítulos. En el primero, se presenta el planteamiento del problema, el cual contiene su formulación, los objetivos y justificación de la investigación. En el segundo capítulo, se tocan los aspectos teóricos, como los antecedentes, estado del arte y la definición de los términos básicos. Para el tercer capítulo, se plantean las hipótesis y definen variables. El cuarto capítulo habla de la metodología de la investigación, acerca del método, tipo, diseño, población, muestra, unidad de análisis, técnicas, instrumentos, y el procedimiento de obtención de datos. Ya en el quinto capítulo es donde se presentan los resultados, con el análisis e interpretación de datos y la contrastación con las hipótesis planteadas anteriormente. Finalmente, en el sexto, séptimo y octavo capítulo se hacen las discusiones, conclusiones y recomendaciones del proyecto.. 2.

(19) 1. Planteamiento del Problema. 1.1.. Determinación de la Realidad Problemática. Con el paso de los años, el mundo está sufriendo cambios económicos notables desde la crisis del 2008 por diversos factores, como el político, social, tecnológico, climático, que involucran al Brexit, la llegada de Donald Trump al gobierno de los Estados Unidos, la creación del Bitcoin, guerras políticas y sociales, y diversos eventos naturales que conducen tanto al crecimiento positivo como negativo de las naciones.. La visión que tienen el FMI sobre la situación actual de la economía global es optimista, aunque no tanto sobre el futuro cercano al que ve lleno de sombras. El pronóstico de crecimiento de la economía global es de 3.9% para 2018, muy superior al 3.6% divulgado en julio del año anterior por la misma entidad. Para 2019 se espera un crecimiento similar al de 2018. (El Colombiano, 2018). Sobre esa situación, América Latina y el Caribe, independientemente están viviendo su variante, favoreciéndolos económicamente y recobrando el ímpetu gracias al alza de los precios de las materias primas. Se proyectó, en general, un crecimiento del 1.9% para el 2018 y 2.6% para presente año. El país sudamericano que se prevé tenga la mayor expansión económica es Perú, con 4% en el 2018 y otros 4% en el 2019, seguido de Colombia con 3% y 3.6%, respectivamente. Otro es el caso de Venezuela, la crisis continúa y el panorama es negro, con un PBI estimado de -15% en 2018 y, sorpresivamente, -6% en 2019. Ver Tabla 1.1.. 3.

(20) Tabla 1.1. Últimas proyecciones de América Latina y el Caribe (crecimiento del PIB real, porcentaje). 2016. Est. 2017. Proyecciones 2018 2019. América Latina y el Caribe Excluida Venezuela. -0.7 0.1. 1.3 1.9. 1.9 2.5. 2.6 2.8. América del Sur Excluida Venezuela América Central El Caribe. -2.5 -1.5 3.7 3.4. 0.8 1.7 3.9 2.1. 1.5 2.4 3.9 3.9. 2.2 2.6 4.1 4.2. América Latina Argentina Brasil Chile Colombia Ecuador México Perú Venezuela. -2.2 -3.5 1.6 2.0 -1.6 2.9 4.0 -16.5. 2.8 1.1 1.7 1.7 2.7 2.0 2.7 -14.0. 2.5 1.9 3.0 3.0 2.2 2.3 4.0 -15.0. 2.8 2.1 3.2 3.6 1.7 3.0 4.0 -6.0. Nota: Recuperado de Werner, A., 2018, América Latina y el Caribe en 2018.. Sin duda alguna, el 2018 fue un año muy importante para el Perú. Pasó por una transición presidencial y económica dura debido a la incertidumbre política. El pasado 28 de julio, el actual presidente Martín Vizcarra, en su mensaje a la nación, anunció una reforma del sistema judicial mediante convocatoria a referéndum, a causa de los recurrentes casos de corrupción. Esta noticia fue muy bien vista por los inversionistas, que buscaban su seguridad jurídica. Ahora se piensa que la economía del país podría crecer un 6% en 10 años (El Comercio, 2018a).. Según el diario La República (2018), el gerente central de Estudios Económicos del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), Jorge Estrella, anunció que el PBI está creciendo principalmente por los sectores pesca, agro y la manufactura; además recalcó el aporte de electricidad y el consumo interno de cemento, con 3% y 8.2%, respectivamente en el mes de mayo. En general, gracias al consumo interno, se indicó que el Producto Bruto Interno se expandió por encima del 5% en el segundo trimestre del presente año (BBVA 4.

(21) Research, 2018, p. 8). Similar fue la situación de la inversión pública (6.0%) y privada (5.3%) (p. 34). Recalquemos que los proyectos de inversión pública del 2018 fueron la Línea 2 del Metro de Lima, el proyecto Chavimochic (La Libertad), la Villa Deportiva Nacional (Lima), las concesiones viales en Puno, y el Aeropuerto de Chinchero (Cusco). Los sectores que transcendieron para la inversión privada son el minero, infraestructura e hidrocarburos; además de la Inversión Extranjera Directa (IED) de aquellas empresas que operan en el país (El Comercio, 2018b).. El ámbito inmobiliario no fue ajeno a los cambios. Por medio de un informe, Valdivia (2018) sintetizó los datos recopilados por la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) sobre la actividad edificadora total en Lima Metropolitana (m2), y el rumbo que ha tomado este sector en los últimos años. La actividad edificadora tuvo una disminución del 8.26% en el 2017, con respecto al 2016, con 4’903,438 m2 construidos (ver Anexo I), “debido principalmente a la menor edificación de inmuebles propios (no comercializables)” (El Comercio, 2016). Donde el tipo de edificación con más participación fue vivienda, acaparando el 69.21%, con una diferencia de 80,736 m2 menos construidos en el 2016. Luego le siguieron las oficinas (8.79%), locales comerciales (1.99%), y otros destinos, como hoteles, centros educativos, religiosos, deportivos, entre otros (20%). Ver Tabla 1.2.. Tabla 1.2. Actividad edificadora total en Lima Metropolitana según destino (m2). Actividad edificadora total. Participación 2017 (%). 2016. 2017. Var.% 2016-2017. Vivienda. 69.21. 3’474,791. 3’394,055. - 2.32. Locales comerciales Oficinas. 1.99. 143,728. 97,584. -32.11. 8.79. 499,502. 430,822. -13.75. Otros destinos. 20.00. 1’226,973. 980,977. -20.05. Total. 100.00. 5’344,994. 4’903,438. -8.26. Nota: Recuperado de Valdivia, G., 2018, Mercado de Edificaciones Urbanas en Lima Metropolitana.. La oferta de casas es mucho menor a departamentos: 364 versus 25,107 unidades, de los cuales solo 2,274 del total de viviendas están terminadas (ver Anexo II). La diferencia es inevitable, debido a la mayor ocurrencia de edificios multifamiliares. Las personas tienden a vender sus casas, donde seguramente se construirá un edificio en su lugar. 5.

(22) Posteriormente, ellas adquieren un departamento, ya sea flat, dúplex o tríplex, a su medida y conveniencia; sin embargo, cada vez es más difícil encontrar uno a bajo precio, si se quiere vivir en Lima Top. Su precio por m2 es de S/ 7,267, con área promedio de 107.9m2. La opción a la que hoy en día muchos se inclinan es en vivir en Lima Moderna, el cual está conformada por los distritos de Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre y Surquillo. Aquí existe más dinamismo de la oferta y demanda. Las familias las prefieren porque están más cerca de sus centros de labores y zonas de comercio, como la antigua Plaza San Miguel. Otras razones tan importantes con las anteriores, son el área (72.8 m2) y el precio (S/ 5,296 por m2) (ver Anexo III), lo que encuentran manejable, especialmente por la mayor posibilidad de acceder a un crédito hipotecario.. La venta de viviendas en el 2017 creció a 13,533 unidades. Se está recuperando después de la baja que hubo al alcanzar su tope en el 2012 con 22,220 unidades vendidas (ver Anexo IV). El rango de precios más populares del año que pasó fue S/350,001 – S/400,00 (1,277 viviendas) y le continuó S/300,001 – S/350,000 (1,264 viviendas) (ver Anexo V). Ahora, a pesar de estos valores, a los hogares demandantes efectivos (490,092) solo se les ofertaron 25,332 viviendas inmediatas, lo que quiere decir que 464,760 quedaron insatisfechos. (ver Anexo VI). Esta brecha sucede principalmente por la dificultad de acceder a créditos hipotecarios y los altos intereses que exigen las entidades financieras, o simplemente que no están hechas a sus gustos.. La cifra que reportó la Asociación de Bancos del Perú (Asbanc) sobre los créditos hipotecarios entregados en el último año asciende a 30,908 (El Peruano, 2018). Ahora el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento ha aprobado nuevas formas de conseguir un crédito hipotecario, como pagar el 30% de inicial de compra de una vivienda usando el ahorro de AFP, también la hipoteca inversa que fue aprobada por el Legislativo (Lopez, 2018); “los subsidios al alquiler de departamentos, las facilidades de tasa para la adquisición de una segunda vivienda, entre otros. Todo esto haría suponer un incremento en la oferta inmobiliaria” (Antares, 2018). La tasa de interés que señala el Diario Correo en su publicación “Conoce los bancos con intereses más bajos para préstamos hipotecarios” (2018) por parte de alguno de los bancos actuales varía bastante en cada uno. De la Figura 1.1 se puede deducir que, estas. 6.

(23) entidades financieras, Mibanco tiene el más alto porcentaje de intereses (15.67%) y el menor lo tiene el BBVA Continental (7.16%).. 15.67. Mibanco. 9.73 9.5. Banco Financiero. Banco. Banco de Comercio. 9.1 7.96 7.93 7.65 7.27 7.16. BanBif Banco GNB Interbank Scotiabank BCP BBVA Continental 0. 2. 4. 6. 8. 10. 12. 14. 16. Tasa de interés (%). Figura 1.1. Tasas de interés por banco. Adaptado de “Conoce los bancos con intereses más bajos para préstamos hipotecarios”, 2018, Diario Correo. “Próximamente la tasa de interés que actualmente pagan los ciudadanos que adquieren un crédito hipotecario para vivienda social, podría disminuir ante la existencia de una mayor demanda de financiamiento y competencia, según una entidad bancaria” (“Conoce los bancos con intereses más bajos para préstamos hipotecarios”, 2018). 1.1.1. Situación inmobiliaria de Magdalena del Mar. Magdalena del Mar es un distrito limeño situado al oeste de la capital, cuenta con 54,656 habitantes y forma parte de la llamada Lima Moderna, donde se encuentran también Jesús María, Lince, Magdalena del Mar, San Miguel, Pueblo Libre, y Surquillo. En el Anexo VII se ubica el mapa del distrito, el cual está sombreado de distintos colores que señalan los distintos ingresos per cápita por manzana. La mayoría de los hogares pertenecen al nivel medio-alto, con ingreso per cápita en un rango de S/ 1,330.10 a S/ 2,192.19 y cubre el 60 por ciento de toda la superficie, seguido del nivel alto (33.6 por ciento). (Ver Tabla 1.3 y 1.4).. 7.

(24) Tabla 1.3. Ingreso per cápita por manzanas (unidades). Ingreso per cápita por hogares (nuevos soles). Personas. Hogares. Manzanas. 2,192.20 a más. 15,243. 5,109. 82. 1,330.10 – 2,192.19. 29,351. 9,119. 122. 899.00 – 1,330.09. 2,920. 816. 15. Medio bajo. 575.70 – 898.99. 646. 165. 2. Bajo. Menor de 575.69. 0. 0. 0. 48,160. 15,209. 221. Estrato Alto Medio alto Medio. TOTAL. Nota: INEI, 2016, Según ingreso per cápita del hogar, p.36.. Tabla 1.4. Ingreso per cápita por manzanas (porcentaje). Estrato Alto Medio alto Medio Medio bajo Bajo. Ingreso per cápita por hogares (nuevos soles). Personas (%). Hogares (%). Manzanas (%). 2,192.20 a más. 31.7. 33.6. 37.1. 1,330.10 – 2,192.19. 60.9. 60.0. 55.2. 899.00 – 1,330.09. 6.1. 5.4. 6.8. 575.70 – 898.99. 1.3. 1.1. 0.9. 0.0 100.0. 0.0 100.0. 0.0 100.0. Menor de 575.69 TOTAL. Nota: INEI, 2016, Según ingreso per cápita del hogar, p.36.. A pesar de que ya hay quienes llaman el “hub” corporativo a Magdalena del Mar, por la alta demanda en la construcción de oficinas, este ya cuenta con 46 proyectos con 1,319 viviendas (Miñán, 2018). El precio de departamentos por m2 en Magdalena del Mar se incrementó a USD 1,660.72 en el primer trimestre del año 2018; mayor que el año anterior (ver Figura 1.2); y, según del diario El Peruano (2019), actualmente ese valor ha ascendido a USD 1,756 por m2, quedando en el octavo lugar de los distritos más caros de Lima Metropolitana.. 8.

(25) 1800 1600. USD por m2. 1400 1200 1000 800 600 400 200. T111 T211 T311 T411 T112 T212 T312 T412 T113 T213 T313 T413 T114 T214 T314 T414 T115 T215 T315 T415 T116 T216 T316 T416 T117 T217 T317 T417 T118. 0. Trimestre. Figura 1.2. Venta de departamentos en Magdalena del Mar. Adaptado de BBVA Research, 2018, Situación Perú 3T18.. En tres distritos de la Lima Moderna (San Miguel, Magdalena del Mar y Pueblo Libre) ya es tendencia la preferencia por departamentos de 70 a 90m2, o hasta 100 m2; mientras que, antes la gente solía requerir inmuebles de 100 a 120 m2. Por otro lado, hoy en día los jóvenes compran o alquilan viviendas de entre 40 a 60 m 2 y, con la ayuda de un compañero, a quienes ahora se les denomina “roommate”, aportan en el pago de la misma. “Estos jóvenes se independizan más rápidamente de los padres y tienen la facilidad de acceder a un crédito inmobiliario, debido a que hay una mayor formalización de la economía” (RPP Noticias, 2018).. En el trabajo de investigación realizado por Creaciones Inmobiliarias, titulado “Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de Magdalena” el año 2017, se determinó que la mayoría de la población de este distrito habita en una vivienda alquilada (59 por cierto); mientras que, el 41 por ciento restante, en vivienda propia, como se muestra en la Figura 1.3.. 9.

(26) Propia 41% Alquilada 59%. Figura 1.3. Tipo de vivienda de la población de Magdalena del Mar, año 2017. Adaptado de Juárez et al., 2017, Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de Magdalena.. Además, sabiendo que ese 41 por ciento tiene vivienda propia, entonces no paga renta, mientras que el otro porcentaje, sí. La siguiente Figura 1.4 muestra los porcentajes de población que les corresponde cierto pago mensual por arrendamiento.. Renta mensual (S/). 2,001 a más. 1 1. 1,501 - 2,000. 19. 1,001 - 1,500. 29. 501 - 1,000. 9. 100 - 500. 41. No paga renta 0. 5. 10. 15. 20 25 % de población. 30. 35. 40. 45. Figura 1.4. Renta mensual de la población en Magdalena del Mar, año 2017. Adaptado de Juárez et al., 2017, Estudio de mercado inmobiliario en el distrito de Magdalena.. Los atributos con mayores porcentajes de aceptación fueron la cercanía al centro laboral (83 por ciento), zona residencial (55 por ciento), tiempo proyectado de compra de 1 a 3 años (47 por ciento), ubicado en el distrito de Magdalena del Mar (61 por ciento) y el. 10.

(27) uso de transporte público (83 por ciento). Todos estos datos se tomaron en cuenta para sacar conclusiones del mercado inmobiliario de ese año.. 1.1.2. Zonificación y oferta inmobiliaria en zona sureste de Magdalena del Mar. El distrito de Magdalena del Mar está mayormente compuesto por zonas RDB (residencial de densidad baja) al sur de la Av. Brasil, como se aprecia en la Figura 1.5. Al norte se encuentra más Comercio Zonal. A los lados de las vías principales de todo el distrito están la zonificación RDM (residencial de densidad media), RDA (residencial de densidad alta), RDMA (residencial de densidad muy alta) y CZ (comercio zonal).. Av. Brasil. Figura 1.5. Zonificación de Magdalena del Mar. Recuperado de Rivarola, 2015, Nuevo mercado para el distrito de Magdalena del Mar, p.75.. El área de estudio de la presente investigación se dará lugar en la zona suroeste del distrito de Magdalena del Mar, considerando la Avenida Brasil como división entre norte y sur, y el Jirón Félix Dibós – Avenida Alberto del Campo para separar el este del oeste en el sur. Adicionalmente, se tiene a la Avenida Faustino Sánchez Carrión (Av. Pershing) como el límite con Jesús María y a la Avenida Gral. Salaverry de límite con San Isidro (Figura 1.6). 11.

(28) Zona de estudio. Figura 1.6. Mapa de ubicación de zona de estudio. Recuperado de Asociación Civil “Vivo por Magdalena”, 2010, Magdalena del Mar – Límites Jurisdiccionales (Resumen).. Para entender mejor la oferta del distrito, ubicaremos cada proyecto actual que está en venta en la zona (Figura 1.7).. 12.

(29) Figura 1.7. Mapa de ubicación de proyectos inmobiliarios en la zona sureste de Magdalena del Mar. Elaboración Propia adaptado de Google maps Residencial Larco: Este está ubicado en el Jr. Larco Herrera 1230 -1232-1236, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Lexus Inversiones. En la Figura 1.8 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Zona Exclusiva: Excelente ubicación, cerca a Centros Comerciales, Zonas Turísticas y de Entretenimiento, Colegios e Instituciones reconocidas. Zona tranquila y con vigilancia permanente. Calidad: Diseño exclusivo, materiales de alta calidad y con un equipo de trabajo de alto nivel profesional logramos un producto como usted se merece. Estilo: Espacios bien definidos con buena distribución e iluminación. Acabados que toman en cuenta las últimas tendencias del diseño. Son 08 flats y 03 duplex de 100 m2 hasta 150 m2. Figura 1.8. Descripción Residencial Larco. Adaptado de Lexus Inversiones, s.f., Larco.. 13.

(30) Abedul: Está ubicado en la Av. Brasil 2985, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Abril Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.9 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Proyecto Abedul, ha sido inspirado en las necesidades de las familias limeñas y está ubicado en el hermoso distrito de Magdalena del Mar, límite con San Isidro y Jesús María. A un paso de avenidas principales como Pershing, Salaverry y La Marina. Cerca de parques, centros comerciales, colegios, clínicas y demás. Este proyecto ha diseñado innovadoras áreas para disfrutar pensando en la comodidad y relax de todos nuestros clientes.. Figura 1.9. Descripción Proyecto Abedul. Adaptado de Abril Grupo Inmobiliario, s.f., Abedul.. Bianco Parque Graña: Está ubicado en el Jr. Larco Herrera 1368-1370, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Edificaciones Inmobiliarias. En la Figura 1.10 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Bianco Parque Graña es un proyecto de 16 departamentos SMART con diseños funcionales que resaltan por su modernidad, luminosidad, exclusivos acabados y una tecnología de vanguardia. Todos los departamentos se entregarán con iluminación automatizada y videoportero inteligente, permitiendo a los residentes controlar su hogar desde cualquier smartphone o panel de control. Deja que la tecnología haga tus días más simples, y únete a la vida SMART.. Figura 1.10. Descripción Bianco Parque Graña. Adaptado de Edificaciones Inmobiliarias, s.f., Bianco Parque Graña.. 14.

(31) Residencial Rutte: Está ubicado en el Jr. Rodolfo Rutte 483-485, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Inversiones Estinos. En la Figura 1.11 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Características Generales: Área de terrreno: 240 m2. Baños: 02. Pisos: 05. Sala Comedor: Sí. N° de departamentos: 12. Cocina: Sí. N° de ascensores: 01. Lavandería: Sí. Estacionamiento: 10. Cuarto de servicio: No. Dormitorios: 02 y 03. Baño de servicio: No. Área promedio de dptos.: Desde 74.75 m2 hasta 82.36 m2 Precios en Dólares: Desde US$133,000 hasta US$139,000. Figura 1.111. Descripción Residencial Rutte. Adaptado de BBVA Continental, s.f.a, Residencial Rutte.. Paseo Parque Graña: Está ubicado en la Calle Parque Francisco Graña 235, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Grupo Aurora. En la Figura 1.12 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Características Generales: Área de terreno: 500 m2. Baños: 01, 02, 03, 04 y 05. Pisos: 10. Sala Comedor: Si. N° de departamentos: 39. Cocina: Si. N° de ascensores: 1. Lavandería: Si. Estacionamiento: 40. Cuarto de servicio: No. Dormitorios: 01,02 y 03. Baño de servicio: No. Área promedio de Dptos.: Desde 44 m2 hasta 172 m2. Precio: Desde US$ 88,160 hasta US$ 295,000. Figura 1.122. Descripción Paseo Parque Graña. Adaptado de BBVA Continental, s.f.b, Paseo Parque Graña.. 15.

(32) Aliaga 650: Está ubicado en la Av. Juan de Aliaga 650, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa V&V Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.13 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Figura 1.13. Descripción Aliaga 650. Adaptado de V&V Grupo Inmobiliario, s.f., Aliaga 650.. Juan de Aliaga 488: Está ubicado en la Av. Juan de Aliaga 488, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Constructora e Inmobiliaria Pionero Tres. En la Figura 1.14 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. 2 y 3 dormitorios desde 86 m² Disfruta de una inmejorable ubicación, Magdalena en el límite con San Isidro. El edificio cuenta con 16 pisos y una terraza con áreas comunes. Ambientes amplios y finos acabados. Figura 1.143. Juan de Aliaga 488. Adaptado de Constructora e Inmobiliaria Pionero Tres, s.f., Juan de Aliaga 488.. 16.

(33) One Park: Está ubicado en el Parque Leoncio Prado 130 o Jr. Trujillo 717, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa San Charbel Edificaciones. En la Figura 1.15 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. One Park está ubicado en Magdalena VIP- límite con San Isidro y te ofrece departamentos de 2 y 3 dormitorios. Este exclusivo proyecto queda frente al Parque, rodeado de un hermoso ambiente natural, tranquilo y es el único edificio que tiene doble fachada. La vista principal da hacia el Parque Leoncio Prado y la otra hacia Jr. Trujillo. Asimismo, los departamentos tienen doble ingreso: ascensor directo al mismo y una puerta de servicio, por lo que contarás con dos accesos para más privacidad. En San Charbel Edificaciones construimos pensando en ti, por eso hemos diseñado un proyecto que supera tus expectativas. En One Park los dormitorios principales tienen 2 walk in closets, área para cama king y espacio para clóset de ropa blanca. La cocina cuenta con espacio para refrigeradora side by side , alacena* y espacio para comedor de diario*. El baño en el dormitorio principal viene con dos ovalines y con espacio para tina** y espacio para clóset*. Además cuenta con baño familiar y un baño exclusivo solo para tus visitas. *Según modelo de departamento. **Tina a fabricar por propietario en fibra de vidrio por ser medida especial y no comercial. Figura 1.154. Descripción One Park. Adaptado de San Charbel Edificaciones, s.f., One Park.. Lúminor II: Está ubicado en el Jr. María Parado de Bellido 130, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Inhouse Grupo Inmobiliario. En la Figura 1.16 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Luminor II es un exclusivo proyecto diseñado bajo un concepto arquitectónico elegante, espacioso, cálido y familiar, que brinda un perfecto equilibrio entre la vida urbana y el calor de hogar. Situado en una ubicación privilegiada de Magdalena del Mar a sólo pasos de San Isidro. El proyecto Lúminor II cuenta con sólo 07 pisos y un total de 30 departamentos entre Flats y Dúplex con áreas desde los 81.54m2. Figura 1.165. Descripción Lúminor II. Adaptado de Inhouse Grupo Inmobiliario, s.f., Lúminor II.. 17.

(34) Edificio Praga 2: Está ubicado en el Jr. Maria Parado de Bellido 110, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Bauen Inversiones. En la Figura 1.17 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Dpto. Flat:. -. 115.19 m2. -. 84.47 m2. -. 122.64 m2. -. 75.22 m2. -. 81.42 m2. -. 117.02 m2. Desde US$ 143,000. -. 118.83 m2. Figura 1.176. Descripción Edificio Praga 2. Adaptado de Bauen Inversiones, 2017, 15 de agosto. Hana Residencial: Está ubicado en el Jr. Tomas Ramsey 814, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Wasiiki Inversiones. En la Figura 1.18 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Está ubicado en la mejor zona de Magdalena cerca a centros comerciales y restaurantes. Tiene 10 pisos, 37 departamentos; cuenta con seguridad inmediata a 1 cuadra de distancia. Ofrecemos acabados funcionales y prácticos con diseño moderno. Es un refugio a la vida agitada que vivimos.. Figura 1.187. Descripción Hana Residencial. Adaptado de Wasiiki Inversiones, s.f., Proyecto Hana Residencial.. Graña 330: Está ubicado en la Calle Francisco Graña 330, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Armonhy Inmobiliaria. En la Figura 1.19 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. 18.

(35) Graña 330, Edificio Multifamiliar que consta de 7 pisos y 19 departamentos ubicado en calle Francisco Graña distrito de Magdalena del Mar; se caracteriza por rescatar elementos de vanguardia arquitectónica y el uso de materiales que evocan lo mejor de nuestras tradiciones, como el piso de madera y el uso ornamental de ladrillo rococho en columnas exteriores. El Edificio estará ubicado en una de las zonas más exclusivas de Lima, rodeado de parques, amplias avenidas, fácil acceso a costa verde y con servicios bancarios y supermercados a corta distancia. • Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios. • Amplios y funcionales espacios interiores. • Jardín familiar. • Pisos Roselló en áreas comunes. • Estructura antisísmica y diseño ecológico. • Ventanas herméticas PVC y pisos estructurados de madera. • Cubiertas de cuarzo y mármol en cocinas y baños.. Figura 1.198. Descripción Graña 330. Adaptado de Armonhy Inmobiliaria, s.f.a, Edificio Graña 330.. Edificio Mateus: Está ubicado en Ca. Torres Matos 134, Magdalena del Mar, desarrollado por la empresa Armonhy Inmobiliaria. En la Figura 1.20 se presenta una breve descripción del proyecto y en el Anexo VIII se aprecia una imagen referencial.. Ubicado en Calle Torres Matos 134, Magdalena del Mar. Edificio de 8 pisos, 15 departamentos; emplazado en uno de los sectores más exclusivos de Lima, un distrito que une a su tradición la modernidad y el progreso. Sector de gran desarrollo urbano con un entorno de edificios multifamiliares, centro comerciales y entidades financieras que garantiza su alta calidad de vida y plusvalía de su inversión inmobiliaria. Diseño de vanguardia rescatando conceptos clásicos de la arquitectura europea con altos estándares de confort y seguridad. • Departamentos de 1, 2 y 3 dormitorios.. • Amplios y funcionales espacios interiores. • Huerto flotante. • Jardín central familiar. • Ventanas herméticas PVC y pisos Roselló. • Estructura antisísmica y diseño ecológico.. Figura 1.20. Descripción Edificio Mateus. Adaptado de Armonhy Inmobiliaria, s.f.b, Edificio Mateus.. 19.

(36) 1.1.3. Análisis FODA del distrito de Magdalena del Mar. Para un mejor entendimiento sobre la situación actual de Magdalena del Mar para edificaciones inmobiliarias, se procederá a desarrollar, en la Tabla 1.5, un análisis FODA, en el cual se describirán las fortalezas, oportunidades, debilidades y amenazas:. Tabla 1.5. Matriz FODA. Fortalezas . Potencialidad para construir edificios de gran altura.  Buen tipo de suelo.  Acceso a centros comerciales, supermercados, cines e instituciones educativas.  Cuenta con cuatro avenidas principales.  Cercanía al circuito de playas de la Costa Verde.  Mano de obra calificada.  Menor precio por metro cuadrado de terreno a comparación de San Isidro.  Alta actividad comercial y financiera en el distrito y sus alrededores.  Facilidad para adquirir materiales de construcción. Oportunidades  Constante desarrollo urbano de la ciudad.  Mayor poder adquisitivo de las familias.  Temperaturas generalmente cálidas, templadas y con pocas precipitaciones.  Inmigración de otras ciudades del Perú.  Los constantes avances tecnológicos en la construcción.  Alta demanda insatisfecha de inmuebles.  Política de inversión inmobiliaria por parte del gobierno.  Mayor facilidad para acceder a un crédito hipotecario. Nota: Elaboración propia.. 1.2.. Debilidades    .      . El nivel de tráfico alto en hora punta. Falta de parques de estacionamiento económicos. Se encuentra lejos de las vías del Metropolitano y el Tren Eléctrico. Demoras en trámites de permisos municipales.. Amenazas Especulación del precio de los inmuebles. Aumento de costos de materiales construcción. Posible cambio en la zonificación. Alta humedad en la ciudad. Incertidumbre política. Aumento de la delincuencia.. de. Formulación del Problema. Lo manifiesto anteriormente sobre el mercado inmobiliario en Magdalena del Mar, nos permite formular el siguiente problema: 1.2.1. Problema general. ¿Qué información deberían conocer los desarrolladores inmobiliarios de las familias del NSE A/B para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019? 20.

(37) 1.2.2. Problemas específicos. a) ¿Cuál es el perfil de las familias del NSE A/B que podrían ser los futuros compradores de los inmuebles de los proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019? b) ¿Cuáles son las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las preferencias de las familias del NSE A/B que podrían ser los futuros compradores de los inmuebles de los proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019? c) ¿Cuál es el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían dispuestas a pagar por un departamento ubicado en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019? d) ¿Qué estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras inmobiliarias para que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019? 1.3.. Objetivos. Lo señalado anteriormente nos permite plantear los propósitos que tiene el presente proyecto de investigación:. 1.3.1. Objetivo general. Determinar la información que deberían conocer los desarrolladores inmobiliarios mediante encuestas transversales hechas a las familias de los del NSE A/B para desarrollar proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar, año 2019. 1.3.2. Objetivos específicos. a) Describir el perfil de las familias del NSE A/B para conocer al público objetivo para los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito. b) Identificar las características del departamento y condominio ideal de acuerdo a las preferencias de las familias pertenecientes al NSE A/B para definir el diseño del inmueble a ofrecer en los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona. c) Calcular el precio por metro cuadrado promedio que las familias del NSE A/B estarían dispuestas a pagar por un departamento en la zona para compararlo con el precio actual del mercado. 21.

(38) d) Formular una estrategia de promoción deberían aplicar las desarrolladoras inmobiliarias para que las familias del NSE A/B puedan conocer los futuros proyectos de edificios multifamiliares en la zona sureste del distrito de Magdalena del Mar. 1.4.. Justificación de la Investigación. Esta investigación está encaminada a desarrollar una evaluación del mercado inmobiliario de oferta y demanda de viviendas multifamiliares en la zona suroeste del distrito de Magdalena del Mar. Este interés surge a partir de haber observado que actualmente las inmobiliarias ofrecen diversos tipos y diseños de departamentos y, muchos de estos, no se llegan a vender en la preventa o después y deben recurrir a la disminución de los precios, o, en el peor de los casos, el banco no pueda desembolsarles dinero para la obra. 1.4.1. Justificación científica. Para que las inmobiliarias actuales y futuras, e investigadores consideren y ahonden en distintas herramientas y tecnologías que puedan ser aplicadas para el estudio del mercado de bienes raíces a nivel distrital. El fin es que “puedan mejorar de sobremanera el proceso de determinación de los objetivos, metas, y estrategias de los programas y políticas habitacionales” (Torres, 2008) lo que permitirá tomar las decisiones más acertadas para los posibles próximos proyectos inmobiliarios en Magdalena del Mar. 1.4.2. Justificación social. Esta investigación permitirá conocer “la respuesta de nuestros posibles clientes (nuestro target) y proveedores y analizar nuestro producto, el precio, la distribución” (Recode, 2018). Las decisiones que se tomen al respecto darán un impacto positivo al distrito al contribuir “a satisfacer las necesidades de la demanda en dicho distrito y la mejora urbanística” (Juárez et al.,2017). Como se ha observado con el paso del tiempo, “Magdalena a pesar de ser una de los distritos tradicionales y antiguos de Lima, no ha tenido el mismo comportamiento de sus vecinos (San Isidro, San Miguel y Pueblo Libre)” (Ibídem).. 1.4.3. Justificación económica. El presente proyecto se basa en conocer y entender la situación actual de los pobladores de Magdalena, lo que necesitan y de qué medio quiere que lleguen a ellos. El ahorro económico para las empresas inmobiliarias sería considerable, puesto que “se pueden plantear estrategias comerciales para aumentar la 22.

(39) velocidad de venta con el objetivo de obtener ganancias y disminuir el stock de viviendas no vendidas” (Chacaltana, 2017, p. 11). 1.4.4. Justificación humanística o cultural. La realización de este estudio es una buena oportunidad para que se podrá aplicar el mismo procedimiento para futuros estudios de mercado inmobiliario, destacando la importancia de fomentar la implementación de nuevos diseños a medida y preferencia de los pobladores del distrito. “Dado que existen factores que, siendo importantes para la comunidad, por falta de información, no están tomándose en cuenta para la decisión de adquisición” (Ibídem).. 2. Aspectos Teóricos. 2.1.. Antecedentes de Investigación. A continuación, se reseñarán algunos estudios con respecto al tema de la presente investigación. 2.1.1. Antecedentes internacionales. Agarwal (2015), realizó la tesis Estudio exploratorio del comportamiento de compra cambiante de los consumidores hacia los bienes inmuebles de lujo en Pune en la Universidad Internacional de Symbiosis, India; cuyos objetivos fueron comprender en qué ha cambiado el comportamiento del consumidor cinco años atrás y los de hoy, y conocer qué es lo que buscarán en la compra de propiedades para los próximos años (p. 10). Entrevistó a 200 personas, de los cuales 100 fueron los propietarios existentes y los restantes, los nuevos prospectos para el siguiente proyecto inmobiliario que se venía. Concluye en que los consumidores han cambiado muchísimo en los últimos cinco años en cuanto a sus decisiones durante la compra de una casa de lujo: ahora prestan más atención, no solo a la propiedad en sí, sino a las especificaciones internas y externas, y que sea ambientalmente sostenible. Adicionalmente, buscan que la publicidad sea digital, puesto que son más cercanos a la tecnología, a la vez que la misma empresa se beneficia en su análisis costo-beneficio (p. 27).. 23.

(40) Chin (2016), sustentó la tesis titulada Atributos que influyen en la decisión de compra de consumidores de vivienda: un estudio de propiedades residenciales en Setia Alam en la Universidad Tunku Abdul Rahman, Malasia. El objetivo de esta investigación fue “encontrar la razón que el comprador busca al comprar una propiedad en Setia Alam” (p. 5). Para realizarla, el instrumento que empleó fue el cuestionario hacia una muestra de 150 personas quienes tienen intención de comprar una propiedad residencial en el lugar estudiado. Luego, la base de datos obtenido fue procesado en el software SPSS. Se realizó un análisis estadístico. Concluyó en que la intención de compra de estos consumidores se basaba en la vista de la propiedad, los alrededores de la propiedad, y los atributos de la propiedad; además de tomar en cuenta las estrategias de marketing para llegar al cliente. Dinkel y Kurzrock (2013), publicaron el estudio Comportamiento humano: una variable poco apreciada en el análisis inmobiliario para la Universidad de Kaiserslautern, Alemania; cuyo propósito fue “explicar el resultado (por ejemplo, precio de cotización, precio de venta, descuento del precio de cotización, tiempo de mercado) de los procesos de transacción” (p. 1). En base a encuestas a personas elegidas aleatoriamente de una página de venta de inmuebles muy popular en el país, para conocer cómo es su proceso de venta de sus propiedades y qué conocimiento tiene acerca de publicidad. Luego de cuatro meses se verificó y encuestó si se pudo realizar la enajenación, y en el caso que haya sido una respuesta negativa, se les explicaba las expectativas de vender una propiedad por sí mismo y el valor agregado al contar con un agente inmobiliario. Concluyeron en que aún existen muchas personas que tratan de vender sus inmuebles por sus propios medios, a pesar que no comprendan el mercado, y el apoyarse de un agente inmobiliario aportará positivamente en el proceso, especialmente en la calidad del marketing. Reátegui (2015), sustentó la tesis titulada Determinantes de la satisfacción familiar con la vivienda en segmentos de bajos ingresos: el rol del subsidio del estado en la Universidad Ramon Llull, España. “Se desarrolló un estudio cuantitativo, conformado por 212 encuestas a jefes de familia que fueron seleccionados para recibir el subsidio de Techo Propio” (p.143). A manera de conclusión se obtuvo que el área del inmueble es el principal factor determinante de la satisfacción familiar, ya que es demostrado que la cantidad de hijos en la población de bajos ingresos es mucho mayor a la de mayores ingresos.. 24.

(41) Salah, Hassan y Abu Bakar (2015), publicaron el estudio Factores de comportamiento que afectan la compra de bienes inmuebles realizado en Arabia Saudita, donde las 300 personas mayores de 18 años encuestadas fueron de la ciudad de Jeddah. El cuestionario constó de dos secciones. La primera parte fue acerca de las características del encuestado. La segunda, sobre actitud, ubicación, espacio en el que viven, servicio público y grupos de referencia (influencia de amistades, por ejemplo) (p. 148). Los datos fueron analizados con el software estadístico informático SPSS. Como conclusión, se encontró que la actitud tiene un efecto positivo y gran influencia durante la compra de un inmueble, mientras que los demás factores, no. Torres (2008), sustentó la tesis titulada Análisis causa-efecto de los factores subjetivos que llevan a adquirir un producto habitacional en el mercado inmobiliario de la ciudad de Osorno, X región de Los Lagos, en la Universidad Austral de Chile. En base a la escala de Likert, analizó a una muestra de 150 viviendas “a través de un cuestionario aplicado presencialmente que será el instrumento de recogida de información utilizada en la investigación” (p. 47). En su conclusión rechaza la hipótesis que había planteado y añade que “los diversos factores subjetivos exigidos para la compra de una vivienda influyeron parcialmente en la decisión de adquirir una propiedad estando correlacionados con el nivel de satisfacción de la necesidad de adquirir este tipo de bien” (p. 74).. Wang (2013), sustentó la tesis titulada El comportamiento de compra de los clientes hacia las propiedades inmobiliarias de China Vanke Co., Ltd. en Savonia Universidad de Ciencias Aplicadas, Finlandia; teniendo como objetivo encontrar los factores que afectan la voluntad de las personas al comprar los inmuebles Vanke Co., Ltd. (p. 6), mediante encuestas a 506 personas en diferentes ciudades de China. Luego a los datos obtenidos los analizó con el modelo de regresión Logit. Se tuvo como conclusión que la mayoría de encuestados asignaban a la ubicación y calidad como factores positivos en las propiedades de la inmobiliaria; sin embargo, su voluntad de compra decaía al conocer sus altos precios, por lo que recomendaron que, para reducir costos, apliquen más el marketing virtual, ya que es el medio donde muchos supieron de China Vanke Co., Ltd.. 25.

(42) 2.1.2. Antecedentes nacionales.. Ortiz y Samamé (2015), sustentaron la tesis Comportamiento del consumidor de viviendas en el mercado inmobiliario en la ciudad de Chiclayo una visión etnográfica en la Universidad Católica Santo Toribio de Mogrovejo; cuyo propósito fue “lograr descubrir cómo satisfacer las necesidades del consumidor” (p. 11), mediante “entrevistas a profundidad de manera individual por familias, (…), se acompañó a la familia para que realice la búsqueda en el proceso de compra, (…), se acompañó a la familia para que realice la compra de su vivienda” (pp. 33-34); manifestando al final que “existen diferentes tipos de familia porque buscan un valor diferente de acuerdo a sus exceptivas futuras de vida familiar” (p. 54). Asimismo, reconocen que el agente más importante e influyente de una familia durante la compra de un inmueble en la esposa, “porque tiene mayor interés en el detalle y la funcionalidad” (p .55). De esta forma, cuando ya se deciden a adquirir la propiedad se basan en distintos aspectos, como el modo en que viven, cómo son ellos, cualidades y qué es lo que los llevan a comprarlo; entonces es muy importante “analizar al detalle los diferentes precios y beneficios que les brindan las diferentes inmobiliarias” (Ibídem). Chacaltana (2017), sustentó la tesis Identificación de atributos del producto inmobiliario que influyen en la decisión de compra de vivienda en Lima Metropolitana: Aplicación de la herramienta en un caso en la Pontificia Universidad Católica del Perú; cuyo objetivo general fue “Identificar los atributos del producto inmobiliario que influyen en la decisión de compra de una vivienda en Lima Metropolitana y determinar su prioridad según el análisis conjunto” (p. 6). En base a encuestas, la metodología estadística OLS y el software SPSS, concluye que, en base a los atributos, se tuvo a la ubicación, el precio, el área, la marca y las características sostenibles como primero, segundo, tercer, cuarto y último lugar, respectivamente (pp. 56-57). Rodríguez (2012), sustentó la tesis titulada Planeamiento estratégico comercial para proyectos inmobiliarios. Caso aplicativo, en la Universidad Nacional de Ingeniería; cuyo propósito principal de la investigación fue “ayudar a la empresa en la toma de las mejores decisiones para el desarrollo del producto luego de conocer las preferencias e intenciones del mercado objetivo” (p. 72). Con una muestra de 57 personas, obtenida en base a una pregunta que se les hizo a 10 personas, la clasificó en dos grupos por edades: 25 – 39 años y 40 – 59 años. A las cuales se les entregó cuestionarios y, luego de los análisis, se concluyó 26.

(43) que ambos grupos buscan la privacidad y seguridad en sus viviendas, también que el inmueble sea de un área de entre 91-130 m2 en un edificio de hasta 4 pisos y ubicado por el 1ero o 2do piso, que tenga 3 dormitorios, entre 2-3 baños, tamaño de sala mediano, cocina independiente. Respecto a los servicios, que tenga áreas verdes y jardines. Por lo tanto, el precio por m2 debería ser de US$ 1,000 y el medio de comunicación en el que se pueda encontrar información de los departamentos, por mayoría, debería ser Internet/Web. 2.2.. Estado del Arte. El mercado inmobiliario cada vez está más dinámico. Diversas alternativas deben tomarse en cuenta para poder invertir en un proyecto de esta índole, debido a la alta demanda insatisfecha de viviendas en el país, especialmente en Lima Metropolitana. Nuevas tecnologías, métodos, estrategias para la factibilidad, construcción, marketing, venta y posventa están siendo aplicadas para desarrollar proyectos innovadores de viviendas de calidad, optimizando el costo, tiempo y recursos; así finalmente, sean más atractivos para el público.. Una de las nuevas tecnologías que ha llegado al país es el CRM (Customer Relationship Management) inmobiliario mediante el software Tokko Broker, gracias a la empresa Navent, el cual es una solución innovadora y de fácil manejo para el aprovechamiento de los recursos comerciales de las inmobiliarias; puesto que, mejorará antes, durante y después la relación empresa/vendedor-cliente y el posicionamiento de la marca en el mercado. Redacción Lucidez (2018) añade que “se ahorra tiempo al simplificar la difusión de las propiedades desde un solo lugar: desde la subida de las propiedades a los portales como el sitio web, hasta las actualizaciones de precio”. Algunas de sus características son la administración, seguimiento y gestión de usuarios, contactos, inmuebles, información, control de llamadas, con acceso las 24 horas, no solo mediante una computadora, sino también desde un Smartphone o una Tablet. El portal inmobiliario AdondeVivir.com ya está implementando esta nueva herramienta tecnológica.. San Isidro está implementando, desde su nueva ordenanza en el año 2016, una nueva estrategia urbanística y edificatoria en un sector del distrito para que, de una manera sostenible y equilibrada, la zona residencial y la comercial convivan. Se trata de la construcción de departamentos más reducidos en una parte del Centro Financiero, con el 27.

(44) fin de “incentivar la edificación de unidades de vivienda y la inversión inmobiliaria, …, renovar el distrito, atrayendo público más joven, …, que ocupen día y noche una parte del territorio, …y …mantiene encendida a la ciudad por más tiempo” (Choque y Estela, 2019).. Una situación similar a la anterior es el proyecto inmobiliario para el nivel socioeconómico B de Santa Beatriz. Se trata de un edificio en donde 18 niveles serán de departamentos, “los dos primeros niveles para uso comercial, en el primero se desarrollan locales comerciales, …, como cafeterías, librerías, etc.; y en el segundo nivel, se ha destinado toda la planta al uso de oficinas orientadas al coworking” (Córdova y Vargas, 2019). Con esto se busque balancear la satisfacción de las necesidades del mercado en cuando a hogares, centros de labores y entretenimiento.. Para que los promotores inmobiliarios tengan menos inconvenientes en la rentabilidad de sus proyectos, se deben enfocar en un sector de la población que se ajuste a las necesidades de todos los interesados. Para el caso de un proyecto en el distrito del Cercado de Lima, Delgado y Martinez (2019) proponen “la inclusión de aisladores sísmicos, que si bien es cierto aumenta un costo adicional a la estructura, finalmente puede ser compensada con los metros cuadrados ganados para la venta”, al haber una disminución de la cantidad de placas de concreto armado y su espesor.. Se están adoptando nuevas tecnologías en el sector construcción para la optimización de la eficiencia y productividad de las obras, tales como “realidad virtual, drones autónomos, inteligencia artificial, impresión tridimensional (3D) en concreto y mucho más” (Redacción Gestión, 2018). Por ejemplo, los drones autónomos minimizan errores, tiempos, costos, aumentan la seguridad y calidad en la construcción; y las impresoras 3D reducen costos.. En un proyecto del distrito de San Martín de Porres, Morales (2018) comparó la construcción de dos torres con las mismas características: la primera por el método tradicional y la segunda en base a la metodología BIM. Se basaron en el control documentario, costos, tiempo y cierre de subcontratos. Finalmente obtuvo que la primera torre tuvo rentabilidad de -3.94%, mientras que la segunda ascendió positivamente a 1.39%. Por lo tanto, concluye que “el uso de Gestión BIM mejora la rentabilidad final de la construcción” (ibídem). 28.

(45) A causa de la falta de terrenos vacíos en la ciudad de Lima, Durand (2018) propone se construyan edificios híbridos transformables en el que “se pueden mezclar funciones como vivienda, comercio, cultura y oficinas para optimizar el uso del terreno”; además el tránsito se vería afectado positivamente con esta medida, puesto que todo lo que uno busca lo encontraría a solo unos pasos de distancia. Sin embargo, lo que le daría plusvalía sería que “la edificación se adaptaría a las necesidades que tendrían sus usuarios con el paso del tiempo, teniendo mecanismos transformables tanto internos como externos” (ibídem). Por ejemplo, el aumentar habitaciones en lugar de comprar una vivienda nueva.. En. España. se. ha. venido. implementado. nuevas. tecnologías. como. el. PropTech/FinTech y Big Dara los que “permiten conocer mejor el público objetivo, saber qué tipo de inmueble quiere, en qué zona, con qué características, así como los canales que utilizan, digitales o no, para informarse y relacionarse” (Benítez, 2018). Todo esto con el fin de una mejor administración de las propiedades, llegar a una mayor cantidad de público, y poder solucionar errores en poco tiempo y de una manera más eficiente. 2.3.. Definición de Términos Básicos. 2.3.1. El mercado inmobiliario.. 2.3.1.1.. Definición. Como establece Ojeda (2006), “para comprar o. vender una propiedad, es necesario conocer el mercado inmobiliario” (p. 8).. Se entiende al mercado inmobiliario como todos los actores potenciales (las personas naturales, jurídicas, o entidades) con necesidad de satisfacer la enajenación o goce de un inmueble, efectuado a través de una transacción económica o el acuerdo de negocio que corresponda. Así como también las actividades complementarias que implican al mismo, tal sea una remodelación del inmueble, asesoramiento, financiamiento, entre otros servicios.. En términos generales, el mercado inmobiliario es sumamente necesario para la economía de un país, puesto que con este actúa el desempeño y bienestar de la sociedad. El activo tangible más importante de nuestra población y base del patrimonio familiar es el inmueble, el cual cumple con proyectarse, desarrollarse, construirse, promocionarse, 29.

(46) avaluarse, financiarse, administrarse, intermediarse, y comercializarse. (Guerrero y Juárez, 2013, p. 27). Obaíd (2003), añade que el mercado de bienes raíces “se desarrolla principalmente en torno a pueblos, ciudades y grandes centros urbanos, y está determinados por el carácter gregario del hombre” (p. 21); es decir, al instinto del ser humano de formarse en grupos sociales y así satisfacer sus necesidades. Además, lo que le caracteriza es que “cada inmueble está condicionado por ciertas variables, (…), de forma que, dos edificios cercanos pueden tener una valoración totalmente distinta y el margen de error a la hora de fijar un precio adecuado, puede sufrir grandes variaciones” (p. 22).. 2.3.1.2.. Información estadística del mercado inmobiliario. Para. conocer mejor el mercado inmobiliario y su dinamismo en el tiempo, es sumamente necesario analizar cierta información estadística proporcionada por diversas instituciones públicas y privadas, como marco referencial para nuestros estudios:. -. Número de viviendas y productos inmobiliarios construidos.. -. Tipo de productos inmobiliarios construidos.. -. Cantidad de suelo calificado para cada tipo de producto inmobiliario.. -. Número de licencias de construcción para viviendas u oficinas concedidas.. -. Previsiones futuras de construcción (número de proyectos aprobados).. -. Análisis demográfico, PBI per cápita, estratificación socio-económica.. -. Análisis de la demanda potencial, saldos migratorios y tamaño de los hogares.. -. Evolución de los precios y de los distintos productos inmobiliarios.. -. Evolución de las ventas inmobiliarias por rango de precios y sectores.. -. Volumen de los préstamos hipotecarios y de las condiciones financieras.. 2.3.1.3.. Demanda de viviendas. Shucksmith (1990), define a. demanda de viviendas como la relación entre “el precio de la vivienda y la cantidad y calidad de la vivienda que las personas pueden y están dispuestas a pagar” (p. 61). Depende mucho del precio del predio, de los ingresos presentes y futuros, y de la riqueza de la familia, para que puedan dar paso a préstamos o créditos hipotecarios.. 30.