El Valor Arrendaticio Regulado en La Nueva Ley Venezolana de 1999

El Valor Arrendaticio Regulado en

El Valor Arrendaticio Regulado en

La Nueva Ley Venezolana de 1999

La Nueva Ley Venezolana de 1999

Ing. Hugo J. Guerra

Ing. Hugo J. Guerra

El Tema y el Autor El Tema y el Autor

El Tema se trata, con suficiente detalle, en el Material preparado para este Evento y distribuido en el Material de Apoyo (Versión Preeliminar), Titulado:EL VALOR ARREDANTICIO REGULADO en la Nueva Ley Venezolana de ArrEL VALOR ARREDANTICIO REGULADO en la Nueva Ley Venezolana de Arrendamiento Inmobiliario de 1999.endamiento Inmobiliario de 1999.

El Autor es Miembro Activo y Permanente Colaborador de SOITAVE. Es coautor del «Nuevo Paradigma Educativo Panamericano en Ingeniería Valuatoria», Aprobado en el Congreso Extraordinario de la UPAV en Caracas, en 1997. Es Ingeniero Electricista, egresado de la Universidad Central de Venezuela (1964). Tiene Estudios Formales de Maestría y Especialización Academica y Profesional en E.U.A., Holanda, Japón y Venezuela, en: Gerencia Industrial, Investigación de Operaciones, Desarrollo Regional, Desarrollo de la Pequeña y Mediana Empresa, Instituciones Financieras y Valoración de Bienes, Servicios, Procesos y Negocios en Marcha.

Tiene amplia actuación gremial, nacional e internacional. Ha sido Presidente de la Asociación Venezolana de Ingeniería Eléctrica y Mecánica, Vicepresidente del Congreso Panamericano de Ingeniería Mecánica y Eléctrica, Miembro del Tribunal Disciplinario del Colegio de Ingenieros de Venezuela (CIV), Vicepresidente de la Federación Panamericana de Ingeniería Económica y de Costos, Director de la Unión Panamericana de Asociaciones de Ingenieros, Creador y Presidente del Comité Panamericano de Ingeniería y Desarrollo Municipal, Presidente de la Asamblea Nacional de Representantes del CIV, Presidente del Instituto de Mejoramiento Profesional del CIV. Ha sido Consejero del INCE-CONSTRUCCIÖN, Presidente de la Fundación de la Vivienda del Distrito Federal y Asesor del Instituto de Costos del CIV. Es Miembro del Comité Permanente del Día Mundial del Urbanismo. Ha actuado en los Sectores Público y Privado. Es Profesor Titular.

Es Autor de diversas Monografías y Consultor en Ingeniería Valuatoria, Económica y de Costos. Es Asesor de Entidades Financieras y DiversasEntidades Públicas y Privadas. Actúa como Experto Auxiliar del Tribunal Supremo de Justicia y de la Corte Primera en Lo Contencioso Administrativo.

I.

I. Sinopsis del TemaSinopsis del Tema

 El Arrendamiento Inmobiliario Regulado, Aunque Necesario,

Presenta Incongruencias Estructurales:

 Desmotivador para los Propietarios y Económico de Evadir Legalmente

 Inalcanzable para los Necesitados

 Se necesitan Soluciones Socio-Económicas de Base

 Se Requiere «Cubrir Omisiones» en el D-LAI y «Perfeccionar

la Valoración Arrendaticia Regulada»

 Felizmente, los Planteamientos Legales Coadyuvan a la

«Profesionalización de la Valoración en Venezuela»

Consideremos el Posible Análisis del Propietario:

 Si yo me dedicara a la Actividad Financiera, ¿Cuál seria el

Rendimiento Esperado de Mi Inversión?

 Si optara por una Actividad Menos Compleja; P.e.: Ahorrar en $

E.U.A., ¿Cuál sería el Provento Posible?

 Si pensara en Inversiones Inmobiliarias Arrendaticias

Reguladas,

 ¿Cuál sería la Rentabilidad Legalmente Viable?

Rendimiento Financiero ENE 1990 – MAY 2000: 40,7%/Año

Fuente: Banco Central de Venezuela y Análisis Propio.

Comportamiento de las Tasas de Interés Activas

10 20 30 40 50 60 70 80 1 25 49 73 97 121

Mes (ENE99 - ABR00)

Tasa A

nual

Beneficio Cambiario NOV 1995 – MAY 2000: 36,1% Anual

Tasa de Cambio Promedio Bs./$ EUA

0 200 400 600 800 1 7 13 19 25 31 37 43 49 55

Mes (NOV95 - MAY00)

Canon Inmobiliario Máximo Regulado Legalmente: 9% Anual; En todo caso: 29,5% Por Año, después del ISRL y del IAE, Aún considerando la «Plusvalía Inmobiliaria Anual Promedio» (50%)

¿Podría Evadirse la Regulación?: Sí

 La Regulación Inquilinaria solo rige para Inmuebles cuyas «Cédulas de Habitabilidad» datan hasta el 02ENE87.

 Una Nueva «Cédula de Habitabilidad» es posible según se realicen Ciertas Reformas y Remozamientos a las Edificaciones.

 Es mas económico invertir en un Mínimo de

Reconstrucciones que Restringirse a «Rentas Reguladas».

Conclusión Para El Propietario:

No tiene sentido la Inversión Inmobiliaria en el «Ambito Rentado Regulado».

Pero, ¿El Canon Arrendaticio Regulado será Beneficioso para los Arrendatarios?. Analicemos:

 Con base a Cifras OCEI 1999-2000, Sí:

 El «100% del Ingreso Familiar» de las «Familias Sin Vivienda

Propia» (≈ 20% de la Población)

 Se Empleara Exclusivamente en el «Canon Mensual Promedio

de Arrendamiento Habitacional» + el «Gasto Alimentario Básico» (Oficialmente ≈ Bs. 132.464/Flia. de 5,2 Pers. x Flia., en JUN00),

Ingresos de «Familias Sin Vivienda Propia» versus Canon Mensual Medio de Arrendamiento Regulado» +

«Gasto Alimentario Mensual» según

Fuente: Oficina Central de Estadística e Informática y Análisis Propio.

Resultado conjunto de las Circunstancias Analizadas:

II. Solución Socio-Económica Estructural

 La «“Arquingeniería” Financiera y Urbanística» que viabilice:

La Conciliación Armónica y la Productividad Sustentable de los «Actores y Factores» en los «Sistemas y Procesos de Planificación, Producción, Comercialización, Conservación, Mantenimiento y Renovación» de la Infraestructura Inmobiliaria delPaís;

Especialmente, en Vivienda, entendida ésta como modernamente se concibe y tal como se resalta en la «Exposición de Motivos» del D-LAI: “Un macro de habitat y no simplemente una casa”.

 Esos «Actores y Factores» son:

 Organismos Oficiales, Profesionales, Empresariales y Privados,

Participantes en el Sector

 Fuentes y Condiciones de Financiamiento

 Tierras Aptas para ser Urbanizadas

 Tecnologías Constructivas, Manufactura de Insumos, Costos de

Urbanismo y Construcción

 Gestión Inmobiliaria

 Incentivos Oficiales, Nacionales, Regionales y

 Municipales.

III. El Análisis Valorativo del «Canon Arrendaticio Regulado»: Propósito Central de la Ponencia

Cubre Los Elementos y Sugerencias referentes a:

1. El Canon Arrendaticio Total Mensual Regulado CTM 2. Valores de Consideración Obligatoria

3. El Cálculo del «Valor Inmobiliario Base» 4. Los «Factores de Reexpresión Valorativa»

5. Deducción de Indices de Precios Inmobiliarios y El MEVEMA® 6. La Valoración de Los Anexos, Accesorios y Mueblaje

7. Obligatoriedad, Autoridad, Costeo, Oportunidad e Interesados Obligatoriedad, Autoridad, Costeo, Oportunidad e Interesados

8. Un Ejercicio Ilustrativo

9. Condiciones de Equidad y Viabilidad del Canon Regulado 10. Impugnación del Avalúo y El Art. 79 del D-LAI

11. Algunas Reflexiones 12. Conclusiones y Sugerencias

1. El Canon Total Mensual CTM de Arrendamiento

 Los «%Mobiliario_l Mensual» para el Cálculo del Canon Mobiliario Mensual CMM

O sea, para Amortizarlo en  50 Meses; Pero sujeto a:

 Y, la «Contribución Pago Gastos Comunes»:

El cual, en Mi Opinión, Debería Ser = 100%

Impreciso; Pero, por Analogía con Otros Requisitos:

≤ 25% *  (CIM + CMM)

_lAlquileres mensuales de los “l” Muebles ≤ 30% * CIM %Mobiliario_LMensual Mueble “l” ≤ 2% Mensual * VMU_L

2. Valores de Consideraci

2. Valores de Consideracióón Obligatorian Obligatoria

A. «Valor Ad Hoc» según Características del Inmueble

B. «Valores Fiscales» Declarados por el Propietario, explicita o

tácitamente

C. «Valor(es) ActoS de Transmisión» RealizadoS por lo menos 6 Meses previos a Solicitud de Regulación (Todos los anteriores

desde la Ultima Fecha Regulación)

D. «Precios Medios» Enajenación Inmuebles Similares en Ultimos 2 Años (Previos a la Fecha de Avalúo Arrendaticio)

¿Porqué Esos Valores?. En Mi Opinión:

 Son los viables de conocer con relativa objetividad.

 Conllevan Compensaciones Recíprocas de «Intereses

Valorativos Contrapuestos», Social y Económicamente: “Los Propios de los Concontratantes (Propietario y Arrendatario) y los Deseables Social y Económicamente, por Razones Fiscales y de Mercado”;

 Conducen a Beneficios Integrales para la Sociedad, Sincerado

los Diferentes «Valores Inmobiliarios» que le Son Relevantes, Individual y Colectivamente.

A. El «Valor Ad Hoc (VAH)»

 Es el Inferido con base a uno o varios de los Enfoques y

Métodos Derivados:

 «Del Costo»

 «De Mercado»

 «De Capitalización de la Renta Real Neta (v.g.: Deflactada y

Después del ISLR y el IAE)»

 Aplicando, de requerirse Criterios de Mercado en cualquiera de

los Enfoques y Métodos Derivados, el «Método del Valor

Y, considerando, Por Obligatoriedad Legal: A1. Uso A2. Clase A3. Calidad A4. Situación A5. Dimensiones

A6. Cualesquiera Circunstancias Influyentes en el «Justo Valor Arrendaticio»:

 Referencias de Ofertas Inmobiliarias

 Referencias de Demandas Inmobiliarias

 Anexos y Accesorios Inmobiliarios por Destinación

 Mejoras o Bienhechurías Especiales o Indeseables

 Servidumbres

 Estudios Imputables (P.e.: Avalúos Inquilinarios)

 Tributos Fiscales Pertinentes

 Inflación

 Variaciones en Usos Inmobiliarios del Sector  Condiciones del Mercado de Capitales  Empleo de Recursos Financieros

 “Liquidibilidad” (Rapidez de Venta en Dinero)  Inversiones Inmobiliarias

 Regulaciones Legales  Gestión Inmobiliaria

 Ocupación Promedio Temporal del Inmueble  Obsolescencias Funcionales y Exógenas  Situaciones Políticas

 ...

 Riesgos derivados de:

Desenvolvimiento Futuro Probable del Mercado ...

B. Los «Valores Fiscales» Declarados por El Propietario, Explicita o Tácitamente

B1. Valor (Neto; v.g.: Depreciado) Declarado al Impuesto Sobre La

Renta (VIR)

B2. Valor SUcesoral (VSU)

B3. Valor Fiscal Municipal (VFM) a los fines del Impuesto Inmobiliario Municipal (v.g.: de “Derecho de Frente”)

C. Los «Valor(es) de ActoS de Transmisión VAT»

Entre la «Fecha Ultima Regulación Fr» y 6 meses antes de la «Fecha de Solicitud Regulación Fs»:

Fr + Tiempo T₁ Valor Acto de Transmisión 1 : VAT₁ Fr + Tiempo T₂ Valor Acto de Transmisión 2 : VAT₂

... ... ...

Fs – T_h(T_h 6 meses) Valor Acto de Transmisión h : VAT_h

D. Precios Medios «PM» de Enajenación Inmuebles Similares en Ultimos 2 Años

Los «Precios Unitarios Inmobiliarios Medios» son:

“Aquellos que, dentro de ciertos Límites de Confianza Probabilística, a determinadas fechas o períodos,

caracterizan el rango de posibles valores dinerarios que puedan tener Bienes Inmuebles

Analíticamente semejantes, con atributos lógicamente homologables, ubicados en sectores vecinales

Razonadamente comparables.” Por tanto:

Estrictamente considerados: 730 Días

FAA = Fecha Avalúo Arrendaticio

 Cada Precio Medio se Estima en razón de uno o varios de los Enfoques y Métodos Derivados viables: «del Costo», «de Mercado», «de Capitalización de la Renta Real Neta (V.g.: Deflactada y Después del ISLR y el IAE)».

 Y, de requerirse Criterios de Mercado en cualquiera de los Enfoques y Métodos Derivados, Aplicando El

-3. El Cálculo del «Valor Inmobiliario Base VIB»

Salvo justificación objetiva demostrable: Promedio Aritmético Simple de la suma =

VIB

+ fpm_j *

Cada Precio Medio “j” Conducente

+ fat_h *

Cada Valor Acto Transmisión “h” Pertinente

+ ffm * Valor Fiscal Municipal

+ fsu * Valor SUcesoral + fir * Valor Impuesto Sobre La Renta

+ fah * Valor Avalúo Ad Hoc

4. Los Factores de Reexpresión Valorativa

 Se basan en:

 La «Unidad (1,0000)»

 «Indices de Precios Inmobiliarios Simples (IPIS)» Específicos

 «Indices de Precios al Consumidor (IPC)»  Y son:

fah = 1,0000

fir = (IPU _{fecha avalúo FAA} ÷ IPU _{fecha FU última declaración del VIR}) * (1 - Depreciación Contable Acumulada en T_FAA-FU) fsu = IPIS _{fecha avalúo FAA} ÷ IPIS _{fecha declaración del VSU}

De estar VSU expresado dinerariamente, Caso contrario: fsu = 1,0000

fat_h = IPIS _{fecha avalúo FAA} ÷ IPIS _{fecha FTh del correspondiente VATh} fpm_j = IPC _{fecha avalúo FAA} ÷ IPC _{fecha FPj del correspondiente PMj}

fpm_e= [(1 + ipis_m) * (1 + ipc_m)]25_{÷ 25}

Aplicable a «PM₀» al Inicio del 1° Mes del Lapso de 2 Años.

5.

5. DeducciDeduccióón de n de ««IndicesIndices de Precios Unitarios de Precios Unitarios Inmobiliarios Por Tiempo, Simples Espec

Inmobiliarios Por Tiempo, Simples Especííficos ficos (IPIS)

(IPIS)»»y El MEVEMAy El MEVEMA®®

5.1 El «Indice de Precio Unitario Inmobiliario Temporal Simple Específico (IPIS)»

Mide Variaciones Relativas en el Tiempo del «Precio o Valor Unitario» de un Tipo de Inmueble con Atributos cuyas

Magnitudes y Calificaciones se Homologan con las de los Atributos del «Bien Objeto de Avalúo» (V.g.: Area, Edad, Etc.). P.e.:

5.3 El «MEVEMA®» consiste en:

“La Deducción de los «Valores Estándares de Mercado VSM» como «Valores Medios de Mercado» que,

... Dentro de ciertos «Límites Superior LS e Inferior LI de Confianza Probabilística», a determinadas fechas o períodos,

... Caracterizan el rango de posibles «Valores Unitarios Homologados» que puedan tener Bienes Inmuebles semejantes, analíticamente comparables, según las

magnitudes y calificaciones de los atributos del Bien Objeto de Valoración, ubicados en un sector vecinal particular, relativamente homogéneo -o, en todo caso, en varios ámbitos vecinales razonadamente comparables-.”

Es decir:

VSM_{tiempo «t»} es el Valor deducido de «n» Valores

Homologados VH₁, VH₂, VH₃, ... , VH_n, que, en el Tiempo

«t», tiende a ser igual al:

En el Rango «LS – LI», Establecido en concordancia con un cierto Nivel de Confianza Probabilística

Valor Homologado Esperado (VHE) de VH

,

VH

, VH

, ..., VH

 Entendiéndose, por una parte, que:

VH

= V

* factor de homologación múltiple

dónde:

fhm = fhx1 * fhx2 * fhx3 *

Cada

Factor de Homologación

se obtiene,

según se disponga de suficientes datos,

Mediante

el

«Análisis de Regresión

Múltiple»

. Y, en su defecto, por Analogía con

Situaciones Referenciales Comparables

Lógicamente.

 Y, por otra, que:

 «LS – LI», se calcula con base al Coeficiente de

Confianza Probabilística «c», según las siguientes fórmulas:

LS - LI = VHEt  c * Desviación Estándar «» de los

Datos, sí VHE_tse determina a

partir del Análisis de la Población LS – LI = VSM_t  c * Error Típico «s» de los Datos, si

VSM_tse deduce a partir del

 Dónde «c» es:

El Coeficiente Normal «z», derivado de la «Función de Probabilidades Normal»; O,

El Coeficiente t-Student correspondiente a la «Función de Probabilidades» del mismo nombre; O,

El Coeficiente de Confianza Chebyshev «k».

Y, las cuales, a efectos prácticos y para mayor seguridad en la Estimación, se resumen en:

LS – LI = VSM_t  k * Error Típico «s» de los Datos

Estudiados

Porque las «Tasaciones», Usualmente, se basan en «Valores Medios Muestrales»

Véase: «Fundamentos de Ingeniería Valuatoria –

Aplicaciones Básicas para la Tasación de Bienes Inmuebles: El Método del Valor Estándar de Mercado HGUERRA®»; Caracas, 2000.

5.4 La Aplicación del MEVEMA®

 Entre Otros Resultados, Permite Deducir la «Evolución

en el Tiempo del Valor Estándar de Mercado» de un

Inmueble Semejante al «Bien Objeto de Avalúo

Arrendatario»; Y, por tanto:

 Los «Precios Unitarios Inmobiliarios Medios»; Así como,

 Los «Indices de Precios Unitarios Inmobiliarios

Temporales Simples Específicos (IPIS)»

 Otras «Evoluciones de Valores Unitarios Estándares», Homologados según Otros Atributos de Interés (Area, Edad, Etc.)



El MEVEMA® Está Computarizado.

Procesa los Datos y Arroja Resultados

en Tiempos Breves: 10’ y Menos.

6.

6. La ValoraciLa Valoracióón de los Anexos, Accesorios y n de los Anexos, Accesorios y Mueblaje del Inmueble Objeto de Regulaci

Mueblaje del Inmueble Objeto de Regulacióón n

 El D-LAI no hace mención a Mayores Consideraciones

Sobre Dicha Valoración, salvo las Restricciones para su Imputación Arrendaticia

 La Valoración debe ser la Resultante de la Tasación Respectiva, a la Fecha de Avalúo Arrendaticio del Inmueble Objeto de Regulación.

 El Avalúo debe hacerse mediante el o los Enfoque(s) y Métodos Derivados que fueren pertinentes («de Costo», «de Mercado», o «de Capitalización Real Neta de la Renta (V.g.: Deflactada y Después del ISLR y del IAE»).

7. Obligatoriedad, Autoridad, Costeo, Oportunidad

7. Obligatoriedad, Autoridad, Costeo, Oportunidad

y Los Interesados en la Tasaci

y Los Interesados en la Tasacióón del Canon de n del Canon de Arrendamiento Inmobiliario Regulado

Arrendamiento Inmobiliario Regulado

7.1 Es Obligatorio: Para Propietarios y Arrendatarios. 7.2 La Autoridad: El Poder Ejecutivo Nacional, quien

podrá delegarla en las Alcaldías, salvo en el AMC.

El Precepto No Está Reñido con la Actuación de

«Tasadores Profesionales» Externos para hacer el Avalúo Arrendaticio correspondiente.

7.3 El Costeo: Por extensión Art. 32° debiere Cubrirlo

«El Propietario».

 Estimo que: Debería ser Sufragada por «Arrendador»

y «Arrendatario» en cuotapartes idénticas.

En Todo Caso, Puede considerarse como un Valor Agregado como «Otra Circunstancia» que incide en el

Valor Ad Hoc para la Inferencia del «Valor Inmobiliario

Base».

7.4 La Oportunidad y Los Tiempos del Proceso: Se

inicia a instancia de la «Parte Interesada» mediante

Solicitud Escrita ante el «Organismo Regulador».

 Con los Art. 67°, 68° y 69° del D-LAI se reafirma la

posibilidad que tienen los Interesados en consignar los «Informes de Avalúo» que consideren pertinentes, debidamente sustentados y avalados profesionalmente.

 Es de incuestionable razonamiento que el «Valor

Arrendaticio» Esperado es una de las Pretensiones de mayor Legitimidad que los Interesados pueden esgrimir en Defensa de sus Intereses.

El «Proceso Administrativo» para disponer y sentenciar el «Avalúo Arrendatario» puede tomar 101 ó Más Días, aún contando los Días Hábiles Administrativos como Días Calendario.

 La Regulación debe Revisarla el «Organismo Encargado de la Regulación» a Instancia de Uno Cualquiera de los Interesados -E, incluso por Iniciativa Propia- en los «Casos Tipificados» en el D-LAI.

7.5 Los Interesados: Los Indicados en el Art. 11°

del D-LAI En genérico:

 Las Personas que en el caso específico tengan

interés personal, legítimo y directo, que pudieren resultar afectadas por el Procedimiento de Regulación o de Exención.

8.

8.Un Ejercicio Ilustrativo Un Ejercicio Ilustrativo

Considérese el Siguiente Caso:

A)Se requiere conocer la Evolución de los Precios

Medios y el IPIS (con base MAY2000) durante los años

1998 y 1999, proyectados hasta MAY2000, de Apartamentos de:

100 M2 de Area Vendible;

Cédula de Habitabilidad: 15 Años;

Un Puesto de Estacionamiento; y.

 Todos en un Mismo Sector Vecinal (Relativamente)

Homogéneo;

Resultados Parte A:

Evolución por Tiempo de Valores Unitarios Homologados (Bs./M2)

Tiempo VUH IPIS

B)Se necesita estimar el «Canon Total Mensual de Arrendamiento», en razón de los siguientes Datos:

Valor Indice Base % Índice Fecha Avalúo% Factor de Reexpresión

VAH IPIS_FAA = 100,0 IPIS_faa = 100,0 fah = 1,0000

VIR IPIS_DIC99 = 93,3 IPIS_faa = 100,0 = 1,0718

Depreciación Acumulada DIC99-FAA fir = 1,0643

VSU IPIS_ENE00 = 94,6 IPIS_faa = 100,0 fsu = 1,0572

VFM IPIS_faa = 100,0 IPIS_faa = 100,0 ffm = 1,0000

VAT₁ IPIS_JUL98 = 73,7 IPIS_faa = 100,0 fat₁ = 1,2484

VAT₂ IPIS_OCT99 = 80,1 IPIS_faa = 100,0 fat₂ = 1,1025

PM₀ IPC_MAYO98 = 128,9 IPC_faa = 191,9 fpm₁ = 1,4888

... ... = ... ... = ... ... = ...

PM_faa IPC_faa = 191,9 IPC_faa = 191,9 fpm_faa = 1,0000 0,7%

=

 Mueblaje Nuevo: Bs. 3.000.000,00

 Gasto Común de Condominio: Bs. 35.000,00/Mes.

Resultados Parte B Valor Monto

Bs. Factor de Reexpresión Valor Reexpresado a la Fecha Avalúo VAH 611.599,12 _fah = 1,0000 611.599,12 VIR 405.613,00 _fir = 1,0000 467.999,00 VSU 350.000,00 fsu = 1,0572 436.940,00 VFM 200.000,00 _ffm = 1,0000 200.000,00 VAT₁ 190.000,00 fat₁ = 1,2484 237.196,00 VAT2 500.000,00 fat2 = 1,1025 551.250,00 PM0 180.000,00 fpm1 = 1,4228 267.984,00 ... ... _... ... ... PM2 590.345,00 fpm1 = 1,0000 590.345,00

Valor Inmobiliario Unitario Base (Media) 326.016,51 Valor Inmobiliario Total Base (x 100 M2) 32.601.651,00

Y, el Canon Total Mensual CTM de Arrendamiento Regulado:

CIM + Arrendamiento Mueblaje + Gastos Condominio

Posible Canon Arrendamiento Mueblaje = 2% * Bs. 3.000.000,00 = Bs. 60.000,00 Dado que Bs. 60.000,00 > 0,30 * 163.008,26 = Bs. 48.902,48; el Máximo Canon Mensual de Arrendamiento por los Muebles debe ser Bs. 48.902,48.

En definitiva:

CTM = Bs. 163.008,26 + 48.902,48 + 35.000 = Bs. 246.910,74

Por cierto: 35.000,00/(163.008,26 + 48.902,48) = 16,52%.

9.

9.¿¿Es EconEs Econóómicamente Equitativo y Viable el micamente Equitativo y Viable el Canon Total de Arrendamiento Regulado?

Canon Total de Arrendamiento Regulado?

NO.

¿Cuál sería el Equitativo y Factible? Aquel que:

 Al Propietario le represente:

Renta Neta = Tasa Mínima Segura (Libre del ISLR e IAE) +

Compensación a Riesgos Inherentes al Tipo de Inversión

Sea Viable Para El Arrendatario en proporción a sus

ingresos; Y, Lógicamente compensatorio de «La Amortización de los Costos de Inversión y los Gastos Ordinarios de

Preservación y Mantenimiento» de los Bienes Arrendados. Social y Económicamente Conlleve Beneficios Integrales, Sincerando los Diferentes «Valores Inmobiliarios» que Son Relevantes, Individual y Colectivamente, por Razones Fiscales y de Mercado.

10.

10. ImpugnaciImpugnacióón del Avaln del Avalúúo Arrendaticio y La o Arrendaticio y La Connotaci

Connotacióón Valorativa del Art. 79n Valorativa del Art. 79°°del Ddel D--LAI LAI 10.1 Razones de Impugnación

En el D-LAI no se aprecian Pautas Específicas. Por Normativa Valuatoria General y por Analogía con las «Tasaciones para Expropiaciones por Causas de Utilidad Pública o Social»:

Incumplimiento de las Normas Técnicas de Valoración. Inobservancias de Disposiciones de Derecho Común. Quebranto de los Extremos Técnicos y Legales. Descuido de Hechos Objetivos Influyentes en los

«Valores del Avalúo Arrendaticio».

Cuando La Inexistencia de alguno de los «Valores

Obligatorios» no se indica expresamente en el Avalúo.

Errores Metodológicos y/o de Cálculos.

Por Parcialidad del Tasador, Manifiesta y Comprobable.

Para las Impugnaciones debe tenerse presente:

«Valores Inmobiliarios Bases» distintos de «Valores Inmobiliarios Comerciales» no necesariamente conllevan una Impugnación. Es necesario recordar que:

El «Avalúo Arrendaticio Regulador» no tiene por fín fijar un «Precio Comercial». Tiene por Objeto Inferir un «Valor Base» para el Cálculo de «Cánones de Arrendamientos Regulados»

La Impugnación debe hacerse dentro de Lapsos

10.2 La Connotación Valorativa del Art. 79° del D-LAI

El Art. 79°: “Las sentencias que decidan los recursos

contenciosos inquilinarios de nulidad contra los actos regulatorios de los cánones máximos de arrendamiento no podrán fijar su monto. ...”.

Pero, pudiere haber consideraciones sobre el

cumplimiento de las «Estipulaciones Valorativas Legales del D-LAI» y de «Cualesquiera Otras» que fueren

aplicables «Reglamentariamente» y «Normativamente». Por tanto, estimo que, de hecho, los «Montos

Regulados» pueden resultar invalidos; según el

Dictamen Judicial que se estableciere sobre su

«Deducción».

11. Asuntos Para la Reflexi

11. Asuntos Para la Reflexióón, Derivados del n, Derivados del An

Anáálisis de la lisis de la ««ValoraciValoracióón Arrendaticia Reguladan Arrendaticia Regulada»» Seg

Segúún el Dn el D--LAILAI

1 Se Imponen Concreciones Relativas a:

Los «Bienes Objetos» del «Arrendamiento Regulado»

Las «Figuras Jurídicas» Relativas a las Diferentes Locaciones

«Areas Urbanas» y «Suburbanas»

2. Las Implicaciones de las «Cédulas de Habitabilidad» en los Casos de Remozamiento

3. Razones para Eximir de la Regulación a Inmuebles con «Cédulas de Habitabilidad» ≤ 13 Años.

4 Razones de Interés Público o Social»

5. Evaluación de la «Calidad de la Infraestructura Primaria»

6. Si los «Cánones de Arrendamiento Inmobiliario» Son Fijos o Límites Máximos

7. Imputación de los «Gastos Comunes» a los «Cánones» en Inmuebles Sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal

8. La Razonabilidad de los Rangos Escogidos Para la Regulación Arrendaticia y Cobertura Plena, Sin Omisiones entre Ellos

9. Sinceración de las Tasas de Renta:  Acorde con Condiciones de Mercado

 Como Tasas Reales, o Efectivas, o Nominales  Según Su Periodo de Capitalización

10. Factibilidad de Sufragar los «Canones De Arrendamiento Regulado»

11. «Amortización de las Mejoras» a través:

Cargos a los Cánones Arrendaticios; o,

Exención Legal por el Nuevo Valor Inmobiliario que Pudiere Resultar

12. La Ambigüedad que Pudieren Provocar Múltiples «Valores Fiscales Municipales» para un Mismo Inmueble

13. El Tratamiento a la Pluralidad de «Valores de Actos de Transmisión»

14. Periodicidad Pertinente y Conveniente de los «Precios Medios»

15. Ponderación de Los «Valores de Consideración Obligatoria»

16. La congruencia o eventual disparidad entre «Valores

Inmobiliarios Bases Arrendaticios» y «Valores

Normales de Mercado»

17. «Proporcionalidades Arrendaticias» Aplicables a «Inmuebles Indivisibles» (Art. 70° D-LAI)

18. Discrecionalidad del Ejecutivo Nacional para Fijar los «% de Alquiler»

19. Inicio del «Tiempo de Mora» en el Pago de los Alquileres; «Penalizaciones y Compensaciones por Inflación»

20. La Regulación de los «Alquileres en Especie»

21.«Aceptación Legal Pasiva» de los Ajustes por Inflación en los «Cánones Regulados»

22. La Viabilidad de los Avalúos Independientes como «Pruebas Objetivas de Valor», tanto para los «Entes Reguladores» como para el resto de «Los Interesados» en las Regulaciones

23. Simplificaciones Institucionales dadas la Complejidad

del «Proceso Valuatorio Obligatorio» y la

Multiplicidad de «Actores y Factores Invoucrados e Implicados»

24. Sanciones a las que pudieren estar sujetos los «Funcionarios Públicos» en caso de Eventuales Faltas

25. Verdaderos Incentivos Económicos que deban tener los «Propietarios y Arrendadores», sin perjuicio de los Intereses de los «Arrendatarios»

12. Conclusiones y Sugerencias 12. Conclusiones y Sugerencias

A Todo Evento No Debe Olvidarse que La Problemática

Arrendaticia Inquilinaria transciende los «Campos

Jurídicos, Administrativos y de Tasación». Se necesitan Soluciones Socio-Económicas Estructurales. Para éstas, la

Ingeniería Valuatoria juega un papel fundamental.

 Desde el punto de vista valorativo, con el Nuevo D-LAI se ha intenta contar con un Instrumento Legal de Valuación que pretende coadyuvar a la Solución del Problema Habitacional en el País.

ü No obstante, Dicho D-LEY, Todavía, No Constituye una Solución Real y Presenta Múltiples Consideraciones y Omisiones que deben ser Resueltas.

 Sin embargo, El Instrumento Legal, aún cuando Requiere Ser Mejorado en Sus Aspectos de Valoración, Conlleva Méritos Institucionales Importantes:

ü Por una parte, Obliga a la Consideración de Elementos de Juicios de Indole Valuatoria que son Necesarios y Convenientes para Sincerar los «Valores Arrendaticios»; Y, Por Ende, de los «Cánones de Arrendamiento Regulado».

ü Por otra parte, Contribuye a la Profesionalización de la

Ingeniería Valuatoria en Venezuela, dado el Rigor

Técnico que se requiere para las «Nuevas

Valoraciones» en el «Ambito Inmobiliarios

 A los Fines de la Valoración Regulada se lograrán Mayores Beneficios del Instrumento Legal en la Medida en que se Apliquen Acciones como las Siguientes:

1.Se Diseñen e Implanten Modelos de Optimización en el Ambito de la “Arquingeniería” Financiera y Urbanística 2. Se Disponga con el Apoyo Institucional de «SOITAVE»

-Y así lo Acepten Oficialmente los Entes Reguladores-para el Mejoramiento y Perfeccionamiento del D-LAI y Sus Aspectos Reglamentarios y Normativos.

3.Se Cuente con el Concurso de Expertos Externos en Ingeniería Valuatoria, toda vez que ello redundará en Beneficios Incuestionables en Objetividad,

Imparcialidad, Brevedad y Economicidad

4. Se Empleen «Metodologías Valuatorias»

Inobjetables, Profesional y Técnicamente

5. Se Utilicen «Herramientas Eficaces y Eficientes» para las Valoraciones Arrendaticias. Entre tales Herramientas se recomienda la Aplicación del