UNIVERSIDAD REGIONAL AUTONOMA DE LOS ANDES
“UNIANDES”
FACULTAD: JURISPRUDENCIA
CARRERA: DERECHO
TESIS:
Previo la obtención del título de abogada de los tribunales y juzgados de la república
TEMA:
“El Incumplimiento del Contrato de promesa de Compraventa y sus Consecuencias
Jurídicas”
AUTORAS:
Alba Carrillo Martha Armas
ASESOR: Dr. Ernesto Guaján Clerque
IBARRA
II
APROBACION DE TESIS
Dr. Ernesto Guaján Clerque, en calidad de asesor de tesis, designado por disposición de Cancillería de la Universidad Regional Autónoma de los Andes UNIANDES, certifico que las Tecnólogas Martha Irene Armas Rivera y Alba Cleotilde Carrillo Romero, han culminado bajo mi dirección su informe final de tesis denominada: “EL IMCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS CONSECUENCIAS JURIDICAS” cumpliendo con todos los requisitos exigidos por las disposiciones reglamentarias de la Institución.
Particular que se deja constancia para los fines legales pertinentes, facultando a las interesadas hacer uso de la presente, en los trámites correspondientes para su graduación.
Ibarra, septiembre del 2012
Atentamente,
Dr. Ernesto Guaján Clerque
III
DECLARACIÓN DE AUTORIA DE TESIS
Nosotras Martha Irene Armas Rivera portadora de la C.I. N° 1001494820 y Alba Cleotilde Carrillo Romero portadora de la cédula de Identidad No. 1708371214, declaramos que los resultados obtenidos en la investigación que presentamos, como informe final, previo la obtención del título de Abogadas de los Juzgados y Tribunales de Justicia del Ecuador, son absolutamente originales, auténticos y personales.
En tal virtud, expreso que el contenido, las conclusiones y los efectos legales y académicos que se desprenden del trabajo propuesto son de exclusiva responsabilidad de las autoras.
MARTHA IRENE ARMAS RIVERA C.I. N° 1001494820
IV
DEDICATORIA
A todas y cada una de las personas que estuvieron junto a nosotras en todo el trayecto de nuestra vida estudiantil y que supieron apoyarnos moralmente hasta ver culminado nuestros ideales
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AGRADECIMIENTO
A todos los catedráticos de la Universidad Autónoma de los Andes Centro de Apoyo Ibarra, quienes han sabido guiarnos por el sendero del progreso y caminar juntos hasta conseguir nuestro objetivo planteado a través de sus invaluables enseñanzas y conocimientos trasmitidos en cada uno de los niveles de este trayecto estudiantil, a nuestro asesor Dr. Ernesto Guaján quien con su sabiduría y don de gente nos ha orientado hasta culminar la presente investigación.
VI
RESUMEN EJECUTIVO
VII
EXECUTIVE SUMMARY
VIII
INDICE
APROBACION DE TESIS ... II DECLARACIÓN DE AUTORIA DE TESIS ... III DEDICATORIA ... IV AGRADECIMIENTO ... V RESUMEN EJECUTIVO ... VI EXECUTIVE SUMMARY ... VII INDICE ... VIII
INTRODUCCIÓN ... 1
Antecedentes de la Investigación ... 1
Planteamiento del problema ... 2
Formulación del problema ... 4
Delimitación del problema ... 4
Objeto de investigación y campo de acción ... 4
Objeto de investigación ... 4
Campo de acción ... 4
Identificación de la línea de acción ... 4
Objetivos: ... 4
Objetivo general ... 5
Objetivos específicos ... 5
Idea a defender ... 5
Justificación ... 5
Metodología de la investigación ... 6
Resumen de la estructura de la tesis ... 6
Aporte teórico ... 7
Significación práctica ... 7
CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO ... 9
1.2 La seguridad jurídica según la ley y la constitución de la república ... 9
1.2.1 Los requisitos que establece nuestro Código Civil para el contrato de promesa ... 9
1.2.1.1 Que la promesa conste por escrito y por escritura pública, con las respectivas solemnidades. ... 9
1.2.1.2 Que el contrato prometido sea eficaz; ... 10
1.2.1.3 Que la promesa contenga un plazo o condición; y, ... 10
1.2.1.4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo falten para que sean perfectos, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. ... 12
1.2.2. Los bienes que pueden ser prometidos en compraventa ... 13
1.2.3 Las prohibiciones existentes en las leyes ... 14
1.2.4 La protección de la Constitución de la República ... 15
1.2.5 El proceso de reclamación judicial ... 16
1.2.5.1 Demanda ... 16
1.2.5.2 Citación ... 17
1.2.5.3 Contestación ... 17
1.2.5.4 Rebeldía ... 18
1.2.5.5 Reconvención ... 18
1.2.5.6 Trabazón de la litis ... 19
1.2.5.7 Tercerías ... 19
1.2.5.8 Conciliación ... 20
1.2.5.9 Prueba ... 20
1.2.5.10 La ley nacional no debe probarse ... 21
1.2.5.11 Alegatos ... 21
1.2.5.12 Resoluciones interlocutorias ... 21
1.2.5.14 Recursos ... 23
1.2.5.15 Ejecución del fallo ... 23
1.2.6 La Ley Notarial en protección de los contratantes ... 23
1.2.7 Seguridad para que las condiciones se cumplan ... 24
1.2.8 El Código de Procedimiento Civil en protección de los contratantes ... 25
1.2.9 EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EN LA LEGISLACION NACIONAL ... 26
1.2.9.1 Certidumbre a la celebración del contrato prometido ... 26
1.2.9.2 Protección para que las partes no resulten perjudicadas ... 27
1.2.9.3 Garantía en la devolución del bien inmueble ... 28
1.2.9.4 Garantía en la devolución del anticipo entregado ... 28
1.2.10 LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES CONTRATANTES EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA ... 29
1.2.10.1 Diferentes definiciones de derecho ... 29
1.2.10.2 Conceptos de obligaciones ... 30
1.2.10.3 Los derechos de los promitentes compradores ... 31
1.2.10.4 Las obligaciones de los promitentes compradores ... 31
1.2.10.5 El cumplimiento de los derechos y obligaciones ... 32
1.2.10.6 El acuerdo para el cumplimiento de las clausulas ... 33
1.2.11 El acuerdo para la entrega material del inmueble prometido en compraventa ... 33
1.2.12 El consentimiento entre las partes contratantes ... 34
1.2.13 Requisitos del consentimiento ... 34
1.2.14 La constancia por escrito ante la autoridad correspondiente ... 35
1.2.15 Los bienes permitidos por las leyes ... 35
1.2.16 Individualización del inmueble ... 36
1.2.17 Efectos del incumplimiento ... 36
1.2.19 Suscripción del contrato ... 38
1.2.20 Valoración crítica de los conceptos principales de las distintas posiciones teóricas sobre el objetivo de investigación ... 38
1.2.21 Análisis crítico sobre el objeto de investigación... 39
CAPÍTULO II. MARCO METODOLOGICO ... 41
2.1 Metodología a Emplear ... 41
2.2 Método Inductivo-Deductivo ... 41
2.2.1 Método Histórico-Lógico ... 42
2.2.2 Método Científico- Jurídico ... 42
2.2.3 Método Analítico- Sintético ... 42
2.3 TÉCNICAS ... 43
2.3.1 La encuesta ... 43
2.3.2 Cuestionario ... 43
2.4 INSTRUMENTOS ... 43
2.5 POBLACIÓN Y MUESTRA ... 43
2.5.1 Población ... 43
2.5.2 MUESTRA ... 43
La muestra debe obtener toda la información deseada para tener la posibilidad de extraerla, esto sólo se puede lograr con una buena selección de la muestra y un trabajo muy cuidadosos y de alta calidad en la recogida de los datos. ... 43
2.6 Interpretación de resultados ... 44
2.6.1 Cuestionario de preguntas realizado a los usuarios de la notaría cuarta ... 44
2.7 CONCLUSIONES DE LOS GRAFICOS ... 55
2.8 RECOMENDACIONES ... 56
2.9 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO ... 57
CAPÍTULO III. MARCO PROPOSITIVO ... 58
3.5 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO ... 62 3.6 CONCLUSIONES GENERALES ... 63 3.7 RECOMENDACIONES ... 64 BIBLIOGRAFÍA
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INTRODUCCIÓN
El contrato de promesa no se conoció en la antigüedad, siendo el Código Civil francés de 1803 que estableció esta institución restringida sólo a la compraventa, razón por la cual fue el Código Civil chileno, redactado por el jurista venezolano Dr. Andrés Bello, en el año 1855, quien estableció el contrato de promesa de modo más amplio, ya que el Art. 1554 del Código Civil chileno y Art. 1570 del Código Civil ecuatoriano, se refieren a la promesa de toda clase de contratos, considerados por su naturaleza o por las solemnidades que deben acompañarse en su celebración.
El contrato de promesa como el contrato prometido son convenciones absolutamente diferentes, al punto que el propio Código Civil señala en el numeral 4 del Art. 1570 que en el contrato de promesa debe especificarse de tal manera el contrato prometido que solo falte, para que sea perfecto, la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban. Ambos contratos ni siquiera coexisten porque uno es el antecedente del otro. Al afirmarse que la promesa es un contrato, deben concurrir en ella todos los requisitos que la ley exige para los contratos en general, como lo son el consentimiento, la capacidad de las partes, el objeto y la causa lícitas. Conforme se ha expuesto en ningún caso el contrato de promesa es un título translaticio de dominio que pueda inscribirse, destacándose, de igual manera, que la promesa de compraventa no autoriza al promitente comprador para ocupar el inmueble, ya que de este contrato solo emanan derechos personales y da origen a una obligación de hacer cuyo único efecto es el de exigir la celebración del contrato prometido.
En consecuencia, el contrato de promesa, además, constituye un título ejecutivo para el contratante diligente quien, a su arbitrio, puede exigir, forzadamente, su cumplimiento, o la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
Antecedentes de la Investigación
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futuro. En consecuencia, el contrato de promesa encierra, justamente la obligación jurídica de contratar un nuevo y posterior contrato definitivo para producir determinados y específicos efectos jurídicos ya previstos por las partes, como acontece con el contrato de promesa de compraventa.
El contrato de promesa, específicamente el de compraventa, no puede ser confundido con las negociaciones preliminares que si bien aproximan un acuerdo entre las partes, en caso alguno generan obligaciones, razón por la cual el contrato de promesa se justifica en la necesidad de las partes en celebrar un contrato definitivo que, por diversos motivos, no fue posible llevar a efecto en ese momento, como sucedería por ejemplo en una promesa de compraventa en la cual se espera la obtención de un crédito bancario para el promitente comprador.
La promesa, de acuerdo a lo expuesto, es un contrato autónomo, al punto que solo falten para que sea efectivo la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben. El problema radica en el eventual incumplimiento del contrato, que otorga al contratante diligente la facultad de demandar el cumplimiento forzado o la resolución del mismo con indemnización de perjuicios. La verdad que si se atiende a la opción ejercida por los contratantes diligentes, mayoritariamente se inclinan por la resolución del contrato de promesa, atendido que muchas veces el cumplimiento forzado de la obligación resulta imposible, si por ejemplo, el contratante que no cumplió con su obligación carece de medios para concluir el contrato. Es más, puede acontecer que los contratantes de una promesa de compraventa cometan el error de celebrarla por la vía privada, lo que impide que el contrato tenga la categoría de título ejecutivo, razón por la cual deberá recurrirse a la vía ordinaria para que se declare la existencia de la obligación, lo que de acuerdo a la velocidad de las transacciones comerciales constituye un verdadero obstáculo.
Planteamiento del problema
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estado llana a cumplir, para demandar el cumplimiento forzado de esta obligación de firmar el contrato definitivo o bien para pedir la resolución del contrato de promesa, en ambos casos con indemnización de perjuicios.
Para algunos, el proceso de firma de una promesa resulta ser derechamente innecesario o un simple documento que permite cerrar un negocio. En nuestra opinión, pocos asumen la relevancia que tiene este instrumento y los efectos que conlleva su otorgamiento. Incluso, varios ni siquiera dimensionan sus efectos. En términos simples, la promesa de compraventa debe ser entendida como el marco regulatorio que debiera regir todo el proceso de compra - venta, es decir, las reglas del juego.
En una promesa de compra - venta debieran definirse con el mayor grado de claridad posible, además de la vivienda y su precio, aspectos tan importantes para las partes tales como la fecha y condiciones de entrega de la propiedad; la forma y condiciones de pago del precio, si se dejarán instrucciones notariales y en qué términos, qué sucede si el banco o institución que financie al comprador rechaza los títulos del inmueble o establece que su valor es muy inferior al precio convenido por las partes, quién y en qué plazo debe aportar los antecedentes para el estudio de los títulos de la propiedad.
También es clave especificar si se puede someter la vivienda a algún tipo de revisión técnica antes de comprar, en qué momento deben pagarse las comisiones a los corredores de propiedades que intervengan en la operación, y otras tantas que revisten importancia para las partes involucradas. Todas son inquietudes muy válidas, que deben aclararse oportunamente y para ello, no hay mejor instancia que el otorgamiento de una promesa de compraventa con la asesoría adecuada.
Con respecto a la entrega de la propiedad, es importante también y en la medida de lo posible, que se defina un plazo máximo o una fecha de tope cierta y conocida por ambas partes, luego de la cual, si no se ha hecho efectiva la entrega material, eventualmente se apliquen multas diarias que fuercen al vendedor a acelerar el cumplimiento de los plazos establecidos.
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ambas partes desconocen dicha fecha y ésta se remite a un hecho objetivo, el otorgamiento de un certificado municipal es claro que la compradora nada puede hacer para agilizar el otorgamiento de ese certificado. En cambio, la vendedora si podría agilizar o no el otorgamiento de dicho certificado.
Formulación del problema
El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por las partes ¿genera inseguridad jurídica?
Delimitación del problema
El objeto del estudio en la presente investigación es el Derecho Sustantivo Civil y el campo de acción es el contrato de promesa de compraventa. Este trabajo de investigación se lo realizará en la notaría cuarta del cantón Ibarra, desde el mes de enero a diciembre del 2010.
Objeto de investigación y campo de acción
Objeto de investigación
El objeto de la investigación es el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa en juicio ejecutivo o verbal sumario.
Campo de acción
El campo de acción se lo realizarán en función al desconocimiento de los usuarios de que cuando se ha incumplido un contrato de promesa de compraventa, se lo puede hacer cumplir en base al Derecho Civil y al Derecho procesal Civil
Identificación de la línea de acción
El presente trabajo de investigación se encuentra dentro de la línea de Investigación Jurídica: Pluralismo Nacional, Ordenamiento Jurídico y Justicia.
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Objetivo general
Analizar jurídicamente sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa y sus consecuencias jurídicas, para garantizar los derechos de los contratantes y por ende la seguridad jurídica de los ciudadanos.
Objetivos específicos
1. Conocer desde el punto de vista jurídico científico sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa en base a la ley, la Constitución de la República, la doctrina y la jurisprudencia.
2. Diagnosticar sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de los contratantes en base a un trabajo de campo.
3. Fundamentar jurídicamente sobre el contrato de promesa de compraventa y sus consecuencias jurídicas por falta de cumplimiento.
4. Validar el siguiente trabajo de investigación en base a criterio de expertos.
Idea a defender
Con el análisis jurídico sobre el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa se garantizará los derechos de los contratantes y por ende la seguridad jurídica de los ciudadanos.
Justificación
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Se justifica el presente tema porque debe recordarse que siendo el contrato de promesa de compraventa un contrato preliminar, su cumplimiento debe ser analizado desde un punto de vista contractual, pues está claro que las partes desean celebrar un contrato futuro de compraventa que no desean que tenga efectos inmediatos. Por ello, se otorga a la promesa de compraventa efecto vinculante en el cual, según dispone el numeral 4º del Art. 1570 del Código Civil, se ha especificado de tal manera el contrato prometido, que solo falten para que sea perfecto la entrega de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriben.
Metodología de la investigación
Con relación a la metodología que se utilizó en el desarrollo de la presente tesis es el método científico en la elaboración de los capítulos, de igual forma se empleó los métodos inductivo, deductivo, así como la encuesta ya que la personas que fueron objeto del interrogatorio fueron los profesionales del derecho así como también a los usuarios de las notarias que acuden a realizar trámites; también se utilizó el método descriptivo, puesto que se analiza de manera detallada en forma gráfica los porcentajes de las encuestas realizadas a las personas mencionadas con antelación y por último para el desarrollo del ensayo se toma como referencia los acontecimientos ocurridos anteriormente en los procesos con el objeto de evitar el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa con argumentación legal.
Resumen de la estructura de la tesis
El desarrollo de la presente tesis está conformado por tres capítulos de los cuales el primer capítulo está enfocado en dar a conocer el criterio de los diversos Tratadistas, Juristas y Doctores sobre el contrato de promesa de compraventa, sobre la protección tanto constitucional como legal para su cumplimiento, luego al final de cada cita se da a conocer un comentario y se realiza un análisis, posterior a esto se hace conclusiones parciales de los temas y subtemas y finalmente las conclusiones y recomendaciones del capítulo.
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Finalmente en el tercer capítulo se da a conocer el análisis de los resultados alcanzados en el desarrollo de la investigación, debiéndose indicar que se incluyen las conclusiones parciales del capítulo, también las conclusiones y recomendaciones de toda la investigación realizada en el desarrollo de la tesis. Se finaliza con la bibliografía, cuerpos legales, diccionarios, linkografía y anexo.
Aporte teórico
El trabajo de investigación que se realizó en la ciudad de Ibarra, Cantón Ibarra, provincia de Imbabura, a los usuarios de la Notaria Cuarta del cantón Ibarra, sobre el tema: “EL IMCUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y SUS CONSECUENCIAS JURIDICAS”, se está aportando con conocimientos en base a la ley y jurisprudencia, luego de haber realizado un análisis y comentarios sobre las acciones que se presentan en este campo.
Con esta investigación llegamos a conocer las causas y consecuencias que determinan una acción civil y así pretendemos aportar en forma práctica; de igual manera esto permite que los usuarios cuenten con conocimientos más profundos del tema elegido en esta investigación y nos sirva de base apara aplicar en los litigios en materia civil.
Significación práctica
El contenido plasmado en este trabajo de investigación y la propuesta establecida es de gran relevancia para los profesionales en derecho por cuanto nos permite enfrentar situaciones litigantes que de una o de otra manera llegaran a nuestro conocimiento y se litigue con profesionalismo solucionando conflictos en esta materia civil.
El procedimiento ejecutivo para el cumplimiento del contrato de promesa de compraventa y consecuentemente el debido proceso son las herramientas que nos permitirá obtener las resoluciones legales que favorezca a la parte cumplidora o acreedora.
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En el presente trabajo investigativo se ha propuesto mirar el nivel de conocimiento de los usuarios sobre el reclamo de sus derechos a través de la administración de justicia y desde el órgano para resolverlo. Desde el punto de vista del usuario es el medio del que se vale para acudir ante la jurisdicción en defensa de sus derechos.
Las partes que no puedan hacerse justicia por sí mismas deberán acudir necesariamente a un abogado en libre ejercicio de sus funciones.
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CAPÍTULO I. MARCO TEÓRICO
1.2 La seguridad jurídica según la ley y la constitución de la república
Según el art. 82 de la Constitución de la República del Ecuador 2008 dispone “El derecho a la seguridad jurídica se fundamenta en el respeto a la Constitución en la existencia de normas jurídicas previas, claras, públicas y aplicadas por las autoridades competentes”. (TUCION
De acuerdo a lo enunciado el objetivo de la seguridad jurídica es la base del Estado constitucional de derechos y justicia, porque en ellas se construye la posibilidad de libertad y justicia. También señalaremos sobre la seguridad jurídica, que ésta existe como certeza humana, esto es de que la ley ha de ser aplicada y cumplida principalmente por la administración pública, pues el ser humano tiene certeza de que los órganos de la autoridad pública cumplan y no solo es certeza de que la administración pública cumpla con sus obligaciones, sino también certeza de que las personas integrantes de la sociedad van a cumplir las normas.
1.2.1 Los requisitos que establece nuestro Código Civil para el contrato de promesa
Nuestra Legislación ecuatoriana en el Código Civil establece y reglamenta la promesa en forma general sin referirse a un determinado contrato, manteniendo la originalidad del Código Francés. El modelo que determina la promesa de compra venta en donde todas las reglas son aplicables a cualquier contrato que se pueda celebrar. Dentro de los requisitos de la promesa de compra venta establece el Art. 1570 del Código Civil a enumerar:
1.2.1.1 Que la promesa conste por escrito y por escritura pública, con las respectivas
solemnidades.
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De acuerdo a lo comentado se deduce que en nuestro medido se suelen hacer promesas de compraventa de inmuebles por simple escritura privada. A veces se recurre a reconocer judicialmente las firmas o hacer protocolizar esas escrituras privadas. Estos procedimientos son contrarios a la ley y producen nulidad. La consecuencia de esta nulidad absoluta es que ninguna de las partes puede exigir la ejecución del contrato prometido. En consecuencia el que la promesa se otorgue por escritura pública es de vital importancia porque al ser un título ejecutivo, se puede pedir el cumplimiento forzoso mediante un juicio ejecutivo de obligaciones de hacer.
1.2.1.2 Que el contrato prometido sea eficaz;
El tratadista Alessandri en este segundo punto nos dice que: “Esta exigencia es aplicación del principio general de que el objeto de los contratos debe ser lícito y debido a ella no podría prometerse la venta entre padres e hijos o entre cónyuges no divorciados perpetuamente”. (ALESSANDRI, A. 1976, pág. 143).
Dispone el numeral 2° del Art. 1570 “Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces”. Según lo expresado podríamos decir que no sería eficaz el contrato prometido que tenga un objeto o causa ilícita, pues estos son requisitos intrínsecos de todo acto jurídico. Será válida a la inversa, la promesa de un contrato al cual le faltan elementos formales o externos, porque en cierto modo de lo que precisamente se trata es de llenar las formalidades con posterioridad, conforme lo exige la ley. Concluyendo que la promesa requiere que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces o más exactamente que sea válido, que no adolezca de nulidad.
1.2.1.3 Que la promesa contenga un plazo o condición; y,
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por medio de estas modalidades se señale la época de su celebración”. (ESPINOZA, O. 2007, pág. 76).
La promesa supone que las partes no pueden o no quieren celebrar de inmediato el contrato que proyectan y que postergan su realización para un tiempo futuro. Entonces las obligaciones del contrato de promesa siempre quedarán diferidas para después de su celebración. Este requisito se ha establecido para que los contratantes sepan a ciencia cierta cuando deberán cumplir el contrato prometido; de esta manera las partes no quedan ligadas contractualmente en forma indefinida; requisito que determina el carácter transitorio de todo contrato de promesa, transitoriedad que depende de un plazo o condición.
De lo expuesto podemos señalar que el plazo consiste en un espacio de tiempo más o menos largo dentro del cual puede ejecutarse un derecho, o transcurrido el cual puede comenzarse el ejercicio de un derecho. Es un hecho futuro y cierto del cual depender el ejercicio o extinción de un derecho. En las convenciones las fechas cualesquiera que ellas sean, son por lo mismo un plazo, porque inevitablemente han de acaecer, así el 28 de Abril del año 2013. Lo que constituye en su esencia el plazo es su certidumbre, es decir que necesariamente, inevitablemente haya de realizarse el hecho en qué consiste.
Para el jurista Arturo Alessandri el plazo extintivo es “aquel que por su vencimiento extingue un derecho. En este plazo, desde que el acto se ha formado y es su extinción la que está subordinada a él por el cumplimiento del plazo, el derecho existe y puede ejercitarse dentro del plazo. Este plazo se designa empleando la expresión hasta”. (ALESSANDRI, A. 1983, pág. 230).
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1.2.1.4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que solo
falten para que sean perfectos, la tradición de la cosa o las solemnidades que las leyes
prescriban.
Según el jurista chileno Dr. Raúl Diez Duarte “la expresión perfecto que emplea la ley, debemos tomarla en su acepción forense que da el Diccionario de la Lengua Castellana, esto es “completar los requisitos para que un acto civil, especialmente un contrato, tenga plena fuerza jurídica”. En cuanto a la locución tradición, sin duda alguna se refiere a la idea de entrega, para emprender a todos los contratos reales, como mutuo, comodato, prenda y no se puede interpretar en el sentido restringido de tradición, como modo de transferir el dominio, puesto que en la mayoría de los contratos reales no se produce la transferencia”. (DIEZ, R. 1988, pág. 28).
Estos requisitos que la ley deja para el momento de celebrarse el contrato prometido, son las solemnidades que las leyes prescriban y la tradición de la cosa; siendo estos los únicos elementos que pueden omitirse.
La doctrina contraria sostiene que el contrato prometido queda suficientemente especificado si sólo se señalan en la promesa sus elementos esenciales, que permitan distinguirlo de los otros contratos, pudiendo omitirse los elementos de la naturaleza, que la ley los presume, y los meramente accidentales, que se especifican por cláusulas especiales al tiempo de celebrarse el contrato prometido.
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En síntesis la determinación del contrato de promesa de compra venta significa que éste se individualice de tal modo que se sepa de qué contrato se trata y se precisen sus características para que no se confunda con otro. Lo que la ley ha querido decir es que el contrato prometido debe estar casi perfecto, es decir que exista el acuerdo de voluntades necesario para generarlo y que solo falte que se le lleve a efecto en forma definitiva y por ende el consentimiento debe existir en forma definitiva, es decir que ambas partes se hayan obligado recíprocamente a cumplir el contrato prometido una vez llegada la ocasión de hacerlo.
1.2.2. Los bienes que pueden ser prometidos en compraventa
Para que los bienes puedan ser prometidos en compra venta deben reunir algunos requisitos como son: ser lícito, determinado, que exista.
Los peculiares para el contrato de compra venta deben reunir los siguientes requisitos:
a) Ser comerciable.- Son objeto de contrato de compraventa la cosas corporales e incorporales; el Artículo 1749 del Código Civil manifiesta que pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no está prohibida por la ley.
De esta manera se desprende que no pueden venderse cosas embargadas, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello, de igual manera las propiedades que se encuentren en litigio, de igual forma los derechos y privilegios que no puedan transferirse a otra persona de acuerdo a lo que establece el Art. 1480 numeral 2; “De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona”.
b) La cosa vendida debe ser singular y determinada.- La cosa vendida es el objeto
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De lo expuesto podemos analizar que la determinación puede verificarse específica o genérica, es decir no se puede generalizar, si voy a prometer en venta algún bien, debemos referirnos exclusivamente a lo que respecta la compraventa.
c) La cosa vendida debe existir o esperar que exista.- El Art. 1477 nos dice: “No sólo las cosas que existen pueden ser objeto de una declaración de voluntad, sino las que se espera que existan”; de solo que se deduce que se puede vender las cosas presentes y futuras, es decir, aquellas que existen a la celebración del contrato y las y las que se esperan que existan en el futuro.
d) No debe pertenecer al comprador.- Así lo determina el Art. 1755 del Código
Civil “La compra de cosa propia no vale; y el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella”.
Esto significa que la cosa en compra debe pertenecer al vendedor o a un tercero, pero nunca al comprador. Resulta algo incoherente que el dueño de un bien pudiera ser su propio comprador, demostrando interés en la cosa que le pertenece
1.2.3 Las prohibiciones existentes en las leyes
Según lo expone el Dr. Oswaldo Espinosa “La validez del contrato queda condicionada, en primer término a la circunstancia de que las personas que lo celebran tenga aptitud legal para obligarse”. (ESPINOSA, O. 2007, pág. 19).
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De acuerdo a lo planteado en el Código Civil podemos determinar la existencia de las incapacidades absolutas y relativas. Las incapacidades absolutas que vienen a constituirse en prohibiciones irremediables para aquellos individuos que por circunstancias de orden natural o de carácter físico o psicológico las poseen. Las incapacidades relativas tienen su origen de carácter eminentemente legal, pues ésta lo prohíbe; sin embargo la concurrencia de una incapacidad relativa podría subsanarse, el Código Civil considera con incapacidades relativas a los adolescentes adultos, los interdictos y las personas jurídicas.
1.2.4 La protección de la Constitución de la República
La Constitución de la República como la supremacía de todas las leyes determina los derechos de todas las personas y podemos decir que en el inciso primero del Art. 424 de la Constitución de la República: “La Constitución es la norma suprema y prevalece sobre cualquier otra del ordenamiento jurídico. Las normas y los actos del poder público deberán mantener conformidad con las disposiciones constitucionales; en caso contrario carecerán de eficacia jurídica”.
Según lo dispuesto en la Constitución, Monseñor Juan Larrea manifiesta “La superioridad de la Constitución de la República sobre toda norma jurídica positiva, se puede decir que es un principio básico del sistema Republicano y democrático” (LARREA, J. 2009, pág. 48).
De no existir la Constitución de la República, como un conjunto de normas supremas, únicamente existirían un sinnúmero de leyes y disposiciones legales aisladas, pero en sí no tendríamos un sistema jurídico; al respecto tomemos en cuenta que la pluralidad de normas conforma una unidad, un sistema y un orden. Los llamados a estructurar los códigos, leyes y reglamentos de acuerdo a las normas constitucionales son los Asambleístas.
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Por lo señalado la libertad de contratación implica que la actividad tenga capacidad, consentimiento, objeto y causa lícita como actos y declaraciones de voluntad, de acuerdo al Art. 1461 del Código Civil. De este modo esta libertad de contratación que les otorga a las partes, es un derecho que se lo puede realizar como se lo desee, considerándose para el efecto las consecuencias jurídicas que puede acarrear el hecho de contraer obligaciones y adquirir derechos relativos a la celebración de un contrato.
La protección de la norma constitucional con relación a los ciudadanos en el territorio nacional (contratantes) se pone de manifiesto en el Art. 75 numeral 1 el derecho al acceso a la justicia y a la tutela efectiva, imparcial y expedita de sus derechos e intereses, con sujeción a los principios de inmediación y celeridad… De esta manera toda persona tiene derecho a que se le administre justicia y a través de las resoluciones o sentencias se nos acredite lo que nos pertenece.
Según la Constitución de la República en su Art. 321 dispone: “El Estado reconoce y garantiza el derecho a la propiedad en sus formas pública, privada, comunitaria, estatal, asociativa, cooperativa, mixta y que deberá cumplir su función social y ambiental”. En lo concerniente a nuestro estudio el contrato de promesa de compraventa siendo una obligación que en el futuro se llegará a concretar con la celebración del contrato definitivo, garantizando la Constitución de la República el derecho a la libertad del ciudadano a celebrar contratos lícitos y el aseguramiento de un patrimonio o de una propiedad que le otorgue amparo, protección y bienestar a su vida.
1.2.5 El proceso de reclamación judicial
Las partes que no puedan hacerse justicia por sí mismas deberán acudir necesariamente a un abogado en libre ejercicio de sus funciones. De lo expuesto se deduce, que las partes que comprende el proceso civil son:
1.2.5.1 Demanda
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o entabla recurso en la jurisdicción contencioso administrativa”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 117)
Por lo tanto la demanda es la reclamación presentada por el que crea que tienen a su favor una situación jurídica protegida, frente a la cual los demás elementos de la sociedad tienen una situación subordinada. En la demanda se pedirá el respeto de esa situación y la sanción de quienes, a juicio del demandante, la hayan violado.
Además se le considera como un documento cuya presentación a la autoridad (juez o árbitro) tiene por objeto lograr de ésta la iniciación de un procedimiento para sustanciar en él tantos procesos como pretensiones tenga el demandante para ser satisfechas por persona distinta a dicha autoridad.
1.2.5.2 Citación
Según el diccionario jurídico de Cabanellas la citación es: “ Diligencia por la cual se hace saber a una persona el llamamiento hecho de orden del juez para que comparezca en juicio a estar a derecho”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 70)
Por lo tanto la citación es un acto procesal mediante el cual se da a conocer al demandado en forma cierta e indiscutible, que se ha presentado en contra una reclamación. La importancia procesal de la citación no admite duda. Por una parte, hay principios de justicia universal y garantías constitucionales que rodean el acto: nadie puede ser sentenciado sino es previamente citado, oído y vencido. También como no podría ser de otro modo, el procedimiento civil rodeado de medidas de seguridad al hecho de que el demandado sea legal y efectivamente citado. No hay rebeldía, interrupción de la prescripción, ni otro efecto, sin que se haya cumplido efectivamente la citación. A falla de ella, deberá declararse la nulidad del proceso y aún de la sentencia ejecutoriada.
1.2.5.3 Contestación
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importancia para el demandado que la demanda para el demandante”. (www.wikipedia.com).
La persona contra quien se haya efectuado un reclamo, puede aceptarlo, o ejercer un derecho irrenunciable a la defensa, esto es, a impugnar las pretensiones del actor y a alegar a su favor todo lo que, a su juicio, pueda interrumpir transitoriamente o destruir las pretensiones del demandante.
El demandado de conformidad al Art. 397 del Código de Procedimiento Civil, tiene el término de quince días para proponer conjuntamente las excepciones dilatorias y perentorias, las cuales se resolverán en sentencia. En consecuencia, al contestar la demanda las excepciones dilatorias presentadas tienden a demorar la resolución de la litis, y las excepciones perentorias tienen por objeto destruir definitivamente las pretensiones del actor.
1.2.5.4 Rebeldía
Para Guillermo Cabanellas “la rebeldía es la situación procesal producida por la incomparecencia de una de las partes ante la citación o llamamiento judicial, o ante la negativa a cumplir sus mandamientos e intimaciones”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 338).
El demandado, por una serie de circunstancias: aceptación tácita del reclamo, falta de asesoría adecuada y oportuna, carencia de medios económicos, etc., puede dejar de contestar la demanda en tiempo oportuno. Esa resistencia a una orden legítima de la autoridad, es sancionada con rebeldía, que casi siempre implica una negativa pura y simple de los fundamentos de hecho y de derecho en que se basa el actor y que excepcionalmente, en procedimientos como el de juicio ejecutivo, implica aceptación tácita.
1.2.5.5 Reconvención
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que se fallen las dos pretensiones en una sola sentencia”. (COURTURE, Eduardo, 1976, pág. 174).
La reconvención en materia de incumplimiento del contrato de promesa de compraventa no tendría asidero jurídico porque si al demandado se lo debe necesariamente declarar en mora, mal podría hacer lomismo el contratante negligente contra quien lo demanda, porque en estricto derecho también para que proceda la acción debería constituirse en mora al demandante, y esa figura jurídica es de imposible ocurrencia, ya que si ninguna de las partes ha cumplido con su obligación procede la “excepción de contrato no cumplido”. En síntesis anotarías que no en todo juicio puede intentarse reconvención. Así, no cabe en el verbal sumario (excepto en los juicios de trabajo). En el juicio ejecutivo se requiere de título ejecutivo.
1.2.5.6 Trabazón de la litis
Se conoce como traba de la litis, “aquel momento procesal que se produce cuando se entabla la demanda, se traslada la misma al demandado y éste la contesta, fijándose a partir de ese momentos los términos del reclamo y las excepciones y defensas opuestas, sobre lo que se producirán prueba si resulta pertinente y sobre lo que el juez deberá decidir”. (www.google.com).
Con la contestación a la demanda, con ésta y la reconvención admisible o con la rebeldía del demandado, declarada por el juez, se traba la litis, es decir, se fijan los puntos que han de ser materia de la resolución.
1.2.5.7 Tercerías
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Según lo expuesto por el maestro Cabanellas, terceros interesados pueden, en los casos permitidos por la ley, intervenir en la litis. En todo caso, según las disposiciones vigentes, esos reclamos terceros deberán ser considerados como incidentes y resueltos por el mismo juez, en el propio cuaderno o procesos o en cuadernos separados, según sea el caso.
1.2.5.8 Conciliación
La conciliación, según lo señalado por el Dr. Couture es: “1. Acuerdo o avenencia de partes que, mediante renuncia, allanamiento o transacción, hace innecesario el litigio pendiente o evita el litigio eventual. 2. Audiencia que, por precepto constitucional, debe realizarse con carácter preliminar a todo juicio civil o de injurias, a fin de procurar un acuerdo amigable que evite el proceso”. (COUTURE, E. 1976, pág. 159).
En todo juicio, el juez debe procurar un entendimiento conciliatorio, llamando a las partes a su despacho para este objeto, Lamentablemente, el juez casi nunca preside las audiencias, y salvas excepciones, las partes van sin ánimo de arreglar. Se lo considera además un medio alternativo a la resolución del conflicto mediante una sentencia; en este sentido es una forma especial de conclusión del proceso judicial. El tercero que dirige esta clase de conciliación es naturalmente el juez de la causa, que además de proponer bases de arreglo, homologa o convalida lo acordado por las partes, otorgándole eficacia de cosa juzgada, dentro del marco de la legalidad.
1.2.5.9 Prueba
La prueba en Derecho, es la actividad necesaria que implica demostrar la verdad de un hecho, su existencia o contenido según los medios establecidos por la ley. (www.wikipedia.com).
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Para demostrar la existencia de los hechos y lograr el convencimiento del juez respecto a la verdad de lo efectivamente ocurrido, se utilizarán los medios probatorios expresamente admitidos por la ley vigente.
1.2.5.10 La ley nacional no debe probarse
Lo que debe probarse son los hechos, no el Derecho. Deben acreditarse los hechos jurídicos en general y los actos jurídicos en particular. El Derecho, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 8 del Código Civil, no necesita probarse.
Se supone que el juez la conoce satisfactoriamente. Pero el juez no está obligado a conocer la ley extranjera, de modo que si las partes la invocan están obligadas a fijar su existencia y su vigencia actual mediante certificados del Servicio Exterior y particularmente de los cónsules acreditados por nuestro país. Deberán establecer, además, la autenticidad de las firmas utilizadas para la certificación.
1.2.5.11 Alegatos
El alegato según el Dr. Raúl Diez “en general el escrito donde hay controversia, esto es demostración de las razones de una parte para debilitar las de la contraria”. (DIEZ, R. 1988, pág. 32).
Las partes pueden, y a nuestro juicio deben, constantemente, invocar ante jueces y tribunales, los fundamentos de derecho, esto es, la ley o leyes aplicables al caso concreto y la jurisprudencia que haya sentado el tribunal correspondiente. Lamentablemente, esa práctica de alegar, de invocar la ley, la doctrina y las resoluciones, ha sido casi abandonada, en parte por jueces y tribunales hacen poco caso de ellas. No estudian. Dictan resoluciones apresuradas, sin suficiente base, y de otra parte porque los defensores no cumplen satisfactoriamente con su deber.
1.2.5.12 Resoluciones interlocutorias
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El auto, como la mayoría de las resoluciones, debe ir acompañado de un razonamiento jurídico (consideraciones y fundamentos), en los casos en que las leyes de procedimiento así lo determinan. (www.wikipedia.com).
Analizando lo expuesto diríamos que los incidentes y todo aquello que no deba ser resuelto en la sentencia o decisión definitiva, es materia de los autos interlocutorios. Generalmente esas decisiones causan ejecutoria, aún cuando hay casos en las que son aceptables. Entre las resoluciones que no son definitivas, tenemos las que acepta las excepciones dilatorias interpuestas por el demandado. El conflicto no quedará definitivamente concluido porque el actor podrá proponer nuevamente. Así, se aceptase la excepción de incompetencia, el demandante podrá intentar nueva acción ante un juez competente. También tiene carácter similar la providencia que declare la nulidad del proceso. Podrá reponerse o volverse a actuar todo lo que quede invalidado por inobservancia de requisitos o solemnidades que la ley exige para la validez de los respectivos procedimientos.
1.2.5.13 Resoluciones definitivas
La sentencia, según Couture es el: “1. Acto procesal emanado de los órganos de la jurisdicción, mediante el cual éstos deciden la causa o punto sometido a su conocimiento. 2. Documento emanado de un juez unipersonal o de un tribunal colegiado, que contiene el texto de la decisión fundada, emitida en la causa o punto sometidos a su conocimiento”. (COUTURE, E. 1976, págs. 537 y 538).
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1.2.5.14 Recursos
Para Cabanellas el recurso “es la reclamación que, concedida por ley o reglamento, formula quien se cree perjudicado o agraviado por la providencia de un juez o tribunal, para ante el mismo o el superior inmediato, con el fin de que la reforme o revoque.” (CABANELLAS, G. 1973, pág. 341).
Las resoluciones que dicten los jueces de primera instancia, y en la mayor parte los tribunales de segunda instancia, no son definitivas. Nadie podrá sostener la infalibilidad de los jueces, que son hombres, imperfectos como todo ser humano, llenos de pasiones, agobiados de necesidades, y al mismo tiempo, sujetos a bajas remuneraciones. Por ello las decisiones son necesariamente apelables con el objeto que se estudie nuevamente la controversia y sus fundamentos de hecho y de derecho. Se supone, por otra parte, que los magistrados son funcionarios de mayor jerarquía y experiencia que los jueces inferiores.
1.2.5.15 Ejecución del fallo
Según el diccionario de la Real Academia de la lengua define así “sentencia de un juez o de un tribunal, y en ella, especialmente, el Pronunciamiento decisivo o imperativo. Decisión tomada por persona competente sobre cualquier asunto dudoso o disputado”. (lema.rae.es/drae).
Podríamos resumen en lo siguiente: Las decisiones que adopten los jueces sobre los conflictos que hayan llegado a su conocimiento, tienen que cumplirse a cabalidad. Hay sentencias de ejecución inmediata y otras que requieren de procedimientos previos, como la práctica de determinadas liquidaciones. En todo caso, el único juez competente para ejecutar los fallos, es el mismo que conoció la causa de primera instancia.
1.2.6 La Ley Notarial en protección de los contratantes
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se iban sistematizando a medida en que las necesidades y circunstancias así lo determinan. Los documentos notariales han servido a través de la historia, para conocer la vida social de los pueblos, sus costumbres; en ella se detalla la administración de la justicia por los magistrados inferiores, abogados, defensores, escribanos que desempeñaban sus funciones. (www.google.com).
Los escribanos desempeñan una función muy importante es así que para la venta de bienes, escrituras, autos judiciales, se ponga día, mes, año, lugar de otorgamiento y el signo del escribano. El Derecho Notarial es el conjunto de disposiciones jurídicas que permite la organización, el funcionamiento y la aplicación directa de la Ley por parte del Notario.
Guillermo Cabanellas describe al notariado como: “Cuerpo o colectividad que componen los notarios de un colegio o de una nación” (CABANELLAS, G. 2003, pág. 121).
Los elementos que constituyen la Institución Notarial está dada en primer lugar por: la fe pública, que emana del Estado, es decir, que el Estado delega esta función a un profesional instruido para ello de ahí la intervención del Notario; y, finalmente el producto que es el respaldo material de la voluntad de las partes, así se habla de un instrumento público y de todos sus requisitos. Los actos jurídicos que se pretendan oponer ante terceros no podrían gozar de este beneficio si no existiera la institución del notariado, porque a través de ella se da forma y autenticidad a dichos actos, respaldados con la fe pública que ostenta el notario. El notariado es una institución necesaria en las distintas sociedades desde tiempos remotos, ya que su función cumple con las necesidades de las personas que pretenden autenticar determinados actos jurídicos o hacer constar hechos jurídicos. De esta manera el notario dotado con las atribuciones que le confiere el Estado puede ejercer su función en beneficio de las personas, que como vimos anteriormente tendrán que solicitar la actuación del notario para que pueda actuar conforme a la ley.
1.2.7 Seguridad para que las condiciones se cumplan
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índole, a cerca de actos, hechos y contratos realizados o producidos en su presencia; y que se tienen por auténticos y con fuerza probatoria mientras no se demuestre su falsedad”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 167).
La Ley Notarial regula el tipo de ejercicio profesional del derecho como oficio jurídico consistente en que el notario, en virtud de su asesoría y conformación imparcial de su documentación en lo justo concreto del caso, en el marco de la equidad y el Estado Constitucional de Derecho y de la legalidad derivada del mismo, reciba por fuerza legal del Estado el reconocimiento público y social de sus instrumentos notariales con las finalidades de protección de la seguridad jurídica de los otorgantes y solicitantes de su actividad documentadora.
De esta forma, la ley resalta el papel preponderantemente imparcial que debe realizar el notario en el desarrollo de su actividad. Esta ley es muy precisa en este sentido al señalar a los notarios la forma en que deben actuar para otorgar la seguridad jurídica que se busca dentro de la sociedad.
1.2.8 El Código de Procedimiento Civil en protección de los contratantes
La tutela jurisdiccional, según González Pérez, “despliega sus efectos en tres momentos distintos: primero, en el acceso a la justicia; segundo, una vez en ella, que sea posible la defensa y obtener una solución en un plazo razonable, y tercero, una vez dictada la sentencia, la plena efectividad de sus pronunciamiento. Esto es: acceso a la jurisdicción, debido proceso y eficacia de la sentencia. (GONZALEZ, J. 1984, pág. 39.)
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allanarse a la demanda, si así lo considera conveniente, por supuesto siempre dentro de los parámetros que la ley procesal le provee.
1.2.9 EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EN LA
LEGISLACION NACIONAL
“La promesa de celebrar un contrato, especificándolo en todas sus partes, es una obligación de hacer, y está sujeta a lo dispuesto en el artículo precedente; a menos que el contrato sea de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, en cuyo caso la promesa equivaldría al contrato mismo. La promesa de un contrato que las leyes declaran ineficaz, no tendrá valor alguno”. (OVIEDO, J. 2003, pág. 617).
De lo expuesto puede concebirse en primer lugar, como un contrato por medio del cual las partes se obligan de manera recíproca a celebrar otro contrato. De esta manera debemos afirmar que se trata de un contrato preparatorio, mismo que está destinado a que las partes se pongan de acuerdo previamente sobre el contenido de un contrato al cual quieren ligarse de manera definitiva, que será el acuerdo o convenio posterior. Esto nos permite anticipar y concluir también, que el contrato de promesa, está llamado a tener una vida limitada en el tiempo, toda vez que se agotará cuando se cumpla la obligación de hacer, que es celebrar el contrato prometido se cumplirá al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición.
1.2.9.1 Certidumbre a la celebración del contrato prometido
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Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato, de acuerdo a este requisito; tiene como finalidad que los contratantes sepan a ciencia cierta cuando deberá cumplirse el contrato prometido, no quedando ligados indefinidamente. El plazo o condición es elemento esencial y debe redactarse en la forma mas clara y precisa, porque de esto dependerán los litigios que se produzcan. Es así que para cuando se demanda el cumplimiento de contrato en las obligaciones bilaterales a plazo expreso no es necesario requerimiento judicial, siempre y cuando la otra parte haya cumplido o se haya allanado a cumplir su obligación en la forma y tiempo debidos para la constitución en mora del deudor.
1.2.9.2 Protección para que las partes no resulten perjudicadas
El ciudadano común cuando ha sido menoscabado su derecho, tiene instancias para recurrir como es la Ley y de esta forma proteger su accionar, así podríamos sustentar que el procedimiento legal nos garantiza el cumplimiento de una obligación, con un proceso judicial justo, entendido así el Dr. Alfonso Zambrano Pasquel define al debido proceso “el que se inicia, desarrolla y concluye respetando y haciendo efectivo los presupuestos, los principios y las normas constitucionales, legales e internacionales”. (ZAMBRANO, A. 2005, pág. 48).
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1.2.9.3 Garantía en la devolución del bien inmueble
Cuando las partes voluntariamente han decidido no perfeccionar el contrato y que éste no produzca efecto alguno, especialmente cuando una de ellas recibió como promesa de compraventa el bien inmueble, podemos recurrir a la figura de la resciliación, que Según el maestro Alessandri la define “como el acto por el cual las partes deshacen un contrato que han celebrado o como la destrucción de un contrato por el muto consentimiento de las partes, cuando un contrato es dejado sin efecto por este medio, se dice que el contrato ha sido resciliado”. (ALESSANDRI, A. 1976, pág. 69).
Por lo expuesto, consideramos que los contratos de promesa de compraventa, necesitan para su perfeccionamiento la entrega de la cosa sobre que recaen, para que se cancele el valor del bien. Supone que, por la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, se acuerda que el acto jurídico que se acordó en su momento, se deja sin efecto. Para ello, lo normal es que sea necesario que se den los mismos requisitos con los que se firmó el acuerdo: por ejemplo, si se trataba de un contrato formal, es normal que la resciliación se haga cumpliendo las mismas formalidades. La resciliación es aquella convención en virtud de la cual, las partes, de común acuerdo, estipulan dejar sin efecto un contrato válidamente celebrado, en la medida que sus efectos no estén totalmente cumplidos.
1.2.9.4 Garantía en la devolución del anticipo entregado
En nuestro medio al celebrar un contrato de promesa de compraventa, es muy usual que el promitente comprador otorgue al promitente vendedor un anticipo, aun que esto no permite la ley, sin embargo es practicado, así se define “Garantía, como un negocio jurídico mediante el cual se pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 178).
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son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración del contrato. En el mundo inmobiliario es muy usual la aplicación de esta figura en las promesas de compraventa la entrega de una cantidad de dinero como reserva para la adquisición futura o celebración del contrato prometido, lo cual está contemplada en el Código Civil la figura de las arras.
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1.2.10 LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES CONTRATANTES
EN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA
1.2.10.1 Diferentes definiciones de derecho
Sobre esta situación Giorgio Del Vecchio en su libro Filosofía delDerecho decía que “ lo que el derecho sea, todo el mundo lo sabe de un modo aproximado. Pero la definición precisa del concepto presenta graves dificultades”. (DEL VECCHIO, G. 2004, pág.178).
Es posible para mejor entendimiento conceptualizar al derecho como “conjunto de normas que rigen la vida de las personas en sociedad” o “conjunto de normas que regulan la convivencia social y permiten resolver los conflictos interpersonales”. El derecho es la fuerza que coordina todas las actividades sociales del hombre; el derecho es un sistema para evitar la anarquía, imponer el orden en la sociedad, solucionar los conflictos entre los asociados, permitirles la convivencia y coexistencia pacíficas, el libre ejercicio de sus derechos y en términos generales, armonizar todas las actividades de la colectividad.
“El derecho forma parte de la cultura, es vida humana objetivada, es un deber ser, implica valores como la justicia, el orden, la seguridad, la paz, el bien común y en general, la ordenación de la vida humana. Todos los actos de la vida diaria, tales como abordar un vehículo o comprar un periódico, tienen trascendencia jurídica por cuanto celebramos contratos o actos de comercio etc. (www.google.com).
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es la naturaleza humana y social, ya que los fines que el individuo no podría realizar por si solo los obtiene de la convivencia social y por cooperación de sus semejantes. La convivencia exige orden y el derecho reposa en los conceptos de orden, coexistencia y libertad. En síntesis podríamos definir al derecho como: "el conjunto de normas destinadas a regir la conducta del hombre en sociedad para lograr el bien común".
1.2.10.2 Conceptos de obligaciones
Según el jurista Alessandri define a la obligación de la siguiente manera: “La obligación es un vínculo jurídico que coloca a una persona determinada en la necesidad de dar, hacer o no hacer alguna cosa, respecto de otra, también determinada” (ALESSANDRI, A. 1976, pág. 9.)
De acuerdo a lo expuesto se puede determinar que la obligación es la exigencia o imposición moral que debe regir la voluntad del hombre, siendo el vínculo que sujeta a hacer o abstenerse a hacer una cosa establecido por mandato de la ley. Así se puede manifestar que la relación jurídica es siempre entre sujetos, es decir es una conexión de persona a persona. La palabra obligar proviene de la palabra latina “ob-ligare”, atar, amarrar, encadenar, ligar porque en los tiempos primitivos del Derecho Romano, el deudor era amarrado y encadenado por el acreedor, hasta que no solventara su obligación.
Según el Código Civil en su Art. 1453 las obligaciones nacen, ya del concurso real de las voluntades de dos o más personas, como en los contratos o convenciones; ya de un hecho voluntario de la persona que se obliga, como en la aceptación de una herencia o legado y en todos los cuasicontratos; ya a consecuencia de un hecho que ha inferido injuria o daño a otra persona, como en los delitos y cuasidelitos; ya por disposición de la ley, como entre los padres y los hijos de familia.
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que en definitiva afectará a su patrimonio. El sujeto activo (acreedor) tiene un derecho de crédito y el sujeto pasivo (deudor) una obligación a favor del primero.
1.2.10.3 Los derechos de los promitentes compradores
Los derechos que asistir a los compradores están enmarcados en la ley, según el Dr. Raúl Diez “El Código de Procedimiento Civil concede dos clases de acción según sea la naturaleza del título que se invoca: una constituida por la acción ejecutiva y una acción ordinaria. Estos principios generales de carácter procesal civil se aplican también al contrato de promesa”. (DIEZ, R. 1988, pág. 34).
De lo manifestado por el Dr. Diez en el caso de existir el contrato de promesa de compraventa de acuerdo a nuestro ordenamiento jurídico, permite ejercer la acción ejecutiva o en un juicio de ejecución; de lo contrario se seguiría la acción ordinaria para el reconocimiento del derecho a través de una sentencia que sería el título que acreditaría la acción ejecutiva. Todo lo manifestado en el caso de que se incumpliera lo previsto en el contrato frente al vendedor, la ley le ampara al comprador para que no sea vulnerado su derecho, es decir el Juez actuará firmando el contrato por el vendedor, para de esta forma se pueda inscribir en el registro de la propiedad y se pueda realizar la transmisión del dominio del bien, materia del contrato.
1.2.10.4 Las obligaciones de los promitentes compradores
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de sus numerosas actividades y de sus derechos no lesione injustamente a otro….” (OSPINA, G. 2005, pág. 88).
Al respecto de lo expresado por el Dr. Ospina se analiza que lo normal es que las obligaciones se cumplan, por esta razón el derecho tutela el cumplimiento y sanciona el incumplimiento. El cumplimiento voluntario, completo, satisfactorio y oportuno de las obligaciones libera al deudor y extingue el vínculo personal que favorece al acreedor. Pero en ocasiones contrariamente se produce el incumplimiento voluntario, y entonces el acreedor puede acudir a los jueces para obtener protección, exigiendo al deudor el cumplimiento. Este cumplimiento por lo general deberá ser idéntico a lo que se haya determinado entre las partes y si esto no se logra, habrá el derecho a una indemnización que establezca el equilibrio jurídico.
1.2.10.5 El cumplimiento de los derechos y obligaciones
El cumplimiento de los derechos y obligaciones están encaminadas a satisfacer necesidades para la convivencia de las personas y por tanto, para producir efectos jurídicos y para cumplirse. Para el Dr. Juan Larrea “la indemnización surge para reemplazar al contenido de la obligación incumplida, o de la que fue cumplida imperfecta, parcial o deficientemente, o por último a la extemporánea o cumplida fuera del tiempo previsto. Por esto, las indemnizaciones por obligaciones contractuales, se clasifican en compensatorias y moratorias”. (LARREA, Juan, 2004, pág. 213).
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1.2.10.6 El acuerdo para el cumplimiento de las clausulas
“El contrato necesita de la manifestación inequívoca de la voluntad de las partes que conformarán el acto jurídico. Así, cuando las partes contratantes expresan su voluntad en el momento que se forma el contrato, se denomina entre presentes. Cuando la manifestación de la voluntad se da en momentos diferentes, se denomina entre ausentes. La distinción es importante para poder determinar con exactitud el momento en que el contrato entra en la vida jurídica de los contratantes. El contrato entre presentes entrará en vigencia en el momento de la manifestación simultánea de la voluntad, mientras que el contrato entre ausentes solamente hasta que el último contratante haya dado su manifestación”. (www.revistajuridica.com).
El acuerdo es aquel en que las partes establecen por cláusulas especiales, que no sean contrarias a la ley, la moral, las buenas costumbres, o el orden público. Por ejemplo: el plazo, la condición, el modo, la solidaridad, la indivisibilidad, la representación, etc. En consonancia con la autonomía de la voluntad, los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por convenientes, siempre que no sean contrarios a la ley, la moral, los buenos usos y costumbres, o el orden público. La Formación del contrato trata de analizar aquellos actos, causas, hechos, requisitos y formas que, instantánea o sucesivamente, han de confluir para la perfección y cumplimiento del contrato. Es importante indicar que el no cumplimiento de las cláusulas conlleva a los procesos judiciales para que la parte cumplidora sea resarcida en sus derechos.
1.2.11 El acuerdo para la entrega material del inmueble prometido en compraventa
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El acuerdo estipulado en el contrato de promesa de compra venta del bien inmueble se establece en las cláusulas respectivas para lo cual el promitente vendedor y el promitente comprador deben acatar dichas disposiciones y dar fiel cumplimiento al mismo; se perfecciona “la transferencia del inmueble prometido en venta así como la fecha para la entrega material” el momento que se suscribe la definitiva escritura pública; y para que se perfeccione la compra debe inscribirse en el Registro de Propiedad respectivo del Cantón.
1.2.12 El consentimiento entre las partes contratantes
El consentimiento es analizado así por el Dr. Oswaldo Espinosa “Basta la sola expresión de voluntad para dar nacimiento a un contrato, no obstante, su validez exige que esa expresión represente lo que las partes libre, soberana y reflexivamente desean, porque, el acto no es válido cuando algún vicio afecta esas cualidades de la voluntad. Estos vicios son: El error, la fuerza y el dolo contemplados en el Art. 1467 del Código Civil”. (ESPINOSA, O. 2007, pág. 19).
El consentimiento es el resultado de la integración armoniosa y conjunta de las declaraciones de voluntad de las partes. En este orden de ideas, el consentimiento es la coincidencia de dos declaraciones de voluntad que procediendo de sujetos diversos concurren a un fin común y se unen. Una de ellas promete y la otra acepta, y ambas declaraciones dan lugar a una nueva denominada voluntad contractual y que es el resultado de las voluntades individuales, y que constituye una entidad nueva capaz de producir por si el efecto jurídico deseado. El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.
1.2.13 Requisitos del consentimiento
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Según nuestro ordenamiento jurídico dispone cuales son los vicios del consentimiento. Podríamos agregar, el consentimiento no es válido cuando se ha emitido bajo la influencia de alguno de los posibles vicios del consentimiento:
Error: Error grave en la apreciación de los hechos de forma que sin que se hubiera producido ese error no se hubiera producido el consentimiento.
Fuerza es la violencia o intimidación: Cuando se arranca el consentimiento mediante el empleo de la fuerza o la intimidación.
Dolo: Cuando la contraparte ha inducido a error al otro contratante con el fin de arrancar el consentimiento.
1.2.14 La constancia por escrito ante la autoridad correspondiente
Para el Dr. Raúl Diez, al referirse al primer requisito que la promesa conste por escrito acota “lo que sí la ley requiere es que la voluntad de los contratantes sea expresa, no aceptándose el consentimiento tácito de alguna de las partes, y menos presunto, pues en esto consiste la solemnidad, en que el consentimiento conste por escrito, y no se concibe un consentimiento tácito o presunto en un contrato solemne”. (DIEZ, R. 1988, pág. 21).
La constancia por escrito constituye en si el contrato, el mismo que puede ser público o privado. El contrato privado se lo efectúa mediante el convenio entre las partes, con un profesional del derecho y reconocimiento de firmas ante el Notario público, el mismo que realiza la correspondiente Acta y da fe de la presencia de los contratantes. El contrato público se lo realiza con un profesional de derecho, pero es elevado a escritura pública ante el Notario público que da fe de la presencia de las partes contratantes este contrato pasa a ser parte del archivo notarial incorporado al protocolo de escrituras públicas.
1.2.15 Los bienes permitidos por las leyes
