CAPÍTULO III. MARCO PROPOSITIVO
3.1. Análisis jurídico del contrato de promesa de compraventa
En nuestro ordenamiento jurídico la regulación para el contrato de promesa de compraventa es limitada, lo cual ha generado el planteamiento de una serie de interrogantes relacionados al alcance, efectos y requisitos que debe contener una promesa de celebrar un contrato. Se debe tener presente que la promesa de celebrar un contrato genera una obligación de hacer para los contratantes, otorgar el contrato prometido. Existen muchos eventos de la vida ordinaria de las personas, “partes en un contrato”, en que por alguna causa determinada, éstas no pueden celebrar un contrato de inmediato, o bien no lo hacen, sea porque no quieren hacerlo o consideran que no es conveniente. Si se pudiera celebrar de inmediato el negocio final, perdería todo sentido celebrar un contrato de promesa.
Insistimos y aclaramos que las causas que pueden llevar a las partes a celebrar con posterioridad el contrato definitivo, son de diversa naturaleza; jurídicas, económicas o de conveniencia. Ante esto, de todas formas las partes quieren asegurar la celebración del contrato definitivo, por medio de un convenio con el cual se obligan de manera posterior, sea al acaecimiento de una condición o de un plazo, a celebrar dicho acuerdo.
“Puede ocurrir que una persona quiera venderle a otra su casa, pero no de momento sino pasado un tiempo prudencial y necesario para adquirir un nuevo inmueble para su habitación y, por su parte, quien desea comprarla prefiere hacerlo después de obtener un préstamo en dinero que está tramitando en su empresa, con el cual piensa pagar el precio correspondiente”. En este caso las razones u obstáculos que impiden a las partes celebrar el contrato definitivo (compraventa) son de hecho, que nosotros podríamos calificar como de conveniencia y/o económicas.
El Art. 1570 del Código Civil encontramos la expresión “No produce obligación alguna”, puede dar lugar a sostener que si no se cumplen todos los requisitos en ella señalados, la promesa no tiene ningún valor (sería inexistencia en este caso). Podemos sostener lo siguiente: La promesa para ser plenamente eficaz requiere reunir todos los requisitos que
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dispone la ley para que exista y produzca efectos, en algunos casos su omisión generará inexistencia y en otros nulidad. Ahora bien, podría afirmarse que si la norma afirma que en caso de no concurrir los elementos allí enumerados la promesa no produce efectos, la consecuencia sería que el contrato es inexistente.
Que la promesa conste por escrito hace que la promesa sea un contrato solemne. La pregunta que necesariamente surge es: ¿se requiere un escrito público o privado?, y además: ¿si el contrato definitivo requiere un escrito público, la promesa debe observar el mismo requisito?, o dicho de otra manera: ¿el grado de formalidad del escrito del contrato definitivo se extiende al escrito del contrato preliminar? Cierta parte de la doctrina señala que basta un instrumento privado; no es necesario que conste en instrumento público, lo que genera dificultades para exigir el cumplimiento mediante un juicio ejecutivo de obligaciones de hacer, porque una escritura privada de promesa carece de mérito ejecutivo. Por el simple hecho de requerir que la promesa conste por escrito, transforma a ésta en solemne.
El numeral segundo del Art. 1570 la Eficacia del Contrato Prometido no debe referirse a personas legalmente incapaces, ni presentar vicios del consentimiento, ni recaer sobre un objeto o causa ilícitos; en general deben observase los requisitos de validez del contrato prometido. La ley exige que la promesa no se refiera a contratos que sean ineficaces por no observase en ellos los requisitos generales de validez.
En virtud de lo señalado en el numeral 3º del Art. 1570 de Código Civil, puede afirmarse que la esencia del contrato de promesa es fijar el plazo o condición que determinen la época en se va a otorgar el contrato prometido, puesto que en caso de que las partes hayan omitido tal estipulación, la promesa de contrato no producirá efecto alguno, ya que la falta de condición o plazo que establezca la época de celebración del contrato no puede ser suplida por disposición legal alguna o decreto judicial. No fijándose la época en que deba celebrarse el contrato prometido, desparecería toda certidumbre sobre el hecho mismo de la celebración del contrato prometido; y se daría lugar a dificultades y discusiones entre las partes, puesto que por el hecho de celebrar un contrato de promesa, las partes están manifestando que no pueden o no desean la celebración inmediata y siendo su intención diferir una celebración es necesario que determinen la época en que deban efectuarla.
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Finalmente el numeral 4º del Art. 1570 se refiere a la determinación plena del contrato prometido es decir que en la promesa se determine íntegramente el contrato prometido, que no falte ningún elemento por acordar. La promesa está diseñada para que las partes acuerden todo lo que va a regir sus relaciones contractuales. Así podríamos indicar que si el objeto del contrato prometido es un bien inmueble, en el contrato de promesa se debe incluir los linderos del bien, el precio; y la solemnidad sería la suscripción del contrato prometido y ésta a de perfeccionarse por la entrega de la cosa y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Al tratarse el contrato de promesa de compraventa en un contrato bilateral, en caso de incumplimiento del contrato prometido por una de las partes, procede la resolución del contrato con efectos retroactivos. Para poder demandar la resolución del contrato de promesa de compraventa, se debe previamente haber requerido, preferiblemente a través de un Notario, el cumplimiento de la promesa, para que el promitente incumplidor una vez que se haya constituido en mora por la reconvención judicial a través de la citación con la demanda de resolución, no pueda durante el juicio alegar la excepción de contrato no cumplido, puesto que el requerimiento notarial es el medio idóneo para demostrar que el actor se ha allanado a cumplir con su obligación de otorgar el contrato y que por ende está habilitado a demandar la resolución de la promesa de contrato.
Es importante señalar que la cláusula penal es el mecanismo que asegura el cumplimiento de la obligación, y al pactarla cualquiera de los promitentes contratantes se sujeta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal, según el Art. 1551 del Código Civil. Ahora bien cuando se ha determinado la cláusula penal en el contrato de promesa de compraventa, ya no se puede optar por la indemnización de perjuicios, solo se puede decidir por una de las dos.
La promesa de compraventa por ser un contrato que reúne todos los requisitos legales y por ser, esencialmente, bilateral, se rige por el Art. 1505 del Código Civil, ya que en todo contrato bilateral va envuelta la condición resolutoria tácita de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. En virtud de tal incumplimiento el contratante diligente está
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facultado para pedir, a su arbitrio, la resolución o el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios.
La acción resolutoria, en el caso que el contratante diligente opte por esa vía judicial, debe tramitarse por la vía ordinaria, cuyo procedimiento se contempla expresamente en el Título II, Sección 1ª del Código de Procedimiento Civil.
En este caso uno de los promitentes, quien cumple con su obligación o está llano a cumplirla, una vez constituido en mora el deudor, puede solicitar, por la vía ordinaria, la resolución del contrato con indemnización de perjuicios.
La vía ordinaria también debe utilizarse por el contratante que cumplió con su obligación, pero que no cumplió con la obligación legal de otorgar el contrato de promesa por escritura pública, conforme lo ordenan los artículos 1470 N° 1 del Código Civil y 166 del Código de Procedimiento Civil, toda vez que si el contrato de promesa no se otorgó por escritura pública, el instrumento que no reúna tal requisito carecerá de mérito ejecutivo, prevaleciendo estas normas, por su especialidad, sobre el Art. 413 del Código de Procedimiento Civil, de manera que si el contrato de promesa de compraventa se otorgó por instrumento privado, deberá recurrirse a la vía ordinaria a fin que en juicio declarativo se determine la existencia de la obligación y establecida ésta por sentencia, recién el actor, tendrá un título ejecutivo para exigir forzadamente el cumplimiento de la obligación. Quien haya celebrado un contrato de promesa de compraventa por escritura pública posee título ejecutivo para demandar el cumplimiento forzado del contrato definitivo contra quien se niega a suscribirlo, mediante el procedimiento del juicio ejecutivo de obligación de hacer contemplado en el inciso 2° del Art. 440 del Código de Procedimiento Civil que faculta a la jueza o juez, a fin de que suscriba el documento en representación del deudor.
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3.5 CONCLUSIONES PARCIALES DEL CAPITULO
En este capítulo se hace un análisis jurídico del contrato de promesa de compraventa, iniciando con la celebración del contrato que genera una obligación de hacer para los contratantes en celebrar en lo posterior el contrato prometido o contrato de compraventa.
Continuando con la explicación del contrato de promesa que se lleva a cabo por que de inmediato no se puede realizar el contrato prometido, por diversas causas que generalmente son de tipo económico, por no poseer el dinero en el momento y con este contrato se aseguran la compraventa futura.
En lo posterior se indica la ubicación del contrato de promesa de compraventa en el código civil y procedimiento civil.
Finalizando con el análisis de los requisitos que determina el ordenamiento jurídico para llevarse a cabo la realización del contrato de promesa de compraventa, la importancia y beneficios, así como también las repercusiones en su incumplimiento.
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3.6 CONCLUSIONES GENERALES
No existe en nuestro ordenamiento jurídico un parágrafo que trate el juicio ejecutivo de obligaciones de hacer.
El incumplimiento del contrato de promesa de compraventa se presenta por la falta de aplicabilidad en los usuarios, por el desconocimiento de recurrir a los jueces para su cumplimiento.
Los profesionales del derecho deben antes de llegar a la vía judicial, para el cumplimiento del contrato de promesa, tratar de conciliar entre las partes y de ser el caso celebrar la resciliación, evitando así el descongestionamiento de la justicia.
La confusión existente entre el contrato de promesa de compraventa y el contrato de compraventa acarrea tantos inconvenientes que finalmente desembocan en los litigios que de no poseer el título ejecutivo, se debe acudir al procedimiento ordinario para el reconocimiento del derecho y con la sentencia recién emprender el juicio ejecutivo.
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3.7 RECOMENDACIONES
Se debe buscar un mecanismo para dar a conocer a los usuarios que van a realizar promesas de compraventa que no lo hagan en forma privada, lo hagan a través de un contrato con el asesoramiento de un profesional del derecho en una notaría.
Recomendar a los usuarios que el contrato de promesa de compraventa no es una obligación de dar, por tanto ello implica que no se debe erogar cantidad de dinero alguna, el contrato de promesa solo asegura la compraventa futura, que el bien materia del contrato no sea ofrecido a un tercero.
Explicar a los usuarios que es importante cuando se ha celebrado el contrato de promesa de compraventa para evitar el incumplimiento, llegar acuerdos y pueden realizar un contrato de resciliación.
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BIBLIOGRAFÍA
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LEYES Y CÓDIGOS
Constitución del Ecuador Código Civil
Código de Procedimiento Civil
Código Orgánico de la Función Judicial
Código Orgánico de Organización Territorial Autonomía y Descentralización Ley Notarial
Ley del Registro de la Propiedad
LINKOGRAFIA http://www.rincondelvago.com/htm http://www.google.com/htm http://www.tododerecho.com/htm http://www.monografias.com/htm http://www.wikipedia.org.com http://www.revista judicial.com
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ANEXO
FORMATO DE
ENCUESTAS
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ENCUESTAS A LOS USUARIOS DE LA
NOTARIA CUARTA
1. Ha llegado a un acuerdo antes de acudir a un profesional del Derecho, para proceder a celebrar el contrato de promesa de compra venta.
a.- SI ( ) b.- NO ( )
2. Cuál de las modalidades de la promesa de compra venta conoce usted. a.- SI ( )
b.- NO ( )
3. En caso de incumplimiento del contrato de promesa de compra venta, conoce ante qué autoridad acudir.
a.- SI ( ) b.- NO ( )
4. Conoce usted que después de celebrado el contrato de promesa de compra venta sino llega a un acuerdo, se puede celebrar un contrato de resciliación.
a.- SI ( ) b.- NO ( )
5. Conoce usted que el contrato de promesa de compraventa garantiza la entrega del bien inmueble prometido en venta.
a.- SI ( ) b.- NO ( )
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6. Conoce usted que en caso de incumplimiento en el contrato de promesa de compraventa la multa o cláusula penal se hace efectiva.
a.- SI ( ) b.- NO ( )
7. Sabe usted que a pesar de solo poseer un contrato privado de promesa de compraventa puede reclamar su cumplimiento por la vía judicial
a.- SI ( ) b.- NO ( )
8. Conoce usted que existe el requerimiento judicial para exigir el cumplimiento de la promesa de compraventa.
a.- SI ( ) b.- NO ( )
9. Conoce usted que al elaborar una escritura de promesa de compraventa se incluyen una clausula de sanción convenida entre las partes.
a.- SI ( ) b.- NO ( )
10. Le gustaría tener un documento informativo sobre los requisitos y las sanciones que contempla el Código Civil, cuando se suscribe un contrato de promesa de compraventa y éste se incumple.
a.- SI ( ) b.- NO ( )