EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EN LA LEGISLACION

“La promesa de celebrar un contrato, especificándolo en todas sus partes, es una obligación de hacer, y está sujeta a lo dispuesto en el artículo precedente; a menos que el contrato sea de aquellos que se perfeccionan por el solo consentimiento de los contratantes, en cuyo caso la promesa equivaldría al contrato mismo. La promesa de un contrato que las leyes declaran ineficaz, no tendrá valor alguno”. (OVIEDO, J. 2003, pág. 617).

De lo expuesto puede concebirse en primer lugar, como un contrato por medio del cual las partes se obligan de manera recíproca a celebrar otro contrato. De esta manera debemos afirmar que se trata de un contrato preparatorio, mismo que está destinado a que las partes se pongan de acuerdo previamente sobre el contenido de un contrato al cual quieren ligarse de manera definitiva, que será el acuerdo o convenio posterior. Esto nos permite anticipar y concluir también, que el contrato de promesa, está llamado a tener una vida limitada en el tiempo, toda vez que se agotará cuando se cumpla la obligación de hacer, que es celebrar el contrato prometido se cumplirá al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición.

1.2.9.1 Certidumbre a la celebración del contrato prometido

En la celebración de un contrato existe generalmente la incertidumbre o duda en su cumplimiento, por este motivo, se debe fijar un plazo, para que de esta forma produzca efectos jurídicos, así monseñor Larrea se refiere “El plazo es la época que se fija para el cumplimiento de la obligación, y puede ser expreso o tácito. Es siempre cierto. No podrá el juez, sino en casos especiales que las leyes designen, señalar plazo para el cumplimiento de una obligación. Solo podrá interpretar el concebido en términos vagos u obscuros, sobre cuya inteligencia y aplicación discuerden las partes” (LARREA, J. 2004, pág. 145).

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Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato, de acuerdo a este requisito; tiene como finalidad que los contratantes sepan a ciencia cierta cuando deberá cumplirse el contrato prometido, no quedando ligados indefinidamente. El plazo o condición es elemento esencial y debe redactarse en la forma mas clara y precisa, porque de esto dependerán los litigios que se produzcan. Es así que para cuando se demanda el cumplimiento de contrato en las obligaciones bilaterales a plazo expreso no es necesario requerimiento judicial, siempre y cuando la otra parte haya cumplido o se haya allanado a cumplir su obligación en la forma y tiempo debidos para la constitución en mora del deudor.

1.2.9.2 Protección para que las partes no resulten perjudicadas

El ciudadano común cuando ha sido menoscabado su derecho, tiene instancias para recurrir como es la Ley y de esta forma proteger su accionar, así podríamos sustentar que el procedimiento legal nos garantiza el cumplimiento de una obligación, con un proceso judicial justo, entendido así el Dr. Alfonso Zambrano Pasquel define al debido proceso “el que se inicia, desarrolla y concluye respetando y haciendo efectivo los presupuestos, los principios y las normas constitucionales, legales e internacionales”. (ZAMBRANO, A. 2005, pág. 48).

Analizando el debido proceso, es un derecho reconocido a todos los seres humanos y que debe respetarse en cualquier instancia, no solo en la judicial, sino ante cualquier autoridad que conozca, resuelva y haga cumplir lo resuelto. Este derecho, trae incorporado una serie de garantías sustanciales que verifiquen su cumplimiento tendiente a la obtención y verificación de una resolución justa. Sin duda alguna que este derecho nos pone en un estatus de igualdad frente al poder, limitándole en la posibilidad de adoptar medidas arbitrarias, o exigiéndole diligencia y respuesta a los requerimientos de quienes buscan su amparo, protección o resarcimiento de un daño. Dentro del contrato de promesa de compraventa específicamente, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Código Civil, nos permite la protección para que el acreedor haga uso de sus derechos ante la autoridad competente.

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1.2.9.3 Garantía en la devolución del bien inmueble

Cuando las partes voluntariamente han decidido no perfeccionar el contrato y que éste no produzca efecto alguno, especialmente cuando una de ellas recibió como promesa de compraventa el bien inmueble, podemos recurrir a la figura de la resciliación, que Según el maestro Alessandri la define “como el acto por el cual las partes deshacen un contrato que han celebrado o como la destrucción de un contrato por el muto consentimiento de las partes, cuando un contrato es dejado sin efecto por este medio, se dice que el contrato ha sido resciliado”. (ALESSANDRI, A. 1976, pág. 69).

Por lo expuesto, consideramos que los contratos de promesa de compraventa, necesitan para su perfeccionamiento la entrega de la cosa sobre que recaen, para que se cancele el valor del bien. Supone que, por la autonomía de la voluntad de las partes contratantes, se acuerda que el acto jurídico que se acordó en su momento, se deja sin efecto. Para ello, lo normal es que sea necesario que se den los mismos requisitos con los que se firmó el acuerdo: por ejemplo, si se trataba de un contrato formal, es normal que la resciliación se haga cumpliendo las mismas formalidades. La resciliación es aquella convención en virtud de la cual, las partes, de común acuerdo, estipulan dejar sin efecto un contrato válidamente celebrado, en la medida que sus efectos no estén totalmente cumplidos.

1.2.9.4 Garantía en la devolución del anticipo entregado

En nuestro medio al celebrar un contrato de promesa de compraventa, es muy usual que el promitente comprador otorgue al promitente vendedor un anticipo, aun que esto no permite la ley, sin embargo es practicado, así se define “Garantía, como un negocio jurídico mediante el cual se pretende dotar de una mayor seguridad al cumplimiento de una obligación”. (CABANELLAS, G. 2003, pág. 178).

Por lo expuesto se deduce que en una promesa de compraventa se pueden pactar arras penales, se entiende por arras penales las mismas denominadas arras de retractación donde cualquiera de las partes puede retractarse de la celebración del contrato, quien da las arras, si se retracta las pierde y quien las ha recibido debe devolver el doble. Las arras penales

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son una figura que permite a las partes retractarse o abstenerse de realizar la celebración del contrato. En el mundo inmobiliario es muy usual la aplicación de esta figura en las promesas de compraventa la entrega de una cantidad de dinero como reserva para la adquisición futura o celebración del contrato prometido, lo cual está contemplada en el Código Civil la figura de las arras.

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1.2.10 LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES CONTRATANTES