Comentarios
Proyecto de Ley sobre Transparencia del Mercado
del Suelo
(Boletín 10163-14)
Luis Eduardo Bresciani L.
Presidente
CNDU
Luis Eduardo Bresciani / Presidente Consejo Nacional de Desarrollo Urbano
Documento de Política de Suelo para la Integración Social
1. Surge del mandato de la Presidenta,
quien solicitó “
al CNDU que
formulara una propuesta de reforma en materia de suelo, que nos permita
implementar una política que garantice integración social….”.
2. Se basa en la Política Nacional de Desarrollo urbano
(PNDU, 2013),
que instaló la integración social y la equidad urbana como un consensos
nacionales.
3. Busca ampliar e integrar un diversos mecanismos públicos,
basado
en la idea de fomentar un sistema descentralizado de mayores potestades
públicas para que municipios y gobiernos regionales pudieran actual para
resolver demandas de equidad urbana y integración social.
Propuesta CNDU se orienta a resolver:
1. La segregación social urbana
, y su efecto en la exclusión social, violencia y estigmatización de los sectores más vulnerables de la sociedad.2. La desigualdad en calidad de vida urbana
entre comunas y
barrios
(acceso y calidad de los Bienes Públicos), que agrava las desigualdades de ingresos, la segregación y el acceso a oportunidades.3. La especulación del mercado del suelo
,
que segrega por capacidad de pago del suelo, fomenta incremento de precios del suelo producto a la retención de terrenos y las presiones sobre el sistema público para que normas (PlanesReguladores) o inversiones públicas incrementen plusvalías.
4. Debilitamientos de la cohesión y participación social,
como resultado de la segregación social, percepción de exclusión y falta de Participación.Propuesta CNDU asumen estos problemas tienen
múltiples causas:
1. Mercado del suelo poco regulado
como factor de ordenamiento de la
ciudad y acceso por medio de los precios.
2. Fragmentación y descoordinación pública
entre decisiones urbanas
y habitacionales.
3. Ausencia o obsolescencia de normas estándares urbanos
(garantías)
de dotación de infraestructuras, equipamientos y servicios.
4. Limitados mecanismos de participación
efectiva de las comunidades
en el desarrollo urbano.
5. Alta desigualdad de recursos entre comunas y ciudades.
Propuesta CNDU abordó estas dimensiones:
Regulación (Legislación)
Gestión Pública (Inversiones)
Fortalecimiento Comunidad
Para la Integración Social Urbana Para la Equidad Urbana
Regenerar la Ciudad Segregada Gestión del Suelo Público
Fomento a la Gestión desde la Sociedad Civil Participación Ciudadana Temprana y Efectiva
Propuestas específicas asociadas al Proyecto de Ley:
MEDIDA 3 / Eliminar las exenciones de impuestos territoriales que afectan la equidad urbana, fomentan la especulación y reducen el financiamiento municipal necesario para elevar los estándares de desarrollo urbano.
MEDIDA 7 / Reducir la especulación que afecta el desarrollo del suelo urbano, eliminado las excepciones o rebajas de impuestos asociadas a la gestión del suelo.
MEDIDA 12 / Creación de un “Sistema Integrado de Suelos Públicos Urbanos” (o “Banco de suelo público urbano”), destinado a fomentar un desarrollo urbano social y a transparentar la gestión de la cartera de suelo público.
MEDIDA 16 / Ampliar los procesos de participación ciudadana en todas las escalas del desarrollo de la ciudad y el territorio, reglamentando su carácter obligatorio en la toma de decisiones de los actores públicos en todos los planes y proyectos públicos.
Comentarios a Proyecto de Ley (Boletín 10163-14)
basados en recomendaciones del Informe del Consejo Nacional de Desarrollo
Urbano sobre
“Políticas de Suelo para la Integración Social”
entregado a la
Presidenta de la República el 5 Mayo de 2015
Sobre la Participación Ciudadana en Planificación Urbana
Aspectos Positivos:
1.
Garantiza la participación ciudadana ANTICIPADA, INFORMADA Y
TRANSPARENTE
desde la formulación de un plan regulador o sus
modificaciones.
2.
Establece criterios de acceso compresible (didáctico) a las propuestas e
información
y se crea una etapa inicial o anteproyecto de plan regulador
(Imagen Objetivo)
3.
Establece sistemas institucionales de acceso transparentes a los procesos
de elaboración y aprobaciones de normas
(observatorios de mercado de
suelo y Planes Reguladores).
Sobre la Participación Ciudadana en Planificación Urbana
Aspectos que pueden ser complementados:
1.
Se debería reforzar y garantizar los procedimientos de diseño participativo
de planes y proyectos, no solo de información y seguimiento. Ello garantiza
realmente que los planes sean elaborados con la comunidad y actores.
2.
Se debería fortalecer las instancias de participación de la comunidad
como
actores del proceso.
(Ejemplo: Consejos de la Sociedad Civil).
3.
Se debería garantizar que Observatorios operen con información
actualizada y gestión autónoma.
Deben incorporase sanciones o incentivos
para que la información municipal y publica se entregada y actualizada.
Sobre la Gestión de Bienes Raíces del Estado
Aspectos Positivos:
1.
Catastro Público de Bienes Raíces del Estado
que transparente la información y permita conocer la ubicación, avalúo, titularidad, destino y demás antecedentes de los bienes raíces públicos. Esto otorga transparencia y amplia capacidad de gestión a estos bienes.Aspectos que pueden ser complementados:
1.
Sistema de Gestión Integrando y Regionalizando de adquisición,
administración y enajenación de Bienes Raíces Públicos.
Actualmente esta disperso en las regulaciones de diferentes organismos públicos (Ministerio deBienes Nacionales, Fuerzas Armadas, de Orden y Seguridad, empresas públicas, Municipalidades, IND, SERVIUS, etc.) Este sistema garantizaría la utilización
estratégica de los inmuebles públicos desde una perspectiva urbana que promueva los fines públicos y sociales.
Sobre el perfeccionamiento a los Impuestos Territoriales
Aspectos Positivos:
1.
Reevaluación (incremento) de tasaciones de los predios en sectores sujetos
a una ampliación en el límite urbano.
Este es el único mecanismo posible
de desincentivo a que los propietarios de terrenos rurales presionen por
cambios de limites urbanos que los beneficie.
2.
Termino de las exenciones tributarias (sobretasas 100% sobre tasación)
aplicadas a sitios eriazos no urbanizados.
Se debe dar el mismo trato
tributarios a todos los terrenos dentro del área urbana, para evitar vacios que
incentiven la especulación.
Sobre el perfeccionamiento a los Impuestos Territoriales
Aspectos que pueden ser complementados:
1.
Se debiera permitir reavalúos en periodos más cortos
(de hasta 3 años) que
recojan adecuadamente las plusvalías o minusvalías generadas por las
acciones pública. Este sistema es el más efectivo para racionalizar sistema.
2.
(Alternativa a la N
°
1) Se debieran actualizar los avalúos producto de los
incrementos de valor derivados de proyectos o decisiones públicas,
facultado al SII para que, a solicitud de las Municipalidades. Esto permitiría recuperar recursos públicos para reinvertir en la ciudad y evitaría la masiva transferencia de recursos a solo unos pocos propietarios privados producto a obras o acciones normativas del Estado.3.
Se debe asegurar que los predios eriazos en “uso agrícola” dentro de un área
urbana sean tasados ser conforme a su valor real y norma urbana (no como
terreno rural), para asegurar sobretasa a sitios eriazos funcione.
Sobre Plusvalías por ampliaciones de los límites urbanos
(este mecanismo no fue discutido y no es parte de las propuestas sobre Integración Social del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano)
Aspectos Positivos:
1.
Pone un costo efectivo (impuesto) a las presiones por cambios de limite
urbano,
estableciendo que: Las enajenaciones de terrenos deberán pagar un impuesto por el mayor valor generado exclusivamente por cambio normativo de pasar de suelo rural a suelo urbano.
Se aplicará desde que se hace público el proceso de cambio normativo de ampliación del límite urbano.
Se aplicará solo sobre la diferencia (Plusvalía) entre el valor comercial y valor comercial inicial.
